1、第一節(jié) 公司概概況一、公司司基本情情況公司名稱稱：銀基基集團有有限公司司注冊地址址：注冊資本本：注冊號法定代表表人：成立日期期：經營期限限：經營范圍圍：鄭州銀基基商貿城城有限公公司注冊于119966年12月28日注冊資本本35000萬美美元中外合作作企業(yè)住所：中中國鄭州州市一馬馬路8號法定代表表人：李李榮坤河南銀基基房地產產開發(fā)有有限公司司注冊于119933年12月31日注冊資本本40000萬美美元中外合作作企業(yè)住所：中中國鄭州州市一馬馬路8號法定代表表人：李李榮坤二、公司司股東公司股權權結構股東名稱稱出資方式式出資額（萬元）股權比例例李榮坤樊迎朝張巖（李李榮申）三、公司司的取得得階段性性成績

2、的的主要因因素鄭州銀基基商貿城城歷經十十二年的的開發(fā)建建設和市市場培育育，在市市場氛圍圍、經濟濟效益、社會貢貢獻、品品牌塑造造、形象象提升諸諸方面業(yè)業(yè)已取得得了階段段性的成成績，不不僅成為為國內單單體經營營面積最最大、單單體商場場擁有商商戶最多多的服飾飾專業(yè)市市場，也也成為國國內人氣氣最旺盛盛、交易易最活躍躍、交易易額最大大、商業(yè)業(yè)氛圍最最濃厚、最具發(fā)發(fā)展?jié)摿αΦ姆楋棇I(yè)市市場之一一。更重重要的是是她已經經成為鄭鄭州乃至至河南的的商業(yè)名名片：建筑面積積32萬萬平方米米現有商鋪鋪60000家已已全部租租售并營營業(yè)日客流量量約200萬人次次從業(yè)人員員（安排排就業(yè)）3萬余余名市場輻射射20多多個省

3、、市中原服裝裝業(yè)的龍龍頭中西部地地區(qū)最大大的服裝裝配送、批發(fā)集集散地和和服裝物物流中心心中國規(guī)模模最大的的服裝專專業(yè)市場場“當年建建設，當當年開業(yè)業(yè)，當年年獲利”的銀基基速度20033年9月“銀基服服裝交易易園區(qū)”成為20020年年以前鄭鄭州市重重點發(fā)展展和扶持持的155個商品品交易園園區(qū)中唯唯一的以以企業(yè)字字號命名名的交易易園區(qū)造就了大大中小老老板上萬萬個，培培育了上上百個百百萬富翁翁和千萬萬富翁實現了“興建一一座市場場，帶動動一個產產業(yè)，搞搞活一方方經濟，富裕一一方人民民”使鄭州乃乃至河南南的服裝裝流通業(yè)業(yè)已經崛崛起和服服裝加工工業(yè)正在在崛起。因此，河南省省委書記記徐光春春同志發(fā)發(fā)出了“趨

4、勢而而上，打打響鄭州州服裝業(yè)業(yè)的品牌牌”的號召召創(chuàng)造了諸諸多適用用的經營營理念和和戰(zhàn)略：以服飾飾為主導導的“專業(yè)化化、特色色化”經營；滾動開開發(fā)，持持續(xù)經營營；配送送為龍頭頭，批發(fā)發(fā)為主導導，零售售為輔助助，專賣賣為補充充；配送送、批發(fā)發(fā)求效益益，零售售、專賣賣造“人氣”銀基公司司的取得得階段性性成績的的主要因因素如下下：1、鄭州州及河南南的良好好投資環(huán)環(huán)境河南地處處中原，國土面面積166.7萬萬平方公公里，居居中國第第17位位；人口口97117萬，居中國國首位。鄭州市是是河南省省省會，也是中中原城市市群的龍龍頭城市市，已經經成為國國內投資資、經商商、置業(yè)業(yè)的最佳佳城市之之一：（1）區(qū)區(qū)位優(yōu)勢

5、勢：鄭州州地處中中原經濟濟區(qū)的核核心地位位，又是是全國產產業(yè)分布布和人口口分布的的中心之之一，在在我國的的社會、經濟發(fā)發(fā)展中，具有連連通南北北、承東東啟西的的戰(zhàn)略作作用。在在國家中中部崛起起中處于于核心地地位。（2）交交通發(fā)達達。鄭州是是我國重重要的交交通、通通信樞紐紐。貫通通南北的的京廣鐵鐵路，與與隴海鐵鐵路（亞亞歐大陸陸橋線）在鄭州州交匯，客、貨貨運輸平平均運距距分別達達到3996公里里和11194公公里。鄭鄭州客運運站是中中國三個個特等站站之一，旅客中中轉居全全國之首首；鄭州州北站是是亞洲最最大的編編組站，日均編編組列車車245500輛輛；鄭州州東站是是中國最最大的零零擔貨運運中轉站站，

6、具備備年吞吐吐集裝箱箱55萬萬噸的能能力；鄭鄭州海棠棠寺口岸岸為中國國內陸省省首家二二類鐵路路運輸口口岸，可可直接辦辦理進出出口業(yè)務務。鄭州州也是中中國7個個公路主主要樞紐紐城市之之一，是是國道1107線線和3110線的的交匯點點，擁有有全國內內陸省份份第一個個二類公公路口岸岸，國道道主干線線京珠高高速線與與連霍高高速線也也交匯與與此。鄭鄭州新鄭鄭國際機機場為44E級國國際航空空港，目目前與國國內300多個大大中城市市通航，并開通通了多條條國際航航線。（3）人人口眾多多。河南是是中國人人口第一一大省，2000年末在在冊人口口97117萬人人，鄭州州總人口口已達7708萬萬人，其其中城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口4

7、411萬萬人。（4）商商品集散散地。河河南已成成為繼廣廣東、江江蘇、山山東、浙浙江、遼遼寧之后后的全國國第六大大貿易中中心，年年社會消消費零售售總額達達28008億元元；鄭州州市有面面積超萬萬平方米米的大型型零售市市場近330個，各類批批發(fā)市場場約5000個，年成交交額超億億元的有有30多多個，形形成了以以鄭州銀銀基商貿貿城、中中國建筑筑材料批批發(fā)市場場等為龍龍頭、輻輻射全國國的批發(fā)發(fā)市場體體系。（5）內內陸經濟濟比較發(fā)發(fā)達。鄭鄭州市是是我國城城市綜合合實力550強和和投資硬硬環(huán)境440優(yōu)城城市之一一，是歐歐亞大陸陸橋900多座城城市中最最具發(fā)展展?jié)摿Φ牡某鞘?。鄭州市市正以超超過以往往任何時時

8、候的發(fā)發(fā)展速度度擴充經經濟實力力和城市市規(guī)模。鄭州已已經成為為中國中中西部地地區(qū)商品品流通、資金流流動、人人員流動動和信息息傳遞的的中心，已經成成為歐亞亞大陸橋橋的重要要商阜和和大陸最最佳投資資、經商商城市之之一。2、鄭州州銀基商商貿城的的定位準準確（1）經經營規(guī)模模定位：銀基商商貿城的的規(guī)劃332萬平平方米，容納商商戶近660000家，分分三期建建設，三三期工程程已于220011年底全全面完成成。上述述規(guī)模定定位是在在充分市市場調查查、分析析和論證證的基礎礎上確定定的，充充分考慮慮了河南南的省情情及周邊邊省份的的市場發(fā)發(fā)展和市市場接納納能力。（2）經經營品種種定位：以衣為主。服服裝經營營風險

