1、項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)經(jīng)營目標(biāo)書為了更加有效的開展集團(tuán)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)的各項(xiàng)工作， 特制訂項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)經(jīng)營目標(biāo)書，提高項(xiàng)目前期的各項(xiàng)工作效率，為后期開發(fā)運(yùn)營奠定良好基礎(chǔ)。一、項(xiàng)目基本概況1、項(xiàng)目基本情況說明包括地理位置、四至、周邊市政配套、交通等基本概況。地理位置: 項(xiàng)目四至: 市政配套: 交通網(wǎng)絡(luò):2、地價(jià)款（拆遷補(bǔ)償款）支付與資金安排（財(cái)務(wù)部審核）項(xiàng)目總地價(jià)地價(jià)款支付進(jìn)度2009年12月2010年1月2011年3月2011年7月其它時(shí)間節(jié)點(diǎn)（萬元）地價(jià)支付風(fēng)險(xiǎn)解決方案3、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（經(jīng)營管理部審核）項(xiàng)目基本概況總占地面積（ffl2）總占地面積（畝）容積率樓回地價(jià)（元 / itf）地價(jià)（萬/畝）總地價(jià)

2、（力兀）項(xiàng)目設(shè)計(jì)指標(biāo)總建筑面積（Itf）可租售面積（m2 ）總計(jì)容面積（Itf）住宅（m2 ）商業(yè)（m2）寫字樓（m2）其他（m2）其它限制條件：包括覆蓋率、車位、限高、退紅線等覆蓋率：車位：限高：退紅線：法定文件交接：包括不限所有相關(guān)的簽署的法律合同， 成交確認(rèn)書，以及所簽署 法律合同所有相關(guān)證明，函件，紅線圖等等。具體根據(jù)項(xiàng)目不同由投資部門列出 交接清單，項(xiàng)目運(yùn)營負(fù)責(zé)人簽收。二、項(xiàng)目整體開發(fā)策略1、項(xiàng)目市場(chǎng)定位（市場(chǎng)營銷部審核）初步項(xiàng)目市場(chǎng)定位內(nèi)容（未正式完成項(xiàng)目市場(chǎng)定位）定位分項(xiàng)主要內(nèi)容備注項(xiàng)目總體定位項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)項(xiàng)目主要產(chǎn)品類型項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)及規(guī)模項(xiàng)目產(chǎn)品銷售價(jià)格項(xiàng)目商業(yè)租

3、金價(jià)格詳細(xì)項(xiàng)目市場(chǎng)定位內(nèi)容（已正式完成項(xiàng)目市場(chǎng)定位增加以下內(nèi)容）定位分項(xiàng)內(nèi)容備注市場(chǎng)分析及房地產(chǎn)走勢(shì)預(yù)測(cè)項(xiàng)目及競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目開發(fā)策略分期下的客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目發(fā)展建議項(xiàng)目價(jià)格預(yù)期及經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目入市時(shí)間建議及推售計(jì)劃配套定位（具體參考營銷部制訂的新項(xiàng)目定位報(bào)告審批模板）2、項(xiàng)目一級(jí)節(jié)點(diǎn)住宅項(xiàng)目一級(jí)節(jié)點(diǎn)（共23個(gè)）一級(jí)節(jié)點(diǎn)完成標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排備注取得土地使用權(quán)證取得正式證照項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)完成會(huì)議的召開，并出具會(huì) 議紀(jì)要完成項(xiàng)目定位報(bào)告審批項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告報(bào)審?fù)ㄟ^方案設(shè)計(jì)完成完成方案設(shè)計(jì)，并通過集團(tuán) 內(nèi)部評(píng)審會(huì)完成設(shè)計(jì)方案政府報(bào)批設(shè)計(jì)方案取得正式批復(fù)文件完成經(jīng)營計(jì)劃書的審批計(jì)劃書通過評(píng)審

