1、某房地產項目產品定位報告課件某房地產項目產品定位報告課件第一部分：項目概況第二部分：房地產市場分析第三部分：項目產品定位第四部分：產品設計預案及收益估算第一部分：項目概況第一部分：項目概況第一部分：項目概況集團未來在信陽市場項目位置分布圖(三盤聯(lián)動)：集團未來在信陽市場項目位置分布圖(三盤聯(lián)動)：信陽城區(qū)邊緣，浉河南岸，傳統(tǒng)認知偏遠區(qū)域羊山新區(qū)市政府火車站高鐵站信陽工業(yè)城南灣管理區(qū)浉河區(qū)平橋區(qū)浉河5公里9公里11公里傳統(tǒng)市區(qū)本案城市邊緣，浉河南岸傳統(tǒng)認知偏遠區(qū)域項目位于信陽市浉河南岸琵琶山附近，緊鄰平橋區(qū)，地處發(fā)展中的浉河區(qū)邊緣。位于信陽的西南部，原信陽中心城區(qū)，現(xiàn)政治中心轉移到羊山新區(qū)。地理

2、位置信陽城區(qū)邊緣，浉河南岸，傳統(tǒng)認知偏遠區(qū)域羊山新區(qū)市政府火車站直線距離信陽市中心僅3公里，約10分鐘車程，未來通達性較好 距離市區(qū)10分鐘車程浉河南路道路東至民權橋，西至琵琶橋，與老城區(qū)有良好的通達性，驅車10分鐘能夠到達。直線距離信陽市中心僅3公里，10分鐘車程，未來南環(huán)路將平橋大道、申城大道、雞公山大道連接到一起。琵琶橋浉河南路民權橋南京大道工區(qū)路申城大道平橋大道平橋區(qū)政府申橋橋中山街平中大街南環(huán)路（規(guī)劃中）3公里東方紅大道雞公山大道本案市中心交通條件直線距離信陽市中心僅3公里，約10分鐘車程，未來通達性較好 浉河琵琶山占有生態(tài)景觀資源，具有可塑性，但無絕對優(yōu)勢，龜山上的陵園產生不利因素

3、項目位于浉河下游，占據(jù)景觀資源，但屬于共享資源，不是獨享資源；琵琶山兼有生態(tài)與景觀雙重資源，植被茂密，可塑性較強；晴雪陵園集中在龜山山體東南面，對客戶有心理干擾。晴雪陵園琵琶山1.8公里龜山?jīng)负优脴驔负幽下纺檄h(huán)路（規(guī)劃中）5#6#琵琶山農田4#資源環(huán)境浉河琵琶山占有生態(tài)景觀資源，具有可塑性，但無絕對優(yōu)勢，龜山上N浉河琵琶橋浉河南路5#6#琵琶山農田4#南環(huán)路規(guī)劃路浉河浉河南路琵琶山4、5號宗地田間道路宗地內住戶南側農田宗地周邊駕校周邊現(xiàn)狀N浉河琵琶橋浉河南路5#6#琵琶山農田4#南環(huán)路規(guī)劃路浉河浉宗地規(guī)劃設計條件及獲取成本序號項目指標值1地塊編號4#5#6#A6#B2土地規(guī)劃用途二類居住用地

4、二類居住用地二類居住用地二類居住用地3土地面積（畝）98.30133.7766.379.134規(guī)劃容積率1.81.81.81.85建筑限高（m）6建筑密度（%）7綠地率（%）8出讓年限（年）707070709土地獲取成本地塊總價2.57億元、單價83.5萬元/畝、建筑樓面地價600元/10宗地配建：待定宗地規(guī)劃設計條件及獲取成本序號項目指標值1地塊編號4#5#項目概述：該宗地位于浉河南岸，地處琵琶山區(qū)域中心位置；該宗地牢踞浉河、琵琶山兩大生態(tài)資源；浉河區(qū)政府已啟動琵琶山區(qū)域十三宗地整體規(guī)劃建設，宗地周邊配套將隨開發(fā)節(jié)奏推進不斷完善，將吸引大批客群關注。項目概述：該宗地位于浉河南岸，地處琵琶山區(qū)

5、域中心位置；第二部分：房地產市場分析第二部分：房地產市場分析信陽市經(jīng)濟狀況信陽市經(jīng)濟發(fā)展指標2009年2010年2011年2012年GDP（億元）9291092.231276.831276.83信陽市常駐人口（萬人）679.28610.9610.77639.78城鎮(zhèn)化率（%）34.1%34.4%36.3%38.2%城鎮(zhèn)居民人均可支配收（元）12047133481527117256城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長率（%）9.3%7.9%9.1%10.2%人均消費支出 (元)849793071045211661全社會固定資產投資（億元）700.89855.05980.51197.522012年信陽市GD

