1、樓盤(pán)形象企化方案樓盤(pán)形象企化方案前言蕭山區(qū)位于錢(qián)塘江南岸，與風(fēng)景秀麗的杭州市隔岸相望。區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明 顯，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，交通便捷。是滬、杭、甬、蘇、錫、常城市群帶上的一 座新興工貿(mào)城市，也是華東富庶地區(qū)重要的交通樞紐之一，浙贛線、蕭甬 線鐵路和滬杭甬、杭金衢高速公路均會(huì)聚于此，杭州蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)也座 落在境內(nèi)。在新一輪的大杭州城市發(fā)展設(shè)計(jì)規(guī)劃下，蕭山區(qū)正式列入了大杭州的版 圖。蕭山區(qū)市心以北規(guī)劃為蕭山區(qū)經(jīng)濟(jì)新型開(kāi)發(fā)區(qū)四季城，交通便利，資 源豐富，環(huán)境優(yōu)美。本案德意大廈就位于市心北路與建設(shè)三路的交匯處， 周邊環(huán)境日趁成熟,基礎(chǔ)設(shè)施完善。不足之處就在于人氣不旺，沒(méi)有形成 一定的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)氣候，隨著周邊新型

2、的樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)和建設(shè),將改變這一狀 況。資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。從宏觀角度出發(fā)，我們有幸參預(yù)開(kāi)發(fā)區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)策劃中來(lái),自然會(huì)盡心 盡力的完成本案，從開(kāi)發(fā)商角度出發(fā)，我們有幸參預(yù)于德意集團(tuán)的初次精 品樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)和形象策劃，也會(huì)倍加用心、憑自身的能力和經(jīng)驗(yàn)實(shí)現(xiàn)最 終的目的。立此項(xiàng)目，我們是以全案的形式介入，總體按規(guī)劃前期、形象包裝、樓盤(pán) 推廣三個(gè)大階段進(jìn)行策劃投入。第一部分:項(xiàng)當(dāng)前期市場(chǎng)研究與前期策劃階段(一)市場(chǎng)調(diào)查與市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析1.蕭山區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)四季城市場(chǎng)調(diào)查分析宏觀市場(chǎng)調(diào)查與分析千載難逢的大杭州發(fā)展規(guī)劃，為蕭山房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了前所未有的巨大發(fā) 展機(jī)遇。

3、與其它周邊區(qū)縣相比，蕭山具有明顯的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。首先，在地理 位置上毗鄰杭州未來(lái)城市中心。其次，根據(jù)杭州城市的總體規(guī)劃，蕭山具 有非常大的發(fā)展?jié)摿ΑＴ诤贾莩鞘幸?guī)劃中，蕭山區(qū)屬于江南城范疇，將成 為江南岸的中心城區(qū)。再次，蕭山擁有非常充分的土地儲(chǔ)備。錢(qián)江世紀(jì)城 的規(guī)劃是在大杭州的背景下形成的，錢(qián)江世紀(jì)城將成為未來(lái)蕭山區(qū)的行政 管理中心、中央商務(wù)區(qū)、金融貿(mào)易中心、科技信息中心、賓館服務(wù)中 心和商業(yè)服務(wù)中心，將成為體現(xiàn)21世紀(jì)水平的新城區(qū)。蕭山區(qū)將成為江 南岸的中心城區(qū)。資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。首先，在地理位置上毗鄰杭州未來(lái)城市中心。錢(qián)江新城的規(guī)劃,將杭州帶 入了錢(qián)塘

4、江時(shí)代，也使市區(qū)的核心發(fā)生了變化，將蕭山區(qū)從郊縣變成了城 市中心。過(guò)江大橋和隧道的規(guī)劃，將徹底消除交通不便的天然障礙。蕭山 將逐漸從真正意義上融入杭州城區(qū)。其次，根據(jù)杭州城市的總體規(guī)劃，蕭山具有非常大的發(fā)展?jié)摿?。在杭州?市規(guī)劃中，蕭山區(qū)屬于江南城范疇，將成為江南岸的中心城區(qū)。按照城市 規(guī)劃，蕭山區(qū)未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)將會(huì)有大規(guī)模的城市建設(shè)，大規(guī)模的城市建 設(shè)和人口轉(zhuǎn)移為蕭山房地產(chǎn)發(fā)展提供了廣闊的市場(chǎng)。再次，蕭山擁有非常充分的土地儲(chǔ)備。當(dāng)前沿江地帶多為未開(kāi)發(fā)地帶，隨 著錢(qián)江世紀(jì)城的啟動(dòng)，在未來(lái)幾年內(nèi)將陸續(xù)成為開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。錢(qián)江世紀(jì)城 與錢(qián)江新城隔岸呼應(yīng)。錢(qián)江世紀(jì)城的規(guī)劃是在大杭州的背景下形成的，錢(qián)江世

