1、PAGE 謹(jǐn)呈：湖南湘銀地產(chǎn)集團(tuán) 【湘銀麓谷中央項(xiàng)目概念建議】項(xiàng)目市場(chǎng)定位及產(chǎn)品演繹目 錄 TOC o 1-4 h z u HYPERLINK l _Toc240890464 前 言 PAGEREF _Toc240890464 h 1 HYPERLINK l _Toc240890465 策劃模式及原則 PAGEREF _Toc240890465 h 2 HYPERLINK l _Toc240890466 一、本案采用“增值策劃模式”的合理性 PAGEREF _Toc240890466 h 2 HYPERLINK l _Toc240890467 二、本案策劃必須遵循六大原則 PAGEREF _T

2、oc240890467 h 3 HYPERLINK l _Toc240890468 本案的策劃思路 PAGEREF _Toc240890468 h 5 HYPERLINK l _Toc240890469 第一章 基于區(qū)域發(fā)展的思考 PAGEREF _Toc240890469 h 7 HYPERLINK l _Toc240890470 1 長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展分析（宏觀） PAGEREF _Toc240890470 h 7 HYPERLINK l _Toc240890471 1.1、長(zhǎng)沙市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析 PAGEREF _Toc240890471 h 7 HYPERLINK l _Toc2

3、40890472 1.1.1 國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)為行業(yè)發(fā)展提供良好經(jīng)濟(jì)環(huán)境 PAGEREF _Toc240890472 h 7 HYPERLINK l _Toc240890473 1.1.2 人均可支配收入及人均消費(fèi)性支出情況：居民生活水平穩(wěn)步提高，購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng) PAGEREF _Toc240890473 h 8 HYPERLINK l _Toc240890474 1.1.3、零售商業(yè)消費(fèi)仍是帶動(dòng)長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?PAGEREF _Toc240890474 h 10 HYPERLINK l _Toc240890475 1.1.4 城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款增加，潛在消費(fèi)能力持續(xù)增強(qiáng) PAGEREF

4、_Toc240890475 h 10 HYPERLINK l _Toc240890476 1.1.5 國(guó)民經(jīng)濟(jì)在全省占據(jù)舉足輕重的地位 PAGEREF _Toc240890476 h 10 HYPERLINK l _Toc240890477 1.1.6、恩格爾系數(shù)表明長(zhǎng)沙城鎮(zhèn)人口的生活水平已經(jīng)進(jìn)入富裕標(biāo)準(zhǔn) PAGEREF _Toc240890477 h 11 HYPERLINK l _Toc240890478 1.1.7 長(zhǎng)珠潭城市群經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃指標(biāo)預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc240890478 h 13 HYPERLINK l _Toc240890479 1.2 長(zhǎng)沙未來(lái)整體城市發(fā)展分析

5、PAGEREF _Toc240890479 h 14 HYPERLINK l _Toc240890480 1.2.1長(zhǎng)沙城市發(fā)展新特點(diǎn) PAGEREF _Toc240890480 h 15 HYPERLINK l _Toc240890482 1.3 項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢(shì)分析 PAGEREF _Toc240890482 h 17 HYPERLINK l _Toc240890483 1.3.1大河西先導(dǎo)區(qū)發(fā)展規(guī)劃 PAGEREF _Toc240890483 h 17 HYPERLINK l _Toc240890484 1.3.2 大河西先導(dǎo)區(qū)的戰(zhàn)略目標(biāo)、發(fā)展定位、建設(shè)步驟和發(fā)展愿景 PAGEREF _To

6、c240890484 h 18 HYPERLINK l _Toc240890485 1.3.3 先導(dǎo)區(qū)的建設(shè)重點(diǎn) PAGEREF _Toc240890485 h 20 HYPERLINK l _Toc240890486 1.3.4 項(xiàng)目所在板塊麓谷在兩型社會(huì)中所處的重要戰(zhàn)略地位 PAGEREF _Toc240890486 h 22 HYPERLINK l _Toc240890487 湘地行總結(jié)： PAGEREF _Toc240890487 h 23 HYPERLINK l _Toc240890488 第二章、長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc240890488 h 26 HYPER

7、LINK l _Toc240890489 2.1、目前長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)供求情況 PAGEREF _Toc240890489 h 26 HYPERLINK l _Toc240890490 2.2、長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)各業(yè)態(tài)發(fā)展現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc240890490 h 26 HYPERLINK l _Toc240890491 2.2.1、長(zhǎng)沙零售商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc240890491 h 26 HYPERLINK l _Toc240890492 長(zhǎng)沙市零售業(yè)態(tài)發(fā)展特點(diǎn) PAGEREF _Toc240890492 h 26 HYPERLINK l _Toc240890493 、長(zhǎng)沙

8、城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃 PAGEREF _Toc240890493 h 28 HYPERLINK l _Toc240890494 長(zhǎng)沙商圈分析 PAGEREF _Toc240890494 h 31 HYPERLINK l _Toc240890495 2.2.2、長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc240890495 h 36 HYPERLINK l _Toc240890496 、寫(xiě)字樓市場(chǎng)分布特征 PAGEREF _Toc240890496 h 37 HYPERLINK l _Toc240890497 、 2007-2008年典型寫(xiě)字樓的均價(jià) PAGEREF _Toc24089049

9、7 h 37 HYPERLINK l _Toc240890498 、寫(xiě)字樓市場(chǎng)目前銷(xiāo)售面積狀況 PAGEREF _Toc240890498 h 38 HYPERLINK l _Toc240890499 2.2.3、長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc240890499 h 38 HYPERLINK l _Toc240890500 、長(zhǎng)沙酒店的分布情況：集中分布于城市主干道 PAGEREF _Toc240890500 h 38 HYPERLINK l _Toc240890501 、高檔酒店物業(yè)分布情況、需求情況、經(jīng)營(yíng)情況、配置情況 PAGEREF _Toc240890501 h 40

10、HYPERLINK l _Toc240890502 、商務(wù)型連鎖酒店物業(yè)分布情況、需求情況、經(jīng)營(yíng)情況、配置情況 PAGEREF _Toc240890502 h 41 HYPERLINK l _Toc240890503 、經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店物業(yè)分布情況、需求情況、經(jīng)營(yíng)情況、配置情況 PAGEREF _Toc240890503 h 41 HYPERLINK l _Toc240890504 2.2.4、長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀總結(jié) PAGEREF _Toc240890504 h 42 HYPERLINK l _Toc240890514 2.3、大河西商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc24089051

11、4 h 45 HYPERLINK l _Toc240890515 2.3.1、大河西零售商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc240890515 h 45 HYPERLINK l _Toc240890516 、岳麓區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc240890516 h 45 HYPERLINK l _Toc240890517 、河西各商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)商業(yè)特征 PAGEREF _Toc240890517 h 46 HYPERLINK l _Toc240890518 、項(xiàng)目周邊商業(yè)摸底調(diào)查 PAGEREF _Toc240890518 h 49 HYPERLINK l _Toc240890519 2

