1、房 地 產(chǎn) 寄 生 增 值商 業(yè) 計(jì) 劃創(chuàng)新新為 社 會(huì) 創(chuàng)創(chuàng)造價(jià)值理德科技技開(kāi)發(fā)有有限責(zé)任任公司公司地址址：貴州州省遵義義市上海海路四號(hào)號(hào)同盛華華庭C棟07003室手機(jī)：113888523356335公司網(wǎng)址址:hhttpp/:mE-maail： HYPERLINK mailto:webmaster webbmassterrm第一章市場(chǎng)分分析一個(gè)人要要立足于于社會(huì)，居住是是其需要要解決的的第一要要?jiǎng)?wù)，不不管是買買房還是是租房，總之得得找個(gè)安安穩(wěn)睡覺(jué)覺(jué)的地方方，當(dāng)然然，如果果有意向向丐幫發(fā)發(fā)展的人人則另當(dāng)當(dāng)別論，所以房房地產(chǎn)是是一個(gè)空空間巨大大的產(chǎn)業(yè)業(yè)，尤其其在我們們這樣一一個(gè)世界界人口第第一

2、的發(fā)發(fā)展中大大國(guó)，政政府大力力投資提提高城市市化率的的階段，可以說(shuō)說(shuō)沒(méi)有第第二個(gè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)綜合合產(chǎn)值和和影響力力在可以以預(yù)見(jiàn)的的十年內(nèi)內(nèi)能與房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)相提并并論。什么樣的的房子才才是好房房子？這這事想起起來(lái)，沒(méi)沒(méi)邊兒，欲壑難難填，比比爾蓋茨茨的豪宅宅恐怕沒(méi)沒(méi)人說(shuō)不不好，只只不過(guò)人人人都只只有欣賞賞的份；明星大大款的別別墅，盡盡顯豪華華奢侈，但那也也不是給給老百姓姓住的。我覺(jué)得得老百姓姓的好房房子應(yīng)該該滿足兩兩個(gè)基本本條件：一是必必要的生生活居住住空間和和相對(duì)完完善的生生活設(shè)施施，二是是不能讓讓老百姓姓背負(fù)沉沉重的經(jīng)經(jīng)濟(jì)壓力力。目前前房開(kāi)商商都只是是在第一一個(gè)基本本條件上上下足了了工夫，對(duì)第二二個(gè)

3、基本本條件的的關(guān)心還還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不不夠，使使得買房房變成了了國(guó)民最最沉重的的負(fù)擔(dān)。房子本本是為人人的享受受而設(shè)，人卻可可能為了了房子變變得很累累很累，終日營(yíng)營(yíng)營(yíng)茍茍茍，疲于于奔命而且且越是年年輕人越越累。如如果房?jī)r(jià)價(jià)的上限限值超出出自己支支付能力力，人生生將不僅僅僅是累累，還是是一種危危險(xiǎn)。通通過(guò)深入入研究我我國(guó)的房房屋租賃賃市場(chǎng)和和消費(fèi)者者結(jié)構(gòu)我我設(shè)計(jì)了了一種最最適合工工薪階層層的商品品房，買買了這種種特殊的的商品房房，消費(fèi)費(fèi)者再也也不用擔(dān)擔(dān)心月供供和失業(yè)業(yè)的問(wèn)題題。相對(duì)于發(fā)發(fā)展過(guò)頭頭的房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)，中國(guó)國(guó)的房屋屋租賃市市場(chǎng)具有有更大的的發(fā)展空空間，我我的方案案正是基基于這樣樣一個(gè)大大的市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)

4、境。實(shí)際上上，任何何一個(gè)國(guó)國(guó)家，無(wú)無(wú)論是新新興的發(fā)發(fā)展中國(guó)國(guó)家還是是成熟的的發(fā)達(dá)國(guó)國(guó)家，都都無(wú)法實(shí)實(shí)現(xiàn)“人人擁?yè)碛幸惶滋追慨a(chǎn)”。尤其其是西歐歐一些國(guó)國(guó)家，租租房的比比例還相相當(dāng)高。有關(guān)資資料顯示示，在西西歐國(guó)家家中，西西班牙有有20左左右的人人長(zhǎng)期租租房，然然后依次次是比利利時(shí)、希希臘、意意大利、英國(guó)、挪威，租房比比例在770%上上下。法法國(guó)人的的租房比比例高達(dá)達(dá)50%，而瑞瑞士、布布魯塞爾爾更有770%的的居民是是租房者者，擁有有自己產(chǎn)產(chǎn)權(quán)住宅宅的只占占30%。即使使在經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力超超強(qiáng)的美美國(guó)，也也只有330左左右的人人擁有屬屬于自己己的產(chǎn)權(quán)權(quán)房，大大多數(shù)人人都習(xí)慣慣于租房房生活，習(xí)慣于于拎

5、起皮皮箱就搬搬到了另另一處住住所。但但是按照照房開(kāi)商商目前理理念開(kāi)發(fā)發(fā)的商品品房并不不適合于于出租，因?yàn)樽髯鳛槌鲎庾夥降臉I(yè)業(yè)主成本本太高。眾所周知知，高密密度商住住樓一般般以套為為基本的的組成單單位，套套與套之之間通過(guò)過(guò)走廊、樓梯等等戶外交交通空間間相聯(lián)系系，同時(shí)時(shí)每套商商住樓必必有一扇扇作為分分隔戶內(nèi)內(nèi)戶外空空間的分分戶門。套內(nèi)功功能空間間分為居居住、服服務(wù)、戶戶內(nèi)交通通和戶外外活動(dòng)等等幾部分分，各部部分的設(shè)設(shè)置數(shù)量量、位置置以及面面積大小小主要根根據(jù)預(yù)先先確定的的使用人人數(shù)及要要求確定定，常見(jiàn)見(jiàn)的有一一室一廳廳、兩室室一廳、兩室兩兩廳、三三室兩廳廳、四室室兩廳等等多種戶戶型，戶戶內(nèi)交通通部

