1、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式分析【摘要】商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式包括發(fā)展物業(yè)模式、投資物業(yè)模式和混合模式。三種模式各有利弊，并不存在一種模式適用于任何時(shí)期的所有商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。對(duì)于具有資金、品牌和經(jīng)營實(shí)力的企業(yè)，在一線城市持有商業(yè)地產(chǎn)是現(xiàn)階段發(fā)展的必然模式，而對(duì)于多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)和地區(qū)，混合模式仍舊是目前最佳選擇?！娟P(guān)鍵詞】 商業(yè)地產(chǎn)，盈利模式，發(fā)展物業(yè)，投資物業(yè)Commmercciall reeal esttatee ennterrpriisess prrofiit mmodeel aanallysiis【Absstraact】Commmerrciaal rreall esstatte ccomppan

2、iies of thee prrofiit mmodeel iinclludiing devveloopmeent modde, invvesttmennt pproppertty aand mixxed modde.Threee mmodees hhavee thheirr addvanntagges andd diisaddvanntagges, annd nnot a mmodeel ffor anyy peeriood oof aall commmerrciaal rreall esstatte bbusiinesss. Forr fuundiing, brrandd annd bbu

3、siinesss sstreengtth oof eenteerprrisees, in thee fiirstt-tiier cittiess heeld commmerrciaal rreall esstatte iis tthe currrennt ddeveeloppmennt mmodeel, butt foor mmostt coommeerciial reaal eestaate entterpprisses andd reegioons, miixedd moode stiill is thee beest chooicee.【keyyworrds】Commmerrciaalr

4、eaalesttatee, prrofiit mmodeel,devveloopmeent prooperrty modde,invvesttmennt pproppertty mmodee, miixedd prropeertyymodde1引言言商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)主主要是指指從事商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和和服務(wù)的的企業(yè)，它通過過優(yōu)秀和和持續(xù)的的物業(yè)經(jīng)經(jīng)營和管管理能力力來獲取取收益，其商業(yè)業(yè)物業(yè)作作為戰(zhàn)略略資產(chǎn)長長期持有有，且租租金收入入占總營營業(yè)收入入比重較較高的房房地產(chǎn)企企業(yè)。管理大師師德魯克克說：“當(dāng)今企企業(yè)之間間的競爭爭，不是產(chǎn)產(chǎn)品之間間的競爭爭，而是商商業(yè)模式式之間的的競爭。”20

5、000-220077年是我我國商業(yè)業(yè)地產(chǎn)行行業(yè)保持持持續(xù)快快速增長長的幾年年，據(jù)國國家統(tǒng)計(jì)計(jì)局統(tǒng)計(jì)計(jì)，20007年全全年商業(yè)業(yè)營業(yè)用用房投資資達(dá)27775.6億元，增長率率為177.9%，基本維維持了220066年增幅幅17.3%的水平平，可以以認(rèn)為市市場已進(jìn)進(jìn)入穩(wěn)定定發(fā)展時(shí)時(shí)期。辦辦公樓投投資額從從20000年的的12.1%增長速速度，到到20003年超超過333%的增長長速度，直到20007年年的111.7%發(fā)展速速度，可可以初步步論斷辦辦公樓投投資市場場從20000年年開始的的高速發(fā)發(fā)展階段段轉(zhuǎn)變成成目前的的平穩(wěn)發(fā)發(fā)展階段段。縱觀商業(yè)業(yè)地產(chǎn)企企業(yè)的高高速發(fā)展展離不開開其商業(yè)業(yè)模式的的發(fā)展

