1、萬(wàn)科經(jīng)驗(yàn)分享：房地產(chǎn)開發(fā)商如何做好精裝修普及精裝修房是時(shí)代的進(jìn)步和現(xiàn)代生活的要求，是體現(xiàn)住宅內(nèi)在品質(zhì)非常重要的內(nèi)容。從住宅自身的發(fā)展規(guī)律以及發(fā)達(dá)國(guó)家住宅建設(shè)實(shí)踐來說, 開發(fā)商為大眾提供帶裝修的住宅是市場(chǎng)前進(jìn)的表現(xiàn), 也是我國(guó)住宅建設(shè)步入成熟時(shí)期的重要標(biāo)志。以下是廈門市萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理姚俠義答記者問。萬(wàn)科是怎樣定義精裝房的為什么要做裝修房房屋裝修是指開鑿墻體、樓地面，移動(dòng)窗位置、拆改承重或非承重結(jié)構(gòu)、增設(shè)房屋分隔結(jié)構(gòu)、改善房屋外觀及裝飾室內(nèi)布局等行為。裝修分室外內(nèi)裝修和室外裝修兩部分，室外裝修是指房屋室外的裝飾。萬(wàn)科做裝修房的緣由主要有三個(gè)。緣由一：低碳經(jīng)濟(jì)與社會(huì)責(zé)任。在 年，王石在哥

2、本哈根會(huì)議上，正式明確了萬(wàn)科集團(tuán)推行裝修房、住宅產(chǎn)業(yè)化和綠色能源科技”作為萬(wàn)科邁向低碳發(fā)展的“三部曲”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前整個(gè)行業(yè)精裝修還沒到 ，今年萬(wàn)科除別墅產(chǎn)品外將基本實(shí)現(xiàn)全裝修交付。去年的數(shù)據(jù)，年萬(wàn)科落實(shí)綠色三星住宅占全國(guó)總量的 。近期，萬(wàn)科在東莞的一個(gè)住宅產(chǎn)業(yè)化的研發(fā)基地，從結(jié)構(gòu) 的研發(fā)，住宅精裝修以及精裝修的各個(gè)模塊的研發(fā)全部可以在里面實(shí)現(xiàn)。緣由二：市場(chǎng)及客戶的需求。精裝修房對(duì)客戶來說有幾點(diǎn)，省事，省錢，避免裝修干擾，裝修費(fèi)用可以按揭，品質(zhì)可以得到保障，還可以維修。前面說的為什么要做精裝修這個(gè)是利國(guó)利民的好事。緣由三：企業(yè)自身發(fā)展的需求。這里面從萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)來說，我們覺得精裝修對(duì)萬(wàn)科來說是一

3、個(gè)核心的競(jìng)爭(zhēng)力，我覺得這個(gè)是市場(chǎng)對(duì)我們的需求。我們通過裝修房規(guī)模采購(gòu)減少流通渠道和科學(xué)管理將一定程度上降低裝修成本，開發(fā)商將和客戶共享由此帶來的溢價(jià)，因此裝修房能給開發(fā)商代理一定的利潤(rùn)。在相同的銷售環(huán)境下，實(shí)施裝修房將改善快法上的財(cái)務(wù)成本結(jié)構(gòu)。在事實(shí)裝修房在一定程度上將改善開發(fā)商的財(cái)務(wù)現(xiàn)金流，可以減少資金占用和資金成本。資金占用的降低將有利于提高開發(fā)企業(yè)資本回報(bào)率。更多精彩資訊這里面怎么吸引他們呢一方面是萬(wàn)科的規(guī)模資金方面的保障。我們還是走自己培育為主的企業(yè)?，F(xiàn)在廈門確定的精裝修施工單位交付大概有 多套，現(xiàn)在做的是我們自己培養(yǎng)的。在采購(gòu)?fù)瓿芍螅_定施工單位之后，我們會(huì)進(jìn)行樣板施工。這個(gè)是非常

4、重要的，因?yàn)橥ㄟ^實(shí)體樣板的施工不僅讓施工單位對(duì)掌握裝修施工的工藝、工序的方法明確品質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也是對(duì)整個(gè)裝修設(shè)計(jì)的檢驗(yàn)和再次確認(rèn)。我們?cè)谧鲈O(shè)計(jì)的時(shí)候一定會(huì)分析它的功能是不是合理，能不能讓市場(chǎng)接受，能不能大規(guī)模的實(shí)施，這個(gè)是非常重要的。在石材分析我們一定是非常慎重的，它的采購(gòu)會(huì)不會(huì)很順暢。我們?cè)谇澳晟钲诘囊粋€(gè)盤，我們用的一個(gè)石材做樣板房沒有問題，但是交付將近一千套買不到的時(shí)候，這個(gè)石材量的非常少，不穩(wěn)定，而且進(jìn)口期是三個(gè)月，所以很多方面在可實(shí)施角度是非常重要的。我們?cè)谕ㄟ^樣板房對(duì)這方面也是再一次的確認(rèn)。在樣板房同時(shí)，還有一個(gè)功能，會(huì)對(duì)樣板房室內(nèi)環(huán)境污染監(jiān)測(cè)。接著我們會(huì)做工作面移交階段，這個(gè)是非