9、較較小，是是生活必必須品，隨著人口口增加、生活水水平提高高、服裝多多樣化和和時裝化化、自產自自用（生生產棉花花、紡線線、織布布、染布布、做衣衣）的人人減少，服裝市市場必然然日趨繁繁榮，服裝經經銷商的的經營空間間將日益益廣闊。（3）銷銷售市場場定位：銀基商商貿城的的銷售市市場主要要定位于于全省各各市、地地、縣及及周邊省省份（山山西、河河北、陜陜西、山山東等）二、三三級批發(fā)發(fā)市場、零售賣賣場、中中小零售售商和鄭鄭州市及及周邊城城鎮(zhèn)工薪薪階層，覆蓋約約3億消消費人群群。通過過幾年的的實踐，證明定定位是準準確的、成功的的，擴大大了銀基基的經營營空間和和發(fā)展空空間，奠奠定了銀銀基的發(fā)發(fā)展基礎礎，充實實了

10、銀基基的發(fā)展展實力。目前銀銀基商貿貿城的服服裝占到到鄭州市市服裝批批發(fā)總量量的700%以上上、零售售總量的的約80%。（4）經經營方式式定位：以“配送為為龍頭、批發(fā)為為主導、零售為為輔助”，以配送、批發(fā)求求效益，以零售聚人氣，配送、批發(fā)、零售互互為補充充，相輔輔相承。目前，銀基商商貿城服服裝配送送、批發(fā)發(fā)量占整整個市場場交易總總量的770%，零售占占整個市市場客流流量的770%。（5）經經營檔次次定位：河南為為內陸省省份，經經濟欠發(fā)發(fā)達，城城鎮(zhèn)居民民收入及及農民收收入遠低低于沿海海發(fā)達地地區(qū)，因因此導致致消費能能力不高高，高檔檔品牌服服飾市場場有限，但河南南人口眾眾多，且且交通發(fā)發(fā)達，輻輻射力

11、極極強，故故銀基商商貿城定定位于以以中低檔檔服飾為為主，高高中低檔檔三結合合，滿足足絕大多多數消費費者的需需求，通通過擴大大輻射提提高銷售售數量，以銷量量促效益益。（6）盈盈利方式式定位：公司主主要采取取租賃經經營，即即向廠商商出租商商鋪經營營使用權權。銀基公公司不直直接經營營商品，既不需要要過多的的流動資資金，亦亦不擔心心商品積積壓及貨貨款回籠籠，也不擔擔心產生生問題商商品及問問題資金金造成資資金虧空空。租賃賃經營方方式把經經營風險險大部分分轉嫁給給了商戶戶，公司司收益相相對穩(wěn)定定，抗風風險能力力大大加加強。（7）商商戶結構構定位（20002年底底前）：銀基商商貿城的的市場興興旺、健健康、持

12、持久發(fā)展展的關鍵鍵是商戶質質量。公公司在開開業(yè)之時時，已經經確立了了20002年底底前的商商戶結構構目標，即沿海海經濟發(fā)發(fā)達地區(qū)區(qū)（溫州州、常熟熟、上海海、廣州州、深圳圳、虎門門、石獅獅等）商商戶占場場內商戶戶80%，生產產廠家的的直銷店店及中原原（鄭州州）地區(qū)區(qū)總經銷銷、總代代理占場場內商戶戶的800%。為為此，銀銀基公司司始終把把改良商商戶的工工作作為為公司的的中心工工作和重重心工作作，培育育銀基商商貿城大大批發(fā)、大流通通、大市市場格局局，防范范、轉嫁嫁、化解解、規(guī)避避企業(yè)、市場風風險的“嫁接工工程”自自始至終終貫穿于于銀基的的發(fā)展歷歷史之中中。公司司積極地地為商戶戶提供良良好的經經營硬環(huán)

13、環(huán)境和軟軟環(huán)境，“公司司搭臺，商戶和和生產廠廠家唱戲戲”，或或引廠進進店自設設門面、自產自自銷，或或選擇、培育銀銀基商貿貿城現有有商戶作作為沿海海服裝生生產廠家家中原地地區(qū)的總總經銷、總代理理，保證證了公司司設定的的商戶結結構目標標的實現現。（8）形形象定位位：銀基公公司是一一個年輕輕的港資資企業(yè)，公司始始終把提提高銀基基商貿城城的知名名度、美美譽度作作為一件件大事來來抓。公公司挺進進中原之之初，為為了盡快快讓人們們記住銀銀基，公公司斥資資20000萬元元買斷鄭鄭州四橋橋一路橋橋路名命命名權及及廣告經經營權，使銀基基公司“一拍成成名天下下知”；銀基基商貿城城硬件環(huán)境境好、品種種全、價價格低的的

14、特色為銀基商商貿城帶帶來大客流流，形成了了“買服裝裝到銀基基”、“經營服服裝到銀銀基”、“批發(fā)服服裝到銀銀基”的社會會認同。中國服服裝時報報、河南南電視臺臺等諸多多國內傳傳媒作了了一系列列“關注銀銀基現象象”的連續(xù)續(xù)報道，以示對對銀基的的充分肯肯定和褒褒揚。3、鄭州州銀基商商貿城的的經營決決策科學學（1）準準確把握握投資時時機。銀銀基商貿貿城始建建于國家家緊縮銀銀根、經經濟不景景氣的119955年，開開業(yè)時（19996年110月）趕上國國家經濟濟復蘇、居民消消費提升升，又恰恰巧迎合合了市政政府實施施“馬路市市場退路路進店”的政策，吸引當當時鄭州州市五十十多處“馬路市市場”（近50000家家商戶

15、）的商戶戶到銀基基商貿城城尋找新新的經營營場所，使銀基基一期商商場的近近千個商商鋪在一一個星期期時間租租賃完成成。二期期商場始始建（119988年2月月）于受受東南亞亞金融風風波的影影響、國國內經濟濟疲軟、內需嚴嚴重不足足的時期期，而開開業(yè)（119988年100月）之之時遇國家刺刺激生產產、擴大大出口、拉動內內需的若若干政策策開始奏奏效，市市場經濟濟形勢有所所好轉，特別是是進入119999年冬季季，居民民購買力力明顯提提高，商商戶銷售售大幅度度提高。由于較較好地把把握了投投資時機機，為銀銀基商貿貿城的快快速啟動動、迅速速繁榮、穩(wěn)定發(fā)發(fā)展提供供了可靠靠保證。（2）準準確把握握開業(yè)時時機。服裝經經

16、營的淡淡旺季明明顯，全全年交易易量的約70%集中在在9月至至春節(jié)前前，特別別是元旦旦至春節(jié)節(jié)。為使使開業(yè)即即進入客客流高潮潮及銷售售高潮，公司各各期商鋪鋪均趕在在9月至至11月月開業(yè)，既保證了了招商，保證了了開門率率，保證證了商戶戶的銷售售業(yè)績，也保證了了新開市市場的活活躍、繁繁榮。（3）開開發(fā)策略略大膽和和穩(wěn)健并并重。銀銀基商貿貿城是在在原振興興商場的的基礎上上建設的的，規(guī)模大大（322萬）、投資資大（115.66億元），若一一次性建建設勢必必拉長建建設周期期、加大資資金的一一次性投投放量，同時時也無法法保持新新、老市市場的銜銜接，可可能流失失勢原振振興商場場的商戶，必然增大一一次性招招商的

