1、房地產(chǎn)項(xiàng)目中的景觀成本管理今年的4月17號(hào)國(guó)家發(fā)布針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的國(guó)十條，政策之嚴(yán)厲前所未有。執(zhí)行 4個(gè)多月來(lái)，市場(chǎng)交易量一直低迷，未見(jiàn)有好轉(zhuǎn)趨勢(shì)。業(yè)內(nèi)已形成統(tǒng)一認(rèn)識(shí)：這一輪宏 觀調(diào)整政策短期內(nèi)不會(huì)退出，對(duì)市場(chǎng)和開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響將會(huì)持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間。一方面市場(chǎng)疲軟，一方面工程成本在增加。根據(jù)今年上半年的合同反映，今年的苗 木市場(chǎng)出現(xiàn)大面積的材料上漲，部分用作地被的小苗漲幅高達(dá)50%。而人工費(fèi)在景觀 成本中占有一半之多，雖然目前還沒(méi)真實(shí)上漲，但根據(jù)通貨膨脹的規(guī)律，用工成本增加 是必然結(jié)果。這種市場(chǎng)不振成本上漲的現(xiàn)實(shí)不斷擠壓房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間，促使企業(yè) 面對(duì)更精細(xì)化的成本管理。也許有人認(rèn)為，在

2、行情低迷時(shí)只要通過(guò)提高產(chǎn)品的檔次和質(zhì)量就能贏得市場(chǎng)，事實(shí) 上在目前的市場(chǎng)環(huán)境下想把成本上漲的壓力轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者只能加劇有價(jià)無(wú)市的局面， 更難實(shí)現(xiàn)偏軟市場(chǎng)條件下快速銷(xiāo)售的目標(biāo)。因此，在當(dāng)前市場(chǎng)成交量急劇下跌的情況下， 成本控制是增強(qiáng)贏利能力的致勝法寶，對(duì)企業(yè)的貢獻(xiàn)最大。一、制定合理的成本目標(biāo)精細(xì)化成本管理首先是制定合理的成本目標(biāo)。然而，根據(jù)多個(gè)知名公司的實(shí)踐來(lái) 看，沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，也沒(méi)有劃一的價(jià)格。造價(jià)控制完全因地制宜，因時(shí)制宜，因公司制宜。大公司根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)，在原有的基礎(chǔ)上做加減法。小公司基本上就是拍腦 實(shí)用文檔袋，今年市場(chǎng)好成本增加一倍，明年市場(chǎng)不好就砍半。這里就存在一個(gè)邏輯：是為了 成本而

3、做景觀，還是為了景觀制定合理的成本？景觀的成本如何制定？我們知道，房地產(chǎn)項(xiàng)目中的景觀工程相較于其它類(lèi)型的景觀更具有功利性。優(yōu)秀 的景觀給客戶(hù)帶來(lái)的現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)，直接提升房屋售價(jià)。因此在一定程度上增加景觀投入， 提升樓盤(pán)品質(zhì)，能夠帶來(lái)較大的經(jīng)濟(jì)收益。然而任何投入都有邊際效應(yīng)，當(dāng)追加的成 本超出了客戶(hù)為此付出的心理價(jià)位，下單意愿降低，反而不利于銷(xiāo)售。由此看來(lái)景觀 作為樓盤(pán)產(chǎn)品的附加值，必須以客戶(hù)的現(xiàn)實(shí)需求為目標(biāo)，量身定做，并根據(jù)景觀效果 制定合理的成本目標(biāo)。根據(jù)客戶(hù)要求定制景觀有兩種方式，一種根據(jù)已研究確定好的產(chǎn)品，由經(jīng)驗(yàn)豐富 的景觀設(shè)計(jì)師，選擇相匹配的景觀要素（水景、泳池、小品、綠化、草坪等），并根

