1、省人民政府府水行政主主管部門(mén)建建立水土保持監(jiān)測(cè)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，對(duì)全全省水土流流失動(dòng)態(tài)進(jìn)進(jìn)行監(jiān)測(cè)、預(yù)報(bào)，省人民政府府定期將監(jiān)監(jiān)測(cè)、預(yù)報(bào)報(bào)情況予以以公告?？h縣級(jí)以上人人民政府水水行政主管管部門(mén)及其其所屬的水水土保持監(jiān)監(jiān)督管理機(jī)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)當(dāng)建立執(zhí)法法房地產(chǎn)信托托融資分析析與研究【摘要要】 介紹紹房地產(chǎn)信信托的基本本概念，簡(jiǎn)簡(jiǎn)要描述了了其發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀和其產(chǎn)產(chǎn)品模式，指指出了房地地產(chǎn)信托的的局限性及及其風(fēng)險(xiǎn)，并并提出了相相應(yīng)的對(duì)策策建議，以以供房地產(chǎn)產(chǎn)信托融資資參考。1 房房地產(chǎn)信托托出現(xiàn)背景景房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目投資資金額巨大大而且投資資周期較長(zhǎng)長(zhǎng)的特點(diǎn)決決定了各房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)不得不依依賴(lài)銀行貸貸款，但貸貸款時(shí)間過(guò)過(guò)長(zhǎng)

2、，增加加了企業(yè)的的負(fù)擔(dān)，也也給銀行帶帶來(lái)了信貸貸的風(fēng)險(xiǎn)。20033-06-13 中中國(guó)人民銀銀行發(fā)布了了關(guān)于進(jìn)進(jìn)一步加強(qiáng)強(qiáng)房地產(chǎn)信信貸業(yè)務(wù)管管理的通知知，使得得國(guó)家銀根根對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)緊縮縮。加上房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)上市融資資的規(guī)模和和時(shí)機(jī)受到到限制，短短期內(nèi)從證證券市場(chǎng)融融資的愿望望難以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。尋找廣廣闊的投資資來(lái)源和拓拓寬融資渠渠道成為房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展的當(dāng)當(dāng)務(wù)之急，作作為金融四四大支柱之之一的信托托具有靈活活、安全、合法以及及有效管理理、受益穩(wěn)穩(wěn)定的特點(diǎn)點(diǎn)，理所當(dāng)當(dāng)然的成為為了房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)融資資的新亮點(diǎn)點(diǎn)。同時(shí)，銀銀行信貸的的緊縮也為為房地產(chǎn)信信托提供發(fā)發(fā)展的新契契機(jī)和市場(chǎng)場(chǎng)空間。我我國(guó)于 2

3、2002-6 頒布布的信托托投資公司司管理辦法法，我國(guó)國(guó)信托業(yè)經(jīng)經(jīng)過(guò)了第 5次整頓頓，信托公公司處于大大調(diào)整后的的重新起步步階段，急急需成功的的業(yè)務(wù)和產(chǎn)產(chǎn)品來(lái)重新新樹(shù)立良好好的信譽(yù)和和獲得利潤(rùn)潤(rùn)，以增強(qiáng)強(qiáng)信托實(shí)力力提高競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力。一方方面，擴(kuò)大大了金融市市場(chǎng)的業(yè)務(wù)務(wù)種類(lèi)，滿滿足廣了大大投資者多多樣化的投投資需求。另一方面面，拓寬了了房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的融資渠渠道，緩解解了銀行體體系貸款過(guò)過(guò)度集中的的風(fēng)險(xiǎn)壓力力。按照中華人民民共和國(guó)信信托法，信信托被定義義為“指委委托人基于于對(duì)受托人人的信任，將將其財(cái)產(chǎn)委委托給受托托人，由受受托人按委委托人的意意愿以自己己的名義，為為受益人的的利益或特特定目的，進(jìn)進(jìn)行管理

