1、房地產(chǎn)代建行業(yè)深度研究：輕資產(chǎn)高毛利_助力地產(chǎn)輕重分離1. 代建行業(yè)發(fā)展迅速房地產(chǎn)代建是房地產(chǎn)項(xiàng)目所有人將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全部或部分設(shè)計(jì)、開發(fā)、建造、管理 或其他職能委托給具有房地產(chǎn)開發(fā)能力并且擅長(zhǎng)開發(fā)的代建公司，代建公司享有該項(xiàng)目開 發(fā)的部分收益。代建行業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展背景下應(yīng)運(yùn)而生。我國(guó)房地產(chǎn)代建行業(yè)開始于二十世紀(jì)九 十年代的政府代建，隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化以來，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸由追求規(guī)模向追求實(shí)力 轉(zhuǎn)型，而代建行業(yè)逐漸由狹義的房地產(chǎn)代建向廣義的服務(wù)管理轉(zhuǎn)型。同時(shí)，隨著房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，2020 年百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè) 所占市場(chǎng)銷售額的 63.2%，中小企業(yè)生存難度加大，由于開發(fā)成本高

2、昂，產(chǎn)品能力薄弱以 及品牌知名度低，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，中小企業(yè)壓力提升。在毛利率下行的背景下，開發(fā)商從 開發(fā)過程中獲取土地增值溢價(jià)的難度提升。房地產(chǎn)代建一方面幫助中小型房企提高市場(chǎng)知 名度，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，另一方面具有品牌知名度的代建公司有助于開發(fā)商項(xiàng)目的融資和 銷售。1.1. 我國(guó)代建行業(yè)發(fā)展歷程我國(guó)的代建行業(yè)最初興起于政府代建，主要有政府代建制度改革和住房制度改革兩條主線。從政府代建制度看，我國(guó)政府投資項(xiàng)目實(shí)行代建制管理起步于福建省廈門市。1993 年廈門 市政府通過采用直接委托或招標(biāo)等方式，將非經(jīng)營(yíng)性政府投資項(xiàng)目委托給一些專業(yè)項(xiàng)目管 理公司進(jìn)行建設(shè)管理，并不斷完善和規(guī)范，而后逐步發(fā)展成為現(xiàn)在

3、的政府投資項(xiàng)目代建制。 2002 年國(guó)家開始組織有關(guān)部門對(duì)“政府投資項(xiàng)目管理方式改革”進(jìn)行課題研究，隨后兩年 時(shí)間里北京、貴州、重慶開始就一些項(xiàng)目進(jìn)行代建制建設(shè)試點(diǎn)，隨后代建制在全國(guó)范圍內(nèi) 全面鋪開，目前代建制管理建設(shè)仍在不斷完善之中。從住房制度改革主線來看，房地產(chǎn)代建主要分為房地產(chǎn)市場(chǎng)化改制之前和市場(chǎng)化改制之后 兩個(gè)階段。市場(chǎng)化改制前，由于存在公有住房實(shí)物分配制度，城鎮(zhèn)居民的住房主要由單位解決，各級(jí) 政府和單位統(tǒng)一按照國(guó)家的基本建設(shè)投資計(jì)劃進(jìn)行住房建設(shè)。1978-1993 年我國(guó)進(jìn)行福利 分房制度改革，個(gè)人購(gòu)房與售房得到允許，房地產(chǎn)代建主要由國(guó)有或提建筑公司承建， 承建安居保障社區(qū)工程、集體

4、住房等。1994-1998 年住房實(shí)物分配向住房市場(chǎng)化改革過渡， 政府代建中民資逐漸進(jìn)入招標(biāo)范圍?！?8”房改后，民資和市場(chǎng)化的代建委托逐漸出現(xiàn)，商業(yè)代建逐漸成形。1999-2004 年， 商品房市場(chǎng)逐步進(jìn)入市場(chǎng)化全面推進(jìn)階段，2005 年政府開始進(jìn)行宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)代建已 經(jīng)由單一的建筑環(huán)節(jié)向全產(chǎn)業(yè)鏈拓展，參與代建的主體由建筑公司向房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)變， 或者由各開發(fā)環(huán)節(jié)的專業(yè)化公司接受委托方統(tǒng)一管理與合作。2008 年開始，“地王”潮推動(dòng)房企成本壓力升高，行業(yè)利潤(rùn)空間受到擠壓。為了緩和成本 壓力，承接保障性住房融資成本低，兩方面因素導(dǎo)致部分房企紛紛承接政府保障房項(xiàng)目代 建。近年來，房企希望在

