1、本科畢業(yè)設(shè)計(jì)論文題目：西安房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策研究院、 系： 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 學(xué)科專業(yè)： 國(guó)際經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易學(xué) 生： 邵 明 言 學(xué) 號(hào)： 040509107 指導(dǎo)教師： 唐 建 強(qiáng) 2008年6月西安房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策研究摘 要房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中充滿活力的支柱產(chǎn)業(yè)之一。其健康發(fā)展與否，直接關(guān)系到保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的大局，關(guān)系到滿足廣大群眾基本住房需求的根本利益，關(guān)系到實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的根本目標(biāo)。房地產(chǎn)業(yè)同時(shí)又是濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。屬于第三產(chǎn)業(yè)范疇。包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修和管理，土地使用權(quán)的有償出讓、轉(zhuǎn)讓，房屋

2、所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)涉及房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)、管理的全過程。房地產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，可以帶動(dòng)家具、家電、建設(shè)材料產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的作用是其他產(chǎn)業(yè)無可比擬的。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以拉動(dòng)內(nèi)需、擴(kuò)大消費(fèi)，加速實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化，央行將繼續(xù)支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?！笆濉敝泻笃?，西安市房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，但也存在一些不容忽視的問題。本文從西安市房地產(chǎn)業(yè)的投資環(huán)境、房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)聯(lián)度等方面進(jìn)行了綜合評(píng)價(jià)，分析了西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)西安經(jīng)濟(jì)的影響，引用層次分析法分析了西安市房地產(chǎn)業(yè)存在的問題，明確了西安市房地

3、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題。利用灰色系統(tǒng)GM(1，1)模型對(duì)未來幾年西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求趨勢(shì)進(jìn)行了預(yù)測(cè)，并從短期和中長(zhǎng)期兩個(gè)方面對(duì)西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總體趨勢(shì)做了進(jìn)一步預(yù)測(cè)。通過現(xiàn)狀分析和預(yù)測(cè)明確了制約西安市房地產(chǎn)發(fā)展的宏觀約束條件，并找出西安房地產(chǎn)發(fā)展的潛力與不足，提出了解決問題的思路及建議，為政府有關(guān)部門制定促進(jìn)西安房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展政策及房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃提供決策依據(jù)。關(guān)鍵詞：西安；房地產(chǎn)業(yè)；發(fā)展現(xiàn)狀； 對(duì)策分析 Xian real estate industry exportation Development present situation and countermeasure re

4、searchAbstractThe real estate industry is China national economy leading industry, is the economic development foundational, the precursive industry, is in the national economy one of vital pillar industries. Its healthy development or not, the direct relation maintains the national economy steady q

5、uick growth the general situation, relates meets the general populations basic housing need the fundamental interests, relates achieves the comprehensive construction affluent societys basic goal. The real estate industry simultaneously is also Jinan develops certain stage product. Belongs to the te

6、rtiary industry category. Including the land development, the house construction, the service and the management, the land employment right paid sells, the transfer, house property rights business, rents, the real estate mortgage loan, as well as forms from this real estate market. The real estate i

7、ndustry involves the real estate production, the circulation, the expense, the management entire process. The real estate industry is the fuel economic growth pillar industry, the real estate industry chain link is long, may drive the furniture, the electrical appliances, the construction material i

8、ndustry, the promotion economy function is other industries is incomparable. The development real estate industry may draw the domestic demand, the expansion to expend, accelerates to realize the urbanization, Central Bank will continue to support the real estate industry development. “15” the mid a

9、nd late part, the Xian real estate industry obtained the fast development, but also has some not allow to neglect problems. This article from the Xian real estates industry investment environment, the real estate supply and demand structure, the real estate industry with aspects and so on related in

10、dustrial development interrelatedness has carried on the quality synthetic evaluation, has analyzed the Xian real estate market development present situation and to the Xian economy influence, the quotation analytic hierarchy process has analyzed the Xian real estate industry existence question, has

11、 been clear about the Xian real estate industry development present situation and the existence question. Will use the gray system GM(1,1) model to carry on the forecast to the future several year Xian real estate market demand tendency, and did from the short-term and the medium and long-term two a

12、spects to the Xian real estate market development overall tendency had further forecast. Were clear through the present situation analysis and the forecast have restricted the Xian real estate development the macroscopic constraints, and discovered the Xian real estate development the potential and

13、the insufficiency, proposed solved the question mentality and the suggestion, formulated for the government Department concerned promotes the Xian real estate industry healthy order development policy and the real estate development project provides the policy-making basis.Key Words: Xian Real estat

14、e; Real estate industry; Development present situation; Faced with subject matter; Countermeasure analysis目 錄 TOC o 1-3 h z u 中文 HYPERLINK file:/H:劉英的論文.doc l _Toc200119788#_Toc200119788 摘要1英文 HYPERLINK file:/H:劉英的論文.doc l _Toc200119788#_Toc200119788 摘要 HYPERLINK file:/H:劉英的論文.doc l _Toc200119789#_T

15、oc200119789 1 緒 論1 HYPERLINK file:/H:劉英的論文.doc l _Toc200119790#_Toc200119790 1.1房地產(chǎn)相關(guān)概念1 HYPERLINK file:/H:劉英的論文.doc l _Toc200119792#_Toc200119792 1.2研究的背景和意義1 HYPERLINK file:/H:劉英的論文.doc l _Toc200119795#_Toc200119795 1 HYPERLINK file:/H:劉英的論文.doc l _Toc200119795#_Toc200119795 1 HYPERLINK file:/H:劉英

16、的論文.doc l _Toc200119790#_Toc200119790 1.3國(guó)內(nèi)外研究情況2 HYPERLINK file:/H:劉英的論文.doc l _Toc200119790#_Toc200119790 1.4本文主要研究?jī)?nèi)容2 HYPERLINK file:/H:劉英的論文.doc l _Toc200119793#_Toc200119793 2 西安房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀4 HYPERLINK file:/H:劉英的論文.doc l _Toc200119797#_Toc200119797 2.1西安房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀總體情況分析4 HYPERLINK file:/H:劉英的論文.doc

17、l _Toc200119797#_Toc200119797 2.2西安房地產(chǎn)業(yè)的需求分析7 HYPERLINK file:/H:劉英的論文.doc l _Toc200119795#_Toc200119795 2.2.1西安市人口現(xiàn)狀分析8 HYPERLINK file:/H:劉英的論文.doc l _Toc200119795#_Toc200119795 2.2.2 GDP與人均可支配收入8 HYPERLINK file:/H:劉英的論文.doc l _Toc200119795#_Toc200119795 2.2.3西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特點(diǎn)分析9 HYPERLINK file:/H:劉英的論文.