4、 據(jù)這些景觀要素所占的比重，提出景觀成本建議價(jià)。這種方式適用于成熟的地產(chǎn)公司, 對(duì)客戶(hù)的研究非常成熟，并已形成完整的產(chǎn)品線框架。另一種方式適用于對(duì)市場(chǎng)還不確定，需要對(duì)客戶(hù)心理探索研究，稱(chēng)之為客戶(hù)調(diào)研 確定法。由策劃公司尋找目標(biāo)客戶(hù)群，景觀設(shè)計(jì)師準(zhǔn)備好各種景觀元素的圖片對(duì)客戶(hù) 進(jìn)行接受度測(cè)試，由客戶(hù)直接決定景觀形象和投入成本。這種方式市場(chǎng)定位更精準(zhǔn)， 但需要景觀設(shè)計(jì)師做大量的準(zhǔn)備工作：事前要對(duì)各種景觀進(jìn)行甄選，并針對(duì)本項(xiàng)目， 根據(jù)不同的成本層次，形成幾個(gè)初步景觀方案。為了使測(cè)試結(jié)果更有代表性，經(jīng)測(cè)試 的客戶(hù)需要達(dá)到一定數(shù)量。這種成本確定方式在操作的過(guò)程中投入的資金并不高，而 且對(duì)后期的景觀設(shè)計(jì)有

5、很強(qiáng)的指導(dǎo)作用，唯一的缺點(diǎn)是需要比較長(zhǎng)的運(yùn)作時(shí)間。因此， 只要時(shí)間允許，后一種方式對(duì)產(chǎn)品定制的更有現(xiàn)實(shí)意義。以上兩種不同的方式實(shí)際上都貫穿同一個(gè)思想：產(chǎn)品定位決定了景觀形象，更直 接地說(shuō)是房屋售價(jià)決定了景觀成本。根據(jù)筆者的經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)10萬(wàn)方的樓盤(pán)景觀面積 約3萬(wàn)方，20萬(wàn)方的樓盤(pán)的景觀面積約7萬(wàn)方。景觀面積占樓盤(pán)可售面積的30%左 右，長(zhǎng)三角地區(qū)大城市的樓盤(pán)普遍已達(dá)萬(wàn)元，而景觀造價(jià)根據(jù)不同的品質(zhì)，基本在 300-700元間浮動(dòng)，核算到樓面售價(jià)中，景觀成本占0.9%-2.1%。根據(jù)蘇州萬(wàn)科金域 藍(lán)灣樣板區(qū)實(shí)踐來(lái)看，每平米投入700元已經(jīng)達(dá)到流水淙淙、綠樹(shù)成蔭的效果，環(huán)境 非常宜人。而在一些縣級(jí)市

6、或經(jīng)濟(jì)狀況不是很優(yōu)越的大城市，房?jī)r(jià)達(dá)5千左右，景觀 投入300元，重點(diǎn)景觀區(qū)的品質(zhì)也能得到保證。因此，在目前的市場(chǎng)行情下，景觀成 本占房屋售價(jià)2%能被市場(chǎng)接受，是個(gè)合理的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，在此標(biāo)準(zhǔn)線下，增加景觀投 入將帶來(lái)樓盤(pán)形象的極大提升，是質(zhì)的改變。對(duì)于精品樓盤(pán)和企業(yè)標(biāo)桿樓盤(pán)，因?yàn)槟繕?biāo)不在于市場(chǎng)，而在于樹(shù)立本企業(yè)品牌形 象，景觀成本收益率讓位于形象塑造，成本2%法則不再適用，應(yīng)采用客戶(hù)調(diào)研確定 法。二、設(shè)計(jì)階段的成本控制1、概念方案階段成本控制景觀方案決定了成本，而不同的用地條件和建筑的空間形態(tài)又決定了景觀方案。目 前常見(jiàn)的建筑排列方式為圍合式、行列式、自由式 大高層住區(qū)一般采用圍合式和行 列式布

7、局較多，樓間距較大，在中心形成集中成片的公共綠地，人工造景受到的約束較 小，景觀層次分明，中心突出，能以少量的景觀亮點(diǎn)給人留下深刻的印象。而洋房和別 墅類(lèi)項(xiàng)目，容積率低，建筑密度高，多采用行列式布置，樓間距小，綠地較分散，集中 的公共綠地少，多為宅前屋后的零星綠地。這類(lèi)項(xiàng)目往往缺少景觀中心，而顯得每一部 分都顯得零碎而平庸，這就要求每一部分都要作精品處理，成本分配也就顯得更關(guān)鍵。 自由式布局常應(yīng)用于山地或地形復(fù)雜的用地，建筑與自然山水融合，自身的景觀條件非 常優(yōu)越，景觀需要整理地形，引入觀景線、透景線，讓人造景觀與自然景觀融為一體， 軟景比硬景更占優(yōu)勢(shì)。不同的景觀元素單方成本不同。在限額成本的

