1、科研用地性質總部型辦公市場項目基本概況用地性質項目名稱 建筑年代開發(fā)商 占地面積(萬) 總建筑面積(萬) 層數(shù)單層面積() 目前狀態(tài)租金(元/天) 科研用地張江集電港2019年上海張江集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)有限公司3752503F多層、6-10F小高層多層500-1600小高層1500-2400出租為主一期2.0-2.6二期2.5-3.0四期3.0-3.2張江創(chuàng)新園 2019年上海張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司59.5 3-5F、10-11F530-1717出租為主3.5-4.0世和商務中心2009年上海嘉頻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5104F多層、13F小高層多層250-500已全部售罄并出租完畢惠生中

2、心2019年惠生集團小高層2100-2300出租為主毛坯3.5，裝修4，最低權限為毛坯3.0蓮花研創(chuàng)廣場上海張江（集團）有限公司4-5F2000-2300銷售為主，少量可租3.6-3.7張江集電港為大型總部辦公項目，總建面達250萬方，包含3層的獨棟型總部辦公、小高層辦公，當前以出租為主，不同期數(shù)產(chǎn)品因建筑年代、產(chǎn)品差異，租金差異大；單棟面積在1500-5000。張江創(chuàng)新園、世和商務中心總建面均在10萬方左右，目前均已售罄，其中張江創(chuàng)新園單棟面積在1800-3000左右，世和商務中心單棟面積在1000-2000左右；惠生中心、蓮花研創(chuàng)廣場為新建項目，以多層總部辦公為主，單層面積2000-230

3、0，單棟面積在8000-9000左右，標的較大；銷售情況分析當前蓮花研創(chuàng)廣場暫無成交數(shù)據(jù)，張江創(chuàng)新園、張江集電港總部辦公產(chǎn)品均含有小獨棟多層、小高層兩種形態(tài)；小獨棟多層：張江創(chuàng)新園總體量僅24221，年去化量最多僅10513，參考性不大，整體成交價格逐年上漲；張江集電港二期由于開發(fā)年代較早，近期去化量最高為2019年36833，整體價格逐年上漲至2019年達26018元/；小高層：張江創(chuàng)新園共3棟小高層，12年去化2棟，去化量56840，集電港一期12年成交1棟房源，由于小高層單棟體量大標的高，整體單價實現(xiàn)度不高，最高為張江創(chuàng)新園2019年18706元/；物業(yè)類型項目名稱年份成交棟數(shù)成交面積（

4、）單棟面積（）棟均面積（）成交均價（元/） 小獨棟多層張江創(chuàng)新園2019年4105131190-40322628137842019年356941193-29111898145062019年280143182-4831400717625張江集電港二期2019年16368331600-27002302208932019年370591600-28002353242562019年116291629162926018小高層張江創(chuàng)新園2019年1（9層） 974797479747187062019年2（11層） 5684015640-412002842016766集電港一期2019年1（10層）19178

5、191781917814000總部型辦公檔次分類張江集電港（規(guī)模大、獨棟辦公為主，運營成熟）惠生中心、蓮花研創(chuàng)廣場（客戶入駐情況一般，運營不理想）張江創(chuàng)新園、世和商務中心（一定規(guī)模獨棟辦公，運營較為成熟）高端中高端中端品質：大盤規(guī)劃，品質、產(chǎn)品力較好，檔次較高配套：自身配套完善運營：速度較快，價格實現(xiàn)較高，目前已運營成熟品質：建筑品質、產(chǎn)品力打造較高配套：新建項目，配套一般運營：蓮花標的大，無成交；整體運營及客戶入駐情況不理想品質：建筑品質一般，檔次較低配套：有一定配套設施運營：客戶出租及入駐情況良好，運營較為成熟重點研究案例：張江集電港、張江創(chuàng)新園（獨棟辦公、客戶入駐率高、運營較成熟）總部型

