1、 房屋整體出售與部分房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)承租人優(yōu)先購買權(quán)研究系列之三一、承租人優(yōu)先購買權(quán)概述 中華人民共和國合同法第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！睋?jù)此規(guī)定可知，所謂承租人的優(yōu)先購買權(quán)，是指在房屋租賃合同關(guān)系中，承租人按照法律規(guī)定所享有的，在出租人將租賃房屋出賣給第三人時(shí)，承租人得以同等條件優(yōu)先于他人而購買的權(quán)利。本案顯然是因?yàn)槌鲎馊撕七_(dá)公司在出賣房屋時(shí)沒有通知承租人李文而引起的優(yōu)先購買權(quán)糾紛。 關(guān)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)，最高人民法院早在1952年發(fā)布的解答關(guān)于處理房戶行使優(yōu)先購買權(quán)案件，發(fā)生疑義問題的函中就曾提

2、出過一些指導(dǎo)性意見。改革開放以后，國務(wù)院頒布的城市私有房屋管理?xiàng)l例第11條規(guī)定：“房屋所有人出賣租出房屋，須提前三個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)”，明文確立了城市私有房屋租賃關(guān)系中承租人的優(yōu)先購買權(quán)。在司法解釋中，最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見第57條規(guī)定：“房主出賣房屋時(shí)，在同等條件下，原房客優(yōu)先購買的權(quán)利應(yīng)予保護(hù)?！边@是司法界對承租人優(yōu)先購買權(quán)的再次確認(rèn)。在此基礎(chǔ)上，最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承

3、租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。LoCaLhoSt”該條明確規(guī)定了出租人的通知義務(wù)、承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使條件以及出租人違反通知義務(wù)的法律后果，比城市私有房屋管理?xiàng)l例的規(guī)定以及最高人民法院此前所作的司法解釋顯然更進(jìn)了一步。后來，建設(shè)部發(fā)布的原城市公有房屋管理規(guī)定第36條對公有房屋租賃關(guān)系中承租人的優(yōu)先購買權(quán)也作了規(guī)定。不過，以上關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定，僅局限于行政法規(guī)、部門規(guī)章乃至司法解釋的層面，雖然司法實(shí)踐中也應(yīng)遵照執(zhí)行，但其效力未免較低。直到1999年頒布合同法，才將承租人優(yōu)先購買權(quán)作為一項(xiàng)民事基本制度，在效力僅次于憲法的民事基本法律中加以規(guī)定。 由上可見，承認(rèn)并保護(hù)承租人的優(yōu)

4、先購買權(quán)，乃是我國的一貫政策。之所以如此，可能主要出于以下兩方面的考慮：一是維護(hù)和穩(wěn)定承租人對租賃房屋的現(xiàn)實(shí)利用關(guān)系，盡量使房屋的所有人和利用人合而為一，減少承租人尋找房屋和搬遷的麻煩，從而降低交易成本，提高房屋的利用效率；二是在現(xiàn)代社會中，租賃他人房屋用于居住或經(jīng)商者日眾，承租人相對于房屋所有人而言，已經(jīng)形成一個(gè)較為龐大的社會弱勢群體，法律賦予承租人以優(yōu)先購買權(quán)，也是出于保護(hù)這一弱勢群體的考慮。 顯而易見，現(xiàn)行法中確立的承租人優(yōu)先購買權(quán)，既涉及到對出租人的房屋所有權(quán)的限制和承租人的保護(hù)問題，也關(guān)系到與出租人進(jìn)行房屋買賣的第三人的交易安全。如果對三者之間的關(guān)系處理不當(dāng)，就可能或者使出租人的房屋

5、所有權(quán)受到過分限制，或者使承租人的優(yōu)先購買權(quán)無法真正實(shí)現(xiàn)，或者是損害第三人的交易安全。鑒于合同法第230條對承租人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定過于簡單，且其規(guī)定與民法通則意見第118條又不完全一致，導(dǎo)致司法實(shí)踐中難免就如下問題產(chǎn)生爭議：其一，出租人將一幢獨(dú)立的房屋予以整體出售或者將承租人所承租的部分房屋與出租人的其他房屋或附屬設(shè)施捆綁在一起進(jìn)行出售時(shí)，僅承租部分房屋的承租人能否行使優(yōu)先購買權(quán)？其二，在合同法第230條的規(guī)定中，完全刪去了民法通則意見第118條關(guān)于“出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效”的規(guī)定，那么根據(jù)合同法第230條，當(dāng)出租人出賣租賃房屋而未在合理期限內(nèi)通知