12、.4、板塊商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc240890519 h 50 HYPERLINK l _Toc240890520 2.4.1、項(xiàng)目所在板塊未來(lái)發(fā)展特征分析 PAGEREF _Toc240890520 h 50 HYPERLINK l _Toc240890521 2.4.2、板塊未來(lái)發(fā)展特征分析 PAGEREF _Toc240890521 h 51 HYPERLINK l _Toc240890522 2.5、競(jìng)爭(zhēng)層面下的項(xiàng)目定位策略思考 PAGEREF _Toc240890522 h 52 HYPERLINK l _Toc240890523 2.5.1、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)層面分析 PAGE

13、REF _Toc240890523 h 52 HYPERLINK l _Toc240890524 2.5.2、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象分析 PAGEREF _Toc240890524 h 53 HYPERLINK l _Toc240890525 2.5.3市場(chǎng)經(jīng)典案列參考 PAGEREF _Toc240890525 h 57 HYPERLINK l _Toc240890526 2.5.4、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)層面市場(chǎng)定位制勝的基本立足點(diǎn) PAGEREF _Toc240890526 h 61 HYPERLINK l _Toc240890527 第三章 項(xiàng)目自身?xiàng)l件的分析 PAGEREF _Toc240890527 h

14、62 HYPERLINK l _Toc240890528 3.1 項(xiàng)目地塊基本概述 PAGEREF _Toc240890528 h 62 HYPERLINK l _Toc240890529 3.1.1 項(xiàng)目地塊分析 PAGEREF _Toc240890529 h 62 HYPERLINK l _Toc240890530 3.1.2 項(xiàng)目地理位置分析 PAGEREF _Toc240890530 h 63 HYPERLINK l _Toc240890531 3.2、項(xiàng)目SWOT分析 PAGEREF _Toc240890531 h 63 HYPERLINK l _Toc240890532 3.3 項(xiàng)

15、目SWOT綜合考量分析 PAGEREF _Toc240890532 h 65 HYPERLINK l _Toc240890534 第四章 項(xiàng)目定位分析 PAGEREF _Toc240890534 h 67 HYPERLINK l _Toc240890535 4.1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念探討 PAGEREF _Toc240890535 h 67 HYPERLINK l _Toc240890536 4.1.1、湘銀開(kāi)發(fā)理念探討 PAGEREF _Toc240890536 h 67 HYPERLINK l _Toc240890537 4.1.2、“麓谷中央”的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念建議 PAGEREF _Toc240

16、890537 h 68 HYPERLINK l _Toc240890538 4.2、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析 PAGEREF _Toc240890538 h 69 HYPERLINK l _Toc240890539 4.2.1、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力所在 PAGEREF _Toc240890539 h 69 HYPERLINK l _Toc240890540 4.2.2、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力塑造 PAGEREF _Toc240890540 h 70 HYPERLINK l _Toc240890541 4.3、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 PAGEREF _Toc240890541 h 70 HYPERLINK l _Toc24

17、0890542 4.3.1、項(xiàng)目市場(chǎng)定位理念 PAGEREF _Toc240890542 h 70 HYPERLINK l _Toc240890543 4.3.2、項(xiàng)目市場(chǎng)定位理念闡述 PAGEREF _Toc240890543 h 72 HYPERLINK l _Toc240890544 4.3.3、定位綜合分析 PAGEREF _Toc240890544 h 72 HYPERLINK l _Toc240890545 4.4、項(xiàng)目市場(chǎng)定位確立 PAGEREF _Toc240890545 h 74 HYPERLINK l _Toc240890546 4.4.1、項(xiàng)目整體物業(yè)定位 PAGEREF

18、 _Toc240890546 h 74 HYPERLINK l _Toc240890547 4.4.2、項(xiàng)目塔樓部分物業(yè)定位 PAGEREF _Toc240890547 h 74 HYPERLINK l _Toc240890548 4.4.3、本項(xiàng)目裙樓商業(yè)定位 PAGEREF _Toc240890548 h 76 HYPERLINK l _Toc240890549 4.4.4、目標(biāo)消費(fèi)群定位 PAGEREF _Toc240890549 h 83 HYPERLINK l _Toc240890550 4.4.5、價(jià)格定位 PAGEREF _Toc240890550 h 86 HYPERLINK

19、l _Toc240890551 第五章 產(chǎn)品演繹 PAGEREF _Toc240890551 h 87 HYPERLINK l _Toc240890552 5.1、 物業(yè)規(guī)劃發(fā)展建議模式的選擇 PAGEREF _Toc240890552 h 87 HYPERLINK l _Toc240890553 5.1.1、從營(yíng)銷(xiāo)的視角談物業(yè)的規(guī)劃 PAGEREF _Toc240890553 h 87 HYPERLINK l _Toc240890554 5.1.2、優(yōu)秀物業(yè)規(guī)劃必具的設(shè)計(jì)思路 PAGEREF _Toc240890554 h 88 HYPERLINK l _Toc240890555 5.1.3

20、、物業(yè)規(guī)劃主題化設(shè)計(jì)思路 PAGEREF _Toc240890555 h 88 HYPERLINK l _Toc240890556 5.2、 項(xiàng)目規(guī)劃方案建議 PAGEREF _Toc240890556 h 88 HYPERLINK l _Toc240890557 5.2.1、總體規(guī)劃建議 PAGEREF _Toc240890557 h 89 HYPERLINK l _Toc240890558 5.2.2、整體規(guī)劃布局調(diào)整建議 PAGEREF _Toc240890558 h 89 HYPERLINK l _Toc240890559 5.2.3、建筑及外立面風(fēng)格建議 PAGEREF _Toc24

21、0890559 h 90 HYPERLINK l _Toc240890560 5.2.4、原方案平面調(diào)整建議 PAGEREF _Toc240890560 h 94 HYPERLINK l _Toc240890561 5.2.5、戶型建議 PAGEREF _Toc240890561 h 94 HYPERLINK l _Toc240890562 5.2.6、項(xiàng)目裙樓規(guī)劃設(shè)計(jì)建議： PAGEREF _Toc240890562 h 104 HYPERLINK l _Toc240890563 5.2.7、智能化配套建議 PAGEREF _Toc240890563 h 113 HYPERLINK l _T

22、oc240890564 第六章 財(cái)務(wù)分析 PAGEREF _Toc240890564 h 116 HYPERLINK l _Toc240890565 6.1、麓谷中央項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本明細(xì)表 PAGEREF _Toc240890565 h 116 HYPERLINK l _Toc240890566 6.2、建設(shè)投資估算 PAGEREF _Toc240890566 h 119 HYPERLINK l _Toc240890567 6.3、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc240890567 h 120 HYPERLINK l _Toc240890568 6.3.1、各項(xiàng)成本及稅費(fèi)估算 PAGEREF _

23、Toc240890568 h 120 HYPERLINK l _Toc240890569 6.3.2、盈利能力估算 PAGEREF _Toc240890569 h 120 HYPERLINK l _Toc240890570 6.4、抗風(fēng)險(xiǎn)能力分析 PAGEREF _Toc240890570 h 122 HYPERLINK l _Toc240890571 6.4.1政策風(fēng)險(xiǎn) PAGEREF _Toc240890571 h 122 HYPERLINK l _Toc240890572 6.4.2市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) PAGEREF _Toc240890572 h 122 HYPERLINK l _Toc2408