17、數數量及難難度。為為留住原原振興商商場的商商戶，培培育、穩(wěn)穩(wěn)定、繁繁榮、發(fā)發(fā)展市場場，同時時也為了了壓縮建建設周期期，減少少資金的的一次投投放量和和一次性性大規(guī)模模招商的的難度，公司采采取“邊開發(fā)發(fā)、邊鞏鞏固、邊邊培育、邊發(fā)展展，成熟熟一塊、開發(fā)一一塊、穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展展一塊”的滾動動經營和和發(fā)展的策策略，分分批進行行銀基商商貿城主主體商場場的開發(fā)發(fā)建設和和經營。在拆遷遷原振興興商場之之前，臨臨建一期期市場已已趕在旺旺季先期期（19994年年9月118日）開業(yè)，原振業(yè)業(yè)商場商商戶絕大大部分進進駐了臨臨建一期期市場，臨建一一期市場場很快火火爆，當當時一間間12的商鋪鋪公司每每月收取取租金550000元

18、，轉轉租價最最高的炒炒到2440000元（每每面墻880000元），轉讓價價最高的的加了220多萬萬元。據此，公司抓抓住時機機拆遷振振興商場場建臨建建二期市市場并趕趕在19995年年9月118日旺旺季開業(yè)業(yè)；主體體一期大大樓19995年55月1日日動工，當年112月118日正正、負一一層試營營業(yè)，119966年100月8日日全面開開業(yè)；主主體二期期大樓119988年2月月28日日動工，當年110月118日開開業(yè)正、負一層層及正二二層，當當年111月1日日開業(yè)正正三層、11月月18日日開業(yè)正正四層及及其以上上樓層；主體三三期大樓樓20001年22月233日動工工，當年年10月月18日日三層以以下

19、開業(yè)業(yè)，四層層及其以以上次年年9月118日開開業(yè)。實實現了當當年建設設、當年年開業(yè)、當年受受益。（4）投投資策略略前瞻和和適度。銀基商商貿城項項目一改改傳統的的、單純純的以房房地產（住宅樓樓、寫字字樓）開開發(fā)起步步的開發(fā)發(fā)與銷售售模式，在河南南率先進進入商業(yè)業(yè)地產開開發(fā)領域域。通過過商業(yè)地產產開發(fā)、商鋪租租賃經營營，膨脹場場地商業(yè)業(yè)價值，提升租金金收入，同時開開發(fā)商擁擁有物產產產權，為銀基公公司提供供了一個個穩(wěn)定的的“財源”。（5）創(chuàng)創(chuàng)新經營營模式。按批發(fā)發(fā)市場的的一般經經營模式式是批發(fā)發(fā)市場依依托加工工基地，以前店店后場（廠）的的形式營營運。而而銀基公公司則準準確研判判形勢，借助于于鄭州市市

20、地處中中原的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢、全國國交通樞樞紐中心心的交通通優(yōu)勢、河南人人口大省省的市場場優(yōu)勢，經營與與管理突突破了傳傳統批發(fā)發(fā)市場的的一般經經營模式式，形成成“以配送送為主，以批發(fā)發(fā)為輔，帶動零零售”加“租賃經經營賣賣場管理理物業(yè)業(yè)管理”的經營營特色，為銀基基集團的的后續(xù)發(fā)發(fā)展提供供了重要要經驗和和啟示，同時也也激活了了市場，獲得政政府的支支持、消消費者的的信賴和和商戶的的贊譽。僅用66年時間間即成為為“雄居鄭鄭州、壟壟斷大中中原，輻輻射周邊邊，影響響全中國國”的專業(yè)業(yè)服裝市市場。四、公司司主要業(yè)業(yè)務和目目標香港盛鴻鴻投資有有限公司司于19993年年12月31日投投資創(chuàng)立立河南銀銀基房地地產開發(fā)

21、發(fā)有限公公司，其其主要開開發(fā)項目目為鄭州州銀基商商貿城（商業(yè)地地產項目目）、鄭鄭州銀基基花園（商住地地產項目目）。鄭鄭州銀基基商貿城城有限公公司主要要管理項項目鄭州州銀基商商貿城。1、主要要業(yè)務經營建筑筑面積332萬平平方米的的鄭州銀銀基商貿貿城。鄭鄭州銀基基商貿城城是全國國規(guī)模最最大的、批零兼兼營的專專業(yè)服裝裝商貿市場場，裝修修裝潢高高檔、規(guī)規(guī)劃布局局合理、配套設設施完備備，提供供從商鋪鋪租賃、賣場物物業(yè)管理理到區(qū)域域中心倉倉儲和配配送、服服裝展示示、信息息發(fā)布、服飾文文化傳播播等“一站式式”服務，并將開開展電子子商務交易。鄭州銀基基商貿城城正在構構建全新新的營銷銷網絡（服飾商商品分銷銷網絡

22、、信息網網絡、商商戶網絡絡），鏈鏈接消費費者中間商商服裝裝服飾制制造商等等，謀求求形成中中國服裝裝流通領領域的“物流中中心、配配送中心心、展示示中心、信息中中心和服服飾文化化傳播中中心”。開發(fā)鄭州州銀基花花園房地地產項目目。鄭州州銀基花花園位于于鄭州市市迎賓大大道金水路路東段。社區(qū)北北臨金水水大道，西臨燕燕風路，東臨熊熊耳河，南臨英英協花園園。東距距鄭東新新區(qū)GBBD不到到2 公里，是是鄭州老老城區(qū)和和鄭東新新區(qū)的連連接帶。鄭州銀銀基花園園所在區(qū)區(qū)域是鄭鄭州市城城市總體體規(guī)劃高高檔住宅宅集中區(qū)區(qū)，處于于鄭州市市房地產產業(yè)的最最好地理理位置。鄭州銀基基花園占占地311.76668萬萬m2設計為為

23、商業(yè)地地產住住宅地產產。由46幢2833層高高檔住宅宅及600畝的銀銀基廣場場組成。商業(yè)地地產約220萬m2 ，住住宅地產產約800萬M2，容積率約約3?？傋魬艏s5,8722戶，居居住人口口約2萬人；社區(qū)規(guī)規(guī)劃特色色：建筑筑格調高高雅，建建筑分布布自然合合理與園園林化環(huán)環(huán)境緊密密配合，體現人人工生態(tài)態(tài)園林居居住區(qū)，人均公公共綠化化面積88.833m2。2、公司司目標銀基集團團有限公公司的總總體經營營目標是是繼續(xù)強強化商業(yè)業(yè)地產業(yè)業(yè)務，保保持河南南銀基房房地產開開發(fā)有限限公司在在河南房房地產業(yè)業(yè)的優(yōu)勢勢地位；依托區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢和銀基基商貿城城的市場場運作技技術、商商戶資源源、品牌牌優(yōu)勢等等，強化

