1、合約規(guī)劃管理作業(yè)指引編制: 日期: 審核: 日期: 批準(zhǔn): 日期: 修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人合約規(guī)劃管理工作指引定義“合約規(guī)劃”是指導(dǎo)項(xiàng)目“從招標(biāo)采購(gòu)到最終工程結(jié)算”整個(gè)過(guò)程的合同簽訂及變更的一種目標(biāo)性、計(jì)劃性很強(qiáng)的管理手段。它的核心是：通過(guò)對(duì)常規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期內(nèi)可能出現(xiàn)的工程工作預(yù)先按照WBS方式進(jìn)行分解，形成可獨(dú)立成為合同的合同基準(zhǔn)單元，并結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，對(duì)未來(lái)項(xiàng)目實(shí)施中可能出現(xiàn)的合同費(fèi)項(xiàng)進(jìn)行預(yù)測(cè)，按照目標(biāo)成本科目對(duì)應(yīng)進(jìn)行“無(wú)縫隙合同范圍、費(fèi)項(xiàng)和值”的分解，最終形成該項(xiàng)目的合同分類(lèi)目錄及合同目標(biāo)金額。并從實(shí)體和管理兩方面，對(duì)工程合同范圍和界面進(jìn)行細(xì)化明確。目的合約規(guī)

2、劃有助于實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)性、計(jì)劃性、預(yù)見(jiàn)性對(duì)項(xiàng)目實(shí)施管理，使項(xiàng)目在啟動(dòng)初期對(duì)工程工作管理目標(biāo)更加明確，在執(zhí)行過(guò)程中管理更加高效；合約規(guī)劃有效實(shí)現(xiàn)對(duì)各項(xiàng)目成本的事前控制和過(guò)程控制，從關(guān)注成本核算點(diǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)殛P(guān)注引起成本變化的各個(gè)業(yè)務(wù)單元，使得成本與采購(gòu)緊密結(jié)合，目標(biāo)成本管控體系以“目標(biāo)成本合約規(guī)劃招標(biāo)采購(gòu)合同管理履約評(píng)估供應(yīng)商庫(kù)”的管理閉環(huán)，實(shí)現(xiàn)信息流和管理流方式有效運(yùn)作，動(dòng)態(tài)清楚，成本管控目標(biāo)有效落地；作為啟動(dòng)會(huì)成果文件之一，為NC建立合同成本科目信息，及項(xiàng)目資金計(jì)劃編制、目標(biāo)成本實(shí)施版編制提供準(zhǔn)確依據(jù)；合約規(guī)劃明細(xì)表可與建設(shè)過(guò)程動(dòng)態(tài)成本管理、合同臺(tái)帳管理、招標(biāo)采購(gòu)管理進(jìn)行動(dòng)態(tài)追溯過(guò)程，有助于管理層對(duì)成本

3、管理指標(biāo)的經(jīng)驗(yàn)積累，使得成本及合同分類(lèi)更加科學(xué)、符合實(shí)際，提高工作標(biāo)準(zhǔn)化程度；3、合約規(guī)劃范圍3.1合約規(guī)劃范圍包括項(xiàng)目從土地獲取后，自項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)報(bào)建開(kāi)始，至項(xiàng)目竣工決算止，為服務(wù)于該項(xiàng)目的所有開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用所發(fā)生合同項(xiàng)目，包括設(shè)計(jì)類(lèi)合同、工程類(lèi)合同、技術(shù)服務(wù)合同等。3.2合約規(guī)劃范圍包括對(duì)應(yīng)目標(biāo)成本一級(jí)科目項(xiàng)：“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”、“前期工程費(fèi)”、“建筑安裝工程費(fèi)”“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”“公共配套設(shè)施費(fèi)”“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”六項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)下相關(guān)合同內(nèi)容，未包括“期間費(fèi)用”項(xiàng)下合同內(nèi)容。4、合約規(guī)劃編制要求4.1編制時(shí)間：實(shí)施版合約規(guī)劃應(yīng)在取得項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證兩個(gè)月內(nèi)編制完成，隨項(xiàng)目實(shí)施版目標(biāo)成本

4、合并上報(bào)集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理委員會(huì)審批。策劃版合約規(guī)劃作為項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)工作內(nèi)容的一個(gè)組成部分，在項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)階段完成初稿，作為啟動(dòng)會(huì)成果文件之一。4.2編制主體：策劃版合約規(guī)劃由項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)負(fù)責(zé)人組織編制，作為啟動(dòng)會(huì)工作成果的一個(gè)組成部分；實(shí)施版合約規(guī)劃由項(xiàng)目部經(jīng)理（或項(xiàng)目總監(jiān)）負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目部人員編制，項(xiàng)目部職能不完全的，由項(xiàng)目部經(jīng)理（或項(xiàng)目總監(jiān)）負(fù)責(zé)組織城市公司（或類(lèi)項(xiàng)目公司）相關(guān)部門(mén)進(jìn)行編制。其中：城市公司項(xiàng)目發(fā)展部負(fù)責(zé)編制“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”科目項(xiàng)下合約規(guī)劃；城市公司設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)編制“前期工程費(fèi)”科目下“勘察、設(shè)計(jì)咨詢(xún)費(fèi)”合約規(guī)劃；項(xiàng)目部負(fù)責(zé)編制“項(xiàng)目整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi)”“三通一平費(fèi)”“臨時(shí)設(shè)施費(fèi)

