1、住宅小區(qū)運(yùn)動場地歸屬權(quán)之法律探析隨著社會的不斷發(fā)展，人們越來越追求高品質(zhì)的生活，對自己居 住環(huán)境的要求也日益提高。為了吸引購房者，許多小區(qū)開發(fā)商在小區(qū) 建設(shè)過程中有意增加一些配套設(shè)施，由于足球場、籃球場、羽毛球場、 網(wǎng)球場等運(yùn)動場地的實(shí)用性強(qiáng)、易為購房者接受，開發(fā)商往往將其作 為首選。但是，因我國現(xiàn)行立法不具體，對住宅小區(qū)運(yùn)動場地歸屬權(quán) 界定不清楚，導(dǎo)致住宅小區(qū)運(yùn)動場地歸屬權(quán)糾紛頻頻發(fā)生。對此，筆 者將結(jié)合相關(guān)案例及法律、法規(guī)規(guī)定予以探析，并與各位讀者交流。 筆者認(rèn)為，根據(jù)目前小區(qū)運(yùn)動場地在小區(qū)的設(shè)置位置不同，可以將小 區(qū)運(yùn)動場地分為小區(qū)露天運(yùn)動場地、小區(qū)毗鄰會所的運(yùn)動場地、小區(qū) 會所內(nèi)的運(yùn)動

2、場地三種類型，筆者在此一一進(jìn)行分析。一、小區(qū)露天運(yùn)動場地2002年，上海某開發(fā)商投資開發(fā)的小區(qū)開盤。開發(fā)商以小區(qū)會所、 足球場（露天）等運(yùn)動場地作為“賣點(diǎn)”，大打運(yùn)動牌，吸引了無數(shù) 的購房者。業(yè)主住滿后不久，開發(fā)商未征求業(yè)主意見，也未經(jīng)法定程 序便擅自改變小區(qū)會所原有用途，限制業(yè)主使用足球場地，業(yè)主認(rèn)為 開發(fā)商侵犯了自己的合法權(quán)益，一紙?jiān)V狀將其告上法庭，要求法院判 決小區(qū)足球場地的所有權(quán)歸全體業(yè)主所有。業(yè)主方認(rèn)為，根據(jù)建設(shè)工 程規(guī)劃許可證核準(zhǔn)圖紙，該小區(qū)建筑規(guī)劃包括足球場，在開發(fā)商出示 的上海市城市規(guī)劃管理局于2000年做出的關(guān)于該小區(qū)規(guī)劃申請的 批復(fù)中載明：“同意所報規(guī)劃的布局結(jié)構(gòu)和共建配置

3、”，其中有“在西北部相對獨(dú)立的地塊設(shè)置一處500人規(guī)模的足球場”的記載， 也同樣說明足球場在小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)。另外，業(yè)主方還認(rèn)為，在“上 海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、登記申請書”和開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)證上也沒有對該足球 場有過專有的劃分和記載，既然足球場地在小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)，開發(fā)商 的產(chǎn)權(quán)證上又沒有對其予以記載，所以，按照物權(quán)法之規(guī)定，足 球場應(yīng)屬于小區(qū)的公共設(shè)施，歸全體業(yè)主共同所有。業(yè)主方的訴求是 否應(yīng)得到法院的認(rèn)可？物權(quán)法第六章第73條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè) 主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主 共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的 其他公共場所、公用設(shè)施

4、和物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有?！毙^(qū)的 道路、綠地、電梯、樓梯、連廊、走廊、天臺等公用配套設(shè)施是構(gòu)成 住宅小區(qū)整體不可缺少的部分，這些公用配套設(shè)施與住宅小區(qū)的專有 部分構(gòu)成不可分割的整體，小區(qū)共有部分本身并不具備獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的意 義，無論購房合同對其歸屬作出如何約定，都屬于小區(qū)全體業(yè)主共同 共有。2009年施行的最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾 紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第3條規(guī)定：“除法律、行政 法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)，其他不屬于業(yè)主專有部分，也 不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定 為物權(quán)法第六章所稱的共有部分?！币簿褪钦f，除了一些在進(jìn)行 小區(qū)規(guī)劃

