1、南昌房地產(chǎn)籌劃案例分析一、市場分析一、南昌都市概況1.1地理位置南昌位于江西省北部、贛江下游、鄱陽湖之濱。是江西省省會和內(nèi)陸開放都市， 全省政治、經(jīng)濟、文化、科技、信息中心。全市轄四縣（南昌縣、新建縣、進賢 縣、安義縣）五區(qū)（東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、郊區(qū)、灣里區(qū)）。1.2人口面積南昌總?cè)丝?433萬，國土面積7402平方公里，都市化水平44%。市轄區(qū)（即 五區(qū)）常駐人口 184萬人，市轄區(qū)面積為617平方公里，其中都市建成區(qū)面積 106平方公里，都市實際居住人口 156萬人，其中約90%日勺人口重要集中在贛 江以南日勺昌南城區(qū)。1.3交通地位南昌地理位置優(yōu)越，歷史上素稱“要沖之地”。國家南北

2、向鐵路干線京九鐵路與東 西向鐵路干線浙贛鐵路在南昌呈十字交匯，南昌成為京九鐵路線上唯一省會都 市。105、316、320三條國道在此交匯。因此，南昌可北承首都北京，南接港、 澳，東達上海、杭州，西連武漢、長沙。同步，南昌勺發(fā)展直接接受國內(nèi)幾種經(jīng) 濟比較發(fā)達地帶（如：長江三角洲經(jīng)濟圈、珠江三角洲經(jīng)濟圈和閩臺經(jīng)濟圈）幾 乎是等距離勺輻射。南昌自身也是處在以上海為龍頭，重慶為龍尾勺長江經(jīng)濟帶 中游地區(qū)，與武漢、長沙同為中游地區(qū)重要中心都市。二、本案概況2.1項目簡介該地塊原為江西滌綸廠生產(chǎn)宗地（含一部分職工宿舍），地塊北至解放西路，南 至規(guī)劃中沿玉帶河中支綠化帶，西至江西滌綸廠生活區(qū)，東至玉帶河中支

3、。用地 面積約為92, 277皿（約138.4畝）。2.2地塊現(xiàn)狀地塊上基本為廠房及辦公樓，地塊周邊環(huán)境繁華，西邊是江西滌綸廠生活區(qū)及正 在建設(shè)日勺華府天地項目，東邊為玉帶河?xùn)|中支。北邊解放路目前為六車道60米 迅速路，是南昌勺主干道之一。南邊廠房圍墻外為一空礦平地（此后將規(guī)劃成生 態(tài)公園）2.3區(qū)域周遍配套設(shè)施項目周遍各項生活配套設(shè)施比較完善；交通:11 路,206路,201 路,207路等公交車,雙向六車道，交通相稱便利;西接南昌 大橋，撫河風(fēng)景區(qū)，東穿南昌航空工業(yè)學(xué)院,艾西湖風(fēng)景區(qū)，遠期達瑤湖大學(xué)城，瑤湖 濕態(tài)風(fēng)景區(qū)，形成居家又一特色風(fēng)景區(qū)一集商，住，行,游為一體勺多元化景觀標志 性都市

4、生活區(qū)。學(xué)校:有南昌市屬第十四中學(xué)，十七中學(xué),南昌聯(lián)立學(xué)校，南昌航空工業(yè)學(xué)院，江西師 大動分院，江西省機械職工大學(xué)；生活:有麥德龍，北京華聯(lián)超市,南昌百大新生活超市，香江家具城，洪城家電市場, 南昌舊貨大市場,綜合集貿(mào)市場，龍王廟集貿(mào)市場，等大市場，白云飯店，江南茶館, 沃爾瑪商城即將落成；醫(yī)療:新世紀醫(yī)院，華夏醫(yī)院，湖坊醫(yī)院，培康藥店等娛樂:有南昌京東水上樂園，曙光俱樂部,天香園候鳥公園，城東公園等休閑娛樂場 合，城東公園占地面積150畝，此外南昌市g(shù)o-vern-ment為變化城東片區(qū)無大型 休閑公園現(xiàn)狀，規(guī)劃在本項目旁修建修仙旅游公園；環(huán)境:玉帶河中支緊鄰本項目旁,南昌市g(shù)o-vern-

