1、利率、匯率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響.摘要:本文首先構(gòu)建了合適我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)價(jià)格與利率匯率關(guān)系模型,然后利用該模型對(duì)我國(guó)12個(gè)城市房地產(chǎn)價(jià)格與利率匯率的關(guān)系進(jìn)展實(shí)證研究研究結(jié)果顯示,利率與房地產(chǎn)價(jià)格呈負(fù)向關(guān)系;匯率與房地產(chǎn)價(jià)格之間具有一樣的變化趨勢(shì),與理論分析有較大差異,說(shuō)明我國(guó)金融制度仍存在缺陷,逐步完善金融市場(chǎng)才能更好地發(fā)揮利率和匯率調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的功能因此,我們認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格保持相對(duì)穩(wěn)定是房地產(chǎn)業(yè)平安運(yùn)行的關(guān)鍵,在完善的金融制度下正確的利率和匯率政策能在此方面發(fā)揮重要作用關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)價(jià)格;利率;匯率通過(guò)上面的理論分析,可以清楚地理解到影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的假設(shè)干因素,分別是可支配收入過(guò)去房地產(chǎn)價(jià)

2、格實(shí)際增長(zhǎng)率利率和匯率根據(jù)方程(5)建立近似線性方程如下:pt=+1Yt+2it+3gt+4Et+ui(6)由于房地產(chǎn)折舊速度非常慢,實(shí)際利率是租賃價(jià)格的主要部分承租人支付給房東的房租中,絕大部分是對(duì)房屋所占用的資金的補(bǔ)償假如你自己擁有一所住宅,那么年本錢的主要部分就是抵押貸款的利息所以,在總需求的所有組成部分中,房地產(chǎn)投資對(duì)實(shí)際利率最為敏感,貨幣緊縮或者是其他原因使利率進(jìn)步時(shí),房地產(chǎn)投資將會(huì)下降最多房地產(chǎn)投資下降,意味著房地產(chǎn)需求下降,最終會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下跌因此,房地產(chǎn)價(jià)格與利率在經(jīng)濟(jì)上呈負(fù)相關(guān)關(guān)系由于匯率與利率之間呈正相關(guān)關(guān)系,匯率下跌即貨幣升值出現(xiàn)時(shí),利率將下降,房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)隨之上漲

3、假如一國(guó)貨幣升值時(shí)國(guó)內(nèi)出現(xiàn)通貨膨脹,那么隨著進(jìn)口產(chǎn)品的增加,進(jìn)口產(chǎn)品的價(jià)格也會(huì)隨著上升,將進(jìn)一步推動(dòng)國(guó)內(nèi)商品價(jià)格的上漲,房地產(chǎn)價(jià)格也不例外因此,房地產(chǎn)價(jià)格與匯率之間呈負(fù)相關(guān)關(guān)系三數(shù)據(jù)選取及說(shuō)明在以往的研究中學(xué)者們經(jīng)常用年度數(shù)據(jù)分析房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行狀況,殊不知房地產(chǎn)作為一種投資品,價(jià)格在一年內(nèi)將發(fā)生顯著變化,僅用年度數(shù)據(jù)難以反映這種變化,應(yīng)盡量使用季度或者月度數(shù)據(jù)同時(shí),在研究房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)狀況時(shí)用全國(guó)整體的數(shù)據(jù)并不能反映部分的差異,使用城市級(jí)數(shù)據(jù)是最正確選擇本文在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格與利率關(guān)系進(jìn)展計(jì)量分析時(shí),為了準(zhǔn)確判斷利率對(duì)各地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的影響,將以2001年9月-2022年12月期間的季度面板數(shù)據(jù)為根