18、doc l _Toc200119797#_Toc200119797 2.3西安房地產(chǎn)業(yè)的供給分析9 HYPERLINK file:/H:劉英的論文.doc l _Toc200119795#_Toc200119795 2.3.1房地產(chǎn)投資開發(fā)10 HYPERLINK file:/H:劉英的論文.doc l _Toc200119795#_Toc200119795 2.3.2房地產(chǎn)竣工與施工面積10 HYPERLINK file:/H:劉英的論文.doc l _Toc200119795#_Toc200119795 2.3.3房地產(chǎn)空置面積11 HYPERLINK file:/H:劉英的論文.doc

19、l _Toc200119797#_Toc200119797 2.4西安房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)分析12 HYPERLINK file:/H:劉英的論文.doc l _Toc200119795#_Toc200119795 2.4.1西安市房地產(chǎn)業(yè)的銷售額分析12 HYPERLINK file:/H:劉英的論文.doc l _Toc200119795#_Toc200119795 2.4.2西安市房地產(chǎn)業(yè)的銷售額面積分析13 HYPERLINK file:/H:劉英的論文.doc l _Toc200119795#_Toc200119795 2.4.3西安市房地產(chǎn)業(yè)的銷售額價(jià)格指數(shù)分析15 HYPERLINK

20、file:/H:劉英的論文.doc l _Toc200119795#_Toc200119795 2.4.4西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)均加分析15 HYPERLINK file:/H:劉英的論文.doc l _Toc200119800#_Toc200119800 3 西安房地產(chǎn)業(yè)存在的問題及原因分析17 HYPERLINK file:/H:劉英的論文.doc l _Toc200119801#_Toc200119801 3.1住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡17 HYPERLINK file:/H:劉英的論文.doc l _Toc200119802#_Toc200119802 3.2二手房市場(chǎng)亟待激活17 HYPERLIN

21、K file:/H:劉英的論文.doc l _Toc200119801#_Toc200119801 3.3西房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序有待規(guī)范18 HYPERLINK file:/H:劉英的論文.doc l _Toc200119802#_Toc200119802 3.4寫字樓供大于求18 HYPERLINK file:/H:劉英的論文.doc l _Toc200119802#_Toc200119802 3.5戶型設(shè)計(jì)水平低18 HYPERLINK file:/H:劉英的論文.doc l _Toc200119806#_Toc200119806 4西安房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)策建議20 HYPERLINK file:

22、/H:劉英的論文.doc l _Toc200119807#_Toc200119807 4.1合理產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)20 HYPERLINK file:/H:劉英的論文.doc l _Toc200119808#_Toc200119808 4.2增加住房有效供給20 HYPERLINK file:/H:劉英的論文.doc l _Toc200119808#_Toc200119808 4.3金融部門在信貸上給予支持20 HYPERLINK file:/H:劉英的論文.doc l _Toc200119808#_Toc200119808 4.4加快二、三級(jí)市場(chǎng)開放的步伐21 HYPERLINK file:/H:

23、劉英的論文.doc l _Toc200119808#_Toc200119808 4.5加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房銷售管理21 HYPERLINK file:/H:劉英的論文.doc l _Toc200119808#_Toc200119808 4.6順應(yīng)政府倡導(dǎo)節(jié)約型社會(huì)的潮流21 HYPERLINK file:/H:劉英的論文.doc l _Toc200119812#_Toc200119812 5結(jié)論22 HYPERLINK file:/H:劉英的論文.doc l _Toc200119815#_Toc200119815 致謝24 HYPERLINK file:/H:劉英的論文.doc l _Toc2001

24、19816#_Toc200119816 參考文獻(xiàn)251 緒論1.1房地產(chǎn)相關(guān)概念房地產(chǎn)：是指土地、建筑物以及固著在土地或建筑物上的不可分離的部分和 附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)與個(gè)人的其他資產(chǎn)相比有其自身的特性。這些特性包 括：位置固定、使用價(jià)值耐久、不可分割、土地資源的有限性和整體價(jià)值的增值性等。房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，又是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中充滿活力的支柱產(chǎn)業(yè)之一。其健康發(fā)展與否，直接關(guān)系到保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的大局，關(guān)系到滿足廣大群眾基本住房需求的根本利益，關(guān)系到實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的根本目標(biāo)。房地產(chǎn)業(yè)是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。屬于第三產(chǎn)業(yè)范疇。包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修

25、和管理，土地使用權(quán)的有償出讓、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)涉及房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)、管理的全過程。房地產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，可以帶動(dòng)家具、家電、建設(shè)材料產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的作用是其他產(chǎn)業(yè)無可比擬的。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以拉動(dòng)內(nèi)需、擴(kuò)大消費(fèi)，加速實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化，央行將繼續(xù)支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。1.2研究的背景和意義1.2.1研究的背景房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中充滿活力的支柱產(chǎn)業(yè)之一。其健康發(fā)展與否，直接關(guān)系到保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的大局，關(guān)系到滿足廣大群眾基本住房需求的根本利益，

26、關(guān)系到實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的根本目標(biāo)。房地產(chǎn)業(yè)同時(shí)又是濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。屬于第三產(chǎn)業(yè)范疇。包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修和管理，土地使用權(quán)的有償出讓、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)涉及房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)、管理的全過程。房地產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，可以帶動(dòng)家具、家電、建設(shè)材料產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的作用是其他產(chǎn)業(yè)無可比擬的。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以拉動(dòng)內(nèi)需、擴(kuò)大消費(fèi)，加速實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化，央行將繼續(xù)支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。1.2.2研究意義西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)初步形成，就房地產(chǎn)管理部門來說，與自身的過去相比，有了很大進(jìn)步，但與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和