6、，許多企企業(yè)的成成功往往往源于其其盈利模模式的成成功。按按照國際際慣例，盈利模模式大致致可分為為發(fā)展物物業(yè)模式式、投資資物業(yè)模模式和混混合模式式。除了了企業(yè)的的資金和和經(jīng)營實(shí)實(shí)力外，宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)對(duì)商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)盈利模模式的選選擇也具具有重大大影響。三種盈盈利模式式各有其其利弊和和適用條條件，并并不存在在一種模模式適用用于任何何時(shí)期的的所有商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)?？紤]當(dāng)當(dāng)前國內(nèi)內(nèi)商業(yè)地地產(chǎn)市場場的成熟熟程度和和經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展所處處的階段段等因素素，對(duì)于于具有資資金、品品牌和經(jīng)經(jīng)營實(shí)力力的企業(yè)業(yè)，在一一線城市市持有商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)是現(xiàn)階階段發(fā)展展的必然然模式，而對(duì)于于多數(shù)商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)和和地區(qū)，投資物物業(yè)+發(fā)展物

7、物業(yè)的混混合模式式仍舊是是目前最最佳選擇擇。2商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的“租”與“售”商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)形式多多樣，規(guī)規(guī)模有大大有小，盈利模模式也存存在多樣樣化的特特點(diǎn)。發(fā)發(fā)展物業(yè)業(yè)模式又又稱持有有物業(yè)，是指商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)持持有開發(fā)發(fā)物業(yè)，進(jìn)行整整體經(jīng)營營，獲取取租金收收入和增增值收益益。投資資物業(yè)模模式是指指商業(yè)地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)將項(xiàng)目目建成出出售，取取得銷售售利潤。投資物物業(yè)+發(fā)展物物業(yè)混合合模式是是指商業(yè)業(yè)地產(chǎn)企企業(yè)持有有物業(yè)與與投資物物業(yè)并舉舉，一方方面開發(fā)發(fā)出售高高回報(bào)、高價(jià)值值的商業(yè)業(yè)項(xiàng)目，獲得盈盈利率高高增長，另一方方面持有有稀缺的的商業(yè)物物業(yè)，產(chǎn)產(chǎn)生持續(xù)續(xù)收入，提升凈凈資產(chǎn)價(jià)價(jià)值?！俺鲎狻边€是“出售”

8、開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目，是是商業(yè)地地產(chǎn)公司司盈利模模式選擇擇的主題題。“租價(jià)”與“售價(jià)”之比的的波動(dòng)，使商業(yè)業(yè)地產(chǎn)盈盈利模式式選擇的的答案并并不確定定。20009年年，寫字字樓銷售售價(jià)格隨隨著不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)價(jià)格格出現(xiàn)上上漲，而而租金增增長卻明明顯放緩緩。房價(jià)價(jià)租金“剪刀差差”的擴(kuò)大大，使部部分以持持有物業(yè)業(yè)為主的的商業(yè)地地產(chǎn)公司司處于相相對(duì)不利利的境地地。但是是，即使使面對(duì)同同樣的商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場，不同的的地產(chǎn)商商對(duì)“出租”還是“出售”也給出出了不同同的答案案。例如如，一再再宣稱專專注住宅宅地產(chǎn)，以高周周轉(zhuǎn)商業(yè)業(yè)模式著著稱的萬萬科，在在20009年的的新戰(zhàn)略略規(guī)劃中中，提出出未來220%將將開發(fā)并并持有型型物業(yè)

9、。相反，從20005年年開始，對(duì)產(chǎn)權(quán)權(quán)式商鋪鋪采取“只租不不售”模式的的大連萬萬達(dá)集團(tuán)團(tuán)，卻對(duì)對(duì)上海周周浦項(xiàng)目目的655個(gè)產(chǎn)權(quán)權(quán)式商鋪鋪進(jìn)行公公開發(fā)售售。3商業(yè)業(yè)地產(chǎn)盈盈利模式式發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀3.1發(fā)展物物業(yè)模式式及其發(fā)發(fā)展寫字樓、商鋪等等物業(yè)，其出租租合約一一般至少少2-3 年年，長則則8-10 年，長長期持有有可以為為企業(yè)帶帶來持續(xù)續(xù)的現(xiàn)金金流。在在城市化化發(fā)展的的中后期期，持有有優(yōu)質(zhì)商商業(yè)物業(yè)業(yè)資產(chǎn)還還能獲得得資源增增值、政政策增值值、級(jí)差差增值和和品牌增增值收益益。資源源增值主主要指土土地的稀稀缺所帶帶來的增增值。政政策增值值是指政政府城市市規(guī)劃或或戶籍等等城市管管理政策策所帶來來的持有有

