1、謹(jǐn)呈：深圳世浩實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司萬(wàn)豪商業(yè)城營(yíng)銷策劃方案深圳市世方物業(yè)咨詢有限公司第一部分物業(yè)定位第一章市場(chǎng)調(diào)查分析一深圳市總體商業(yè)市場(chǎng)背景二南山商業(yè)市場(chǎng)綜述三同類主題市場(chǎng)調(diào)研八卦嶺片區(qū)典型可比商場(chǎng)調(diào)研田貝片區(qū)典型可比商場(chǎng)調(diào)研筍崗片區(qū)典型可比商場(chǎng)調(diào)研本區(qū)域典型可比商場(chǎng)調(diào)研四總結(jié)分析第二章物業(yè)發(fā)展建議一商場(chǎng)平面布局規(guī)劃設(shè)計(jì)鋪位分割過(guò)道設(shè)計(jì)商場(chǎng)人流圖繪制二商場(chǎng)賣場(chǎng)設(shè)計(jì)三商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種分區(qū)設(shè)計(jì)四商場(chǎng)各層租金估算及租金價(jià)格表制定五商場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理建議六建筑外立面之裝飾、色彩修改建議七商場(chǎng)休閑廣場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議第二部分招租推廣策略一主體推廣方案及廣告推廣要點(diǎn)二階段推廣計(jì)劃時(shí)間表三組合媒體發(fā)布計(jì)劃四銷售賣場(chǎng)策劃五

2、造勢(shì)手法策劃第一部分物業(yè)定位第一章市場(chǎng)調(diào)查分析一、深圳市總體商業(yè)市場(chǎng)背景1、商場(chǎng)分割小鋪位銷售已風(fēng)光不再曾經(jīng)轟動(dòng)一時(shí)的”西部電子”，開(kāi)業(yè)后遠(yuǎn)未達(dá)到人們預(yù) 期，”東方巴黎”至今仍無(wú)法開(kāi)業(yè)，這使得將統(tǒng)一產(chǎn)權(quán) 的商場(chǎng)劃分成小鋪位賣的銷售形式難度增大，讓投資 客重新建立起信心的難度增強(qiáng)。事實(shí)上，即使后來(lái)彩福 大廈的裙樓商場(chǎng)因新一佳著名商家的進(jìn)駐，和發(fā)展商 不惜血本8%的回報(bào)率而使彩福大廈裙樓銷售良好，也 不能夠輕易斷言市場(chǎng)能夠接受這種商場(chǎng)鋪位劃分的形 式。因?yàn)?，這種形式存在許多的問(wèn)題尚未解決：*產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)不統(tǒng)一的矛盾始終未能解決。怎樣使小業(yè)主的利益得到保障？ 一旦大商家退出商場(chǎng), 誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)重新招租，

3、各小業(yè)主之間的利益誰(shuí)來(lái)平衡？ *鋪位劃分過(guò)細(xì)、過(guò)小不利經(jīng)營(yíng)者使用。發(fā)展商為了盡快銷售鋪位，常常將鋪位劃分過(guò)細(xì)、過(guò) 小，以減少鋪位總值，降低置業(yè)門(mén)檻，擴(kuò)大購(gòu)買層面。而實(shí)際的經(jīng)營(yíng)者無(wú)法接受和使用過(guò)小的商鋪，這種矛 盾只好經(jīng)過(guò)重新劃分、整合鋪位來(lái)解決，從而導(dǎo)致銷 售鋪位與經(jīng)營(yíng)鋪位完全不同的局面，一旦經(jīng)營(yíng)客退出 重新招租時(shí)，必將引發(fā)各種矛盾。*經(jīng)營(yíng)管理水平是影響商場(chǎng)存活的關(guān)鍵因素。商場(chǎng)內(nèi)各鋪位利益相關(guān)，彼此一榮俱榮、一損俱損，這 需要商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理部門(mén)統(tǒng)一的管理協(xié)調(diào)商場(chǎng)才能做 旺。但往往發(fā)展商將商鋪分割售出后，就不再理會(huì)經(jīng)營(yíng) 的問(wèn)題，這是導(dǎo)致當(dāng)前眾多商場(chǎng)失敗的直接原因。*發(fā)展商能否”放水養(yǎng)魚(yú)”是招商工作

