1、案例分析一丹東寬甸硼礦土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓用地價(jià)格評(píng)估案例分析寬甸自治縣國(guó)地土地資產(chǎn)評(píng)估：號(hào)：20062100593資格號(hào)：2008210045摘要：丹東寬甸硼礦是寬甸自治縣位于境內(nèi)最大的國(guó)有企業(yè)，本案例分析就該企業(yè)出售土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓確定地價(jià)評(píng)估過程中的估價(jià)項(xiàng)目背景以及碰到的技術(shù)問題展開分析和探討，并就難點(diǎn)問題進(jìn)行了詳細(xì)的分析并提出了相應(yīng)的技術(shù)處理解決方法。：轉(zhuǎn)讓價(jià)格 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修剩余法 期日修正系數(shù)正文：第一部分一、估價(jià)目的 ：丹東寬甸硼礦因企業(yè)評(píng)估項(xiàng)目的背景出售的需要，擬轉(zhuǎn)讓其使用的土地使用權(quán)，特委托寬甸自治縣國(guó)地資產(chǎn)評(píng)估對(duì)丹東寬甸硼礦的 9宗土地使用權(quán)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，顯化土地資產(chǎn)總量，為確定土

2、地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格提供參考依據(jù)。二、委托方概況：委托： 丹東寬甸硼礦地址： 寬甸鎮(zhèn)鶴大路 27 號(hào)企業(yè)性質(zhì)： 全民經(jīng)營(yíng)范圍： 硼石開采聯(lián) 系 人： 張： 118200三、宗地概況 ：估價(jià)對(duì)象是指丹東寬甸硼礦擬轉(zhuǎn)讓的位于寬甸自治縣寬甸鎮(zhèn)、硼海鎮(zhèn)、石湖溝鄉(xiāng)的 9 宗國(guó)有劃撥土地，原登記面積為 1430598，經(jīng)重新測(cè)量后總面積為 1520544.9 。經(jīng)委托、寬甸自治縣資源局、寬甸自治縣中小企業(yè)局核準(zhǔn)，此次評(píng)估土地面積以 1520544.9 為準(zhǔn)，用途分別為工業(yè)用地、采礦地。大部分土地為 1958 年開始開采的老礦區(qū)，宗地內(nèi)為山地，由崗、峰、溝、谷組成，平均海拔 335 米，相對(duì)高度 140 米，礦

3、區(qū)內(nèi)約 5%的土地已開發(fā)為建設(shè)用地，其余 95%的土地尚未開發(fā)，植被以柞雜木為主，另有少量人工板栗經(jīng)濟(jì)林四、地價(jià)定義 ：根據(jù)委托方提供的資料及現(xiàn)場(chǎng)查勘，估價(jià)對(duì)象為已開發(fā)利用的建設(shè)用地，本次評(píng)估按現(xiàn)狀開發(fā)程度，指宗地內(nèi)和宗地外的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度，即估價(jià)對(duì)象的評(píng)估價(jià)格是指在上述設(shè)定的用途和開發(fā)程度條件下，于評(píng)估基準(zhǔn)日并設(shè)定使用年限的土地使用權(quán)價(jià)格。估價(jià)對(duì)象土地位置、土地用途、評(píng)估設(shè)定用途、評(píng)估設(shè)定年限、估價(jià)對(duì)象實(shí)際開發(fā)程度、評(píng)估設(shè)定開發(fā)程度等地價(jià)定義詳細(xì)情況詳見表 1。表1估價(jià)對(duì)象地價(jià)定義一覽表編號(hào)宗地名稱位 置設(shè)定用途登記用途實(shí)際用途估價(jià)期日的使用年期評(píng)估設(shè)定使用年期估價(jià)期日 實(shí)際開發(fā)程度估價(jià)設(shè)