5、常痛苦的一個(gè)過程。在土建總包的技術(shù)要求都明確了自己的施工范圍和標(biāo)準(zhǔn)，前面說過，不能有任何的歧義。同時(shí)在整個(gè)界面一角過程中會(huì)建立一個(gè)部品施工數(shù)據(jù)庫(kù)，這個(gè)數(shù)據(jù)我們通過分析，我們會(huì)確定部品加工容差的尺寸。在前面工作完成之后，會(huì)進(jìn)入大面積施工、驗(yàn)收階段。我們重點(diǎn)關(guān)注的是首先要設(shè)置合理的施工工序。這個(gè)跟常規(guī)的工作是有差異的，我們的工序?qū)嵤┰瓌t是：先大后小，先上后下，先里后外，先復(fù)雜后簡(jiǎn)單，先手工作業(yè)后工廠化安裝。第二個(gè)是控制過程品質(zhì)。每一步施工的時(shí)候我們要運(yùn)用大量的施工工具，我們應(yīng)做工序的改進(jìn)，由此降低對(duì)手工的依賴性。這個(gè)我們跟綠城的方向是相反的。第三個(gè)是在大規(guī)模實(shí)施過程中要做好成品保護(hù)。在施工完成之后

6、我們會(huì)進(jìn)入交付階段。這個(gè)階段我們要做的幾個(gè)事是分戶模擬驗(yàn)收，業(yè)主開放、開荒清潔，最后交付給客戶。我們要注意這個(gè)階段的成品保護(hù)，這個(gè)是非常關(guān)鍵的，做精裝修這方面要關(guān)注。最后一個(gè)階段是交付后階段，這個(gè)階段主要是對(duì)前面所有的工作做一個(gè)總結(jié)分析，進(jìn)行一個(gè)經(jīng)驗(yàn)成品轉(zhuǎn)換。這個(gè)就是我們樓盤進(jìn)行交付后我們有一個(gè)地產(chǎn)客戶關(guān)系中心，他們會(huì)對(duì)所有的缺陷，在交付過程中等方方面面的問題會(huì)制訂一個(gè)手冊(cè)，對(duì)每一個(gè)缺陷都會(huì)進(jìn)行一個(gè)分析。主題是：開關(guān)面板劃痕嚴(yán)重，我們通過把這個(gè)問題記錄到我們手冊(cè)之后提出來通過分析。萬(wàn)科在裝修房實(shí)施管理工具和標(biāo)準(zhǔn)有哪些萬(wàn)科裝修房實(shí)施管理工具是：首先我們對(duì)產(chǎn)品實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化分級(jí)體系?，F(xiàn)在我們主要是到今

7、年上半年還是這幾種，我們分 ，每一個(gè)分級(jí)里面有這樣的分格體系，這有利于規(guī)模化、提效、成熟度高相對(duì)完善、成本最優(yōu)。標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的東西功能比較完善，成本最優(yōu)，性價(jià)比高。對(duì)每一級(jí)的產(chǎn)品我們都用這些工具來指導(dǎo)運(yùn)用。第一個(gè)是配置表，我們?cè)阡N售樣板房全部要做出來，在銷售合同里全部都要明確，這個(gè)是非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪^程。第二個(gè)工具就是實(shí)測(cè)實(shí)量。什么是實(shí)測(cè)實(shí)量是萬(wàn)科根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)及客戶對(duì)工程質(zhì)量的認(rèn)知，對(duì)結(jié)構(gòu)、粉飾、涂飾、裝修四個(gè)階段的過程產(chǎn)品，就其取樣、測(cè)量、數(shù)據(jù)處理等具體步驟，所建立的產(chǎn)品質(zhì)量評(píng)價(jià)體系。這個(gè)里面可以看到，集團(tuán)有一個(gè)細(xì)致的產(chǎn)品質(zhì)量實(shí)測(cè)操作指引。這里面涵蓋的面是非常廣，這個(gè)壓力非常大，通過這個(gè)方式每家公司