6、P總值約1277億元，常住人口約640萬人，城鎮(zhèn)化率為38.2%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17256元。信陽市經(jīng)濟狀況信陽市經(jīng)濟發(fā)展指標2009年2010年2011 房地產市場情況信陽市2012年商品房（含經(jīng)適房及定向開發(fā)房源）銷售總面積423萬平米，商品房銷售均價為3168元/平米 信陽市房地產市場統(tǒng)計信息房地產投資總額（億元）商品房銷售總額（億元）商品房銷售總面積（萬）商品房銷售均價（元/）2009112.5169.73368.3618932010136.0885.35400.7420492011165.48129.52481.7927032012189.15134.05423.093168

7、 房地產市場情況信陽市2012年商品房（含經(jīng)適房及定向開發(fā)房信陽市2010年至今三年年均銷售量均在400萬平方米之上，雖然2012年銷售量有下降，但價格方面依然保持高漲，全年平均銷售價格達3168元/。2006-2013.4全市商品房銷售面積走勢2006-2013.4全市商品房銷售價格走勢 房地產市場情況信陽市2010年至今三年年均銷售量均在400萬平方米之上，雖客戶來源：市區(qū)客戶占比40%，周邊縣區(qū)占比55%，市場客戶逐漸向周邊縣區(qū)蔓延。置業(yè)目的：市場剛性改善客戶占據(jù)市場主力，占市場成交客戶總體的55%，其次為改善型客戶，占比40%；市場周邊縣區(qū)客戶逐漸成為市場主流，剛需及剛性改善客戶仍是市

8、場主力 房地產市場情況縣域/55%客戶來源：市區(qū)客戶占比40%，周邊縣區(qū)占比55%，市場客戶逐房地產市場綜述信陽市整體房地產投資、施工及竣工面積均保持良好增速，市場環(huán)境向好。土地供應及成交熱點集中于羊山新區(qū)，未來仍是房產市場熱點區(qū)域。全市商品房銷售量在400萬以上，2012年商品住宅價格達到3168元/，13年商品房月均去化22.8萬，價格穩(wěn)步上漲，羊山新區(qū)目前是市場主力。2013年9月26日羊山規(guī)委會上會結果顯示，僅當季度新增審批項目10個， 總用地面積773.29畝，增幅2014年房地產市場投放量，將對信陽市整體市場形成 較大沖擊。琵琶山區(qū)域處于起步階段，市場培植需一定時間，作為稀缺性資源

9、型社區(qū)引領者，未來前景良好。房地產市場綜述信陽市整體房地產投資、施工及竣工面積均保持良好城市發(fā)展規(guī)劃北湖區(qū)：以科研和旅游為主羊山新區(qū)：未來的行政中心、集居住、商業(yè)金融、文化娛樂等功能中心區(qū)：金融、商貿服務、文化娛樂中心琵琶山區(qū)：以居住為主南灣區(qū)：以旅游為主平橋區(qū)：規(guī)劃居住和工業(yè)功能為主，未來城市區(qū)域副中心工業(yè)城：以工業(yè)和物流為主城市發(fā)展規(guī)劃北湖區(qū)：以科研和旅游為主羊山新區(qū)：未來的行政中心向東：平橋區(qū)及工業(yè)園區(qū)，規(guī)劃以居住和工業(yè)功能為主；向北：主要布置城市行政中心、文化以及工業(yè)區(qū)，城市大規(guī)模集中建設的居住區(qū)向西：南灣風景區(qū)，發(fā)展成為旅游觀光、娛樂休閑、康體健身為主的服務基地。向南：完善琵琶山區(qū)建

10、設，保護和完善浉河兩岸景觀，作為城市重要的生態(tài)建設及特色河濱風景區(qū)。平橋區(qū)和羊山新區(qū)是信陽目前的發(fā)展方向，分別定位于城市區(qū)域副中心和未來行政中心。項目宗地所處的琵琶山區(qū)定位為濱水休閑生活區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃向東：平橋區(qū)及工業(yè)園區(qū)，規(guī)劃以居住和工業(yè)功能為主；平橋區(qū)和羊信陽主城區(qū)房地產市場主要分為羊山新區(qū)、浉河區(qū)、南灣區(qū)、平橋區(qū)四大板塊羊山新區(qū)板塊浉河區(qū)板塊（含琵琶山擬開發(fā)區(qū)）平橋區(qū)板塊住宅價格4000元住宅價格4000元以上住宅價格3600元信陽主城區(qū)房地產市場板塊分布南灣湖風景區(qū)板塊代表樓盤：恒大名都，東方今典代表樓盤：歐洲故事，萬象城代表樓盤：中鐵領秀城代表樓盤：南湖壹號，森林半島房地產市場格局信