10、物業(yè)價(jià)價(jià)值的增增值。級(jí)級(jí)差增值值是指某某一種地地產(chǎn)形式式比別的的地產(chǎn)形形式帶來來的級(jí)差差地租的的較多增增長。品品牌增值值是指以以某一品品牌經(jīng)營營的商業(yè)業(yè)物業(yè)比比別的商商業(yè)物業(yè)業(yè)產(chǎn)生的的更大價(jià)價(jià)值。后后兩種屬屬于經(jīng)營營管理性性增值，對(duì)于購購物中心心等商業(yè)業(yè)地產(chǎn)是是非常重重要的。除了租租金和物物業(yè)增值值收益外外，開發(fā)發(fā)商持有有優(yōu)質(zhì)商商業(yè)物業(yè)業(yè)資產(chǎn)還還有利于于企業(yè)通通過銀行行經(jīng)營貸貸款、商商業(yè)抵押押擔(dān)保證證券（CMBBS）等途徑徑實(shí)現(xiàn)短短期融資資。發(fā)展物業(yè)業(yè)模式是是商業(yè)地地產(chǎn)市場場成熟階階段的主主流盈利利模式。受住宅宅開發(fā)盈盈利模式式的影響響，國內(nèi)內(nèi)早期的的商業(yè)地地產(chǎn)盈利利模式傾傾向于一一次性賣賣掉

11、回籠籠資金。但是，一次性性賣掉尋尋求高額額利潤的的可能性性越來越越小，隨隨著商業(yè)業(yè)地產(chǎn)企企業(yè)經(jīng)營營能力的的提高，以及持持有物業(yè)業(yè)成功案案例的示示范效應(yīng)應(yīng)，開發(fā)發(fā)商開始始更多考考慮持有有物業(yè)，形成優(yōu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)產(chǎn)。例如如，保利利地產(chǎn)集集團(tuán)董事事總經(jīng)理理宋廣菊菊20110年44月曾表表示，“縱觀國國際大型型地產(chǎn)公公司的發(fā)發(fā)展，到到后期都都是持有有一定的的優(yōu)質(zhì)商商業(yè)物業(yè)業(yè)，這樣樣住宅的的銷售可可以加速速資金的的回籠，而商業(yè)業(yè)物業(yè)的的持有則則是一種種穩(wěn)定的的發(fā)展，對(duì)公司司抗風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)有一定定的好處處”。3.2投資物物業(yè)模式式及其發(fā)發(fā)展大型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目投資資大、回回收期長長，經(jīng)過過多年培培育才能能形成人人流

12、累積積、品牌牌等競爭爭優(yōu)勢，資金和和運(yùn)營實(shí)實(shí)力是持持有物業(yè)業(yè)的最大大考驗(yàn)。畢竟目目前國內(nèi)內(nèi)具有強(qiáng)強(qiáng)大資金金和運(yùn)營營實(shí)力的的開發(fā)商商不多，持有物物業(yè)不太太適合多多數(shù)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)企企業(yè)。投投資物業(yè)業(yè)，特別別是大宗宗交易，能夠快快速收回回投資，解決地地產(chǎn)商的的資金壓壓力和控控制經(jīng)營營風(fēng)險(xiǎn)。投資物物業(yè)模式式仍舊是是多數(shù)特特別是中中小商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)商的的選擇。發(fā)達(dá)國國家投資資物業(yè)模模式主流流的模式式是整體體出售（或大宗宗交易），國內(nèi)內(nèi)則經(jīng)歷歷了由物物業(yè)散售售向整體體出售的的發(fā)展。國內(nèi)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)市市場發(fā)展展初期，開發(fā)商商照搬住住宅開發(fā)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)來開發(fā)發(fā)商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目，物物業(yè)散售售成為當(dāng)當(dāng)時(shí)市場場上大多多數(shù)商業(yè)