5、保證規(guī)模的同時(shí)提升品牌影響力，進(jìn)而保證收入和盈利水平；市場(chǎng)對(duì) 于房產(chǎn)品質(zhì)和行業(yè)服務(wù)的訴求提升，行業(yè)專業(yè)化程度有待繼續(xù)增強(qiáng)。在行業(yè)政策趨嚴(yán)的背 景下，房企和市場(chǎng)需求側(cè)的訴求促進(jìn)行業(yè)提升專業(yè)程度，代建行業(yè)得以順勢(shì)發(fā)展。1.2. 代建行業(yè)發(fā)展空間大我國(guó)房地產(chǎn)代建市場(chǎng)規(guī)模大。2020 年全國(guó)房地產(chǎn)代建行業(yè)的新簽合約項(xiàng) 目建筑面積為 8060 萬(wàn)平方米。從 2010 年至 2020 年，中國(guó)房地產(chǎn)代建行業(yè)市場(chǎng)新簽約項(xiàng) 目的數(shù)量及建筑面積的 CAGR 分別為 24.6%、24.4%。根據(jù)中指院預(yù)測(cè)，截至 2025 年新簽 約建面有望達(dá)到 23160 萬(wàn)平方米。2020 年我國(guó)房地產(chǎn)代建的潛在市場(chǎng)預(yù)期為 6

6、8440 萬(wàn)平方米，是當(dāng)年新簽約項(xiàng)目建筑面積 的 8.5 倍。2025 年，我國(guó)房地產(chǎn)代建潛在市場(chǎng)預(yù)期有望達(dá)到 91110 萬(wàn)平方米，是 2020 年的 1.3 倍，行業(yè)空間大。行業(yè)整體規(guī)模雖然相對(duì)較小，但發(fā)展迅速。2018-2020 年累計(jì)簽約建筑面積為 20370 萬(wàn)平 方米，相當(dāng)于房地產(chǎn)代建行業(yè) 2010-2020 年合計(jì)的累計(jì)簽約建筑面積的 57%。2019 年房地產(chǎn)代建行業(yè)總收入為 91 億元，2015 年-2019 年的收入 CAGR 為 34.9%；預(yù)測(cè) 2025 年行業(yè)收入有望達(dá)到 317 億元，2019-2025 年 CAGR 達(dá)到 23.2%。2019 年房地產(chǎn)代建行業(yè)凈利

7、潤(rùn) 23.3 億元，2015-2019 年的凈利潤(rùn) CAGR 為 37.8%。行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局良好。在 2019 年收入的基礎(chǔ)上，CR5 的收入占55.3%，CR10 的收入占 比為 75.7%。從 2020 年代建新簽約項(xiàng)目的建筑面積看，CR5 占比達(dá)到 59.4%，代建行業(yè)的 市場(chǎng)集中度較高，龍頭公司主要為綠城管理控股、中原建業(yè)等公司。2. 輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，逆周期高盈利代建業(yè)務(wù)通常為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。項(xiàng)目所有人負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)及建設(shè)所需資金，與之合作的 房地產(chǎn)代建公司是項(xiàng)目的服務(wù)供應(yīng)商，代建公司負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)項(xiàng)目代建，并有權(quán)參 與決策流程，如確定第三方承包商、設(shè)計(jì)公司、供應(yīng)商等。相關(guān)建造成本由項(xiàng)目所