11、陽主城區(qū)房地產市場主要分為羊山新區(qū)、浉河區(qū)、南灣區(qū)、平橋區(qū)代表樓盤中鐵領秀城一期福江園（售罄）二期1#福春園（未推）三期4#福月園（未推）四期5#福山園（未推） 一期3#福華園（正在熱銷）中鐵領秀城申城大道雞公山大道工區(qū)路東方紅大道琴橋 民權路航空路占地面積：763畝建筑面積：104萬容積率：1.8開發(fā)商：中鐵建設集團（信陽）房地產開發(fā)有限公司物業(yè)類別：多層25%、小高層10%、高層65%特殊賣點：教育社區(qū)、品牌地產 售價：在售二期：普通多層5200元/，7層電梯洋房5700元/、小高層及高層均已售罄；三期尚未推售銷售情況：第二期，已售80%客戶構成：政府單位15%、私營業(yè)主20%、市區(qū)及縣區(qū)

12、60%、外地客戶5%代表樓盤中鐵領秀城一期福江園（售罄）二期1#福春園（未推代表樓盤恒大名都五期二期三期一期四期主入口次入口恒大名都占地面積：485.3畝建筑面積：66萬容積率：2.8開發(fā)商：恒大地產集團鄭州有限公司物業(yè)類別：高層特殊賣點：品牌地產、精裝修售價：高層含精裝修5400元/銷售情況：第五期，已售90%客戶構成：政府單位15%、私營業(yè)主10%、市區(qū)及縣區(qū)70%、外地客戶5%代表樓盤恒大名都五期二期三期一期四期主入口次入口恒大名都代表樓盤東方今典33F高層7F洋房聯(lián)排北環(huán)路新二十四大街北京大街新七大道南京大道東方今典新六大街信陽市政府占地面積：800畝建筑面積：80萬容積率：0.9開發(fā)

13、商：河南東方房地產開發(fā)有限公司物業(yè)類別：別墅10%、多層20%、高層70%特殊賣點：品牌地產、3萬景觀湖售價：在售二期：疊加別墅9000元/，電梯洋房已售罄，高層（26層）4700元/；三期尚未推售銷售情況：第二期，已售90%客戶構成：政府單位20%、私營業(yè)主15%、市區(qū)及縣區(qū)60%、外地客戶5%代表樓盤東方今典33F高層7F洋房聯(lián)排北環(huán)路新二十四大街第三部分 項目產品定位第三部分 項目產品定位1、項目SWOT分析優(yōu)勢（S）劣勢（W）建業(yè)品牌優(yōu)勢及前期操作項目經(jīng)驗宗地緊鄰浉河、琵琶山，可打造稀缺性資源型宗地總體規(guī)模較大，凈用地面積達307畝，有利于統(tǒng)一規(guī)劃，為建業(yè)產品系列品質提升奠定生產資料整

14、體區(qū)域尚不成熟，周邊配套較為匱乏，不利于后期推售整體區(qū)域屬城市發(fā)展邊緣，無形中拉長客戶購房心理距離龜山陵墓群帶來負面心理影響，消減購房者動機機會（O）威脅（T）處于市場浉河規(guī)劃宜居板塊，隨著整體開發(fā)，勢必引起市場關注，合理、適時引導可打造區(qū)域熱點領先區(qū)域建設，搶占市場先機利用浉河、琵琶山資源，打造信陽生態(tài)資源型社區(qū)，引領市場羊山新區(qū)已得到市場認可，年投放量較大，且不斷增長與中鐵領秀城隔河相對，中鐵領秀城已占據(jù)一定社會資源，先期入市沖擊力較大該區(qū)域其他項目同步推進，將分流整體市場結論：依據(jù)集團品牌優(yōu)勢及大服務體系，牢據(jù)浉河、琵琶山兩大資源，打造稀缺性資源型健康概念山地主題社區(qū)。SWOT分析1、項

15、目SWOT分析優(yōu)勢（S）劣勢（W）建業(yè)品牌優(yōu)勢及前期操項目市場定位市場定位：信陽首席“健康概念”山地主題社區(qū)項目市場定位市場定位：項目市場定位支撐以宜居、生態(tài)、健康、完善的社區(qū)配套引領信陽依托浉河、琵琶山優(yōu)質資源，憑借大地塊整體規(guī)劃，打造建業(yè)在信陽市場上的首個生態(tài)健康運動社區(qū)復制森林半島系列產品，產品組合涵蓋多層洋房及高層。注重社區(qū)價值體現(xiàn)，完善會所功能，打造山體公園、本源書院等稀缺性配套。項目市場定位支撐以宜居、生態(tài)、健康、完善的社區(qū)配套引領信陽 作為近郊項目，結合地塊特征，增加“健康、運動、休閑”等概念元素，樣板區(qū)先行，配套先行，產品彌補市場空白點。在建業(yè)集團品牌和森林半島產品的雙重號召下

