1、目 錄一、銷(xiāo)售前提條件二、入市時(shí)機(jī)選擇三、項(xiàng)目形象包裝四、銷(xiāo)售分期運(yùn)作策略五、媒體選擇及宣傳組合策略六、推廣費(fèi)用預(yù)估及總體安排一、銷(xiāo)售前提條件按照常規(guī)經(jīng)驗(yàn)判斷，項(xiàng)目在具備以下入市條件后，即可進(jìn)行物業(yè)入市發(fā)售。1、政府法律文件商品房預(yù)售許可證、認(rèn)購(gòu)合同等政府法律文件齊備；2、工地以及營(yíng)銷(xiāo)中心形象工地圍墻、導(dǎo)示系統(tǒng)等現(xiàn)場(chǎng)氛圍營(yíng)造；營(yíng)銷(xiāo)中心全面完成；3、宣傳品基本宣傳推廣制品印制完成（售樓書(shū)、手提袋等）4、“環(huán)境工程”的完成?？梢猿浞终宫F(xiàn)項(xiàng)目的特性園林式環(huán)境，同時(shí)期望通過(guò)該環(huán)境工程增強(qiáng)未來(lái)客戶對(duì)項(xiàng)目的信心。如果僅是銷(xiāo)售中心的環(huán)境營(yíng)造都如此耗心思處理，有什么理由不去相信這會(huì)是一個(gè)值得信賴(lài)和選擇的項(xiàng)目呢

2、。可制造新聞話題，引起社會(huì)多角度的關(guān)注銷(xiāo)售隊(duì)伍到位二、入市時(shí)機(jī)選擇工程進(jìn)度及形象工程形象及進(jìn)度對(duì)于銷(xiāo)售有直接相關(guān)性。深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，現(xiàn)樓、準(zhǔn)現(xiàn)樓的選擇余地已經(jīng)很大，理性的深圳購(gòu)房族已經(jīng)基本不認(rèn)同遠(yuǎn)期樓花。因此，本項(xiàng)目市場(chǎng)推出一定應(yīng)該具備足夠的工程進(jìn)度，為購(gòu)買(mǎi)者最大的信心保證。銷(xiāo)售期的連續(xù)新樓盤(pán)的推出有預(yù)熱、升溫、爆發(fā)三階段，一旦推出后，要借助開(kāi)盤(pán)的氣勢(shì)熱炒熱賣(mài)創(chuàng)造銷(xiāo)售佳績(jī)，如果開(kāi)盤(pán)后有節(jié)假日中斷，勢(shì)必會(huì)影響銷(xiāo)售進(jìn)度，并且對(duì)前期的廣告投入費(fèi)用造成浪費(fèi)。配合外界條件開(kāi)盤(pán)以后能夠借助深圳市春季或秋季房地產(chǎn)展銷(xiāo)會(huì)等時(shí)機(jī)迅速擴(kuò)大樓盤(pán)的影響力，是一種高效率和底成本的營(yíng)銷(xiāo)手段，可以節(jié)約推廣費(fèi)用，

3、又起到良好的宣傳效果。其它準(zhǔn)備工作的就緒售樓處、形象墻、樣板房、看樓通道等現(xiàn)場(chǎng)形象的完善，樓書(shū)、折頁(yè)、海報(bào)、電視片等宣傳手段的準(zhǔn)備就緒，銷(xiāo)售文件、按揭手續(xù)、預(yù)售許可證的辦理，等一系列銷(xiāo)售前提條件的準(zhǔn)備就緒，使開(kāi)盤(pán)后的工作有條不紊，減少不必要的麻煩。三、項(xiàng)目形象包裝工地圍墻：現(xiàn)場(chǎng)的立體廣告，通過(guò)圍墻上的項(xiàng)目名稱(chēng)、LOGO的品質(zhì)、銷(xiāo)售電話等，達(dá)到信息的傳遞及賣(mài)場(chǎng)氣氛的烘托。這樣可以使對(duì)樓盤(pán)關(guān)注的人，表達(dá)購(gòu)買(mǎi)的欲望，并可以得到這樣一個(gè)銷(xiāo)售結(jié)果：A：使售樓時(shí)間提前90天開(kāi)始；B：可售出首期樓盤(pán)的2030；C：通過(guò)對(duì)意向性客戶的登記，今后可能有20的客戶成交；例如：如果首期樓盤(pán)為100套，那么通過(guò)建造漂