8、要求下，成本管理就是景觀要素的管 理。在概念方案階段主要控制景觀節(jié)點(diǎn)的數(shù)量、位置和等級(jí)、軟硬景比例、水景面積、 數(shù)量和形式、疏林草地和密林的比例。一般住區(qū)中有小區(qū)-組團(tuán)兩級(jí)結(jié)構(gòu)，一級(jí)景 觀節(jié)點(diǎn)通常為三個(gè)：主入口、核心景觀、軸線景觀節(jié)點(diǎn)。二級(jí)景觀節(jié)點(diǎn)是指組團(tuán)中心， 一般根據(jù)組團(tuán)的數(shù)量而定；三級(jí)景觀節(jié)點(diǎn)根據(jù)空間大小和服務(wù)半徑，分散布置在宅間。 在設(shè)計(jì)過(guò)程中，對(duì)一、二級(jí)景觀節(jié)點(diǎn)的品質(zhì)要求必須貫徹始終，確保樓盤(pán)品質(zhì)不走樣。景觀成本中硬質(zhì)面積小但造價(jià)高，一般占整個(gè)造價(jià)的50%左右，因此有效控制成 本就必須安排合理的軟硬景比例。根據(jù)實(shí)際調(diào)查和室外空間使用分析，硬質(zhì)鋪裝面占景 觀面積20%為宜，樓盤(pán)的目標(biāo)客

9、戶(hù)群不同上下浮動(dòng)5%。針對(duì)首次置業(yè)的樓盤(pán)，戶(hù)型面 積較經(jīng)濟(jì)，戶(hù)數(shù)較多，而且小孩出生較集中，需要多一些室外活動(dòng)空間。改善型置業(yè)樓 盤(pán)中，戶(hù)型面積大，戶(hù)數(shù)少，人口少，子女以青少年為多，客戶(hù)更傾向于安靜的生活空 間，因此除了設(shè)置位置合理的體育活動(dòng)場(chǎng)地外，硬質(zhì)鋪裝面積下調(diào)，應(yīng)避免大面積的鋪 裝廣場(chǎng)。水景根據(jù)形式不同可分為硬質(zhì)水景和軟質(zhì)水景。硬質(zhì)水景一般作為入口處或廣場(chǎng)上 的點(diǎn)景。鋼筋混凝土為底，表面裝飾大部分采用高檔石材，并配以各種趣味小品。這種 形式的水景單方造價(jià)高，應(yīng)嚴(yán)格控制其數(shù)量。軟質(zhì)水景通常是依據(jù)場(chǎng)地內(nèi)原有的水文條 件，因地就勢(shì)挖湖堆山而形成。也有純?nèi)斯ぴ旌纬傻?。這種形式的水景面積大、池

10、底鋪了膨潤(rùn)毯，水系自我凈化能力強(qiáng)，單方造價(jià)低，景觀效果好。在有可利用水源的條 件下，應(yīng)積極倡導(dǎo)。除了就近的河湖水系可以作為水源考慮外，雨水收集和中水回用將 是水源的新選擇。景觀塑造的是室外空間的性格，營(yíng)造不同的空間，或郁閉或開(kāi)敞，給人以不同的空 間感受是它的目的。而空間限定離不開(kāi)樹(shù)木，尤其是大樹(shù)。綠化的成本大部分都在于大 樹(shù)，同樣面積的土地，栽一棵大樹(shù)和只種植一片草坪的成本比大約是8:1。因此合理的 樹(shù)群位置和面積不僅僅影響景觀效果，也決定了成本分配是否合理。由于不同的樹(shù)種， 實(shí)用文檔價(jià)格差異很大，這部分的成本在概念方案階段需要有初步設(shè)想，擴(kuò)初階段可以根據(jù)苗木 市場(chǎng)情況作動(dòng)態(tài)調(diào)整。2、深化方案