13、業(yè)地產(chǎn)商商采取的的盈利方方式。分分割銷售售忽視了了物業(yè)使使用功能能、業(yè)態(tài)態(tài)聚合、市場定定位、后后期管理理等問題題，主要要適合于于住宅、商業(yè)辦辦公樓底底層等小小體量的的臨街商商鋪，并并不具有有普遍性性。20000 年前后后地產(chǎn)商商將“商業(yè)和和地產(chǎn)”進(jìn)行簡簡單疊加加，產(chǎn)權(quán)權(quán)式商鋪鋪成為商商業(yè)物業(yè)業(yè)散售的的典型模模式，許許多專業(yè)業(yè)市場采采取了產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式商商鋪的經(jīng)經(jīng)營模式式。由于于競爭的的日益激激烈，為為了增強(qiáng)強(qiáng)投資者者信心，開發(fā)商商往往承承諾“高回報(bào)報(bào)率”、“若干年年后回購購”，使產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式商商鋪附加加了金融融產(chǎn)品的的概念。盡管這這一模式式可以快快速收回回投資，或解決決開發(fā)商商融資困困難，但但是，并并不

14、適合合大型綜綜合性商商業(yè)物業(yè)業(yè)。3.3投資物物業(yè)+發(fā)發(fā)展物業(yè)業(yè)模式及及其發(fā)展展目前，國國際知名名商業(yè)地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)多采用用持有物物業(yè)模式式，通過過對(duì)物業(yè)業(yè)的長期期營運(yùn)獲獲得租金金和商業(yè)業(yè)地產(chǎn)增增值收益益，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)長期的的投資回回報(bào)。但但是，持持有商業(yè)業(yè)物業(yè)必必須具有有很強(qiáng)的的資金和和經(jīng)營實(shí)實(shí)力。投投資物業(yè)業(yè)模式可可以快速速變現(xiàn)，但是成成長性略略顯不足足。而采采用“投資物業(yè)+發(fā)展物物業(yè)”的盈利利模式則則可以吸吸收兩種種模式的的優(yōu)點(diǎn)，在不同同時(shí)期側(cè)側(cè)重點(diǎn)有有所不同同，可以以在一定定程度上上回避風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。隨著商業(yè)業(yè)地產(chǎn)市市場的成成熟和開開發(fā)商實(shí)實(shí)力的增增強(qiáng)，商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商開始放放棄住宅宅開發(fā)模模式和

15、“商業(yè)+地產(chǎn)”簡單疊疊加的開開發(fā)模式式，普遍遍認(rèn)可了了通過持持有商業(yè)業(yè)物業(yè)獲獲得長期期收益的的理念。國內(nèi)商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)盈利模模式從以以投資物物業(yè)為主主的經(jīng)營營模式，逐漸向向“投資物物業(yè)+發(fā)展物物業(yè)”雙模式式轉(zhuǎn)變。國內(nèi)多多數(shù)有實(shí)實(shí)力的商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商進(jìn)行了了戰(zhàn)略調(diào)調(diào)整，在在收入和和利潤的的來源上上，選擇擇了租賃賃與開發(fā)發(fā)銷售并并舉模式式，并戰(zhàn)戰(zhàn)略性增增持優(yōu)質(zhì)質(zhì)物業(yè)，希望在在土地資資源日益益緊缺的的態(tài)勢下下，最終終實(shí)現(xiàn)公公司的可可持續(xù)發(fā)發(fā)展。例例如，SSOHOO中國一一直以重重點(diǎn)開發(fā)發(fā)出售城城市中心心高價(jià)商商業(yè)項(xiàng)目目獲得高高回報(bào)率率而著稱稱。但是是，20007年年公司新新戰(zhàn)略的的模式是是：實(shí)現(xiàn)收