24、化規(guī)范化化管理，整合社社會資源源，在鞏鞏固和加加強鄭州州銀基商商貿城的的現有市市場地位位的基礎礎上，計計劃用5510年的的時間，創(chuàng)“中國服服裝專業(yè)業(yè)市場第第一品牌牌”，建成成并完善善現代化化、規(guī)范范化的銀銀基大型型服裝直直供分銷銷型網絡絡終端（商場）體系，形成中中國服裝裝流通領領域的“物流中中心，配配送中心心，展示示中心，信息中中心和服服飾文化化研發(fā)傳傳播中心心”，成為為“壟斷中中原，輻輻射大西西北，影影響全中中國”的大型型專業(yè)化化的服裝裝網絡經經營商，實現銀銀基公司司的低成成本、跨跨地區(qū)、快速的的戰(zhàn)略擴擴張和持持續(xù)發(fā)展展，使銀銀基集團團穩(wěn)居中中國服飾飾加工、商貿業(yè)業(yè)的市場場領導地地位。為達此

25、此一目標標，銀基基集團將將執(zhí)行下下列的經經營戰(zhàn)略略：（1）低低成本、快速發(fā)發(fā)展，保保持行業(yè)業(yè)領先。（2）“對內改改良，對對外嫁接接，構建建分銷網網絡，強強占周邊邊市場”，不斷斷擴大分分銷網絡絡。（3）“邊開發(fā)發(fā)、邊鞏鞏固、邊邊培育、邊發(fā)展展，成熟熟一塊，開發(fā)一一塊，穩(wěn)定發(fā)發(fā)展一塊塊”，滾動式發(fā)展。以市場為為導向，兼顧市市場需求求、競爭爭態(tài)勢和和公司的的優(yōu)勢，理性發(fā)發(fā)展。第二節(jié) 行業(yè)分分析一、國內內零售業(yè)業(yè)的現狀狀和發(fā)展展趨勢1、國內內零售業(yè)業(yè)的現狀零售業(yè)是是我國近年年來發(fā)展展變化最最快、市場化化程度最最高、競競爭最激激烈的行行業(yè)之一一。主要要特點可可以概括括為以下下五個方方面： （1）多業(yè)態(tài)態(tài)

26、經營（組合零零售）不不斷發(fā)展展。由于于現代消消費呈現現需求多多元化的的特點，多業(yè)態(tài)態(tài)經營可可以使零零售企業(yè)業(yè)獲得更更多的適適應性競競爭優(yōu)勢勢，是零零售企業(yè)業(yè)在未來來的經營營中取得得成功十十分重要要的條件件。目前前，世界界上多數數大型零零售商都都采取多多業(yè)態(tài)經經營。（2）技技術含量量不斷提提高。以以商業(yè)電電子數據據處理系系統、管管理信息息系統、決策支支持系統統為核心心，以網網絡為輔輔助的商商業(yè)自動動化，能能夠準確確快速掌掌握消費費者的消消費趨勢勢，分析析商業(yè)市市場的走走向，逐逐漸成為為零售業(yè)業(yè)的主流流運行方方式。主主要體現現在：采采購自動動化；銷銷售自動動化；倉倉儲自動動化；管管理系統統化等。產

27、、供供、商之之間信息息反饋的的“時間差差”、“地區(qū)差差”逐漸縮縮小。 （3）連連鎖經營營逐漸盛盛行。（4）商商業(yè)概念念不斷創(chuàng)創(chuàng)新。以以滿足消消費者的的多樣化化需要，主要有有：一站站式購物物；顧客客忠誠；便利省省時；跨跨行業(yè)合合作等。（5）零零售業(yè)國國際化發(fā)發(fā)展。為為獲得更更大的發(fā)發(fā)展空間間，眾多多零售巨巨頭紛紛紛涉足中中國市場場，依托托其雄厚厚的資本本、先進進的管理理技術及及運作方方式，與與我國的的低地價價、低人人工成本本相結合合，開拓拓市場。2、國內內零售業(yè)業(yè)的發(fā)展展趨勢（1）零零售業(yè)對對產業(yè)發(fā)發(fā)展的導導向作用用進一步步增強。隨著市市場化程程度加深深、商業(yè)經經營規(guī)模模擴大、商業(yè)自自動化水水平

28、的提提高，產產銷關系系、工商商關系將將進一步步發(fā)生諸多多積極變變化，產銷關關系、銀銀商關系系孕育著著新的突突破。未來幾幾年，隨隨著中國國推進流流通現代代化進程程的加快快，零售售業(yè)對上上游產業(yè)業(yè)的決定定作用將將更加突突出。（2）零零售業(yè)態(tài)態(tài)不斷規(guī)規(guī)范化。1）傳統統百貨店店將會向向兩方面面變化。百貨店店原有的的中低檔檔商品和和五金家家電等商商品進一一步分流流，讓位位給超市市和專業(yè)業(yè)店；百百貨店中中高毛利利、低周周轉的商商品比重重增加，服務質質量提高高，規(guī)范范化營運運。部分百百貨店仍仍然以大大眾消費費需求為為目標市市場，但但將改變變業(yè)態(tài)，向大型型綜合超超市轉化化。從趨趨勢上看看，百貨貨業(yè)將穩(wěn)穩(wěn)中有降

29、降，逐漸漸與其他他業(yè)態(tài)達達到數量量上的平平衡。2）超級級市場將將成為零零售業(yè)的的主導業(yè)業(yè)態(tài)。隨隨著生鮮鮮食品從從生產到到消費之之間的流流通鏈條條逐步形形成，食食品超市市中生鮮鮮食品的的比重將將逐步增增加，并并達到規(guī)規(guī)范化水水平。大大型綜合合超市有有廣闊的的發(fā)展空空間。一一部分食食品超市市將發(fā)展展咸大型型綜合超超市。3）便利利店在國國內實現現本土化化的大規(guī)規(guī)模發(fā)展展，目前前尚缺乏乏強大的的消費層層支持，也受到到經濟發(fā)發(fā)展水平平的限制制，需要要一定時時間才能能實現高高速發(fā)展展。但隨隨著人們們生活節(jié)節(jié)奏加快快及國外外大型配配送企業(yè)業(yè)的進入入，將會會促進便便利店業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)發(fā)展。4）專業(yè)業(yè)店和專專賣店會

30、會有長足足發(fā)展。它們會會在商品品的品牌牌、經營營方式、規(guī)范服服務等方方面形成成自身的的風格。部分精精品店、名品店店會進入入大型百百貨店；專賣店店將進一一步向個個性化、民族化化方向發(fā)發(fā)展。以以連鎖制制形式開開設的專專業(yè)店和和專賣店店，在商商業(yè)街、商業(yè)中中心地區(qū)區(qū)、大型型商業(yè)設設施和百百貨店中中也都會會有大的的發(fā)展?jié)摑摿Α＃?）連連鎖模式式將廣泛泛應用于于各種零零售業(yè)態(tài)態(tài)。連鎖鎖經營的的百貨商商店、方方便店、專業(yè)商商店、倉倉儲商場場將會成成為零售售業(yè)中的的強大力力量。（4）零零售業(yè)態(tài)態(tài)將呈梯次次化發(fā)展展。中國國是一個個地域遼遼闊、人人口眾多多、城市市多樣、經濟發(fā)發(fā)展不平平衡、消消費習慣慣差異很很大

