1、167/168江西南昌浙江大學國家大學科技園配套公寓項目產(chǎn)品定位報告上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司托付方：江西浙大中凱科技園進展有限公司受托方：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司講明：本報告為機密文件，非相關(guān)人員不得傳閱第一部分 市場篇第一章 政策對南昌市場的阻礙一、近期國家和南昌出臺重要政策介紹隨著房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，面對越來越大的市場風險，從2004年開始，政府部門開始重點調(diào)控房地產(chǎn)市場，采取一系列緊縮性宏觀調(diào)控政策。特不是今年3月份以來，相關(guān)政策連續(xù)出臺，引發(fā)市場頻繁震動，其相關(guān)政策表述如下：2005年3月16日，中國人民銀行宣布將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，基準利率調(diào)整為

2、6.12%，同時實行下限治理。2005年3月26日，國務(wù)院下發(fā)了關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知。一、高度重視穩(wěn)定住房價格；二、切實負起穩(wěn)定住房價格的責任：房價提高到政治高度，建立政府負責制，省政府負總責，對住房價格上漲過快，操縱不力，要追究有關(guān)責任人責任；三、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加一般商品房和經(jīng)濟住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；四、嚴格操縱被動性住房需求，要緊是操縱拆遷數(shù)量；五、正確引導居民合理消費需求；六、全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行；七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施；八、認真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。2005年4月27日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，分析當前

3、房地產(chǎn)市場形勢，提出八項措施引導和調(diào)控房地產(chǎn)市場（簡稱“新8條”）。一是強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴格土地治理。三是加強對一般商品住房和經(jīng)濟適用住房價格的調(diào)控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭差不多住房需求。五是運用稅收等經(jīng)濟手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特不要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。六是加強金融監(jiān)管。七是切實整頓和規(guī)范市場秩序。八是加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。2005年4月30日，國務(wù)院七部委聯(lián)合下發(fā)關(guān)于穩(wěn)定房價工作的意見，要緊內(nèi)容包括：規(guī)定自2005年6月1日起，國家將調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，對個人購買

4、住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅，個人購買一般住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非一般住宅住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。按照建設(shè)部等七部委關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的要求，南昌市擬定了一般住房的具體標準：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下、實際成交價低于同級不土地上住宅均價的1.2倍以下。為便于操作將南昌市區(qū)劃分為4類：具體價格為每平方米建筑面積3600元、3000元、2500元、1800元。5月31日，經(jīng)建設(shè)部、財政部、稅務(wù)總局確認備案后對外公布

5、。據(jù)南昌房管局信息中心工作人員介紹，從31日起，南昌市房地產(chǎn)市場上進行交易的商品房，逐步將在房地產(chǎn)交易中心的網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站上公布。但目前信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)還比較少，他們將逐步補充今年元月1日以后的房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。據(jù)了解，目前南昌建設(shè)的經(jīng)濟適用住房包括城東，城南，城西，城北四個小區(qū)，目前建成面積達156萬平方米，但建設(shè)規(guī)模以及進展速度依舊比較緩慢。今后幾年，南昌預備每年打算建設(shè)5060萬平方米的經(jīng)濟適用住房，其比例將占全市當年房地產(chǎn)開發(fā)總量的15%12%。6月1日至今，南昌市地產(chǎn)交易中心掛出5宗共7塊土地公開出讓，其中住宅用地就有600余畝。據(jù)了解，2004年南昌市區(qū)總供應(yīng)商品房用地1500余畝，200

6、5年則打算出讓住房用地4500畝。這確實是講，“國八條”后，南昌市住宅用地放量差不多占了全年土地打算供應(yīng)量的1/7，也相當于去年商品房供地總量的一半。二、政策性質(zhì)類型和背景分析1、政策性質(zhì)類型分析從政策性質(zhì)看，要緊分為五個方面的政策類型：1）土地供給政策。限制土地供給，調(diào)節(jié)土地供給結(jié)構(gòu)（增加中低價房和經(jīng)濟適用房土地供給），規(guī)范土地轉(zhuǎn)讓，防止土地囤積。2）金融政策。包括利率政策、匯率、貸款首付額度和不同物業(yè)貸款安排。3）財政稅收政策。包括間接稅和直接稅，在交易環(huán)節(jié)和最終環(huán)節(jié)進行稅收調(diào)控。所得稅屬于直接稅，而營業(yè)稅、契稅、房產(chǎn)稅（尚未推出）則屬于間接稅，在持有和交易環(huán)節(jié)征收。4）結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)政策。增大

7、中低價商品房和經(jīng)濟適用房市場供給，操縱高價房市場供給。5）市場規(guī)范政策。規(guī)范市場交易買賣，增強市場透明度，防止暗箱操作和非法行為。從差不多推出的這五個方面的政策看，土地供給政策和結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)政策為市場供給調(diào)控政策類（即限制市場供給和調(diào)節(jié)供給結(jié)構(gòu)），而金融政策和財政稅收政策為需求調(diào)控政策類（限制市場需求）。從出臺政策看，政府的需求調(diào)節(jié)政策市場阻礙力遠遠大于供給調(diào)控政策。政府的供給調(diào)控政策目的是通過結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)，限制土地投機，增加中低價房市場供給比重，從而化解房價泡沫，使房地產(chǎn)平穩(wěn)回落。然而從實際結(jié)果看，初期的土地限制政策適得其反，導致房價不降反升，最新推出的加大經(jīng)濟適用房供給政策，效果并不明顯。需求調(diào)節(jié)

8、政策目的是抑制投機需求的過渡膨脹，增加投機成本，提高投機門檻，從而降低市場投機，化解市場虛高泡沫，穩(wěn)定市場。從新出臺的政策看，針對投機者和交易環(huán)節(jié)的緊縮調(diào)控意圖特不明顯。政府采取的依舊以局部調(diào)控為主。2、出臺順序分析政策的出臺順序反映政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的走向。從政府出臺政策順序看，政府對房地產(chǎn)調(diào)控的政策導向順序為：征收營業(yè)稅，調(diào)高契稅征收營業(yè)稅，調(diào)高契稅金融政策金融政策市場規(guī)范政策土地政策土地政策市場規(guī)范政策結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)政策限制土地供給，迫使開發(fā)商囤積土地迅速開發(fā)財政稅收政策提高房貸利率金融政策金融政策市場規(guī)范政策土地政策土地政策市場規(guī)范政策結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)政策限制土地供給，迫使開發(fā)商囤積土地迅速開發(fā)財