16、，結合目標客戶特點，做到“占據(jù)稀缺資源，運動健康一生”，達到快速銷售目的?！敖】敌蓍e”元素建議涵蓋如下設施設備：（1） 市政協(xié)調：山體健康步道及琵琶山山體公園（存在不確定性）（2） 樣板區(qū)：攀巖、兒童樂園、本源書院、多功能廳及室外游泳池（3） 社區(qū)：醫(yī)療救助站及老年活動中心項目市場定位支撐 作為近郊項目，結合地塊特征，增加“健康、運動、打造山體公園，在信陽首次實現(xiàn)了從“觀”山到“用”山的轉變琵琶山親子動力園休閑體驗園景觀節(jié)點布置圖山體公園項目設計意向景觀打造山體公園，在信陽首次實現(xiàn)了從“觀”山到“用”山的轉變琵琶根據(jù)坡地地形，利用跌水或多層植物增加景觀層次，打造更為靈動的生態(tài)空間項目設計意向坡

17、地景觀根據(jù)坡地地形，利用跌水或多層植物增加景觀層次，打造更為靈動的本案會所功能設置：分類功能模塊健身設施健身房臺球室乒乓球室室外游泳池門球場休閑娛樂本源書院兒童樂園集健身、休閑為一體，以健身康體為核心的功能性會所項目設計意向會所本案會所功能設置：分類功能模塊健身設施健身房臺球室乒乓球室室項目設計意向新古典主義外立面項目設計意向新古典主義外立面類 別客戶描述收入水平客戶構成客戶配比供選擇產品類型(以家庭為單位)核心客戶追求品質與環(huán)境的權利、財富階層中高端客戶年收入30萬以上本地政企界高層人員、經(jīng)商成功人士30%疊加、洋房重要客戶穩(wěn)定的資產層、社會中堅力量年收入15-30萬本地企業(yè)中高管，經(jīng)商人士

18、，信陽籍（含周邊縣）外地做生意者40%洋房、高層潛在客戶較關注性價比的小資階層、市民階層年收入7-15萬本地企事業(yè)單位工作人員，周邊縣城進城客戶30%高層信陽市政府機關公務員、企事業(yè)單位職員，并以此輻射信陽周邊縣市私營企業(yè)主、政府公務員等高端客群，輔以信陽籍或者與信陽一定聯(lián)系的外地人,以及認同信陽優(yōu)越地理自然環(huán)境的投資客。項目客戶群定位類 別客戶描述收入水平客戶構成客戶配比供選擇產品類型(根據(jù)區(qū)域整體規(guī)劃、項目資源背景、目標客戶需求特征，建議復制集團的森林半島系列，在推廣層面再考慮其它案名。項目產品序列定位建議住宅產品定位（方案三） 容積率做到1.8，以高層為主，以疊加、多層為輔的舒適人居社區(qū)

19、，采用森林半島系列產品，重點打造資源優(yōu)勢，完善社區(qū)配套，進而提升項目品質。住宅產品定位（方案二） 容積率做到1.8， 設置小高層、高層，采用森林半島系列產品，注意產品創(chuàng)新和品質，引導市場消費，提高交房標準，締造現(xiàn)代社區(qū)生活新樣板。 住宅產品定位（方案一） 容積率做到1.79，設置電梯多層、18層高層，打造以多層、高層為主的舒適人居社區(qū)，參考森林半島系列產品。根據(jù)區(qū)域整體規(guī)劃、項目資源背景、目標客戶需求特征，建議復制集依據(jù)2013年其他地市同類產品售價及信陽市當?shù)赝惍a品售價，結合位置、品牌、建標、配套、環(huán)境、戶型等因素，通過類比量化定價方法，確定新項目各類產品2014年下半年入市的基準價格為：

20、項目產品價格定位建議產品類型2014下半年入市價格（元/）疊加6300多層洋房 540011層小高層510018層高層4800商 業(yè)9600車 位84000元/個依據(jù)2013年其他地市同類產品售價及信陽市當?shù)赝惍a品售價，商業(yè)定位建議 商業(yè)定位：偏外向型社區(qū)商業(yè)（銷售型） 規(guī)劃布局：4#、5#、6#地塊南側規(guī)劃道路臨街布置獨立單層商業(yè)，4#地北側及6#地塊邊緣布置臨街雙層獨立商業(yè)，6#地臨琵琶橋向南延伸的道路兩側布置臨街多層獨立商業(yè)。 業(yè)態(tài)建議：特色餐飲、休閑娛樂為主，便利店、嬰童服務、小微型餐飲、銀行等社區(qū)服務配套為輔。 建筑結構：框架結構，單鋪進深12-15米，面寬8-10米，首層凈層高3

