1、1第五章 財(cái)產(chǎn)稅 第一節(jié) 財(cái)產(chǎn)稅概述概念財(cái)產(chǎn)稅就是對納稅人擁有和支配的財(cái)產(chǎn)征收的一類稅收 特征 對涉及財(cái)產(chǎn)相關(guān)權(quán)利的征稅 應(yīng)稅對象可以是動(dòng)產(chǎn)，也可以是不動(dòng)產(chǎn)，或者兩者兼而有之 稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁較難 2第一節(jié) 財(cái)產(chǎn)稅概述優(yōu)點(diǎn)促進(jìn)財(cái)產(chǎn)所有者提高財(cái)產(chǎn)的使用效率；適當(dāng)調(diào)節(jié)財(cái)產(chǎn)所有人的收入，防止財(cái)產(chǎn)過于集中，防止不勞而獲，有利于限制奢侈性消費(fèi)；稅收負(fù)擔(dān)較難轉(zhuǎn)嫁；課征相對方便易行，稅收難以逃避。 缺點(diǎn)對財(cái)產(chǎn)的估價(jià)較為困難，征收方法也較難確定；收入彈性較弱，不能適應(yīng)財(cái)政需要的變化及時(shí)籌集資金；不利于儲(chǔ)蓄，會(huì)減少資本收益，從而降低投資積極性；財(cái)產(chǎn)價(jià)值無法全面反映納稅人受益和支付能力大小，因而財(cái)產(chǎn)課稅的負(fù)擔(dān)有失公平。

2、3第一節(jié) 財(cái)產(chǎn)稅概述財(cái)產(chǎn)稅的分類（P200） 依課征方式(可分為一般財(cái)產(chǎn)稅與個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅）依課征對象(可分為靜態(tài)財(cái)產(chǎn)稅和動(dòng)態(tài)財(cái)產(chǎn)稅）依課稅依據(jù)(可分為財(cái)產(chǎn)價(jià)值稅和財(cái)產(chǎn)增值稅）依課征時(shí)序(可分為經(jīng)常財(cái)產(chǎn)稅與臨時(shí)財(cái)產(chǎn)稅）依財(cái)產(chǎn)性質(zhì)可分為動(dòng)產(chǎn)稅與不動(dòng)產(chǎn)稅）4第二節(jié) 房產(chǎn)稅 一、房產(chǎn)稅概述 概念房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按照房產(chǎn)原值（減除一定比例）或出租房屋的租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。 特點(diǎn) 房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅。 征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋，不涉及農(nóng)村。 區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法。 5二、房產(chǎn)稅的征稅范圍和納稅義務(wù)人 征稅范圍 坐落于城市、縣城、建鎮(zhèn)和工礦區(qū)的

3、房屋 納稅義務(wù)人 由產(chǎn)權(quán)所有人繳納 我國房屋的產(chǎn)權(quán)所有人，主要分為國家（國有）、集體和個(gè)人3種 外商投資企業(yè)和外國企業(yè)6三、房產(chǎn)稅的稅率和計(jì)稅依據(jù) 稅率 依照房產(chǎn)計(jì)稅余值計(jì)算繳納的，年稅率為1.2%依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%對個(gè)人按市場價(jià)格出租的居民住房，暫減按4%的稅率征收 計(jì)稅依據(jù) 房產(chǎn)的價(jià)值和房產(chǎn)出租的租金收入 按房產(chǎn)價(jià)值計(jì)征的，為從價(jià)征稅按房產(chǎn)出租租金征稅的，為從租征稅。 7四、減免稅優(yōu)惠國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)；由國家財(cái)政部門全額或差額撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)；宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)；經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)：老年服務(wù)

4、機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)公有住房和廉租住房。郵政部門房產(chǎn)。納稅人納稅確有困難的，可由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，定期減征或免征房產(chǎn)稅。8五、應(yīng)納稅額的計(jì)算 從價(jià)計(jì)征的計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=房產(chǎn)計(jì)稅余值適用稅率 =房產(chǎn)原值（1扣除比例）適用稅率從租計(jì)征的計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=租金收入適用稅率9例1：某集團(tuán)公司2000年購入房屋1棟，原值300萬元，2003年1月將其聯(lián)營投資，經(jīng)營期10年，年租金35萬元；該集團(tuán)自有辦公樓2幢，原值共計(jì)500萬元，請計(jì)算2003年該企業(yè)應(yīng)納房產(chǎn)稅。（該地規(guī)定允許按原值一次扣除30%）答案：3512%+500 （1-30%） 1.2%=4.2萬元出租的房產(chǎn)以租金收入為計(jì)稅依據(jù)