6、辦公參考案例張江集電港張江高科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)基地園區(qū)之一，規(guī)劃面積達3.75平方公里，科研用地性質為主，各項配套設施完善占地面積：規(guī)劃面積約3.75平方公里分區(qū)分期：共分為A、B區(qū)，A區(qū)包含集電港一期、二期科技領袖之都、三期天之驕子人才公寓、集電港四期（四期西塊建設中），B區(qū)建設中用地性質：一期有部分辦公用地、其他均為科研用地自身配套：龍東商務酒店、會展中心、銀行、郵局、醫(yī)院、便利店、餐飲、便利店兼具的社區(qū)服務中心、影視廳、酒吧、網(wǎng)吧、游泳健身館及餐飲等休閑娛樂場所等交通配套：二號線、園區(qū)高峰線直達車、有軌電車、公交車、公共自行車租賃租金：一期2.0-2.6元/天，二期2.5-3.0元/天，四期3

7、.0-3.2元/天集電港三期（天之驕子人才公寓）科技領袖之都A區(qū)規(guī)劃圖集電港四期西塊總部型辦公參考案例張江集電港一期一期規(guī)劃為8棟6-10層小高層，除2棟辦公性質純辦公樓外，其他均為科研用地性質，立面用材以石材為主張江集電港一期規(guī)劃圖，總共規(guī)劃8棟小高層建筑，6-10層，其中1#、4#樓為辦公性質，其他為科研用地性質，6#為兩層食堂，9、10、11#總部辦公均只有一家大型企業(yè)入駐。地上車位+地下車位，滿足客戶停車需求。91110一期立面用材：石材+玻璃幕墻；6-10層為主；單層面積700-2000；總部型辦公參考案例張江集電港一期由于一期開發(fā)年份較早，整體成交價格較低，同期辦公性質產(chǎn)品較科研性

8、質產(chǎn)品溢價約20%；當前租金水平在2.0-2.6元/天集電港一期由于開發(fā)年份較早，供求主要集中在2019-2019年，辦公性質產(chǎn)品成交均價5500-6000元/，科研性質產(chǎn)品成交均價4500-5000元/；同期辦公性質產(chǎn)品較科研性質產(chǎn)品溢價約20%；2019年成交1棟10層樓房，單層面積約2000 ，總成交面積19178，成交均價14000元/；租金情況：基本滿租，當前對外出租房源不多，租金2.0-2.6元/天。總部型辦公參考案例張江集電港一期一期共有約73家企業(yè)入駐，基本為小型企業(yè)，占比達81%一期共有約73家企業(yè)入駐，基本為小型企業(yè)，占比81%，大、中型企業(yè)分別僅占比4%、15%。企業(yè)規(guī)模

9、分類數(shù)量大型企業(yè)3中型企業(yè)11小型企業(yè)59總部型辦公參考案例張江集電港一期大型企業(yè)全部為整棟購買后自用，使用面積一般在20000-22000一期大型企業(yè)僅3家，均為整棟購買10-11層小高層自用，使用面積在20000-22000之間；當前3家大型企業(yè)均屬于不同行業(yè)，分別是制造業(yè)、信息軟件類、科學研究；大型企業(yè)分析使用面積企業(yè)名稱行業(yè)分類9#斯奈德電氣高新技術制造業(yè)10#印孚瑟斯（軟件）信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)11#美敦力（醫(yī)療科技）科學研究、技術服務和地質勘查總部型辦公參考案例張江集電港一期中型企業(yè)基本為整層或半層，使用面積一般在1000-2400；行業(yè)為科學研究類、建筑業(yè)為主，其次為高新

10、技術制造業(yè)中型企業(yè)共11家，基本為租賃使用，使用面積在1000-2400之間；行業(yè)以科學研究類、建筑業(yè)為主，占比分別達36%、27%，其次為制造業(yè)，占比18%；中型企業(yè)分析使用面積企業(yè)名稱行業(yè)分類1層路橋華東工程有限公司建筑業(yè)1層上海富春建業(yè)科技股份有限公司建筑業(yè)1層上海矽感信息科技有限公司高新技術制造業(yè)1層國家射頻識別產(chǎn)業(yè)化（上海）基地科學研究、技術服務和地質勘查半層比亞迪精密制造有限公司上海分公司高新技術制造業(yè)半層中外建華誠城市建設有限公司建筑業(yè)半層德信無線通訊科技（上海）有限公司信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)半層亞申科技研發(fā)中心（上海）有限公司科學研究、技術服務和地質勘查半層上海愛培克電子

