1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)專題研究前期數(shù)據(jù)整理財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)敏感性分析臨界點(diǎn)分析不確定綜合分析測(cè)算思路 清償能力 資金平衡能力財(cái)務(wù)負(fù)債能力盈利能力項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析前期數(shù)據(jù)整理土地費(fèi)用：主要指土地出讓權(quán)和征地拆遷所發(fā)生的一系列補(bǔ)償安置和管理費(fèi)用。前期費(fèi)：指勘設(shè)、監(jiān)水文、地質(zhì)用及“七通一平”費(fèi)用?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。切記，此基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（小市政）與房地產(chǎn)基本地價(jià)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（大市政）不是同一個(gè)概念，此費(fèi)用按實(shí)估算。建筑安裝費(fèi)：包括建筑工程費(fèi)、

2、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)及安裝工程費(fèi)用，此費(fèi)用可用單位面積估算法或其它方法。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)：指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施（又稱公共設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用，包括居委員會(huì)幼兒園、派出所、托兒所、公共廁所、停車場(chǎng)等，一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：指開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。管理費(fèi)：指房地產(chǎn)企業(yè)的管理部門組織和管理項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用：指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要有資金利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、 代理費(fèi)等。銷售費(fèi)用各種稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)投資與成本費(fèi)用估算開(kāi)發(fā)建設(shè)投資包括:案例指標(biāo)項(xiàng)目面積()計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)(萬(wàn)元)合計(jì)(萬(wàn)元)1.土地估算3

3、515052502.前期工程費(fèi)用230000.0225063.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 3.1供水,電,氣,排污工程230000.012276 3.2小區(qū)綠化,道路工程69000.032074.建筑安裝工程費(fèi)670000.167005.公共配套設(shè)施費(fèi)(游泳池)1506.管理費(fèi)用(=總銷售額*2%)0.02431.25287.財(cái)務(wù)費(fèi)用(=貸款額*8%)706.81246568.營(yíng)業(yè)費(fèi)用(=總銷售額*3%)646.87929.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)500合計(jì)15373.94447平均成本0.229461858主要列項(xiàng)參照上頁(yè)，右邊各列項(xiàng)根據(jù)個(gè)項(xiàng)目的不同會(huì)有所不同，這里只是作為樣本應(yīng)制定切實(shí)可行的租售計(jì)劃（包括出售、出租

4、、自營(yíng)），出具相應(yīng)的銷售計(jì)劃表。租售計(jì)劃內(nèi)容：擬租售房地產(chǎn)類型、時(shí)間和相應(yīng)數(shù)量、租售價(jià)格、租售收入及收款方式。項(xiàng)目收入主要包括：銷售收入、租金收入、土地轉(zhuǎn)讓收入（以上統(tǒng)稱租售收入）、配套設(shè)施銷售收入和自營(yíng)收入。收入估算和資金籌措開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入估算:資金籌措:房地產(chǎn)資金籌措來(lái)源主要包括三個(gè)方面：資本金（即自有資金）、預(yù)租售收入及借貸資金。在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)估時(shí)，應(yīng)按期編制四個(gè)表格：銷售收入、經(jīng)營(yíng)租金（即二稅一費(fèi)）及附加估算表；租金收入、經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表；自營(yíng)收入、經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表；投資計(jì)劃與資金籌措表。在經(jīng)濟(jì)評(píng)估時(shí)，應(yīng)出具稅費(fèi)率表收入估算項(xiàng)目建筑面積()單價(jià)(元/)總價(jià)(萬(wàn)元)住宅小區(qū)商業(yè)車庫(kù)合

5、計(jì)項(xiàng)目2008年第4季度2009年第1季度銷售比例10%20%銷售面積銷售額銷售進(jìn)度估算表:銷售收入估算表:按照實(shí)際操作的項(xiàng)目估算收入,除了銷售收入,還有租賃收入,經(jīng)營(yíng)收入等等按照項(xiàng)目的定價(jià)指標(biāo)可以估算出收入,銷售租賃經(jīng)營(yíng)收入等進(jìn)度估算是為了考慮時(shí)間成本結(jié)合每年的投資追加,安排資金計(jì)劃。資金籌措理清楚項(xiàng)目的投資資金需求,和資金回收的大概進(jìn)度以后,可以對(duì)融資安排做出計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目季度合計(jì)08年4季度09年1季度09年2季度09年3季度1總投資1總投資(不含稅)1.1土地估算1.2前期工程費(fèi)用1.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1.10 銷售稅金及附加1.11所得稅2資金籌措2.1自有資金2.2借入資金2.3銷售收