4、的關(guān)鍵。一個(gè)新的商場(chǎng)開(kāi)業(yè)需要培育市場(chǎng)的時(shí)間，發(fā)展商需要 給經(jīng)營(yíng)客適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠來(lái)增強(qiáng)其對(duì)商場(chǎng)的信心，從而吸 引進(jìn)場(chǎng)，這就需要發(fā)展商在一段時(shí)間內(nèi)承受短期利益 的損失，如減免租金、管理費(fèi)等,這些措施對(duì)發(fā)展商 的資金壓力較大，發(fā)展商面臨能否堅(jiān)守難關(guān)的困惑； 而發(fā)展商如果不”放水養(yǎng)魚(yú)”給租客以適當(dāng)優(yōu)惠，則 商場(chǎng)招滿有一定困難，嚴(yán)重的會(huì)導(dǎo)致無(wú)法開(kāi)業(yè)，發(fā)展 商屆時(shí)將面臨更為嚴(yán)峻的形勢(shì)。2、街鋪始終受市場(chǎng)鐘愛(ài)與上述情況不同，街鋪產(chǎn)權(quán)獨(dú)立，受其它干擾因素少， 客流量?jī)H受街道人流的影響，生意好做長(zhǎng)久，租金穩(wěn) 定。因此，商鋪的售價(jià)也穩(wěn)定而高企，街鋪的價(jià)值為許 多投資客和經(jīng)營(yíng)者認(rèn)可，易受市場(chǎng)追捧。3、專業(yè)市場(chǎng)增多，競(jìng)爭(zhēng)

5、更加激烈訂立明確的主題，走專業(yè)化路線來(lái)吸引客戶的專業(yè)市 場(chǎng)越來(lái)越多?？墒亲鰧I(yè)市場(chǎng)需要一定條件才能成功：*可借用的資源優(yōu)勢(shì)*規(guī)模、交通、配套等自身硬件條件* ”放水養(yǎng)魚(yú)”的可持續(xù)發(fā)展策略*和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手或潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比具有比較優(yōu)勢(shì)*有較強(qiáng)昭示力*原則上不單純依賴批發(fā)客戶，還應(yīng)具備較多的周邊零 售客戶，以積聚人氣*專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理*充分的資金、人才儲(chǔ)備只有滿足上述全部或多項(xiàng)條件的專業(yè)市場(chǎng)，才有可能 成功，如：享譽(yù)全國(guó)的賽格電子配套市場(chǎng)，就是依靠華 強(qiáng)北是眾多的電子生產(chǎn)商集結(jié)地這一大的資源優(yōu)勢(shì)， 配合便捷的交通、暢旺的人氣、較強(qiáng)的昭示力等綜 合優(yōu)勢(shì)而發(fā)展起來(lái)的，并逐步發(fā)展成為輻射全國(guó)的專 業(yè)市場(chǎng)。

6、雖說(shuō)專業(yè)市場(chǎng)的成功案例很多，但更多的專業(yè)市場(chǎng)由 于自身缺乏上述的條件或不具備比較優(yōu)勢(shì)，往往在競(jìng) 爭(zhēng)中慘遭淘汰，或是做痛苦的掙扎。4、二層以上物業(yè)銷售難度大凡是出售的商業(yè)物業(yè)，無(wú)論是開(kāi)放式商場(chǎng)還是獨(dú)立式 商鋪，二層以上的部分大多銷售困難，最終只能經(jīng)過(guò) 招租解決。二、南山商業(yè)市場(chǎng)綜述1、南山商業(yè)市場(chǎng)面臨的歷史契機(jī)深圳城市中心的西移，濱海大道的建成通車，西部跨海 大橋的規(guī)劃，給予了南山商貿(mào)物業(yè)發(fā)展的歷史契機(jī)。而南 山房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的火爆則直接成為南山商貿(mào)物業(yè)發(fā)展 的澎湃動(dòng)力。如今，南山居住，市區(qū)上班已成為部分深圳人 的時(shí)尚生活。隨著南山本地商業(yè)需求與日遞增，南山商貿(mào) 物業(yè)在近兩年來(lái)呈現(xiàn)出一派旺銷景象。在南山購(gòu)物環(huán)境日 漸改進(jìn)的條件下,南山商貿(mào)物業(yè)將徹底一改完全區(qū)域內(nèi)消 費(fèi)的特征,將有力地輻射寶安及其周邊地區(qū)，吸引港人前 往購(gòu)物的前景也不是奢望。2南山商業(yè)市場(chǎng)的消費(fèi)群體分析滿足本地市場(chǎng)需求從南山本地人口及現(xiàn)時(shí)在售、在建和 在營(yíng)業(yè)的商服物業(yè)總量比例來(lái)看，南山商服物業(yè)在未來(lái)發(fā) 展中可滿足本地商業(yè)的發(fā)展需要，可滿足本地消費(fèi)者對(duì)良 好的購(gòu)物休閑環(huán)境和多姿多彩、琳瑯滿目的購(gòu)物場(chǎng)所的需 求。南山在建、在售的商服物業(yè)逾2 0萬(wàn)平方米,截止到 今年底其商服物業(yè)空置量達(dá)7.5 6萬(wàn)平方米，二項(xiàng)相加 南山在未來(lái)一年內(nèi)的商服物業(yè)供應(yīng)量將達(dá)到2 7.5萬(wàn)