11、科技有限公司科學研究、技術服務和地質勘查半層中冶東方工程技術有限公司上海分公司科學研究、技術服務和地質勘查半層上海張江創(chuàng)新學院教育總部型辦公參考案例張江集電港一期小型企業(yè)使用面積一般在400-800；行業(yè)為制造業(yè)、科學研究、信息軟件類為主，另外有部分小型貿(mào)易企業(yè)一期小型企業(yè)共59家，基本為租賃使用，使用面積在400-800之間；行業(yè)以制造業(yè)、批發(fā)和零售為主，占比分別為37%、19%，其次為科學研究、信息軟件類，均占比17%；小型企業(yè)分析總部型辦公參考案例張江集電港二期張江集電港二期科技領袖之都規(guī)劃圖，沿張東路分為東西區(qū)，總共80多棟單體建筑西區(qū)東區(qū)立面用材：鋁板+玻璃幕墻，局部為石材；基本為3

12、層建筑；層高3米；單棟建筑面積1500-5000，單層面積500-1600；地上車位+地下車位，滿足客戶停車需求二期科技領袖之都規(guī)劃為80余棟獨棟多層獨棟型辦公，科研用地性質，鋁板+玻璃幕墻為主，單棟建筑面積1500-5000 ，單層面積500-1600總部型辦公參考案例張江集電港二期近三年主力成交集中在2019年，單棟主力面積在1600-2800左右，年均去化規(guī)模約在1.5萬方；整體成交均價呈上漲趨勢，當前租金2.5-3.0元/天科技領袖之都總部辦公樓基本為企業(yè)買下自用為主，成交集中在2019-2019年，2019年至今共成交20棟獨棟辦公，成交面積45521，單棟面積1600-2800，年

13、均去化量約在1.5萬方；成交均價整體呈上漲趨勢，12年均價24256元/，2019年達26018元/；租金情況：目前基本滿租，當前對外出租房源不多，租金2.5-3.0元/天；年份成交棟數(shù)成交面積（）單棟面積（）棟均面積（）成交均價（元/）2019年16368331600-27002302208932019年370591600-28002353242562019年116291629162926018合計20455211600-28002276-近3年集電港二期成交情況總部型辦公參考案例張江集電港二期二期共有約62家企業(yè)入駐，以中型企業(yè)為主，占比為60%二期共有約62家企業(yè)入駐，以中型企業(yè)為主，占

14、比60%，大型、小型企業(yè)分別占比18%、22%。企業(yè)規(guī)模分類數(shù)量大型企業(yè)11中型企業(yè)37小型企業(yè)14總部型辦公參考案例張江集電港二期大型企業(yè)基本為購買后自用，使用面積基本在2棟樓以上，面積3000以上；行業(yè)以高新技術制造業(yè)為主，其次為金融業(yè)大型企業(yè)共11家，基本為購買自用，一般使用基本需要2棟樓，使用面積一般在3000以上；行業(yè)以高新技術制造業(yè)為主，占比達37%，其次為金融業(yè)，占比達27%，其他為信息軟件、科學研究類；企業(yè)名稱使用面積行業(yè)分類超威半導體（上海）有限公司（AMD)4棟樓高新技術制造業(yè)應用材料（中國）有限公司2棟樓高新技術制造業(yè)上海耀皮玻璃集團股份有限公司2棟樓高新技術制造業(yè)上海恩

15、艾儀器有限公司2棟樓高新技術制造業(yè)上證所網(wǎng)絡信息有限公司2棟樓信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)中國外匯交易中心10棟樓金融業(yè)上海普蘭投資有限公司2棟樓金融業(yè)上海通泰投資有限公司2棟樓金融業(yè)上海張江（集團）有限公司5棟樓房地產(chǎn)業(yè)前程無憂4棟樓租賃和商務服務上海集成電路技術與產(chǎn)業(yè)促進中心（ICC）2棟樓科學研究、技術服務和地質勘查大型企業(yè)分析總部型辦公參考案例張江集電港二期中型企業(yè)基本為購買后自用，使用面積一般在1600-2800；行業(yè)以高新技術制造業(yè)、能源電力類為主，其次為科學研究、信息軟件類中型企業(yè)共37家，基本為購買自用，使用面積一般在1600-2800之間；行業(yè)以高新技術制造業(yè)、能源電力類為主