6、分由由門廳、過(guò)道、戶內(nèi)樓樓梯等組組成，它它是每套套住宅的的共享空空間。任任何一種種戶型進(jìn)進(jìn)入住宅宅分戶門門之后通通過(guò)戶內(nèi)內(nèi)交通部部分通常?？梢灾敝边_(dá)每個(gè)個(gè)居住房房間的門門口，因因而一套套住宅如如要保證證安全性性和私密密性，同同時(shí)又要要保證所所有居住住空間都都能得到到充分使使用，就就只適合合于固定定的人數(shù)數(shù)使用，無(wú)法適適應(yīng)業(yè)主主家庭人人口數(shù)量量的變化化。比如如說(shuō)原先先三口之之家買的的三室兩兩廳的住住宅如果果因某種種原因減減少了一一個(gè)人口口，相應(yīng)應(yīng)就多出出了一間間臥室；對(duì)業(yè)主主來(lái)說(shuō)，這間住住房本來(lái)來(lái)是他很很大的一一筆財(cái)產(chǎn)產(chǎn)，但只只要他本本人還在在使用這這套住宅宅，這間間閑置的的臥室就就很難為為他創(chuàng)

7、造造經(jīng)濟(jì)價(jià)價(jià)值。相相反來(lái)說(shuō)說(shuō)，原先先買了一一室一廳廳的單身身業(yè)主如如果因某某種原因因增加了了人口，他就必必須換房房了；換換房一方方面要增增加他的的交易成成本，另另一方面面還會(huì)浪浪費(fèi)他極極大的精精力和財(cái)財(cái)力。可同時(shí)出出租與自自用的住住宅就充充分考慮慮了家庭庭人口未未來(lái)的變變化，它它的核心心是一套套完整的的戶內(nèi)小小戶型，外圍則則是若干干間帶衛(wèi)衛(wèi)生間的的客房。具體來(lái)來(lái)說(shuō)是通通過(guò)本套套住宅內(nèi)內(nèi)部的一一扇分隔隔門把住住宅套內(nèi)內(nèi)功能空空間分隔隔為一套套戶內(nèi)小小戶型和和若干間間帶衛(wèi)生生間的客客房，每每間客房房通過(guò)戶戶內(nèi)公共共走道相相連，并并可直達(dá)達(dá)分戶門門；從室室外進(jìn)入入分戶門門之后需需要再通通過(guò)戶內(nèi)內(nèi)小戶

8、型型戶門才才能進(jìn)入入套內(nèi)的的戶內(nèi)小小戶型。業(yè)主家家庭人口口少的時(shí)時(shí)候可以以自用套套內(nèi)的戶戶內(nèi)小戶戶型，外外圍的客客房全部部可用于于出租；家庭人人口多的的時(shí)候除除了套內(nèi)內(nèi)的戶內(nèi)內(nèi)小戶型型需要自自用外，外圍的的部分直直至全部部客房可可能也需需要自用用；但不不管何時(shí)時(shí)，只要要有閑置置的外圍圍客房業(yè)業(yè)主就可可用于出出租。對(duì)普通工工薪階層層來(lái)說(shuō)，買房首首付只是是一時(shí)的的困難，東拼西西湊總能能解決，但供房房卻會(huì)給給他們帶帶來(lái)長(zhǎng)期期的壓力力。根據(jù)據(jù)我國(guó)家家庭人口口的變化化趨勢(shì)和和工薪階階層的收收入水平平來(lái)看，可同時(shí)時(shí)出租與與自用的的住宅配配置3間間客房比比較合適適，如下下圖所示示。再能干的的人難免免也有碰碰

9、到困難難的時(shí)候候，尤其其是經(jīng)濟(jì)濟(jì)上的困困難，與與其經(jīng)常常厚著臉臉皮開(kāi)口口借錢，不如第第一次置置業(yè)就買買一套帶帶3間客客房的“可同時(shí)時(shí)出租與與自用的的住宅”，碰到到困難的的時(shí)候自自己就湊湊合著住住里面的的小戶型型，外面面的客房房臨時(shí)租租出去解解決一下下急用，三間客客房用來(lái)來(lái)短租在在任何一一個(gè)城市市都可以以維持一一個(gè)小家家庭的基基本生活活。尤其其是800年后出出身的獨(dú)獨(dú)生子女女夫妻，工作初初期收入入不穩(wěn)定定，3間間客房的的出租收收入除了了支付住住房按揭揭款，還還可以補(bǔ)補(bǔ)貼一部部分生活活開(kāi)支，所以我我又把這這種戶型型稱做“按揭零零月供住住宅”，80年年后出身身的獨(dú)生生子女夫夫妻將來(lái)來(lái)很可能能還要面面