4、或或者處分的的行為?！毙磐挟?dāng)事事人分為 3 方：委托人、受托人和和受益人。委托人是是原財(cái)產(chǎn)所所有者，可可以是自然然人、法人人和其它組組織;受托托人是信托托投資公司司;受益人人是享有信信托受益權(quán)權(quán)的自然人人、法人和和其它組織織。值得指指出的是，受受托人可以以是眾多受受益人之一一，但不能能是唯一的的受益人。信托財(cái)產(chǎn)產(chǎn)是信托的的載體，處處于信托關(guān)關(guān)系的核心心地位。信信托法規(guī)定定，依法形形成的信托托財(cái)產(chǎn)具有有獨(dú)立性、所有權(quán)和和受益權(quán)的的分離性和和連續(xù)性。一是信托托財(cái)產(chǎn)與未未形成信托托的其它財(cái)財(cái)產(chǎn)相區(qū)別別，委托人人死亡或者者解散、撤撤銷(xiāo)和破產(chǎn)產(chǎn)，除委托托人作為唯唯一受益人人外，信托托財(cái)產(chǎn)不屬屬于委托人人

5、遺產(chǎn)或者者清算財(cái)產(chǎn)產(chǎn)。二是受受托人對(duì)信信托財(cái)產(chǎn)運(yùn)運(yùn)用、處分分所產(chǎn)生的的債權(quán)不得得和其固有有財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)產(chǎn)生的債務(wù)務(wù)相抵消，不不同的信托托財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)權(quán)債務(wù)也要要分賬處理理。三是信信托財(cái)產(chǎn)也也獨(dú)立于受受益人的自自有財(cái)產(chǎn)，受受益人除享享有受約定定的權(quán)益，不不得在信托托存續(xù)中對(duì)對(duì)信托財(cái)產(chǎn)產(chǎn)本身提出出要求。四四是除了債債權(quán)人在設(shè)設(shè)立信托前前，對(duì)該信信托財(cái)產(chǎn)已已經(jīng)享有優(yōu)優(yōu)先受償權(quán)權(quán)、處理信信托事物本本身產(chǎn)生債債務(wù)而債權(quán)權(quán)人要求清清償、信托托財(cái)產(chǎn)應(yīng)擔(dān)擔(dān)負(fù)的稅款款等，信托托財(cái)產(chǎn)處于于委托人、受托人及及受益人三三方債權(quán)人人的追及范范圍之外，不不得對(duì)其強(qiáng)強(qiáng)制執(zhí)行。五是除法法律或者信信托文件另另有規(guī)定外外，信托

6、不不因委托人人和受托人人的死亡、喪失民事事行為能力力、依法解解散、被宣宣告破產(chǎn)或或者被依法法撤銷(xiāo)而終終止，也不不因受托人人的辭任而而終止。房地產(chǎn)產(chǎn)信托一般般是指以房房地產(chǎn)及其其相關(guān)資產(chǎn)產(chǎn)為投向的的資金信托托投資方式式，即信托托投資公司司制定信托托投資計(jì)劃劃，與委托托人(投資資者)簽訂訂信托投資資合同，委委托人(投投資者)將將其合法資資金委托給給信托公司司進(jìn)行房地地產(chǎn)投資，或或進(jìn)行房地地產(chǎn)抵押貸貸款或購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)房地產(chǎn)抵抵押貸款證證券，或進(jìn)進(jìn)行相關(guān)的的房地產(chǎn)投投資活動(dòng)。2 房房地產(chǎn)信托托融資的發(fā)發(fā)展模式在中中華人民共共和國(guó)信托托法、信托投資資公司管理理辦法及及信托投投資公司資資金信托管管理暫行辦辦法實(shí)

7、施施以后，信信托業(yè)的法法律地位、生存空間間就有了新新的定位。全國(guó)各信信托投資公公司推出了了自己的信信托產(chǎn)品，在在房地產(chǎn)行行業(yè)有了新新的嘗試，主主要采取 4 種模模式對(duì)房地地產(chǎn)業(yè)提供供投資。2.11 股權(quán)類(lèi)類(lèi)信托針對(duì)那那些自有資資金比例不不足 300%、存在在一定資金金缺口的、不符合商商業(yè)銀行貸貸款要求的的房地產(chǎn)公公司，信托托投資公司司以注入股股本資金的的方式與房房地產(chǎn)公司司組建有限限責(zé)任公司司，使其自自有資金比比例達(dá)到 30%的的要求。這這樣，房地地產(chǎn)企業(yè)就就可以順利利地從商業(yè)業(yè)銀行獲得得貸款從而而進(jìn)行房地地產(chǎn)項(xiàng)目的的開(kāi)發(fā)和運(yùn)運(yùn)作。信托托投資公司司作為股東東獲得股本本金的投資資匯報(bào)，從從而實(shí)現(xiàn)