21、.5米左右，二層可適當降低。 建筑體量：2.5萬以內。N浉河琵琶橋浉河南路5#6#琵琶山農田4#南環(huán)路規(guī)劃路多層獨立商業(yè)單層獨立商業(yè)雙層獨立商業(yè)商業(yè)定位建議 商業(yè)定位：偏外向型社區(qū)商業(yè)（銷售型）N浉河琵社區(qū)教育配套建議教育配套的位置要求：向外獨立出口，出口在非主干道。班額：9個班。建筑：三層獨立建筑。規(guī)模：建筑面積2208。開辦進度：設置在 5# 或 6# 地塊。社區(qū)教育配套建議教育配套的位置要求：向外獨立出口，出口在非主物業(yè)配套建議 1、項目定位應充分利用周邊教育資源優(yōu)勢，定位為中高端，機動車停車位建議為1:0.8； 2、園區(qū)內應考慮非機動車位需求，以就近停車的原則，設置非機動車停車棚，并設

22、置電動車充電裝置；按功能區(qū)域設計人車分流，行人、車輛均使用一卡通門禁系統(tǒng)； 3、設門禁刷卡系統(tǒng)、電梯設刷卡系統(tǒng)、車輛管理刷卡系統(tǒng)、可視樓宇對講系統(tǒng)、小區(qū)設閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，保證社區(qū)安全和品質； 4、景觀設計規(guī)劃中，盡可能減少水系面積，以淺水地磚環(huán)繞噴泉為主，減少溪流類設置，綠化盡量多種植適宜灌木帶，減少草坪面積； 5、物業(yè)用房按總建筑面積的4配置，社區(qū)用房，物業(yè)管理用房盡量在小區(qū)主入口或小區(qū)內，如有市政道路分隔，則在每個小區(qū)內設置物業(yè)用房，便于為業(yè)主服務，應考慮房間數(shù)量、使用功能，合理布局，并盡量在一期開發(fā)予以體現(xiàn)； 6、設置垃圾收集站，面積為200平方米左右，應盡量設置在小區(qū)邊緣遠離住宅并臨

23、近市政道路的位置，以向業(yè)主交房能同步投入使用為標準。物業(yè)配套建議 1、項目定位應充分利用周邊教育資源優(yōu)勢，第四部分 產品設計預案及收益估算第四部分 產品設計預案及收益估算項目總占地面積：307.57畝總建筑面積：453250地上建筑面積：367785容積率：1.79其中 住宅總建筑面積： 338020 臨街商業(yè)建筑面積：24557 幼兒園建筑面積： 2208 社區(qū)、公益： 1500 物業(yè)用房： 1500項目經(jīng)濟技術指標產品預案一產品設計建議項目總占地面積：307.57畝項目經(jīng)濟技術指標產品預案一產品產品類型配比建議（項目整體）： 以高層和多層產品為主，前期通過多層產品提升項目品質和形象。產品預

24、案一產品類型設計建議產品類型總面積（）面積比例多 層8512023.48%高 層25290069.75%商 業(yè)245576.77%合 計362577100%產品類型配比建議（項目整體）：產品預案一產品類型設計建議產品產品預案一產品戶型配比建議戶型配比建議（項目整體）： 以市場主流需求的三房產品為主，重點滿足首改和改善型客戶需求。戶 型面積（）計算面積套 數(shù)套數(shù)比例總面積（）面積比例兩室兩廳一衛(wèi)75-9088559 19.81%49,182 14.55%三室兩廳一衛(wèi)110-1201151,016 36.04%116,887 34.58%三室兩廳兩衛(wèi)130-1401351,054 37.35%14

25、2,239 42.08%四室兩廳兩衛(wèi)140-170155192 6.80%29,712 8.79%合 計2,821 100%338,020 100.00%產品預案一產品戶型配比建議戶型配比建議（項目整體）：戶 項目整體分三期開發(fā)，預計銷售周期為4年，平均每年銷售面積約為9萬平米。產品預案一項目推售計劃項目開發(fā)分期產品類型規(guī)模（）推出時間第一期多 層85,120 2014-10-1第二期18層高層54,374 2015-11-1商 業(yè) 9,823 2016-5-1第三期18層高層198,527 2016-11-1商 業(yè) 14,734 2017-5-1合 計住 宅338,020 商 業(yè)24,557