4、底,對(duì)北京天津上海南京重慶杭州寧波青島沈陽(yáng)深圳成都武漢等12個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格上漲較快的城市進(jìn)展實(shí)證分析,所包含的變量有房地產(chǎn)價(jià)格P可支配收入Y房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際增長(zhǎng)率g由于選取的是12個(gè)城市的截面數(shù)據(jù),樣本量很大我國(guó)實(shí)行的是有限彈性的固定利率制度,中國(guó)人民銀行根據(jù)市場(chǎng)走勢(shì)決定利率漲幅,使得市場(chǎng)利率呈現(xiàn)連續(xù)變化,但我國(guó)銀行間拆借業(yè)務(wù)開(kāi)展較快,拆借利率市場(chǎng)化程度高另外,1994年匯率并軌以后,我國(guó)實(shí)行以市場(chǎng)供求為根底的有管理的浮動(dòng)匯率制度為緩解人民幣升值的壓力,2022年7月21日起,我國(guó)開(kāi)場(chǎng)實(shí)行以市場(chǎng)供求為根底參考一籃子貨幣進(jìn)展調(diào)節(jié)有管理的浮動(dòng)匯率制度為深化討論利率匯率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響,本文將以200

5、1年9月-2022年12月期間銀行拆借利率匯率數(shù)據(jù)為根底進(jìn)展實(shí)證研究四實(shí)證分析下面根據(jù)式(6)進(jìn)展實(shí)證分析表1中模型1和模型2分別分析了利率與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系模型1的解釋變量為過(guò)去房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際增長(zhǎng)率g滯后1期的利率I(-1)城鎮(zhèn)居民可支配收入Y和滯后1期的房屋銷售價(jià)格指數(shù)P(-1)從模型1的回歸結(jié)果可以看出,可支配收入的t統(tǒng)計(jì)量不顯著,而且該變量的系數(shù)僅有0.00004,說(shuō)明在這一時(shí)期可支配收入對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的推動(dòng)力極為有限在模型2中我們?nèi)サ艨芍涫杖胱兞?重新回歸結(jié)果如下:過(guò)去房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際增長(zhǎng)率每上升1個(gè)百分點(diǎn),房屋銷售價(jià)格指數(shù)將上漲110.8142個(gè)百分點(diǎn);利率與房屋銷售價(jià)格指數(shù)呈反

6、比關(guān)系,即滯后1期的利率每上升1個(gè)百分點(diǎn),房屋銷售價(jià)格指數(shù)將下降0.0786個(gè)百分點(diǎn);滯后1期的房屋銷售價(jià)格指數(shù)每增加1個(gè)百分點(diǎn),當(dāng)期的房屋銷售價(jià)格指數(shù)將上升0.9968個(gè)百分點(diǎn)回歸結(jié)果說(shuō)明利率與房地產(chǎn)價(jià)格存在負(fù)相關(guān)關(guān)系表1中模型3描繪了匯率與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系,解釋變量為城鎮(zhèn)居民可支配收入Y匯率E過(guò)去房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際增長(zhǎng)率g回歸結(jié)果顯示,過(guò)去房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際增長(zhǎng)率每進(jìn)步1個(gè)百分點(diǎn),房屋銷售價(jià)格指數(shù)將上升59.0694個(gè)百分點(diǎn);可支配收入每增加1元,房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)僅上升0.0033個(gè)百分點(diǎn),說(shuō)明可支配收入對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響力較弱;匯率上升1個(gè)百分點(diǎn),房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)將上升13.4409個(gè)百分點(diǎn),說(shuō)明匯

7、率與房屋銷售價(jià)格指數(shù)存在正相關(guān)關(guān)系,人民幣升值將導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降從上述兩個(gè)模型可以看出,利率匯率對(duì)房屋銷售價(jià)格有較大影響,進(jìn)一步印證了金融支持在房地產(chǎn)價(jià)格運(yùn)動(dòng)中的重要作用表2是利率匯率對(duì)房屋銷售價(jià)格的共同影響的實(shí)證分析結(jié)果,其解釋變量分別為過(guò)去房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際增長(zhǎng)率g滯后4期的利率I(-4)匯率E滯后2期的房屋銷售價(jià)格指數(shù)P(-2)城鎮(zhèn)居民可支配收入Y模型a和模型b是對(duì)2001年9月-2022年3月期間數(shù)據(jù)進(jìn)展回歸模型a的回歸結(jié)果說(shuō)明,可支配收入變量的系數(shù)值非常小,且該變量的t統(tǒng)計(jì)量小于臨界值,進(jìn)一步說(shuō)明可支配收入對(duì)房屋銷售價(jià)格的影響力弱在模型b中我們?nèi)サ艨芍涫杖胱兞?重新回歸結(jié)果如下:過(guò)去