10、臨雙方方的父母母都需要要贍養(yǎng)的的情況，這時(shí)三三間客房房雙方父父母各住住一間，小孩自自住一間間，這樣樣既保持持各自的的獨(dú)立性性，又方方便互相相照顧，形成比比較理想想的家庭庭結(jié)構(gòu)。當(dāng)然，可可同時(shí)出出租與自自用的住住宅配置置的客房房間數(shù)不不一定非非要3間間，也可可以是22間或者者4、55間，其其中戶內(nèi)內(nèi)小戶型型也不一一定是一一室一廳廳，同樣樣可以設(shè)設(shè)計(jì)成兩兩室兩廳廳，具體體的設(shè)計(jì)計(jì)必須根根據(jù)項(xiàng)目目的實(shí)際際情況進(jìn)進(jìn)行調(diào)整整。但不不管怎么么樣，同同樣的建建筑面積積，可同同時(shí)出租租與自用用的住宅宅不僅租租金收入入最高，出租管管理也肯肯定比幾幾處分散散的房產(chǎn)產(chǎn)方便得得多?？赡苡械牡娜藭?huì)提提出一個(gè)個(gè)疑問(wèn)，12

11、00平方米米的建筑筑面積要要做出33間可出出租的客客房，房房間的面面積是不不是太小小了？其其實(shí)每間間客房包包括衛(wèi)生生間155188平方米米的建筑筑面積是是非常合合適的，因?yàn)樽髯鳛榉靠涂蛠?lái)說(shuō)，出租房房設(shè)施越越全肯定定越受歡歡迎，面面積的大大小只是是次要考考慮因素素，因?yàn)闉槊娣e越越小，空空調(diào)采暖暖費(fèi)用就就越少，房客分分?jǐn)偟奈镂飿I(yè)管理理費(fèi)也越越低，所所以在滿滿足使用用要求的的前提下下房客一一般會(huì)要要求盡可可能小的的住房，尤其是是對(duì)長(zhǎng)期期租房者者；另一一方面，對(duì)房東東而言，增加面面積的成成本顯然然比增加加設(shè)施的的成本高高出若干干倍。如果解剖剖開(kāi)來(lái)看看，“可同時(shí)時(shí)出租與與自用的的住宅”本質(zhì)上上就是通通過(guò)

12、合法法擠占賓賓館、旅旅社的市市場(chǎng)空間間來(lái)提高高住宅的的商業(yè)價(jià)價(jià)值。因因?yàn)樵谖椅覈?guó)旅館館行業(yè)屬屬于特種種行業(yè)，管理比比較嚴(yán)格格，可以以隨時(shí)伸伸手向旅旅館老板板要錢罰罰款的主主管部門門有若干干家，導(dǎo)導(dǎo)致中小小規(guī)模旅旅館的隱隱性成本本很高，同時(shí)旅旅館業(yè)屬屬于244小時(shí)連連續(xù)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的行業(yè)業(yè)，服務(wù)務(wù)人員不不能少，而且旅旅館行業(yè)業(yè)的水價(jià)價(jià)電價(jià)都都比居民民自用的的價(jià)格高高得多，所以中中小規(guī)模模旅館的的顯性成成本也很很高；另另外隨著著餐飲、娛樂(lè)、洗浴、交通、通信等等服務(wù)業(yè)業(yè)的日益益發(fā)達(dá)，四星級(jí)級(jí)以下賓賓館除住住宿以外外的其它它服務(wù)功功能越來(lái)來(lái)越失去去競(jìng)爭(zhēng)力力，相反反由于功功能的齊齊全化卻卻大大增增加了賓賓館的

13、初初投資和和人力及及管理成成本，從從而進(jìn)一一步削弱弱了中低低檔賓館館的價(jià)格格競(jìng)爭(zhēng)力力。“可同時(shí)時(shí)出租與與自用的的住宅”大大降降低了中中低檔賓賓館顯性性和隱性性兩方面面的成本本，因此此必將最最終占領(lǐng)領(lǐng)中低檔檔賓館的的生存空空間，尤尤其是在在車站、碼頭、學(xué)校或或城市商商業(yè)中心心等流動(dòng)動(dòng)人口較較多的地地段，“可同時(shí)時(shí)出租與與自用的的住宅”更能體體現(xiàn)其超超常的商商業(yè)價(jià)值值。如今的房房地產(chǎn)面面臨太多多的虛假假成分，不說(shuō)什什么人文文風(fēng)格等等不實(shí)在在的東西西，就是是明明白白白算出出您有多多少收益益的產(chǎn)權(quán)權(quán)式商鋪鋪、酒店店，多半半也不過(guò)過(guò)是一種種數(shù)字游游戲！其其實(shí)商鋪鋪、酒店店究竟值值多少錢錢最簡(jiǎn)單單的辦法法

14、就是您您把自己己當(dāng)成經(jīng)經(jīng)營(yíng)者算算一算：除去管管理、人人員、水水電、稅稅收等經(jīng)經(jīng)營(yíng)成本本后一年年您究竟竟有多少少純收入入，從中中您愿意意支付多多少作為為房租，房租除除以總建建筑面積積，再除除以122，就得得到該房房產(chǎn)的單單位面積積月租金金，產(chǎn)權(quán)權(quán)式商鋪鋪、酒店店的真正正價(jià)值最最多等于于這個(gè)月月租金的的2000倍。當(dāng)當(dāng)然，用用這種靜靜態(tài)收益益法計(jì)算算的房產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值投投資者還還要面臨臨很多不不確定風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，比比如說(shuō)現(xiàn)現(xiàn)在一間間門面房房每月租租得起550000元，按按照市價(jià)價(jià)它的投投資價(jià)值值就是一一百萬(wàn)元元，隨著著周邊開(kāi)開(kāi)發(fā)的商商鋪越來(lái)來(lái)越多，或者網(wǎng)網(wǎng)上購(gòu)物物普及之之后，或或許這間間門面房房每月就就只能租