5、” “基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)下合約規(guī)劃；城市公司成本部負(fù)責(zé)編制“建筑安裝工程費(fèi)”“公共配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)下合約規(guī)劃、項(xiàng)目采購(gòu)策劃總表，并負(fù)責(zé)對(duì)各部門(mén)提供的專(zhuān)業(yè)合約規(guī)劃進(jìn)行合并整理工作，及編制相關(guān)合同估算費(fèi)用。各編制主體負(fù)責(zé)對(duì)于該科目下各項(xiàng)合約的合同邊界進(jìn)行界定說(shuō)明。未設(shè)項(xiàng)目部，以類(lèi)項(xiàng)目公司管理架構(gòu)的，由類(lèi)項(xiàng)目公司成本分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)組織類(lèi)項(xiàng)目公司相關(guān)部門(mén)進(jìn)行編制。5、合約規(guī)劃基本內(nèi)容5.1對(duì)項(xiàng)目工程開(kāi)發(fā)任務(wù)提前分解，對(duì)將要實(shí)施的采購(gòu)活動(dòng)進(jìn)行合理策劃及分判，提前框定預(yù)計(jì)要發(fā)生的合同結(jié)構(gòu)、合同數(shù)量，并對(duì)采購(gòu)方式、采購(gòu)主體、合同計(jì)價(jià)模式、招標(biāo)采購(gòu)分類(lèi)（總包、獨(dú)立承包、甲供等分類(lèi)）、采購(gòu)計(jì)劃進(jìn)行預(yù)判；5.2 根據(jù)預(yù)判

6、的合同分類(lèi)，合理劃分建設(shè)工程范圍，確認(rèn)需要簽訂合同的數(shù)量與合同間的彼此關(guān)系，描述每個(gè)合同對(duì)應(yīng)的招標(biāo)范圍；5.3 確定與目標(biāo)成本估算相對(duì)應(yīng)的每個(gè)合同的估算費(fèi)用；5.4 清晰明確地劃分合同之間的承包界面，做到既不重復(fù)，也無(wú)遺漏；6、合約規(guī)劃大綱目錄6.1 工作分解：編制主體就本項(xiàng)目工程招標(biāo)采購(gòu)內(nèi)容、預(yù)計(jì)合同發(fā)生項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)判及分類(lèi)（參考附表1：工作分解表（一）工作分解表（二）；附表2：目標(biāo)成本科目編制明細(xì)表基礎(chǔ)科目表）；6.2 成本部門(mén)負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目采購(gòu)策劃總表：采購(gòu)主體、采購(gòu)方式、付款類(lèi)別、采購(gòu)時(shí)間等；在開(kāi)發(fā)實(shí)施過(guò)程中與年度招標(biāo)采購(gòu)計(jì)劃形成動(dòng)態(tài)管理；6.3 合同邊界界定說(shuō)明書(shū)：項(xiàng)目部（或工程部門(mén)）明確主體總承包單位與主要分包單位的邊界劃分、室外工程各承包單位的邊界劃分：如承包范圍劃分、預(yù)留預(yù)埋件配合、辦公及倉(cāng)庫(kù)提供、臨水臨電提供、施工道路與場(chǎng)地、施工圍墻、成品保護(hù)、垃圾清運(yùn)、安全與防盜責(zé)任等主要項(xiàng)目責(zé)任邊界；6.4 成本部門(mén)負(fù)責(zé)匯編合同項(xiàng)目，整理項(xiàng)目合約規(guī)劃明細(xì)表，明確合同清單、合約范圍及費(fèi)用；6.5 實(shí)施版合約規(guī)劃需提報(bào)成果文件至少包括以下三項(xiàng)內(nèi)容：項(xiàng)目采購(gòu)策劃總表項(xiàng)目合約規(guī)劃明細(xì)表合同邊界界定說(shuō)明書(shū)6.7實(shí)施過(guò)程閉環(huán)管理：根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中實(shí)際合同簽訂情況，各項(xiàng)目成本部負(fù)責(zé)及時(shí)錄入更新合同與付款臺(tái)帳，并與合約規(guī)劃明細(xì)表相互驗(yàn)證、實(shí)時(shí)更新，按月上報(bào)，動(dòng)態(tài)追溯過(guò)程，