8、房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)公司與信信托投資公公司的雙贏贏。這種模模式是完全全符合中國(guó)國(guó)人民銀行行的有關(guān)政政策規(guī)定的的，20003 年第第二季度中中國(guó)人民銀銀行在貨幣幣政策報(bào)告告中提到，要要加強(qiáng)房地地產(chǎn)股權(quán)融融資的力度度。這種融融資方式在在我國(guó)現(xiàn)階階段還比較較可行的，目目前房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)還屬屬于受益較較高的產(chǎn)業(yè)業(yè)，所以，許許多投資者者把房地產(chǎn)產(chǎn)作為一個(gè)個(gè)很好的投投資方向。房地產(chǎn)有有資金高度度密集、高高度專(zhuān)業(yè)化化等特點(diǎn)，一一般投資者者局限于自自身實(shí)力還還達(dá)不到獨(dú)獨(dú)立開(kāi)發(fā)的的要求，這這時(shí)候就可可以利用信信托工具融融資順利地地參與房地地產(chǎn)項(xiàng)目地地投資開(kāi)發(fā)發(fā)，取得滿滿意的投資資回報(bào)。股股權(quán)類(lèi)信托托投資的操操作方式，根

9、根據(jù)參股形形式的不同同也分幾種種：普通股股方式、優(yōu)優(yōu)先股方式式和股權(quán)回回購(gòu)方式。采取不同同的操作方方式視獲得得的受益和和承擔(dān)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)而定。2.22 交易類(lèi)類(lèi)信托由于房房地產(chǎn)項(xiàng)目目存在一定定的開(kāi)發(fā)和和銷(xiāo)售周期期，所需資資金量大，房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的資金鏈鏈往往出現(xiàn)現(xiàn)緊張，為為解決這個(gè)個(gè)問(wèn)題，信信托投資公公司就可以以利用信托托交易的職職能，通過(guò)過(guò)一次性地地購(gòu)買(mǎi)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的部分分資產(chǎn)向房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)提供供一筆后續(xù)續(xù)開(kāi)發(fā)資金金，等到房房地產(chǎn)項(xiàng)目目銷(xiāo)售資金金回籠再將將這部分資資產(chǎn)購(gòu)回。這種操作作類(lèi)似抵押押貸款，信信托投資公公司可以以以比較適合合的價(jià)格購(gòu)購(gòu)買(mǎi)部分項(xiàng)項(xiàng)目，回購(gòu)購(gòu)時(shí)間短，受受益較好，風(fēng)

10、風(fēng)險(xiǎn)更低。同時(shí)，房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)也從從信托投資資公司一次次性獲得一一筆資金，使使其資金流流得以維持持，為以后后的開(kāi)發(fā)創(chuàng)創(chuàng)造了有利利的資金條條件。2.33 債權(quán)融融資信托這種方方式需要與與銀行聯(lián)合合，形成一一個(gè)完整的的資金鏈。債權(quán)融資資信托是針針對(duì)自有資資金比例已已經(jīng)達(dá)到330%，但但由于特定定原因造成成短期資金金短缺，比比如有的房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)由于于土地購(gòu)置置資金不足足而不能取取得土地進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)。這時(shí)時(shí)候信托投投資公司就就可以籌集集一筆資金金定向地貸貸給房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)，補(bǔ)上其其土地購(gòu)置置上的資金金缺口，于于是房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)取得得土地證以以后就能進(jìn)進(jìn)行按揭或或獲取銀行行貸款，然然后將