16、，占比分別31%、22%，其次為科學研究、信息軟件類，占比均為14%，其他為金融類等；中型企業(yè)分析企業(yè)名稱賽普銳思半導體技術（上海）有限公司上海恒動力科技有限公司中國人壽保險股份有限公司矽光光電科技（上海）有限公司新奧能源服務（上海）有限公司中國銀聯(lián)股份有限公司上海弘軒工業(yè)投資有限公司上海新佑能源科技有限公司上海通泰投資有限公司沃特世科技（上海）有限公司西蒙電氣（中國）有限公司優(yōu)利（上海）信息技術有限公司上海柏寧科技發(fā)展有限公司益科博能源科技（上海）有限公司威靈研發(fā)中心格特拉克亞太傳達系統(tǒng)技術（上海）有限公司上海步科電氣有限公司夏普高科技研發(fā)（上海）有限公司上海聚星儀器有限公司浙江豐惠建設集團

17、有限公司廣匯汽車服務股份公司達能亞太（上海）管理有限公司伍爾特國際貿(mào)易（上海）有限公司凱晟汽車系統(tǒng)（上海）有限公司江蘇東洋之花化妝品股份有限公司博安思通科技（上海）有限公司上海瑞寧門診部有限公司上海三浪車輛部件有限公司印孚瑟斯技術（上海）有限公司上海雅昌文化發(fā)展有限公司圣景微電子（上海）有限公司泰豪科技股份有限公司上海分公司上海雅昌彩色印刷有限公司中江能源回收（上海）有限公司上海海豐信息技術有限公司鉅泉光電科技（上海）股份有限公司路克博信息系統(tǒng)科技（上海）有限公司總部型辦公參考案例張江集電港二期小型企業(yè)多為租賃使用，一棟分兩戶居多，使用面積一般在1000以內；行業(yè)以信息軟件類為主，其次為科學研

18、究類、高新技術制造小型企業(yè)基本為租賃使用，使用面積一般在1000以內；行業(yè)以信息軟件類為主，占比達43%，其次為科學研究、高新技術制造業(yè)，占比分別為22%、21%；小型企業(yè)分析企業(yè)名稱坤遠電子（上海）有限公司埃爾集團營銷總部上海聯(lián)合水泥有限公司上海銘創(chuàng)軟件技術有限公司上海申博智能識別技術有限公司上海希碩信息科技有限公司上海銘創(chuàng)軟件技術有限公司上海華申泰格軟件有限公司上海華普嘉盛信息技術有限公司上海張江浩成創(chuàng)業(yè)投資有限公司燕梭金融信息技術（上海）有限公司上海坤銳電子科技有限公司上海海鼎無線射頻系統(tǒng)有限公司紐豹智能識別技術（上海）有限公司總部型辦公參考案例張江集電港三期三期為天之驕子人才公寓，規(guī)劃

19、12棟小高層/高層人才公寓樓，立面色彩艷麗；另設置5棟商業(yè)配套樓房，滿足居住者日常商業(yè)需求張江集電港三期天之驕子人才規(guī)劃圖，總共17棟小高層、高層建筑，其中人才公寓樓12棟，商業(yè)配套樓房5棟。設置5棟商業(yè)配套樓，滿足居住者日常商業(yè)需求；三期立面用材：涂料為主；外立面色彩艷麗、容易吸引眼球；小高層6-14、高層18-25層為主；主力設置65左右戶型，月租金在2000-2500元/左右；總部型辦公參考案例張江集電港四期張江集電港四期東塊規(guī)劃圖，總共3棟9-11層小高層建筑，均為科研用地性質，包含一棟綜合展覽中心和2棟辦公樓，當前處于招租中，當前租金3.0-3.2元/天四期立面用材：鋁板+玻璃幕墻，

20、局部石材；9-11層小高層為主；1號樓標準層面積約2436、2號樓標準層面積約2000；標準層凈高2.7m；四期西側地塊當前處于打樁階段；預計2019年底竣工；四期東塊規(guī)劃為3棟9-11層小高層建筑，科研用地性質，鋁板+玻璃幕墻為主，當前對外招租中，租金3.0-3.2元/天張江集電港案例總結小高層單體由于單棟體量較大，除少量大型企業(yè)整棟購買自用外，其他基本為小企業(yè)租賃使用；由于全部為小高層單體，除大型企業(yè)使用三棟外，其余基本為小型企業(yè)租賃使用，租金在2-2.6元/天；使用面積來看，大型企業(yè)單棟單體約在20000左右，中型企業(yè)一般在1000-2400左右，小型企業(yè)使用面積一般在400-800；行