11、階段成本控制根據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)要求，設(shè)計(jì)方提供的深化方案階段性成果應(yīng)包括投資估算，但因?yàn)?長(zhǎng)期脫離施工現(xiàn)場(chǎng)和材料市場(chǎng)，這個(gè)投資估算參考的意義不大。景觀設(shè)計(jì)師應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng) 條件和設(shè)計(jì)成果完成投資估算編制。管理體系完善的地產(chǎn)公司可以建立知識(shí)資料庫(kù)，所有經(jīng)過(guò)實(shí)踐的景觀元素在竣工后 由景觀設(shè)計(jì)師錄入資料庫(kù)，詳細(xì)信息包括：平立剖詳圖、主要材料、建成時(shí)間、結(jié)算成 本、現(xiàn)場(chǎng)效果照片、周?chē)h(huán)境描述。這將為新項(xiàng)目的投資估算提供現(xiàn)實(shí)依據(jù)。深化方案投資估算與成本目標(biāo)誤差小于5%的情況下，進(jìn)入審批程序，成本核算部 針對(duì)投資估算進(jìn)行復(fù)核，并提出下階段設(shè)計(jì)指導(dǎo)意見(jiàn)，確保成本分配方案合理、有效。3、擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段成本控制擴(kuò)初設(shè)計(jì)是

12、對(duì)方案的細(xì)節(jié)研究和落實(shí)。設(shè)計(jì)方提交包括園建、結(jié)構(gòu)、種植、亮化、 給排水各專(zhuān)業(yè)的CAD圖紙，成本部核算部根據(jù)圖紙核算工程量，檢驗(yàn)景觀設(shè)計(jì)是否滿(mǎn) 足成本要求。景觀設(shè)計(jì)師根據(jù)成本部提供的工程預(yù)算，對(duì)具體的工程做法提出合理化建 議，調(diào)整成本結(jié)構(gòu)。擴(kuò)初階段調(diào)整成本結(jié)構(gòu)的中心思想是改變硬質(zhì)部分的材料和工程做法，降低這部分 的投入，確保綠化效果。硬質(zhì)部分石材的價(jià)格與產(chǎn)地、品名、厚度、面層類(lèi)型有關(guān)，同樣的品種，進(jìn)口的比國(guó)產(chǎn)的貴一倍，山東的比福建的貴20%。部分石材價(jià)格比較。石*彳品名產(chǎn)地4厚度#市場(chǎng)報(bào)價(jià).（材料單份汛同品種（產(chǎn)地福建）M國(guó)黑山東口緒如120-150 元An霧 .-干1山東戶(hù)5公擊260-280

13、元/旎戶(hù)-板巖q2公缶70-90元福霧8公分口12.0-140 元Ao為Q芝麻灰:山東口290-100元/旎p60-70元血霧山東尸5公分平170-180元r旎135-150兀，福戶(hù)芝麻白山東戶(hù)2公分a120-130元在2戶(hù)60-70 元/粉 山東45明220-230 TL/mZ-戶(hù)135-150元為霧信石.山東縷分織80-90 7L/m2- p50-70 元/ro霽山東5公分如140-150 7E/id2120-140 元血*磚材中舒布洛克磚比普通水泥磚貴一倍，陶土磚比舒布洛克磚貴50%。高檔樓盤(pán)中應(yīng)杜絕普通水泥磚，即使是通體水泥磚，在使用一段時(shí)間后，也難免脫色的結(jié)果，耐久性差。部分礎(chǔ)攬掐比

14、較，品種1規(guī)格J顏色。材料單偷/奇注Q普通水泥磚中如O1如柘舁4 2-5 0/MV淺色略貴于深 色廣場(chǎng)磚中1如*1如*1帥多種寧50-80/1IV深色貴于淺色陶土磚點(diǎn)20010035紅色、棕色，1J0-150/M*一般花崗巖路牙造價(jià)45-60元/米左右，混凝土預(yù)制路牙造價(jià)20-35元/米左右。施工工藝中異形石材鋪貼因?yàn)楝F(xiàn)場(chǎng)切割量大，人工費(fèi)貴一倍。構(gòu)筑物表面裝飾石材濕貼會(huì)出現(xiàn)泛堿現(xiàn)象，為避免泛堿影響觀感，有點(diǎn)掛、干掛和密封三種處理方法。軟景部分同樣，在植物選擇上景觀設(shè)計(jì)師應(yīng)根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)行情，避免使用稀缺性樹(shù)種。但一 級(jí)節(jié)點(diǎn)的綠化需要在效果和價(jià)格上權(quán)衡。價(jià)格不是太離譜的情況下，應(yīng)該保證原設(shè)計(jì)要 求