11、信托托投資公司司的貸款返返還。這種種操作方式式類(lèi)似商業(yè)業(yè)銀行的信信貸業(yè)務(wù)。但是，政政策規(guī)定銀銀行不允許許這樣做。2.44 物業(yè)類(lèi)類(lèi)投資信托托主要是是針對(duì)成熟熟的房地產(chǎn)產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行行處理。比比如出租率率比較高的的寫(xiě)字樓和和商鋪，如如果業(yè)主有有更好的資資金安排或或者投資計(jì)計(jì)劃，需要要將房地產(chǎn)產(chǎn)物業(yè)提前前出讓變現(xiàn)現(xiàn)獲得資金金，信托投投資公司就就可以通過(guò)過(guò)發(fā)行信托托投資計(jì)劃劃，籌集社社會(huì)閑散資資金將這部部分物業(yè)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)過(guò)來(lái)，再再委托專(zhuān)業(yè)業(yè)的物業(yè)管管理公司進(jìn)進(jìn)行租賃、轉(zhuǎn)讓等處處置，獲得得受益的一一部分以利利率的方式式還給受益益人。這種種方式相當(dāng)當(dāng)于房地產(chǎn)產(chǎn)金融租賃賃的形式，一一些實(shí)力雄雄厚的外資資商業(yè)企業(yè)業(yè)

12、是潛在的的合作對(duì)象象，比如沃沃爾瑪、家家樂(lè)福等外外企大舉進(jìn)進(jìn)軍中國(guó)市市場(chǎng)，它們們的選址理理念一般是是只租不買(mǎi)買(mǎi)，而且租租期較長(zhǎng)。總的來(lái)說(shuō)說(shuō)，房地產(chǎn)產(chǎn)信托融資資的資金成成本較低，資資金操作的的風(fēng)險(xiǎn)也比比商業(yè)銀行行信貸小，在在產(chǎn)品的操操作方式方方面也比較較的靈活，同同時(shí)也能滿滿足廣大投投資者的需需求。3 房房地產(chǎn)信托托融資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析及對(duì)對(duì)策建議3.11 房地產(chǎn)產(chǎn)信托融資資潛在的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)(1)雖然我國(guó)國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)體制在在不斷地完完善，但針針對(duì)一個(gè)發(fā)發(fā)達(dá)的金融融市場(chǎng)來(lái)說(shuō)說(shuō)還是不夠夠的。不完完備的信用用制度和產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度都都對(duì)信托的的發(fā)展有制制約作用。信托投資資公司在公公司治理方方面也存在在缺陷，不不少的

13、信托托投資公司司依附于政政府，是“官辦”的的融資窗口口。由于房房地產(chǎn)信托托是一個(gè)復(fù)復(fù)合行業(yè)，需需要較高素素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)業(yè)人員和較較強(qiáng)的項(xiàng)目目經(jīng)營(yíng)管理理能力，在在這方面也也存在不足足，就投資資者而言面面臨著相當(dāng)當(dāng)?shù)墓芾盹L(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。(2)目前國(guó)家家就信托有有相關(guān)的法法律法規(guī)，但但還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。在房地產(chǎn)產(chǎn)信托的 4 種產(chǎn)產(chǎn)品模式的的具體操作作過(guò)程中，不不是所有程程序都具有有具體的法法律依據(jù)，甚甚至有的還還和現(xiàn)有法法律相沖突突。比如信信托投資公公司在設(shè)計(jì)計(jì)信托產(chǎn)品品時(shí)，經(jīng)常常使用各種種信用增強(qiáng)強(qiáng)措施來(lái)保保證其“預(yù)預(yù)期收益率率”的可實(shí)實(shí)現(xiàn)性。目目前經(jīng)常采采用的有：財(cái)政支持持、資產(chǎn)抵抵押、第三三者擔(dān)保、貸款保

14、險(xiǎn)險(xiǎn)和銀行信信譽(yù)等。這這些措施有有時(shí)無(wú)法使使信托投資資公司成為為信托財(cái)產(chǎn)產(chǎn)損失的最最終追索對(duì)對(duì)象。財(cái)政政支持明顯顯地與擔(dān)擔(dān)保法相相關(guān)規(guī)定相相沖突。所所以，無(wú)論論投資者還還是信托投投資公司都都具有法律律風(fēng)險(xiǎn)。(3)由于受到到每份信托托計(jì)劃合同同數(shù)量不能能超過(guò) 2200 份份和每份合合同個(gè)人金金額不得低低于人民幣幣 5 萬(wàn)萬(wàn)元的限制制，資金來(lái)來(lái)源和融資資規(guī)模就受受到了很大大的約束。所以，信信托投資公公司的客戶戶即委托人人絕大多數(shù)數(shù)來(lái)源于機(jī)機(jī)構(gòu)投資者者，并且信信托投資公公司通過(guò)提提高每份合合同的投資資金額來(lái)擴(kuò)擴(kuò)大融資金金額。這樣樣，投資者者在面對(duì)一一些長(zhǎng)期項(xiàng)項(xiàng)目時(shí)，就就必須考慮慮投資信托托的流動(dòng)性性