21、業(yè)特征來看，差異不明顯，主要集中在高新技術制造業(yè)、信息軟件類，科學研究類等，主要在企業(yè)規(guī)模的差異。集電港一期集電港二期基本為企業(yè)整棟購買自用，中型企業(yè)占絕對比例，少量小型企業(yè)為租賃使用；比例來看，中型企業(yè)占約6成；使用面積來看，大型企業(yè)一般需2棟以上，面積3000以上，中型企業(yè)單棟使用面積在1600-2800，小型企業(yè)使用面積一般1000以內；行業(yè)特征來看，大型企業(yè)以高新技術制造和金融服務業(yè)為主；中型企業(yè)以高新技術制造業(yè)、能源電力類為主，小型企業(yè)以信息軟件類、科學研究和高新制造為主；張江創(chuàng)新園位于2號線張江高科站，總建面9.5萬方，9棟3-5層多層獨棟+3棟10-11層小高層組成，單層面積在5

22、30-1717左右區(qū)縣板塊浦東新區(qū)張江板塊項目地址浦東新區(qū)科苑路399號物業(yè)類別寫字樓、板樓用地性質科研用地物業(yè)費9-15.5元/月/平方米占地面積50000平方米建筑面積95000平方米建筑年代2019年車位 地下475個，地上216個租金水平3.5-4元/天/平米 總部型辦公參考案例張江創(chuàng)新園 張江創(chuàng)新園位于張江高科技園區(qū)，臨近地鐵2號線張江高科站，交通便捷，周邊配套齊全；獨棟每幢面積1200-3000平方米左右，單層面積在530-1717平方米左右，其空間可以自由分割組合； 張江創(chuàng)新園是為高科技創(chuàng)新型企業(yè)量身定做的辦公基地，景觀打造較好，內部配套完善其人性化設計理念，無論在園區(qū)內部還是外

23、部都彰顯的淋漓盡致。在11號樓和10號樓底層均設有咖啡廳和便利店，11號樓2-4層員工食堂。張江創(chuàng)新園一個專為高科技創(chuàng)新型企業(yè)量身定做的別墅型辦公總部基地。人性化構建車行系統(tǒng)，人流車流各行其道，并用連廊連接各幢建筑?？偛啃娃k公參考案例張江創(chuàng)新園總部型辦公參考案例張江創(chuàng)新園2019年-2019年底12棟樓全部售完，年去化規(guī)模在1.8萬方，獨棟單棟面積集中在1200-3000不等，均價水平17000-19000元/；當前基本處于滿租，少量層面對外出租（主要集中在11號樓），租金3.5-4元/天 12棟樓均為整棟出售，當前全部售罄，5年去化約9萬方，年均去化約1.8萬方，平均售價約17000-180

24、00元/；當前基本處于滿租，只有11棟樓當前有少量層面對外出租，租金水平在3.5-4元/天。產(chǎn)品類型年份成交棟數(shù)成交面積（）單棟面積（）棟均面積（）成交均價（元/）獨棟辦公2019年4（多層）105131190-40322628137842019年3（多層）56941193-29111898145062019年2（多層）80143182-4831400717625小高層辦公2019年1（9層）974797479747187062019年2（11層）5684015640/412002842016766合計12908001190-41200756716562 總部型辦公參考案例張江創(chuàng)新園張江創(chuàng)新園

25、當前共有約18家企業(yè)入駐，以中型和小型企業(yè)為主，分別占比45%、33%，大型企業(yè)占比22%。當前共有18家企業(yè)入駐，以中型和小型企業(yè)為主，占比分別達45%、33%企業(yè)規(guī)模分類數(shù)量大型企業(yè)4中型企業(yè)8小型企業(yè)6大型企業(yè)全部以整棟購買自用，使用面積基本在5000以上，企業(yè)類型為信息軟件類、科學研究類總部型辦公參考案例張江創(chuàng)新園大型企業(yè)僅4家，全部以整棟購買入駐自用，使用面積基本在5000以上，少量使用面積達40000 ；企業(yè)類型為信息軟件類、科學研究類；使用產(chǎn)品樓棟數(shù)公司名稱使用面積（）分類小高層1棟樓IBM41200 信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)小獨棟多層3棟樓美滿電子科技10645 信息傳輸、