24、90573 6.4.3經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) PAGEREF _Toc240890573 h 123 HYPERLINK l _Toc240890574 6.5、敏感性分析 PAGEREF _Toc240890574 h 123 HYPERLINK l _Toc240890575 6.6、評(píng)價(jià)結(jié)論 PAGEREF _Toc240890575 h 124 HYPERLINK l _Toc240890576 結(jié) 語(yǔ) PAGEREF _Toc240890576 h 125PAGE 1第 PAGE 1 頁(yè) 共128頁(yè) TIME EEEE年O月A日 二一年一月十七日前 言首先，衷心感謝貴司對(duì)我們的支持和信任，為我們提

25、供一個(gè)可以充分發(fā)揮的機(jī)會(huì)。在此，謹(jǐn)祝我們能夠合作愉快，為項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)寫(xiě)上精彩的一頁(yè)！從接觸項(xiàng)目開(kāi)始，我們立即開(kāi)展了詳盡、深入、客觀的市場(chǎng)調(diào)研工作，開(kāi)始不斷思考與構(gòu)思有助于項(xiàng)目市場(chǎng)定位、開(kāi)發(fā)理念、產(chǎn)品打造的各種方式，同時(shí)根據(jù)這些工作的成果與結(jié)論，研究出最適合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、建設(shè)乃至企業(yè)品牌發(fā)展戰(zhàn)略的市場(chǎng)定位與產(chǎn)品；從而今天很榮幸能夠籍此機(jī)會(huì)表述出我們思路，同時(shí)也將毫無(wú)保留的展開(kāi)我們的觀點(diǎn)?，F(xiàn)在立即延伸本報(bào)告相關(guān)內(nèi)容策劃模式及原則我司站在開(kāi)發(fā)商的角度和立場(chǎng)，以求證過(guò)的市場(chǎng)分析為依據(jù)，對(duì)未來(lái)可能面臨的市場(chǎng)需求變化，在正確的營(yíng)銷(xiāo)理論、準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位指導(dǎo)下，勾畫(huà)出客觀的、可實(shí)施、可操作的項(xiàng)目藍(lán)圖。這個(gè)藍(lán)圖是

26、建立在對(duì)廣泛的基礎(chǔ)信息資源的分析上的，是項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)。 因此，比較重要的是，關(guān)于本案，哪種策劃模式最為合適一、本案采用“增值策劃模式”的合理性在當(dāng)今房地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃過(guò)程中，一般采取的是“概念策劃模式”、“賣(mài)點(diǎn)群策劃模式”“等值策劃模式”，考慮到本項(xiàng)目特殊的性質(zhì)，我司決定采用一種全新的策劃模式，該模式稱(chēng)之為“增值策劃模式”。 增值策劃的定義：策劃人在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，即著手進(jìn)行市場(chǎng)需求調(diào)研，正確確定目標(biāo)市場(chǎng)的需求和欲望，利用差異化、避免競(jìng)爭(zhēng)等營(yíng)銷(xiāo)理論，營(yíng)造出即比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更有效的滿足市場(chǎng)需求，又不可替代的樓盤(pán)，通過(guò)提高消費(fèi)者可察覺(jué)的使用價(jià)值，提高樓盤(pán)相對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格使樓盤(pán)增值，從而達(dá)到營(yíng)銷(xiāo)目的的一種策劃方

27、式。 增值策劃的目的：就是要為開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)創(chuàng)造最大的附加值（使樓盤(pán)增值），為樓盤(pán)的市場(chǎng)創(chuàng)造有效需求。 增值策劃所要作的，歸根結(jié)底是為了使開(kāi)發(fā)商獲得最大收益。 增值策劃的手段：通過(guò)對(duì)樓盤(pán)形象的塑造，降低住戶對(duì)價(jià)格的敏感程度，通過(guò)提高樓盤(pán)的“可察覺(jué)的使用價(jià)值”，使用戶在購(gòu)買(mǎi)和使用產(chǎn)品或享受服務(wù)中得到非常滿意程度，提高樓盤(pán)售價(jià)，并使樓盤(pán)的價(jià)值為投資者所接受。 接下來(lái)我們需要明確的是，在明確需要采用增值策劃模式的前提下，本案需要采取什么樣的策劃原則二、本案策劃必須遵循六大原則通過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)查研究工作，我們獲得了大量的商業(yè)地產(chǎn)及消費(fèi)群體的準(zhǔn)確信息。在本報(bào)告書(shū)中我們將理清項(xiàng)目定位的核心要點(diǎn)，確立市場(chǎng)定位

28、的框架思路以及其具體表現(xiàn)形式。經(jīng)過(guò)詳細(xì)的分析研究，本案的定位策劃工作必須遵循以下六點(diǎn)原則：項(xiàng)目增值策劃模式原則一：品牌化原則解析：結(jié)合項(xiàng)目固有的特點(diǎn)，充分挖掘項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，結(jié)合科學(xué)的推廣策略，使本項(xiàng)目樹(shù)立在片區(qū)的品牌形象。原則二：有機(jī)整合原則解析：在策劃本項(xiàng)目的過(guò)程中，將項(xiàng)目自身定位與項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)需求和購(gòu)買(mǎi)行為充分進(jìn)行整合，并將城市規(guī)劃、房地產(chǎn)發(fā)展前景和事件營(yíng)銷(xiāo)因素等進(jìn)行充分的有機(jī)整合，以塑造出一個(gè)既滿足開(kāi)發(fā)利潤(rùn)要求又滿足市場(chǎng)需求的物業(yè)類(lèi)型。原則三：準(zhǔn)確定位原則解析：在進(jìn)行本項(xiàng)目的定位策劃過(guò)程中，依據(jù)準(zhǔn)確定位原則，一切圍繞“賣(mài)得出，賣(mài)得快，做得旺”來(lái)進(jìn)行定位策劃工作。原則四：品質(zhì)優(yōu)先原則解析：與

29、建筑規(guī)劃師充分溝通，設(shè)計(jì)出在當(dāng)?shù)鼐邆渥陨硖厣透?jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品。在不超出開(kāi)發(fā)成本預(yù)算的前提下，以提升產(chǎn)品品質(zhì)為優(yōu)先考慮對(duì)象。從而向市場(chǎng)推出適合當(dāng)?shù)匦枨蟛⒕邆湟欢ǔ潭瘸皟?yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品。原則五：核心競(jìng)爭(zhēng)力原則解析：在項(xiàng)目策劃的過(guò)程中，對(duì)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行科學(xué)細(xì)致的分析研究，結(jié)合同類(lèi)型房地產(chǎn)物業(yè)類(lèi)型的發(fā)展歷程和趨勢(shì)。在充分利用項(xiàng)目自身有利因素的前提下，充分挖掘項(xiàng)目的隱性?xún)?yōu)勢(shì)，努力提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，以形成競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目所不具備的核心競(jìng)爭(zhēng)力。原則六：利潤(rùn)最大化原則解析：在本項(xiàng)目中的任何策劃工作都立足于充分挖掘項(xiàng)目開(kāi)發(fā)潛力，并結(jié)合開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的利益，從開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的角度進(jìn)行策劃思考，使開(kāi)發(fā)商在本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)階段和