8、有人承，代建公司無(wú)需承擔(dān)這部分成本。代建模式通過對(duì)土地、資金兩個(gè)核心資源以及行業(yè)業(yè) 務(wù)鏈條上的開發(fā)、建設(shè)、后期物業(yè)管理等的專業(yè)化分工，逐漸將房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步細(xì)分化。 優(yōu)秀的代建公司具備卓越運(yùn)營(yíng)和管理能力，它們對(duì)資源和資金的依賴較傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè) 務(wù)小，有望通過自身強(qiáng)勁的軟實(shí)力發(fā)展。以中原建業(yè)為例，作為輕資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)的代建公司，公司代建流程如下：代建服務(wù)從識(shí)別 項(xiàng)目及項(xiàng)目所有人開始，隨后進(jìn)行銷售及推廣，并簽立房地產(chǎn)代建協(xié)議（涵蓋房地產(chǎn)開發(fā) 過程各階段的項(xiàng)目管理及執(zhí)行），通常公司后續(xù)會(huì)與項(xiàng)目所有人尋找新的項(xiàng)目合作機(jī)會(huì)。憑借著管理輸出的業(yè)務(wù)模式，代建行業(yè)具有如下三個(gè)特點(diǎn) 1）輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、2）周期影響

9、小、3）盈利能力強(qiáng)。2.1. 輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)通常需要購(gòu)置土地，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房屋銷售，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)需要大規(guī)模的 資本開支，開發(fā)商為了提高投資回報(bào)率，通常會(huì)加大杠桿。2020-2021 年，三道紅線和集 中供地政策的出臺(tái)，一方面嚴(yán)厲控制房企的杠桿率，另一方面提高房企投資土地投入資金 門檻。2016 年以來開發(fā)企業(yè)的整體凈負(fù)債率和剔除合同負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率均高于三道紅 線的要求，開發(fā)行業(yè)整體的杠桿率高。近年來國(guó)家頻繁出臺(tái)的房地產(chǎn)融資相關(guān)的政策主要 限制房企的擴(kuò)張模式和速度，這提高了對(duì)房企的在手現(xiàn)金量的門檻。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的粗獷式增長(zhǎng)逐漸結(jié)束，行業(yè)有望迎來格局重構(gòu)，行業(yè)的增長(zhǎng)進(jìn)程由最初 的“

10、土地紅利”向“金融紅利”過渡，在政策端不斷收緊的調(diào)控下，繼續(xù)向“管理紅利” 進(jìn)步。代建公司業(yè)務(wù)模式有助于維持低杠桿。代建業(yè)務(wù)主要包括 1）提供管理咨詢服務(wù)，管理項(xiàng) 目開發(fā)并收取管理費(fèi)用，2）小額資本投資，代建公司以少數(shù)權(quán)益模式進(jìn)行資本投資，獲 取代建管理服務(wù)費(fèi)并獲取投資回報(bào)，3）引入房地產(chǎn)基金投資開發(fā)項(xiàng)目分散自身信貸風(fēng)險(xiǎn)， 房地產(chǎn)基金得以獲取項(xiàng)目溢價(jià)帶來的收益。以上方式均無(wú)需購(gòu)置土地，前期投入成本低， 可以維持較低杠桿，對(duì)于外部融資需求低。2.2. 受周期影響小從代建行業(yè)需求看，在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行周期時(shí)中小房企對(duì)于代建的需求較大，在上行周期 時(shí)行業(yè)有望借助旺盛的需求快速發(fā)展。在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行周期

11、時(shí)，現(xiàn)金流量和市場(chǎng)去化率較低，中小房企會(huì)采用降價(jià)、降低品質(zhì) 等方式去緩和維持自身流動(dòng)性。由于資本規(guī)模相對(duì)較小，運(yùn)營(yíng)規(guī)模周轉(zhuǎn)效率受到影響，抵 擋市場(chǎng)不景氣的能力較差，中小型房企傾向于采用代建服務(wù)以應(yīng)對(duì)行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)，在保證 利潤(rùn)率的同時(shí)提升去化率，縮短投資周期，代建業(yè)務(wù)規(guī)模進(jìn)而得以擴(kuò)張：1） 增加去化率可以緩解流動(dòng)性壓力；2） 代建提升產(chǎn)品質(zhì)量增加產(chǎn)品吸引力，產(chǎn)品溢價(jià)提升利潤(rùn)率；3） 代建的優(yōu)質(zhì)資質(zhì)背書，開發(fā)商有望更容易獲得金融市場(chǎng)認(rèn)可，可獲得更多的投資方、 更廣泛的融資渠道和更低的融資成本；4） 代建公司管理效率高，提升周轉(zhuǎn)速度，另外規(guī)模采購(gòu)降低項(xiàng)目成本。在房地產(chǎn)上升周期時(shí)，房地產(chǎn)建造的需求大，