6、承租人時(shí)，承租人還能否請求法院宣告其房屋買賣無效？從本案中原告李文的訴訟請求以及一、二審法院所作的兩份內(nèi)容不同的判決來看，實(shí)際上主要與這兩個(gè)問題有關(guān)。 二、承租人優(yōu)先購買權(quán)的成立條件與行使條件 優(yōu)先購買權(quán)的成立條件 民法理論一般認(rèn)為，按照優(yōu)先購買權(quán)產(chǎn)生原因的不同，可將其區(qū)分為法定優(yōu)先購買權(quán)和意定優(yōu)先購買權(quán)兩類。前者是指法律明文規(guī)定的，由特定法律關(guān)系中的特定之人所享有的優(yōu)先購買權(quán)；后者是指在法律并無明文規(guī)定的情況下，由當(dāng)事人通過合同、遺囑等法律行為而設(shè)定的優(yōu)先購買權(quán)。1準(zhǔn)此以解，民法通則意見第118條以及合同法第230條所規(guī)定的承租人優(yōu)先購買權(quán)顯然屬于法定優(yōu)先購買權(quán)。 關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)的成立條件，

7、有人認(rèn)為是“出賣人將標(biāo)的物出賣給第三人”，2也有人主張應(yīng)包括基礎(chǔ)關(guān)系的存在、出售或轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物以及同等條件三個(gè)方面。3按照這兩種觀點(diǎn)，在房屋租賃關(guān)系中，僅僅是租賃合同的成立和生效，并不能產(chǎn)生承租人優(yōu)先購買權(quán)；只有在出租人出賣租賃房屋時(shí)，或者在出租人出賣租賃房屋且承租人提出同等條件時(shí)，優(yōu)先購買權(quán)才能成立，承租人才能享有優(yōu)先購買權(quán)。如此一來，承租人究竟有無優(yōu)先購買權(quán)，將完全取決于出租人是否出賣租賃房屋，這顯然與承租人優(yōu)先購買權(quán)的法定性相矛盾。筆者認(rèn)為，之所以出現(xiàn)上述誤解，是因?yàn)檎撜邔⒊凶馊藘?yōu)先購買權(quán)的成立要件和行使要件混為一談了。權(quán)利的成立與權(quán)利的行使，系屬不同層次的概念，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格地加以區(qū)分。4承租

8、人優(yōu)先購買權(quán)作為一種法定的權(quán)利，理應(yīng)隨房屋租賃合同的生效而當(dāng)然成立。至于出租人出賣租賃房屋和承租人提出同等條件，則屬優(yōu)先購買權(quán)的行使要件。在我國臺灣，其判例和學(xué)說就認(rèn)為，臺灣“耕地三七五減租條例”中規(guī)定的耕地承租人的優(yōu)先購買權(quán)，系于耕地租賃合同成立時(shí)隨即發(fā)生，而于出租人出賣或出典耕地時(shí)得為行使。5 承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使條件12345下一頁 根據(jù)合同法第230條的規(guī)定，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)具備兩個(gè)條件：一是須出租人“出賣租賃房屋”；二是須承租人以“同等條件”表示購買。 1須出租人“出賣租賃房屋” 所謂房屋，根據(jù)建設(shè)部頒發(fā)的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)解釋的規(guī)定，一般是指上有屋頂，周圍有墻，能防風(fēng)避雨，