30、未來(lái)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中都能受益。立足于上述六大策劃原則本項(xiàng)目市場(chǎng)定位策劃將按以下四個(gè)步驟進(jìn)行本案的策劃思路基于區(qū)域發(fā)展的思考長(zhǎng)沙商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目深層次分析項(xiàng)目市場(chǎng)定位在嚴(yán)格執(zhí)行上述六大策劃原則的基礎(chǔ)上，對(duì)于本案的市場(chǎng)定位分析將以下述思路展開(kāi)：在研究項(xiàng)目市場(chǎng)定位之前，我們首先對(duì)定位的立足點(diǎn)進(jìn)行全面思考，務(wù)求項(xiàng)目定位對(duì)市場(chǎng)的適應(yīng)性更加準(zhǔn)確、更加全面。針對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)因素、消費(fèi)者需求、項(xiàng)目自身客觀條件及企業(yè)品牌的發(fā)動(dòng)力，我們對(duì)項(xiàng)目定位的立足點(diǎn)進(jìn)行剖析，歸納如下：基于區(qū)域發(fā)展的思考基于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的思考基于項(xiàng)目自身?xiàng)l件的思考基于消費(fèi)群體需求的思考核心競(jìng)爭(zhēng)力提煉方向項(xiàng)目定位適應(yīng)性探討推 導(dǎo)鑒于此，以下我們將

31、對(duì)每一個(gè)立足點(diǎn)進(jìn)行深入研究，以推導(dǎo)出“核心競(jìng)爭(zhēng)力提煉方向”及“項(xiàng)目定位適應(yīng)性探討”。第一章 基于區(qū)域發(fā)展的思考1 長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展分析（宏觀）真正意義上的策劃分析報(bào)告是建立在國(guó)家、本地區(qū)城市建設(shè)目標(biāo)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市空間布局及城市發(fā)展方向的基礎(chǔ)分析之上，是與國(guó)家及地域的產(chǎn)業(yè)基本政策相符合的，是與本地區(qū)的城市規(guī)劃發(fā)展相吻合的。孫子兵法日“求勢(shì)而不責(zé)于人”，本項(xiàng)目的策劃分析報(bào)告必須順應(yīng)政府對(duì)房地產(chǎn)所造之“勢(shì)”（相關(guān)房地產(chǎn)政策、發(fā)展方向），才能最大限度地與政府保持高度一致（換句話講，可以從政府爭(zhēng)取更大的優(yōu)惠政策），才能給本項(xiàng)目造成“順?biāo)兄邸敝畡?shì)。這也是我們所謂的真正意義上的“大策劃”。1.1、長(zhǎng)

32、沙市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析1.1.1 國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)為行業(yè)發(fā)展提供良好經(jīng)濟(jì)環(huán)境長(zhǎng)沙市GDP增長(zhǎng)情況（單位：億元）時(shí)間城市GDP同比增長(zhǎng)人均GDP以戶籍計(jì)算同比增長(zhǎng)2002812.912.7%13747元11.5%2003928.2214%15506元12.6%20041108.8514.8%18296元13.4%20051519.9014.9%23968元13.9%20061790.6614.8%27853元13.3%200721792516033432元20.03%20083000.9815.1%37945元13.5%09年一季度673.0413.1%從上表及圖可知，近年來(lái)，長(zhǎng)沙的城市GDP

33、和人均GDP都保持了兩位數(shù)以上的增長(zhǎng)速度， 2008年，長(zhǎng)沙城市GDP達(dá)到3000.98億元，同比增長(zhǎng)15.1%，人均GDP為37945元，同比增長(zhǎng)13.5%。2009年一季度全市生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)673.04億元,同比增長(zhǎng)13.1%,較上年增速降低1.15個(gè)百分點(diǎn)，增速高于全省6.04個(gè)百分點(diǎn)、高于全國(guó)5.4個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)民生產(chǎn)總值的快速增長(zhǎng)反映了長(zhǎng)沙城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的活力。1.1.2 人均可支配收入及人均消費(fèi)性支出情況：居民生活水平繼續(xù)穩(wěn)步提高，購(gòu)買(mǎi)力逐步增強(qiáng) 人均可支配收入情況：長(zhǎng)沙市人均可支配收入情況（單位：元）時(shí)間人均可支配收入同比增加同比增長(zhǎng)實(shí)際增長(zhǎng)(剔除物價(jià)因素)200290218139.9

34、%10.8%2003993391210.1%9.1%200411021108811%7.6%200512434141312.8%10.7%200613924149012%10.8%200716153222916.0%10.6%200818282212913.2%7.6% 人均消費(fèi)性支出情況：長(zhǎng)沙市城市居民消費(fèi)性支出情況（單位：元）時(shí)間人均消費(fèi)性支出同比增長(zhǎng)支出收入比200278546%87%200383306.1%84%200490328.4%82%200596607.0%77.69%20061068010.6%76.78%20071228815.1%76.07%2008129605.5%70

35、.88%備注資料來(lái)源：長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局公報(bào)從上表及圖可知，近年來(lái)，長(zhǎng)沙市人均可支配收入與消費(fèi)支出都有較大幅度的增長(zhǎng)，生活水平穩(wěn)步提高，通過(guò)對(duì)長(zhǎng)沙市民收入與消費(fèi)性支出的比較，2007年長(zhǎng)沙居民消費(fèi)性支出占到收入的76.07，2008年長(zhǎng)沙居民消費(fèi)性支出占到收入的70.88%，不難發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)沙是一個(gè)消費(fèi)活躍的城市。湘地行小結(jié)：隨著長(zhǎng)沙市居民收入水平、消費(fèi)水平持續(xù)增長(zhǎng)和消費(fèi)品層次的上升，人們對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局、購(gòu)物環(huán)境及商品質(zhì)量提出了更高的要求。1.1.3、零售商業(yè)消費(fèi)仍是帶動(dòng)長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿ι鐣?huì)消費(fèi)品零售總額時(shí)間零售總額（億元）同比增加2006年865.6116.4%2007年1037.0319.8

36、%2008年1273.8722.8%2008年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額已經(jīng)累計(jì)達(dá)到1273.87億元，連續(xù)三年以超過(guò)14%的速度在遞增。（等于同期長(zhǎng)沙市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的42.45），增長(zhǎng)22.8，表明零售商業(yè)消費(fèi)仍是帶動(dòng)長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?.1.4 城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款增加，潛在消費(fèi)能力持續(xù)增強(qiáng)城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄情況（億元）年份2004年2005年2006年2007年2008年全市儲(chǔ)蓄總額1960.232322.322756.83267.463869.21城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄額800.89954.421093.041177.171494.932008年，長(zhǎng)沙城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款1494.93億元,比上年末增長(zhǎng)18

37、.5%。表明長(zhǎng)沙城鎮(zhèn)居民潛在消費(fèi)能力持續(xù)增強(qiáng)。1.1.5 國(guó)民經(jīng)濟(jì)在全省占據(jù)舉足輕重的地位我們通過(guò)對(duì)湖南省與長(zhǎng)沙市的GDP總量、固定資產(chǎn)投資、城鎮(zhèn)居民可支配收入、農(nóng)民可支配收入四個(gè)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析，力爭(zhēng)真實(shí)客觀的分析長(zhǎng)沙市在湖南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所占的地位。長(zhǎng)沙市與湖南省主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較（以2008年為例）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)湖南省長(zhǎng)沙市長(zhǎng)沙市/湖南省GDP總量11156.64億元3000.98億元0.27：1固定資產(chǎn)投資5649.97億元1873.33億元0.33：1城鎮(zhèn)居民可支配收入13821.20元18282元1.32：1城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出9945.50元12960元1.31：1資料來(lái)源：湖南國(guó)民經(jīng)