31、的國國家，零零售業(yè)態(tài)態(tài)發(fā)展將將呈現出出地域分分布的梯次化化發(fā)展的的態(tài)勢。（5）零零售業(yè)態(tài)態(tài)將更趨趨多樣化化。進入入21世世紀，新新興業(yè)態(tài)態(tài)將層出不不窮，越越具有技技術創(chuàng)新新優(yōu)勢的的業(yè)態(tài)，越有可可能成長長為主導導業(yè)態(tài)。1）大型型綜合超超市和倉倉儲式商商店迎合合人們“一站式式”購物需需求，且且又以商商品豐富富、價格格低廉的的優(yōu)勢擁擁有競爭爭力，將將成為內內外資企企業(yè)競爭爭的焦點點。2）百貨貨店將向向細分化化、個性性化發(fā)展展，傳統統百貨店店的市場場份額將將逐漸萎萎縮，購購物中心心將在未未來幾年年有較大大發(fā)展。3）以電電子化、網絡化化、國際際化、閑閑暇化為為基礎，體現全全功能、快節(jié)奏奏、高效效率、低低

32、費用、新潮流流等特點點的新興興業(yè)態(tài)將將不斷涌涌出。其其中主要要有：集集購買、旅游、消遣、工作于于一體的的“新型商商業(yè)”，方便便購買、快速購購買的“無重復復商店”和通過過電子網網絡實現現交易的的“全功能能超級市市場”等。（6）零零售業(yè)態(tài)態(tài)呈現融合合化趨勢勢。企業(yè)將不再僅是是一種零零售業(yè)態(tài)態(tài)，而是是根據自自身發(fā)展展及社會會現實環(huán)環(huán)境的需需要，將將多種零零售業(yè)態(tài)態(tài)集中于于企業(yè)一一身。零零售業(yè)態(tài)態(tài)融合化化趨勢有有兩種表表現形式式：1）內涵涵型融合合把多多種零售售業(yè)態(tài)集集中在一一個店內內，相互融融合，相互促促進，增增加企業(yè)業(yè)效益。2）外延延型融合合企業(yè)業(yè)對外進進行資本本擴張，在其它它地方開開設不同同于自

33、身身業(yè)態(tài)的的新店，從而分分散企業(yè)業(yè)風險，促進企企業(yè)發(fā)展展。（7）采采購聯盟盟加速中中小企業(yè)業(yè)協作整整合進程程。面對對大型零零售企業(yè)業(yè)特別是是外資零零售巨頭頭的沖擊擊，中小小企業(yè)因因自身的的規(guī)模劣劣勢、資資金和管管理劣勢勢對發(fā)展展的瓶頸頸制約，將被迫迫采取多多種形式式的協作作整合，走聯合合之路已已成為眾眾多在夾夾縫中生生存的中中小零售售企業(yè)的的共識。受操作作難易程程度的影影響，采采購聯盟盟的合作作方式比比直接的的資本聯聯合或統統一管理理更容易易被中小小企業(yè)接接受，最最具現實實意義。隨著采采購聯盟盟的發(fā)展展，一些些聯盟企企業(yè)將可可能通過過資本聯聯合實現現企業(yè)的的重組。（8）零零售業(yè)態(tài)態(tài)進入戰(zhàn)戰(zhàn)略競

34、爭爭階段。零售業(yè)業(yè)競爭將將從淺層層次的價價格讓利利、獨家家采購、不定期期的促銷銷，進入入以運營營與營銷銷技術、品牌技技術為核核心的戰(zhàn)戰(zhàn)略性競競爭層面面。新階段段將是運運營管理理技術與與品牌制制勝的時時代。二、國內內批發(fā)業(yè)業(yè)的現狀和和發(fā)展趨趨勢1、國內內批發(fā)業(yè)業(yè)的現狀狀（1）總總體上看看，批發(fā)發(fā)業(yè)發(fā)展展速度明明顯落后后于零售售業(yè)。從從圖1可可以看到到，大中中型批發(fā)發(fā)企業(yè)的的增長速速度不及及大中型型零售和和餐飲企企業(yè)。22000020003年年平均每每年增長長-2.3%、4.11%和-8.55%。圖1 20000220033年限額額以上批批發(fā)、零零售和餐餐飲企業(yè)業(yè)增長情情況（2）批批發(fā)業(yè)發(fā)發(fā)展的行

35、行業(yè)間差差距逐漸漸顯現。發(fā)展較較快的行行業(yè)有能能源批發(fā)發(fā)業(yè)、圖圖書報刊刊批發(fā)業(yè)業(yè)、藥品品及醫(yī)療療器械批批發(fā)業(yè)、汽車和和摩托車車及零配配件批發(fā)發(fā)業(yè)。日日用雜品品批發(fā)業(yè)業(yè)、木材材批發(fā)業(yè)業(yè)、建筑筑材料批批發(fā)業(yè)、農業(yè)生生產資料料批發(fā)業(yè)業(yè)則呈現現持續(xù)萎萎縮之勢勢。部分分批發(fā)業(yè)業(yè)正在逐逐漸消亡亡或被其其他流通通渠道代代替。（3）隨隨著電子子商務的的發(fā)展，網上交交易成了了許多企企業(yè)批發(fā)發(fā)的重要要形式或或主要形形式。220022年，企企業(yè)電子子商務交交易總額額為1002422億元，其中產產品類交交易48890億億元，占占48%，主要要是BttoB的的批發(fā)交交易等。（4）批批發(fā)企業(yè)業(yè)絕大多多數為小小型批發(fā)發(fā)商。

36、除除了進出出口貿易易與生產產資料批批發(fā)交易易中有小小部分規(guī)規(guī)模較大大的批發(fā)發(fā)商以外外，各類類批發(fā)市市場中基基本沒有有大批發(fā)發(fā)商。由由小商販販為主體體和支撐撐基礎的的傳統批批發(fā)市場場已相對對過剩，而依托托現代科科技、先先進管理理的大批批發(fā)商嚴嚴重不足足。2. 國國內批發(fā)發(fā)業(yè)存在在的主要要問題（1）批發(fā)商商規(guī)模擴擴大困難難。國內內批發(fā)產產業(yè)是一一種典型型的零散散型產業(yè)業(yè)，區(qū)域域分布廣廣闊，從從業(yè)人員員眾多，產業(yè)結結構呈現現完全競競爭市場場的特性性，沒有有任何企企業(yè)占據據顯著的的市場份份額，或或能對整整個產業(yè)業(yè)發(fā)展施施加重大大影響，更不存存在具有有控制整整個產業(yè)業(yè)活動的的市場領領袖。批批發(fā)業(yè)的的規(guī)模

37、經經濟和范范圍經濟濟不顯著著，主要要原因有有個方面面：1）廠家家的區(qū)域域銷售分分割政策策，或者者買斷品品牌經營營被廠家家的母品品牌資產產約束，以及不不同廠家家經營理理念的沖沖突，制制約了批批發(fā)企業(yè)業(yè)選擇較較多的產產品代理理權。在在這種情情況下，批發(fā)企企業(yè)要做做大，只只能是將將自己的的業(yè)務聚聚集到某某一方面面，或者者是幾個個方面的的組合，只做單單一或少少量的產產品門類類（產品品聚集），只服服務一類類或幾類類顧客群群（顧客客聚集），形成成產品門門類特色色和特定顧顧客群體體。2）廠廠家的渠渠道扁平平化政策策也是造造成批發(fā)發(fā)業(yè)態(tài)零零散的一一個主要要外部因因素。（2）信信息技術術是批發(fā)發(fā)業(yè)擴張張的基礎，