16、收益增長長+持有有投資物物業(yè)+擴(kuò)擴(kuò)大財(cái)務(wù)務(wù)優(yōu)勢+加強(qiáng)品品牌資產(chǎn)產(chǎn)=股東東價(jià)值最最大化的的創(chuàng)值之之路。新新戰(zhàn)略突突出強(qiáng)調(diào)調(diào)發(fā)展持持有物業(yè)業(yè)模式，公司將將持有最最高客流流量的稀稀缺項(xiàng)目目，獲取取穩(wěn)定的的經(jīng)常性性租金收收入，提提升企業(yè)業(yè)內(nèi)在價(jià)價(jià)值。4商業(yè)業(yè)地產(chǎn)盈盈利模式式發(fā)展預(yù)預(yù)期除了資金金和經(jīng)營營實(shí)力外外，還有有眾多宏宏觀因素素會(huì)影響響商業(yè)地地產(chǎn)盈利利模式的的選擇。例如，物業(yè)稅稅征收制制度、租租金/售價(jià)比比、土地地增值稅稅等稅收收制度、會(huì)計(jì)計(jì)計(jì)價(jià)模式式、城市市規(guī)劃和和人民幣幣升值預(yù)預(yù)期等。對(duì)于面面臨不同同發(fā)展環(huán)環(huán)境，實(shí)實(shí)力不同同的企業(yè)業(yè)，三種種盈利模模式利弊弊不同，并不存存在一種種模式適適用于任任

17、何時(shí)期期的所有有商業(yè)地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商。不不存在普普遍適用用的最優(yōu)優(yōu)答案，并不等等于沒有有規(guī)律可可循。參參考國際際經(jīng)驗(yàn)，在當(dāng)前前國內(nèi)商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場的的成熟程程度和國國內(nèi)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的的階段等等條件下下，對(duì)于于具有資資金、品品牌和經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的開開發(fā)商，在一線線城市持持有商業(yè)業(yè)地產(chǎn)是是商業(yè)地地產(chǎn)現(xiàn)階階段發(fā)展展的必然然模式。而對(duì)于于大多數(shù)數(shù)商業(yè)地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)和在大大多數(shù)地地區(qū)，目目前最佳佳的盈利利模式是是持有和和投資物物業(yè)并重重。4.1持有物物業(yè)盈利利模式將將是實(shí)力力開發(fā)商商在一線線城市的的必然選選擇盡管在二二、三線線城市持持有物業(yè)業(yè)也存在在成功的的機(jī)會(huì)，但是，因?yàn)槌浅鞘谢坛潭容^低低，城市市邊界存存在較大大

18、的外擴(kuò)擴(kuò)空間和和新的規(guī)規(guī)劃不斷斷出臺(tái)，持有商商業(yè)物業(yè)業(yè)存在相相對(duì)較高高的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。比較較而言，基于以以下三個(gè)個(gè)方面的的理由，在北京京、上海海等一線線城市持持有優(yōu)質(zhì)質(zhì)商業(yè)地地產(chǎn)的數(shù)數(shù)量將在在很大程程度決定定企業(yè)未未來的市市場地位位。第一，不不斷上升升地價(jià)的的決定作作用。未未來幾年年，人口口從中小小城市進(jìn)進(jìn)入一線線城市的的流動(dòng)趨趨勢不會(huì)會(huì)改變，一線城城市的土土地、特特別是比比較好地地段的土土地將更更加稀缺缺，地價(jià)價(jià)上升的的趨勢短短期內(nèi)難難以改變變。地王王頻現(xiàn)，地價(jià)越越來越昂昂貴，房房價(jià)與地地價(jià)之間間的利差差空間將將越來越越小，投投資物業(yè)業(yè)進(jìn)行高高周轉(zhuǎn)的的模式將將受到挑挑戰(zhàn)，促促使企業(yè)業(yè)持有物物業(yè)增加