15、租30000元了了，這時(shí)時(shí)它的投投資價(jià)值值就變成成了六十十萬(wàn)元，雖然租租金每月月只少了了20000元，但是業(yè)業(yè)主的資資產(chǎn)卻要要縮水四四十萬(wàn)元元。不過(guò)過(guò)作為提提供居住住價(jià)值的的“可同時(shí)時(shí)出租與與自用的的住宅”來(lái)說(shuō)，最起碼碼在十年年之內(nèi)房房租是穩(wěn)穩(wěn)步上升升的，因因?yàn)樗X(jué)覺(jué)這個(gè)傳傳統(tǒng)需要要還看不不到任何何現(xiàn)代技技術(shù)能夠夠代替的的趨勢(shì)，同時(shí)中中國(guó)的人人口結(jié)構(gòu)構(gòu)和發(fā)展展階段也也決定了了需要租租房住的的人群具具有穩(wěn)步步擴(kuò)大的的趨勢(shì)。我們知道道，任何何投資都都存在資資產(chǎn)貶值值的可能能，在實(shí)實(shí)際利率率為負(fù)利利率的情情況下銀銀行存款款也不例例外，我我們尋求求資產(chǎn)保保值的目目的實(shí)際際上就是是想保證證自己的的生活水

16、水平不在在現(xiàn)有基基礎(chǔ)上變變差，而而衣食住住行的生生活成本本正是生生活水平平的真實(shí)實(shí)體現(xiàn)。因?yàn)椤翱赏瑫r(shí)時(shí)出租與與自用的的住宅”提供的的是一種種居住的的價(jià)值，并且它它實(shí)現(xiàn)了了同樣建建筑面積積住宅租租金水平平的最大大化，不不管房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)如何變變化，房房租總的的來(lái)說(shuō)要要與物價(jià)價(jià)保持同同步變化化，因?yàn)闉榫幼〕沙杀颈旧砩砭褪俏镂飪r(jià)的重重要指標(biāo)標(biāo)，現(xiàn)在在三間客客房的居居住價(jià)值值五年以以后還是是三間客客房的居居住價(jià)值值，也就就是說(shuō)消消費(fèi)者用用這三間間客房的的居住價(jià)價(jià)值換來(lái)來(lái)的生活活水平是是不會(huì)貶貶值的，這是“可同時(shí)時(shí)出租與與自用的的住宅”有別于于其它投投資的本本質(zhì)區(qū)別別。相關(guān)數(shù)據(jù)據(jù)顯示，每年全國(guó)國(guó)普通高高

17、校畢業(yè)業(yè)生超過(guò)過(guò)四百萬(wàn)萬(wàn)名，大大學(xué)生就就業(yè)壓力力空前，就業(yè)形形勢(shì)嚴(yán)峻峻的主要要原因還還包括：農(nóng)村勞勞動(dòng)力轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移就業(yè)業(yè)任務(wù)艱艱巨，產(chǎn)產(chǎn)能過(guò)剩剩、貿(mào)易易摩擦對(duì)對(duì)就業(yè)存存在負(fù)面面影響等等。就業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的壓壓力對(duì)即即將畢業(yè)業(yè)和畢業(yè)業(yè)即失業(yè)業(yè)的很多多大學(xué)生生來(lái)說(shuō)體體會(huì)應(yīng)該該是最深深的，大大學(xué)生的的起薪越越來(lái)越低低。據(jù)有有關(guān)媒體體報(bào)道，今年大大學(xué)畢業(yè)業(yè)生的起起薪已經(jīng)經(jīng)降到了了一千元元，就是是這樣的的情況仍仍然還有有很多大大學(xué)生畢畢業(yè)找不不到工作作，有些些地方甚甚至出現(xiàn)現(xiàn)了要求求零薪水水就業(yè)的的畢業(yè)生生，姑且且不談這這種現(xiàn)象象是否與與學(xué)生本本身的素素質(zhì)有多多大關(guān)系系，起碼碼對(duì)學(xué)生生家庭而而言，花花在孩子子身上

18、的的教育投投資回報(bào)報(bào)率是遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及及銀行定定期利息息的。有的房開(kāi)開(kāi)商可能能認(rèn)為剛剛畢業(yè)的的大學(xué)生生連工作作都不穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)，養(yǎng)養(yǎng)活自己己都很困困難，哪哪來(lái)買房房的錢？這種擔(dān)擔(dān)心實(shí)在在多余，其實(shí)每每個(gè)大學(xué)學(xué)生的背背后都有有一個(gè)家家庭，做做父母的的總是希希望自己己的孩子子盡快穩(wěn)穩(wěn)定下來(lái)來(lái)，尤其其是在異異鄉(xiāng)漂泊泊的孩子子更令父父母擔(dān)心心，如果果家長(zhǎng)幫幫助孩子子支付一一套“可同時(shí)時(shí)出租與與自用的的住宅”的按揭揭首期款款，孩子子就可以以把客房房的租金金用來(lái)月月供，這這樣即便便找不到到工作也也并不可可怕，客客房短租租的情況況下不但但足夠支支付按揭揭月供，孩子的的基本生生活費(fèi)也也有了保保障，家家長(zhǎng)自然然就安心心了