5、時依法必須列為公共部分的場所及設(shè)施外，還有一些不必然 列入建筑規(guī)劃的場所及設(shè)施，例如，露天運(yùn)動場。開發(fā)商為了提高小 區(qū)吸引力，將這些非強(qiáng)制性的場所及設(shè)施列入建筑規(guī)劃，只要其既不 屬于市政公用部分，又不為其他權(quán)利人所有，就應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主共 有，所有權(quán)歸小區(qū)業(yè)主。實(shí)際上，根據(jù)物權(quán)法第72條第2款規(guī) 定：業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共 有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。本案中，開發(fā)商已經(jīng)將住宅轉(zhuǎn)讓給每 一位業(yè)主，其不應(yīng)再保留其對公共部分保留所有權(quán)，如果法院認(rèn)定開 發(fā)商可以保留所有權(quán)的話，其不僅明顯違反物權(quán)法之規(guī)定，其觀 點(diǎn)實(shí)際上是支持開發(fā)商可以保留小區(qū)的公共部分的所有權(quán)，綠地也

6、可 以保留、地面車位也可以歸開發(fā)商所有、小區(qū)的水域也可以歸開發(fā)商 所有，其這一審判思路無疑是荒唐的。二、小區(qū)毗鄰會所的運(yùn)動場地前文所述案例中的開發(fā)商在抗辯時提出：足球場臨近小區(qū)會所， 屬于小區(qū)會所的配套專用場地，兩者是一個整體，不可分割，因此， 在開發(fā)商已經(jīng)取得會所的所有權(quán)的情況下，足球場的產(chǎn)權(quán)自然歸開發(fā) 商所有。開發(fā)商能不能依據(jù)上述理由而取得足球場的所有權(quán)？這里實(shí) 際上涉及到一個主物與從物的法律關(guān)系問題。主物，是指獨(dú)立存在，有主要的使用性能特征，與屬于同一主體 的他物耦合在一起發(fā)揮作用的物，如開發(fā)商所講會所。從物，是主物 的陪襯物、輔助物能獨(dú)立存在，有次要的使用性能特征，與屬于同一 主體的他

7、物符合在一起共同發(fā)揮作用的物，如開發(fā)商所講足球場。物 權(quán)法第115條規(guī)定：“主物轉(zhuǎn)讓的，從物隨主物轉(zhuǎn)讓，但當(dāng)事人另 有約定的除外?！币簿褪钦f，在法律沒有規(guī)定和當(dāng)事人沒有相反約定 時，主物屬于誰，從物即屬于誰，從物的所有權(quán)隨主物的所有權(quán)的轉(zhuǎn) 移而轉(zhuǎn)移。但事實(shí)上，小區(qū)內(nèi)的足球場并不是會所的從物，它具有完 全的獨(dú)立性，并不依附于任何場所或設(shè)施而存在。足球場與小區(qū)會所 毗鄰，會所可以為到足球場活動的業(yè)主提供更換衣物、存放物品、臨 時休息的場所，但是，如果足球場附近沒有會所為業(yè)主提供以上服務(wù) 也并不能損害足球場應(yīng)由功效的發(fā)揮。所以，足球場并不依附于小區(qū) 會所而存在，開發(fā)商因足球場臨近小區(qū)會所便提出其所有