27、時(shí)代前進(jìn)的要求相比，我們的步子還不夠大，培育和發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的任務(wù)還很艱巨。對(duì)政府來說，在住房分配體制改革目標(biāo)明確之后，應(yīng)更加重視住房管理體制改革，重視培育和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系。我們有信心在市委、市政府的正確決策下，抓住有利時(shí)機(jī)，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展，加快住房建設(shè)，以此帶動(dòng)城市建設(shè)提高水平、上檔次，不斷增強(qiáng)西安經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)。為了更好地測(cè)度西安房?jī)r(jià)的走勢(shì)，以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)西安經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用，解析西安房?jī)r(jià)與相關(guān)因素的關(guān)系，了解城鎮(zhèn)居民對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力，我們根據(jù)西安房地產(chǎn)歷史統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，運(yùn)用定性與定量相結(jié)合的方法作些相關(guān)分析，旨在為政府部門及社會(huì)各界了解西安房?jī)r(jià)，關(guān)注房

28、地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中存在的問題，促進(jìn)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的協(xié)調(diào)、健康發(fā)展起到重要的作用。1.3國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀2008-01-30建設(shè)部政策研究室主任陳準(zhǔn)對(duì)宏觀調(diào)控政策對(duì)地產(chǎn)業(yè)的影響做了精辟的分析。他認(rèn)為，影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策有三類，即公共政策、產(chǎn)業(yè)政策和宏觀調(diào)控政策。宏觀調(diào)控政策僅是其中之一，不要高估它對(duì)地產(chǎn)業(yè)尤其是西部二線城市的影響。宏觀調(diào)控政策是短期政策，是國(guó)家面對(duì)不斷變化的國(guó)內(nèi)外客觀環(huán)境而采取的臨時(shí)性干預(yù)政策。西安市在年前有過一次城市建設(shè)的高峰，未來年將迎來又一次城市建設(shè)的高峰，西安地產(chǎn)市場(chǎng)仍具有發(fā)展?jié)摿Α?008-1-22建行陜西省分行副行長(zhǎng)劉紅旗表示：“陜西房?jī)r(jià)在周邊城市房地產(chǎn)價(jià)格比較當(dāng)中依然

29、處于中低水平，具有競(jìng)爭(zhēng)力。當(dāng)前市場(chǎng)觀望氣氛有增加的勢(shì)頭，我們認(rèn)為這是暫時(shí)性的；陜西房地產(chǎn)業(yè)隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，依舊呈現(xiàn)出廣闊的市場(chǎng)前景。陜西城市化進(jìn)程這幾年是歷史上最快的時(shí)期；但放到更大范圍來看，與東部、中部一些省份的差距依然很大；陜西房地產(chǎn)發(fā)展的步伐和結(jié)構(gòu)需要調(diào)整，但對(duì)發(fā)展的總體方向不容改變”。一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總裁認(rèn)為，西安房?jī)r(jià)在全國(guó)省會(huì)城市中始終處于低谷，近年來一直是穩(wěn)中有升的理性市場(chǎng)，炒房現(xiàn)象很少，沒有泡沫。1.4本文研究的主要內(nèi)容（1）西安房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀.（2）西安房地產(chǎn)業(yè)存在的問題及原因分析. （3）西安房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對(duì)策建議. 2 西安房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀2

30、.1西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況分 年西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)在年快速增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持穩(wěn)定、快速、健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)形勢(shì)良好，商品房市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，投資量、施工面積、竣工面積、銷售面積等指標(biāo)快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)成交活躍，空置量持續(xù)減少。這一方面是因?yàn)?001年是國(guó)家現(xiàn)代化建設(shè)第三步戰(zhàn)略目標(biāo)的起步之年，也是實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和十五計(jì)劃的開局之年，隨著國(guó)家商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進(jìn)，宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好，居民收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)，使西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)強(qiáng)勢(shì)上升期，尤其是商服房銷售的高速增長(zhǎng)，說明了西部大開發(fā)的政策效應(yīng)已經(jīng)體現(xiàn)和大眾對(duì)西部大開發(fā)的信心和支持；2005年來伴隨著國(guó)家金

31、融政策的調(diào)控，開發(fā)商資金構(gòu)成情況也處于進(jìn)一步調(diào)整過程。從資金來源上看：2005年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)中開發(fā)商自有資金及預(yù)售資金比例進(jìn)一步擴(kuò)大。自有資金占總投資的40.78%，較年該比例增加了4.36%，實(shí)際投資額較上年增長(zhǎng)18.98%；借貸資金較上年該比例下降了6.43%。 隨著國(guó)家商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進(jìn)，宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好，居民收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)，西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)強(qiáng)勢(shì)上升期，尤其是商品房銷售的高速增長(zhǎng)，說明了西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向良性循環(huán)的軌跡；另一方面由于國(guó)家繼續(xù)重點(diǎn)扶持房地產(chǎn)業(yè)，繼續(xù)采用優(yōu)惠政策，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境，進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，今年準(zhǔn)備

32、政府積極整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，培育品牌，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場(chǎng)管理職能，力求給房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)自由發(fā)揮且有充分公益保障的空間，說明了西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)將告別成長(zhǎng)期，邁進(jìn)成熟期，走向規(guī)范，使開發(fā)商的投資行為趨于市場(chǎng)化，消費(fèi)者的購(gòu)房行為更加理性，政府充當(dāng)?shù)慕巧呓?jīng)濟(jì)性。 未來西安的市場(chǎng)走勢(shì)將呈現(xiàn)出總體看好、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，產(chǎn)業(yè)成熟期的一些特征將逐步涌現(xiàn)，不再出現(xiàn)大起大落的局面，并保持一定的增長(zhǎng)速。2.2西安市房地產(chǎn)投資環(huán)境分析2.2.1西安房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1.西安在全國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)絡(luò)中的經(jīng)濟(jì)地位 西安市是中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展網(wǎng)絡(luò)模式三縱三橫主體骨架中的二級(jí)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)級(jí),隴海蘭新經(jīng)濟(jì)帶上最大的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn),關(guān)中經(jīng)濟(jì)區(qū)的