19、加。第二，城城市化進(jìn)進(jìn)程的決決定作用用。當(dāng)城城市化率率達(dá)到770%時(shí)時(shí)，對(duì)住住宅需求求的增長長將趨緩緩，從事事投資物物業(yè)模式式的盈利利水平開開始下降降，持有有商業(yè)地地產(chǎn)的租租金和增增值溢價(jià)價(jià)收益優(yōu)優(yōu)勢開始始凸顯。但是，因?yàn)樯躺虡I(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的品牌牌、客戶戶累積等等需要培培育期，商業(yè)地地產(chǎn)應(yīng)提提前持有有。因此此，在城城市化率率50%-60%時(shí)，企企業(yè)就應(yīng)應(yīng)該增加加持有商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)。目前前，我國國一線城城市的城城市化率率已超550%，新增土土地將越越來越少少。持有有優(yōu)質(zhì)商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的數(shù)量量在一定定程度上上可以規(guī)規(guī)避未來來人口下下降的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，奠奠定企業(yè)業(yè)未來的的市場地地位。第三，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)的決定定作用。

20、國際經(jīng)經(jīng)驗(yàn)表明明：第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)占GGDP比比重超過過50%的時(shí)候候，第三三產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展會(huì)會(huì)加速。20009年第第一季度度，北京京第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)占經(jīng)經(jīng)濟(jì)總量量的比重重總體已已達(dá)766%，上海略略超600%，已已實(shí)現(xiàn)了了產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)從工工業(yè)主導(dǎo)導(dǎo)型向服服務(wù)業(yè)主主導(dǎo)型的的轉(zhuǎn)變。第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展構(gòu)成成了對(duì)商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的巨大大需求。基于以上上三個(gè)方方面的判判斷，未未來的大大趨勢是是：在一線線城市長長期持有有物業(yè)可可以為企企業(yè)帶來來持續(xù)的的現(xiàn)金流流和物業(yè)業(yè)重估的的增值收收入。目目前，國國內(nèi)具有有一定實(shí)實(shí)力的商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)在在戰(zhàn)略上上已普遍遍開始考考慮在一一線城市市持有物物業(yè)，培培育優(yōu)質(zhì)質(zhì)資產(chǎn)。例如，中國國國貿(mào)

21、、SSOHOO中國等等品牌商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)都都加大了了對(duì)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的投資，在北京京、上海海、深圳圳等一線線城市，經(jīng)過多多年經(jīng)營營已具有有集聚、品牌、管理和和資金等等方面的的優(yōu)勢，培育了了一定規(guī)規(guī)模的優(yōu)優(yōu)質(zhì)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)資資源。目目前，萬萬科、保保利等知知名住宅宅開發(fā)商商也在其其未來的的發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略中開開始關(guān)注注商業(yè)地地產(chǎn)物業(yè)業(yè)的持有有。4.2投資物業(yè)業(yè)+發(fā)展物物業(yè)盈利利模式是是多數(shù)開開發(fā)商的的現(xiàn)實(shí)選選擇盡管持有有物業(yè)盈盈利模式式是實(shí)力力開發(fā)商商在一線線城市的的必須選選擇，但但持有物物業(yè)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)包含含地產(chǎn)開開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、融資資風(fēng)險(xiǎn)、商業(yè)運(yùn)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)等，任任何一個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)的的風(fēng)險(xiǎn)都都可能導(dǎo)導(dǎo)致危機(jī)機(jī)的爆發(fā)

22、發(fā)。無論論是國內(nèi)內(nèi)商業(yè)地地產(chǎn)的成成熟程度度，還是是商業(yè)地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的資金金和經(jīng)營營實(shí)力，都決定定投資物物業(yè)+發(fā)展物物業(yè)盈利利模式仍仍是目前前多數(shù)開開發(fā)商的的最佳選選擇。首先，目目前國內(nèi)內(nèi)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)演變變已步入入高級(jí)階階段，商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)已經(jīng)定定位為綜綜合商業(yè)業(yè)設(shè)施，持有物物業(yè)需要要開發(fā)商商具有較較強(qiáng)的經(jīng)經(jīng)營實(shí)力力和經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)。和國國際企業(yè)業(yè)相比，經(jīng)驗(yàn)和和管理實(shí)實(shí)力不足足是國內(nèi)內(nèi)多數(shù)商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)面面臨的比比資金短短缺更大大的考驗(yàn)驗(yàn)，國內(nèi)內(nèi)商業(yè)地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)在管理理理念、實(shí)力方方面存在在較大的的差距。其次，成成熟商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的培培育需要要數(shù)年甚甚至更長長時(shí)間，需要以以雄厚的的資金實(shí)實(shí)力為后后盾。國