4、會(huì)并發(fā)起流 程報(bào)審取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證取得正式證照取得建筑工程施工許可證取得正式證照完成融資放款（開發(fā)貸）完成融資首批放款項(xiàng)目開工項(xiàng)目土方/基坑支護(hù)/樁基工 程任何一項(xiàng)開始施工總包招標(biāo)完成總包定標(biāo)審批并發(fā)出中 標(biāo)通知書主體開工完成樁基施工及檢測(cè)結(jié)構(gòu)正負(fù)零結(jié)構(gòu)施工達(dá)到正負(fù)零（如項(xiàng) 目為多樓棟時(shí)，則以最晚一 棟完成時(shí)間為準(zhǔn)）樣板房、銷售展示區(qū)開放小范區(qū)（售樓處、樣板房、 景觀園林）裝修完畢并對(duì)外 開放取得預(yù)售許可證取得正式證照（首批）開盤項(xiàng)目正式對(duì)外發(fā)售（首批）主體結(jié)構(gòu)封頂項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)施工完成（同 期多樓棟時(shí)，則以最后-棟 完成時(shí)間為準(zhǔn)）簽約銷售面積達(dá)50%完成銷售簽約指標(biāo)的50%簽約銷售面積達(dá)

5、85%完成銷售簽約指標(biāo)的85%外架拆除外腳手架拆除完成（如項(xiàng)目 為多樓棟時(shí)，則以最晚一棟 完成時(shí)間為準(zhǔn)）竣工備案取得正式的竣工備案表（書）入伙對(duì)外發(fā)出入伙通知書項(xiàng)目后評(píng)估完成上會(huì)材料的提報(bào)綜合體項(xiàng)目一級(jí)節(jié)點(diǎn)（共30個(gè)）一級(jí)節(jié)點(diǎn)完成標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排備注國有土地使用權(quán)證取得正式證照項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)完成會(huì)議的召開，并出具會(huì) 議紀(jì)要項(xiàng)目定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告報(bào)審?fù)?過方案設(shè)計(jì)完成完成方案設(shè)計(jì)，并通過集團(tuán) 內(nèi)部評(píng)審會(huì)設(shè)計(jì)方案批復(fù)設(shè)計(jì)方案取得正式批復(fù)文 件擴(kuò)初設(shè)計(jì)完成完成擴(kuò)初設(shè)計(jì)并通過集團(tuán) 內(nèi)部評(píng)審會(huì)業(yè)態(tài)平回落位完成商業(yè)業(yè)態(tài)平回落位并 出具平卸布置圖經(jīng)營計(jì)劃書計(jì)劃書通過評(píng)審會(huì)并發(fā)起 流程報(bào)審建設(shè)工程規(guī)劃許可證取得

6、正式證照建筑工程施工許可證取得正式證照融資放款完成融資首批放款項(xiàng)目開工項(xiàng)目土方/基坑支護(hù)/樁基 工程任何一項(xiàng)開始施工總包招標(biāo)完成總包定標(biāo)審批并發(fā)出 中標(biāo)通知書主體開工完成樁基施工及檢測(cè)結(jié)構(gòu)正負(fù)零結(jié)構(gòu)施工達(dá)到正負(fù)零（如項(xiàng) 目為多樓棟時(shí)，則以最晚一棟完成時(shí)間為準(zhǔn)）機(jī)電方案設(shè)計(jì)完成完成機(jī)電方案設(shè)計(jì)及確定 機(jī)電模式示范區(qū)開放小范區(qū)（售樓處、樣板房、 景觀園林）裝修完畢并對(duì)外 開放預(yù)售許可證取得正式證照（首批）開盤項(xiàng)目正式對(duì)外發(fā)售（首批）招商啟動(dòng)正式啟動(dòng)商業(yè)招商，作成立地區(qū)商管公司成立地區(qū)商管公司， 關(guān)鍵崗 位人員到位主體結(jié)構(gòu)封頂項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)施工完成 （同 期多樓棟時(shí)，則以最后一棟完成時(shí)間為準(zhǔn)）簽名勺5