33、中心.因此西安作為新亞歐大陸橋中國(guó)段上規(guī)模最大,綜合實(shí)力最強(qiáng)的城市具有承東啟西,連接南北的戰(zhàn)略地位,是中國(guó)政府實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的橋頭堡和西部地區(qū)最具發(fā)展帶動(dòng)作用的城市之一.2.西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀自江澤民總書記在古城西安發(fā)出了西部大開發(fā)的總動(dòng)員令至今,作為橋頭堡的古城西安無論是在城市建設(shè),經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,投資環(huán)境的優(yōu)化等方面都取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步,為進(jìn)一步吸引投資,發(fā)展經(jīng)濟(jì)奠定了基礎(chǔ).資料1:西安市截至2003年6月底引進(jìn)外資情況:（1）已批準(zhǔn)外商投資企業(yè)1918家,投資的國(guó)家和地區(qū)有55個(gè).（2）上半年引進(jìn)了60個(gè)外商投資項(xiàng)目,實(shí)際引進(jìn)外資1.18億美元,比去年同期增長(zhǎng)21%.（3）批準(zhǔn)外資項(xiàng)目中

34、合同外資額在1000萬美元以上的大項(xiàng)目有17個(gè),占新批項(xiàng)目總數(shù)的28%.（4）高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)仍是外商投資的熱點(diǎn)區(qū)域,今年上半年,這兩個(gè)開發(fā)區(qū)共新批投資項(xiàng)目30個(gè),合同外資額3.16億美元,分別占全市新批項(xiàng)目的50%和62%.結(jié)論:西部大開發(fā)戰(zhàn)略格局,西北部核心的地理位置,使得西安逐漸成為投資的熱點(diǎn)城市.加大城市建設(shè)力度,營(yíng)造良好的投資環(huán)境將成為西安市政府下一步工作的重點(diǎn).資料2:西安市截止到2003年6月未各類經(jīng)濟(jì)指標(biāo):（1） 全市GDP比去年同期增長(zhǎng)12.2%;（2） 全市工業(yè)綜合經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)95.84點(diǎn),比一季度提高6.09個(gè)百分點(diǎn),比去年同期提高9.73個(gè)百分點(diǎn);（3）上

35、半年全市完成地方財(cái)政收入28.72億元,同比增長(zhǎng)15.8%;（4）全市地方財(cái)政支出26.99億元,同比增長(zhǎng)32.9%; (5)金融機(jī)構(gòu)存款余額1966億元,比年初增加186億元;金融機(jī)構(gòu)貸款余額1440億元,比年初增加116億元,同比多增10億元; (6)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入比上年同期增長(zhǎng)14.4%;人均消費(fèi)支出增長(zhǎng)14.3%;農(nóng)村居民人均現(xiàn)金比上年同期增長(zhǎng)5.77%.結(jié)論:2003年上半年,全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升趨勢(shì),財(cái)政收入較快增長(zhǎng),貸款力度加大,居民收入穩(wěn)定增加,良好經(jīng)濟(jì)形式為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了穩(wěn)定的基礎(chǔ).西安市房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施分析.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是吸引外商的重要物質(zhì)基礎(chǔ)。是外

36、商投資的硬環(huán)境。目前，現(xiàn)代化的大規(guī)模生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)對(duì)于能源、交通，通訊等基礎(chǔ)條件的要求越來越高。因此，我市應(yīng)一方面加強(qiáng)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投人力度，另一方面按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，廣開資金來源渠道。通過發(fā)行債券、股票、吸引外商投資等形式廣泛籌集資金。同時(shí)要加強(qiáng)現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施的更新改造和維護(hù)管理。在今后幾年的建設(shè)中要按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)電網(wǎng)、通信、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、郵電、自來水、污水處理等項(xiàng)目的建設(shè)和西安與中部、東、西、南、北地區(qū)連接的公路、鐵路、民航交通立體網(wǎng)的建設(shè)；做好外商用地“七通一平”工作；將基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與山川秀美工程和環(huán)保工程緊密結(jié)合起來，把西安建成一個(gè)具有發(fā)達(dá)能源、水源供應(yīng)系統(tǒng)、發(fā)達(dá)海、陸、空交通運(yùn)輸系

37、統(tǒng)和發(fā)達(dá)的電信網(wǎng)絡(luò)及風(fēng)景怕人的現(xiàn)代化大都市。 基礎(chǔ)設(shè)施狀況包括兩個(gè)方面的內(nèi)容：一是工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的結(jié)構(gòu)和狀況；二是城市生活和服務(wù)設(shè)施的結(jié)構(gòu)狀況?；A(chǔ)設(shè)施的好壞是吸引外商投資的基本條件。與沿海開放城市相比，因?yàn)槲沂惺恰俺燥堌?cái)政”，對(duì)工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施及城市基礎(chǔ)設(shè)施投資力度不夠，市屬工業(yè)企業(yè)經(jīng)過關(guān)停并轉(zhuǎn)，所剩好的企業(yè)不多，這些企業(yè)設(shè)備落后，廠房陳日，對(duì)外商缺乏吸引力。在城市公用設(shè)施改造方面，近年來雖有較大發(fā)展，但仍不能滿足外商投資需要，外商投訴水、電、氣等問題時(shí)有發(fā)生。我市的交通運(yùn)輸、道路建設(shè)等方面的條件與在改革開放初就高投入、大發(fā)展的沿海城市相比所形成的差距不是一年、兩年能趕上的。在當(dāng)今信息產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展