4、定開發(fā)程度1礦部廠區(qū)寬甸鎮(zhèn)鐵南街道工業(yè)用地工業(yè)用地生產(chǎn)長(zhǎng)期(劃撥土地使用權(quán))50年(工業(yè)用地最高使用年期)宗地外六通(通路、電、訊、上水、下水、通熱)宗地內(nèi)六通(通路、電、訊、上水、宗地外六通(通路、電、訊、上水、下水、通熱)宗地內(nèi)一平2礦部辦公寬甸鎮(zhèn)鐵南街道工業(yè)用地工業(yè)用地辦公長(zhǎng)期(劃撥土地使用權(quán))50年(工業(yè)用地最高使用年期)宗地外六通(通路、電、訊、上水、下水、通熱)宗地內(nèi)六通(通路、電、訊、上水、宗地外六通(通路、電、訊、上水、下水、通熱)宗地內(nèi)一平3桿礦大西岔鎮(zhèn)工業(yè)用地工業(yè)用地學(xué)校長(zhǎng)期(劃撥土地使用權(quán))50年(工業(yè)用地最高使用年期)宗地外三通(通路、電、訊)宗地內(nèi)三通(通路、電、訊)

5、宗地內(nèi)一平宗地外三通(通路、電、訊)宗地內(nèi)一平4桿礦辦公大西岔鎮(zhèn)工業(yè)用地工業(yè)用地辦公選場(chǎng)長(zhǎng)期(劃撥土地使用權(quán))50年(工業(yè)用地最高使用年期)宗地外三通(通路、電、訊)宗地內(nèi)三通(通路、電、訊)宗地內(nèi)一平宗地外三通(通路、電、訊)宗地內(nèi)一平5桿礦采礦大西岔鎮(zhèn)采礦地采礦地采礦尾礦長(zhǎng)期(劃撥土地使用權(quán))50年(采礦地最高使用年期)宗地外三通(通路、電、訊)宗地內(nèi)三通(通路、電、訊)宗地外三通(通路、電、訊)6磚廟子礦輸電硼海鎮(zhèn)小湯石村采礦地采礦地輸電線路長(zhǎng)期(劃撥土地使用權(quán))50年(采礦地最高使用年期)宗地外三通(通路、電、訊)宗地內(nèi)三通(通路、電、訊)宗地外三通(通路、電、訊)7磚廟子礦辦公硼海鎮(zhèn)

6、小湯石村工業(yè)用地工業(yè)用地生產(chǎn)長(zhǎng)期(劃撥土地使用權(quán))50年(工業(yè)用地最高使用年期)宗地外三通(通路、電、訊)宗地內(nèi)三通(通路、電、訊)宗地內(nèi)一平宗地外三通(通路、電、訊)宗地內(nèi)一平8磚廟子礦采礦硼海鎮(zhèn)小湯石村采礦地采礦地采礦尾礦長(zhǎng)期(劃撥土地使用權(quán))50年(采礦地最高使用年期)宗地外三通(通路、電、訊)宗地內(nèi)三通(通路、電、訊)宗地外三通(通路、電、訊)9甬子溝尾礦石湖溝鄉(xiāng)甬子溝村采礦地采礦地尾礦長(zhǎng)期(劃撥土地使用權(quán))50年(采礦地最高使用年期)宗地外三通(通路、電、訊)宗地內(nèi)三通(通路、電、訊)宗地外三通(通路、電、訊)第二部分評(píng)估項(xiàng)目采用的估價(jià)方法一、估價(jià)方法的確定 ：依據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程以