26、 項目整體分三期開發(fā)，預計銷售周期為4年，平均每年銷售面積約為產品預案一項目規(guī)劃方案總占地面積：307.57畝地上建筑面積：367785物業(yè)類型：多層+18層高層容積率：1.79產品預案一項目規(guī)劃方案總占地面積：307.57畝產品預案一項目規(guī)劃方案產品預案一項目規(guī)劃方案產品預案一項目規(guī)劃方案產品預案一項目規(guī)劃方案產品預案一項目整體成本收益估算銷售收入 開發(fā)類型 可售面積（平米） 均價（元/平米） 總價（萬元） 多層高層(18)獨立商業(yè)底層商業(yè)車庫合計總投資（萬元） 利潤（萬元） 稅前銷售利潤率所得稅（萬元） 稅后利潤（萬元） 利潤率溢價款（萬元） 扣除溢價款后利潤（萬元） 扣除溢價款后利潤率I

27、RR產品預案一項目整體成本收益估算銷售收入 開發(fā)類型 可產品預案一項目一期成本收益估算銷售收入開發(fā)類型 可售面積（平米） 均價（元/平米） 總價（萬元） 多層合計總投資（萬元） 利潤（萬元） 稅前銷售利潤率所得稅（萬元） 稅后利潤（萬元） 利潤率溢價款（萬元） 扣除溢價款后利潤（萬元） 扣除溢價款后利潤率IRR產品預案一項目一期成本收益估算銷售收入開發(fā)類型 可售面積（平項目總占地面積：307.57畝總建筑面積：463836地上建筑面積：368189容積率：1.8其中 住宅總建筑面積： 338020 臨街商業(yè)建筑面積：23967 幼兒園建筑面積： 2208 社區(qū)、公益： 1500 物業(yè)用房： 1

28、500項目經(jīng)濟技術指標產品預案二產品設計建議項目總占地面積：307.57畝項目經(jīng)濟技術指標產品預案二產品產品類型配比建議（項目整體）：產品預案二產品類型設計建議產品類型總面積（）面積比例小高層10517229.05%高 層23284864.32%商 業(yè)239676.62%合 計361987100%產品類型配比建議（項目整體）：產品預案二產品類型設計建議產品產品預案二產品戶型配比建議戶型配比建議（項目整體）：以市場主流需求的三房產品為主，重點滿足首改和改善型客戶需求。戶 型面積（）計算面積（）套 數(shù)套數(shù)比例總面積（）面積比例兩室兩廳一衛(wèi)75-9088542 19.28%47,728 14.12%

29、三室兩廳一衛(wèi)110-1201151,016 36.13%116,887 34.58%三室兩廳兩衛(wèi)130-1401351,054 37.45%142,239 42.08%四室兩廳兩衛(wèi)140-170155201 7.15%31,165 9.22%合 計2,813 100%338,020 100.00%產品預案二產品戶型配比建議戶型配比建議（項目整體）：戶 產品預案二項目推售計劃項目開發(fā)分期產品類型規(guī)模（）推出時間第一期11層小高層 73,620 2014-10-1第二期11層小高層 31,552 2015-11-118層高層93,139 2015-11-1商 業(yè) 9,587 2016-5-1第三期

30、18層高層139,709 2016-11-1商 業(yè) 14,380 2017-5-1合 計住 宅338,020 商 業(yè)23,967 項目整體分三期開發(fā)，預計銷售周期為4年，平均每年銷售面積約為9萬平米。產品預案二項目推售計劃項目開發(fā)分期產品類型規(guī)模（）推出時間產品預案二項目方案總占地面積：307.57畝地上建筑面積：368189物業(yè)類型：小高層+高層容積率：1.8產品預案二項目方案總占地面積：307.57畝產品預案二項目方案產品預案二項目方案產品預案二項目方案產品預案二項目方案產品預案二項目整體成本收益估算銷售收入 開發(fā)類型 可售面積（平米） 均價（元/平米） 總價（萬元） 11層小高層 18層

31、高層 獨立商業(yè) 車 庫合 計總投資（萬元） 利潤（萬元） 稅前銷售利潤率所得稅（萬元） 稅后利潤（萬元） 利潤率溢價款（萬元） 扣除溢價款后利潤（萬元） 扣除溢價款后利潤率IRR產品預案二項目整體成本收益估算銷售收入 開發(fā)類型 可產品預案二項目一期成本收益估算銷售收入開發(fā)類型 可售面積（平米） 均價（元/平米） 總價（萬元） 11層小高層 合計總投資（萬元） 利潤（萬元） 稅前銷售利潤率所得稅（萬元） 稅后利潤（萬元） 利潤率溢價款（萬元） 扣除溢價款后利潤（萬元） 扣除溢價款后利潤率IRR產品預案二項目一期成本收益估算銷售收入開發(fā)類型 可售面積（平項目總占地面積：307.57畝總建筑面積：4