9、御寒保溫，供人們在其中工作、生活、學(xué)習(xí)、娛樂和儲藏物資，并具有固定基礎(chǔ)，層高一般在米以上的永久性場所；根據(jù)某些地方的生活習(xí)慣，可供人們常年居住的窯洞、竹樓等也應(yīng)包括在內(nèi)。所謂租賃房屋，從字面含義來看，乃是指通過租賃合同的方式出租給承租人使用的房屋。不過，在實(shí)踐中，租賃房屋的范圍并不局限于通過租賃合同而出租的整幢樓房或者成套房屋。根據(jù)我國一些地方性法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，下列行為也視為房屋租賃：一是經(jīng)規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)修建的臨時(shí)性房屋的租賃；二是房屋內(nèi)的場地、柜臺、攤位、櫥窗、地下構(gòu)筑物的租賃；三是將房屋或房屋內(nèi)的場地、柜臺、攤位的一定年限的使用權(quán)以經(jīng)營權(quán)買斷方式提供給他人的；四是只提供房屋由他人承包經(jīng)

10、營的；五是以聯(lián)營、入股等形式將房屋提供他人使用，只獲得固定收益，不負(fù)盈虧責(zé)任的。6因此，從解釋論的角度來說，合同法第230條規(guī)定的“出賣租賃房屋”，不僅包括將出租的整幢樓房或成套房屋予以出售的行為，也包括將這些地方性法規(guī)和規(guī)章中規(guī)定“視為房屋租賃”的房屋或房屋內(nèi)的場地、柜臺、攤位等等出賣給他人的行為。 2須承租人以“同等條件”表示購買 此所謂“同等條件”，包括“同等條件”標(biāo)準(zhǔn)的確定和“同等條件”的內(nèi)容兩方面。關(guān)于“同等條件”標(biāo)準(zhǔn)的確定，一般認(rèn)為是指以出租人與第三人訂立的買賣合同中約定的條件為“同等條件”。7這一主張符合優(yōu)先購買權(quán)所具有的“優(yōu)先于他人而購買”的法律性質(zhì)，可資贊同。但是也要看到，承

11、租人依此標(biāo)準(zhǔn)行使優(yōu)先購買權(quán)的結(jié)果，難免在出租人與第三人、出租人與承租人之間分別成立兩個(gè)內(nèi)容完全相同的房屋買賣合同，由此導(dǎo)致出租人陷入雙重買賣的尷尬境地。為避免遭受此種不利，出租人可在其與第三人訂立的買賣合同中，約定該合同的生效以承租人不行使優(yōu)先購買權(quán)為條件，或者約定在承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的情況下，出租人有權(quán)解除該合同。由于“同等條件”是根據(jù)出租人與第三人訂立的買賣合同來確定的，若該買賣合同因具有違法因素而被確認(rèn)為無效或被撤銷，則依此確定的“同等條件”亦應(yīng)隨之失去效力，承租人不得再以該合同中約定的條件作為“同等條件”來行使優(yōu)先購買權(quán)。不過，若出租人與第三人之間的買賣合同系因承租人行使優(yōu)先購買權(quán)而

12、不生效力或者被解除的，則據(jù)此確定的“同等條件”仍應(yīng)繼續(xù)有效，承租人亦得行使優(yōu)先購買權(quán)。關(guān)于“同等條件”的內(nèi)容，首先是價(jià)款條件要等同，即承租人所支付的價(jià)款數(shù)額應(yīng)等同于第三人在合同中允諾支付的價(jià)款。其次，關(guān)于價(jià)款的支付方式，也應(yīng)等同于第三人允諾的方式。例如第三人允諾一次付清者，承租人不得主張分期支付。不過，若出租人允許第三人分期付款，則承租人除非為出租人提供了充分而適當(dāng)?shù)膿?dān)保，否則不得請求分期付款，以便保障出租人的利益。最后，“同等條件”還應(yīng)包括其他交易條件的等同，例如第三人允諾對出租人負(fù)擔(dān)從給付義務(wù)的，除非該從給付可以用金錢作價(jià)，或無此從給付出租人與第三人的合同亦能成立，否則承租人不得行使優(yōu)先購

