1、社區(qū)商鋪投資價(jià)值分析及其對(duì)新城的借鑒意義一、社區(qū)商鋪增值方式分析1、社區(qū)商鋪的分類和特點(diǎn)商鋪市場(chǎng)是商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分支，按照權(quán)威的美國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)CCIM的定義，其他三個(gè)分支市場(chǎng)是寫字樓、倉庫和廠房。一般而言，住宅物業(yè)占有整個(gè)房 地產(chǎn)市場(chǎng)的最大分額，商鋪市場(chǎng)次之，再其次為辦公樓市場(chǎng)及其他物業(yè)形式。商鋪市場(chǎng)有多種分類方法，按照上海商委制定的上海商業(yè)分級(jí)設(shè)置規(guī)范， 以上海市為例，可以對(duì)商鋪?zhàn)鲞@樣的分類：I市級(jí)商業(yè)中心商鋪，如南京東路、淮海路、四川北路、閘北不夜城及浦東 的新上海商業(yè)城等；區(qū)域商業(yè)（副中心）商鋪，如虹口的提藍(lán)橋、長寧的虹橋、普陀的曹家渡 等；I郊區(qū)新城商業(yè)中心商鋪，主要是指政府規(guī)劃的“

2、一城九鎮(zhèn)”中形成的區(qū)域 型商業(yè)中心的商鋪；社區(qū)商鋪，主要是指位于社區(qū)內(nèi)或在社區(qū)周邊附近， 主要服務(wù)于社區(qū)內(nèi)或 社區(qū)附近居民的商鋪；專業(yè)街商鋪，指經(jīng)營同一系列的商品或同種業(yè)態(tài)的服務(wù)的特色商業(yè)街的商 鋪，如七浦路服飾一條街，吳江路美食街；I地鐵商鋪，如地鐵一號(hào)線人民廣場(chǎng)站下的香港名品街、迪美廣場(chǎng)等；可以看出，社區(qū)商鋪只是諸多商鋪形式中的一種，但有其自身明顯的特征 相比于中心商圈的商鋪，有這樣一些特點(diǎn)：1）售價(jià)相對(duì)較低、升值潛力較大2）供應(yīng)量比較大，投資總額小，易于介入3）產(chǎn)租能力比較低，但收益穩(wěn)定高端價(jià)格中端價(jià)格低端價(jià)格備注社區(qū)商浦東昌24元/普陀區(qū)10-12浦東上1.2 元/高端鋪里路平方梅川路

3、元/平南路（海平方和低米，天方米，陽路、靈米，天端差天巖路）距20倍市級(jí)商南京路80元/四川北25-30不夜城5元/平高端業(yè)街商靜安段平方路北段元/平天目西方米，和低鋪米，天方米，路段天端相天差16倍根據(jù)上海商報(bào)主要商業(yè)路段租金調(diào)查數(shù)據(jù)整理獲得由于社區(qū)商鋪所具有的這些特點(diǎn)，越來越受到投資者的重視，開發(fā)商在進(jìn)行 居住區(qū)開發(fā)時(shí)也越來越重視商業(yè)部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)和產(chǎn)品定位， 更多的請(qǐng)商業(yè)策劃 公司或者商鋪代理公司介入，以期獲取比住宅部分更高的利潤。從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)來看，社區(qū)商鋪已經(jīng)成為商鋪增量部分的主體。按 照上海市政府“十五”規(guī)劃，將投入 2500億元新建商品住宅，其中環(huán)線內(nèi) 19502080萬

4、平米，內(nèi)外環(huán)線之間32203440萬平米，外環(huán)線外23302480萬平 米，按照居住區(qū)商業(yè)設(shè)施占 5.5%的保守計(jì)算，整個(gè)“十五”期間社區(qū)商業(yè)面積 增量在412440萬平米，5年間增長30.8%32.86%發(fā)展前景是非常看好的。2、社區(qū)商鋪的物業(yè)屬性和商業(yè)屬性作為不動(dòng)產(chǎn)（realestate ）的一種形式，商鋪或者社區(qū)商鋪相對(duì)于居住類物 業(yè)而言，除了都具有物業(yè)屬性之外，還具有商業(yè)經(jīng)營的屬性。先看社區(qū)商鋪的物業(yè)屬性,這反映在四個(gè)方面：1）功能性2）稀缺性3）有 效需求性4）可流通性。I功能性?？梢杂脕碜鳛樯虡I(yè)經(jīng)營的場(chǎng)所， 可以用做抵押或擔(dān)保，可以被繼 承和贈(zèng)送稀缺性。因?yàn)橥恋厥俏ㄒ坏?，作為不?dòng)產(chǎn)

5、的一種形式，商鋪具有房地產(chǎn)都 具有的稀缺性。I有效需求性。這里指對(duì)商鋪具有購買能力的需求，即能轉(zhuǎn)變?yōu)橘徺I行為的 需求。必須要指出的是，商鋪購買者投資性比例遠(yuǎn)高于住宅的比例， 其經(jīng)濟(jì)實(shí)力 也要優(yōu)越于住宅購買群體?？闪魍ㄐ?。在2003年政府取消非居住用房投資限制以后，商鋪物業(yè)的投 資更趨多元化，流通性和居住物業(yè)基本趨同。當(dāng)普通住宅實(shí)行“期房限轉(zhuǎn)”政策 后，商鋪的流通價(jià)值更為明顯。再來分析商鋪的商業(yè)屬性，商鋪的核心功能是用作商業(yè)經(jīng)營的場(chǎng)所，是 一種生產(chǎn)資料，我們?cè)谑褂孟乃耐瑫r(shí)，也可以因?yàn)榻?jīng)營出色而獲取高額的商 業(yè)價(jià)值，相對(duì)于住宅的越用越舊，商鋪越用越值錢也就在情理之中了。目前市場(chǎng)上經(jīng)營商鋪獲取利