32、58949容積率：1.8其中 住宅總建筑面積： 345554 臨街商業(yè)建筑面積：16889 幼兒園建筑面積： 2208 社區(qū)、公益： 1500 物業(yè)用房： 1500項目經(jīng)濟技術指標產品預案三產品設計建議項目總占地面積：307.57畝項目經(jīng)濟技術指標產品預案三產品產品類型配比建議（項目整體）：產品預案三產品類型設計建議產品類型總面積（）面積比例疊加6,0001.66%多 層17,6404.87%高 層321,91488.82%商 業(yè)16,8894.66%合 計362,443100%產品類型配比建議（項目整體）：產品預案三產品類型設計建議產品產品預案三產品戶型配比建議戶型配比建議（項目整體）：以市

33、場主流需求的三房產品為主，重點滿足首改和改善型客戶需求。戶 型面積（）計算面積（）套 數(shù)套數(shù)比例總面積（）面積比例疊加260-30030020 0.70%6,000 1.74%兩室兩廳一衛(wèi)75-9088554 19.44%48,792 14.12%三室兩廳一衛(wèi)110-1201151,039 36.44%119,493 34.58%三室兩廳兩衛(wèi)130-1401351,033 36.21%139,409 40.34%四室兩廳兩衛(wèi)140-170155206 7.21%31,860 9.22%合 計2,852 100%345,554 100.00%產品預案三產品戶型配比建議戶型配比建議（項目整體）：戶

34、 產品預案三項目推售計劃項目整體分三期開發(fā)，預計銷售周期為4年，平均每年銷售面積約為9萬平米。項目開發(fā)分期產品類型規(guī)模（）推出時間第一期多 層 17,640 2014-10-118層高層 50,701 2014-10-1第二期18層高層151,179 2015-11-1別 墅6,000 2016-5-1商 業(yè) 6,756 2016-5-1第三期18層高層120,034 2016-11-1商 業(yè) 10,133 2017-5-1合 計住 宅345,554 商 業(yè)16,889 產品預案三項目推售計劃項目整體分三期開發(fā)，預計銷售周期為4年產品預案三項目方案總占地面積：307.57畝地上建筑面積：368

35、645物業(yè)類型：疊加+多層+高層容積率：1.8產品預案三項目方案總占地面積：307.57畝產品預案三項目方案產品預案三項目方案產品預案三項目方案產品預案三項目方案產品預案三項目整體成本收益估算銷售收入 開發(fā)類型 可售面積（平米） 均價（元/平米） 總價（萬元） 別 墅多 層18層高層獨立商業(yè)車 庫合 計總投資（萬元） 利潤（萬元） 稅前銷售利潤率所得稅（萬元） 稅后利潤（萬元） 利潤率溢價款（萬元） 扣除溢價款后利潤（萬元） 扣除溢價款后利潤率IRR產品預案三項目整體成本收益估算銷售收入 開發(fā)類型 可產品預案三項目一期成本收益估算銷售收入開發(fā)類型 可售面積（平米） 均價（元/平米） 總價（萬元

36、） 多 層高 層合 計總投資（萬元） 利潤（萬元） 稅前銷售利潤率所得稅（萬元） 稅后利潤（萬元） 利潤率溢價款（萬元） 扣除溢價款后利潤（萬元） 扣除溢價款后利潤率IRR產品預案三項目一期成本收益估算銷售收入開發(fā)類型 可售面積（平方案一方案二 方案三容積率1.791.81.8地上總建筑面積36.8萬36.8萬36.8萬產品組合多層+高層小高層+高層疊加+多層+高層銷售周期4年4年4年銷售收入（萬元）總投資（萬元）利潤（萬元）稅前銷售利潤率所得稅（萬元）凈利潤（萬元）整體稅后銷售利潤率一期稅后銷售利潤率IRR結論及建議綜合來看，方案一整體利潤額和利潤率最高，為迅速打開銷售局面，建議前期通過市場

37、稀缺的多層產品來提升項目形象，為后期高層產品價值提升做鋪墊，提升項目周轉速度和內部收益率。方案一方案二 方案三容積率1.791.81.8地上總建筑面需領導決策內容需領導決策事項：1、產品系列是否可定位為森林半島系列？2、打造“健康概念”山地主題社區(qū)的方向是否可行？3、是否可選擇方案一作為產品設計方向？需領導決策內容需領導決策事項：謝 謝！請各位領導提出寶貴建議！謝 謝！1、不是井里沒有水，而是你挖的不夠深。不是成功來得慢，而是你努力的不夠多。2、孤單一人的時間使自己變得優(yōu)秀，給來的人一個驚喜，也給自己一個好的交代。3、命運給你一個比別人低的起點是想告訴你，讓你用你的一生去奮斗出一個絕地反擊的故

