1、五星級酒店的投資預(yù)算及管理模式酒店的投資目的：1、平臺與橋梁的作用：高星級酒店是少數(shù)人才能擁有的重要的政治、經(jīng)濟平臺，是與政界、商界及其他領(lǐng)域溝通的橋梁，通過它可以融資、可以完成一些“高難度”的動作。2、樹立企業(yè)的品牌：國內(nèi)較有規(guī)模、名氣的大型集團或企業(yè)，都有自己的高星級酒店，通過這個最宜觀、最有說服力的窗口來展現(xiàn)本企業(yè)的品牌、形象、實力、企業(yè)文化。3、投資新建高星級酒店還有其他的益處：首先是投資的穩(wěn)定性比較強，相應(yīng)來說風(fēng)險相對不大；其次是成長性好。雖然酒店投資是資金密集型投資，但是總體來看成長性比較好；最后是現(xiàn)金流的作用。酒店的經(jīng)營會形成穩(wěn)定的、較大M的現(xiàn)金流，從企業(yè)經(jīng)營的角度來說，現(xiàn)金流比

2、利潤還重要，正是這個現(xiàn)金流效應(yīng)，使很多酒店的投資商即使暫時虧損也要繼續(xù)經(jīng)營。酒店的投資及發(fā)展優(yōu)勢：1）酒店采購中的高折扣一般來說，高星級酒店的房間數(shù)M都比較多，對于酒店日常運營中的易耗品需求數(shù)M大，在采購中可以獲得最高的折扣，從而使得其在許多方面的運營成本，按照單間客房計算，甚至低于三星級酒店。2）向上、下游產(chǎn)業(yè)擴展，形成產(chǎn)業(yè)集群 向上可以發(fā)展酒店易耗品制造業(yè)，向下，可以向旅游業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂廣告業(yè)發(fā)展形成產(chǎn)業(yè)集群。3）管理擴張，向酒店管理集團發(fā)展五星級酒店的運營管理，具有明顯的市場領(lǐng)先性和示范性，所以在向飯店管理集團方向發(fā)展方面，五星級酒店有著無可比擬的先天優(yōu)勢。通過管理其他酒店，可以獲得豐

3、厚的管理收入，并且進一步提升酒店品牌和形象。4） 士地儲備的升值效益五星級酒店一般除主要客房建筑外，還擁有眾多的附屬設(shè)施，從而占地面積很大。在中國經(jīng)濟快速增長的這個時期，士地價值也在快速攀升。五星級酒店可以在士地價值的升值中獲得巨大收益。這也是目前許多地區(qū)五星級酒店投資商瞄準(zhǔn)的主要收益點之O酒店的投資成本分析：每平方米的平均造價每間客房的平均造價每間客房的平均分攤面積1、按照建筑單位面積的價格（不含士地成本）：五星級酒店一般為：9000 ? 10000 元/m2,（四星級酒店一般為： 7000 ? 9000 元/m2 ;2、按照客房總數(shù)計算：五星級總造價 =房間數(shù)X120150萬元/間四星級總

4、造價=房間數(shù)X80100萬元/間3、以酒店總建筑面積/客房，則每間客房占建筑面積為：五星為 120m 2 ?180m2,（四星為 90m2 ? 110m2 ）。4投資成本類別比例的大致劃分：士建成本占30%、機電成本占30%、裝修成本占40%;5中國的五星級酒店投資回報率能達到 8%9% , 一般投資回報周期為15-20 年五星級酒店內(nèi)裝飾投資估算表功能分區(qū)建筑面積單位造價/M 2總投資備注公餐中餐廳1000m 25500元400萬含活動家具共飲西餐廳300m 25500元120萬含活動家具部區(qū)宴會廳1500m 26000元525萬含活動家具分5700風(fēng)味餐廳300m 25000元120萬含活