5、紀(jì)城將成為未來(lái)蕭 山區(qū)的行政管理中心、中央商務(wù)區(qū)、金融貿(mào)易中心、科技信息中心、 賓館服務(wù)中心和商業(yè)服務(wù)中心,將成為體現(xiàn)21世紀(jì)水平的新城區(qū)。據(jù)了解，錢(qián)江世紀(jì)城由核心商務(wù)區(qū)、小型商務(wù)辦公中心和配套高檔住宅 三部分構(gòu)成。其中核心商務(wù)區(qū)為8平方公里，兩棟規(guī)劃高度在200米左右 的超高層姐妹樓將是其標(biāo)志性建筑;同時(shí)還將新建5平方公里的小型商務(wù) 辦公中心。核心商務(wù)區(qū)主要吸引國(guó)內(nèi)外各大公司分支機(jī)構(gòu)、浙江各大企 業(yè)集團(tuán)總部落戶其中；而中小企業(yè)則可根據(jù)各自實(shí)力進(jìn)駐小型商務(wù)辦公中 心。世紀(jì)城將在構(gòu)筑現(xiàn)代商務(wù)生活的基點(diǎn)上，充分結(jié)合地形，力求體現(xiàn)錢(qián)江沿岸、江南水鄉(xiāng)城市中心的特有風(fēng)貌,區(qū)塊綠化覆蓋率超過(guò)30%,整個(gè)

6、區(qū)域人口控制在12萬(wàn)左右。世紀(jì)城全面啟動(dòng)投資超過(guò)100億元的基礎(chǔ)設(shè) 施建設(shè)工程，將首先開(kāi)發(fā)居住區(qū)和濱江商務(wù)區(qū)，聚集人氣，刺激土地升值， 吸引更多資本注入。據(jù)了解，錢(qián)江世紀(jì)城各項(xiàng)建設(shè)都要按照精品工程要求 進(jìn)行,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將完成九通一平，直接把電腦網(wǎng)絡(luò)、燃?xì)?、?污等管線設(shè)施按照規(guī)劃高質(zhì)量鋪設(shè)完成;道路體系由快速路、主干路、 次干路等結(jié)合而成，層次清晰、功能明確。規(guī)劃中的錢(qián)江蕭山區(qū)將連成一片，響應(yīng)大杭州的總體發(fā)展,互相呼應(yīng)的城 市格局，將成為未來(lái)城市發(fā)展的中心。蕭山的土地和房產(chǎn)價(jià)格有非常大的 升值潛力。市內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)及各區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)部分樓盤(pán)調(diào)查與統(tǒng)計(jì)分析蕭山市現(xiàn)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司38家。按公司類別分有專

7、營(yíng)公司32家，項(xiàng)目 公司6家;按公司資質(zhì)等級(jí)分有二級(jí)公司4家，三級(jí)公司11家，暫三級(jí)公 司3家，四級(jí)公司3家，五級(jí)公司11家，無(wú)級(jí)公司6家;另有外地公司來(lái)蕭 開(kāi)發(fā)10家。一九九七年房地產(chǎn)投資完成額60183萬(wàn)元，其中商品房建設(shè) 50591萬(wàn)元、土地開(kāi)發(fā)5963萬(wàn)元;其中住宅31576萬(wàn)元、營(yíng)業(yè)辦公房 18443萬(wàn)元、其它10164萬(wàn)元。竣工面積438067平方米，其中住宅 340616平方米、營(yíng)業(yè)辦公房76221平方米、其它21230。房地產(chǎn)從業(yè)人 員400人。銷售面積30萬(wàn)平方米。一九九八年房地產(chǎn)投資完成額60197 萬(wàn)元，其中商品房建設(shè)34655萬(wàn)元、土地開(kāi)發(fā)14855萬(wàn)元;其中住宅 29