12、代建業(yè)務(wù)有望得以支撐。1） 代建品牌和管理有望提升代建企業(yè)的品牌影響力，公司的出貨速度有望提升，項(xiàng)目有 望獲得溢價(jià)；2） 輕資產(chǎn)的模式下，自身資本投入小，開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)被稀釋，在市場(chǎng)需求旺盛時(shí)擴(kuò)大規(guī) 模。就中小企業(yè)而言，代建公司具備執(zhí)行能力、品牌知名度和專業(yè)能力，中小房企可以增強(qiáng)市 場(chǎng)知名度、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，有助于融資和銷售。在此基礎(chǔ)上，代建業(yè)務(wù)滲透率有望進(jìn)一步提 升，代建行業(yè)發(fā)展也將體現(xiàn)出更好的抗周期性。2.3. 盈利能力強(qiáng)代建可充分發(fā)揮輕資產(chǎn)模式及品牌授權(quán)的優(yōu)勢(shì)，自 2016-2019 年，代建行業(yè)凈利率穩(wěn)定增 長(zhǎng)。2015-2019 年，代建業(yè)務(wù)的凈利潤(rùn)率超過開發(fā)業(yè)務(wù) 10%-15%。代建業(yè)務(wù)

13、的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù) 模式有望受益于規(guī)模經(jīng)濟(jì)，成本效應(yīng)有望使得利潤(rùn)率進(jìn)一步提高。標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品和運(yùn)營(yíng)均有 助于代建公司樹立自己的品牌，提升行業(yè)地位，一方面提升項(xiàng)目溢價(jià)能力，另一方面提升 公司的管理效率，進(jìn)一步提升盈利能力。代建行業(yè)高于傳統(tǒng)房地產(chǎn)凈利潤(rùn)率水平和物管行業(yè)凈利率水平，根據(jù)中指院，2017 年以來 代建業(yè)務(wù)的凈利率高于 25%，房地產(chǎn)的凈利率水平維持在 13-15%，物業(yè)管理行業(yè)凈利率水 平為 10%以內(nèi)。3. 起源于政府代建，商業(yè)代建逐步興起3.1. 政府代建項(xiàng)目所有人為政府機(jī)構(gòu)，政府發(fā)起相關(guān)項(xiàng)目，但不直接參與項(xiàng)目的建設(shè)及管理。 政府實(shí)際通過邀請(qǐng)、公開招標(biāo)、制定或其他招標(biāo)方式委聘代建供應(yīng)商，代建

14、公司管理相關(guān) 開發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)建設(shè)過程。在完成建設(shè)工程后，項(xiàng)目將移交給相關(guān)政府機(jī)構(gòu)使用，通常不 涉及銷售活動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目種類主要包括公共住房物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，公共基礎(chǔ)設(shè)施。政府代建成為政府增加住房供應(yīng)的重要舉措，同時(shí)也是平衡住房市場(chǎng)價(jià)格的手段。根據(jù)中 國(guó)指數(shù)研究院，2011 年政府對(duì)公共基礎(chǔ)設(shè)施投資總額為 51060 億元，2018 年該數(shù)值增加 至 145325 億元，CAGR 為 16.1%；我國(guó)需要重建的老舊都市住宅區(qū)可能涉及上百萬(wàn)戶家庭， 市場(chǎng)空間大。預(yù)測(cè) 2020 年我國(guó)房地產(chǎn)政府代建潛在新簽約建面為 33450 萬(wàn)平方米；2021 年政府代建新簽約建面 3390 萬(wàn)平方米，2025