38、濟(jì)與社會(huì)發(fā)展公報(bào)、長(zhǎng)沙國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展公報(bào)由表可知，長(zhǎng)沙市的GDP總量占了全省的27%，固定資產(chǎn)投資占了全省的33%城鎮(zhèn)居民可支配收入是全省平均水平的1.32倍，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出水平是全省平均水平的1.31倍。湘地行小結(jié)：作為湖南省經(jīng)濟(jì)中心，長(zhǎng)沙在省內(nèi)優(yōu)勢(shì)相當(dāng)突出，幾乎國(guó)民經(jīng)濟(jì)的各個(gè)方面都存在優(yōu)勢(shì)。因此，長(zhǎng)沙占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的經(jīng)濟(jì)地位、快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)水平、良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)提供了重要的宏觀環(huán)境。1.1.6、恩格爾系數(shù)表明長(zhǎng)沙城鎮(zhèn)人口的生活水平已經(jīng)進(jìn)入富裕標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)生活標(biāo)準(zhǔn)59%以上貧困50-59%溫飽40-50%小康30-40%富裕低于30%最富裕長(zhǎng)沙市06到08年城

39、市恩格爾系數(shù)2006年32.6%2007年34.9%2008年36.9%資料來(lái)源：湖南統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)2006年長(zhǎng)沙城市居民恩格爾系數(shù)為32.6% ，2007年長(zhǎng)沙城市恩格爾系數(shù)為34.9%,2008年，長(zhǎng)沙市的恩格爾系數(shù)提升為36.9%。這表示長(zhǎng)沙城鎮(zhèn)人口生活已經(jīng)進(jìn)入“富?！彪A段。隨著居民收入的增加，在食物需求基本滿足的情況下，消費(fèi)者的重心開(kāi)始向穿、用、住等其他方面轉(zhuǎn)移。恩格爾系數(shù)定義：隨著家庭和個(gè)人收入增加，收入中用于食品方面的支出比例將逐漸減小，這一定律被稱(chēng)為恩格爾定律，反映這一定律的系數(shù)被稱(chēng)為恩格爾系數(shù)。其公式表示為： 恩格爾系數(shù)（%）= 食品支出總額 /家庭或個(gè)人消費(fèi)支出總額1.1.7 長(zhǎng)

40、珠潭城市群經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃指標(biāo)預(yù)測(cè)長(zhǎng)株潭城市群經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段指標(biāo)一覽表年份三市市域GDP（億元）增長(zhǎng)率三市核心地區(qū)GDP（億元）增長(zhǎng)率2000年1161.5687.962003年1580.3974.252004年1894.211002005年213012.5%129818%2010年375412%249914%2015年55168%402510%2020年79187.5%61939%（1）長(zhǎng)株潭區(qū)域整體生產(chǎn)總值（GDP）2010年達(dá)到3754億元以上，GDP增長(zhǎng)速度達(dá)到12%以上；到2020年增長(zhǎng)為7918億元以上。人均GDP2010年為2.5萬(wàn)元人民幣以上，到2020年達(dá)到5萬(wàn)元人民幣以上。（2）

41、核心地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）規(guī)劃近期2010年達(dá)到2499億元以上，GDP增長(zhǎng)速度達(dá)到14%以上；到2020年增長(zhǎng)為6193億元以上。（3）核心地區(qū)三次產(chǎn)業(yè)比例到近期2010年為9：50：41，2020年為5：45：50。核心地區(qū)人均GDP規(guī)劃到近期2010年為4萬(wàn)元人民幣以上，到2020年達(dá)到8萬(wàn)元人民幣以上。湘地行觀點(diǎn)：核心地區(qū)人均GDP達(dá)到4萬(wàn)元以上，為項(xiàng)目將來(lái)的商業(yè)提升提供了很大的空間。1.2 長(zhǎng)沙未來(lái)整體城市發(fā)展分析長(zhǎng)沙市政府基于對(duì)城市區(qū)域地位、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、空間布局等因素的分析對(duì)未來(lái)長(zhǎng)沙的城市結(jié)構(gòu)進(jìn)行的城市空間戰(zhàn)略研究。長(zhǎng)沙未來(lái)的城市結(jié)構(gòu)將是網(wǎng)絡(luò)型、簇群互動(dòng)的組團(tuán)結(jié)構(gòu)，根據(jù)不同時(shí)期的客觀

42、條件和發(fā)展目標(biāo)，選擇不同的組團(tuán)進(jìn)行重點(diǎn)推動(dòng)。根據(jù)長(zhǎng)沙市城市總體規(guī)劃（20032020）規(guī)定，長(zhǎng)沙城市建設(shè)目標(biāo)是：基本形成符合區(qū)域性現(xiàn)代化中心城市特點(diǎn)的城鄉(xiāng)一體、協(xié)調(diào)發(fā)展的市域城鎮(zhèn)體系，強(qiáng)化瀏陽(yáng)、寧鄉(xiāng)的市域次中心地位與作用，并與株洲、湘潭共同構(gòu)筑經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、布局合理的現(xiàn)代化城市群?；拘纬膳c區(qū)域性中心城市相匹配的城市功能結(jié)構(gòu)，按照“一主(城市主體)、兩次(河西、星馬新城)、四組團(tuán)(暮云、撈霞、高星、含浦組團(tuán))”，構(gòu)筑青山、秀水、綠洲、名城融為一體的城市空間格局。基本形成人與自然和諧的城市生態(tài)環(huán)境，建設(shè)城市林業(yè)生態(tài)圈，形成以“兩帶、兩圈、五楔”為骨架的綠色空間體系?；拘纬膳c現(xiàn)代化中心城市相匹配的基

43、礎(chǔ)設(shè)施框架，以霞凝港、黃花空港、信息港“三港”，高速公路、京廣鐵路“兩路”為主體，建設(shè)一批區(qū)域性重大樞紐工程；以軌道交通網(wǎng)和城市骨架道路網(wǎng)“兩網(wǎng)”建設(shè)為重點(diǎn)，形成快速便捷的客貨運(yùn)交通網(wǎng)絡(luò)。基本形成以歷史文化名城為依托的城市形象骨架，充分發(fā)掘歷史文化內(nèi)涵，強(qiáng)化名城地位。建設(shè)布局合理、環(huán)境潔凈、配套齊全、生活舒適、交通便捷的居住園區(qū)。湘地行認(rèn)為：政府對(duì)城市的整體規(guī)劃為城市健康有序的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，長(zhǎng)沙區(qū)位優(yōu)勢(shì)的日益凸現(xiàn)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)提供了良好的宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。項(xiàng)目所屬麓谷新城處于“兩次”之一的河西，大河西先導(dǎo)區(qū)發(fā)展的核心位置，是未來(lái)發(fā)展亮點(diǎn)區(qū)域之一，是長(zhǎng)沙兩型社會(huì)建設(shè)的起步區(qū)，項(xiàng)目可結(jié)