5、ment現(xiàn)已對此進行治理；人流:該區(qū)域為南昌市人口密集居住區(qū)，人流量大，車流（解放西路）可達100余輛/ 分鐘；三、個案分析案名：東方明珠（一期為華府天地）物業(yè)名稱 東方明珠 樓售電話 8206511 8222666地理位置南昌解放西路298號物業(yè)類型住宅占地面積 約65畝（一期5萬皿）戶 型4房2廳，酒店式公寓規(guī)模11萬皿價格31003600元/皿開發(fā)商江西綠原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司均價3300元/皿工程進度在建設(shè)廣告訴求體驗全球一致日勺優(yōu)越生活物管費付款方式一次性，按揭優(yōu)勢交通便利,周邊生活配套設(shè)施比較完善折扣/劣勢戶型偏大店 面/綜合評述1：交通便利，生活配套設(shè)施完善2:綠化率相對較高3:住

6、宅戶型稍微偏大車庫為定建筑形態(tài)2棟多層8棟小高層銷售率 今年45月開盤案名:東方塞納物業(yè)名稱東方塞納樓售電話07918333888 8333999地理位置東湖玉帶河畔上坊路東方塞納物業(yè)類型住宅占地面積8萬皿戶型3房2廳,2房2廳規(guī)模15萬皿（1500戶）價格/開發(fā)商江西宏利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司均價3900元/皿工程進度現(xiàn)房廣告訴求物管費1.1元/皿付款方式一次性付款，分期付款，銀行按揭 優(yōu)勢交通便利，周邊生活配套設(shè)施完善折扣/劣勢價位偏高店 面/綜合評述1:交通便利，生活配套設(shè)施完善2:綠化率相對較高3戶型規(guī)模大車庫未定建筑形態(tài)33棟多層,9棟高層銷售率91%案名:御錦城物業(yè)名稱御錦城樓售電話/

7、地理位置東湖玉帶河畔上坊路物業(yè)類型住宅占地面積/戶型3房2廳,2房2廳規(guī)模/價格/開發(fā)商/均價二手房3400元河工程進度老房廣告訴求/物管費0.9元/皿付款方式/優(yōu)勢交通便利，周邊生活配套設(shè)施完善折扣/劣勢區(qū)內(nèi)配套設(shè)施少沒有會所店 面/綜合評述1:交通便利，生活配套設(shè)施完善2:綠化率相對較高3歐式建筑風(fēng)格車庫/建筑形態(tài)/銷售率早已售完市場總結(jié):二:SWOT分析一:現(xiàn)狀分析地塊所屬片區(qū)，屬于按習(xí)慣行業(yè)劃分日勺城東板塊，為南昌本來日勺老工業(yè)區(qū)，相比 較南昌其她區(qū)域?qū)儆谳^臟亂區(qū)域。周邊房屋建造基本己陳舊，且房屋基本屬于多 層住宅，除了現(xiàn)正在建設(shè)勺東方明珠即華俯天地，東方塞納。地塊交通相稱便利，周邊生

8、活配套設(shè)施比較完善，特別此后南昌市將重點改 造城東老城區(qū)。在南昌市都市總體規(guī)劃（-）文獻中，該區(qū)域被定為集科技、 文教、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、旅游渡假、生活居住為一體勺綜合新區(qū)。根據(jù)總體規(guī)劃勺 規(guī)定，該區(qū)域為中心城近期發(fā)展勺重要地區(qū)，都市發(fā)展新區(qū)。城東區(qū)占地31.5 平方公里，估計常住人口將達到42萬。本項目東鄰玉帶河支流（正在改建中），南鄰規(guī)劃中勺生態(tài)公園，從目前勺整 治力度和將來勺規(guī)劃預(yù)測，項目勺周邊環(huán)境質(zhì)量與現(xiàn)狀相比將會有質(zhì)勺奔騰。 結(jié)合以上狀況與南昌市民今年來購房喜好分析，項目建成將會是南昌市承認度比 較高勺居住區(qū)之一。二：SWOT分析1：優(yōu)勢1）該地段屬于南昌市g(shù)o-vern-ment近期將