23、國外成熟熟的房地地產(chǎn)金融融市場為為持有物物業(yè)提供供了融資資的便利利性。持持有商業(yè)業(yè)物業(yè)，可以在在穩(wěn)定經(jīng)經(jīng)營的基基礎(chǔ)上，將項(xiàng)目目打包上上市，獲獲得穩(wěn)定定的投資資回報(bào)，回籠資資金進(jìn)行行新項(xiàng)目目的建設(shè)設(shè)。此外，如如上文所所分析，采用“投資物物業(yè)+發(fā)展物物業(yè)”的盈利利模式可可以吸收收兩種模模式的優(yōu)優(yōu)點(diǎn)，在在不同時(shí)時(shí)期有所所側(cè)重，在一定定程度上上回避經(jīng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。以國國內(nèi)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)企企業(yè)大連連萬達(dá)為為例，220055年以前前，萬達(dá)達(dá)曾對(duì)商商場內(nèi)的的產(chǎn)權(quán)式式商鋪進(jìn)進(jìn)行銷售售，20005年年后，為為了便于于管理，提升商商場品質(zhì)質(zhì)，萬達(dá)達(dá)對(duì)旗下下的產(chǎn)權(quán)權(quán)式商鋪鋪采取只只租不售售的模式式。而在在20009年，上

24、海萬萬達(dá)又將將上海周周浦項(xiàng)目目的655個(gè)產(chǎn)權(quán)權(quán)式商鋪鋪進(jìn)行公公開發(fā)售售。5保利利地產(chǎn)商商業(yè)項(xiàng)目目營運(yùn)隨著20010年年4月10日佛山保保利洲際際酒店開開業(yè)，以以保利水水城購物物中心和和保利洲洲際酒店店為代表表的佛山山南海千千燈湖廣廣佛RBBD區(qū)域域兩大保保利地產(chǎn)產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的營營運(yùn)，標(biāo)標(biāo)志著保保利地產(chǎn)產(chǎn)第一個(gè)個(gè)城市綜綜合體的的全面正正式運(yùn)營營。投資資商用物物業(yè)，擴(kuò)擴(kuò)大持有有性物業(yè)業(yè)比例并并提高物物業(yè)的盈盈利能力力，成為為保利地地產(chǎn)改善善公司資資產(chǎn)結(jié)構(gòu)構(gòu)、發(fā)展展新的利利潤增長長點(diǎn)和開開發(fā)新的的投資模模式的重重要舉措措。保利的商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)包括四四大結(jié)構(gòu)構(gòu)，第一一是酒店店業(yè)，由由保利投投資建設(shè)設(shè)，國

25、際際知名酒酒店管理理集團(tuán)參參與管理理，合作作經(jīng)營；第二是是購物中中心，成成立自己己的經(jīng)營營管理公公司，實(shí)實(shí)施對(duì)商商場的管管理；第第三是高高爾夫，堅(jiān)持長長期持有有、長期期經(jīng)營；第四，會(huì)展物物業(yè)將長長期持有有，收取取租金。此外，寫字樓樓部分也也將一部部分銷售售一部分分長期持持有。目前，保保利地產(chǎn)產(chǎn)形成了了重點(diǎn)打打造城市市地標(biāo)，全面發(fā)發(fā)展涵蓋蓋商業(yè)零零售、商商務(wù)辦公公、酒店店、會(huì)展展、劇院院、高端端體育休休閑等多多元化優(yōu)優(yōu)質(zhì)商用用物業(yè)的的規(guī)?；?jīng)營格格局，獲獲取保證證企業(yè)未未來可持持續(xù)發(fā)展展的長期期穩(wěn)定收收益。保保利的目目標(biāo)是到到20112年商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)方面的的投資要要占總投投資額的的30%，并持