38、事，所以有什么理由不努力!4、心中沒有過分的貪求，自然苦就少。口里不說多余的話，自然禍就少。腹內的食物能減少，自然病就少。思緒中沒有過分欲，自然憂就少。大悲是無淚的，同樣大悟無言。緣來盡量要惜，緣盡就放。人生本來就空，對人家笑笑，對自己笑笑，笑著看天下，看日出日落，花謝花開，豈不自在，哪里來的塵埃!25、你不能拼爹的時候，你就只能去拼命！26、如果人生的旅程上沒有障礙，人還有什么可做的呢。27、我們無法選擇自己的出身，可是我們的未來是自己去改變的。勵志名言：比別人多一點執(zhí)著，你就會創(chuàng)造奇跡28、偉人之所以偉大，是因為他與別人共處逆境時，別人失去了信心，他卻下決心實現(xiàn)自己的目標。29、人生就像一

39、道漫長的階梯，任何人也無法逆向而行，只能在急促而繁忙的進程中，偶爾轉過頭來，回望自己留下的蹣跚腳印。30、時間，帶不走真正的朋友；歲月，留不住虛幻的擁有。時光轉換，體會到緣分善變；平淡無語，感受了人情冷暖。有心的人，不管你在與不在，都會惦念；無心的情，無論你好與不好，只是漠然。走過一段路，總能有一次領悟；經(jīng)歷一些事，才能看清一些人。31、我們無法選擇自己的出身，可是我們的未來是自己去改變的。32、命好不如習慣好。養(yǎng)成好習慣，一輩子受用不盡。33、比別人多一點執(zhí)著，你就會創(chuàng)造奇跡。50、想像力比知識更重要。不是無知，而是對無知的無知，才是知的死亡。51、對于最有能力的領航人風浪總是格外的洶涌。5

40、2、思想如鉆子，必須集中在一點鉆下去才有力量。53、年少時，夢想在心中激揚迸進，勢不可擋，只是我們還沒學會去戰(zhàn)斗。經(jīng)過一番努力，我們終于學會了戰(zhàn)斗，卻已沒有了拼搏的勇氣。因此，我們轉向自身，攻擊自己，成為自己最大的敵人。54、最偉大的思想和行動往往需要最微不足道的開始。55、不積小流無以成江海，不積跬步無以至千里。56、遠大抱負始于高中，輝煌人生起于今日。57、理想的路總是為有信心的人預備著。58、抱最大的希望，為最大的努力，做最壞的打算。59、世上除了生死，都是小事。從今天開始，每天微笑吧。60、一勤天下無難事，一懶天下皆難事。61、在清醒中孤獨，總好過于在喧囂人群中寂寞。62、心里的感覺總

41、會是這樣，你越期待的會越行越遠，你越在乎的對你的傷害越大。63、彩虹風雨后，成功細節(jié)中。64、有些事你是繞不過去的，你現(xiàn)在逃避，你以后就會話十倍的精力去面對。65、只要有信心，就能在信念中行走。66、每天告訴自己一次，我真的很不錯。67、心中有理想 再累也快樂68、發(fā)光并非太陽的專利，你也可以發(fā)光。69、任何山都可以移動，只要把沙土一卡車一卡車運走即可。70、當你的希望一個個落空，你也要堅定，要沉著！71、生命太過短暫，今天放棄了明天不一定能得到。72、只要路是對的，就不怕路遠。73、如果一個人愛你、特別在乎你，有一個表現(xiàn)是他還是有點怕你。74、先知三日，富貴十年。付諸行動，你就會得到力量。7

42、5、愛的力量大到可以使人忘記一切，卻又小到連一粒嫉妒的沙石也不能容納。1、這世上，沒有誰活得比誰容易，只是有人在呼天搶地，有人在默默努力。2、當熱誠變成習慣，恐懼和憂慮即無處容身。缺乏熱誠的人也沒有明確的目標。熱誠使想象的輪子轉動。一個人缺乏熱誠就象汽車沒有汽油。善于安排玩樂和工作，兩者保持熱誠，就是最快樂的人。熱誠使平凡的話題變得生動。3、起點低怕什么，大不了加倍努力。人生就像一場馬拉松比賽，拼的不是起點，而是堅持的耐力和成長的速度。只要努力不止，進步也會不止。4、如果你不相信努力和時光，那么時光第一個就會辜負你。不要去否定你的過去，也不要用你的過去牽扯你的未來。不是因為有希望才去努力，而是努力了，