15、年政府代建新簽約建面有望達(dá)到 7880 萬(wàn)平 方米，CAGR 為 23.48%。政府對(duì)于參加代建的企業(yè)要求較高，在公司規(guī)模、資金背景、施工業(yè)績(jī)等方面進(jìn)行考核。 擁有豐富的工程經(jīng)驗(yàn)、全方位的企業(yè)資質(zhì)的大型開發(fā)商有 望在工程建設(shè)過程中能夠勝任代建任務(wù)。政府代建的優(yōu)點(diǎn)在于 1）項(xiàng)目體量大，涉及群體廣泛，利于打造口碑，推動(dòng)市場(chǎng)效應(yīng)，有 助于樹立品牌；2）開發(fā)商利用管理優(yōu)勢(shì)和項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)積累上下游資源，從而有效控制成本。 但政府代建的利潤(rùn)率較低，這主要由于保障性住房的代建參與程度較高，該類住房受價(jià)格 限制，開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)大約在 3%左右，利潤(rùn)率較低導(dǎo)致房企參與代建工程的積極性較低。由于代建公司參與的政府代建項(xiàng)

16、目以經(jīng)濟(jì)適用房、安置房、拆遷房為主，考慮到社會(huì)福利 性質(zhì)，施工、分銷等過程均受項(xiàng)目所有人控制，政府代建的利潤(rùn)率通常略低于商業(yè)代建。3.2. 商業(yè)代建商業(yè)代建是近年來代建行業(yè)的主流。商業(yè)代建的項(xiàng)目所有人主要是中小型房地產(chǎn)開發(fā)商。 根據(jù)開發(fā)商與代建公司之間訂立的代建安排，代建公司主導(dǎo)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建造、管理、銷 售等，為項(xiàng)目所有人創(chuàng)造價(jià)值、產(chǎn)生收益。通常代建項(xiàng)目包括住宅、辦公樓、商業(yè)綜合體。2020 年，我國(guó)商業(yè)代建市場(chǎng)規(guī)模為 34990 萬(wàn)平方米，其中 26570 萬(wàn)平方米 為住宅物業(yè)；2025 年商業(yè)代建市場(chǎng)規(guī)模有望達(dá)到 61790 萬(wàn)平方米，2020-2025 年的 CAGR 為 12%，其中

17、總規(guī)模中的 48690 萬(wàn)平方米為住宅。從占比看，商業(yè)代建的占比有望逐年升 高，2020 年商業(yè)代建市場(chǎng)規(guī)模占總市場(chǎng)規(guī)模的 51%，2025 年有望達(dá)到 68%。預(yù)測(cè) 2021 年我國(guó)房地產(chǎn)商業(yè)代建新簽約建面有望達(dá)到 6570 萬(wàn)平方米，2025 年該數(shù)值有望達(dá)到 15290 萬(wàn)平方米，占 2025 年簽約建面的 66%。根據(jù)代建公司是否在管理項(xiàng)目中持有股權(quán)，商業(yè)代建可進(jìn)一步分為純服務(wù)模式和少數(shù)股權(quán) 模式（小股操盤）兩種模式。1） 在純服務(wù)模式下，代建方與已經(jīng)取得標(biāo)的地塊土地所有權(quán)證的委托方合作，由委托方 承擔(dān)全部或部分資金，代建方?jīng)]有任何股權(quán)投入，根據(jù)雙方簽訂的協(xié)議形式項(xiàng)目操盤 權(quán)，承擔(dān)工程

18、管理和銷售任務(wù)。代建公司使用自身品牌于開發(fā)過程中提供服務(wù)，并根 據(jù)預(yù)先協(xié)定的費(fèi)率及項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制收取管理服務(wù)費(fèi)。純服務(wù)模式的好處在于代建方無(wú)需大量資本支出，僅就相應(yīng)項(xiàng)目進(jìn)行管理，在輕資產(chǎn) 的模式下進(jìn)行品牌輸出，同時(shí)中小房企在拿地難度大、融資壓力大的情況下，代建可 幫助中小房企提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)知名度。2） 在少數(shù)權(quán)益模式下，代建公司在各自項(xiàng)目公司中通過持有少數(shù)權(quán)益的方式加強(qiáng)與委托 方合作中的信任關(guān)系，同時(shí)憑借小股操盤，在除了收取管理服務(wù)費(fèi)外，可分享項(xiàng)目竣 工后物業(yè)銷售的收益。持股比例通常受品牌實(shí)力等因素影響，目前代建方股權(quán)占比基 本低于 10%。采用這種模式的好處在于代建公司可以結(jié)合資本回