9、政稅收政策提高房貸利率限制開發(fā)信貸，提高利率和首付比例限制開發(fā)信貸，提高利率和首付比例土地政策增加中低價房土地供給土地政策增加中低價房土地供給增加中低價房和經(jīng)濟適用房供給，限制高價房供給增加中低價房和經(jīng)濟適用房供給，限制高價房供給從出臺政策過程看，呈現(xiàn)出以下幾個方面的特點：）單一調(diào)控轉(zhuǎn)向“多拳出擊”在去年，政府重點從一級市場調(diào)控房地產(chǎn)，操縱土地投機和地價，迫使囤積土地的開發(fā)商盡快開發(fā)，增加市場供給，以期通過這來操縱房價，調(diào)控需求。但實際上卻適得其反，它加速了開發(fā)商企業(yè)兩級分化，大企業(yè)的市場操縱力增強，進一步增強市場信心。土地供給則限制了房地產(chǎn)供給，導致房價預期進一步上漲。單一的政策調(diào)價在市場極

10、度繁榮的形勢下，力度有限，往往能夠被市場通過各種手段抵消。因此，政府開始轉(zhuǎn)入綜合調(diào)節(jié)，多拳出擊。從今年推出的政策看，政府開始從一級、二級、三級市場同時出擊，供給、需求綜合調(diào)控，財政、金融雙向結(jié)合。）政策力度不斷加大除了調(diào)節(jié)的綜合性外，政策的力度不斷加大，月日的加息，以及后來的首付提高，導致購買者貸款門檻提高，貸款成本增大。而月日七部委聯(lián)合意見，引發(fā)市場劇烈地震，拋盤激增，成交急劇萎縮，資金實力較弱的投機者紛紛動搖。由此看來，政府打壓投機的決心越來越強。）調(diào)節(jié)目標越來越明確早期的政策是總體調(diào)控，并沒有嚴格區(qū)分對不同角色的不同調(diào)控。其結(jié)果確實是正常需求者和投機者、關(guān)系國計民生的中低價房和奢侈消費的

11、高價房遭受同等打擊。為了保社會和經(jīng)濟穩(wěn)定，政府不敢采取過大力度的政策，因此，收效甚微。從最近出臺的政策看，政府的調(diào)節(jié)目標開始明晰，針對性大大增強。增加經(jīng)濟適用房和中低價房及其用地的供給，嚴格限制高價房及其用地，營業(yè)稅征收確實是針對投機者而設(shè)計的。后續(xù)政策的推出確信會沿著那個方向接著下去，因此，能夠稱為結(jié)構(gòu)性緊縮政策。隨著調(diào)節(jié)目標的明確，政策的調(diào)節(jié)力度大大增強，效果突出。三、政策阻礙下南昌房地產(chǎn)市場表現(xiàn)及阻礙1、房地產(chǎn)投資狀況2005年1-5月份南昌市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為23.93億元，較上年同期增長4.9%，比去年同期增幅相比，下降了57.3個百分點。其中：商品房建設(shè)投資額17.76億元，較上年

12、同期增長2.95%，與去年同期增幅相比，下降幅度較大。房地產(chǎn)投資增幅大幅回落，顯示南昌市房地產(chǎn)市場逐漸趨于理性。2、新建商品房供求狀況2005年1-5月份南昌市市區(qū)核準商品房上市面積116.57萬M2，較上年同期增長1.8%，其中商品住宅105.59萬M2，較上年同期增長13.7%；完成商品房交易面積101.9萬M2，較上年同期下降10.5%，其中商品住宅交易面積91.6萬M2，同比下降8.5%。表1：新建商品房供應(yīng)狀況價格（元/M2）供應(yīng)量（M2）所占比例（%）單套面積（M2）供應(yīng)量（M2）所占比例（%）1500以下5.925.660以下3.23.01500-20005.285.060-80

13、3.573.42000-25004.063.880-1009.38.82500-300039.8137.7100-12020.819.73000-340028.1626.7120-15048.9646.44000-500022.3621.2150-18014.9114.15000以上00180以上4.864.6表2：新建商品房需求狀況價格（元/M2）預銷售量（M2）所占比例（%）單套面積（M2）預銷售量（M2）所占比例（%）1500以下10.711.760以下2.993.31500-20006.977.660-801.671.82000-25007.828.580-10014.015.3250

14、0-300020.222.1100-12014.615.93000-340034.3137.5120-15033.4236.54000-50007.318.0150-18013.7415.05000以上4.284.6180以上11.212.2上述數(shù)據(jù)顯示南昌商品房市場結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出。高價位、大戶型住房所占比例較大，從商品住房供應(yīng)情況看，2005年1-5月單價在每平方米3000元以上的高價房供應(yīng)量占總量的47.9%，單套面積在120M2以上的占總量的65.1%；從預銷售情況看，2005年1-5月單價在每平方米3000元以上的占總銷量的72.2%，單套建筑面積在120M2以上的占總銷量的63.

15、7%。3、商品房價格狀況2005年一季度南昌市市區(qū)商品住房預銷售均價為2871元/M2，較上年同期上漲9.1%；1-4月份為3026元/M2，同比上漲13.14%；1-5月份為2996元/M2，同比上漲13.36%，房價走勢差不多平穩(wěn)。房價上漲緣故要緊有：供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理。市場上大戶型、高價位商品住房居多，中小戶型、中低價位一般商品住房供應(yīng)量減少。高價位住房集中上市。由于受6月1日以后國家取消對非一般住房稅收優(yōu)惠政策的阻礙，5月份南昌市商品住房特不是大戶型、高價位的商品住房的成交量集聚放大，5月份市區(qū)共預銷售商品住房2512套，面積9.49萬M2，較上年同期相比分不增長了46.47%和67.3

16、9%，高價位商品住房的集中上市，一定程度上拉高了商品住房的均價水平。4、新建商品住房購買對象狀況2005年1-5月南昌市市區(qū)交易的91.6萬M2商品住宅中，南昌市居民購買的為67.1萬M2，比重達73%；外地居民購買的為24.5萬M2，比重為27%。近年來，隨著經(jīng)濟快速進展和花園都市建設(shè)步伐的加快，南昌市的居住環(huán)境不斷改善，作為省會都市的輻射功能日益顯現(xiàn)，吸引了外地、特不是省內(nèi)其它地市的人士紛紛前來購房置業(yè)，外地居民購房的比重逐年上升。從購房目的來看，以自住為主，但置業(yè)投資的比重逐年上升。置業(yè)投資的比重的增大，一方面講明投資者看好南昌市的房地產(chǎn)市場，另一方面，如投資購房比重增長過快，對南昌市房

17、地產(chǎn)市場的持續(xù)健康進展有一定的負面阻礙。5、商品房空置情況2005年1-5月南昌市商品房空置面積9.22萬M2，較上年同期下降19.81%，其中商品住宅空置5.44萬M2，較上年同期下降20.6%。從空置緣故分析，要緊是交通不便、配套設(shè)施不全、設(shè)計落后等。6、存量房交易狀況2005年1-5月南昌市市區(qū)共完成存量房交易8707套，同比增長24.85%，面積75.08萬M2，較上年同期增長11.41%，其中存量住房8014套，面積64.10萬M2，分不較上年增長19.50%和20.44%，房改房上市交易3917套，面積26.74萬M2，較上年同期分不增長20.78%和19.21%。受6月1日起2年