13、買權(quán)。 三、房屋整體出售時(shí)，部分房屋的承租人能否行使優(yōu)先購買權(quán)？ 根據(jù)上文對優(yōu)先購買權(quán)的成立條件和行使條件的分析可知，在本案中，李文與浩達(dá)公司就浩達(dá)商廈中380平方米的部分房屋所簽訂的租賃合同既然已經(jīng)生效，那么李文從租賃合同生效之日起即對這部分房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。如果浩達(dá)公司將該部分房屋單獨(dú)予以出售，李文自得以同等條件行使優(yōu)先購買權(quán)。一、二審法院的判決實(shí)際上都是承認(rèn)這一點(diǎn)的。不過，在本案中，由于浩達(dá)公司并未將李文所承租的部分房屋單獨(dú)出售，而是將包括李文承租的部分房屋在內(nèi)的浩達(dá)商廈予以整體出售，因此導(dǎo)致李文可否行使以及如何行使優(yōu)先購買權(quán)的問題變得復(fù)雜起來。民法通則意見第118條和合同法第230條

14、對此問題并未提供明確的答案，致使一、二審法院在這個(gè)問題上產(chǎn)生了截然不同的看法。 一審法院認(rèn)為：“原告李文承租的是浩達(dá)商廈的一小部分，面積約為380平方米，該 380平方米為李文租賃權(quán)的客體，現(xiàn)浩達(dá)商廈系整體轉(zhuǎn)讓，故出租部分與轉(zhuǎn)讓部分不屬于同一標(biāo)的物。李文對整體轉(zhuǎn)讓的浩達(dá)商廈不享有優(yōu)先購買權(quán)?！笨梢?，一審法院系以“出租部分與轉(zhuǎn)讓部分不屬于同一標(biāo)的物”為由而否定李文的優(yōu)先購買權(quán)。毫無疑問，在出租人出租的房屋與其出售的房屋并非同一房屋的情況下，承租人當(dāng)然不得就不屬于優(yōu)先購買權(quán)客體的房屋行使優(yōu)先購買權(quán)。然而在本案中，浩達(dá)公司所出售的房屋并非與李文承租的380平方米房屋全然無關(guān)，而是包括這部分房屋在內(nèi)。

15、一審法院徑直認(rèn)定“出租部分與轉(zhuǎn)讓部分不屬于同一標(biāo)的物”，顯然是有意無意地忽略了這種差別。 一般而言，出租人將自己所有的房屋進(jìn)行整體出售時(shí)，往往有其正當(dāng)?shù)睦碛?，例如旨在賣得更高的價(jià)錢、減少分別出售的成本或者更容易找到買主等等。因此，決定將房屋進(jìn)行分別出售還是整體出售，乃是出租人作為所有人自由行使房屋所有權(quán)和處分權(quán)的表現(xiàn)，包括承租人在內(nèi)的任何人都不能加以干涉。不過也要看到，如果像本案中的一審法院那樣，僅僅因出租人將房屋予以整體出售，就否定部分房屋的承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，則又會損害承租人的利益。原因在于，在分工日益發(fā)達(dá)的現(xiàn)代商業(yè)社會中，租賃他人所有的房屋而從事生產(chǎn)經(jīng)營者日益增多。對于這些商業(yè)用房租賃

16、關(guān)系來說，出租人可以輕而易舉地將承租人所承租的部分房屋與出租人所有的其他房屋或者附屬設(shè)施捆綁出售。如果僅因出租人將房屋整體出售而否定部分房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)，顯然將導(dǎo)致為數(shù)眾多的商業(yè)用房的承租人都無法得到優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù)，其結(jié)果無異于剝奪了部分房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)，由此使得現(xiàn)行法關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)的強(qiáng)制性規(guī)定在商業(yè)用房租賃關(guān)系中形同虛設(shè)。這種情況明顯違背優(yōu)先購買權(quán)制度之旨在保護(hù)承租人的立法目的，因而不宜允許。 從比較法的角度來看，德國民法典第508條規(guī)定：“第三人將設(shè)有先買權(quán)的標(biāo)的物與其他標(biāo)的物一起，以總價(jià)金買受的，先買權(quán)人應(yīng)按比例支付總價(jià)金的部分。先買權(quán)人因部分標(biāo)的物在分離時(shí)使其顯受損