44、合城市規(guī)劃和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃特點(diǎn)進(jìn)行定位并借力發(fā)展。1.2.1長(zhǎng)沙城市發(fā)展新特點(diǎn)新規(guī)劃孕育新前景長(zhǎng)沙市城市總體規(guī)劃（20032020）規(guī)定指出，長(zhǎng)沙城市發(fā)展應(yīng)當(dāng)立足21世紀(jì)，堅(jiān)持以人為本，創(chuàng)造人與自然和諧發(fā)展的空間，走經(jīng)營(yíng)城市之路，以特有的文化氣質(zhì)與環(huán)境質(zhì)量取勝，以做強(qiáng)、做優(yōu)城市為目標(biāo)，把握市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，適應(yīng)改革開(kāi)放需要，為本區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展拓展戰(zhàn)略空間。生態(tài)環(huán)境先導(dǎo)戰(zhàn)略：著力保護(hù)自然山水資源，構(gòu)筑城鄉(xiāng)融合的綠色空間體系。大長(zhǎng)沙戰(zhàn)略：從長(zhǎng)株潭城市群遠(yuǎn)景展望入手，完善區(qū)域城鎮(zhèn)體系，發(fā)揮長(zhǎng)沙在區(qū)域發(fā)展中的極核作用。城市提升戰(zhàn)略：體現(xiàn)區(qū)域性中心城市的規(guī)模和功能要求，通過(guò)高新技術(shù)帶動(dòng)和優(yōu)秀文化帶動(dòng)，拓

45、展城市空間，提升城市功能，優(yōu)化用地布局。公共優(yōu)先戰(zhàn)略：以人為本，配備綜合服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造良好的人居環(huán)境。長(zhǎng)株潭城市群兩型社會(huì)建設(shè)綜合改革試驗(yàn)區(qū)的建立將促進(jìn)長(zhǎng)沙更大的發(fā)展2008年12月，“長(zhǎng)株潭城市群”綜改方案獲得國(guó)務(wù)院正式批復(fù)。“長(zhǎng)株潭城市群”將在“資源節(jié)約利用、環(huán)境保護(hù)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)、科技體制、土地管理、投融資體系、財(cái)稅、對(duì)外經(jīng)濟(jì)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)、行政管理體制”等10大重點(diǎn)改革領(lǐng)域展開(kāi)綜改試驗(yàn)。標(biāo)志長(zhǎng)沙進(jìn)入兩型社會(huì)時(shí)代。長(zhǎng)株潭城市群“兩型”社會(huì)建設(shè)綜合配套改革實(shí)驗(yàn)區(qū)將是國(guó)家層面的試驗(yàn)區(qū)，“城市群”是它的關(guān)鍵詞，“兩型”社會(huì)則是它的目標(biāo)。 “兩型”社會(huì)建設(shè)將極大的推動(dòng)長(zhǎng)株潭城市群的發(fā)展。試驗(yàn)區(qū)改革

46、建設(shè)的落腳點(diǎn)是全面提升城市群綜合實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)力。在目標(biāo)定位上，要把試驗(yàn)區(qū)建設(shè)成為全國(guó)“兩型社會(huì)”的示范區(qū)，全省新型城市化、新型工業(yè)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的引領(lǐng)區(qū)，湖南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心增長(zhǎng)極，具有國(guó)際品質(zhì)的現(xiàn)代化的生態(tài)型城市群。兩型社會(huì)建設(shè)將進(jìn)一步加快推進(jìn)長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)一體化，使其成為提升綜合實(shí)力的核心增長(zhǎng)極、促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的支撐點(diǎn)，到2010年長(zhǎng)株潭地區(qū)的生產(chǎn)總值將達(dá)4000億元，占全省的40%左右 ；人均GDP將達(dá)5000美元，城鄉(xiāng)居民的收入水平將大幅提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)。1.3 項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目位于兩型社會(huì)大河西先導(dǎo)區(qū)內(nèi)麓谷高新區(qū)核心位置?！耙唤舻暮游鳎h(huán)境容量大、生態(tài)條件好、聚集輻射能力強(qiáng)，

47、科教資源豐富，承載功能配套，但生產(chǎn)總值僅為大河?xùn)|的四分之一?！本C合考慮河西的比較優(yōu)勢(shì)及產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，加快發(fā)展大河西的條件已經(jīng)具備，在慎重研究之后，市委常委會(huì)正式?jīng)Q定采納選址河西的方案，長(zhǎng)沙要科學(xué)發(fā)展，關(guān)鍵點(diǎn)在河西；要統(tǒng)籌發(fā)展，切入點(diǎn)在河西；要帶動(dòng)發(fā)展，支撐點(diǎn)在河西。1.3.1大河西先導(dǎo)區(qū)發(fā)展規(guī)劃長(zhǎng)沙大河西先導(dǎo)區(qū)包括長(zhǎng)沙高新區(qū)、岳麓區(qū)和望城縣、寧鄉(xiāng)縣部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)，規(guī)劃區(qū)總面積約1200平方公里，其中發(fā)展核心區(qū)約570平方公里，起步區(qū)150平方公里。一是規(guī)劃區(qū)，包括岳麓區(qū)、高新區(qū)、望城縣的含浦鎮(zhèn)、坪塘鎮(zhèn)、蓮花鎮(zhèn)、雨敞坪鎮(zhèn)、烏山鎮(zhèn)、黃金鄉(xiāng)、白箬鋪鎮(zhèn)、雷鋒鎮(zhèn)、高塘嶺鎮(zhèn)、星城鎮(zhèn)，以及寧鄉(xiāng)縣的夏鐸鋪鎮(zhèn)、金洲鄉(xiāng)、歷

48、經(jīng)鋪鄉(xiāng)、玉潭鎮(zhèn)、城郊鄉(xiāng)，用地總面積約1200平方公里。 二是核心區(qū)，包括岳麓區(qū)、高新區(qū)和望城縣的含浦鎮(zhèn)、坪塘鎮(zhèn)、雷鋒鎮(zhèn)、黃金鄉(xiāng)、星城鎮(zhèn)、高塘嶺鎮(zhèn)，用地總面積約570平方公里。三是起步區(qū)，包括岳麓區(qū)的濱江新城、岳麓山景區(qū)、含浦鎮(zhèn)、坪塘老工業(yè)區(qū)、高新區(qū)等，用地總面積約150平方公里。主要考慮產(chǎn)業(yè)發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施條件較好因素，有利于先導(dǎo)區(qū)快速起步。小結(jié)：本項(xiàng)目位于先導(dǎo)區(qū)的核心區(qū)域的起步區(qū)，地理位置相當(dāng)優(yōu)越。1.3.2 大河西先導(dǎo)區(qū)的戰(zhàn)略目標(biāo)、發(fā)展定位、建設(shè)步驟和發(fā)展愿景戰(zhàn)略目標(biāo)力爭(zhēng)到2020年把先導(dǎo)區(qū)建設(shè)成為“兩型社會(huì)”綜合配套改革的示范區(qū)（先導(dǎo)區(qū)單位地區(qū)生產(chǎn)總值綜合能耗躋身于全國(guó)省會(huì)城市先進(jìn)行列）、