19、報(bào)和房地產(chǎn)代建費(fèi)用，一方面享受 項(xiàng)目銷售溢價(jià)帶來的潛在收入，但代建公司同時(shí)承擔(dān)了開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面這種方式 通常從某種程度上增厚代建公司的資產(chǎn)負(fù)債表。政府代建和商業(yè)代建是目前代建領(lǐng)域最為常見的兩種代建模式，二者分別具有特點(diǎn)：政府 代建的項(xiàng)目規(guī)模大，社會(huì)影響力廣泛，但項(xiàng)目利潤(rùn)率低；商業(yè)代建項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)小，同時(shí) 代建方涉及的管理業(yè)務(wù)較多，通常涉及到開發(fā)全過程服務(wù)，除了成本管理、工程管理等， 還包括項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、品牌管理、交付等影響品牌輸出的業(yè)務(wù)。3.3. 資本代建和配資代建資本代建是商業(yè)代建逐漸演變而來的。過去，金融機(jī)構(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)主要是提供流動(dòng)性 的功能，但隨著金融機(jī)構(gòu)對(duì)于資產(chǎn)管理

20、的專業(yè)度逐漸提升，加之房地產(chǎn)企業(yè)在政策環(huán)境下 流動(dòng)性受一定影響，資本代建運(yùn)營(yíng)而生：具有房地產(chǎn)投資能力的金融機(jī)構(gòu)出資，委托代建 方參與從項(xiàng)目研判、土地獲取到房地產(chǎn)開發(fā)的全過程服務(wù)的商業(yè)代建服務(wù)。這類金融機(jī)構(gòu) 缺乏開發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及執(zhí)行團(tuán)隊(duì)。代建公司能夠提供針對(duì)性的解決方案，幫助金融機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)投 資回報(bào)。配資代建是指代建方除了提供代建服務(wù)外，還提供金融功能，例如引入資本，緩解項(xiàng)目所 有人的資金壓力，提供具有較低融資成本的資金。優(yōu)秀的代建方具有強(qiáng)大的資金能力，品 牌效應(yīng)，開發(fā)能力受認(rèn)可程度高，在開發(fā)企業(yè)資金短缺的背景下，配資代建主要解決項(xiàng)目 所有人的資金問題。代建方會(huì)提供流動(dòng)資金支持、債務(wù)融資或股本投資等解

21、決方案。在這 種服務(wù)模式下，代建方會(huì)收取代建服務(wù)費(fèi)、引入資本服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用。以綠城為例，綠城管理控股會(huì)協(xié)助管理項(xiàng)目取得融資，或用公司自身的資本投資到管理項(xiàng) 目中。2019 年 12 月 31 日，綠城為其中一個(gè)商業(yè)代建項(xiàng)目的項(xiàng)目擁有人提供本金 2000 萬(wàn) 元人民幣的短期貸款形式的流動(dòng)資金支持，該筆資金將為公司貢獻(xiàn)利息收入。這樣的業(yè)務(wù) 模式一方面可以培養(yǎng)與項(xiàng)目擁有人的長(zhǎng)期合作關(guān)系，另一方面可以增加代建公司的服務(wù)范 圍和收入來源。資本代建和配資代建的區(qū)別在于 1）委托方：資本代建的委托方為金融機(jī)構(gòu)，配資代建的 委托方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或擁有土地的非金融機(jī)構(gòu)；2）資金來源：資本代建的資金來源 為委托方