6、益總銷售收入可用于還款的銷售收入投資計(jì)劃與資金籌措表:資金需求資金籌措將是需要外界籌集的資金，包括銀行貸款，基金融資等等銀行借款還本付息表在國(guó)內(nèi)，開(kāi)發(fā)商的主要融資方式是商業(yè)銀行貸款，就這種方式我們需要考慮資金的時(shí)間價(jià)值，整理還本付息表，評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)商的償債能力。一般情況下只有在建設(shè)期后，以產(chǎn)品產(chǎn)生的收入支付銀行款項(xiàng)，因此合理計(jì)劃資金投入，開(kāi)始先使用自由資金，后使用借入資金可以節(jié)省利息，節(jié)約資金成本。序號(hào)項(xiàng)目 時(shí)間合計(jì)2008年2009年1借款1.1年初借款本期累計(jì)1.2本年借款1.3本年應(yīng)計(jì)利息1.4本年償還本金2還款資金來(lái)源2.1銷售收入還本付息表:每年的借款額由先前的資金籌措計(jì)劃表結(jié)合得出，由

7、投資需求和自有資金，銷售收入的差可以得到當(dāng)年的需要借入的資金前期數(shù)據(jù)整理財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)敏感性分析臨界點(diǎn)分析不確定綜合分析測(cè)算思路 清償能力 資金平衡能力財(cái)務(wù)負(fù)債能力盈利能力財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的第一步: 編制財(cái)務(wù)報(bào)表基本財(cái)務(wù)報(bào)表包括：現(xiàn)金流量表、資金來(lái)源與運(yùn)用表、損益表、資產(chǎn)負(fù)債表、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表現(xiàn)金流量表 此表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，按期編制，用以計(jì)算各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力進(jìn)行分析。資金來(lái)源與運(yùn)用表 此表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期各期的資金盈余或短缺情況,用以選擇資金籌措方案,制定適宜的借款及償還計(jì)劃.損益表 此表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的利潤(rùn)

8、總額,所得稅及各期稅后利潤(rùn)的分配情況,用以計(jì)算投資利潤(rùn)率,資本金利率等評(píng)價(jià)指標(biāo). 損益表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期1231項(xiàng)目銷售收入1.1住宅1.2商業(yè)用房1.3車庫(kù)2銷售稅金及附加3總成本4利潤(rùn)總額5所得稅（）6稅后利潤(rùn)來(lái)源于銷售收入估算表對(duì)應(yīng)每年的收入按照5.5%(營(yíng)業(yè)稅,城建稅,教育稅附加)計(jì)提由投資與成本估算表得來(lái),資金籌劃表有對(duì)每年的分?jǐn)倢?shí)際征收時(shí)按照當(dāng)?shù)卣邥?huì)有改變=1-2-3=4*33%=4-5房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納的稅目和稅率營(yíng)業(yè)稅按營(yíng)業(yè)收入5%繳納； 城建稅按繳納的營(yíng)業(yè)稅7%繳納； 教育費(fèi)附加按繳納的營(yíng)業(yè)稅3%繳納； 地方教育費(fèi)附加按繳納的營(yíng)業(yè)稅2%繳納； 土地增值稅按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收

9、入扣除規(guī)定項(xiàng)目金額的增值額繳納（按增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目的50%、100%、200%和超過(guò)200%的，分別適用30%，40%，50%，60%等不同稅率）； 建安合同按承包金額的萬(wàn)分之三貼花； 購(gòu)房合同按購(gòu)銷金額的萬(wàn)分之五貼花； 城鎮(zhèn)土地使用稅按實(shí)際占用的土地面積繳納（各地規(guī)定不一，XX元/平方米）； 房產(chǎn)稅按自有房產(chǎn)原值的70%*1.2%繳納； 車船稅按車輛繳納（各地規(guī)定不一，不同車型稅額不同，XX元/輛）； 企業(yè)所得稅按應(yīng)納稅所得額（調(diào)整以后的利潤(rùn)）繳納（3萬(wàn)元以內(nèi)18%，3萬(wàn)元至10萬(wàn)元27%，10萬(wàn)元以上33%）； 發(fā)放工資代扣代繳個(gè)人所得稅 實(shí)際征收以當(dāng)?shù)卣芾聿糠譁贤Q定幾個(gè)容易混淆