38、的年代，我市信息高速公路發(fā)展起步晚且投入不足，發(fā)展速度相對(duì)滯后，而網(wǎng)絡(luò)信息業(yè)的發(fā)達(dá)程度被越來越多的外國(guó)投資者重視，我市應(yīng)依靠自身的科技優(yōu)勢(shì)，加大投入，趕上國(guó)際先進(jìn)水平。西安市房地產(chǎn)業(yè)的土地供給分析2006年國(guó)地資源部仍舊會(huì)整頓土地市場(chǎng)，從嚴(yán)從緊控制建設(shè)用地總量。2006年陜西省和西安市的土地政策的核心思想是嚴(yán)格保護(hù)耕地，陜西省在2005年計(jì)劃使用的建設(shè)用地指示為3萬畝，預(yù)計(jì)陜西省2006年的建設(shè)用地指標(biāo)不會(huì)有大的突破，西安市的建設(shè)用地需要仍然緊張。西安市城市規(guī)劃07年西安市全年共安排重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目280個(gè)。其中，在建項(xiàng)目180個(gè)，總投資1652億元，07年計(jì)劃投資260億元，包括城市快速軌道交通

39、二號(hào)線工程、城市公園廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目、城市線網(wǎng)落地整治建設(shè)工程等；“前期項(xiàng)目”100個(gè)，總投資1355億元，包括渭北產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)項(xiàng)目、城市交通綜合改善工程項(xiàng)目、涇渭濕地自然保護(hù)區(qū)項(xiàng)目、西安國(guó)家生物產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目等。根據(jù)2007年西安市建設(shè)規(guī)劃方面，西安市在“四區(qū)兩基地”建設(shè)方面主要規(guī)劃如下：伴隨著城市建設(shè)改造的進(jìn)程逐步推進(jìn)，西安的城市綜合環(huán)境配套將進(jìn)一步得以改善，為房地產(chǎn)業(yè)的深層次推進(jìn)提供了更為廣闊的發(fā)展空間 。西安市政府政策1.政府的辦事效率和作風(fēng)對(duì)城市建設(shè)和發(fā)展的影響 城市的發(fā)展速度和水平在內(nèi)在因素很大程度上取決于政府領(lǐng)導(dǎo)班子管理水平和作風(fēng),這關(guān)系到普通市民對(duì)于政府的信賴程度以及投資者對(duì)城市未來發(fā)

40、展的信心曲江面臨的最大問題就是高速高質(zhì)的招商. 西安市近幾年的發(fā)展情況充分表明了政府對(duì)于西安城市建設(shè)和改造的決心以及為提升城市競(jìng)爭(zhēng)力所做的努力.同時(shí)通過這幾年的建設(shè),積累了一定經(jīng)驗(yàn),對(duì)今后城市的發(fā)展極為有利. 2.政策法規(guī) 在西部大開發(fā)戰(zhàn)略實(shí)施過程中,國(guó)家將繼續(xù)重點(diǎn)扶持房地產(chǎn)業(yè),采用優(yōu)惠政策,優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境,進(jìn)一步激活西部的房地產(chǎn)市場(chǎng). 西安市政府根據(jù)國(guó)家相關(guān)的政策及文件精神,加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的治理,整頓和引導(dǎo),表現(xiàn)為: (1)加大國(guó)土資源和房屋管理立法力度;(2)加強(qiáng)土地儲(chǔ)備管理(3)物業(yè)管理立法;(4)加大住房公積金管理透明度;(5)購(gòu)房契稅減半激活樓市;(6)加強(qiáng)規(guī)劃管理. 07年房

41、地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)依然是從嚴(yán)從緊，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格是兩大重點(diǎn)。從07上半年中央到各地方的具體政策出臺(tái)情況來看，政策調(diào)控的主要方向更多的是對(duì)前期出臺(tái)的一系列政策的進(jìn)一步細(xì)化和落實(shí)，并未有新政出臺(tái)，因此07上半年的西安房地產(chǎn)市場(chǎng)更多的是從上年市場(chǎng)的觀望狀態(tài)向平穩(wěn)運(yùn)行方向過渡。綜合來看，07上半年西安市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，城市規(guī)劃建設(shè)快速推進(jìn)，房地產(chǎn)調(diào)控主要是對(duì)前期政策的細(xì)化與落實(shí)，這均為上半年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了良好的運(yùn)行環(huán)境。2.3西安市房地產(chǎn)的需求分析2.3.1西安市人口現(xiàn)狀分析西安下轄新城、碑林、蓮湖、灞橋、未央、雁塔、閻良、臨潼、長(zhǎng)安九個(gè)區(qū)，藍(lán)田、周至、戶縣、高陵四個(gè)縣。2006年末西安

42、市人口統(tǒng)計(jì)情況如下：（資料來源：西安市統(tǒng)計(jì)局）西安市人口密度：813人/平方公里 西安全市總面積10108平方公里，其中市區(qū)3582平方公里。 對(duì)比其它二線城市，人口密度稍顯稀疏，但中心城區(qū)（二環(huán)內(nèi)）人口密度很大。主要有新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)人口密度較大。 GDP與人均可支配收入表1：西安市GDP與人均可支配收入表1：西安市人均可支配收入變化圖從上表可以看出近年來西安市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，西安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。另外從上表還可以看出自2000年之后，西安市人均可支配收入也在快速穩(wěn)步增長(zhǎng)，人民生活水平在逐年提高。伴隨著西安市人口的增長(zhǎng)、家庭收入的增加以及人們消費(fèi)結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)的變化，面對(duì)

43、西安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大好形勢(shì)，房地產(chǎn)需求也在不斷地增長(zhǎng)。大量的居民從沒有住房升級(jí)到有住房；從小住房升級(jí)到大住房。隨后的城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快和西安經(jīng)濟(jì)多年積累成果帶來的住房升級(jí)換代需求將房地產(chǎn)市場(chǎng)推向縱深發(fā)展。因此自1999年來，西安的住宅商品房銷售速度一直保持很高的增長(zhǎng)。而且這兩趨勢(shì)依然會(huì)保持非常強(qiáng)勁的增長(zhǎng)速度，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。西安房地產(chǎn)業(yè)需求特點(diǎn)分析近七年（2000從需求市場(chǎng)來看，近幾年來西安市總?cè)丝谥鹉暝鲩L(zhǎng)，由1995年的648萬人增加到2005年的700余萬人，專家預(yù)測(cè)，到2020年西安總?cè)丝趯⑦_(dá)到1200萬，年均自然增長(zhǎng)率3.70，而人均住房面積除了1997年略有所下降外，

