1、第六章 投資性房地產(chǎn)內(nèi)容概述單擊此處添加段落文字內(nèi)容單擊此處添加段落文字內(nèi)容投資性房地產(chǎn)的特征和范圍1投資性房地產(chǎn)的計量投資性房地產(chǎn)賬戶設(shè)置及會計處理23第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)的特征和范圍一、 投資性房地產(chǎn)的特征投資性房地產(chǎn)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)已出租的土地使用權(quán)已出租的建筑物投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計量和出售已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的，以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的，并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，這類土地使用權(quán)很可能給企業(yè)帶來資

2、本增值收益。已出租的建筑物，是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物。一、 投資性房地產(chǎn)的特征二、 投資性房地產(chǎn)的核算范圍企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的，并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，這類土地使用權(quán)很可能給企業(yè)帶來資本增值收益企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物已出租的土地使用權(quán)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)已出租的建筑物企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的，以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)核 算 范 圍為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的

3、土地和商品房不屬于投資性房地產(chǎn)的項目企業(yè)自用房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的計量第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的計量投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)的初始計量投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出一、投資性房地產(chǎn)的初始計量投資性房地產(chǎn)的確認(rèn) 將某個項目確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)當(dāng)符合投資性房地產(chǎn)的概念，其次要同時滿足以下兩個確認(rèn)條件：與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。一、投資性房地產(chǎn)的初始計量外購的投資性房地產(chǎn)的成本，應(yīng)當(dāng)按照取得時的實際成本進(jìn)行初始計量，包括購買價款、相關(guān)稅費(fèi)和直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出自行建造的投資性房地產(chǎn)成本，由

4、建造該項資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費(fèi)、建筑安裝成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用二、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量后續(xù)計量模式成本模式后續(xù)計量模式通常應(yīng)采用成本模式滿足特定條件下采用1.有活躍的房地產(chǎn)交易市場2.能取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。二、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，可比照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不對其計提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表

5、日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出資本化的后續(xù)支出費(fèi)用化的后續(xù)支出 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)計入投資性房地產(chǎn)的成本如：符合條件的改擴(kuò)建指出 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計入當(dāng)期損益，即其他業(yè)務(wù)成本四、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置需有確鑿證據(jù)表明用途發(fā)生改變處置：投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項投資性房地產(chǎn)以對外出售或轉(zhuǎn)讓的方式處置房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，并滿足條件任一的，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)換

6、確鑿證據(jù)條件之一條件之二條件之三1.企業(yè)管理當(dāng)局形成書面協(xié)議2.房地產(chǎn)發(fā)生實際狀態(tài)上的改變投資性房地產(chǎn)開始自用轉(zhuǎn)換：房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值。自用建筑物停止自用，改為出租第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)賬戶設(shè)置及會計處理第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)賬戶設(shè)置及會計處理一、投資性房地產(chǎn)核算應(yīng)設(shè)置的賬戶“投資性房地產(chǎn)”賬戶“投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)”賬戶“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”賬戶 核算企業(yè)投資性房地產(chǎn)的價值建筑物因使用而損耗掉的價值；土地使用權(quán)因出租使用而攤銷的價值成本模式下，提取的投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備（一）采用成本模式計量的外購或自行建造的投資性房

7、地產(chǎn)1企業(yè)外購、自行建造等取得投資性房地產(chǎn)時： 借：投資性房地產(chǎn) 貸：銀行存款 在建工程等2按期對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷時： 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）二、投資性房地產(chǎn)核算的會計處理實際成本折舊額或攤銷額二、投資性房地產(chǎn)核算的會計處理3取得租金收入時 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入4投資性房地產(chǎn)存在減值跡象，經(jīng)測試后發(fā)生減值時 借：資產(chǎn)減值損失 貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備二、投資性房地產(chǎn)核算的會計處理（二）采用公允價值模式計量的外購或自行建造投資性房地產(chǎn) 1.企業(yè)外購、自行建造等取得投資性房地產(chǎn)時 借：投資性房地產(chǎn)成本 貸：銀行存款 在建工程等 2.資產(chǎn)負(fù)債表日，

8、投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面余額時 借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動 貸：公允價值變動損益實際成本投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面余額的差額二、投資性房地產(chǎn)核算的會計處理 （二）采用公允價值模式計量的外購或自行建造投資性房地產(chǎn) 3.資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值低于其賬面余額時 借：公允價值變動損益（投資性房地產(chǎn)的公允價值低于其賬面余額的差額） 貸：投資性房地產(chǎn)公允價值變動二、投資性房地產(chǎn)核算的會計處理（三）成本模式下投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換1自用建筑物轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時 借：投資性房地產(chǎn) 累計折舊（原已計提的累計折舊） 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（原已計提的減值準(zhǔn)備） 貸：固定資產(chǎn)（賬面余額） 投資