5、10例2：（2005年考題）趙某擁有兩處房產(chǎn)，一處原值60萬元的房產(chǎn)供自己及家人居住，另一處原值20萬元的房產(chǎn)于2004年7月1日出租給王某居住，按市場價(jià)每月取得租金收入1 200元，趙某當(dāng)年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為（ ）。A.288元 B.576元 C.840元 D.864元答案：A解析：個(gè)人所有非營業(yè)用房免征房產(chǎn)稅，原值60萬元的房產(chǎn)供自己及家人居住的用房是免房產(chǎn)稅的，另外一處，也只就其出租期間繳納房產(chǎn)稅；出租后仍用于居住的，減按4稅率征收。應(yīng)繳納房產(chǎn)稅120046288（元） 11六、房產(chǎn)稅的納稅期限和地點(diǎn) 納稅期限 ：按年征收，分期繳納 一般規(guī)定按季或按半年征收一次 自建的房屋，自建成之次月起

6、征收房產(chǎn)稅 委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅 納稅地點(diǎn) ：在房產(chǎn)所在地繳納不在同一地方的納稅人，應(yīng)按房產(chǎn)坐落地點(diǎn)分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納12納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 ：13七、上海和重慶房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)上海征稅對象：上海居民家庭新購二套及以上；非上海居民家庭新購房納稅人：住房產(chǎn)權(quán)所有人計(jì)稅依據(jù)：市場交易價(jià)格70%計(jì)算繳納適用稅率：暫定0.6%，交易價(jià)格低于平均價(jià)格2倍的，減按0.4%重慶征稅對象：個(gè)人擁有的獨(dú)棟住宅和新購高檔住房，非重慶人新購二套（含二套）以上普通住房納稅人：住房產(chǎn)權(quán)所有人計(jì)稅依據(jù)：房產(chǎn)交易價(jià)適用稅率：0.5%、1%和1.2%減免稅規(guī)定見205-20714第

7、三節(jié) 車船稅 車船稅 車輛購置稅 15一、車船稅 概念：是對在我國境內(nèi)應(yīng)依法到公安等部門辦理登記的車輛、船舶，根據(jù)其種類，按照規(guī)定的計(jì)稅依據(jù)和年稅額標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。 征稅范圍 ：車輛：包括機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛船舶：包括機(jī)動(dòng)船舶和非機(jī)動(dòng)船舶。16納稅人：在中華人民共和國境內(nèi)擁有并且使用車船的單位和個(gè)人 。擁有人和使用人是一致的，則納稅人既是使用人，也是擁有人。如擁有人和使用人不一致時(shí)，則應(yīng)由租賃雙方協(xié)商確定納稅人；未商定的，由使用人納稅稅率：車船使用稅實(shí)行定額稅率，也稱固定稅額，適宜于從量計(jì)征的稅種。（見P207表5-1）17應(yīng)納稅額的計(jì)算：乘用車、商用客車和摩托車： 應(yīng)納稅額=車輛數(shù)

8、適用單位稅額乘用車、商用客車和摩托車以外的車輛： 應(yīng)納稅額=整備質(zhì)量噸數(shù)適用單位稅額機(jī)動(dòng)駁船： 應(yīng)納稅額=凈噸位數(shù)適用單位稅額拖船和非機(jī)動(dòng)駁船： 應(yīng)納稅額=凈噸位數(shù)（適用單位稅額50%）游艇： 應(yīng)納稅額=艇身長度適用單位稅額18減免規(guī)定 （P208） ：免征車船稅：捕撈養(yǎng)殖漁船軍隊(duì)、武警專用的車船警用車船規(guī)定給與免稅的外國駐領(lǐng)事館等車船減稅規(guī)定節(jié)約能源、使用新能源車船可以減免受自然災(zāi)害影響納稅困難及其他困難的當(dāng)?shù)卣梢詫步煌ㄜ嚧?、農(nóng)民擁有在農(nóng)村使用的摩托車、三輪汽車和低俗載貨汽車19征收管理 ：納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：車船管理部門核發(fā)車船登記證和行駛證書上日期的當(dāng)月。未辦理登記手續(xù)的，以發(fā)票開

