1、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的計(jì)算土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位 和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行的是四 級(jí)超串累進(jìn)稅率，計(jì)算起來(lái)比較麻煩，特別是房地產(chǎn)企業(yè)，計(jì)算尤為復(fù)雜。筆者 認(rèn)為，應(yīng)從以下幾點(diǎn)著手，才能更好的把握其計(jì)算。一、把握兩個(gè)概念（1）增值額，即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物取得收入與扣除項(xiàng) 目金額之間的差額。（2）扣除項(xiàng)目金額，即稅法規(guī)定準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額 中減除項(xiàng)目的金額，它包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及其他扣除項(xiàng)目等。二、掌握稅率土地增值稅實(shí)行的是四

2、級(jí)超率累進(jìn)稅率：（1）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50%的部分，稅率為30%，速算扣除數(shù)為0；（2）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%，速算扣除數(shù)為5%； （3）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅 率為50%，速算扣除數(shù)為15%；（4）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分， 稅率為60%，速算扣除數(shù)為35%。三、確定應(yīng)稅收入包括貨幣收入、實(shí)物收入及其他收入。其中貨幣收入是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房 屋產(chǎn)權(quán)而收取的價(jià)款。實(shí)物收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的各種實(shí)物形態(tài)的估價(jià)收入。 其他收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的無(wú)形資產(chǎn)或非專利技術(shù)等的評(píng)估收入

3、。四、確定扣除項(xiàng)目（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括支付地價(jià)款和有關(guān)登記、過(guò)戶手 續(xù)費(fèi)；（2 ）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑 安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用；（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，主要包括利 息支出和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。其中其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按土地增值稅暫行條 例及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定：納稅人能銨轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴?供金融機(jī)構(gòu)證明的，可按利息加上上述第（1）和（2）項(xiàng)合計(jì)的5%以內(nèi)計(jì)算扣 除，否則按上述第（1）和（2）項(xiàng)合計(jì)的10%以內(nèi)計(jì)算扣除；（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 有關(guān)的稅金支出。包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費(fèi)附加等；（5）其他扣 除項(xiàng)目

4、。這條主要是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定的，對(duì)專門(mén)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)可以按20%計(jì)算扣除。這條規(guī)定對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特別重要，計(jì)算時(shí)千萬(wàn)不能遺 漏。五、計(jì)算方法首先確定增值額與扣除項(xiàng)目合計(jì)的比例，看其結(jié)果介于稅率中哪一個(gè)層次， 然后運(yùn)用公式“土地增值稅稅額=增值額X稅率一扣除項(xiàng)目金額X速算扣除數(shù)”進(jìn) 行計(jì)算。舉例如下：某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)100棟花園別墅，其中80棟出售，10棟出租， 10棟待售。每棟地價(jià)14.8萬(wàn)元，登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)0.2萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本包括土 地征用及拆迂補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等合計(jì)50萬(wàn)元，貸款支付 利息0.5萬(wàn)元（能提供銀行證明）。每棟售價(jià)180萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅率5%，城建稅

5、稅率5%，教育費(fèi)附加征收率3%。 問(wèn)該公司應(yīng)繳納多少土地增值稅？計(jì)算過(guò)程如下：轉(zhuǎn)讓收入：180 x80 = 14400 （萬(wàn)元）取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本合計(jì)：（14.8 + 0.2+50） x80 = 5200 （萬(wàn)元）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除：0.5x80 + 5200 x5%=300 （萬(wàn)元）轉(zhuǎn)讓稅金支出：14400 x5%x （1+5%+3%）=777.6 （萬(wàn)元）加計(jì)扣除金額：5200 x20% = 1040 （萬(wàn)元）扣除項(xiàng)目合計(jì)：5200+300+777.6 +1040 = 7317.6 （萬(wàn)元）增值額= 14400-7317.6=7082.4 （萬(wàn)元）增值額與扣除項(xiàng)目金

6、額比率= 7082.4/7317.6x100%=96.79%應(yīng)納增值稅 稅額= 7082.4x40%-7317.6x5%=2467.08 （萬(wàn)元）六、會(huì)計(jì)處理轉(zhuǎn)讓取得收入時(shí)：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 2467.08貸：應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅2467.08實(shí)際上交時(shí):借：應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅2467.08貸：銀行存款2467.08導(dǎo)讀：大盤(pán)受影響大避稅渠道1：拖延工期避稅渠道2 ：提高人工避稅渠道3：搞精裝修避稅渠道4：項(xiàng)目公司避稅渠道5：轉(zhuǎn)售為租避稅渠道6：加快周轉(zhuǎn)正文：大盤(pán)受影響大在“土地增值稅之2”中，本人已經(jīng)分析了土地增值稅的巨大影響。但 這個(gè)前提是土地增值稅據(jù)實(shí)征收，如果執(zhí)行走樣，