26、計算機服務和軟件業(yè)1棟樓（HQ）上海華勤通信技術公司5300 科學研究、技術服務1棟樓（NVIDIA）英偉達半導體科技有限公司4831 科學研究、技術服務大型企業(yè)分析由于小獨棟數(shù)量較少，部分中型企業(yè)選擇小高層整層租賃使用，使用面積在1000-2100，企業(yè)類型以信息軟件類為主，其次為科學研究、金融業(yè)產(chǎn)品樓層數(shù)公司名稱使用面積分類小獨棟單體1棟樓（小獨棟多層）河圖工程股份有限公司1589 科學研究、技術服務1棟樓（小獨棟多層）震坤行1193 供應商小高層2層粱江通信2128信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)1層赟融電子技術1064 信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)1層明波通信1064 信息傳輸、計算機服務

27、和軟件業(yè)1層湘鋼貿(mào)易1064 批發(fā)零售1層惠天然投資控股集團1064 金融業(yè)1層華勤通訊1064 信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)中型企業(yè)共8家，多為整層租賃使用，使用面積1000-2100之間；企業(yè)類型主要為信息軟件類為主，占比達40%，其次為科學研究、金融業(yè)等；中型企業(yè)分析總部型辦公參考案例張江創(chuàng)新園小型企業(yè)基本為租賃小單體單層面積進行辦公，使用面積一般500-600；企業(yè)類型基本為信息軟件類，少量為金融業(yè)、科學研究類產(chǎn)品樓層數(shù)公司名稱建筑面積分類獨棟辦公1層東昊測試600 科學研究、技術服務1層綠芯半導體系統(tǒng)科技600 信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)1層（Teambition）上海匯翼信息科技

28、有限公司530 信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)1層聚熵智能530 信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)1層智游啦530 信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)1層戈壁企業(yè)530 金融業(yè)小型企業(yè)共6家，使用面積500-600，由于需求面積較小，基本選擇租賃小獨棟單層面積進行辦公；企業(yè)類型主要為信息軟件類，占比達67%，其次為金融業(yè)、科學研究類。小型企業(yè)分析總部型辦公參考案例張江創(chuàng)新園張江創(chuàng)新園案例總結科研用地性質，已全部銷售完畢，年去化規(guī)模在1.8萬方左右，小高層單體+小獨棟單體組合；除少部分為大型企業(yè)整棟使用外，中小型企業(yè)基本為租賃使用；比例來看，中型企業(yè)占約50%；使用面積來看，大型企業(yè)使用面積基本在5000以

29、上，中型企業(yè)多為整層租賃使用，使用面積在1000-2400左右；小型企業(yè)使用面積一般在500-600；行業(yè)特征來看，行業(yè)差異不大，主要以信息技術和科研為主，主要在于企業(yè)規(guī)模的差異。總部型辦公案例借鑒點產(chǎn)品組合基本為小獨棟單體+小高層單體形式來做，且以小獨棟單體形式為主；租售特征以張江集電港為代表的項目，采用以銷售為主體，租售并舉模式操作，靈活性較強；年去化規(guī)模在1.5-1.8萬方左右，同期銷售的科研性質產(chǎn)品較純辦公產(chǎn)品價格低約20%。企業(yè)類型中型企業(yè)約占5-6成，占據(jù)絕對主力，余下大型企業(yè)和小型企業(yè)各約一半；使用面積中型企業(yè)基本為一棟獨棟單體使用為主，面積集中在1000-2800左右；大型企業(yè)