9、具時(shí)間當(dāng)月為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。對未辦理手續(xù)又沒有發(fā)票的由稅務(wù)機(jī)關(guān)核定納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。納稅期限：按年征收，具體申報(bào)納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。征收機(jī)關(guān)：地方稅務(wù)機(jī)關(guān) 納稅地點(diǎn)：為車船的登記地或車船稅扣繳義務(wù)人所在地納稅申報(bào)：車船的所有人或管理人未繳納車船稅的，使用人應(yīng)當(dāng)代為繳納責(zé)任強(qiáng)制保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)機(jī)動(dòng)車船稅的扣繳義務(wù)人納稅人應(yīng)當(dāng)在購買強(qiáng)制險(xiǎn)時(shí)繳納車船稅已完稅的車船被盜或毀損等，可以申請退稅20二、車輛購置稅 概念：是以在中國境內(nèi)購置的汽車、摩托車、電車、掛車、農(nóng)用運(yùn)輸車等為課稅對象，向車輛購置者征收的一種稅。 納稅人 ：在我國境內(nèi)購置條例規(guī)定的應(yīng)稅車輛的單位和個(gè)人。 21特

10、點(diǎn)：兼有財(cái)產(chǎn)稅和行為稅的性質(zhì)；車輛購置稅是價(jià)外稅；車輛購置稅是屬于費(fèi)改稅。 征收對象：在我國境內(nèi)購置的應(yīng)稅車輛 征收范圍 ：包括汽車、摩托車、電車、掛車、農(nóng)用運(yùn)輸車稅率：稅率為10% 22計(jì)稅依據(jù) ：納稅人購買自用的應(yīng)稅車輛的計(jì)稅價(jià)格，為納稅人購買車輛而支付給銷售者的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，不包括增值稅稅款。 納稅人進(jìn)口自用的應(yīng)稅車輛的計(jì)稅價(jià)格的計(jì)算公式為： 計(jì)稅價(jià)格=關(guān)稅完稅價(jià)格+關(guān)稅+消費(fèi)稅納稅人自產(chǎn)、受贈(zèng)、獲獎(jiǎng)或者以其他方式取得并自用的車輛的計(jì)稅價(jià)格，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照規(guī)定的最低計(jì)稅價(jià)格核定。 納稅人購買自用或者進(jìn)口自用應(yīng)稅車輛，申報(bào)的計(jì)稅價(jià)格低于同類型應(yīng)稅車輛的最低計(jì)稅價(jià)格，又無正當(dāng)理由的

11、，按照最低計(jì)稅價(jià)格征收車輛購置稅。 23應(yīng)納稅額的計(jì)算 ：實(shí)行從價(jià)定率征收的辦法計(jì)算，公式為 應(yīng)納稅額=計(jì)稅價(jià)格稅率（ P211 ，例5-4和5-5） 稅收優(yōu)惠 外國駐華使館、領(lǐng)事館和國際組織駐華機(jī)構(gòu)及其外交人員自用的車輛，免稅；中國人民解放軍和中國人民武裝警察部隊(duì)列入軍隊(duì)武器裝備訂貨計(jì)劃的車輛，免稅；設(shè)有固定裝置的非運(yùn)輸車輛，免稅；有國務(wù)院規(guī)定予以免稅或者減稅的其他情形的，按照規(guī)定免稅或者減稅。 24特殊階段優(yōu)惠2009年1月20日-2009年12月31日：購置1.6升及以下排量的減按5%納稅2015年10月1日-2016年12月31日：購置1.6升及以下排量的減按5%納稅其他規(guī)定：車輛購置

12、稅實(shí)行一次征收制度。購置已征車輛購置稅的車輛，不再征收車輛購置稅。 征收管理 ：（P212）納稅申報(bào)：60日內(nèi)申報(bào)納稅 納稅地點(diǎn) 25第四節(jié)土地稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 耕地占用稅土地增值稅26一、城鎮(zhèn)土地使用稅 概念：是以城鎮(zhèn)土地為征稅對象，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按規(guī)定稅額對擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。 特點(diǎn)：對占用或使用土地的行為征稅；征稅對象是國有土地；征收范圍比較廣；實(shí)行差別幅度稅額。27一、城鎮(zhèn)土地使用稅 納稅人：指承擔(dān)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅義務(wù)的所有單位和個(gè)人，包括以下幾類：擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人不在土地所在地的，其土地的實(shí)際使用人和代管人