19、。另外全國(guó)國(guó)上千萬(wàn)萬(wàn)的小工工商業(yè)老老板也是是重要的的目標(biāo)客客戶，做做小買賣賣的生意意人有兩兩種典型型情況：一種是是生意做做得比較較平穩(wěn)，月月都都會(huì)有盈盈余，但但生意的的規(guī)模受受限于市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)難以擴(kuò)擴(kuò)大，如如果擴(kuò)大大很可能能要冒比比較大的的風(fēng)險(xiǎn)；另一種種就是生生意做得得比較艱艱難，隨隨時(shí)都在在做退出出的打算算。第一一種生意意人需要要給自己己的閑置置資金尋尋找安全全的投資資項(xiàng)目、第二種種生意人人需要給給自己找找更好的的出路。這兩種種人都有有很強(qiáng)的的成本觀觀念，知知道只有有剔除進(jìn)進(jìn)貨成本本、房租租、人工工成本、各種苛苛捐雜稅稅之后剩剩下的才才是最后后裝進(jìn)自自己荷包包的，所所以如果果把買一一套“可同

20、時(shí)時(shí)出租與與自用的的住宅”用來(lái)出出租當(dāng)成成一項(xiàng)生生意介紹紹給他們們，相信信他們會(huì)會(huì)很精明明的發(fā)現(xiàn)現(xiàn)比起他他們手頭頭的生意意強(qiáng)多了了：第一一沒(méi)有房房租，因因?yàn)樽约杭菏欠繓|東，而門門面生意意房租一一般要占占去毛利利的400%，如如果沒(méi)有有生意房房租就直直接變成成了自己己的虧損損；第二二不用進(jìn)進(jìn)貨，永永遠(yuǎn)不怕怕存貨損損失，一一年的百百貨十年年的底貨貨，經(jīng)營(yíng)營(yíng)任何一一種商品品總有賣賣不出去去的冷背背貨，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)行時(shí)也也有相當(dāng)當(dāng)?shù)拇尕涁洆p失，這些生生意人最最清楚不不過(guò)了；第三不不需工商商稅務(wù)登登記，少少了很多多費(fèi)用和和麻煩，也就沒(méi)沒(méi)有其他他生意少少不了的的這塊成成本；第第四可以以不聘人人，充其其量就是是請(qǐng)個(gè)

21、打打掃衛(wèi)生生的保姆姆。“可同時(shí)時(shí)出租與與自用的的住宅”如果出出租給美美容足療療保健的的經(jīng)營(yíng)者者不但可可以給她她們節(jié)省省門面租租金，還還可以給給她們節(jié)節(jié)省大筆筆的裝修修設(shè)備費(fèi)費(fèi)，因?yàn)闉檠b修基基本上采采用旅館館統(tǒng)一標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，一一次完成成之后無(wú)無(wú)論誰(shuí)來(lái)來(lái)經(jīng)營(yíng)都都用不著著再花錢錢改造。第二章投資回回報(bào)分析析本商業(yè)計(jì)計(jì)劃的投投資回報(bào)報(bào)分為單單個(gè)項(xiàng)目目的投資資回報(bào)和和固定資資金的年年投資回回報(bào)兩種種情況。單個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的資資金需求求和投資資回報(bào)大大致計(jì)算算如下（用A表示投投資的建建筑面積積，用PP表示項(xiàng)項(xiàng)目均價(jià)價(jià)）：1、單個(gè)個(gè)項(xiàng)目的的資金需需求=AAxPx900%x55%2、單個(gè)個(gè)項(xiàng)目的的實(shí)際買買價(jià)= AxPx

22、900%3、單個(gè)個(gè)項(xiàng)目的的賣出總總價(jià)= AxPx1005%4、經(jīng)營(yíng)營(yíng)費(fèi)用(交易傭傭金)= AxPx1005%1.55、有關(guān)關(guān)稅費(fèi)：(1)營(yíng)營(yíng)業(yè)稅：AxPx1005%5(2)城城市建設(shè)設(shè)維護(hù)稅稅及教育育附加：AxPx1005%51(3)印印花稅：AxPx1005%0.5(4)契契稅：AAxPx1005%1.5(5)評(píng)評(píng)估、交交易、登登記、測(cè)測(cè)繪等費(fèi)費(fèi)用= AxPx1005%1稅費(fèi)小計(jì)計(jì)：AxPx1005%7.6(6)所所得稅(銷售價(jià)價(jià)-購(gòu)買價(jià)價(jià)-經(jīng)營(yíng)費(fèi)費(fèi)用-直接稅稅費(fèi))20=(AxxPx1005%- AxPx900%- AxPx1005%1.5- AxPx1005%7.6)20= AxPx1%6

23、、單個(gè)個(gè)項(xiàng)目的的投資凈凈收益=賣出總總價(jià)-實(shí)實(shí)際買價(jià)價(jià)-經(jīng)營(yíng)營(yíng)費(fèi)用-直接稅稅費(fèi)-所所得稅= AxPx6%7、單個(gè)個(gè)項(xiàng)目的的投資收收益率=單個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的投投資凈收收益/單單個(gè)項(xiàng)目目的資金金需求=AxPPx6%/AxPx900%x55%=1133%比如說(shuō)投投資人在在成都市市選中一一個(gè)255層的目目標(biāo)樓盤盤，在其其中定制制一個(gè)1120平平方米的的“按揭零零月供住住宅”，該項(xiàng)項(xiàng)目的均均價(jià)預(yù)計(jì)計(jì)是50000元元/平方方米，需需求的資資金=1120 xx25xx50000 x990%xx5%=67.5萬(wàn)元元，投資資凈收益益=1220 x225x550000 x6%=900萬(wàn)元。假設(shè)每個(gè)個(gè)項(xiàng)目的的運(yùn)作周周期都