22、（金融機(jī)構(gòu)），配資代建的資金來源為代建方或代建方對(duì)接的資本方。4. 行業(yè)需求持續(xù)增長(zhǎng)代建行業(yè)空間大。預(yù)測(cè)取新簽約總建面為代建市場(chǎng)規(guī)模計(jì)算，目前代建市場(chǎng) 規(guī)模占已售商品房建面的 3.0%-5.0%。截至 2025 年，按累計(jì)新簽約建面計(jì)算的房地產(chǎn)代建 市場(chǎng)預(yù)計(jì)將達(dá)到 79000 萬(wàn)平方米，占已售商品房的 14.3%。行業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ笾饕醋砸韵滤膫€(gè)方面。4.1. 項(xiàng)目所有人需求側(cè)中小房企代建需求大。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的集中度較低，但集中度在逐漸提升。根據(jù)克 而瑞權(quán)益銷售榜單，2016 年百?gòu)?qiáng)房企銷售額占當(dāng)年行業(yè)銷售額的 38.32%，2020 年該數(shù)值 提升至 54.41%。在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇、政策趨

23、嚴(yán)的背景下，開發(fā)成本高、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力弱、知名 度低都使得中小型企業(yè)生存壓力增大。行業(yè)逐漸下降的利潤(rùn)率和開發(fā)成本提升對(duì)于中小房 企都是較難解決的問題。對(duì)于它們而言，與執(zhí)行能力強(qiáng)和品牌知名度高的代建公司合作， 有助于提高其市場(chǎng)知名度和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，這將有助于房企的項(xiàng)目銷售和項(xiàng)目融資。非專業(yè)開發(fā)商的開發(fā)項(xiàng)目擁有人具有代建需求。這類項(xiàng)目所有人主要包括兩種，1）非開 發(fā)商但持有土地作為住宅、辦公或其他商業(yè)用途的公司，2）具有投資需求金融投資公司。 他們的共同點(diǎn)是具有資金實(shí)力但不具備房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，需要專業(yè)的開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng) 公司給予支持。對(duì)于這類公司缺乏房地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)和項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，需要專業(yè)從事房地

24、產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的代建公司的支持。房地產(chǎn)代建公司可為這類公司提供咨詢管理服務(wù)， 一方面擴(kuò)張了代建公司的業(yè)務(wù)規(guī)模，另一方面代建公司的品牌和產(chǎn)品具有市場(chǎng)認(rèn)可度，幫 助非專業(yè)開發(fā)商的項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)推廣，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目和品牌營(yíng)銷。4.2. 產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí)產(chǎn)品重要性凸顯。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)“微笑曲線”的特征：在房地產(chǎn)開發(fā) 產(chǎn)業(yè)鏈中，兩端的研發(fā)和營(yíng)銷所產(chǎn)生的附加值更高，中間環(huán)節(jié)建造所產(chǎn)生的附加值相 對(duì)較低，因此產(chǎn)業(yè)未來有望朝微笑曲線的兩端發(fā)展，即一方面加強(qiáng)研發(fā)產(chǎn)品，另一方面加 強(qiáng)營(yíng)銷和服務(wù)，相對(duì)應(yīng)的分別為住宅產(chǎn)品更新升級(jí)和銷售去化。房企有望通過產(chǎn)品設(shè)計(jì)，營(yíng)銷服務(wù)提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，從而提升產(chǎn)品價(jià)格和縮短去化周期。 代建公司具有管理、成本管控能力，能夠有效集結(jié)資源，有助于幫助開發(fā)商減少對(duì)于中間 環(huán)節(jié)建造的成本投放；并實(shí)時(shí)把握產(chǎn)品趨勢(shì)，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，并通過制定完善的營(yíng) 銷方案和匹配相應(yīng)的物業(yè)管理提升營(yíng)銷和服務(wù)質(zhì)量，增加兩端環(huán)節(jié)產(chǎn)品研發(fā)和營(yíng)銷服 務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)力。隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和國(guó)民生活的逐漸改善，購(gòu)房者對(duì)住宅的需求并非一成不變，改善型住宅和 高品質(zhì)住宅是當(dāng)下購(gòu)房者的需求，但是這類住宅產(chǎn)品對(duì)于實(shí)力有限的房企有如下難點(diǎn)：1） 更新產(chǎn)品難度大，無(wú)法及時(shí)獲取時(shí)下流行產(chǎn)品類型；2）成本壓力大，滿足購(gòu)