10、的概念開(kāi)發(fā)成本與經(jīng)營(yíng)成本 開(kāi)發(fā)成本：開(kāi)發(fā)建設(shè)投資在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中形成以出售和出租為目的的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本和以自營(yíng)自用為目的的固定資產(chǎn)及其它資產(chǎn)，而開(kāi)發(fā)產(chǎn)呂成本是指房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品建成時(shí)，按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資。 經(jīng)營(yíng)成本：指房地產(chǎn)產(chǎn)品出其售、出租時(shí)，將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本，主要包括土地轉(zhuǎn)讓成本、出租土地經(jīng)營(yíng)成本、房地產(chǎn)銷售成本、出租經(jīng)營(yíng)成本。 PS:幾種稅費(fèi) 營(yíng)業(yè)稅征收的基數(shù)是銷售收入; 土地或建成商品經(jīng)營(yíng)時(shí)產(chǎn)生土地增值稅, 營(yíng)業(yè)稅是作為增值稅的抵扣項(xiàng)目; 計(jì)算當(dāng)年所得稅時(shí)；增值稅、營(yíng)業(yè)稅作為所得稅的地扣項(xiàng)目；現(xiàn)金流量表前幾年作為開(kāi)發(fā)期,累

11、計(jì)現(xiàn)金流量是負(fù)值,當(dāng)進(jìn)入經(jīng)營(yíng)期以后,累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的當(dāng)年收回投資.序號(hào)項(xiàng)目年份合計(jì)123451現(xiàn)金流入1.1銷售收入小計(jì)2現(xiàn)金流出2.1固定資產(chǎn)投資2.2經(jīng)營(yíng)資金2.3開(kāi)發(fā)總投資2.4經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)2.6土地增值稅2.7所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)現(xiàn)金流量是計(jì)算NPV、IRR,回收期，進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的前提依據(jù)盈利能力分析用一定的貼現(xiàn)率將投資期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)到現(xiàn)在值，并取其總和。這里所選用的貼現(xiàn)率一般為基準(zhǔn)回報(bào)率，由建設(shè)管理部門規(guī)定頒布。FNPV計(jì)算公式1.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）動(dòng)態(tài)分析(values各年的凈現(xiàn)金流量,rate貼現(xiàn)率，一般取行業(yè)基準(zhǔn)報(bào)酬率；i年份。這種表示符號(hào)采用了EXCEL的符

12、號(hào)，計(jì)算操作可以采用EXCEL) 當(dāng)計(jì)算出的FNPV0時(shí)，項(xiàng)目可行，原則上FNPV越大說(shuō)明項(xiàng)目的利潤(rùn)越大，經(jīng)濟(jì)可行性越大；FNPV0，說(shuō)明項(xiàng)目的運(yùn)行后虧損，將無(wú)法收回投資，項(xiàng)目不可行。例：初期投資發(fā)生在第一年年初，初投資額 ￥200,000.00，第一年收益￥20,000.00；第二年收益 ￥40,000.00；第三年收益 ￥50,000.00；第四年收益 ￥80,000.00；第五年收益 ￥120,000.00；年貼現(xiàn)率 8.00% FNPV=-200000+20000/(1+8%)+40000/(1+8%)2+50000/（1+8%）3+80000/（1+8%）4+120000/（1+8%

13、）5 =30533.38使用EXCEL工具計(jì)算更加簡(jiǎn)便準(zhǔn)確案例2.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）動(dòng)態(tài)分析 通常定義：指項(xiàng)目在投資期內(nèi)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）等于零時(shí)的貼現(xiàn)率。內(nèi)部收益率（FIRR）一般用線性內(nèi)插法求解，計(jì)算過(guò)程是一個(gè)一元N次方程，計(jì)算過(guò)程很復(fù)雜，可以使用 EXCEL工具計(jì)算較簡(jiǎn)便。假設(shè)有2個(gè)非常接近的貼現(xiàn)率i1和i2，一般來(lái)說(shuō)i1i23%,并且滿足下列不等式：FNPV（i1）0 ，F(xiàn)NPV(i2)0 ，i2i1則FIRRi1 （NPV(i1) / （ NPV（i1）- NPV（i20）) (i2-i1)盈利能力分析隨著所取貼現(xiàn)率值的增大，凈現(xiàn)值逐漸減小，因此項(xiàng)目的內(nèi)部收益率越大，按照