8、，每個(gè)區(qū)域自己也在做，我們像廈門自己也成立了自己的檢測(cè)小組，我們對(duì)所有的結(jié)構(gòu)、裝飾面進(jìn)行 的檢驗(yàn)和施測(cè)。這個(gè)工作量是非常大的。到目前為止，全集團(tuán)的合格率已經(jīng)超過左右。我們?yōu)槭裁匆獙?shí)行這個(gè)實(shí)測(cè)實(shí)量因?yàn)檫@有利于裝配部品的實(shí)施，帶動(dòng)了一些新工藝工法革新等，這個(gè)工作非常重要。這個(gè)是工藝改進(jìn)，這方面的控制也是很難控制的一方面，我們通過雙線控制和抹灰控制性做了一些工藝的改進(jìn)，做得比較細(xì)，也形成了自己一系列的標(biāo)準(zhǔn)。這里面所有的東西都得益于我們推行實(shí)測(cè)實(shí)量。萬(wàn)科每一項(xiàng)新的工藝在改進(jìn)之后會(huì)得到全集團(tuán)的復(fù)制，這一點(diǎn)是我們成長(zhǎng)的動(dòng)力。第三個(gè)是四化管理。這個(gè)也是萬(wàn)科自己的名詞。四化管理主要是圖紙的深化和標(biāo)準(zhǔn)化，材料加

9、工工廠化，現(xiàn)場(chǎng)管理可視化，施工現(xiàn)場(chǎng)整潔化。我這里說的材料加工工廠化不是裝飾設(shè)計(jì)方面，這個(gè)材料加工工廠化是我們沒有辦法實(shí)施裝配化的，貼的瓷磚，現(xiàn)場(chǎng)手工做的部分現(xiàn)在也進(jìn)行工廠化加工。這個(gè)工廠是在現(xiàn)場(chǎng)我們做的一個(gè)加工廠，我們要求所有的作業(yè)不允許在現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施，就這一部分我們沒有辦法做到完全現(xiàn)場(chǎng)化。最后一個(gè)工具是模擬驗(yàn)收。我這里要強(qiáng)調(diào)模擬驗(yàn)收的組織者是一個(gè)獨(dú)立于工程以外的第三方，這個(gè)部門是由總經(jīng)理負(fù)責(zé)的，主要是以客戶的角度。裝修服務(wù)模擬驗(yàn)收記錄表，把所有要檢查的東西和標(biāo)準(zhǔn)都列出來了，這個(gè)是我們運(yùn)用的一個(gè)管理工具。在戰(zhàn)略合作、集中采購(gòu)上，萬(wàn)科是怎樣配置的在戰(zhàn)略合作、集中采購(gòu)上，戰(zhàn)略合作和集中采購(gòu)占 品質(zhì)量可

10、靠、成本最優(yōu)、服務(wù)有保證。現(xiàn)在市場(chǎng)上這些材料確實(shí)是非常繁雜，很難弄清楚。通過強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合，我們能得到最好的服務(wù)。通過規(guī)模采購(gòu)，減少流通環(huán)節(jié)，也可以得到最優(yōu)的成本。萬(wàn)科從做精裝修開始到現(xiàn)在已經(jīng)有十年了，一樣還是存在很多問題。特別是客戶對(duì)精裝修的期望值會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過毛坯房。裝修房的品質(zhì)控制是個(gè)永恒的話題，怎么把它做到最好前一位李總也說到個(gè)性化的問題，個(gè)性化是我們的理想，但我們現(xiàn)在還不能做到。客戶的需求標(biāo)新立異，怎么辦我們只能在顏色、軟裝上做一些變更。我今天不知道有沒有政府方面的領(lǐng)導(dǎo)在，在推精裝修上能不能從政策上做一些扶持施工周期加長(zhǎng)，交付結(jié)算時(shí)間相應(yīng)延長(zhǎng)，可能對(duì)預(yù)售款的監(jiān)管產(chǎn)生一定影響。精裝修由于成本提高

11、，則售價(jià)相應(yīng)提高，在非普遍住宅的認(rèn)定上可能存在風(fēng)險(xiǎn)。精裝修的發(fā)展是為了利國(guó)利民，利民這一塊我說得比較簡(jiǎn)單，裝修房對(duì)我們老百姓來說，省事、省錢。實(shí)際上是省錢的，我可以負(fù)責(zé)任的告訴你，假如萬(wàn)科做 元的標(biāo)準(zhǔn)，市場(chǎng)上 元都做不到的。省事就不用說了，現(xiàn)在 后， 后壓力也很大，出來都是創(chuàng)業(yè)階段，誰(shuí)有經(jīng)歷做這個(gè)裝修。第二個(gè)，品質(zhì)有保障。我們?cè)谧鰳影宸坑幸粋€(gè)樣板房交接階段，我們要做一個(gè)檢測(cè)，任何問題找出污染源。還有一個(gè)保障問題就是服務(wù)保障，開發(fā)商給你做完這個(gè)房子的時(shí)候一定會(huì)給你兩年的保修。你在路邊找一個(gè)小作坊做完就要錢，要錢之后就找不到了。一個(gè)是價(jià)格便宜，還有一個(gè)是裝修的錢是放在房子里的總價(jià)，你還可以按揭。很多裝飾材料還是有標(biāo)準(zhǔn)的，只是沒有系統(tǒng)化。