13、為納稅人土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，其實(shí)際使用人為納稅人土地使用權(quán)共有的，共有各方都是納稅人28征稅范圍：包括在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)的國家所有和集體所有的土地。(不包括農(nóng)村土地)城市：包括市區(qū)和郊區(qū)的土地縣城：縣人民政府所在地的城鎮(zhèn)的土地建制鎮(zhèn)：鎮(zhèn)人民政府所在地的土地工礦區(qū)：工商業(yè)發(fā)達(dá)，人口比較集中，但未設(shè)立建制鎮(zhèn)的大中型工礦企業(yè)所在地外商投資企業(yè)和外國企業(yè)在華機(jī)構(gòu)的用地不征收該稅一、城鎮(zhèn)土地使用稅 29一、城鎮(zhèn)土地使用稅 計(jì)稅依據(jù)以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)面積確定有測定面積的，以測定面積為準(zhǔn)未測定的，以證書確認(rèn)的面積為準(zhǔn)沒有土地使用證的，應(yīng)由納稅人申報(bào)面積稅率采用定

14、額稅率: (每平方米為計(jì)稅單位)大城市：1.元至3元；中等城市：1.2元至24元；小城市：0.9元至18元；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)：0.6元至12元30全年應(yīng)納稅額=實(shí)際占用應(yīng)稅土地面積*適用稅率一、城鎮(zhèn)土地使用稅 P213例：5-731一、城鎮(zhèn)土地使用稅 稅收優(yōu)惠 ：免繳土地使用稅的土地（P214）由省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局確定減免土地使用稅的土地征收管理 ：納稅時(shí)間 ：按年計(jì)算、分期繳納納稅地點(diǎn)：在土地所在地繳納納稅申報(bào)32例5:某市生產(chǎn)企業(yè)2001年共占用土地5000平方米，其中市區(qū)土地2000平方米，郊區(qū)土地3000平方米。企業(yè)利用郊區(qū)土地從事漁業(yè)和農(nóng)副加工業(yè),漁業(yè)占用土地1500平

15、方米,農(nóng)副產(chǎn)品加工占用土地1000平方米，生活及辦公占用土地500平方米。要求：計(jì)算企業(yè)2001年應(yīng)交納的城鎮(zhèn)土地使用稅。（城鎮(zhèn)土地使用稅：市區(qū)為8元/平方米，郊區(qū)為6元/平方米）應(yīng)交納的土地使用稅為：注：市郊土地也屬于土地使用稅的征收范圍，漁業(yè)占用土地免稅，農(nóng)副產(chǎn)品加工和生活辦公用地不免稅。33二、耕地占用稅 概念：是指國家對占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人，依其占用耕地的面積征收的一種稅。 特點(diǎn)：兼具有行為稅和資源稅的特點(diǎn)；具有稅收用途補(bǔ)償性的特點(diǎn)；實(shí)行一次性征收，納稅人完稅后使用、轉(zhuǎn)讓、繼承過程中不再繳納耕地占用稅；耕地占用稅以縣為單位，以人均耕地面積為標(biāo)準(zhǔn)，分別規(guī)定單位稅

16、額；耕地占用稅征收標(biāo)準(zhǔn)的確定具有較大的靈活性。34二、耕地占用稅 納稅人 ：占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人 征稅對象 ：占用農(nóng)用耕地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的行為 稅率和計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn) ：實(shí)行從量計(jì)征的地區(qū)差別定額稅率，以規(guī)定的單位面積的稅額作為計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn) 應(yīng)納稅額的計(jì)算 ：應(yīng)納稅額=實(shí)際占用的耕地面積（平方米）適用稅額（元/平方米）35稅額標(biāo)準(zhǔn)（一）人均耕地不超過1畝的地區(qū)（以縣級行政區(qū)域?yàn)閱挝?，下同），每平方米?0元至50元；（二）人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區(qū)，每平方米為8元至40元；（三）人均耕地超過2畝但不超過3畝的地區(qū)，每平方米為6元至30元；（四）人均耕地超過3畝的

17、地區(qū)，每平方米為5元至25元。 36二、耕地占用稅 稅收優(yōu)惠（P215）納稅期限：須在經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)占用耕地之日起30日內(nèi)繳納 納稅地點(diǎn)：實(shí)行同級批地同級征收辦法，哪級土地管理部門批地，就由同級征收機(jī)關(guān)征收耕地占用稅。 37三、土地增值稅概念：是為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益，對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。目的：增強(qiáng)國家對房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的客觀需要抑制炒買炒賣土地投機(jī)獲取暴利的行為健全土地稅收制度規(guī)范國家參與土地增值收益的分配方式，增加國家財(cái)政收入38三、土地增值稅納稅人 ：轉(zhuǎn)讓