6、潤的方式主要為三種：1）商鋪出租獲取利潤 2）自己經(jīng)營商鋪賺取商業(yè)利潤3）持有商鋪待到升值后賣出賺取差價(jià)3、社區(qū)商鋪價(jià)值增值各階段分析1）期鋪階段一一從商鋪滿足預(yù)售條件到物業(yè)交付使用的階段。該階段商鋪升值主要得益于商鋪物業(yè)的房地產(chǎn)屬性，就象住宅從期房到現(xiàn)房 有一個(gè)自然的增值一樣。但是兩者升值的比例是不同的。在目前的市場(chǎng)環(huán)境下， 升值可達(dá)30%40%但一般高于同期住宅期房的升值幅度。社區(qū)商鋪房地產(chǎn)屬性增值走勢(shì)60%50%60%50%40%30%20% 10%0%根據(jù)上海市商委相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料整理獲得2）高獲益階段一一也稱為臨時(shí)經(jīng)營業(yè)態(tài)，指從社區(qū)居民開始入戶裝修至社 區(qū)內(nèi)大部分居民基本完成住宅裝修為止

7、。社區(qū)商鋪高狀益階段業(yè)種業(yè)態(tài)1建筑材料2裝潢材料3衛(wèi)浴設(shè)備4油漆涂料5鎖具小五金6防盜門窗制作7快餐面館8布藝這一階段的社區(qū)商鋪是高租金產(chǎn)出期， 一般的業(yè)態(tài)是零售業(yè)，而業(yè)種則是便 利于社區(qū)物業(yè)業(yè)主裝潢裝修用的建筑材料、裝潢材料、衛(wèi)浴設(shè)備、油漆涂料、鎖 具小五金、防盜門窗制作、快餐面館等。這個(gè)階段商鋪迎來了第一個(gè)高租金階段，它有這些特點(diǎn)：第一，該類商鋪的經(jīng)營屬于臨時(shí)經(jīng)營狀態(tài)， 對(duì)這類商鋪的經(jīng)營者來說，他們 對(duì)商鋪物業(yè)的投入除了租金以外，幾乎微乎其微。第二，從經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)種不難看出，這一階段社區(qū)商鋪經(jīng)營的業(yè)務(wù)一般對(duì)商鋪 既無裝潢要求，也不存在因經(jīng)營要求而配置一定容量的水、 電、煤等方面的投入。第三，

8、不存在各類加盟費(fèi)用，止匕外，臨時(shí)經(jīng)營的商鋪由于政府管理部門尚未 及時(shí)跟進(jìn)管理或者管理力度較弱，因此，其所繳稅費(fèi)也較低，有的甚至處于一種 無稅費(fèi)經(jīng)營狀態(tài)。經(jīng)營成本低是該階段經(jīng)營者獲得高收益的重要原因，同時(shí)也為商鋪高租金的 產(chǎn)出創(chuàng)造了條件。作為商鋪物業(yè)的開發(fā)商如果一味追求現(xiàn)金流， 而忽略了該階段 的商業(yè)升值和租金效益，早早的賣掉了事，損失的將是遠(yuǎn)期利益。3）社區(qū)商鋪定位階段一一一般為12年，指商鋪已經(jīng)結(jié)束了臨時(shí)經(jīng)營狀態(tài)， 面臨重新定位的階段。社區(qū)商鋪商業(yè)定位便利店、小型超市、糕餅物、自助銀行、書報(bào)店、藥品店、中介社區(qū)商鋪商業(yè)定位租金高、租期短、獲利大.收益不很穩(wěn)定的業(yè)種業(yè)態(tài)棋牌室、網(wǎng)吧、茶吧、美容美發(fā)、洗衣房、足浴按摩匕音像制品定位階段是社區(qū)商鋪開發(fā)和投資運(yùn)做的第三個(gè)階段，此時(shí)的商鋪業(yè)主（開發(fā) 商）應(yīng)根據(jù)小區(qū)的檔次及居民的承付能力、 文化品味、職業(yè)特征等選擇和搭配合 適的經(jīng)營業(yè)態(tài)。一般而言，選擇不同的經(jīng)營業(yè)態(tài)（如上圖所示） ，同一套商鋪的 租金收入可相差10%15%4）社區(qū)商鋪成熟階段一一社區(qū)商鋪已經(jīng)完成了業(yè)態(tài)調(diào)整和定位，其產(chǎn)租能 力趨于穩(wěn)定，商鋪?zhàn)饨鹪谳^長時(shí)間里不再大起大落。該階段的商鋪價(jià)值已經(jīng)比較固化，更多的與整個(gè)房地產(chǎn)和商業(yè)零售業(yè)的形勢(shì) 相關(guān)聯(lián)，如果沒有特別的利好消息，商鋪價(jià)值的上升空間有限。作為開發(fā)商或者 商鋪短期投資者而言，完全可以可以考慮在合適的價(jià)位出