8、權(quán)歸自己是 沒有法律依據(jù)的。三、小區(qū)會所內(nèi)的運(yùn)動場地會所稱謂，系我國香港地區(qū)形成的概念，原為富人消費(fèi)的場所， 一般采用會員制的運(yùn)作模式，入會費(fèi)用較高?，F(xiàn)如今，在國內(nèi)大中城 市小區(qū)的開發(fā)建設(shè)銷售過程中，為了促進(jìn)商品銷售，提升住宅質(zhì)量， 方便小區(qū)業(yè)主生活，開發(fā)商往往會配套開發(fā)建設(shè)一些可供業(yè)主休閑、 娛樂、健身的場所。在開發(fā)商宣傳銷售時，往往將這一場所稱之為“會 所”，對小區(qū)出現(xiàn)的會所，我們可以將之定義為：小區(qū)會所，是商品 住宅項(xiàng)目附屬會所的簡稱，是指規(guī)劃部門批準(zhǔn)的商業(yè)配套用房中用于 向業(yè)主提供休閑、娛樂、健身等配套服務(wù)的場所。小區(qū)會所內(nèi)運(yùn)動場地作為會所為業(yè)主提供服務(wù)的最主要設(shè)施，其 產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸開發(fā)商

9、所有還是歸業(yè)主所有？因小區(qū)會所內(nèi)運(yùn)動場地是會 所的一部分，所以，確定了會所的產(chǎn)權(quán)歸屬，也就確定了小區(qū)會所內(nèi) 運(yùn)動場地的產(chǎn)權(quán)歸屬。關(guān)于會所的產(chǎn)權(quán)問題，我國物權(quán)法草案三審稿中，曾對會所 權(quán)屬作出過如下規(guī)定：會所、車庫、綠地的歸屬，有約定的，按照預(yù) 定；沒有約定或者約定不明確的除建設(shè)單位能夠證明其享有所有權(quán)外， 屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有。但是，最終出臺的物權(quán)法卻刪除 了這一規(guī)定。對于刪除的理由，全國人大法律委員會回應(yīng)為：實(shí)際情 況看，提供健身、娛樂等服務(wù)的會所絕大多數(shù)是作為獨(dú)立的房屋由開 發(fā)商出售或者出租經(jīng)營的，一般不作為建筑物的附屬設(shè)施歸業(yè)主共有， 從法理上講，其理由是會所具有構(gòu)造上及功能上的獨(dú)

10、立性，為開發(fā)商 投資建設(shè)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)依法享有占有、使用、收益、處分的權(quán)力。實(shí) 踐中，各地小區(qū)會所登記在開發(fā)商名下的情況日益普遍。以上海為例， 2003年，上海市房屋土地資源管理局出臺了關(guān)于強(qiáng)化商品住宅項(xiàng) 日附屬會所交易管理的通知就明確規(guī)定了： “會所所有權(quán)的歸屬， 應(yīng)由開發(fā)商與購房人在商品房預(yù)（出）售合同中約定明確。合同不作 約定的，會所所有權(quán)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有?！币簿褪钦f，對于小區(qū) 會所的歸屬權(quán)，一旦開發(fā)商在商品房買賣合同中與業(yè)主約定了其產(chǎn)權(quán) 歸屬，便要按約定執(zhí)行。如果商品房買賣合同約定小區(qū)會所被列入公 用建筑面積分?jǐn)偡秶?，則其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主，如果合同約定小區(qū)會所 歸開發(fā)商所有，開發(fā)商則可

11、以通過到房產(chǎn)部門登記，取得小區(qū)會所的 所有權(quán)。會所的以上特征決定了其不同于一般的商品房，與其他專有建筑 在使用功能上存在不同之處，并且關(guān)于會所功能的廣告宣傳往往構(gòu)成 購房人認(rèn)購房屋的重要因素，所以，開發(fā)商雖然對會所享有所有權(quán)， 但業(yè)主對會所也享有一定的權(quán)力，開發(fā)商應(yīng)嚴(yán)格依照業(yè)主購房時對其 的承諾保證小區(qū)會所提供約定的服務(wù)內(nèi)容。按照最高人民法院關(guān)于 審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的相關(guān)規(guī)定：“商 品房的銷售廣告和宣傳資料為根絕邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī) 劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房 買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。 該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事 人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”因此，開發(fā)商在銷售廣告、售樓書 等宣傳資料中明確會所經(jīng)營服務(wù)方式和具體服務(wù)內(nèi)容的，開發(fā)商不得 擅自改變；即使會所出租、出售的，承租人及其他經(jīng)營者需要改變已 向業(yè)主承