15、。在限額成本下，調(diào)整次要景觀樹(shù)種，保證整體綠量。微地形處理現(xiàn)代住區(qū)樓間大部分都有地下車(chē)庫(kù)，70%的景觀座落在地庫(kù)頂板上，景觀覆土厚度 是地庫(kù)荷載記算的關(guān)鍵。而豎向是景觀的靈魂，如果沒(méi)有豎向設(shè)計(jì)就沒(méi)有景觀可言。那 么，地庫(kù)頂板上堆土坡的經(jīng)濟(jì)性就是成本控制必須研究的課題，是用輕質(zhì)材料作為填充 物堆坡，保證地庫(kù)頂板荷載不因造地形而改變，還是全部自然土壤堆坡，地庫(kù)頂板結(jié)構(gòu) 局部加強(qiáng)？根據(jù)研究，采用輕質(zhì)陶粒造地形有利于增強(qiáng)土壤透氣透水性，但成本高于結(jié)構(gòu)加強(qiáng) 的方案。全部自然堆土經(jīng)濟(jì)性略好于陶粒填充造坡，但對(duì)豎向設(shè)計(jì)前后一致性要求很高。 而地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃非常緊湊，往往在景觀概念方案結(jié)束后就需要向結(jié)構(gòu)與管

16、線專(zhuān)業(yè)提 交豎向設(shè)計(jì)圖紙，進(jìn)行地庫(kù)頂板荷載安全性計(jì)算。如果景觀深化方案設(shè)計(jì)中豎向有較大 的調(diào)整，地庫(kù)結(jié)構(gòu)的安全性就得不到保障。尤其是建筑圖紙報(bào)批結(jié)束后，再調(diào)整結(jié)構(gòu)設(shè) 計(jì)將會(huì)帶來(lái)不必要的麻煩，而且引起設(shè)計(jì)變更費(fèi)用，對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃和成本計(jì)劃不 利。因此應(yīng)根據(jù)不同項(xiàng)目豎向設(shè)計(jì)的復(fù)雜程度選擇合理的地庫(kù)覆土方案。車(chē)庫(kù)覆土方案經(jīng)擠性比較一方某一、0.9覆土q銅筋446. 0甌G海45 元/kgq物元混嗷土 *0, 38mS/iD2350元血財(cái)135元布2口覆土甲0. 9浦幣23 0元Ji備27元而12廣合計(jì)口口3.90元、卯方茶一、0. 9覆工+L 8陶粒q鋼筋*46. 15昭血霧5 元/kgv23=

17、1 元/id 霧泯攝土*0.；8id3/id2350元/in知技富元布舛箱土 eQ-誦岱為壺中30元福矛27元而A陶粒eQ. 47m3/m2-43250 元/id3e118元/m舞合計(jì)*p.口口5 09元/m霧方案三、：2, 5髓土爐鋼筋甲49,花KG血舞5兀/k弱-249元為舞泯凝土 e0. 44to3/to2350元/e卸154元/e霧 覆土中2. 5n4/ 旎口30元成為75元丫旎與47 8元布霽4,施工圖及招標(biāo)準(zhǔn)備階段在擴(kuò)初成本指導(dǎo)意見(jiàn)下，施工圖階段對(duì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)進(jìn)行深化，并完成水、電、結(jié)構(gòu)設(shè) 計(jì)、鋼結(jié)構(gòu)二次設(shè)計(jì)、雕塑小品二次設(shè)計(jì)。根據(jù)施工圖要求，對(duì)材料部品選型定板。由 景觀設(shè)計(jì)師制定景觀材料與部品清單，會(huì)同成本經(jīng)理、景觀工程師對(duì)材料確認(rèn)封樣， 大規(guī)格苗木選型定樣采用照片的方式，提交給材料采購(gòu)部和現(xiàn)場(chǎng)施工。選型定板關(guān)系到 最終的實(shí)施效果，也是成本動(dòng)態(tài)控制的關(guān)鍵。在大規(guī)格苗木定樣過(guò)程中，同規(guī)格的苗木價(jià)格也各有不同，跟樹(shù)型、冠型、形態(tài)有 一定的關(guān)系，這方面的影響每株可能超過(guò)千元。部分大規(guī)格苗木價(jià)格品神2高度4,冠幅。，胸徑7干昌點(diǎn)+1雞爪械Pg2。-gg