18、以內(nèi)二手房交易征收全額營業(yè)稅政策的阻礙，5月份存量住房交易大幅增長，市區(qū)共成交2283套，較上年同月增長67.99%，交易面積19.66萬M2，較上年同月增長61.63%。四、政策阻礙下的南昌房地產(chǎn)市場總結(jié)及趨勢預判1、市場總結(jié)市場總體進展較為穩(wěn)定，受政策阻礙不明顯。新建商品房供求差不多保持平衡，價格較2004年同期穩(wěn)定上漲。新建商品房市場結(jié)構(gòu)性矛盾依舊突出，適合百姓居住的經(jīng)濟型住房比例還有待提升。存量房市場近期表現(xiàn)強勁，成交量迅速激增。購房者置業(yè)目的以居住為主，投資性購房趨于合理范圍。 2、趨勢預判政策阻礙性將逐漸顯現(xiàn)，隨著6.1征收營業(yè)稅政策的實施，二手房交易量會有所下降。新建商品房市場供

19、應(yīng)結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，經(jīng)濟型住宅上市量將有所上升。房型面積適當下降，銷售價格上漲幅度減小。在宏觀調(diào)控政策下，南昌購買人群將趨于理性，開發(fā)高品質(zhì)的商品房將受到市場青睞。宏觀調(diào)政策將抑制高檔住宅市場，對一般商品房，特不是低價住宅會采取政策性鼓舞。第二章 南昌房地產(chǎn)市場分析一、南昌房地產(chǎn)市場運行基礎(chǔ)分析1、南昌總體經(jīng)濟環(huán)境南昌經(jīng)濟差不多連續(xù)多年保持兩位數(shù)字的高速進展， 2003年全國“非典”肆虐之時，南昌經(jīng)濟仍勢不可擋，并以16.5%增長幅度達到歷史最高點。投資環(huán)境的優(yōu)化、合理政策的出臺猶如一張溫床，滋潤著南昌各項產(chǎn)業(yè)的進展， 2004年，南昌經(jīng)濟以16.5%的增長幅度，高居全國27個省會都市中二甲的位置

20、，南昌正逐步被熟悉和關(guān)注，同時日益高漲的經(jīng)濟進展給南昌的都市建設(shè)帶來勃勃生機。也為正處在上升期的房地產(chǎn)業(yè)奠定了堅實的基礎(chǔ)。依照國內(nèi)外研究表明，房地產(chǎn)業(yè)的進展總是隨著都市經(jīng)濟的進展而進展，并隨著都市經(jīng)濟進展的波動而波動，且呈現(xiàn)出相當明顯的12年的滯后效應(yīng)，南昌多年的經(jīng)濟進展，使得房地產(chǎn)進展基礎(chǔ)牢靠，以后前景看好。2、居民收入分析2002年2005年南昌市居民人均可支配收入表表22指標年份人均可支配收入（元）收入漲幅2002年702113.1%2003年779311%2004年874412.2% 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司人均可支配收入水平的高低，決定著購買力的大小和支付能力的增強。

21、關(guān)于房地產(chǎn)投資來講，人均可支配收入水平直接決定著房地產(chǎn)產(chǎn)品的進展空間和購買群體的大小。南昌居民人均可支配收入持續(xù)增加，為房地產(chǎn)的穩(wěn)步進展提供了強有力的保障。3、人口狀況分析都市的人口，決定著一個都市房地產(chǎn)業(yè)特不是住宅類物業(yè)的市場需求總額。依照南昌統(tǒng)計局統(tǒng)計資料，2003年底，南昌市戶籍總?cè)丝诩s為450.77萬人，到2004年底再次統(tǒng)計時，戶籍人口增加10萬，若按2003年人均住房面積18的標準計算，人口增長對住房市場將直接產(chǎn)生近180萬的潛在需求。同時人口的增長也意味著都市化，南昌都市化進程腳步的加快，將有力拉動房地產(chǎn)業(yè)的迅猛進展。結(jié)論：南昌經(jīng)濟持續(xù)高速增長將使南昌房地產(chǎn)業(yè)處于總量增長時期，這

22、是南昌市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康進展的內(nèi)在動力；人民生活水平的日益提高，都市化進程腳步加快將使南昌房地產(chǎn)市場需求總量不斷增加，也是南昌房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)、有序進展的外在拉力，總體看來，南昌房地產(chǎn)運行基礎(chǔ)牢靠。二、南昌房地產(chǎn)業(yè)在都市經(jīng)濟中的地位南昌國內(nèi)生產(chǎn)總值與房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值對比表21指標年份生產(chǎn)總值（億元）比上年增長其中房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)總值（億元）房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值占生產(chǎn)總值的比例2002552.3713.8%13.012.3%200363615.1%274.2%2004770.4616.5%425.4%數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司數(shù)據(jù)顯示，南昌房地產(chǎn)業(yè)在南昌整個經(jīng)濟中的地位日益凸顯，對經(jīng)濟的貢

23、獻值差不多越來越大，政府出臺的2004年南昌房地產(chǎn)分析報告表明南昌房地產(chǎn)業(yè)正成為南昌支柱產(chǎn)業(yè)之一，并受到政府的強烈關(guān)注。地位決定以后，類似南昌這種經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱，財政收入低微、產(chǎn)業(yè)生存能力差的都市，絕可不能輕易放棄房地產(chǎn)那個新新高效產(chǎn)業(yè)，南昌市政府也必將抓住此次契機，不斷加強監(jiān)管力度，制定更多、更合理的政策來維護和促進房地產(chǎn)市場的健康長遠進展，使房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)成為南昌經(jīng)濟的重要支撐，有了政府導向，南昌房地產(chǎn)的穩(wěn)定進展將更有保障。三、南昌房地產(chǎn)市場總體回憶1、房地產(chǎn)市場供求分析年數(shù) 內(nèi)容供應(yīng)量成交量供求比2002年110萬122萬1：1.092003年250萬203萬1：0.82004年211萬24

24、4.82萬1：1.16講明：數(shù)據(jù)內(nèi)容截取商品住宅部分。數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司南昌市總體供大于求，2003年市場供過于求的緣故有三點，一是在2001年、2002年南昌房地產(chǎn)市場回暖跡象面前，特不是2002年的市場形勢證明，帶給更多開發(fā)商信心，老開發(fā)企業(yè)紛紛擴大投資規(guī)模，新的資金大量向房地產(chǎn)業(yè)聚攏，直接導致2003年市場供應(yīng)的空前增長；二是房地產(chǎn)開發(fā)集中在市中心，房地產(chǎn)項目定位高，供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化抑制了部分購房需求；三是在2003年大記事中，非典橫行，整個“5.1”房地產(chǎn)黃金銷售周期被錯過，縮短了全年的房地產(chǎn)銷售時刻。在市場供應(yīng)不斷增加，實際需求又日益縮小的不利條件下，市場出新短期