5、動家具1278m2自助餐廳500m 26000元200萬含活動家具0m 2清真餐廳300m 25000元105萬含活動家具酒吧400m 26500元180萬含活動家具雞尾酒吧300m 26000元88萬含活動家具廚房1400m 21000元140萬含活動家具健保齡球場600m 24500 元（6 道 X100810萬含活動家具身萬）區(qū)彈子場200m 24000元80萬含活動家具2220壁球室120m 24500元18萬含活動家具m2健身房250m 23000元（設(shè)備50萬）125萬含活動家具健身舞室250m 24000元63萬含活動家具健身醫(yī)療部150m 23000元45萬含活動家具游藝部20

6、0m 23000元120萬含活動家具乒乓球室200m 23500元50萬含活動家具臺球室200m 26500 元90萬含活動家具棋牌室50m 23000元10萬含活動家具桑桑拿水池150m 22000萬30萬拿按摩室20間3萬60萬含活動家具區(qū)桑拿室3間2萬50萬含活動家具1500蒸汽房2個2萬40萬m2更衣室120m 23000元36萬含活動家具休息區(qū)300m 23000元90萬含活動家具美容美發(fā)廳200m 23500元70萬含活動家具歌舞表演廳400m 25000元180萬含活動家具卡拉OK部450m 23500元194萬含活動家具游泳池300m 23000元90萬含活動家具網(wǎng)球場（室外或

7、天500m 22000元100萬含活動家具面）大小件行李寄存處60m 23500元21萬含活動家具堂行李寄存處90m 23500元31.5含活動家具及萬門存衣處30m 24000元12萬含活動家具廳貴重物品存放處30m 24000元12萬含活動家具1810郵政外50m 24000元20萬含活動家具m2銀行50m 24500元22.5含活動家具萬書店50m 24000 元20萬含活動家具商場400m 24500 元180萬含活動家具總臺450m 27000 元315萬含活動家具交通及公共空間600m 26500 元390萬含活動家具功能分區(qū)建筑面單位造價/M 2總投備注積資客400間（含常包房、

8、標(biāo)準(zhǔn)房、200007萬/間2800含活動家具房套房豪華房、總統(tǒng)房等）m2萬400間后勤、行政辦公5060m 23000 元1518含活動家具萬工程5060m 2500元253萬含活動家具其/、花房30m 23500 元11萬含活動家具它會議廳800m 24500 元360萬含活動家具373多功能廳500m 24500 元225萬含活動家具0m 2商務(wù)中心200m 24500 元90萬含活動家具停車場車庫1500m 2200元30萬含活動家具洗衣房600m 22500 元150萬含活動家具殘疾人服務(wù)100m 23500 元35萬含活動家具合計：11029萬五星級酒店機電工程費用估算名稱數(shù)M單位金

9、額/萬元所占比例空調(diào)系統(tǒng)229527%1 ?冷熱源（宜燃機）3臺6002 ?風(fēng)機盤管（客房走道餐廳包房按摩卡拉OK包房辦公室750臺1053 .溫控開關(guān)750個404.空調(diào)相機（1000 m 2） /臺18臺2305.冷卻塔806.空調(diào)工程（材料安裝）10507 .空調(diào)水系統(tǒng)泵8臺308.消防送排風(fēng)設(shè)施1套160B .配電系統(tǒng)132015.80%1 .變壓器2000KVA4臺1202 .圖低壓開關(guān)相3003 .增容費3504 .動力配電箱605 .電源傳輸（電纜和母線 橋架線槽）2506 .發(fā)電機800KW1507 ?工程安裝90C ?給排水系統(tǒng)111513.30%1 .番水設(shè)施（蓄水池 水箱