17、失的，可以要求先買權(quán)擴(kuò)及全部標(biāo)的物?！笨梢?，在整體出售的情況下，德國民法不但承認(rèn)優(yōu)先購買權(quán)人得就其享有優(yōu)先購買權(quán)的部分標(biāo)的物行使優(yōu)先購買權(quán)，而且在將作為優(yōu)先購買權(quán)客體的部分標(biāo)的物從整體出售的標(biāo)的物中進(jìn)行分離會使優(yōu)先購買權(quán)人明顯受到損害的情況下，還允許優(yōu)先購買權(quán)人就整體出售的全部標(biāo)的物行使優(yōu)先購買權(quán)。這種做法既可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)制度的立法目的，同時(shí)也能夠保護(hù)出賣人的利益，因?yàn)閮?yōu)先購買權(quán)人仍須以“同等條件”來行使優(yōu)先購買權(quán)。筆者認(rèn)為，在房屋整體出售的情況下，鑒于我國現(xiàn)行法沒有明確規(guī)定部分房屋的承租人可否以及如何行使優(yōu)先購買權(quán)，故為實(shí)現(xiàn)保護(hù)承租人的立法目的，法院宜采取比較法的方法，適當(dāng)借鑒德國民法典

18、第508條的規(guī)定，并考慮到房屋租賃的特殊性，對此問題作出如下處理：如果承租人所承租的部分房屋在法律上可以作為獨(dú)立的房屋來辦理所有權(quán)登記，而且將其從整體出售的房屋中分割出來既不會影響出租人的利益，也不會影響承租人的利益，則應(yīng)當(dāng)允許承租人就其所承租的部分房屋行使優(yōu)先購買權(quán)。至于承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的條件，在價(jià)款方面如雙方當(dāng)事人協(xié)商不成，宜按照該部分房屋在整體出售的房屋中占據(jù)的價(jià)款比例來確定；在價(jià)款的支付方式以及其他交易條件方面，則應(yīng)按照出租人與第三人之間訂立的買賣合同來確定。不過，如果出租人出于對第三人的信賴而在付款期限、有無擔(dān)保等方面設(shè)置了一些優(yōu)惠條件，則承租人不得主張享受同樣的優(yōu)惠條件，因?yàn)槌?/p>

19、租人未必能像第三人那樣贏得出租人的信任。當(dāng)然，如果在整體出售的房屋上存在著數(shù)個(gè)承租人，那么首先應(yīng)允許這些承租人得就各自承租的部分房屋分別行使優(yōu)先購買權(quán)，其“同等條件”應(yīng)按前述方法確定。在整體出售的房屋無法予以分割或者分割出售會給出租人或承租人造成明顯損失的情況下，應(yīng)允許所有的承租人作為一個(gè)整體來共同行使優(yōu)先購買權(quán)。如果有部分承租人不愿購買的，其余承租人仍應(yīng)作為一個(gè)整體來行使優(yōu)先購買權(quán)。在這方面，德國民法典第513條關(guān)于“數(shù)人共同享有先買權(quán)的，只能由全體行使先買權(quán)。權(quán)利人中一人先買權(quán)消滅，或者僅一人不行使其權(quán)利的，其余權(quán)利人有權(quán)以全體行使先買權(quán)”的規(guī)定，可資參照。 其實(shí)，在房屋整體出售的情況下，

20、反對部分房屋的承租人就其所承租的部分房屋或者整體出售的全部房屋行使優(yōu)先購買權(quán)的主要理由，乃是擔(dān)心這樣會過分限制出租人對其房屋的所有權(quán)和處分權(quán)。應(yīng)當(dāng)看到，在現(xiàn)行法明確地將承租人的優(yōu)先購買權(quán)作為一種法定優(yōu)先購買權(quán)加以規(guī)定的立法背景下，只要出租人將其房屋予以出租，那么不論是出租部分房屋還是出租一幢樓房，出租人都要受到承租人優(yōu)先購買權(quán)的限制。這種限制主要是一種程序上的限制，而非具體交易條件的限制，所以不會因承租人是對部分房屋還是對一幢樓房行使優(yōu)先購買權(quán)而有輕重之別，也不會加重出租人的負(fù)擔(dān)或損害其經(jīng)濟(jì)利益。既然在出租人將承租人承租的部分房屋予以出售的情況下，出租人對房屋的處分權(quán)要受到優(yōu)先購買權(quán)的限制，那