25、的供大于求也是在所難免，然而，一場席卷全國的（國務(wù)院“18”號文件，“121”號文件兩條）宏觀調(diào)控政策出臺，猶如一場及時雨，市場專門快平靜下來，專門大程度上確保了南昌2004年房地產(chǎn)穩(wěn)定進展，市場需求再上新臺階。2、房地產(chǎn)價格分析中部五省會都市2004年收入房價對比表都市內(nèi)容南昌武漢長沙合肥鄭州可支配收入8744元9564元11021元8610元9667元商品住宅均價2321元/平方米2836元/平方米2391元/平方米2577元/平方米2327元/平方米房價收入比1：0.261：0.291：0.221：0.291：0.24數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司類比中部五省會都市，南昌房價、

26、收入比處于比較中間的位置，講明依照南昌現(xiàn)有的居民收入情況，商品住宅價格依舊比較合理的。3、以后市場增量分析2004年，南昌市房地產(chǎn)投資完成85.2億元，占全省房地產(chǎn)投資13（全省房地產(chǎn)投資完成242.84億元），占南昌市固定資產(chǎn)投資的比重達26.4；南昌市商品房新開工面積達379萬平方米，加上跨年度施工的項目，2004年南昌市商品房施工面積首次突破1000萬平方米，達1067萬平方米，較上年增長61.7，其中商品住宅施工面積達791萬平方米，較上年增長43.8。超量的施工面積，預示著南昌房地產(chǎn)市場立即進入全面爆發(fā)時期，同時伴隨而來的殘酷市場競爭，其中住宅產(chǎn)品的激烈競爭將不可幸免。4、市場購買客

27、戶群分析表41年數(shù)內(nèi)容2003年2004年南昌人購買商品房比例78%73%外地人購買商品房比例22%27%外地人購買住宅比例24%26%講明：外地人購買住宅比例是指外地人累計購買總量占南昌當年住宅銷售總量的比數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司南昌購房人群的外延化，正是南昌高速經(jīng)濟進展和南昌區(qū)位優(yōu)勢雙重作用的結(jié)果，同時也受到外地品牌開發(fā)企業(yè)連動開發(fā)效應(yīng)所帶來的部格外地追隨客戶阻礙。消費人群的擴融，一方面將促使南昌房地產(chǎn)開發(fā)求新、求變，激發(fā)創(chuàng)新能力，提升整個行業(yè)的進展水平；另一方面外來人所帶來的新的生活習性、生活方式將濡染南昌當?shù)鼐用?，提升居民生活品質(zhì)和對新事物的同意能力；三是外地購房人群的

28、加入，適當?shù)耐鈦硐M需求有利于促進房地產(chǎn)市場繁榮，激活了市場熱度。在購買產(chǎn)品中，外地人傾向于中高檔住宅產(chǎn)品，此類人群的增加，將在一定程度上支撐南昌高端產(chǎn)品市場。5、市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析2004年南昌市區(qū)合計預銷售商品住宅216萬平方米（不含紅谷灘新區(qū)政策性定向商品房），其中均價在2000元平方米以下的只有31.85萬平方米，占總量的14.7%，全部分布在離城區(qū)遠的灣里區(qū)和昌北開發(fā)區(qū)，單套建筑面積在95平方米以下的27.80萬平方米，占總量的12.9%；均價在3000元平方米以上的面積達到81.52萬平方米，占總量的37.7%，單套建筑面積在150平方米以上的66.75萬平方米，占總量的30.9%。

29、統(tǒng)計數(shù)據(jù)差不多表明，南昌房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)存在不夠合理表現(xiàn)。每個都市中，購房人群就如同社會階層一樣，呈現(xiàn)金字塔的狀態(tài)，即一般購買客戶處在底層，是最多的，越向上，高端客戶群就越少，正常的市場情況是一般住宅供應(yīng)大于高檔住宅，南昌目前的市場上一般住宅和中高檔住宅出現(xiàn)倒掛，實屬不正常。但造成結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)狀，有其專門性，南昌 2004年的房地產(chǎn)項目中70%的樓盤位于市中心，都市土地的稀缺性，直接導致了開發(fā)成本的增加，另外許多開發(fā)商為追求價值最大化，檔次定位傾向于高檔，最后形成的價格自然就只能針對市場高端客戶群。在南昌現(xiàn)有的供應(yīng)結(jié)構(gòu)條件下，政府可能會通過宏觀調(diào)控予以平和，高端住宅的政策阻礙不可幸免。同時

30、相對有限的南昌高端客戶群，又正逐步被市場消化，高檔產(chǎn)品競爭差不多白熱化，以后市場再做高端產(chǎn)品大概應(yīng)慎重行事。受到市場抑制的中檔住宅產(chǎn)品，特不是南昌城郊結(jié)合地帶的中價位住宅開發(fā)適逢事實上，一般住宅產(chǎn)品的開發(fā)進展前景看好。6、南昌房地產(chǎn)銷售周期特征分析數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司每一個都市房地產(chǎn)銷售周期特征是不同的，我們試圖通過南昌20032004年每個月成交量的狀況，來查找市場銷售規(guī)律，從而為本項目的開發(fā)周期制定查找依據(jù)。南昌全年的銷售黃金周期應(yīng)該是6月份，其次是12月份，銷售最為暗淡的時期在4月、8月、9月三個月。四、南昌二手房市場分析南昌二手房市場成交量對比表 年數(shù)內(nèi)容2002年

31、2003年2004年二手房成交量54萬99.81萬179.6萬新房成交量122萬203萬244.82萬 講明：以上數(shù)據(jù)針對的是純商品住宅類型 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)一、二級市場之間是相互進展，相互促進的，南昌房地產(chǎn)二級市場的告訴進展正給一級市場的帶來了良好的進展機遇。南昌二級市場成交數(shù)據(jù)，講明兩點，一是南昌人購房觀念正在改變，居民生活水平的日益提高，催生了大量通過“賣舊買新、賣小買大”的方式來改善居住環(huán)境的需求。二是在當前市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)條件下，專門多人不得不通過出售固定資產(chǎn)來改善居住環(huán)境，供應(yīng)結(jié)構(gòu)差不多抑制了二級市場的進展，對房地產(chǎn)一級市場也是不利的，以后南

32、昌住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化將促進二級市場的快速進展。五、南昌土地市場分析土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，土地的供應(yīng)量直接決定了以后商品房市場的供應(yīng)量，研究了土地市場，也就研究了以后市場的競爭。土地市場的供應(yīng)分析分為存量土地和增量土地兩部分。1、存量土地分析依照南昌市國土部門調(diào)查統(tǒng)計，截止2004年底，南昌南昌市市區(qū)差不多出讓但未投入開發(fā)建設(shè)的土地共4000余畝（大部分為住宅性質(zhì)用地），其中專門大一部分是因房屋拆遷受阻造成不能按土地出讓合同約定的時限交付的土地，有消息透露，這部分土地將由政府出面協(xié)調(diào)盤活，并盡快交于開發(fā)商開發(fā)，假定這部分土地的綜合容積率在2.0（參照2003、2004年南昌市中心出讓土地容積率