30、為大單體或多棟獨棟單體結合，面積一般在3000以上；小型企業(yè)多為分割租賃使用面積一般在400-800左右；行業(yè)特征入駐企業(yè)多集中在信息軟件、科學研究、高新技術制造等行業(yè)為主，行業(yè)差異不大，多為企業(yè)規(guī)模大小的差異；純辦公用地性質總部型辦公市場項目基本概況用地性質項目名稱 建筑年代品質開發(fā)商 占地面積() 總建筑面積() 層數(shù) 單層面積() 開間面積（）目前狀態(tài)租金(元/天) 辦公用地張家集電港一期2019年普通上海張江集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)有限公司7.0萬12F1500-170060-800出租為主2.8-3.0張江大廈2019年甲級張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司2.1萬4.7萬18F1800-20

31、00960、1040銷售為主4.5-5.5展想廣場2019年甲級展想電子科技有限公司5.2萬20F2741145-712出租4.5-6矽岸國際2019年普通張江股份有限公司3.4萬7.6萬3、9、11F1100-1400300-1400出租2.8-3.2項目周邊主力在售/在租的純辦公性質項目有4個，張江大廈、展想廣場均為5A甲級辦公樓，建筑面積在5萬方左右，單層面積1800-2800 ，當前主力租金水平4.5-6元/天；張江集電港一期有2棟辦公性質寫字樓，單層面積1500-1700，當前以出租為主，租金2.8-3.0；矽岸國際為新建辦公樓，包含多層、小高層產(chǎn)品，單層面積1100-1400，當前

32、以出租為主，租金2.8-3.2元/天；純辦公性質檔次分類張江大廈、展想廣場張江集電港一期、矽岸國際高端中端地段：靠近地鐵站，交通便利品質：甲級品質、產(chǎn)品力出眾，檔次高端地段：區(qū)位較偏、距地鐵站有一定距離品質：建筑品質、產(chǎn)品力打造一般純辦公參考案例張江集電港一期1#一期1#樓為辦公用地性質辦公樓，整體產(chǎn)品打造較好，單層面積1500-1700開發(fā)商上海張江集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)有限公司項目地址龍東大道3000號張江集電港1號樓物業(yè)類別小高層辦公樓立面用材石材+玻璃幕墻樓層12層建筑面積2.1萬單層面積1500-1700開間面積60-500層高層高4.2m，凈高2.8m租金水平2.8-3.0元/天周邊配

33、套龍東商務酒店、農(nóng)行張江集電港支行、工行集電園支行、港式茶餐廳、迦拿咖啡等純辦公參考案例張江集電港一期1#一期辦公性質辦公樓入駐企業(yè)均為小企業(yè)，使用面積一般在120-800，已全部出租完畢；行業(yè)以制造業(yè)、信息軟件類為主，其次為商務服務、科學研究類一期1#辦公性質辦公樓入駐企業(yè)均為小企業(yè)，無中大型企業(yè)，使用面積一般在120-800之間；當前共入駐50家企業(yè)，行業(yè)以制造業(yè)、信息軟件類為主，占比分別達38%、28%，其次為商務服務、科學研究，占比分別為12%、8%，其他為建筑業(yè)、金融業(yè)等；張江大廈為張江科技園區(qū)內第一座5A智能現(xiàn)代化商務大樓，總建面約4.7萬方，由A、B區(qū)域組成，單層面積在1800-

34、2000左右純辦公案例研究張江大廈建筑年代2019年立面玻璃幕墻總建面47690，其中辦公面積42690樓層地上18層大堂層高5m，面積約400左右大堂、電梯廳材質大理石地面，鋁板墻面，石膏板天花電梯配置4部客梯、1部貨梯電梯品牌OTIS標準層面積（）1800-2000開間面積（）960/1040層高/凈高層高4.2米，凈高米得房率80%中央空調半集中式中央空調車位地上71個，地下127個品質5A甲級租金水平（元/天）5-6物業(yè)管理公司仲量聯(lián)行物業(yè)費23.5元/月張江大廈具有“中國硅谷”美稱的張江高科技園區(qū)第一座5A甲級智能化現(xiàn)代商務大樓，并成為張江園區(qū)內的標志性建筑。大廈辦公樓為4-18層，