38、但但面臨應應用困難難?；ヂ摼W的的信息技技術、業(yè)務流流程管理理技術、物流、資金流流和信息息流的分分析技術術，是批批發(fā)企業(yè)業(yè)拋棄粗粗糙管理理模式、進行業(yè)業(yè)務流程程再造的的關鍵性性核心力力量。如如果能提升升信息技技術應用用，必將將帶動明明顯的學學習效應應，為單單店管理理向多門門店和跨跨區(qū)域經經營過渡渡奠定技技術保障障。但是，目目前多數數批發(fā)企企業(yè)沒有有采用計計算機管管理技術術。由于批發(fā)發(fā)企業(yè)日日常運作作主要表表現在商商品搬運運和客戶戶的簡單單交流方方面，通通過這些些體力工工作，要要降低平平均成本本相當困困難，批發(fā)企企業(yè)也難難以把主主要精力力投入到到市場信信息分析析、合作作伙伴溝溝通及業(yè)業(yè)務技能能的提

39、高高等方面。3. 國國內批發(fā)發(fā)業(yè)的發(fā)發(fā)展趨勢勢（1）批批發(fā)行業(yè)業(yè)面臨上上下整合合。長期期以來，批發(fā)業(yè)業(yè)一直與與上游制制造業(yè)和和下游零零售業(yè)進進行整合合與反整整合。在在日趨激激烈的市市場競爭爭中，制制造業(yè)為為在商業(yè)業(yè)市場中中分一杯杯羹，加加快發(fā)展展批發(fā)職職能。零零售業(yè)則則為了再再擴大利利潤空間間，企圖圖越過批批發(fā)環(huán)節(jié)節(jié)，盡可可能縮短短流通環(huán)環(huán)節(jié)，致致使批發(fā)發(fā)業(yè)的生生存空間間更為狹狹小。然然而發(fā)展展已趨成成熟的批批發(fā)業(yè)將將著眼于于與上下下游產業(yè)業(yè)共同創(chuàng)創(chuàng)造價值值，并與與其共同同分享價價值。（2）信信息共享享平臺成成為批發(fā)發(fā)業(yè)的擴擴張合力力。目前前，批發(fā)發(fā)業(yè)的規(guī)規(guī)模多為為中小型型企業(yè)，為了形形成業(yè)界

40、界合力、更有效效地參與與市場競競爭，中中小企業(yè)業(yè)將多選選擇網絡絡工具、電子商商務及基基于這一一基礎構構建而成成的信息息共享平平臺，傳傳播各種種可能擴擴大企業(yè)業(yè)業(yè)務范范疇的手手段，如如加入專專業(yè)供應應商數據據庫、運運用電子子商務手手段成為為世界零零售企業(yè)業(yè)2000強的供供應商、定向推推廣等。以此彌彌補并超超越傳統統批發(fā)活活動形式式的不足足。目前，電電子商務務的主要要手段是是B2BB和B22C。由由于眾多多的專業(yè)業(yè)人士接接納電子子商務這這一新型型銷售和和溝通模模式，并并與傳統統的店鋪鋪銷售協協同配合合，電子子商務愈愈顯示其其重要效效用。除除了改變變傳統商商務活動動模式、大眾消消費方式式和企業(yè)業(yè)生產

41、模模式外，對批發(fā)發(fā)業(yè)而言言，電子子商務無無疑是一一場創(chuàng)新新革命企業(yè)業(yè)的零庫庫存成為為可能，無店鋪鋪銷售和和網上營營銷新模模式走入入公眾視視野。有有關預測測顯示，B2BB在未來來數年內內必將大大幅增長長。（3）跨跨國采購購中心將將成為批批發(fā)業(yè)與與上下游游產業(yè)的的互動平平臺。從從供應鏈鏈管理角角度來看看，跨國國采購中中心為眾眾多跨國國公司搭搭建了與與上下游游產業(yè)活活動的互互動溝通通平臺和和與全球球同業(yè)者者的大型型交易平平臺，匯匯集了商商流、物物流、信信息流、資金流流四大基基本要素素，并將將信息搜搜集成本本、制造造成本、物流成成本、與與貿易相相關的服服務成本本疊加的的交易成成本降到到底線。目前國國際

42、上的的全球采采購中心心主要分分為兩大大類，AA.跨國國制造業(yè)業(yè)采購中中心，如如由美國國通用汽汽車、通通用電氣氣等大型型制造企企業(yè)設立立的。BB.跨國國連鎖商商業(yè)采購購中心，如美國國沃爾瑪瑪、法國國家樂福福等設立立的。這這兩類采采購中心心都與批批發(fā)業(yè)有有密不可可分的產產業(yè)關聯聯，可助助其順暢暢打通上上下游互互動交流流渠道，成為同同生共贏贏的戰(zhàn)略略聯盟。因此，與貿易易緊密對對接又不不失自我我的平衡衡關系是是批發(fā)業(yè)業(yè)企業(yè)求求發(fā)展的的關鍵。（4）物物流配送送將成為為批發(fā)業(yè)業(yè)態(tài)升級級的強力力支撐。在全球球化市場場競爭局局面下，批發(fā)業(yè)業(yè)受到來來自上游游制造業(yè)業(yè)和下游游零售業(yè)業(yè)的雙重重壓力，面臨爭爭奪市場場

43、和降低低成本的的雙重目目標。為為了與大大型制造造業(yè)企業(yè)業(yè)的全球球化布局局匹配，欲與零零售企業(yè)業(yè)整合連連鎖經營營和批發(fā)發(fā)職能的的趨勢抗抗衡，必必要運用用高效的的物流配配送系統統加以支支撐。（5）國國際貿易易將成為為批發(fā)業(yè)業(yè)再創(chuàng)輝輝煌的重重要手段段。隨著著本土批批發(fā)行業(yè)業(yè)與外商商獨資機機構或與與本土市市場以外外的批發(fā)發(fā)/貿易易商交易易活動的的增多，“跨境供供應”將日趨趨擴大化化，批發(fā)發(fā)業(yè)中的的國際貿貿易活動動隨之產產生，國國際貿易易在批發(fā)發(fā)業(yè)中的的作用越越來越重重要。在在發(fā)達國國家/地地區(qū)，批批發(fā)業(yè)已已經拓展展了原先先單一的的批發(fā)職職能，依依托貿易易，形成成了從上上游原材材料供應應、中游游物流配配

44、送到下下游產品品銷售一一整套管管理模式式。 4批批發(fā)業(yè)發(fā)發(fā)展的關關鍵成功功因素 （1）控制現現存產量量的能力力。批發(fā)發(fā)商應擁擁有盡快快向零售售商疏散散現存商商品的能能力，不不會出現現商品囤囤積的現現象，從從而創(chuàng)立立企業(yè)自自身的品品牌。（2）擁擁有低成成本高效效益的分分銷體系系。高效效益的分分銷體系系可以確確保產業(yè)業(yè)利潤和和生產率率最大化化；冗長長無效的的生產分分銷流程程既消耗耗了零售售商的時時間成本本，亦增增加了商商家的運運營成本本。（3）與與供應商商保持密密切聯系系。批發(fā)發(fā)商與供供應商之之間的穩(wěn)穩(wěn)定關系系提供了了良好的的工作環(huán)環(huán)境，確確保了其其產品可可順暢銷銷往主要要消費市市場。（4）擁擁有