21、么在出租人將房屋整體出售時(shí)，并沒有特別的理由可以使出租人免受優(yōu)先購買權(quán)的限制。實(shí)際上，在整體出售的情況下，允許部分房屋的承租人就其承租的部分房屋乃至就整體出售的全部房屋行使優(yōu)先購買權(quán)，一方面有利于實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)制度旨在保護(hù)承租人的立法目的，另一方面也沒有對出租人施加額外的負(fù)擔(dān)或其他不利益。反之，如果不允許承租人就其承租的部分房屋或者整體出售的全部房屋行使優(yōu)先購買權(quán)，對于出租人而言不過是免去了其提前通知承租人的義務(wù)這種程序性的限制，但對承租人來說卻被完全剝奪了法律所賦予的優(yōu)先購買權(quán)。兩相比較，權(quán)衡優(yōu)劣，顯然前一種做法更為可取。 具體到本案來說，一審法院不但認(rèn)為部分房屋的承租人李文就整體出售的房屋

22、不享有優(yōu)先購買權(quán)，而且還認(rèn)為李文對其所承租的380平方米房屋享有的優(yōu)先購買權(quán)亦因房屋的整體出售而消滅，顯然不利于貫徹保護(hù)承租人的立法目的。與一審法院的看法不同，二審法院注意到在浩達(dá)公司與新世界公司簽訂的買賣合同中包括了李文享有優(yōu)先購買權(quán)的380平方米房屋，并認(rèn)為李文享有的這種優(yōu)先購買權(quán)不應(yīng)因浩達(dá)商廈被整體出售而消失，實(shí)際上是承認(rèn)在整體出售的情況下，承租人就其所承租的部分房屋仍然享有并得行使優(yōu)先購買權(quán)。這種做法符合保護(hù)承租人的立法目的，也不違反合同法第230條的規(guī)定，值得贊賞。 四、出租人將房屋整體出售而未通知部分房屋的承租人時(shí)，是否導(dǎo)致出租人與第三人之間的買賣合同全部無效或部分無效？ 在出租人

23、出售租賃房屋的情況下，無論是按照民法通則意見第118條還是根據(jù)合同法第230條的規(guī)定，出租人都有義務(wù)提前通知承租人，以便承租人行使優(yōu)先購買權(quán)。非但如此，根據(jù)民法通則意見第118條的規(guī)定，出租人在出賣租賃房屋時(shí)，未提前通知承租人的，承租人可請求人民法院宣告該房屋買賣無效。據(jù)此規(guī)定可知，出租人將房屋整體出售時(shí)，未提前通知部分房屋的承租人的，則承租人有權(quán)請求法院宣告該房屋買賣部分無效或全部無效。在本案中，二審法院認(rèn)為：“出租人出賣租賃房屋應(yīng)當(dāng)在出賣前合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。浩達(dá)公司在將包括李文承租的房屋在內(nèi)的浩達(dá)商廈出售前，沒有盡到通知李文的義務(wù)，其轉(zhuǎn)讓行為侵犯了李文

24、的優(yōu)先購買權(quán)，故浩達(dá)公司與新世界公司所訂立的買賣合同中轉(zhuǎn)讓李文承租的部分應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為無效?！倍彿ㄔ旱呐袥Q顯然符合民法通則意見第118條的規(guī)定。 不過，從立法論的角度來說，民法通則意見第118條規(guī)定承租人有權(quán)請求法院宣告出租人與第三人之間的房屋買賣合同無效，實(shí)際上不盡妥當(dāng)。原因如下：首先，優(yōu)先購買權(quán)性質(zhì)上為形成權(quán)，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的結(jié)果，乃是在承租人與出租人之間形成一個(gè)以 “同等條件”為內(nèi)容的買賣合同，該“同等條件”正是根據(jù)出租人與第三人之間訂立的買賣合同來確定的。8例如，德國民法典第505條第2款就規(guī)定：“一經(jīng)行使先買權(quán)，先買權(quán)人與先賣義務(wù)人之間的買賣即按照先賣義務(wù)人與第三人約定的相同的條