10、熱水罐水處理）1302 .水泵（含生活冷熱水 消防栓 噴淋 污水泵）25臺803.水系統(tǒng)工程（消防生活冷熱水管道閥門安裝）7504.游泳池設(shè)備（凈化熱交換）855.污水處理設(shè)施70D .弱電系統(tǒng)145013.00%1.電話（含中繼線）800門1702 .電腦系統(tǒng)1403 .收銀系統(tǒng)704.消防報警2505.綜合布線1006.衛(wèi)視系統(tǒng)1207 .音響廣播系統(tǒng)1108.保安監(jiān)控系統(tǒng)1309 .樓宇自控系統(tǒng)19010 .內(nèi)部尋呼對講系統(tǒng)170E.電梯系統(tǒng)166019.80%1 .客梯6臺9602 .員工梯3臺3503 ?貨梯2臺1004 ?安裝費250名稱數(shù)M單位金額/萬元所占比例F ?其它9001

11、9.80%1 ?油罐（含2次油罐）602 ?鍋爐（洗衣場廚房）2臺2003 ?煤氣工程704. 1211滅火設(shè)備605 ?避需接地系統(tǒng)1106?巾政外管線費用（污水 電桁供電供水煤氣）400合計：8740萬五星級酒店輔助設(shè)施投資估算表名稱數(shù)M單位金額（萬元）所占比例廚房及酒吧設(shè)備（1400 m 2）180034.00%洗衣場（100 m 2）55010.40%健身設(shè)備4507.60%保齡球（4道）4002）健身設(shè)備50康樂設(shè)施78014.70%1）醫(yī)療設(shè)施152）游藝設(shè)施703）桑拿游水池（150 m 2）設(shè)施1704）桑拿房3套505）蒸汽房2套406）美容美發(fā)1507）歌舞廳設(shè)施2508）

12、卡拉OK設(shè)施20間35隔客房設(shè)施111021.00%1 ）衛(wèi)生潔具（1萬/間）400套4002）燈飾保電（1萬/間）400套4003）電子門鎖（0.3萬/間）400套1704）床控系統(tǒng)（0.35萬/間）400套140酒店燈具65012.30%合計：5290萬酒店的投資管理模式模式一：投資者自己經(jīng)營、管理酒店，不與其它酒店產(chǎn)生關(guān)系優(yōu)點在于酒店投資者可以從所有權(quán)、管理權(quán)、營銷權(quán)等各個方面對酒店進行嚴(yán)格的控制，如果酒店投資者有良好的管理團隊、知名度很高的品牌形象及完善的營銷系統(tǒng)渠道，酒店可以獲得良好的發(fā)展，并且，這種模式可以使酒店投資者得到酒店經(jīng)營所產(chǎn)生的所有利潤 缺點在于這種單體酒店無法獲得通過網(wǎng)

13、絡(luò)化經(jīng)營實現(xiàn)的規(guī)模經(jīng)濟，在提高品牌知 名度和擴大營銷渠道方面存在很大困難。在國外，隨著各種形式的酒店集團的發(fā)展，大型酒店集團憑借其強大的品牌及營銷優(yōu)勢對單體酒店施加了巨大的壓力，大M單體酒店紛紛加入莫個酒店集團的系統(tǒng)。在歐美等酒店業(yè)發(fā)達的國家，單體酒店在酒店業(yè) 中的比重不斷降低。模式二：投資者自己管理經(jīng)營，但是加入一個更大的聯(lián)盟團體來獲得一些支持。國外的一些酒店在完全由投資者經(jīng)營和管理的同時，會選擇加入諸如世界一流酒店組織、世界小型豪華酒店組織等酒店聯(lián)盟的方式獲得營銷方面的支持。這種模式的優(yōu)點在于選擇加入酒店聯(lián)盟所支付的費用要遠遠小于加入莫個特許經(jīng)營聯(lián)號系統(tǒng)，而且酒店自身的品牌不必發(fā)生改變，可