7、0%完成銷售簽約面積的 50%簽名勺85%完成銷售簽約面積的 85%招商簽約完成 70%招商戶數(shù)大于 70%,招商面積大于50%外架拆除外腳手架拆除完成（如項(xiàng)目 為多樓棟時(shí)，則以最晚一棟 完成時(shí)間為準(zhǔn)）主力店/次主力店場(chǎng)地 移交完成主力店/次主力店場(chǎng)地 移交工作，具備進(jìn)場(chǎng)裝修條 件竣工備案取得正式的竣工備案表（/ 書）入彳火/開業(yè)入伙：對(duì)外發(fā)出入伙通知書 開業(yè)：正式對(duì)外營業(yè)項(xiàng)目后評(píng)估完成上會(huì)材料的提報(bào)3、項(xiàng)目整體戰(zhàn)略性控制指標(biāo)（經(jīng)營管理部審核）控制指標(biāo)項(xiàng)目整體目標(biāo)值（啟動(dòng)會(huì)）項(xiàng)目整體目標(biāo)值（可研版）差異備注財(cái)務(wù)指標(biāo)銷售收入（力兀）凈利潤（萬元）銷售凈利率內(nèi)部收益率（IRR）管理性指標(biāo)銷售費(fèi)用率

8、管理費(fèi)用率銷售毛利率項(xiàng)目首期一級(jí)節(jié)點(diǎn)完成率注：各項(xiàng)指標(biāo)以最終審定的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算表為準(zhǔn)。4、項(xiàng)目分期開發(fā)計(jì)劃（經(jīng)營管理部審核）控制指標(biāo)項(xiàng)目整體目 標(biāo)值分期備注第1期第2期第3期新開工面積 （計(jì)容口徑）面積比例物業(yè)類型5、項(xiàng)目首期開發(fā)與銷售計(jì)劃（經(jīng)營管理部審核）內(nèi)容銷售展示區(qū)備注工程名稱物業(yè)類型新開，向積（itf）銷售面積（m2）銷售額（萬元）分物業(yè)類型銷售價(jià)格別墅多層高層酒店式公寓商業(yè)其它計(jì)劃開工日期計(jì)劃開盤日期計(jì)劃竣工時(shí)間計(jì)劃入伙日期（注：新項(xiàng)目首期是項(xiàng)目開發(fā)的重點(diǎn)，由經(jīng)營管理部與分公司協(xié)商確定項(xiàng)目首期開發(fā)計(jì)劃）三、項(xiàng)目主要估算成本指標(biāo)1、項(xiàng)目主要成本指標(biāo) （成本管理部審核）科目編號(hào)科目（項(xiàng)成

9、本匯總（力兀/兀）目明細(xì)）合計(jì)高層商業(yè)雙拼別墅度假別墅標(biāo)準(zhǔn)獨(dú)棟頂級(jí)獨(dú)棟別墅寫字樓其它等建筑面積可租售面積總成本可售單方總成本可售單方總成本可售單方總成本可售單方總成 本可售單方總成本可售單方總成本可 售 單 方總成本可 售 單 方1土地獲得價(jià)款2前期費(fèi)用3主體建安工程費(fèi)4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)5環(huán)境工程費(fèi)6公共配套設(shè)施費(fèi)7開發(fā)間接費(fèi)8不可預(yù)見費(fèi)（注：請(qǐng)各公司參照集團(tuán)成本管理部的項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)模板）四、各部門經(jīng)營策劃1、報(bào)批報(bào)建不限于：土地交地業(yè)務(wù)注意事項(xiàng)，土地交接手續(xù)策劃及注意事項(xiàng)；規(guī)劃、人防、消防、環(huán)評(píng)、交評(píng)、節(jié)能等建設(shè)管理部門報(bào)建注意事項(xiàng)、報(bào)批深度的技巧及策略；快速辦理四證方法策劃；規(guī)費(fèi)調(diào)研及詳細(xì)應(yīng)對(duì)策