24、是是三個(gè)月月，本金金和利潤(rùn)潤(rùn)全部投投入下一一個(gè)項(xiàng)目目運(yùn)作，單個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的投投資凈收收益全部部按照1133%計(jì)算，則每筆固定定資金滾滾動(dòng)投資資的年投投資收益益率=22.333x2.33xx2.333x22.333x1000%=29550%。相對(duì)于可可能融到到的資金金而言，我們處處于一個(gè)個(gè)容量無(wú)無(wú)限大的的市場(chǎng)，所以無(wú)無(wú)論是幾幾百萬(wàn)的的投資還還是幾個(gè)個(gè)億的投投資，都都只不過(guò)過(guò)是重復(fù)復(fù)同樣的的做法，只是資資金滾大大之后不不可能每每個(gè)項(xiàng)目目都達(dá)到到1333%的投投資凈收收益，但但500%以上上的年投投資收益益率是確確保無(wú)疑疑的。根根據(jù)推測(cè)測(cè)顯示，本商業(yè)業(yè)計(jì)劃如如果吸引引到20000萬(wàn)萬(wàn)元人民民幣投資資，5

25、年年將為該該投資人人創(chuàng)造相相當(dāng)于李李嘉誠(chéng)現(xiàn)現(xiàn)有的財(cái)財(cái)富。本本項(xiàng)目希希望采取取技術(shù)入入股的合合作方式式。第三章競(jìng)爭(zhēng)性性分析有的投資資人可能能會(huì)問(wèn)，你這個(gè)個(gè)商業(yè)計(jì)計(jì)劃和一一般炒房房以及房房屋中介介有什么么區(qū)別嗎嗎？區(qū)別別當(dāng)然有有了，而而且非常常明顯。首先，本商業(yè)業(yè)計(jì)劃只只經(jīng)營(yíng)“可同時(shí)時(shí)出租與與自用的的住宅”（專利利號(hào)：00325514228.xx）這一一種特殊殊的戶型型，專業(yè)業(yè)化非常常明顯，全國(guó)范范圍內(nèi)連連鎖經(jīng)營(yíng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)成本比比一般炒炒房以及及房屋中中介低550%以以上，同同時(shí)所有有設(shè)備設(shè)設(shè)施都可可以標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化，同同樣的精精裝修房房，建設(shè)設(shè)成本可可以降低低5%；房開(kāi)商商未經(jīng)允允許如果果想開(kāi)發(fā)發(fā)這種

26、戶戶型，本本計(jì)劃的的投資人人除了可可以訴其其專利侵侵權(quán)外，他還會(huì)會(huì)碰到兩兩個(gè)自身身難以解解決的技技術(shù)問(wèn)題題，就是是配電和和空調(diào)的的問(wèn)題，不解決決好這兩兩個(gè)問(wèn)題題，他開(kāi)開(kāi)發(fā)同樣樣的戶型型也無(wú)法法與本計(jì)計(jì)劃的投投資人競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。業(yè)內(nèi)人士士都知道道，供電電局分配配給每戶戶住宅的的配電容容量是固固定不變變的，普普通住宅宅的配電電容量一一般都是是4kww、大的的也就66kw，然而普普通家庭庭的實(shí)際際高峰用用電負(fù)荷荷已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)過(guò)這個(gè)基基數(shù)，結(jié)結(jié)果往往往出現(xiàn)兩兩種不良良后果：按照額額定容量量布線并并配置終終端斷路路器的用用戶不得得不忍受受頻繁跳跳閘的痛痛苦，終終端斷路路器放大大規(guī)格使使用的用用戶必然然加速配

27、配電線路路的老化化，同時(shí)時(shí)增加電電氣火災(zāi)災(zāi)隱患，配置多多間客房房的“可同時(shí)時(shí)出租與與自用的的住宅”這個(gè)問(wèn)問(wèn)題就更更加嚴(yán)重重，因?yàn)闉閹组g客客房同時(shí)時(shí)使用空空調(diào)及熱熱水器的的可能性性非常大大。本公司開(kāi)開(kāi)發(fā)的縮縮容斷路路器可以以輕松解解決這個(gè)個(gè)問(wèn)題。縮容斷斷路器本本質(zhì)上是是一種“帶接觸觸器功能能的小型型雙極斷斷路器”（發(fā)明明專利申申請(qǐng)?zhí)枺?000610000553666.3），它用用于終端端回路中中可以分分時(shí)使用用的兩個(gè)個(gè)回路的的聯(lián)鎖控控制，同同時(shí)本身身也具有有線路的的過(guò)載和和短路保保護(hù)功能能。比如如說(shuō)每間間客房采采用普通通分體空空調(diào)器和和電熱水水器，最最大輸入入功率都都是1.5kww，可以以把它們

28、們分別接接入縮容容斷路器器的兩個(gè)個(gè)互鎖回回路中，當(dāng)單體體空調(diào)器器運(yùn)行時(shí)時(shí)縮容斷斷路器就就會(huì)自動(dòng)動(dòng)斷開(kāi)電電熱水器器回路，從而可可以把每每套住宅宅的配電電容量降降低400%。以3間客客房的“可同時(shí)時(shí)出租與與自用的的住宅”為例，為了提提高檔次次且長(zhǎng)租租短租都都方便管管理，每每間客房房應(yīng)配配配一臺(tái)空空調(diào)器和和一臺(tái)電電熱水器器，客房房每臺(tái)空空調(diào)器加加上室內(nèi)內(nèi)照明和和普通插插座按照照1.55kw的的輸入功功率計(jì)算算，電熱熱水器也也按照11.5kkw的輸輸入功率率計(jì)算，則3間間客房最最大的用用電負(fù)荷荷可能達(dá)達(dá)到9kkw，再再加上業(yè)業(yè)主自家家用電，一般住住宅配電電容量無(wú)無(wú)法滿足足其要求求；但如如果把每每間客房