15、。目前，投投資信托合合同只能在在信托投資資公司提供供的交易平平臺(tái)進(jìn)行轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑓⑴c與者較少。在信用評(píng)評(píng)級(jí)體制和和定價(jià)體系系還沒(méi)建立立起來(lái)的情情況下，投投資者面臨臨較大的流流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。(4)房地產(chǎn)信信托產(chǎn)品利利用多元化化投資降低低風(fēng)險(xiǎn)，但但房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目受到國(guó)國(guó)家整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)周期的的影響，以以及房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目自身身特點(diǎn)的限限制，房地地產(chǎn)項(xiàng)目的的操作也面面臨市場(chǎng)和和銷(xiāo)售時(shí)機(jī)機(jī)變化的影影響。所以以在面對(duì)房房地產(chǎn)信托托高受益的的同時(shí)，也也面臨著房房地產(chǎn)項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn)。3.22 相應(yīng)的的對(duì)策建議議(1)建立完善善的法律體體系。要完完善房地產(chǎn)產(chǎn)信托法律律體系，僅僅僅靠現(xiàn)有有的 3 部法律法法規(guī)還是不不足的，必必須將

16、相關(guān)關(guān)法律的制制定工作細(xì)細(xì)致化、完完備化，借借鑒西方發(fā)發(fā)達(dá)國(guó)家的的經(jīng)驗(yàn)，制制定信托業(yè)業(yè)務(wù)操作流流程中每個(gè)個(gè)步驟的詳詳細(xì)規(guī)則。另外，為為了避免房房地產(chǎn)信托托的雙重稅稅(信托財(cái)財(cái)產(chǎn)和受益益人都納稅稅)問(wèn)題和和保證信托托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)獨(dú)立性應(yīng)盡盡快地制定定針對(duì)信托托的相關(guān)稅稅法和財(cái)會(huì)會(huì)制度。(2)建立完善善的信托投投資公司信信息批露制制度和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)預(yù)防體系系。完善的的信息批露露制度可以以減少投資資者的盲目目性和增加加其信心。為了預(yù)防防風(fēng)險(xiǎn)，信信托投資公公司可以參參考采取北北京國(guó)投的的做法：成成立風(fēng)險(xiǎn)決決策委員會(huì)會(huì)、外聘經(jīng)經(jīng)驗(yàn)豐富的的專(zhuān)家為顧顧問(wèn)以及和和銀行建立立長(zhǎng)期的戰(zhàn)戰(zhàn)略合作關(guān)關(guān)系，利用用其成熟的的風(fēng)險(xiǎn)控制制經(jīng)驗(yàn)。(3)使用信托托計(jì)劃的拆拆分策略和和建立流通通機(jī)制。針針對(duì)難以擴(kuò)擴(kuò)大融資規(guī)規(guī)模的問(wèn)題題，可以將將大的項(xiàng)目目細(xì)分，然然后分別推推出信托投投資計(jì)劃。這種既沒(méi)沒(méi)有違反國(guó)國(guó)家的有關(guān)關(guān)規(guī)定，又又可以充分分地利用信信托的靈活活性和解決決融資規(guī)模模問(wèn)題。天天津北方國(guó)國(guó)投已經(jīng)有有成功的類(lèi)類(lèi)似操作了了。利用商商業(yè)銀行分分布廣闊的的交易柜臺(tái)臺(tái)和現(xiàn)在方方便快捷的的網(wǎng)上銀行行為信托產(chǎn)產(chǎn)品建立交交易平臺(tái)，同同時(shí)，信用用評(píng)級(jí)體制制和定價(jià)體體系應(yīng)加快快制定步伐