35、1-3層為商務配套裙房。由著名的德國ASP建筑設計公司精心設計，采用雙層玻璃幕墻，大廈內部還配備智能化系統(tǒng)大廈由著名的德國ASP建筑設計公司精心設計，秉承人與自然和諧統(tǒng)一的現(xiàn)代設計理念。大廈在建筑設計上，在國內首次采用了獨一無二的可呼吸、自由開啟的雙層玻璃幕墻，雙層玻璃幕墻之間的間距達60厘米。大廈內部還配備了完備的國際尖端智能化系統(tǒng)。張江大廈占地面積大，建筑覆蓋率低，綠化率高，環(huán)境十分幽雅。大廈是目前張江高科技園區(qū)內的第一高樓，較適宜觀景。純辦公案例研究張江大廈從2009年至2019年有12層面（半層）成交，單層分成A、B兩套進行銷售，目前成交均價為25185元/，租金水平約4.5-5.5元

36、/天 年份成交套數(shù)成交面積（）單套面積（）成交均價（元/）2009年112081208241702019年1111014960-104025185合計1212222960-120825085純辦公參考案例張江大廈當前區(qū)域內辦公樓基本以出租為主，目前僅張江大廈一個純辦公項目在售；張江大廈13年至今成交11套房源，成交量11014，成交均價25185元/；目前辦公租金均價水平在4.5-5.5元/天。當前共有約10家企業(yè)入駐，以大型和中型企業(yè)為主，分別占比40%、60%；當前共有10家企業(yè)入駐，以大型和中型企業(yè)為主，占比分別40%、60%；目前企業(yè)入駐率約5成企業(yè)規(guī)模分類數(shù)量大型企業(yè)4中型企業(yè)6純辦

37、公案例研究張江大廈大型企業(yè)使用樓層在1層半以上，面積在3000-5000 之間，行業(yè)以信息軟件類為主 張江大廈當前入駐大型企業(yè)有4家， 使用樓層1層半以上，面積在3000-5000 之間；企業(yè)類型以信息軟件類為主，占比達75%，其次為房地產(chǎn)業(yè)；使用樓層公司名稱使用面積（）行業(yè)類型2層半中國電信股份有限公司上海浦東電信局5200信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)2層半芯原微電子（上海）有限公司4800信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)1層半凹凸科技（中國）有限公司3100信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)1層半上海張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司2900房地產(chǎn)業(yè)大型企業(yè)分析純辦公案例研究張江大廈 使用樓層公司名稱使

38、用面積（）類型半層星月集團上海股份有限公司1060房地產(chǎn)業(yè)半層交通銀行1040金融業(yè)半層阿斯麥中國有限公司（ASML)960信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)半層德勤中國全球交付中心960金融業(yè)半層21會所960文化、體育和娛樂業(yè)半層上海股權托管交易中心750金融業(yè)張江大廈當前入駐中型企業(yè)有6家， 使用樓層基本為半層，面積在1000 左右；企業(yè)類型以金融業(yè)為主，占比50%，其次為房地產(chǎn)業(yè)、信息軟件業(yè)；中型企業(yè)使用樓層基本為半層，面積在1000 左右，行業(yè)以金融業(yè)為主中型企業(yè)分析純辦公案例研究張江大廈廣蘭路地鐵站旁5A智能甲級辦公樓，品質高端，總建面5.2萬方，單層面積在2740左右；當前低區(qū)租金4.

39、5-5元/天、中高區(qū)5-6元/天純辦公案例研究展想廣場建筑年代2019年立面玻璃幕墻總建面52000樓層地上20層，地下2層大堂層高9m，面積約600左右大堂、電梯廳材質大理石地面、墻面，石膏板天花電梯配置10部客梯、2部貨梯電梯品牌瑞仕迅達標準層面積（）2740開間面積（）145-712層高/凈高層高4.2米，凈高2.85米得房率73%中央空調中式中央空調車位508個品質5A甲級租金水平（元/天）低區(qū)4.5-5中高區(qū)5-6物業(yè)管理公司仲量聯(lián)行物業(yè)費23.5元/月展想廣場辦公樓總高20層，廣蘭路地鐵站旁，交通出現(xiàn)便利；純辦公案例研究展想廣場當前共有約21家企業(yè)入駐，以中小型企業(yè)為主，占比近9成當前共有21家企業(yè)入駐，以小型企業(yè)為主，占比達86%，企業(yè)入駐率約5成企業(yè)規(guī)模分類數(shù)量大型企業(yè)1中型企業(yè)2小型企業(yè)18純辦公案例研究展想廣場企業(yè)類型使用樓層企業(yè)