29、房?jī)?nèi)部線線路都分分成兩個(gè)個(gè)回路采采用一只只縮容斷斷路器控控制，電電熱水器器和空調(diào)調(diào)器、室室內(nèi)照明明及普通通插座分分別接入入縮容斷斷路器的的互鎖回回路，則則3間客客房最大大的用電電負(fù)荷就就可降到到4.55kw，業(yè)主自自家用電電再用兩兩只縮容容斷路器器屏蔽電電熱水器器和空調(diào)調(diào)負(fù)荷，這樣整整套“可同時(shí)時(shí)出租與與自用的的住宅”的配電電標(biāo)準(zhǔn)就就可以控控制在66KW，縮容斷斷路器的的這種典典型應(yīng)用用住宅配配電箱原原理如下下圖所示示：或許有的的投資人人會(huì)想，整套住住宅配一一套家用用中央空空調(diào)不是是同樣可可以解決決問(wèn)題嗎嗎？如此此做法萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)不可可，為什什么？因因?yàn)橘M(fèi)用用很難分分?jǐn)?，尤尤其是客客房長(zhǎng)租租的情況況

30、下要合合理分?jǐn)倲偪照{(diào)費(fèi)費(fèi)幾乎不不可能，另外各各間客房房不同時(shí)時(shí)使用的的時(shí)間也也很多，家用中中央空調(diào)調(diào)會(huì)造成成長(zhǎng)期性性的大馬馬拉小車車，不但但浪費(fèi)能能源，同同時(shí)大大大縮短主主機(jī)壽命命。當(dāng)然然，每個(gè)個(gè)房間安安裝一臺(tái)臺(tái)分體空空調(diào)器同同樣會(huì)帶帶來(lái)另一一個(gè)問(wèn)題題，就是是整棟建建筑外墻墻上掛滿滿空調(diào)外外機(jī)，一一是影響響建筑美美觀，二二來(lái)增加加安全隱隱患，如如果房開(kāi)開(kāi)商想把把所有空空調(diào)外機(jī)機(jī)隱蔽起起來(lái)則會(huì)會(huì)減少整整棟建筑筑的有效效使用面面積，而而且成本本也很高高。實(shí)際際上，常常用的分分體空調(diào)調(diào)器問(wèn)題題遠(yuǎn)不止止這些：首先，分分體掛壁壁式空調(diào)調(diào)器現(xiàn)有有規(guī)格不不能滿足足新的建建筑設(shè)計(jì)計(jì)節(jié)能要要求。多多數(shù)省份份的居

31、住建建筑節(jié)能能設(shè)計(jì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)都要要求居住住建筑冬冬夏季的的空調(diào)負(fù)負(fù)荷指標(biāo)標(biāo)不超過(guò)過(guò)50ww/平方方米，115平方方米的臥室或或書房按按照新標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)需要要的空調(diào)調(diào)冷熱量量都不超超過(guò)7550w，但是最最小的分分體壁掛掛式空調(diào)調(diào)器只有有23機(jī)機(jī)，名義義冷熱量量一般都都不低于于23000w，輸入功功率不低低于8550w，用在115平方方米以下下的小房房間更是是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大大于新的的節(jié)能設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，所以市市場(chǎng)現(xiàn)有有的分體體壁掛式式空調(diào)器器沒(méi)有一一個(gè)廠家家的產(chǎn)品品適用于于新建的的絕大多多數(shù)小房房間，但但分體壁壁掛式空空調(diào)器如如果生產(chǎn)產(chǎn)制冷量量15000w以以下的機(jī)機(jī)型又十十分不經(jīng)經(jīng)濟(jì)。其次，分分體壁掛掛式空調(diào)調(diào)器并

32、不不適合用用來(lái)取暖暖。俗話話說(shuō)涼涼從腳起起， 分體壁壁掛式空空調(diào)器一一般懸掛掛高度都都在2.2米以以上，送送回風(fēng)只只能采用用上送上上回，房房間高度度方向上上的溫度度梯度是是上高下下低，與與實(shí)際需需求正好好相反，產(chǎn)生的的熱量大大部分用用來(lái)加熱熱房間上上部的空空氣，而而真正需需要加熱熱的空間間卻是房房間1.5米以以下的部部分，所以分分體壁掛掛式空調(diào)調(diào)器產(chǎn)生生的熱量量一半以以上是浪浪費(fèi)的，冬季采采暖期間間安裝分分體壁掛掛式空調(diào)調(diào)器的房房間上部部空間平平均溫度度比下部部空間平平均溫度度一般高高3、4，有的的甚至高高6、77，造成成空調(diào)能能耗嚴(yán)重重浪費(fèi)。第三，分分體壁掛掛式空調(diào)調(diào)器的室室外機(jī)組組和室內(nèi)內(nèi)