14、行業(yè)基準(zhǔn)貼現(xiàn)率所計(jì)算出的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值就會(huì)越大；因此，F(xiàn)IRR行業(yè)基準(zhǔn)收益率，項(xiàng)目可行。案例例：初期投資發(fā)生在第一年年初，初投資額 ￥200,000.00，第一年收益￥20,000.00；第二年收益 ￥40,000.00；第三年收益 ￥50,000.00；第四年收益 ￥80,000.00；第五年收益 ￥120,000.00；年貼現(xiàn)率 8.00% FIRR=12.5%+NPA（12.5%）/NPA（12.5%）-NPA（12.6%）*（12.6%-12.5%）GUESS取一個(gè)猜測(cè)的貼現(xiàn)率，通常不用填評(píng)價(jià)輔助指標(biāo)-回收期靜態(tài)投資回收期是在不考慮資金時(shí)間價(jià)值的條件下，以項(xiàng)目的凈收益回收其全部投資所需要的

15、時(shí)間。投資回收期可以自項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)始年算起，也可以自項(xiàng)目投產(chǎn)年開(kāi)始算起，但應(yīng)予注明。計(jì)算公式靜態(tài)投資回收期可根據(jù)現(xiàn)金流量表計(jì)算，其具體計(jì)算又分以下兩種情況：1）項(xiàng)目建成投產(chǎn)后各年的凈收益（即凈現(xiàn)金流量）均相同，則靜態(tài)投資回收期的計(jì)算公式如下：P t =K/A(K-起初投資,A-年凈收益)2）項(xiàng)目建成投產(chǎn)后各年的凈收益不相同，則靜態(tài)投資回收期可根據(jù)累計(jì)凈現(xiàn)金流量求得，也就是在現(xiàn)金流量表中累計(jì)凈現(xiàn)金流量由負(fù)值轉(zhuǎn)向正值之間的年份。其計(jì)算公式為：P t 累計(jì)凈現(xiàn)金流量開(kāi)始出現(xiàn)正值的年份數(shù)-1+上一年累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/出現(xiàn)正值年份的凈現(xiàn)金流量評(píng)價(jià)準(zhǔn)則將計(jì)算出的靜態(tài)投資回收期（P t ）與所確定的基準(zhǔn)

16、投資回收期（Pc）進(jìn)行比較：l）若P t Pc ，表明項(xiàng)目投資能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)收回，則方案可以考慮接受；2）若P t Pc，則方案是不可行的。3.1靜態(tài)回收期（Pt）靜態(tài)分析 3.2動(dòng)態(tài)回收期（Pt）動(dòng)態(tài)分析 動(dòng)態(tài)投資回收期是把投資項(xiàng)目各年的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率折成現(xiàn)值之后，再來(lái)推算投資回收期，這就是它與靜態(tài)投資回收期的根本區(qū)別。動(dòng)態(tài)投資回收期就是凈現(xiàn)金流量累計(jì)現(xiàn)值等于零時(shí)的年份。計(jì)算公式。動(dòng)態(tài)投資回收期的計(jì)算在實(shí)際應(yīng)用中根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表，用下列近似公式計(jì)算：Pt （累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年數(shù)-1）+上一年累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值/出現(xiàn)正值年份凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值評(píng)價(jià)準(zhǔn)則1）Pt P

17、c（基準(zhǔn)投資回收期）時(shí)，說(shuō)明項(xiàng)目（或方案）能在要求的時(shí)間內(nèi)收回投資，是可行的；2）Pt Pc時(shí)，則項(xiàng)目（或方案）不可行，應(yīng)予拒絕。PS.按靜態(tài)分析計(jì)算的投資回收期較短，決策者可能認(rèn)為經(jīng)濟(jì)效果尚可以接受。但若考慮時(shí)間因素，用折現(xiàn)法計(jì)算出的動(dòng)態(tài)投資回收期，要比用傳統(tǒng)方法計(jì)算出的靜態(tài)投資回收期長(zhǎng)些，該方案未必能被接受。資金周轉(zhuǎn)速度越快,投資回收期越短,風(fēng)險(xiǎn)越小.案例例：初期投資發(fā)生在第一年年初，初投資額 ￥200,000.00，第一年收益￥20,000.00；第二年收益 ￥40,000.00；第三年收益 ￥50,000.00；第四年收益 ￥80,000.00；第五年收益 ￥120,000.00；年貼