9、性房地產(chǎn)累計折舊 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備二、投資性房地產(chǎn)核算的會計處理（三）成本模式下投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換2.自用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時 借：投資性房地產(chǎn) 累計攤銷（原已計提的累計攤銷） 無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（原已計提的減值準(zhǔn)備） 貸：無形資產(chǎn)（賬面余額） 投資性房地產(chǎn)累計攤銷 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備二、投資性房地產(chǎn)核算的會計處理（三）成本模式下投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換3.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用建筑物時借：固定資產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)累計折舊（原已計提的折舊） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備（原已計提減值準(zhǔn)備） 貸：投資性房地產(chǎn)（賬面余額） 累計折舊 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備二、投資性房地產(chǎn)核算的會計處理（三）成本模式下投資

10、性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換4.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用土地使用權(quán)時借：無形資產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)累計攤銷（原已計提的攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備（原已計提減值準(zhǔn)備） 貸：投資性房地產(chǎn)（賬面余額） 累計攤銷 無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備成本模式下投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換舉例【例題】企業(yè)擁有一棟辦公樓，用于本企業(yè)集團(tuán)辦公。212年1月與甲企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃協(xié)議，將這棟辦公樓整體出租給甲企業(yè)使用，租賃期開始日為212年2月1日，為期5年；212年1月31日，這棟辦公樓的賬面余額為60 000萬元，已計提折舊4 500萬元。作如下會計分錄：借：投資性房地產(chǎn)辦公樓 600 000 000 累計折舊 45 000 000 貸：固定資產(chǎn) 60

11、0 000 000 投資性房地產(chǎn)累計折舊 45 000 000二、投資性房地產(chǎn)核算的會計處理（四）公允價值模式下投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換 1自用建筑物轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時借：投資性房地產(chǎn)成本 累計折舊（原已計提的累計折舊） 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（原已計提的減值準(zhǔn)備） 公允價值變動損益（轉(zhuǎn)換日公允價值小于賬面價值的差額） 貸：固定資產(chǎn)（賬面余額）二、投資性房地產(chǎn)核算的會計處理（四）公允價值模式下投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換2.自用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時借：投資性房地產(chǎn)成本 累計攤銷（原已計提的累計攤銷） 無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（原已計提的減值準(zhǔn)備） 貸：無形資產(chǎn)（賬面余額） 資本公積其他資本公積（轉(zhuǎn)換日公允價值大

12、于賬面價值的差額）二、投資性房地產(chǎn)核算的會計處理（四）公允價值模式下投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換3.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用建筑物時：借：固定資產(chǎn)（投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的公允價值）投資性房地產(chǎn)公允價值變動（投資性房地產(chǎn)的累計公允價值變動損失） 公允價值變動損益（轉(zhuǎn)換日公允價值小于賬面價值的差額） 貸：投資性房地產(chǎn)成本 投資性房地產(chǎn)公允價值變動（投資性房地產(chǎn)的累計公允價值變動收益）二、投資性房地產(chǎn)核算的會計處理（四）公允價值模式下投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換4.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用土地使用權(quán)時借：無形資產(chǎn)（投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的公允價值） 投資性房地產(chǎn)公允價值變動（投資性房地產(chǎn)的累計公允價值變動損失） 貸：投資性房地產(chǎn)

13、成本（賬面余額） 投資性房地產(chǎn)公允價值變動（投資性房地產(chǎn)的累計公允價值變動收益）二、投資性房地產(chǎn)核算的會計處理（五）與投資性性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出 采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改良或裝修時借：投資性房地產(chǎn)（在建） 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 貸：投資性房地產(chǎn) 采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改良或裝修時借：投資性房地產(chǎn)（在建） 投資性房地產(chǎn)公允價值變動 貸：投資性房地產(chǎn)成本 公允價值變動二、投資性房地產(chǎn)核算的會計處理 支付工程費(fèi)用時借：投資性房地產(chǎn)（在建） 貸：銀行存款等 改良或裝修完工時借：投資性房地產(chǎn) 貸： 投資性房地產(chǎn)（在建） 投資性房地產(chǎn)進(jìn)行日常維修時借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：銀行存款等二、投資性房地產(chǎn)核算的會計處理（六）投資性房地產(chǎn)的處置成本模式下，投資性房地產(chǎn)處置的會計處理如下： 實際收到金額時借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 結(jié)轉(zhuǎn)賬面價值時借：其他業(yè)務(wù)成本 投資性房地產(chǎn)累計折舊（或攤銷） 投資性房