44、整體上呈現(xiàn)逐年增加的趨勢(shì)，1995年人均居住面積為9.2平方米，2005年上升到13.9平方米，雖然僅上升了4.7平方米，但帶來的卻是2300多萬平方米的絕對(duì)增量。從國(guó)家宏觀調(diào)控的角度來看：國(guó)家在未來數(shù)年內(nèi)為了刺激經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，很可能將推行擴(kuò)大內(nèi)需的財(cái)政及貨幣政策，西部大開發(fā)政策的逐漸深入，對(duì)西部地區(qū)固定資產(chǎn)總投資額的逐年加大，必然帶動(dòng)西安經(jīng)濟(jì)整體環(huán)境的持續(xù)改進(jìn)，從而推進(jìn)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)。2.4西安房地產(chǎn)業(yè)的供給分析自2000年開始，西安商品房市場(chǎng)供應(yīng)量逐年穩(wěn)步遞增，商品房投資從23.75241、 房地產(chǎn)開發(fā)投資額由于市場(chǎng)供不應(yīng)求，開發(fā)商對(duì)未來市場(chǎng)前景預(yù)期良好，不斷加大商品房開發(fā)，

45、20002003年西安市房地產(chǎn)開發(fā)投資額逐年增高，至2003年達(dá)到57.26%的新高。之后受第五輪宏觀調(diào)控的影響，2004年增幅回落至30.91%，2005年37.84%，2006年26.9%，開始向正常區(qū)間回歸。242房地產(chǎn)竣工與施工面積表3竣工面積與施工面積單位：平方米表3：西安市房地產(chǎn)竣工面積與施工面積對(duì)比圖房屋竣工面積和施工面積可以進(jìn)一步反映西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)房屋的供應(yīng)情況，并且這一指標(biāo)與國(guó)家宏觀政策和金融政策有密切關(guān)系。從上圖可以看出西安市歷年的房屋竣工面積都比較穩(wěn)定，增長(zhǎng)比較緩慢，但是施工面積卻在逐年增長(zhǎng)。這一方面反映了房地產(chǎn)業(yè)的滯后效應(yīng)，同時(shí)也反映了西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定的問題，

46、即盡管施工面積在逐年增長(zhǎng)但是竣工面積卻遲遲沒有顯著增長(zhǎng)，這與房地產(chǎn)開發(fā)籌資緩慢、金融緊縮、很多開發(fā)商出于占地目的而使大量土地閑置等原因有關(guān)。今后政府部門須做好房地產(chǎn)存量市場(chǎng)和增量市場(chǎng)之間的協(xié)調(diào)發(fā)展和規(guī)劃，促進(jìn)西安市房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。243房地產(chǎn)空置面積表4：西安市歷年各類物業(yè)空置面積單位：平方米表4：各物業(yè)空置面積對(duì)比圖目前我國(guó)房地產(chǎn)的空置面積呈上升趨勢(shì)，截至2005年底，陜西省商品房屋空置面積為173.52萬平方米，比2004年增長(zhǎng)47.6%。而2004年陜西省商品房屋的空置面積為117.6萬平方米，比2003年減少了30.2%。從上圖可以看出西安市房地產(chǎn)也是如此。西安市從1999年空置面

47、積為623796平方米到2005年已經(jīng)增長(zhǎng)到638528平方米。盡管曾經(jīng)有過下降的趨勢(shì)，但是空置面積仍然較大。西安市一些大型房地產(chǎn)公司存在空置面積較大的問題。對(duì)于目前西安市的房地產(chǎn)空置問題，一方面需要政府引導(dǎo)房?jī)r(jià)，另一方面還是需要通過市場(chǎng)手段來解決。2.5西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析西安方的產(chǎn)業(yè)的銷售額分析表5：西安市商品房銷售額單位：萬元表5：西安市各物業(yè)銷售額對(duì)比圖西安市作為西部地區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心，在房地產(chǎn)行業(yè)自然成為該區(qū)域的領(lǐng)軍城市，因此也成了開發(fā)商們?cè)谖鞅眳^(qū)域投資的首選之地。從上圖可以看出西安市商品房銷售額呈現(xiàn)良好的發(fā)展趨勢(shì)。尤其從2004年伴隨著銷售面積的大幅度增大，銷售額也有相應(yīng)回報(bào)。其中住

48、宅產(chǎn)業(yè)仍然是銷售額的主要來源。在產(chǎn)品方面，隨著綠地、和黃、中海外、珠江投資、富力等巨頭陸續(xù)進(jìn)入西安市場(chǎng)，上海大華、福建融僑、上海復(fù)地、深圳金地、首創(chuàng)置業(yè)、順馳中國(guó)等國(guó)內(nèi)知名公司也把目光瞄準(zhǔn)了西安市場(chǎng)。大量一線城市房地產(chǎn)商的進(jìn)入，使得西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始了群雄逐鹿的戰(zhàn)國(guó)時(shí)代。這使得西安的產(chǎn)品類型和總體開發(fā)水平提高，購(gòu)房者對(duì)于商品房的重視也將回歸到它原有的本質(zhì)，即適于安身居住、功能配套、設(shè)施齊全、高性價(jià)比。另外，大量開發(fā)商的進(jìn)入，會(huì)使得西安的建設(shè)用地需要緊張，土地的稀缺將部分導(dǎo)致房?jī)r(jià)的走高。西安市房地產(chǎn)業(yè)銷售額面積分析表6：商品房銷售面積及分物業(yè)狀況單位：平方米表6：各物業(yè)銷售面積對(duì)比圖圖9：銷售

49、面積及住宅所占比例對(duì)比圖上表中反映了西安市商品房的銷售情況。從圖中可以看出西安市在1999年銷售面積達(dá)到2969705平方米之后，在2000年到2003年銷售面積比較較低但相對(duì)比較穩(wěn)定，到2004年銷售面積突增，之后穩(wěn)步上升。說明西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸活躍，居民對(duì)房地產(chǎn)的需求在逐漸增加。此外，西安市房地產(chǎn)業(yè)住宅業(yè)銷售比例占有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，且呈現(xiàn)波浪式發(fā)展趨勢(shì)。隨著人們消費(fèi)水平的提高，對(duì)于住宅的戶型和用途越來越細(xì)化，因此，開發(fā)商在投資房地產(chǎn)之前應(yīng)做好前期市場(chǎng)需求分析，研究消費(fèi)者的需求潛力和對(duì)于不同戶型等的偏好，這樣才能保證在競(jìng)爭(zhēng)中取勝，也避免造成過大的空置率。據(jù)西安市統(tǒng)計(jì)局投資處統(tǒng)計(jì)資料分析，200