33、），那么商品房市場供應(yīng)總量將在530萬平方米左右，超過南昌2004年的市場成交總量，假如這部分土地同時開發(fā)，再加上市中心現(xiàn)有在開發(fā)項目的后期推出量，以后南昌市中心房地產(chǎn)市場競爭將相當激烈。2、增量土地分析（國有建設(shè)用地）增量土地要緊是政府通過招、拍、掛的方式公開向社會出售土地。在現(xiàn)有國家土地政策下，開發(fā)商獵取土地后閑置一年以上的土地要收土地閑置費用，兩年就要無償收回，因此開發(fā)商一般都會在一年左右的時刻進行開發(fā)，即，只要研究近兩年的政府土地成交量就能夠初步判定以后市場上新增商品房項目的總量。2004年南昌土地成交量2004年南昌市共出讓成交商品房開發(fā)用地24宗土地，出讓商品房開發(fā)土地面積1573

34、.51畝，土地成交金額25.899億元，出讓的土地總建筑面積約202.8萬平米，預示著2005年將有202.8萬平米的增量房推進市場，從出讓的土地用途來分析；純住宅用地只占17.22%，商住綜合用地占了近83%，以后兩年的商業(yè)將有增加。從成交的區(qū)域分布來看，要緊分布在市中心區(qū)、城南、青山湖片區(qū)。其中老城區(qū)最多，共成交11宗，面積達881.96畝，其次為城南片區(qū)，共成交5宗，總面積318.05畝，紅谷灘和高心開發(fā)區(qū)今年尚無一宗地出讓。通過土地出讓可預見，以后兩年的房地產(chǎn)增量市場將在市中心和城南，地價接著攀升，將會導致商品房價格的持續(xù)上揚。2004年土地成交的樓面地價，連續(xù)了2003年土地供應(yīng)成交

35、的樓面地價走高的趨勢，從土地供應(yīng)區(qū)域來看，以后住宅的中心化逐步向郊區(qū)化轉(zhuǎn)移，土地供應(yīng)區(qū)域的調(diào)整將帶來商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，這將促進南昌房地產(chǎn)的協(xié)調(diào)進展。2005年南昌土地成交量2005年南昌市打算出讓商品房用地4500畝，其中企業(yè)改制用地將可不能受到南昌市年度土地供應(yīng)打算的限制，住宅用地分布在各個板塊，象湖圈140畝，青山湖460畝，紅谷灘紅角洲地區(qū)1000畝，紅谷灘新區(qū)供應(yīng)500畝，新建縣長堎地區(qū)300畝，南昌縣蓮塘地區(qū)供應(yīng)300畝，灣里300畝，昌北200畝，高新200畝，同時經(jīng)濟適用房的供應(yīng)將達到500畝等。今年一季度實際成交土地1321.26畝，要緊集中在紅谷灘地區(qū)，另外年內(nèi)還將有3

36、178.74畝土地出讓，假如這一指標完成，今年的土地供應(yīng)將是2004年的3倍，土地供應(yīng)呈現(xiàn)明顯放量的趨勢，整個投資規(guī)模也將再次增大，對整個房價快速上漲有專門大的促進作用，同時是從整個土地供應(yīng)區(qū)位看，2500畝土地供應(yīng)量在郊區(qū)，土地供應(yīng)方向的轉(zhuǎn)移，對調(diào)整南昌以后商品住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整意義重大。六、南昌分區(qū)房地產(chǎn)分析1、各區(qū)域預、銷售面積分布數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司從2004年南昌各行政區(qū)銷售面積分布圖觀看，南昌的購房區(qū)域要緊集中在紅谷灘新區(qū)、西湖區(qū)、東胡區(qū)三個中心城區(qū)，占有整個市場銷量的77%，周邊各行政區(qū)銷量相對分散，市場占有率低。南昌客戶傾向市中心購房的因素有三點：一是南昌中

37、心城區(qū)供應(yīng)量多，客戶選擇性大；二是市中心配套設(shè)施齊全，生活便利，而城郊區(qū)域在這方面相對滯后，現(xiàn)有條件難以滿足客戶的居住需求；三是南昌居民的購房心理還比較保守，在城里住慣的人不愿離開，都市以外的人又迫切往城里擠，在多數(shù)人堅守“都市夢”的傳統(tǒng)束縛下，市中心仍是他們購房的第一選擇。然而隨著市中心房價的日益高漲，市場供應(yīng)的逐步外移，城郊基礎(chǔ)配套設(shè)施的逐步完善，舊有的“都市夢”觀念在經(jīng)濟支撐的現(xiàn)實條件下，南昌房地產(chǎn)郊區(qū)化成為必定。2、各區(qū)域預、銷售價格分析數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司2004年南昌住宅交易價格表明，市中心房價差不多超過3000元/平方米，其中屬清山湖的房價最貴，緣故是它擁有都

38、市中心稀缺的自然湖泊資源。臨近周邊的幾個開發(fā)區(qū)中，高新區(qū)售價最高，一是區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境專門，購買人群支付能力強，另一方面它緊靠清山湖區(qū)域，地理位置上有優(yōu)勢，三是萬科四季花城的先期進入，提升了整個區(qū)域的樓盤檔次和區(qū)域形象。然而受到新近開發(fā)項目品質(zhì)較低、購買客戶入住率低、人氣不旺的阻礙，區(qū)域房價上升的可能性差不多不是專門大。七、南昌房地產(chǎn)市場營銷方式分析南昌的房地產(chǎn)發(fā)市場盡管起步較晚，但在中國房地產(chǎn)開發(fā)的火熱浪潮中，特不是外地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進入，專門大程度上提升了南昌房地產(chǎn)行業(yè)的進展水平，新的房地產(chǎn)產(chǎn)品，新的營銷活動、新的地產(chǎn)概念頻現(xiàn)媒體，眼球效應(yīng)達到極至，營銷方式上除了針對傳統(tǒng)的個人購房外，還針對

39、了市場上比較專門的企業(yè)團購群，那個地點通過對南昌團購房地產(chǎn)產(chǎn)品的研究來歸納客戶的購買取向。1、南昌居住主題公園樓盤名稱南昌居住主題公園售樓電話59999995989898項目地址南昌象湖新城中心區(qū)金沙大道售樓地址南昌象湖新城中心區(qū)金沙大道投資商利嘉上海股份公司開發(fā)商南昌平海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商江西新德安房地產(chǎn)顧問有限公司物管公司居住主題公園物業(yè)公司占地面積1400畝建筑面積130萬平方米建筑類不多層、小高層、花園洋房、不墅總戶數(shù)約10000戶建筑結(jié)構(gòu)框架容積率1.26建筑風格歐陸風格物管費多層0.7 元/月/綠化率41.6 %交通狀況乘25路長班到終點站下停車位3600個配套設(shè)施中央景觀花