8、341萬(wàn)元、營(yíng)業(yè)辦公房8457萬(wàn)元、其它22399萬(wàn)元?？⒐っ娣e 403024平方米，其中住宅301929平方米、營(yíng)業(yè)辦公房88564平方米、其 它12531平方米。房地產(chǎn)從業(yè)人員600人。銷售面積40萬(wàn)平方米。蕭山的土地和房產(chǎn)價(jià)格與杭州主城相比，還有非常大的升值潛力。當(dāng)前蕭 山房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格水平在4000元/平方米左右，江對(duì)岸的綠城春江花 月當(dāng)前的銷售均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了 8000元/平方米，雖然距離只相差幾公里， 但兩者價(jià)格相差一倍,而江南岸的一些濱江樓盤(pán)也是價(jià)格不菲。隨著大杭 州進(jìn)程的加快，價(jià)格差距將日益縮小。而毗鄰錢(qián)江世紀(jì)城、錢(qián)江三橋的 南岸的綠都百瑞廣場(chǎng)占地面積約3萬(wàn)多平方米,6幢高層建

9、筑組成高尚 商住區(qū)，其商務(wù)樓銷售均價(jià)在4000元/平方米左右,具有明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)， 該項(xiàng)目為綠都房產(chǎn)推動(dòng)蕭山城市接軌大杭州的力作。隨著年底三橋收費(fèi) 的取消，過(guò)江隧道的開(kāi)工、錢(qián)江世紀(jì)城的全面啟動(dòng),百瑞廣場(chǎng)將以其巨大 的發(fā)展?jié)摿κ艿绞袌?chǎng)的追捧。早已有人將錢(qián)江南岸比喻成”杭州的浦 東”,完善配套和優(yōu)越交通將使其享有與世紀(jì)城一般無(wú)二的崇高地位，真 正構(gòu)筑起錢(qián)江南岸的名流生活社區(qū)。蕭山區(qū)將成為杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā) 展的熱土。項(xiàng)目概況分析德意大廈(暫定)由浙江德意置業(yè)有限公司在蕭山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)市心北 路與建設(shè)三路處即將開(kāi)發(fā)建成的精品多功能高層大廈。占地面積13334 平方米，經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃，將形成市心北主要的

10、標(biāo)志性精品建筑。大廈主要功能分為高層商住、現(xiàn)代化辦公寫(xiě)字樓、和三層全產(chǎn)權(quán)式現(xiàn)代 商鋪，整體設(shè)計(jì)氣勢(shì)宏偉，形象鮮明,具有明鮮的形象區(qū)別標(biāo)志，力求在眾 多樓盤(pán)中脫穎而出。高層商住多功能樓在99年以后，競(jìng)爭(zhēng)愈顯激烈，且供應(yīng)量日漸增大，高層 的市場(chǎng)銷售已明顯趨緩。眾多開(kāi)發(fā)商對(duì)高層項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)真是”又愛(ài)又 恨”，”愛(ài)”的是開(kāi)發(fā)高層會(huì)有高額的利潤(rùn)回報(bào)，”恨”的是高層的風(fēng)險(xiǎn) 實(shí)在太大。高層整體市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)如下，任何一個(gè)市場(chǎng)都必須經(jīng)過(guò):萌芽一一成長(zhǎng)一 成熟 衰落 更新。其未來(lái)發(fā)展將呈如下勢(shì)態(tài)：.高層市場(chǎng)將從爭(zhēng)奪地段優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)向環(huán)境性和景觀性發(fā)展。當(dāng)前的市內(nèi)高層主要以其地段為主要優(yōu)勢(shì)。但我們都知道,土地是不可再 生的。市區(qū)內(nèi)的土地隨著開(kāi)發(fā)量的增加而逐漸減少,未來(lái)的高層想以地段 為優(yōu)勢(shì)已不可能，只能以提高自身綜合質(zhì)素和利用環(huán)境因素來(lái)贏得市場(chǎng)。