25、款而成立?！币虼?，如果允許承租人請求法院宣告出租人與第三人之間的買賣合同無效，那么從邏輯上來說，在買賣合同被宣告無效后，據(jù)此確定的“同等條件”即應(yīng)隨之失去效力，由此導(dǎo)致承租人無法再以“同等條件”行使優(yōu)先購買權(quán)。當(dāng)然，在具體操作上，也可以一方面規(guī)定承租人可請求法院宣告出租人與第三人之間的買賣合同無效，另一方面又承認(rèn)承租人仍可根據(jù)該合同中確定的“同等條件”來行使優(yōu)先購買權(quán)。不過，這種做法畢竟是以犧牲邏輯上的合理性為代價(jià)的，不夠理想。其次，如果像民法通則意見第118條規(guī)定的那樣，允許承租人請求法院宣告出租人與第三人之間的買賣合同無效，就意味著承租人也可以不請求法院宣告該合同無效。其結(jié)果是，出租人與第

26、三人之間的買賣合同是否有效，并不能由雙方當(dāng)事人自己決定，而完全取決于承租人是否請求法院宣告該合同無效，這顯然有違意思自治原則。在第三人沒有過錯(cuò)的情況下，允許承租人可請求法院宣告其與出租人簽訂的買賣合同無效，必然會導(dǎo)致出租人本應(yīng)對第三人承擔(dān)的合同債務(wù)或者違約責(zé)任降為合同無效時(shí)的締約過失責(zé)任，不利于保護(hù)第三人的利益。最后，如果承租人一方面請求法院宣告出租人與第三人之間的買賣合同無效，另一方面又放棄行使優(yōu)先購買權(quán)，或者承租人雖然行使了優(yōu)先購買權(quán)，但由此形成的買賣合同卻因承租人拒絕履行、遲延履行或不完全履行等原因而被出租人依法解除，那么就會造成破壞出租人與第三人之間的交易的惡果。 由上可見，允許承租人

27、請求法院宣告出租人與第三人之間的買賣合同無效，會帶來許多弊端。反之，如果不賦予承租人請求法院宣告出租人與第三人之間的買賣合同無效的權(quán)利，而是允許承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，并規(guī)定出租人與第三人之間的買賣合同對承租人不發(fā)生效力，那么優(yōu)先購買權(quán)制度的立法目的即可實(shí)現(xiàn)，第三人也可通過追究出賣人的違約責(zé)任而使其利益得到保障。非但如此，在承租人不行使優(yōu)先購買權(quán)或者因違約行為而導(dǎo)致承租人與出租人之間的買賣合同被解除的情況下，出租人與第三人之間的買賣合同就可以得到履行，從而有利于促進(jìn)交易。兩相比較，顯然以不賦予承租人請求法院宣告出租人與第三人之間的買賣合同無效的權(quán)利，在利益衡量上更為妥當(dāng)。其實(shí)，無論是合同法第23

28、0條還是民法通則意見第118條，都沒有將出租人與第三人之間的買賣合同無效作為承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的前提條件，從理論上來說也不應(yīng)設(shè)置這樣的規(guī)定。否則的話，如果出租人將同一房屋出賣給數(shù)人，或者在出租人與第三人的買賣合同被法院宣告無效后，出租人又與第四人、第五人簽訂新的買賣合同，難道承租人還要請求法院將這些合同一一宣告無效不成？如此宣告不止，承租人何時(shí)才能行使其優(yōu)先購買權(quán)呢？因此，在出租人與第三人訂立買賣合同的情況下，只需要讓該合同不對承租人產(chǎn)生法律效力即可，而沒有必要允許承租人請求法院宣告其無效。 在本案中，二審法院將浩達(dá)公司與新世界公司之間簽訂的房屋買賣合同中涉及到李文承租的380平方米房屋的部