40、園、室外游泳池、人工沙灘、植被、商業(yè)街、燒烤區(qū)、網(wǎng)球場、兒童游樂場、滑板公園、高爾夫練習場等主力戶型二房（83.72-91.12）三房（107.79-116.56）價 格多層均價2350元/不墅均價3300元/推出時刻2004年開工開盤時刻2005年5月1日交付時刻2006年2月工程現(xiàn)狀全面開工建設(shè)銷售情況一期約3000套銷售已過95%客戶個人購買、東航等單位團購數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司2、正榮大湖之都樓盤名稱正榮大湖之都售樓電6612666項目地址南昌縣南蓮路“墨山立交”以西售樓地址站前西路437號（海關(guān)對面）投資商正榮集團開發(fā)商南昌正榮（新加坡）

41、置業(yè)有限公司代理商天睿不動產(chǎn)策略機構(gòu)物管公司深圳市恒基物業(yè)治理有限公司占地面積1600畝建筑面積110萬建筑類不多層、小高層、高層、不墅總戶數(shù)6800建筑密度21%綠化率43 %建筑結(jié)構(gòu)全框架/磚混容積率1.26建筑風格歐陸與現(xiàn)代風格物管費0.65 元/月/層高3米交通狀況203、230、218路停車位差不多可達到一戶一個車位，以賣為主，價格未定。配套設(shè)施墨爾本公園、水上高爾夫、1500米生態(tài)長廊、3300米湖巖線、水上風車、噴泉、哥倫布航?；兀?所世紀小學、4所幼兒園，4所文化中心、5個多功能會所、商業(yè)大街、水吧、村巴站主力戶型二房二廳（80-95）三房二廳（120-135）價 格開盤時均

42、價1800元/均價2030 元/推出時刻2004年6月16日正式開工開盤時刻2004年12月12日交付時刻打算于2006年下半年竣工工程現(xiàn)狀建設(shè)中銷售情況現(xiàn)推一期南岸公園多層，銷售率過80%客戶個人、清華泰豪等企業(yè)團購數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司3、團購房源特征地理位置上都與都市中心有一定的距離，難以吸引市中心的客戶群購買。項目的規(guī)模都比較大，每一期推量比較大，區(qū)域消化有限。小區(qū)內(nèi)景觀均好，產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)良，內(nèi)部配套齊全。傾向于小高層，團購價格明顯低于市場售價。房型以緊湊的兩房、三房為主。4、結(jié)論福利分房的體制在中國差不多取消多年，但在南昌這種房地產(chǎn)進展還不成熟區(qū)域，企業(yè)分房的觀念仍殘

43、留經(jīng)歷，特不是一些經(jīng)濟環(huán)境較好的國有大中型企業(yè)為留住人才，不惜通過分房來達到目標。這部分客戶因購房數(shù)量大，價格需求又相對適中，城郊項目是他們購買的要緊對象，這就給城郊項目，特不是因地理位置不夠好導致銷售上存在一定抗性項目，一次新的契機，因此只要針對這類客戶群制定合理的營銷方式，就能夠吸引他們，最終取得項目的銷售成功。八、南昌房地產(chǎn)市場分析總結(jié)1、南昌經(jīng)濟的快速進展、居民收入水平的逐步提高、都市人口再次擴容，給南昌房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定進展奠定了基礎(chǔ)，以后兩年南昌的大環(huán)境仍將促進房地產(chǎn)業(yè)的快速進展。2、南昌房地產(chǎn)業(yè)對南昌GDP的貢獻差不多越來越大，并已成為南昌重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，以房地產(chǎn)現(xiàn)今在南昌的地位，

44、政府必定會慎重、合理的維護房地產(chǎn)的長遠進展，使南昌房地產(chǎn)在政府的調(diào)控下，走健康進展的道路，我們認為以后兩年南昌房地產(chǎn)市場運行穩(wěn)定。3、在過去的幾年中，南昌的房地產(chǎn)供求穩(wěn)步增長，并呈現(xiàn)供小于求的局面，顯示南昌的房地產(chǎn)市場的進展活力，以后兩年將在市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化下，市場需求將被進一步激發(fā)。4、南昌商品住宅價格連年上漲，但漲幅趨緩，對比中部五省會都市的房價收入比，南昌房價處中位水平，在現(xiàn)有基礎(chǔ)條件下依舊比較合理的，以后兩年在市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整下，整體房價仍將上漲，但漲幅可不能太大，可能年漲幅可不能高于8%。5、房地產(chǎn)開工面積逐年增加，特不是2004年，新開工超過1000萬，增量之大，預示著以后兩年

45、南昌房地產(chǎn)的競爭將更加激烈，市場細分，差不定位將是規(guī)避競爭的要緊手段，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營銷水平將是一個重要考驗。6、在房地產(chǎn)平穩(wěn)進展的同時，也出現(xiàn)了許多隱患，要緊是供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理，房型面積適中，價格相對平和的中檔住宅開發(fā)量偏少，一般大眾的住宅需求被抑制，以后兩年，大量一般住宅會逐步上市，緩解市場矛盾。7、南昌房地產(chǎn)的黃金銷售周期是6月和12月，銷售最為暗淡時期在4月、8月、9月三個月。8、南昌商品房的外地購買人群差不多接近三成，購買產(chǎn)品傾向住宅類型，購買能力強，他們是南昌高檔住宅的重要支撐者，隨著南昌經(jīng)濟的進展，這類購房群仍將增多。9、二手房市場直逼新房市場，這也將刺激新房市場進一步的進展

46、，同時從側(cè)面反映出，在現(xiàn)有住宅市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)下，不利于一、二級市場的整體進展，我們認為，這一不利因素將隨著土供應(yīng)的郊區(qū)化逐步化解，二級市場將被再次激發(fā)，從而促進一級市場的進展。10、南昌土地供應(yīng)的放量，存量土地的解禁開發(fā)，都預示著南昌房地產(chǎn)將進入高增量時期，市場競爭將更加激烈，但能夠看到，以后的市場供應(yīng)逐步從市中心向城郊轉(zhuǎn)移，以后市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)將逐步改變。11、企業(yè)團購是南昌房地產(chǎn)銷售的又一重要對象，在購買特征上傾向于城郊價格適中的項目，以后郊區(qū)項目將逐步重視這類客戶群。十、南昌房地產(chǎn)市場分析給本項目的建議在南昌中高檔住宅產(chǎn)品競爭日益激烈和政府對高檔產(chǎn)品又宏觀調(diào)控的雙重壓力下，中檔、中高檔產(chǎn)品將是