50、5年，西安市房地產(chǎn)開發(fā)銷售總體平穩(wěn)運(yùn)行，全年房屋銷售面積達(dá)到497.34萬平方米，較2004年增長(zhǎng)62.8，與2004年同口徑(含預(yù)售房屋)相比，增長(zhǎng)3.2。與此同時(shí)，寫字樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積為22.23萬平方米和17萬平方米，分別下降了27.5和72.3，反映出了西安市寫字樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的總需求在明顯減弱，此類項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)也在增大。統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，在商品房住宅銷售中，現(xiàn)房銷售所占比重為39.7%，期房銷售所占比重為60.3%，這一方面反映了消費(fèi)者對(duì)未來銷售市場(chǎng)看漲的心理，另一方面也反映了期房仍是西安樓市供應(yīng)主流的客觀事實(shí)；而從銷售結(jié)構(gòu)來看，現(xiàn)房住宅的銷售比重占到現(xiàn)房總銷售量的95.9

51、%。期房住宅的銷售也比重達(dá)到期房銷售總量的95.7%，顯而易見，消費(fèi)者對(duì)期房銷售市場(chǎng)的看好也就是對(duì)未來住宅市場(chǎng)走勢(shì)的看好。2.5.3西安市房地產(chǎn)業(yè)銷售價(jià)格指數(shù)分析表7；西安市歷年房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)表11：西安市房地產(chǎn)及商品房銷售價(jià)格指數(shù)對(duì)比圖西安房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)均價(jià)分析圖12：西安市2006年2月各城區(qū)物業(yè)均價(jià)圖以西安市2006年2月份各城區(qū)分物業(yè)均價(jià)數(shù)據(jù)看西安市房地產(chǎn)價(jià)格情況。從該月各城區(qū)分物業(yè)均價(jià)圖中看出：普通住宅類物業(yè)均價(jià)城內(nèi)區(qū)最高，西高新位居第二，其次是城南區(qū)，城西比城東略勝一籌，城北最低；商服用房均價(jià)城內(nèi)區(qū)依然是當(dāng)之無愧的老大，城南不改其第二的位置，西高新為第三，城西區(qū)排行第四，其次是城

52、東，城北為末位；寫字樓仍以城內(nèi)為最，其次是差別不大的高新和城南，再次是城西和城東，城北依然是最末；別墅類物業(yè)該期僅城南有成交。從2006年2月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)對(duì)比顯示，西安市目前城內(nèi)在住宅、商服用房和寫字樓上均居于首位，城內(nèi)土地緊缺狀況日益嚴(yán)重。其次是西高新住宅、寫字樓均價(jià)也相對(duì)較高，成為房地產(chǎn)開發(fā)商投資重點(diǎn)區(qū)域。整體來看西安市房?jī)r(jià)與其他同類城市相比，房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定且價(jià)格相對(duì)較低，而西安市快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)和人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的收入水平必然帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲，因此，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)也吸引了大量開發(fā)房地產(chǎn)的投資。3 西安房地產(chǎn)業(yè)存在的問題及原因分析3.1住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡據(jù)觀察，近年來，西安市新建商品房市場(chǎng)普遍出現(xiàn)戶型偏

53、大、價(jià)格走高的現(xiàn)象，個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)商熱衷于開發(fā)高檔房屋，面積越建越大，標(biāo)準(zhǔn)越來越高，價(jià)格越來越貴，能滿足中低收入階層住房需求的中低價(jià)位、中小套型、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量偏少，而目前供應(yīng)的一些經(jīng)濟(jì)適用房由于結(jié)構(gòu)比例不合理等方面原因，價(jià)格也相對(duì)比較高。這個(gè)問題多年來一直沒有得到有效解決。2004年，在西安市住宅的銷售量中，90平米以下的中小戶型，僅占西安住宅總建筑面積的14.26%，2005年這個(gè)比例為15.51%，2006年有所上升，為20.12%。但是在2006年出臺(tái)的九部委十五條明確規(guī)定，新建住宅項(xiàng)目90平米以下戶型所占面積要達(dá)到70%以上，而目前所占比例與70%相差懸殊。西安市住宅

54、供求結(jié)構(gòu)只所以不對(duì)稱，有三個(gè)原因。一是開發(fā)商延續(xù)了房改初期的住宅開發(fā)特點(diǎn)，由于剛剛房改，很多高收入階層的住房與他們的收入很不對(duì)稱，所以他們是房改后第一波購(gòu)買商品房的市民，由于收入較高，他們往往偏愛購(gòu)買大戶型，所以這個(gè)時(shí)期開發(fā)的項(xiàng)目都是大戶型占絕對(duì)比重。二是購(gòu)房者的消費(fèi)理念不成熟，他們購(gòu)買房子時(shí)，往往喜歡貪大求全，而不知道自己其實(shí)用不了那么多的面積，因?yàn)楫?dāng)前人們已經(jīng)不喜歡三代同堂，大多數(shù)父母希望和子女分開居住，這樣的話，對(duì)于一個(gè)普通家庭來說，也就兩三個(gè)人，90平米的住宅完全能滿足人們的居住需求。不過隨著房?jī)r(jià)的逐漸升高，人們的住宅消費(fèi)理念已經(jīng)開始慢慢地發(fā)生變化。三是開發(fā)大戶型成本較低，開發(fā)商在宣傳