10、劃，包含特殊項(xiàng)目政策支持計(jì)劃。2、營銷策劃不限于：產(chǎn)品開發(fā)順序建議（對(duì)應(yīng)后期推售策略）；示范區(qū)展示范圍、參觀動(dòng)線策劃及開放展示面的深度要求；售樓處位置、大小、配置標(biāo)準(zhǔn)建議；樣板房套數(shù)及戶型選擇建議；紅線內(nèi)外不利因素改造建議及提示；項(xiàng)目差異化配置選擇建議（社區(qū)大堂、風(fēng)雨連廊、架空層、泳池、會(huì)所等）；營銷資源組織策劃。3、設(shè)計(jì)策劃不限于：項(xiàng)目用地分析；項(xiàng)目規(guī)劃可行性分析；交通停車分析（人行、車行出入口、地下室等）；配套用房面積分析及分布；商業(yè)配套指標(biāo)分析及分布；主力產(chǎn)品分析（營銷配合）； 因地制宜對(duì)贈(zèng)送空間進(jìn)行策劃；立面風(fēng)格分析（營銷輸入條件）；立面主要用材分析（成本配合）；景觀配置標(biāo)準(zhǔn)及風(fēng)格分析

11、包括展示區(qū)（營銷配合）；建筑、景觀、室內(nèi)主要目標(biāo)成本限額（成本配合）；售樓處及展示區(qū)位置分析（營銷工程配合）；設(shè)計(jì)資源組織策劃。4、工程策劃不限于：工程總體施工組織策劃（提前開工、搶季節(jié)施工、場(chǎng)地不利因素策劃）；地上、地下公共管線部分策劃；示范區(qū)施工組織策劃；配合營銷的專項(xiàng)策劃；驗(yàn)收工作策劃（含內(nèi)部驗(yàn)收、分期驗(yàn)收）；工程交付策劃；施工資源組織策劃。5、成本策劃不限于：周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目成本調(diào)研（至少給出競(jìng)品及標(biāo)桿樓盤部品部件配置標(biāo)準(zhǔn)）；項(xiàng)目概念階段工程成本控制建議書 （已含主要產(chǎn)品成本測(cè)算、本項(xiàng)目部品部件分析表與建造標(biāo)準(zhǔn)表、定性建議及對(duì)擬定概念方案深化設(shè)計(jì)的具體建項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)階段、p1成本控制建議書

12、 .doc議）調(diào)查市場(chǎng)上行業(yè)壟斷項(xiàng)目、造價(jià)咨詢供應(yīng)商情況及市場(chǎng)行情。6、財(cái)務(wù)策劃不限于：交易模式（可設(shè)選項(xiàng)，如拍賣、股權(quán)收購、合作開發(fā)等），不同模式下需注意的事項(xiàng)；投資主體的確認(rèn)，及股權(quán)架構(gòu)，注冊(cè)資金的設(shè)定;融資策劃和實(shí)施方案；基于稅收需注意的交易要點(diǎn)；財(cái)務(wù)管控模式；其他財(cái)務(wù)管控要點(diǎn)。7、物業(yè)策劃不限于：物業(yè)管理方案特色策劃；示范區(qū)物業(yè)管理范圍和方案策劃；物業(yè)管理區(qū)域策劃和經(jīng)營方案、費(fèi)用策劃；須落實(shí)的政府政策；設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行策劃；小區(qū)園林日常養(yǎng)護(hù)策劃物業(yè)用房策劃含（宿舍、衛(wèi)生間等）。五、項(xiàng)目前期主要風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估（分公司或經(jīng)營管理部審核）項(xiàng)目前期主要風(fēng)險(xiǎn)具體風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)預(yù)防及解決方案負(fù)責(zé)人項(xiàng)目公司注冊(cè)風(fēng)險(xiǎn)公司注冊(cè)、資金進(jìn)入等交地風(fēng)險(xiǎn)拆遷、土地交付等地質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)溶洞等配套建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)道路、管網(wǎng)建設(shè)等財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)融資等規(guī)劃報(bào)批風(fēng)險(xiǎn)規(guī)劃方案報(bào)批等宏觀政策變化風(fēng)險(xiǎn)政府銷售、信貸政策等其它風(fēng)險(xiǎn)備注：注意明確風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案的關(guān)閉時(shí)間六、項(xiàng)目整體運(yùn)營圖項(xiàng)目整體運(yùn)營圖