18、現(xiàn)率 8.00% 年份123456凈現(xiàn)金流量-20000020000400005000080000120000累計(jì)凈現(xiàn)金流量-200000-180000-140000-90000-10000110000凈現(xiàn)金現(xiàn)值-20000018518.5234293.5528139691.6158802.3981669.98累計(jì)凈現(xiàn)金現(xiàn)值-200000-181481-147187.9287-107496-48693.932976.06靜態(tài)回收期5+10000/110000=5.0909動(dòng)態(tài)回收期5+48693/32976.06=6.4766項(xiàng)目投資回收期在一定程度上顯示了資本的周轉(zhuǎn)速度。顯然，資本周轉(zhuǎn)速度愈

19、快，回收期愈短，風(fēng)險(xiǎn)愈小，盈利愈多。這對(duì)于那些技術(shù)上更新迅速的項(xiàng)目或資金相當(dāng)短缺的項(xiàng)目或未來(lái)的情況很難預(yù)測(cè)而投資者又特別關(guān)心資金補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目進(jìn)行分析是特別有用的。不足的是,投資回收期沒(méi)有全面地考慮投資方案整個(gè)計(jì)算期內(nèi)的現(xiàn)金流量，即：忽略在以后發(fā)生投資回收期的所有好處,對(duì)總收入不做考慮。只考慮回收之前的效果，不能反映投資回收之后的情況，即無(wú)法準(zhǔn)確衡量方案在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)效果。由于這些局限，投資回收期作為方案選擇和項(xiàng)目排隊(duì)的評(píng)價(jià)準(zhǔn)則是不可靠的，它只能作為輔助評(píng)價(jià)指標(biāo)。定義：正常年平均利潤(rùn)總額總投資100%4.投資利潤(rùn)率（R）靜態(tài)分析 5.資本金利潤(rùn)率靜態(tài)分析定義：正常年平均利潤(rùn)總額資本金100%

20、以上兩個(gè)指標(biāo)的意義：當(dāng)投資利潤(rùn)率高于市場(chǎng)利潤(rùn)率時(shí)，可認(rèn)為該項(xiàng)目是合適的。其他分析 1. 清償能力分析此分析主要考察項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的財(cái)務(wù)狀態(tài)及償債能力,主要針對(duì)借款利息及借款償還期相關(guān)問(wèn)題.此分析出具長(zhǎng)期借款還本付息估算表。2. 資金平衡分析此分析主要考察項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期間的資金不衡狀況,作為房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的必要條件,各期累計(jì)盈余資金不應(yīng)出現(xiàn)負(fù)值(即資金缺口),否則應(yīng)考慮短期貸款等措施.此分析出具資金來(lái)源與運(yùn)用表。3. 資產(chǎn)負(fù)債分析負(fù)債分析主要考慮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的資產(chǎn)與負(fù)債情況,各期資產(chǎn)應(yīng)等于負(fù)債和所有者權(quán)益之和,如果不符合,則須檢查其它基本報(bào)表。此分析出具資產(chǎn)負(fù)債表。（一般財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)不需要列

21、此表）前期數(shù)據(jù)整理財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析敏感性分析臨界點(diǎn)分析不確定綜合分析測(cè)算思路 清償能力 資金平衡能力財(cái)務(wù)負(fù)債能力盈利能力項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析敏感性分析敏感性分析是通過(guò)預(yù)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定因素發(fā)生的變化,分析對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生的影響,通過(guò)計(jì)算這些因素的影響程度,判斷房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益對(duì)各個(gè)因素的敏感性,并從中找出對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響最大的因素。敏感性分析主要包括以下幾個(gè)步驟:項(xiàng)目變化率投資利潤(rùn)率IRRNPV（萬(wàn)元)動(dòng)態(tài)投資回收期（年）平均售價(jià)變化10%35.90%37%3192.591.701 5%31.80%33%2672.511.712 -5%23.10%24%1632.361.737 -10%18.45%19%1112.281.770 總成本變化5%23.42%24%1704.281.736 3%26.30%27%2017.991.728 -3%28.79%30%2286.881.720 -5%29.63%31%2376.511.717 1. 確定用于敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評(píng)