29、分宣告為無效，雖然符合民法通則意見第118條的規(guī)定，似乎有利于保護(hù)李文的利益，但因據(jù)此確定的“同等條件”亦隨之失去效力，故將導(dǎo)致李文無法行使優(yōu)先購買權(quán)，而且對新世界公司的保護(hù)也明顯欠周。鑒于允許承租人請求法院宣告出租人與第三人之間的房屋買賣合同無效的做法存在著許多弊端，筆者認(rèn)為，在合同法第230條出臺之后，法院在審理承租人優(yōu)先購買權(quán)糾紛時(shí)，在承租人可否請求法院宣告出租人與第三人之間的買賣合同無效的問題上，不宜再適用民法通則意見第118條的規(guī)定，而應(yīng)適用合同法第230條的規(guī)定。理由在于：其一，合同法第230條的規(guī)定，是對民法通則意見第118條的部分否定。因?yàn)橐环矫?，前者?guī)定出租人應(yīng)在出賣之前的“

30、合理期限”內(nèi)通知承租人，而沒有沿用后者規(guī)定的三個(gè)月，因此是對后者的否定；另一方面，后者關(guān)于出租人未通知承租人的，承租人可請求法院宣告其房屋買賣無效的規(guī)定，并沒有為前者所承襲，這種做法也可以解釋為是對后者的一種否定。其二，合同法是由全國人民代表大會通過的，民法通則意見系由最高人民法院發(fā)布的，前者的位階高于后者，而且合同法頒布的時(shí)間在后，因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)為合同法第230條的規(guī)定已經(jīng)取代了民法通則意見第118條的規(guī)定。換言之，合同法第230條沒有明確規(guī)定承租人可以請求法院宣告出租人與第三人之間的買賣合同無效，不應(yīng)認(rèn)為是立法者的單純沉默或有意疏忽，而應(yīng)看作是對民法通則意見第118條規(guī)定的否定，否則就無法解釋

31、合同法第230條何以不沿襲后者的規(guī)定。由于合同法第230條并未規(guī)定承租人可請求法院宣告出租人與第三人之間的買賣合同無效，故法院應(yīng)當(dāng)否認(rèn)承租人提出的此類請求權(quán)，以便保護(hù)第三人的利益和交易安全。至于承租人的利益，則可通過向出租人行使優(yōu)先購買權(quán)而得到保護(hù)。 五、原告李文應(yīng)如何行使優(yōu)先購買權(quán)？ 根據(jù)合同法第230條的規(guī)定，在出租人出賣租賃房屋時(shí)，承租人可以“同等條件”行使優(yōu)先購買權(quán)。承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，通常應(yīng)以意思表示向出租人為之。承租人通過訴訟方式行使其優(yōu)先購買權(quán)，亦無不可。優(yōu)先購買權(quán)作為一項(xiàng)形成權(quán)，其行使自須遵守形成權(quán)的一般規(guī)則，不得附有條件和期限，行使之后也不得撤回。9一經(jīng)行使優(yōu)先購買權(quán)，即在

32、承租人與出租人之間成立一個(gè)以“同等條件”為內(nèi)容的買賣合同。不過，承租人與出租人之間因行使優(yōu)先購買權(quán)而形成的買賣合同的具體內(nèi)容，必須結(jié)合兩者簽訂買賣合同的特點(diǎn)來考慮，而不能僵化地照搬“同等條件”。例如，倘若根據(jù)出租人與第三人之間的買賣合同的約定，第三人支付價(jià)金的期限已經(jīng)屆滿，那么“同等條件”中關(guān)于支付價(jià)金期限的約定對承租人就不生效力。否則，將發(fā)生承租人與出租人之間的買賣合同剛剛成立，承租人就陷于違約的不當(dāng)后果。在這種情況下，對于承租人來說，只有在其與出租人之間的合同成立后的適當(dāng)時(shí)間內(nèi)付款期才能屆滿，以便給承租人留出適當(dāng)?shù)母犊顣r(shí)間。因此，承租人在出租人與第三人約定的付款期限屆滿時(shí)沒有支付價(jià)金的，既不發(fā)生履行不能，也不陷入遲延。10 在本案中，原告李文