18、國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人 對納稅人的規(guī)定主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：不論法人與自然人不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)不論內(nèi)資與外資企業(yè)、中國公民與外籍個(gè)人不論部門39征稅范圍征稅范圍的界定使用權(quán)是否為國家所有為判斷標(biāo)準(zhǔn)之一產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓為判斷標(biāo)準(zhǔn)之二是否取得收入為判斷標(biāo)準(zhǔn)之三40以出售方式轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)地上建筑物及著物的：是以繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的：不是（少標(biāo)準(zhǔn)三）房地產(chǎn)的出租：不是（少標(biāo)準(zhǔn)二）房地產(chǎn)的抵押：不是（少標(biāo)準(zhǔn)二及三）房地產(chǎn)抵債：是房地產(chǎn)的交換：是（但個(gè)人互換居住房不算）以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營：暫免征收；再轉(zhuǎn)讓的應(yīng)征收合作建房：建成后分房自用暫免征收；建成后轉(zhuǎn)讓的應(yīng)

19、征收企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)：暫免征收房地產(chǎn)的代建房行為：不是（少標(biāo)準(zhǔn)二及三）房地產(chǎn)的重新評估增值：不是（少標(biāo)準(zhǔn)二及三）因國家收回國有土地使用權(quán)而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)讓的：免征對若干具體情況的判斷41例7：按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，下列房地產(chǎn)的各項(xiàng)行為中，應(yīng)該繳納土地增值稅的有（ ）。A以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營B雙方合作建房，建成后轉(zhuǎn)讓的C對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的D對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的E房地產(chǎn)出租，出租人取得了收入42標(biāo)準(zhǔn)答案：B、D說明:（1）以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件的，暫免征收土地增值稅，但投資、聯(lián)營企業(yè)將其土地再轉(zhuǎn)讓的應(yīng)征收土地增值稅；（2

20、）雙方合作建房，建成后轉(zhuǎn)讓的應(yīng)征收土地增值稅；（3）對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅；（4）對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅；（5）房地產(chǎn)出租，出租人取得了收入，但未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，不屬征收土地增值稅的范圍。 43征稅對象 ：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額稅率 ：采用四級超率累進(jìn)稅率增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目200%的部分，稅率為50%增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%44應(yīng)稅收入與

21、扣除項(xiàng)目的確定 應(yīng)稅收入的確定扣除項(xiàng)目的確定（具體說明見下頁）稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項(xiàng)目有：45取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用（登記費(fèi)和過戶手續(xù)費(fèi)） 房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。 計(jì)稅依據(jù)增值額的確定 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額 上述扣除項(xiàng)目的進(jìn)一步說明：46房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能

22、夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額 （二）房地產(chǎn)開發(fā)成本 項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5以內(nèi)計(jì)算扣除。 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10以內(nèi)計(jì)算扣除。 47與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除舊房及建筑物的評估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評

23、定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。 對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20的扣除。 48應(yīng)納稅額的計(jì)算 ：計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入；計(jì)算扣除項(xiàng)目金額；計(jì)算增值額： 增值額=取得的轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額計(jì)算增值比率： 增值比率=增值額扣除項(xiàng)目金額計(jì)算土地增值稅稅額： 土地增值稅稅額=增值額適用稅率因?yàn)榉植接?jì)算比較繁瑣，一般可采用速算扣除法計(jì)算4950例8：2005年考題：2004年，某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售其新建商品房一幢，取得銷售收入1.4億元，已知該公司支付與商品相關(guān)的土地使用權(quán)費(fèi)及開發(fā)成本合計(jì)為4800萬元，該公司沒有按房地產(chǎn)

24、項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息，該商品所在地的省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%，銷售商品繳納有關(guān)稅金770萬元。該公司銷售商品房應(yīng)繳納的土地增值稅為（ ）萬元。 A.2256.5 B.2445.5 C.3070.5 D.3080.5答案：B解析：銷售收入14000（萬元）土地使用權(quán)費(fèi)及開發(fā)成本4800（萬元）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用480010480（萬元）稅金770（萬元）加計(jì)扣除費(fèi)用480020960（萬元）扣除項(xiàng)目合計(jì)4800+480+770+9607010（萬元）增值額14000-70106990（萬元）增值額與扣除項(xiàng)目比例6990/701099.71 100%土地增值稅額699040-701052445.50（萬元）51稅收優(yōu)惠對建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠建造普通