49、高新產(chǎn)業(yè)的集聚區(qū)（科技進(jìn)步對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)70%以上，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值達(dá)4000億元以上）、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的樣板區(qū)（城鄉(xiāng)居民人均可支配收入分別達(dá)60000元和40000元以上）、生態(tài)宜居的新城區(qū)（建成區(qū)面積達(dá)200平方公里，常住人口150萬(wàn)人左右）、支撐發(fā)展的增長(zhǎng)極（先導(dǎo)區(qū)核心區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)3000億元，地方財(cái)政收入達(dá)300億元）發(fā)展定位職能定位：全國(guó)“兩型社會(huì)”綜合配套改革試點(diǎn)先導(dǎo)突破區(qū)，長(zhǎng)株潭城市群戰(zhàn)略整合核心承載區(qū)，長(zhǎng)沙市提升主體功能區(qū)。產(chǎn)業(yè)定位：湖南省產(chǎn)業(yè)先行先試區(qū)，長(zhǎng)株潭產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型示范引領(lǐng)區(qū)，長(zhǎng)沙市高新產(chǎn)業(yè)核心集聚區(qū)。生態(tài)定位:全國(guó)知名的生態(tài)文明區(qū)域，資源節(jié)約的循環(huán)集約新區(qū)，可持

50、續(xù)發(fā)展的城市標(biāo)桿。城鎮(zhèn)定位：城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的區(qū)域城市，新型增長(zhǎng)模式的城鎮(zhèn)典范，環(huán)境友好的山水宜居新城。建設(shè)步驟：分三步走第一步，起步階段（20082012年），核心區(qū)骨架基本拉開(kāi)，起步區(qū)主體功能區(qū)基本形成；第二步，快速發(fā)展階段（20132020年），綜合實(shí)力全面提升，核心區(qū)主體功能區(qū)基本形成；第三步，成熟發(fā)展階段（20212030年），基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，帶動(dòng)輻射能力顯著增強(qiáng)，先導(dǎo)區(qū)基本建成。發(fā)展愿景：“四區(qū)”“三帶”產(chǎn)業(yè)總體結(jié)構(gòu)按照長(zhǎng)沙市大河西先導(dǎo)區(qū)建設(shè)整體方案中的規(guī)劃，大河西先導(dǎo)區(qū)的建設(shè)主要包括“四區(qū)”、“三帶”部分。 四區(qū)：是指黃金都市農(nóng)業(yè)與農(nóng)產(chǎn)品精加工區(qū)、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、科教文化產(chǎn)業(yè)區(qū)、高星

51、綜合功能區(qū)。三帶：是指金洲配套產(chǎn)業(yè)帶、岳麓山人文生態(tài)旅游帶、湘江西岸創(chuàng)新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶。湘地行小結(jié)：本項(xiàng)目即位于四區(qū)里的麓谷高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，區(qū)域內(nèi)人均收入的提高，表明區(qū)域內(nèi)未來(lái)巨大的消費(fèi)潛力。1.3.3 先導(dǎo)區(qū)的建設(shè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)建設(shè)：以金洲大道為軸心，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)為主體，以金洲開(kāi)發(fā)區(qū)和望城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為兩翼，以科研院校為依托，大力發(fā)展高新產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，全力建設(shè)信息產(chǎn)業(yè)基地、新材料產(chǎn)業(yè)基地、節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地、先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)基地、生物產(chǎn)業(yè)基地、科技創(chuàng)新和成果轉(zhuǎn)化基地、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)基地、承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移基地等產(chǎn)業(yè)基地，力爭(zhēng)到2020年實(shí)現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值4000億元?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)

52、：力爭(zhēng)三年內(nèi)投入300500億元，著力構(gòu)建現(xiàn)代綜合交通運(yùn)輸體系，健全水、電、氣、信等基礎(chǔ)設(shè)施。重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)好京珠高速長(zhǎng)潭西線、楓林路以及雷鋒大道拓改工程、瀟湘大道南北拓改工程、城市交通環(huán)互通工程、公共交通網(wǎng)絡(luò)、城市軌道交通、跨江通道等工程。三年內(nèi)在起步區(qū)和核心區(qū)重點(diǎn)建設(shè)“六縱八橫”14條主干道和52條次干道，總長(zhǎng)約270公里，總投資約285億元，達(dá)到到2010年底實(shí)現(xiàn)“拉開(kāi)道路框架，形成承載功能，拓展產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，展現(xiàn)新區(qū)雛形”道路建設(shè)三年行動(dòng)計(jì)劃的目標(biāo)。生態(tài)建設(shè)：三年內(nèi)完成岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)周邊生態(tài)環(huán)境、坪塘老工業(yè)環(huán)境污染和靳江河、龍王港等流域水資源環(huán)境的綜合治理，開(kāi)展?jié)竦?、綠地、林地生態(tài)環(huán)境資源

53、補(bǔ)償和農(nóng)村環(huán)保自治模式試點(diǎn)，加強(qiáng)環(huán)保輔助設(shè)施建設(shè)。示范區(qū)建設(shè)：用3-5年時(shí)間，以湘江西岸為紐帶，將岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)、濱江新城、梅溪湖、洋湖垸濕地公園等打造成國(guó)內(nèi)一流、世界知名的城市時(shí)尚空間。根據(jù)大河西先導(dǎo)區(qū)規(guī)劃，先導(dǎo)區(qū)在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)與大型商業(yè)方面將優(yōu)化先導(dǎo)區(qū)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、推進(jìn)綠色節(jié)能生態(tài)環(huán)保住宅建設(shè)。結(jié)合先導(dǎo)區(qū)實(shí)際，合理布局、科學(xué)定位，鼓勵(lì)發(fā)展以滿足中小企業(yè)需求、節(jié)約集約用地、同時(shí)提升城市景觀品位為主的工業(yè)地產(chǎn)；以集成公共信息服務(wù)資源、滿足總部和服務(wù)外包基地建設(shè)為主的高端辦公商務(wù)地產(chǎn)；以滿足連鎖經(jīng)營(yíng)、品牌直銷(xiāo)和商業(yè)消費(fèi)中心需求為主的大型商業(yè)地產(chǎn)；以滿足各類(lèi)專(zhuān)家、高級(jí)管理人員、外籍人士和先導(dǎo)區(qū)其

54、他各類(lèi)就業(yè)人員與被拆遷農(nóng)民安置要求為主的各層次住宅地產(chǎn)。大力發(fā)展中心商圈、國(guó)際連鎖超市、購(gòu)物中心、各種專(zhuān)業(yè)店便利店等，加快先導(dǎo)區(qū)宜居城市、幸福家園的建設(shè)。小結(jié)：項(xiàng)目所在區(qū)域交通發(fā)達(dá)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大。1.3.4 項(xiàng)目所在板塊麓谷在兩型社會(huì)中所處的重要戰(zhàn)略地位麓谷科技新城是長(zhǎng)沙高新區(qū)傾力打造的核心園區(qū)，也是長(zhǎng)沙大河西先導(dǎo)區(qū)的起步區(qū)。片區(qū)范圍：岳麓山以北，以市政府為圓心向周邊輻射，東臨湘江，西至雷鋒鎮(zhèn)，南抵楓林路，北以望城為界。麓谷總體規(guī)劃控制面積80平方公里，現(xiàn)已建15平方公里。按照高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高速度推進(jìn)、高質(zhì)量發(fā)展的要求，每年推進(jìn)3平方公里左右，累計(jì)完成公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入4