55、中極力推崇大戶型，在購(gòu)房者消費(fèi)理念尚不成熟的情況下，很容易被開發(fā)商的宣傳潛移默化。3.2二手房市場(chǎng)亟待激活據(jù)有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，西安市可以上市的存量二手房在7000萬平方米左右，但實(shí)際上交易量卻很小。官方數(shù)據(jù)顯示，2005年西安二手房交易量?jī)H為80萬平方米左右。05年上半年的二手房雖然價(jià)格上升，但交易量再度下降，05年全年很有可能跌破去年全年水平。一些專家分析認(rèn)為：最主要的原因是高校、政府、國(guó)有企業(yè)的單位房產(chǎn)，房改房的房產(chǎn)證不能及時(shí)送到老百姓手上。目前的情況是，西安市的房改房一般都是單位和職工各執(zhí)部分產(chǎn)權(quán)，職工不具有全產(chǎn)權(quán)，集資建房雖然是全產(chǎn)權(quán)，可是權(quán)屬證明大多數(shù)都掌握在單位，沒有發(fā)放到個(gè)人手中

56、，而直管公房的產(chǎn)權(quán)基本都沒有買斷，使得這些房源無法進(jìn)入二手房市場(chǎng)進(jìn)行流通，造成二手房市場(chǎng)房源不足。只有二手房市場(chǎng)搞好了，才能真正做到“讓不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)起來”，使得更多暫時(shí)無法購(gòu)置新房的普通市民圓了自己的“安居夢(mèng)”，進(jìn)一步推動(dòng)一級(jí)市場(chǎng)有效發(fā)展。因此，作為商品房市場(chǎng)的有益補(bǔ)充，二手房市場(chǎng)有待進(jìn)一步發(fā)展壯大、開放搞活。 3.3西房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序有待規(guī)范當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂的狀況在西安市不同程度的存在，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。有的開發(fā)商大做虛假?gòu)V告把自己的樓盤吹得天花亂墜，欺騙廣大消費(fèi)者；有的開發(fā)商發(fā)布虛假銷售進(jìn)度，哄抬房?jī)r(jià)；商品房面積“缺斤短兩”；中介市場(chǎng)混亂；物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量差等問題也時(shí)有發(fā)生，

57、嚴(yán)重?fù)p害了購(gòu)房者權(quán)益，在社會(huì)上造成了不良影響。3.4寫字樓供大于求近兩年，西安的寫字樓開發(fā)量一直在下降，2006年西安商品房中用于寫字樓項(xiàng)目的投資額為61378萬元，與2005年相比下降22.21%，2005年的投資額又較2004年下降了38.1；。2006年西安寫字樓竣工面積26.47萬平方米，與上年相比下跌11.73%，2006年寫字樓銷售面積為22.95萬平方米，較2005年下降16.87%。2006年末西安寫字樓空置面積累計(jì)為25.72萬平方米，較2005年空置面積增長(zhǎng)25.28%。據(jù)預(yù)測(cè)，未來兩年，西安市寫字樓的市場(chǎng)供應(yīng)量將達(dá)到50萬平方米左右，空置面積也將進(jìn)一步加大。西安市寫字樓市

58、場(chǎng)供過于求，主要是三個(gè)因素造成的：一是有效需求不足。這是主要原因，西安每年新增的工商企業(yè)十分有限，對(duì)寫字樓的需求也就非常有限。二是寫字樓價(jià)格高，西安許多企業(yè)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)實(shí)力有限，面對(duì)高價(jià)格只能“望樓興嘆”。據(jù)了解，目前中小企業(yè)是構(gòu)成寫字樓消費(fèi)的主體，他們非常關(guān)注辦公成本的高低，而寫字樓的高價(jià)格往往令這些企業(yè)難以承受。因此，很多中小企業(yè)或新成立的公司就將視線盯在了商住樓上，甚至是一些租金更低的住宅樓上。三是西安的國(guó)有企業(yè)比重較大，辦公場(chǎng)所基本上是自主修建，另外，他們還利用自身的地段優(yōu)勢(shì)，將閑置的辦公場(chǎng)所、招待所、臨街門面房等改造后出租，由于成本較低，租賃價(jià)格也相對(duì)靈活，頗受中小企業(yè)的青睞，對(duì)寫字樓市

59、場(chǎng)也造成了一定的沖擊。3.5戶型設(shè)計(jì)水平低 由于西安房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展主要是在房改以后，發(fā)展時(shí)間相對(duì)短，所以在戶型設(shè)計(jì)方面水平還很低。雖然西安目前開發(fā)的住宅項(xiàng)目戶型較大，但是功能卻一點(diǎn)不比中小戶型多，大戶型完全是中小戶型的“等比例”放大，這實(shí)際上是一種極大的浪費(fèi)。在戶型設(shè)計(jì)這方面，香港、日本等地的做法值得我們好好學(xué)習(xí)。在香港和日本，90平方米左右的三室戶型比比皆是，并且同樣能做到有廳有臥，動(dòng)、靜分開，私密性很強(qiáng)，且又能通風(fēng)順暢。對(duì)于西安來說，這種戶型足以滿足大多數(shù)家庭的需求，而目前西安的三室的戶型面積則多在120平米以上。所以如何做好中小戶型的設(shè)計(jì)，西安仍有很大潛力。4 西安房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對(duì)策建議

60、4.1.合理產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)，堅(jiān)持住房商品化方向，加快出臺(tái)住房補(bǔ)貼的有關(guān)政策合理產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)，堅(jiān)持住房商品化方向，加快出臺(tái)住房補(bǔ)貼的有關(guān)政策。西安要盡快出臺(tái)有關(guān)住房補(bǔ)貼的政策，把刺激消費(fèi)的工作落到實(shí)處。住房商品化是我國(guó)住房制度改革的根本方向和目標(biāo)，停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化，才能實(shí)現(xiàn)住房商品化和需求市場(chǎng)化，使各種住房需求（除最低收入者由政府提供廉租房）都只能通過市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)，這是啟動(dòng)住房消費(fèi)的前提。4.2增加住房有效供給，建立市場(chǎng)供應(yīng)體系和經(jīng)營(yíng)機(jī)制增加住房有效供給，建立市場(chǎng)供應(yīng)體系和經(jīng)營(yíng)機(jī)制。住宅發(fā)展要走產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；?、新型化的道路，增加科技含量，提高住宅品質(zhì)，創(chuàng)立住宅品牌，要經(jīng)得起消費(fèi)者的