47、以后開發(fā)的主流，建議本項目在檔次定位上向中檔靠近。抓住南昌6、12月份的黃金銷售周期，合理安排項目開發(fā)銷售周期。本項目位于城郊結(jié)合地帶，區(qū)域又有眾多的大型企業(yè)聚攏，在項目營銷中若能爭取這些企業(yè)團購客戶，將極大促進項目的銷售。4、以后兩年南昌房地產(chǎn)的市場競爭加劇，本項目應(yīng)充分認識市場，重點在市場定位上錯開競爭。第三章 高新區(qū)房地產(chǎn)市場分析一、高新區(qū)區(qū)位分析高新區(qū)位于南昌東部，緊鄰南昌中心城區(qū)，確切的講應(yīng)該是南昌城郊結(jié)合地帶，是南昌都市化進程中最先輻射到的位置，區(qū)位優(yōu)勢明顯。二、高新區(qū)配套設(shè)施分析高新區(qū)的都市定位是國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，是集科技產(chǎn)品研發(fā)、產(chǎn)品生產(chǎn)、貿(mào)易、倉儲于一體的綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)，基

48、礎(chǔ)市政配套上比較齊全，但在居民日常生活配套上初教育機構(gòu)外，其余的十分匱乏，特不是交通不夠方便，現(xiàn)有的條件不能滿足區(qū)域居民的生活需求，因此，區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)中，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃商業(yè)部分變得必不可少。三、高新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)分布居住講究氛圍，開發(fā)講究聚攏，高新區(qū)的住宅項目開發(fā)要緊集中在南京東路兩側(cè)，聚攏項目較多，而萬科四季花城因為緊靠艾溪湖自成一個區(qū)域。高新區(qū)北面要緊為產(chǎn)業(yè)科技園，居住環(huán)境和差不多條件都不具備，現(xiàn)在尚不存在商品住宅項目，按照現(xiàn)有的規(guī)劃，那個地點也不可能成為住宅項目聚攏的區(qū)域。受土地和住宅開發(fā)特性的阻礙，高新區(qū)以后房地產(chǎn)開發(fā)將由東向西、由北向南逐步推進。四、高新區(qū)在售項目分析1、高新區(qū)在售樓盤（

49、要緊）樓盤項目豐源天域尚東大道廬山花園四季花城新城國際商都開 發(fā) 商豐源房地產(chǎn)開發(fā)華龍房地產(chǎn)開發(fā)天驥物業(yè)萬科地產(chǎn)新城建設(shè)產(chǎn)品類型小高層、花園洋房多層、小高層、高層、酒店式公寓多層、小高層、酒店式公寓多層、花園洋房、高層小戶型公寓占地面積4.9萬4.2萬4萬66萬1.17萬建筑面積7.44萬9.47萬11.8萬65萬6萬容 積 率1.52.12.31.14.0綠 化 綠42%40.53%42%53%34%房型面積花園洋房（150257）公寓（95140）87213小高層（111205）酒店式公寓（5078）多層88167、花園洋房135左右、4350主力戶型兩房、三房兩房、三房小高層（三房、四房

50、）二房、三房標間戶數(shù)532戶798戶160戶（酒店式公寓）3411戶168戶房屋均價2700（公寓）2800（花園洋房）報價（2800300）小高層2800酒店式公寓（3600）多層2850、花園洋房3300、高層標間3240一室一廳61、二室一廳83銷售情況60%（花園洋房）15%（公寓）0小高層80%，酒店式公寓65%75%（五期）已售100套備注配套設(shè)計了幼兒園、會所和沿街商業(yè)籃球場、會所、地下及半地下車位、商業(yè)風情街會所，幼兒園、商業(yè)街會所、商業(yè)街瀚林園雙語、藍天學院、單位房屋均價：元/平方米；戶型面積：平方米表11數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司2、在售重點樓盤分析提及萬科都

51、市花園，在高新區(qū)，能夠講在整個南昌區(qū)差不多上無人不知，無人不曉，它是南昌樓盤的明星，更是南昌人所向往的理想居所，并對高新區(qū)樓盤的檔次和區(qū)域形象的提升起到了推波助瀾的作用。萬科都市花園的成功絕不僅僅是它的品牌使然，更多的應(yīng)歸類到產(chǎn)品的品質(zhì)上。1）項目成功的背景1000畝的土地規(guī)模給了萬科足夠的考慮、規(guī)劃和進展空間，他把它當作一個城來對待，能夠做不同的產(chǎn)品形態(tài)來適應(yīng)不同的人群，能夠通過合理的商業(yè)布局來引導居民生活，也能夠發(fā)揮低成本優(yōu)勢來建筑精巧的園林景觀，規(guī)模效應(yīng)十分明顯。地塊所處的位置既是城郊結(jié)合地帶，進展前景看好，另外又是高新區(qū)的中心位置，能夠吸引大量科技園區(qū)內(nèi)的高收入人群，區(qū)位條件優(yōu)良。緊鄰

52、都市湖泊艾溪湖，超過3000米的湖岸線，給予了他成為水景住宅的優(yōu)厚資源，高調(diào)的身段一開始就差不多注定。萬科地產(chǎn)多年的大盤運作經(jīng)驗，特不是城郊大盤的運作，其全新營銷手法、內(nèi)部資源差不多上其成功的重要因素。2）產(chǎn)品規(guī)劃特色綜觀南昌市中心樓盤，第一感受確實是建筑密度大，樓間距小，私密性差，而萬科以低密度住宅面市，迅速吸引了寬敞客戶的眼球。萬科開發(fā)的樓盤都比較善于用色，建筑外立面是直接呈現(xiàn)在客戶眼前的，合理的選擇色彩，合理的搭配色彩能給人耳目一新的感受，該項目的給人的第一感受確實是那個地點是一個充滿青春、充滿活力、充滿時尚的生活城，特不符合現(xiàn)代都市人的生活習性。戶型規(guī)劃上，當市中心項目還在走大戶型，高

53、價格的模式時，萬科都市花園已改變成小戶型、高價格的模式，在總價上優(yōu)勢明顯，瞬間得到客戶的關(guān)注。利用教育優(yōu)勢來開發(fā)樓盤的項目不勝枚舉，屢試不爽，萬科都市花園專門精明的前期引進高新國際學校，不僅提升了樓盤的檔次，更得到寬敞因小孩教育購房客戶的響應(yīng)。巧借市政綠化為己所用。項目東面的市政綠化帶通過簡單的修造，在視覺上并已成為小區(qū)的組成部分。時尚的沿街商業(yè)，隱藏的內(nèi)街商業(yè)，氣派的小區(qū)會所給小區(qū)增色的同時，更打消了客戶對周邊配套缺乏所產(chǎn)生的顧慮。在產(chǎn)品類型上更不拘泥一格，規(guī)劃有花園洋房、聯(lián)排不墅、多層、高層，并在設(shè)計上合理的組團分隔，符合多樣客戶的需求。在建筑選材和建筑施工上注重產(chǎn)品的品質(zhì)，建筑的每一個細