8、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)增長(zhǎng)率每增加1個(gè)百分點(diǎn),房屋銷售價(jià)格指數(shù)將上升96.1639個(gè)百分點(diǎn);滯后4期的利率每進(jìn)步1個(gè)百分點(diǎn),房屋銷售價(jià)格將下降5.1351個(gè)百分點(diǎn);人民幣對(duì)美元匯率每下降1個(gè)百分點(diǎn),即人民幣每升值1個(gè)百分點(diǎn),房屋銷售價(jià)格指數(shù)將下降3.2728個(gè)百分點(diǎn);滯后2期的房屋銷售價(jià)格指數(shù)每進(jìn)步1個(gè)百分點(diǎn),當(dāng)期房屋銷售價(jià)格指數(shù)上升0.8601個(gè)百分點(diǎn)模型和模型d是對(duì)2001年9月-2022年12月期間數(shù)據(jù)進(jìn)展回歸模型的回歸結(jié)果同樣說(shuō)明,可支配收入對(duì)房屋銷售價(jià)格指數(shù)變化的影響力弱在模型d中我們?nèi)サ艨芍涫杖胱兞?重新回歸結(jié)果如下:過(guò)去房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)增長(zhǎng)率每增加1個(gè)百分點(diǎn),房屋銷售價(jià)格指數(shù)將上升90.

9、2640個(gè)百分點(diǎn);滯后4期的利率每進(jìn)步1個(gè)百分點(diǎn),房屋銷售價(jià)格將下降5.8031個(gè)百分點(diǎn);人民幣對(duì)美元匯率每下降1個(gè)百分點(diǎn),即人民幣每升值1個(gè)百分點(diǎn),房屋銷售價(jià)格指數(shù)將下降4.2257個(gè)百分點(diǎn);滯后2期的房屋銷售價(jià)格指數(shù)每進(jìn)步1個(gè)百分點(diǎn),當(dāng)期房屋銷售價(jià)格指數(shù)上升0.7999個(gè)百分點(diǎn)上述各模型回歸結(jié)果進(jìn)一步提醒了,近期我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲主要受非收入因素影響,其中對(duì)將來(lái)價(jià)格繼續(xù)上漲的預(yù)期利率匯率都是決定當(dāng)前我國(guó)價(jià)格走勢(shì)的主要變量,其中利率匯率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有較大影響,在2001年9月-2022年12月期間這種影響更顯著,說(shuō)明金融管制放松將對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生持續(xù)影響下面,將本文所討論的利率匯率與房地產(chǎn)價(jià)格的理論與實(shí)證關(guān)系做一比擬,如表3所示五結(jié)論及進(jìn)一步解釋房地產(chǎn)業(yè)具有第二金融的“美稱,在強(qiáng)有力的金融支持下才能安康開(kāi)展,尤其在以銀行為主要融資渠道的國(guó)家表現(xiàn)得更為明顯我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展所需資金大部分是從銀行獲得的,從理論上看利率匯率對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響應(yīng)該非常大,它們之間呈負(fù)相關(guān)關(guān)系對(duì)我國(guó)12城市的實(shí)證研究結(jié)果顯示,房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)與利率呈負(fù)相關(guān)關(guān)系,利率不斷調(diào)整給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者傳達(dá)了非常明確的信號(hào),即國(guó)家將通過(guò)降低金融支持力度的手段給房地產(chǎn)業(yè)降溫?zé)o