45、一套套營銷專專業(yè)知識識。批發(fā)發(fā)企業(yè)的的員工應應受過銷銷售和營營銷專業(yè)業(yè)知識的的良好培培訓，這這在推廣廣新產品品和挖掘掘潛在客客戶群等等方面尤尤為重要要。（5）避避免批發(fā)發(fā)環(huán)節(jié)被被上下游游產業(yè)回回避整合合的能力力。批發(fā)發(fā)商應盡盡量避免免上游制制造商與與下游零零售商消費者者直接交交易、跳跳過批發(fā)發(fā)業(yè)環(huán)節(jié)節(jié)的情況況發(fā)生，若能成成功杜絕絕這一現現象，企企業(yè)業(yè)務務量將不不斷增加加，企業(yè)業(yè)成功的的幾率亦亦將大大大提升。（6）以以顧客價價值創(chuàng)造造為核心心。下一一級顧客客，不論論是批發(fā)發(fā)商或零售商商，都是是批發(fā)企企業(yè)的資資產。批批發(fā)企業(yè)業(yè)應努力力識別和和研究他他們的需需要和欲欲望，發(fā)發(fā)掘他們們的利益益追求，進

46、而調調整自己己的營銷銷戰(zhàn)略，為顧客客創(chuàng)造價價值。批批發(fā)商為為客戶事事前支付付的成本本，只要要管理得得當，都都可收回回。三、我國國房地產產業(yè)的現現狀住是每個個人的基基本消費費，人口口增長越越快，生生活品質質越提升升，對住住宅的需需求就越越大。119988年住房房改革后后，房地地產業(yè)高高速發(fā)展展，日益益成為推推動國民民經濟發(fā)發(fā)展的主主要力量量，它在在社會經經濟生活活中的重重要性日日益突出出。1.目前前房地產產行業(yè)市市場需求求分析（1）人人口增長長狀況。近年來來，我國國的人口口增長率率逐漸減減緩，但但由于人人口基數數大，絕絕對人數數依舊較較大（見見表1）。在人人口增長長放緩后后，住宅宅業(yè)也將將度過高

47、高增長期期。表1 人口數數及其增增長率 單位位：億年份總人口增長數城鎮(zhèn)人口口比率出生率自然增長長率1998812.4480.1114.16633.3351.5660.9111999912.5580.1004.37734.7781.4660.8222000012.6670.1004.59936.2221.4000.7662001112.7760.8994.81137.6661.3440.7002002212.8850.7115.02239.0071.2990.65520000年人口口普查的的結果表表明，我我國人口口中20034歲年年齡段的的人口占占總人口口27.3%，1529歲占25.4%，10

48、25歲占占26.0%。從人口口角度看看，今后后5年進入入購買住住房的年年青人會會有所減減少，而而在未來來510年中中仍然呈呈增加態(tài)態(tài)勢（見見表2）。表2 220000年人口口結構單單位：萬萬人年齡組0-45-910-11415-11920-22425-22930-33435-人數689889015512544010300394577117660127331515556比率（%）5.5557.26610.0098.2997.6119.46610.22541.449（2）城城市化進進程。城城市化進進程是形形成房地地產需求求的主要要因素。據預測測，到220100年我國國城市化化率將達達到466%，城

49、城市人口口將達到到6.44億人，比目前前凈增11.9億億人，平平均每年年新增人人口18852萬萬。按城城市化水水平與人人均GDDP的正正相關性性規(guī)律，如果220200年中國國人均GGDP增增至28800多多美元，屆時城城市化水水平可達達到600%左右右。城市化進進程的加加快，必必然要求求房地產產和住宅宅產業(yè)與與之相適適應。住住宅一項項來說，按現在在的城市市人口計計算，每每增加11平方米米人均住住宅建筑筑面積，就要新新建5億平方方米左右右的住宅宅。如果果按預測測的20010年年城市人人口達到到6.4億人，人均住住宅建筑筑面積按按目前的的22平方方米計算算，僅滿滿足新增增加的11.9億億城市人人口

50、，就就需要建建設411.8億億平方米米住宅。據分析，我國每每年增加加1.221.55個百分分點的城城市化進進程大約約能維持持1520年（到20020年年前后）。從這這方面看看，房地地產行業(yè)業(yè)強勢發(fā)發(fā)展會持持續(xù)很長長一段時時間，當當然中途途也可能能進行調調整。（3）住住宅條件件的改善善。20001年，我國城城市人均均居住面面積為115.55平方米米，人均均建筑面面積200.8平平方米。如果要要達到220100年人均均25平方方米，以以4.66億城市市人口計計，到220100年，需需新增住住宅200.7億億平方米米（相當當于目前前每年的的城市住住房開發(fā)發(fā)量的55倍）?？梢娨獙崿F“人人優(yōu)優(yōu)其居”的

51、目標標，需要要建設很很多的住住宅。據20001年統統計，目目前城鎮(zhèn)鎮(zhèn)尚有各各類危舊舊房屋11.5億億平方米米，尚有有3000多萬戶戶家庭居居住在危危舊房中中。改善善住宅條條件的另另一項工工程是舊舊城改造造，自119999年開始始的中國國城市舊舊城改造造工程每每年增量量為1億平方方米的大大規(guī)模舊舊城拆遷遷和新造造，也以以住宅建建設為主主。另據調查查，20002年年，全國國城市居居民對現現有住房房的滿意意率不到到20%，有488%的居居民表示示有意在在未來335年年內換房房遷居，其中已已購公房房的住戶戶中希望望換購住住房的家家庭占到到67%。（4）收收入和消消費。20003年，我國城城鎮(zhèn)居民民消費

52、的的恩格爾爾系數已已經下降降到377.1%，農村村居民消消費的恩恩格爾系系數也下下降到335%左左右。恩恩格爾系系數下降降以后，必然會會把可支支配收入入轉向住住房消費費。從這這個意義義上說，我國住住房消費費已經啟啟動。（5）房房地產投投資需求求。目前在在我國的的金融市市場上，普通投投資者能能夠投資資的品種種有儲蓄蓄、國債債、股票票加上房房地產。尤其在在通脹較較高的時時候，以以房地產產的形式式保存資資產，可可以使資資產價值值得以保保存。在我國，房地產產作為投投資品，日益受受到投資資者的關關注和認認可。從從房屋的的銷售價價格來看看，20001全全國平均均上漲22.2%，20002年上上漲3.5%，

53、20003年上上漲5.1%，呈加速速狀態(tài)。實際上上，各個個不同的的地方，價格上上漲不同同，有的的高達兩兩位數的的增長。選擇好好的地區(qū)區(qū)進行投投資的回回報是很很優(yōu)厚的的。（見見圖2）圖2 房屋銷銷售價格格指數現在全國國民間存存款大概概10萬億億人民幣幣，如果果用1/4的存存款（22.5萬萬億）買買房子，配以880%的的按揭首首付，將將拉動110萬億億的購房房量，相相當于現現在全國國城市每每年購房房數額的的大概220倍。所以說說，房地地產投資資需求的的潛力非非常大。3、中國國房地產產業(yè)的競競爭態(tài)勢勢（1）市市場競爭爭主體的的增多。外資房房地產開開發(fā)商加加快進入入中國市市場，本本地涌現現出新的的競爭