54、節(jié)都能感到精雕細鑿。小區(qū)內(nèi)部硬質(zhì)的部分少，更多的是水景和綠化，并在植物選擇和搭配上體現(xiàn)小區(qū)的四季如春，整個小區(qū)給人的感受確實是綠意昂然。物業(yè)治理細致到位，處理事件及時，充分體現(xiàn)人性化，因而受到客戶的欣賞。五、高新區(qū)房地產(chǎn)市場特征市場客戶群帶有明顯的區(qū)域特性，區(qū)域購買客戶占60%，市區(qū)客戶占30%，另外還有10%的外地客戶，從客戶身份看，教師居多，其次是園區(qū)內(nèi)的中高技術(shù)人員和領(lǐng)導，政府公務(wù)員的比例也許多，購房的區(qū)域性是它的第一大特征。市場供應(yīng)房型以兩房、三房為主，兩房的面積范圍在8090平方米。三房的面積范圍在105130平方米之間，市場銷售反映這類房型符合市場客戶的需求，我們認為隨著，住宅價格

55、的上揚，緊湊房型將是以后開發(fā)趨勢。區(qū)域產(chǎn)品類型多樣，包括多層、小高層、高層、花園洋房、酒店式公寓，其中多層住宅和花園洋房相對受歡迎，其次是小高層，高層去化最慢，其中類似酒店式公寓項目也受到大量投資客戶的認可。而且只要是超過7萬平方米的項目，產(chǎn)品形態(tài)一般超過三種，產(chǎn)品的多樣性是其又一特征。類似于酒店式公寓的精裝修公寓異軍突起。新城國際商都開盤不到2個月，既銷售100多套，講明了此類產(chǎn)品在市場上的活力，這與他所處的產(chǎn)業(yè)環(huán)境是分不開的。早期的上海金橋開發(fā)區(qū)同現(xiàn)在的高新開發(fā)區(qū)一樣，酒店缺乏，金橋酒店公寓正是在那個時候橫空出世，迅速得到市場響應(yīng)，一方面它離開發(fā)區(qū)專門近，能夠用做接待公司業(yè)務(wù)人員的住宿和會

56、談，工作方便快捷。另一方面能夠作為公司重要高級技術(shù)人員的長期居住用房，而且裙樓的酒店餐飲部分還能夠聚攏人氣，酒店式公寓差不多成為開發(fā)區(qū)不可或缺的重要組成部分。我們認為本項目所在區(qū)域酒店式公寓產(chǎn)品前景良好，但應(yīng)在產(chǎn)品品質(zhì)上下工夫，建筑真正的酒店式公寓。因為區(qū)域生活配套設(shè)施的缺乏，各樓盤都將商業(yè)設(shè)施作為必備配套。多層的銷售價格集中在25002800元/平方米之間，小高層價格在2800元/平方米左右，花園洋房的售價超過3000元/平方米，車位一般采納租賃形式。低密度，高綠化率的產(chǎn)品更受客戶青睞。六、區(qū)域市場分析對本項目的建議針對區(qū)域市場特征分析，并借鑒萬科四季花城中的成功經(jīng)驗，建議本項目：1、作為高

57、新科技園區(qū)，區(qū)域樓盤尚未用園區(qū)定位作為項目開發(fā)主題，本項目能夠以次為契機，拉近項目與園區(qū)的關(guān)系。2、周邊在售的樓盤大概差不多上針對區(qū)域高端人群，檔次較高，競爭相對激烈，建議本項目在檔次定位上錯開。3、細分市場，本項目應(yīng)要緊針對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的從業(yè)人員開發(fā)為主，另外吸引部分周邊學校的教師，凸顯項目科教的結(jié)合。4、產(chǎn)品戶型建議以緊湊的兩房、三房為主，其中兩房的房型面積建議操縱在90以內(nèi)，三房的房型操縱在125以內(nèi)。適當排布舒適的房型，滿足客戶的不同需求。5、產(chǎn)品形態(tài)以多層和花園洋房為主，小高層為輔，同時建筑一部分純正的酒店式公寓，采取酒店式服務(wù)客戶，銷售上以年固定回報方式返還客戶。6、設(shè)置小區(qū)商業(yè)街和多

58、功能會所，完善社區(qū)生活配套。7、建筑立面新穎、現(xiàn)代、科技，能給人耳目一新的感受。8、降低項目的建筑密度，營造小區(qū)良好的景觀環(huán)境，特不在景觀小品的設(shè)置中于項目主題聯(lián)系起來。聘請經(jīng)驗豐富的物業(yè)治理公司。第四章 高新區(qū)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析科技園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)不同于一般的都市房地產(chǎn)開發(fā)，它不僅受到都市房地產(chǎn)的大環(huán)境阻礙，也受到科技園區(qū)小環(huán)境的阻礙，因為科技園區(qū)的相對封閉或是遠離都市的特性，形成了明顯的區(qū)域消費適應(yīng)，房地產(chǎn)開發(fā)也正是基于此類人群而產(chǎn)生。高新區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的良好運行，成為區(qū)域，特不是類似本項目成功開發(fā)的關(guān)鍵，而阻礙經(jīng)濟的重要因素是高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境，因此研究了區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境，便能夠為項目的開發(fā)周期、客戶群

59、定位、項目評判提供依據(jù)。一、高新區(qū)區(qū)位環(huán)境南昌高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（下稱高新區(qū)）建于1991年3月，1992年11月份經(jīng)國務(wù)院批準，成為全國53家國家經(jīng)高新區(qū)之一，享受國家和省、市給予的科技特區(qū)優(yōu)惠政策。南昌高新區(qū)坐落在南昌市城東高教科研密集區(qū)內(nèi)，距市中心3千米，交通便捷，5、11路公交車直達區(qū)內(nèi)。高新區(qū)東領(lǐng)艾溪湖，西接青山湖，風景秀麗、地勢平坦，是南昌市大氣環(huán)境最好的區(qū)域之一，投資環(huán)境優(yōu)良。高新區(qū)總面積19.6平方千米，可供集中開發(fā)面積為6.8平方千米。南昌飛機制造公司科技園和南昌航空學院科技園為南昌高新區(qū)的組成部分。二、高新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境1、道路設(shè)施高新區(qū)完成建成都市道路總長57.2公里，并

60、形成五橫九縱完善的道路循環(huán)網(wǎng)絡(luò)，通過相互之間的道路體統(tǒng)，能方便快捷的抵達南昌市中心。2、供水系統(tǒng)日供水能力10萬噸，采納環(huán)網(wǎng)供水，與市區(qū)直接連通，可滿足生產(chǎn)、生活用水。3、供電系統(tǒng)已建成裝機容量為10.3萬KVA的110KV變電站，完成一座裝機容量315萬KVA的220KV變電站建設(shè)，滿足園區(qū)內(nèi)生產(chǎn)和生活用電。4、通訊系統(tǒng)建有終局容量4萬門的程控電話和高速、寬帶的計算機通訊網(wǎng)絡(luò)，并隨著園區(qū)的進展，適時擴大系統(tǒng)容量。5、煤氣管道管道煤氣已鋪設(shè)完成，并與南昌市煤氣管網(wǎng)貫穿，依照需要，能夠隨時與園區(qū)或居民區(qū)連接。6、污水處理完成青山湖污水處理廠建設(shè)，日處理污水100萬噸，首期33萬噸污水處理工程已投