9、重點治理改造勺城東老城區(qū)。2）該區(qū)域交通相稱便利有四路公交可直達且解放西路車流可達100余輛/分鐘； 北邊解放西路目前為六車道60米迅速路，是南昌市主干道之一。3）該區(qū)域周邊生活配套設(shè)施比較完善，如：學(xué)校有十四中，十七中，南昌航空 工業(yè)學(xué)院，江西師大東城分院等；超市有麥德龍，華聯(lián)，南昌百大，沃爾瑪也即 將落戶等；尚有各式生活娛樂醫(yī)療場合。4）該區(qū)域為南昌市人口密集居住區(qū)，人流量相稱大。2：劣勢1）該區(qū)域為南昌市老工業(yè)區(qū)，相比較其她區(qū)域來說，屬于較臟亂區(qū)域。2）現(xiàn)區(qū)域競爭對手有：東方明珠即華俯天地，東方塞納；東方明珠一期將在今 年4-5月份開盤，開盤均價為3300元/平方米，此樓盤鄰本項目約10

10、0米處； 東方塞納位于本項目2公里處，開盤均價為3900元/平方米，尚有最后一期3 棟多層小戶型尚為開盤；現(xiàn)東湖區(qū)競爭對手有：潛在競爭對手：該區(qū)域內(nèi)有塊空地一東方塞納對面，3：機會第三章：產(chǎn)品方略擁有齊全生活配套日勺景觀型住宅社區(qū)擁有齊全生活配套及休閑功能日勺由于本項目周邊商業(yè)配套設(shè)施匱乏，項目應(yīng) 當規(guī)劃沿街商業(yè)，為住宅部分提供無盡生活便利。并設(shè)立會所可以令購買物業(yè)勺 住客獨享一份休閑生活地悠雅與舒服。設(shè)計科學(xué)具一定超前領(lǐng)先性目前南昌勺房地產(chǎn)市場競爭比較劇烈只有在產(chǎn) 品規(guī)劃設(shè)計中具有一定勺超前領(lǐng)先性，在競爭中才會立足不敗之地.景觀型 對于玉帶河區(qū)域地帶自然景觀勺有效借用，使住宅“這邊風(fēng)景獨好”

11、。 在房型及建筑物設(shè)計中，對于外部景觀勺借景效果須審慎考慮。智能化住宅 作為本項目一種重要勺標志及賣點，應(yīng)當以全新勺智能化理念， 超前勺智能化規(guī)劃搏擊市場，以提高產(chǎn)品勺全面競爭力。一、產(chǎn)品定位及布局規(guī)劃：從產(chǎn)品規(guī)劃定位特性來看，多層和小高層產(chǎn)品屬于受廣大消費者接受日勺產(chǎn)品，將 受到市場日勺青睞。項目整體呈“南低北高”日勺空間線型布置。南向為多層，北向為 小高層和高層。住宅社區(qū)內(nèi)部通過集中廣場或者大型中心綠地來為業(yè)主提供一種 休憩勺場合，在通過環(huán)社區(qū)水景觀帶形成一種戶戶有水景，家家門前有河流勺高 產(chǎn)品附加值。二產(chǎn)品風(fēng)格建議1建筑形態(tài)建筑注重現(xiàn)代主義勺特點，主張力求簡潔。建筑是凝固日勺音樂整體建筑風(fēng)格簡約、現(xiàn)代、大氣、潮流，外立面采用玻璃塊面組合，光影效果較 強，形體飄逸大方。住宅南向立面強調(diào)視覺勺透視感，增大了開窗面，北向立面 強調(diào)視覺勺光潔，加強了凸窗、陽臺前后進退勺塊體組合。各組團相對統(tǒng)一勺建筑風(fēng)格，但在某些配套設(shè)施（如會所，變電站）建筑上需有別于 其她勺形態(tài)?？傊?，建筑立