54、主主體，市市場競爭爭更加激激烈。由由于企業(yè)業(yè)多元化化發(fā)展的的要求和和房地產產市場的的高收益益，一些些專業(yè)化化很強的的優(yōu)質企企業(yè)為了了規(guī)避市市場風險險，逐漸漸把一部部分資金金投入房房地產行行業(yè)，開開展多元元化經營營，勢必必給房地地產企業(yè)業(yè)造成潛潛在的沖沖擊。（2）跨跨區(qū)域競競爭加劇劇。房地地產企業(yè)業(yè)的發(fā)展展必然追逐利利潤，因因此，必必然走向向跨地域域經營。主要原原因是：中國區(qū)區(qū)域經濟濟的發(fā)展展不平衡衡導致了了房地產產業(yè)在各各地區(qū)的的發(fā)展不不平衡，地區(qū)發(fā)發(fā)展水平平落差衍衍生商機機。大型房房地產企企業(yè)已經經具備了了跨地區(qū)區(qū)經營的的實力，積累了了大量的的資金、品牌、經驗和和人才，隨著南南部地區(qū)區(qū)房地產

55、產的過度度競爭，必然會會有一部部分企業(yè)業(yè)謀求跨跨地區(qū)發(fā)發(fā)展。其其必然使使房地產產企業(yè)之之間的直直接競爭爭機會增增大，競競爭加劇劇。（3）土土地儲備備資源的的競爭加加劇。220022年7月月1日招標拍拍賣掛牌牌出讓國國有土地地使用權權規(guī)定正式施行行，新的的土地使使用政策策導致土土地的供供應量可可能會供供不應求求。由于于房地產產業(yè)的迅迅速發(fā)展展，土地地供應量量受限，土地市市場競爭爭將加劇劇。土地地市場的的各種成成本將提提高，土土地價格格會上升升，進而而使房價價的變動動較大。（4）營營銷和管管理的競競爭強化化。房地地產企業(yè)業(yè)為了應應對買方方市場的的激烈競競爭，將將日益重重視市場場營銷和和管理，強化服

56、服務意識識，進行行市場再再細分，滿足細細分市場場的個性性化需求求。（5）房房地產企企業(yè)之間間的競爭爭主要集集中在兩兩個方面面：土地地，資金金。由于于目前房房地產業(yè)業(yè)的技術術水平低低，各企企業(yè)的勞勞動力成成本和管管理費用用等差別別不大，而土地地、資金金成為體體現差別別優(yōu)勢的的主要因因素。 （6）中中國的房房地產企企業(yè)將重重點實施施7大競競爭戰(zhàn)略略。品牌戰(zhàn)戰(zhàn)略。本質內內涵有四四個方面面：品質質，品位位（品級級）指樓樓盤的級級別（高高、中、低檔），品味味，品行行。差異化化戰(zhàn)略。低成本本戰(zhàn)略。文化戰(zhàn)戰(zhàn)略。技術進進步戰(zhàn)略略。質量戰(zhàn)戰(zhàn)略。環(huán)境戰(zhàn)戰(zhàn)略。（7）小小企業(yè)將將面臨較較大的生生存壓力力。由于于國內外

57、外大企業(yè)業(yè)加入房房地產市市場，小小企業(yè)尤尤其是市市場份額額小的企企業(yè)，風風險較大大。4、中國國房地產產業(yè)的發(fā)發(fā)展趨勢勢（1）總總體說，房地產產業(yè)是中中國目前前最有投投資價值值的行業(yè)業(yè)之一。支撐房房地產業(yè)業(yè)發(fā)展的的重要因因素有三個：房地產產的支柱柱產業(yè)地地位不會會變。發(fā)發(fā)展房地地產業(yè)可可以拉動動內需，擴大消消費，加加速實現現城鎮(zhèn)化化，有利利于全面面建設小小康社會會。中國的城市化化進程不不會變。城市化化是人類類生產與與生活方方式由農農村型向向城市型型轉化的的歷史過過程，而而城市化化發(fā)展形形成的對對房地產產業(yè)需求求是巨大大的。老百姓姓購房的的需求不不會變。從而為為長期資資本參與與創(chuàng)造了了條件。（2）

58、房房地產企企業(yè)的生生產方式式正在從從速度、規(guī)模型型向質量量效益型型轉變。（3）勞勞動密集集型的房房地產企企業(yè)將轉轉化“資本信息技術”的資本本密集型型企業(yè)。改善資資本運用用將是房房地產業(yè)業(yè)經營的的關鍵。（4）加加快小城城鎮(zhèn)的發(fā)發(fā)展和城城市化進進程，有有利于中中小城的的市房地地產公司司發(fā)展。（5）房房地產市市場從賣賣方市場場轉變?yōu)闉槌墒斓牡馁I方市市場，市市場競爭爭加劇。（6）房房地產市市場日趨趨規(guī)范。企業(yè)將將面臨越越來越多多的約束束和制約約。（7）房房地產企企業(yè)正面面臨新一一輪“洗牌”。相當當數量的的房地產產企業(yè)將將被市場場淘汰，如上海海房地產產開發(fā)企企業(yè)的總總量，220011年的半半年內已已從4

59、3347家家降低為為33112家，廣州近近年來也也有3000多家家房地產產企業(yè)被被淘汰出出局。（8）房房地產市市場的消消費群體體結構已已發(fā)生變變化。由由于分期期付款業(yè)業(yè)務的開開展，還還有低首首付的強強力營銷銷戰(zhàn)略，使得“中等收收入階層層”成為房房產消費費市場的的新興主主力。（9）消消費需求求發(fā)生變化化。住宅消消費升級級，從滿足足數量轉轉為追求求質量，從注重重內部結結構擴展展到對外外部環(huán)境境的高度度關注，從追求求實質性性產品擴擴展到追追求情感感產品，從滿足足物質需需要擴展展到為滿滿足業(yè)主主實現自自我、體體現價值值的需要要，引導導住房正正在從生生存型向向舒適型型轉變。住宅需需求的目目的發(fā)生生變化，

60、從以居居住為主主，正在在轉為居居住、辦辦公、出出租、投投資增值值、經營營等多作作用并存存。住宅消消費觀念念變化，不斷推推出綠色色物業(yè)、智能化化物業(yè)、文化品品味、度假式式住宅、田園風風情等新新概念。（10）高檔外外銷房、寫字樓樓、賓館館、商場場及工業(yè)業(yè)用房的需需求明顯顯增加。（11）房地產產產品科科技含量量提高，產品更更新加快快。211世紀的的住房，應該是是在高新新技術支支撐下，具備44個基本本特征：節(jié)水、節(jié)能、環(huán)保和和智能化化。為應應對資源源短缺的的制約，在建筑筑過程中中要推廣廣使用新新材料，做到節(jié)節(jié)約能源源、環(huán)保保。（12）國外企企業(yè)會大大量介入入金融、評估、代理、咨詢與與房地產產行業(yè)。第三