14、以保持相當(dāng)?shù)莫毩⑿?。但是由于酒店?lián)盟不像酒店聯(lián)號那樣給酒店全面的營銷支持，酒店自身營銷能力的強弱和品牌知名度的高低成為了選擇這種模式的酒店成功與否的關(guān)鍵因素。止匕外，如果自身沒有一個良好的管理隊伍的話，這類酒店的發(fā)展會受到很大的限制。模式三：投資者把酒店交給專業(yè)的酒店管理公司管理這種模式的優(yōu)點在于，如果投資者本身并不具備管理酒店的先進經(jīng)驗以及其它資源儲備，那么專業(yè)的管理公司將幫助他實現(xiàn)這些并帶來良好效益。這種模式的缺點在于投資者必須將酒店的管理權(quán)讓渡給酒店管理公司，對酒店經(jīng)營管理的控制大大降低。而且，聘請專業(yè)的酒店管理公司往往需要支付高昂的管理費用和人員開支，使酒店的經(jīng)營利潤受到侵蝕。此時，管

15、理公司的選擇和管理合同的談判變得十分重要。選擇了酒店管理公司以后，投資者面臨的一個問題是如何擴大酒店自身的影響，增強營銷能力。這種情況下可以選擇加入酒店聯(lián)盟的方式參與到更大范 圍內(nèi)的促銷、?？蛢?yōu)惠計劃、信用卡優(yōu)惠折扣等活動中吸引到更多的 客源。模式四：投資者自己經(jīng)營管理酒店，但是通過特許經(jīng)營等方式，加入一個更大的酒店 集團。這種模式的優(yōu)點在于可以利用具有知名酒店品牌在整個市場上的廣泛影響力提高自己的銷售能力。般來說，這種酒店由于沒有將管理權(quán)讓渡給外部的管理公司，投資者對酒店仍可以實施嚴(yán)格的控制，讓渡出去的僅僅是酒店的營銷權(quán)，所給付的也僅僅是與酒店客房數(shù)M比例關(guān)系固定的特許經(jīng)營費用，不會隨酒店經(jīng)

16、營狀況的變化而變化。對于管理水平很高的酒店來說，這種模式是迅速擴大自身影響的一種有效方式。這種模式的缺點在于酒店的未來發(fā)展，要受到品牌的限制。模式五：委托管理+特許經(jīng)營的雙重運作酒店的投資者可以通過莫種一攬子協(xié)議，或者在和莫個酒店聯(lián)號簽訂管理合同的同時又和這家酒店聯(lián)號簽訂一份特許經(jīng)營協(xié)議，即：一家酒店可以同時接受一家酒店聯(lián)號提供的兩類不同的服務(wù)一一管理服務(wù)和品牌及相關(guān)營銷服務(wù)目前，諸如希爾頓、喜來登等大型的酒店公司既可以向酒店投資者提供酒店管理服務(wù)，同時又可以向酒店投資者提供酒店品牌特許經(jīng)營服務(wù)。各個不同的酒店公司所提供服務(wù)的功能、特色、費用是各不相同的，在這種情況下，一些酒店投資者往往選擇最有利于自身的組合方 式，由不同的酒店管理公司分別提供不同的管理服務(wù)和品牌許可服務(wù)。但是，一般而言，酒店的投資者在選擇酒店品牌和酒店管理公司的時候，最好能 選擇同一家 酒店公司。在酒店業(yè)的實踐中，投資者可以和酒店公司簽訂兩份合同，也可以和酒店公司簽訂一份總括性的管理合同，特許經(jīng)營的相關(guān)內(nèi)容同時包含在管理合同中，也就是通過一個一攬子的管理合同同時得到一家酒店公司能提供的兩類服務(wù)。模式六：讓委托管理方成為酒店的股東，帶資管理選擇帶資管理合同，酒店管理公司參股酒店，成為聯(lián)合投資者。一些酒店管理公司在和酒店業(yè)主簽訂管理合同的同時購買酒店的部分股權(quán)。這種方式的優(yōu)點在于將管理公司和酒店捆