26、持有部分分核心地地段的高高品質(zhì)物物業(yè)。保利地產(chǎn)產(chǎn)目前擁擁有總建建筑面積積超過1100萬萬平方米米的商業(yè)業(yè)物業(yè)，保守估估計(jì)總市市場價(jià)值值超過1150億億元，未未來年租租金可超超10億億元。在在未來的的3年內(nèi)內(nèi)，保利利地產(chǎn)持持有的商商用物業(yè)業(yè)面積將將增加到到3000萬平方方米，租租金收益益和物業(yè)業(yè)經(jīng)營收收益將非非常可觀觀，物業(yè)業(yè)增值方方面更是是不可限限量。在在這樣的的情況下下，打造造全國性性的商業(yè)業(yè)經(jīng)營和和管理平平臺(tái)就是是保利地地產(chǎn)進(jìn)一一步整合合商業(yè)物物業(yè)發(fā)展展的戰(zhàn)略略趨勢。在此方方面，包包括商業(yè)業(yè)管理公公司、酒酒店管理理公司和和會(huì)展業(yè)業(yè)管理公公司三個(gè)個(gè)大平臺(tái)臺(tái)正在打打造建立立，以便便實(shí)現(xiàn)物物業(yè)產(chǎn)

27、權(quán)權(quán)的統(tǒng)一一化、經(jīng)經(jīng)營權(quán)的的統(tǒng)一化化和全局局管理的的統(tǒng)一化化。其中中，商業(yè)業(yè)管理公公司將對(duì)對(duì)全國的的購物中中心項(xiàng)目目進(jìn)行統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃劃、設(shè)計(jì)計(jì)、招商商和營運(yùn)運(yùn)，并且且與優(yōu)質(zhì)質(zhì)品牌商商結(jié)成戰(zhàn)戰(zhàn)略聯(lián)盟盟，進(jìn)行行跨區(qū)域域的戰(zhàn)略略合作。目前，以以保利地地產(chǎn)業(yè)已已進(jìn)入的的22個(gè)個(gè)城市為為基礎(chǔ)，有計(jì)劃劃有步驟驟地增加加商用物物業(yè)的投投資比例例已經(jīng)成成為保利利地產(chǎn)商商業(yè)藍(lán)海海的發(fā)展展方向。在未來來的3-5年間間，將持持有性商商用物業(yè)業(yè)的投資資比例逐逐漸增大大到全部部投資的的30%，選取取城市中中心或區(qū)區(qū)域發(fā)展展中心投投資標(biāo)志志性商用用物業(yè)，打造全全國性的的商業(yè)管管理平臺(tái)臺(tái)，保利利地產(chǎn)正正越來越越清晰地地實(shí)踐著

28、著既定的的商業(yè)地地產(chǎn)戰(zhàn)略略目標(biāo)。在廣州，從前期期的北京京大廈、天利廣廣場、保保利國際際廣場，到近22年開發(fā)發(fā)完成的的保利中中環(huán)廣場場、珠江江新城保保利中心心、保利利V座、保利中中辰廣場場和保利利世界貿(mào)貿(mào)易中心心，涵蓋蓋寫字樓樓、會(huì)展展和零售售商業(yè)的的商用物物業(yè)正四四面綻放放。20009年年獲取的的百萬平平米琶洲洲城中村村改造項(xiàng)項(xiàng)目，其其中近440萬平平方米的的面積也也將用于于開發(fā)商商業(yè)配套套項(xiàng)目。在北京，新保利利大廈早早已成為為地標(biāo)性性建筑物物。在天天津，與與金融街街合作開開發(fā)的天天津大都都會(huì)將有有超過330萬平平米的商商業(yè)面積積。在成成都，總總建筑面面積超百百萬平米米的保利利石象湖湖項(xiàng)目將將涵蓋