7、及估價(jià)對(duì)象的具體條件、用地性質(zhì)及評(píng)估目的，結(jié)合估價(jià)師收集的有關(guān)資料，考慮當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度，決定采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修、成本近法進(jìn)行估價(jià)，主要從(1)寬甸面考慮：自治縣土地基準(zhǔn)地價(jià)已經(jīng)，宗地地價(jià)修正體系較健全，且待估宗地位于基準(zhǔn)地價(jià)履蓋區(qū)域，因此，可采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修進(jìn)行估價(jià)。(2)評(píng)估對(duì)象是工業(yè)用地，經(jīng)所在區(qū)域有近年來的征地案例可供參考，土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)等有據(jù)可依，因此適宜采用成本近法評(píng)估。（3）采礦地參考使用工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)及修正體系。二、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修技術(shù)難點(diǎn)及解決方案1、基準(zhǔn)地價(jià)存在一定滯后性。根據(jù)寬甸自治縣城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)（寬價(jià)【1995】001 號(hào)），基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵為基準(zhǔn)日于 199

8、5 年 1 月 1 日，土地開發(fā)程度為紅線外“三通”，紅線內(nèi)場(chǎng)地平整條件下不同級(jí)別，不同用地類型法定最高出讓年期的平均地價(jià)。由于本次估價(jià)采用的是 1995 年度的基準(zhǔn)地價(jià)，隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，采用1195 年確定的基準(zhǔn)地價(jià)存在一定的滯后性。為解決這個(gè)問題，本次估價(jià)在期日修正時(shí)，適當(dāng)采用了的貸款利率來確定修正系數(shù)，從一定角度上了該宗地的測(cè)算結(jié)果，經(jīng)對(duì)周邊地區(qū)詳細(xì)的土地市場(chǎng)和綜合分析后，認(rèn)為通過技術(shù)處理后的價(jià)格能更好地反映區(qū)域價(jià)值的表現(xiàn)。2、本地沒有地價(jià)指數(shù)期日修正系數(shù)的確定。期日修正系數(shù)取值的依據(jù)種類繁多，主要有中房?jī)r(jià)格指數(shù)、綜合用地價(jià)格指數(shù)、分類用地價(jià)格指數(shù)、價(jià)格變動(dòng)系數(shù)；有直接運(yùn)用價(jià)格指

9、數(shù)，也有運(yùn)用統(tǒng)計(jì)的、數(shù)學(xué)的方法調(diào)整價(jià)格指數(shù)后再運(yùn)用。寬甸自治縣物價(jià)局在網(wǎng)上了 2001 年至 2005 年主要市州房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，但從 2005 年度后，寬甸自治縣物價(jià)局未價(jià)格指數(shù)，本次估價(jià)是采用的利率做為期日修正的參考，假設(shè)從貸取等額土地款需要支付的利息，具有一定的代表性和理論基礎(chǔ)。三、成本近法技術(shù)難點(diǎn)及解決方案1、土地取得費(fèi)（包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)）難以確定。2、國(guó)家不斷變化有償使用費(fèi)、農(nóng)用地占用稅等不斷提高。四、土地價(jià)格的確定經(jīng)估價(jià)現(xiàn)場(chǎng)查勘和當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)情況分析， 按照地價(jià)評(píng)估的基本原則和估價(jià)程序，選擇了基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修和成本近法兩種估價(jià)方法進(jìn)行了評(píng)估，兩種方法估價(jià)結(jié)果有一定差異：經(jīng)評(píng)估分析認(rèn)為，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修評(píng)估是依據(jù)寬甸縣依法的基準(zhǔn)地價(jià)資料，有合法依據(jù)；利用成本近法評(píng)估，也有準(zhǔn)確、的數(shù)據(jù)來源。故本次評(píng)估取兩種方法平均值做為最終評(píng)估結(jié)果第三部分評(píng)估項(xiàng)目的難點(diǎn)解決辦法及啟示一、基礎(chǔ)資料的收集整理對(duì)做好評(píng)估工作非常重要?；A(chǔ)資料主要包括歷史地價(jià)資料、房地產(chǎn)交易資料、土地招拍掛資料、房地產(chǎn)平均售價(jià)資料，這些資料在確定一個(gè)評(píng)估項(xiàng)目最終估價(jià)結(jié)果時(shí)具有很高的參考價(jià)值和說服力。二、評(píng)估中遇到的某些無法確定的