7、結(jié)果必然不同。同時(shí)， 政府要征收如此重稅，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)坐以待斃嗎？可能拉動(dòng)房?jī)r(jià)的土地增值稅以土地增值為稅基，而正常情況下，土 地增值都較為漫長(zhǎng)。求大于供的條件下，稅都會(huì)一定程度轉(zhuǎn)嫁消費(fèi)者， 土地增值稅使開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)大幅度減少，開(kāi)發(fā)投資就將受到影響，投資少供給就少，長(zhǎng)期看可能會(huì)進(jìn)一步抬高房?jī)r(jià)。其實(shí)，即使在法制嚴(yán)明的美國(guó)，在征收過(guò)程中也都會(huì)發(fā)生均納稅者 用各種手段分散和轉(zhuǎn)移土地增值的行為。而就目前了解的情況來(lái)看，大陸的土地增值稅是對(duì)開(kāi)發(fā)階段的增值 征稅，但是開(kāi)發(fā)階段對(duì)小盤(pán)來(lái)說(shuō)大約23年，而對(duì)大盤(pán)來(lái)說(shuō)就在510 年了。正常地說(shuō)在經(jīng)濟(jì)起飛階段，時(shí)間越短，增值越少，可見(jiàn)大盤(pán)受到 的影響會(huì)大一些。避稅渠道1

8、：拖延工期不過(guò)無(wú)論如何征稅，都必須等待項(xiàng)目完全竣工之后才具備核算成本 的可能。因此事前只能通過(guò)1%或0.5%的預(yù)征來(lái)解決，一旦項(xiàng)目還有哪 怕一點(diǎn)沒(méi)有完工，國(guó)家就無(wú)法征收本稅、企業(yè)也就可以不交納本稅。設(shè)想一個(gè)小區(qū)，完工95%，另外5%拖著不完工，本稅就可以不繳、 遲繳，與法是一點(diǎn)問(wèn)題都沒(méi)有。相信如果國(guó)家嚴(yán)格征稅，由于影響太大， 必然迫使一些企業(yè)采取這種消極的方式去避稅。避稅渠道2 ：提高人工對(duì)于股份公司來(lái)說(shuō)，一旦經(jīng)過(guò)平衡核算發(fā)現(xiàn)提高人工可以歸避稅收， 就極其可能提高尤其是高管的工資。尤其是類似內(nèi)部人控制的萬(wàn)科。當(dāng)然還有類似購(gòu)買(mǎi)巨額保險(xiǎn)等傳統(tǒng)的避稅辦法可以應(yīng)用。所以，在 這里，半求先要預(yù)祝類似萬(wàn)科

9、等上市房地產(chǎn)企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)的高管們了， 等著家工資吧。避稅渠道3：搞精裝修大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以毛胚房為主要供應(yīng)，使得土地增值部分較大。 開(kāi)征收土地增值稅以后，相信很多房地產(chǎn)公司都更愿意加大成本，做精 裝修房出售，以減少增值部分從而避稅。也就是說(shuō)，未來(lái)的裝修市場(chǎng)，面對(duì)購(gòu)房者的份額要萎縮，而面對(duì)發(fā) 展商的大盤(pán)、同意裝修將增加。避稅渠道4：項(xiàng)目公司那些通過(guò)項(xiàng)目公司操作的發(fā)展商多聰明，在預(yù)繳征收時(shí)期，由于可 以開(kāi)發(fā)完畢就注銷(xiāo)，因此，這種方式可能能夠更好地歸避某些稅費(fèi)，相 信項(xiàng)目公司制會(huì)越來(lái)越多。同時(shí)，已經(jīng)開(kāi)發(fā)完畢的項(xiàng)目公司，進(jìn)行注銷(xiāo) 的應(yīng)該也會(huì)逐漸增多。由于具有普遍性影響，而且影響幅度比較大，因此房企

10、為了增加扣除項(xiàng)目、增加本，土地增殖稅的恢復(fù)征收將促使一些企業(yè)做假帳，以達(dá) 到少繳甚至無(wú)須繳納土地增值稅的條件。避稅渠道5：轉(zhuǎn)售為租土地增值稅對(duì)于產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)，不 征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。 這就表明，租賃比重比較大的企業(yè)，比如招商地產(chǎn)等的影響相對(duì)較小。 而由于既有銷(xiāo)售類房產(chǎn)、也有租賃類房產(chǎn)，因此存在內(nèi)部操作空間，從 而增大銷(xiāo)售類房產(chǎn)的成本，這類房企將具有歸避土地增值稅的更多條 件。而這個(gè)約定，極其可能促使更多企業(yè)增加租賃比重，改變行業(yè)的經(jīng) 營(yíng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，這對(duì)于保障行業(yè)業(yè)績(jī)平穩(wěn)大有幫助。避稅渠道6：加快周轉(zhuǎn)很多以前銷(xiāo)售高端房產(chǎn)取得暴利，而沒(méi)有預(yù)提本稅、又把原來(lái)的錢(qián) 投放出去了的企業(yè)，將受到較大沖擊，甚至引起嚴(yán)重事件。這將導(dǎo)致行 業(yè)集中度提高，從而有利于融資能力強(qiáng)、預(yù)先準(zhǔn)備好