55、6億多元，建成“七縱四橫”主次道路40多公里，園區(qū)交通、通訊、寬帶、水、電、路、氣等基礎(chǔ)設(shè)施完善，城市綜合管理網(wǎng)絡(luò)健全。 麓谷園區(qū)整體綠化率達(dá)35%以上，占地13萬(wàn)平方米的麓谷中心公園被評(píng)為長(zhǎng)沙市生態(tài)公園和最美麗的公園之一，成為麓谷高品質(zhì)生活的標(biāo)志。商場(chǎng)、酒店、學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施為麓谷創(chuàng)業(yè)者提供便捷的生活服務(wù)，麓谷坐標(biāo)、加州陽(yáng)光、湘麓國(guó)際等住宅小區(qū)成為在麓谷安居樂(lè)業(yè)的理想選擇地。一個(gè)經(jīng)濟(jì)繁榮、科教發(fā)達(dá)、生活富裕、生態(tài)良好、社會(huì)文明的麓谷科技新城正在興起。到2010年，麓谷新城將形成2025平方公里開(kāi)發(fā)規(guī)模，園區(qū)生態(tài)人文環(huán)境良好、城市配套設(shè)施齊全、第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展、城市管理井然有序，真正成為宜

56、于創(chuàng)業(yè)和人居的生態(tài)科技新城。麓谷新城距黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)約28公里，距火車(chē)站約10公里，距長(zhǎng)沙霞凝港口約7公里，距汽車(chē)西站約1公里，交通非常便利。 湘地行總結(jié)：長(zhǎng)沙作為“長(zhǎng)珠潭城市群”核心城市，巨大經(jīng)濟(jì)規(guī)模將吸引大批外來(lái)投資者，促使各商家更加積極開(kāi)拓長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展、商業(yè)消費(fèi)需求的增加，也帶動(dòng)了中小型企業(yè)數(shù)量的增加，在寫(xiě)字樓、商業(yè)物業(yè)方面存在著較大的市場(chǎng)發(fā)展空間。近年長(zhǎng)沙市居民收入水平、消費(fèi)水平持續(xù)增長(zhǎng)和消費(fèi)品層次的上升，使人們對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局、購(gòu)物環(huán)境及商品品質(zhì)方面提出了更高的要求。大長(zhǎng)沙、城市提升、長(zhǎng)株潭兩型社會(huì)建設(shè)等戰(zhàn)略的提出，特別是“長(zhǎng)株潭兩型社會(huì)的建設(shè)”、“大河西先導(dǎo)區(qū)

57、建設(shè)”、“麓谷高新區(qū)建設(shè)”的進(jìn)一步深化實(shí)施，為長(zhǎng)沙城市的發(fā)展提出了明確的方向。河西作為長(zhǎng)沙兩型社會(huì)的先導(dǎo)區(qū)，必將帶動(dòng)河西的大力開(kāi)發(fā)建設(shè)，帶動(dòng)河西經(jīng)濟(jì)的大力發(fā)展。麓谷是適宜創(chuàng)業(yè)人居的首選區(qū)， 麓谷位于長(zhǎng)沙市湘江西岸，坐落在風(fēng)景秀美的岳麓山下，毗鄰岳麓山大學(xué)城。麓谷是高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展的聚集地 “堅(jiān)持招大引外與培新育小相結(jié)合，以引進(jìn)戰(zhàn)略投資者為主攻方向，整合資源優(yōu)勢(shì)，完善產(chǎn)業(yè)配套，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，打造產(chǎn)業(yè)特色，形成電子信息、先進(jìn)制造、新材料、生物醫(yī)藥四大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)集群”，這是麓谷產(chǎn)業(yè)發(fā)展的路線圖麓谷是創(chuàng)新型園區(qū)建設(shè)的示范區(qū) 麓谷堅(jiān)持走內(nèi)涵式發(fā)展道路，重視自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)開(kāi)發(fā)和原始創(chuàng)新能力積累。 麓谷的綠水青山與

58、現(xiàn)代工業(yè)文明相映生輝麓谷是“兩型社會(huì)”建設(shè)的主陣地 麓谷是長(zhǎng)沙大河西先導(dǎo)區(qū)的核心區(qū)，先導(dǎo)區(qū)建設(shè)為麓谷空間拓展、體制創(chuàng)新、政策支持、項(xiàng)目建設(shè)帶來(lái)了前所未有的重大發(fā)展機(jī)遇，必將日益彰顯其領(lǐng)航示范作用。與自然之美相融和的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，長(zhǎng)沙迄今僅麓谷一家麓谷新城每年開(kāi)發(fā)推進(jìn)23平方公里，五年內(nèi)累計(jì)新增開(kāi)發(fā)面積1015平方公里。到2010年，麓谷新城整體形成20-25平方公里的開(kāi)發(fā)框架，園區(qū)生態(tài)人文環(huán)境良好、城市配套設(shè)施齊全、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，城市管理井然有序，真正成為宜于創(chuàng)業(yè)和人居的生態(tài)產(chǎn)業(yè)科技新城。2010年全區(qū)總?cè)丝谶_(dá)到1 5萬(wàn)以上，城鄉(xiāng)居民年人均可支配收入分別高于全市平均水平，2010年全區(qū)總?cè)?/p>

59、口達(dá)到15萬(wàn)以上，居民年人均可支配收入達(dá)到12000元以上，失地農(nóng)民年均可支配收入達(dá)到9000元以上，社會(huì)大局保持穩(wěn)定，城市商業(yè)配套將有大的發(fā)展。第二章、長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析2.1、目前長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)供求情況長(zhǎng)沙市2008年商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)表新開(kāi)工面積竣工面積銷(xiāo)售量面積（萬(wàn)）同比增長(zhǎng)率面積（萬(wàn)）同比增長(zhǎng)率面積(萬(wàn))同比增長(zhǎng)率2006年140.4313.8%115.8426.09%48.84-41.35%2007年173.0323.2%135.6817.12%69.8142.93%2008年109.48-36.72%128.36-5.39%86.6824.16%商業(yè)地產(chǎn)由：零售商業(yè)、商務(wù)寫(xiě)字樓以及

60、酒店三方面組合而成。從上述調(diào)查數(shù)據(jù)中可看出，基于08年的全球金融危機(jī)影響，08年的商業(yè)物業(yè)開(kāi)工面積銳減，作為投資物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較高的商業(yè)物業(yè)來(lái)講，開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)也相當(dāng)謹(jǐn)慎，盡管如此，這兩年推向市場(chǎng)的典型純商業(yè)項(xiàng)目體量至少達(dá)到264萬(wàn)平米以上。我們將對(duì)上述三個(gè)業(yè)態(tài)的發(fā)展現(xiàn)狀以及發(fā)展趨勢(shì)做一個(gè)全面而透徹的分析。2.2、長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)各業(yè)態(tài)發(fā)展現(xiàn)狀2.2.1、長(zhǎng)沙零售商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀長(zhǎng)沙市零售業(yè)態(tài)發(fā)展特點(diǎn)長(zhǎng)沙的零售業(yè)態(tài)，主要表現(xiàn)為兩大特征，一是以百貨商店為核心，與專(zhuān)業(yè)店共同組成市中心繁華商業(yè)群落。二是以大中型超市或商業(yè)集聚為主要標(biāo)志，與連鎖便利店、倉(cāng)儲(chǔ)商店共同形成網(wǎng)絡(luò)狀分布的近郊零售點(diǎn)。2008年，長(zhǎng)沙社會(huì)消費(fèi)品