33、機(jī)組之之間通過(guò)過(guò)兩條制制冷劑管管路現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)連接，安裝過(guò)過(guò)程受人人為因素素、環(huán)境境因素的的影響較較大，制制冷劑泄泄漏量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于整整體式空空調(diào)器，所以分分體掛壁壁式空調(diào)調(diào)器的可可靠性必必然低于于整體式式空調(diào)器器。針對(duì)我國(guó)國(guó)的具體體國(guó)情，我設(shè)計(jì)計(jì)了一種種標(biāo)準(zhǔn)空空調(diào)器（發(fā)明專專利申請(qǐng)請(qǐng)?zhí)枺?200661000548899.0）克克服了分分體空調(diào)調(diào)器的上上述缺點(diǎn)點(diǎn)，可以以很好滿滿足“可同時(shí)時(shí)出租與與自用的的住宅”以及其其它住宅宅的空調(diào)調(diào)采暖要要求。標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)空調(diào)調(diào)器是一一種整體體式空調(diào)調(diào)器，外外觀設(shè)計(jì)計(jì)如下表表右圖，安裝十十分簡(jiǎn)單單，只需需在外墻墻砌筑預(yù)預(yù)留3000mmm寬、6000mmm高清光光的洞口口即可

34、。標(biāo)準(zhǔn)空空調(diào)器分分為外形形尺寸完完全一致致的三種種規(guī)格，三種規(guī)規(guī)格的產(chǎn)產(chǎn)品可以以互換使使用，具具體技術(shù)術(shù)參數(shù)如如下表。南方地區(qū)區(qū)可以選選配只有有制冷功功能的AAnyssun22型標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)空調(diào)器器，3間間客房的的“可同時(shí)時(shí)出租與與自用的的住宅”每間客客房和業(yè)業(yè)主自用用的小戶戶型全部部配齊55臺(tái)Annysuun2型型標(biāo)準(zhǔn)空空調(diào)器總總的輸入入功率也也不過(guò)22.5kkw。北北方地區(qū)區(qū)如果選選配只有有制熱功功能的AAnyssun33型標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)空調(diào)器器在輔電電運(yùn)行時(shí)時(shí)輸入功功率會(huì)相相應(yīng)增大大，不過(guò)過(guò)一般只只有在化化霜的短短時(shí)間內(nèi)內(nèi)才會(huì)達(dá)達(dá)到最大大輸入功功率13330ww，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)運(yùn)行模模式下，絕大部部分運(yùn)行行時(shí)

35、間的的實(shí)際輸輸入功率率只有5530ww，比最最小的分分體壁掛掛式空調(diào)調(diào)器還小小35%。廣大大的長(zhǎng)江江流域地地區(qū)則可可以選擇擇冷暖兩兩用的AAnyssun11型標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)空調(diào)器器，也可可以采用用Anyysunn2 和和Anyysunn3搭配配使用。標(biāo)準(zhǔn)空調(diào)調(diào)器采用用模塊化化的整體體式結(jié)構(gòu)構(gòu)，不會(huì)會(huì)有漏氟氟的憂慮慮，也沒(méi)沒(méi)有外機(jī)機(jī)被一年年四季日日曬雨淋淋，壽命命大大延延長(zhǎng)。同同時(shí)采用用標(biāo)準(zhǔn)的的抽屜式式安裝方方式，用用戶可以以自行調(diào)調(diào)換不同同房間的的設(shè)備。比如說(shuō)說(shuō)某間客客房的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)空調(diào)調(diào)器壞了了，他可可以自行行把其它它房間暫暫時(shí)未用用的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)空調(diào)器器換過(guò)來(lái)來(lái)使用，所以有有兩臺(tái)以以上標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)空調(diào)器器的用戶戶

36、即便壞壞了一臺(tái)臺(tái)設(shè)備也也不會(huì)影影響使用用。正因因?yàn)榫哂杏锌苫Q換性這個(gè)個(gè)獨(dú)一無(wú)無(wú)二的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，用用戶的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)空調(diào)調(diào)器發(fā)生生故障不不需要派派人現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)修理，而是給給用戶提提供一臺(tái)臺(tái)備用機(jī)機(jī)換回發(fā)發(fā)生故障障的設(shè)備備，故障障機(jī)統(tǒng)一一集中到到維修中中心修理理。標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)空調(diào)器器第一次次把空調(diào)調(diào)的質(zhì)量量控制權(quán)權(quán)交還給給工廠，可靠性性沒(méi)有任任何一種種空調(diào)設(shè)設(shè)備可以以相提并并論。眾所周知知，為了了滿足不不同房間間的使用用要求，現(xiàn)有的的各種空空調(diào)設(shè)備備通常采采用一一一對(duì)應(yīng)的的方式來(lái)來(lái)匹配不不同房間間的空調(diào)調(diào)負(fù)荷，所以每每種類型型的機(jī)組組又設(shè)計(jì)計(jì)為若干干種規(guī)格格型號(hào)。品種越越多，每每個(gè)品種種的產(chǎn)量量就越低低，單臺(tái)臺(tái)空調(diào)器器的綜合合成本也也越高，同時(shí)使使得空調(diào)調(diào)器的安安裝維修修更加難難以標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化。標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)空調(diào)調(diào)器采用用模塊化化的擴(kuò)展展方式來(lái)來(lái)適應(yīng)房房間空調(diào)調(diào)負(fù)荷的的變化，一般情情況下115以以下的房房間配一一臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)空調(diào)器器，155-300的房房間配兩兩臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)空調(diào)器器，300-455的房房間配三三臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)空調(diào)器器，當(dāng)然然，由于于送風(fēng)距距離的限限制，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)空調(diào)調(diào)器不適適用于太太大的房房間。雖然大型型冷水機(jī)機(jī)組的單單機(jī)能效效比遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于家家用空調(diào)調(diào)器，但但大中型型中央空空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)如果加加上冷卻卻水泵、冷凍水水泵和冷冷卻塔的的耗電耗耗水