4、亮、有個(gè)性的圍墻，可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售30，即30套，這些購(gòu)房者通常是忠誠(chéng)客戶及核心客戶，將來(lái)通過(guò)他們可帶來(lái)35倍的外圍客戶。2道路的改觀A：通過(guò)對(duì)市政道路及周邊環(huán)境的建設(shè)，發(fā)展商在道德和道義上得到充份的體現(xiàn)，給人一種值得信賴(lài)的發(fā)展商的印象，這種信任，是培養(yǎng)忠誠(chéng)客戶的一個(gè)支持點(diǎn)，從而發(fā)展商建立了知名度、美譽(yù)度、忠誠(chéng)度。所以，一個(gè)品牌的價(jià)值積累，10是來(lái)自美譽(yù)度、忠誠(chéng)度的作用；B：贊助市政建設(shè)，對(duì)銷(xiāo)售有一定的促進(jìn)作用，從意向客戶到現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)，道路的改觀將起到1/3的作用；C：軟性新聞的宣傳：道路改建后，首先得到政府的表?yè)P(yáng)，媒體的贊揚(yáng)以及百姓小眾傳播的夸獎(jiǎng)，那么就相當(dāng)于得到4次1/4版廣告效果。也就是說(shuō)，如果

5、將營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的1至3用于市政道路和周邊環(huán)境的改觀，就可得到35的回報(bào)。3、 銷(xiāo)售賣(mài)場(chǎng)（營(yíng)銷(xiāo)中心）的實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)中心其作用是樓盤(pán)正式發(fā)售前品質(zhì)的體現(xiàn)，如果營(yíng)銷(xiāo)中心建的很堂皇，那就說(shuō)明業(yè)主大；如果營(yíng)銷(xiāo)中心建的比較簡(jiǎn)陋，那就是薄利多銷(xiāo)。營(yíng)銷(xiāo)中心的品質(zhì)定位和支出費(fèi)用也需要適合的性能價(jià)格比，并可對(duì)營(yíng)銷(xiāo)中心的品質(zhì)進(jìn)行量化。樓盤(pán)價(jià)格直接影響營(yíng)銷(xiāo)中心的品質(zhì)及面積。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷，一般價(jià)格在3000元5000元，其營(yíng)銷(xiāo)中心的面積應(yīng)小于等于100平方米；價(jià)格在5000元9000元，營(yíng)銷(xiāo)中心建200平方米左右較為合適；價(jià)格在9000元以上，營(yíng)銷(xiāo)中心建300平方米400平方米左右。4、樣板房首先針對(duì)戶型，做不同風(fēng)格的2房和3

6、房樣板間各兩套；封頂時(shí)應(yīng)在高層再設(shè)樣板房，以便高層戶型的推廣有統(tǒng)一標(biāo)識(shí)系統(tǒng)家私、家電、飾品選用以精致、小號(hào)為原則細(xì)節(jié)處理如干花、毛巾、浴巾等印制樓盤(pán)LOGO飾品選用藝術(shù)CD架、時(shí)尚壁掛、鐘等工人房也要有美花、溫馨處理樣板房桌椅、沙發(fā)可供參觀者休息不用脫鞋保安、清潔人員服裝統(tǒng)一，語(yǔ)言儀表規(guī)范，配對(duì)講機(jī)5、看樓通道看樓通道要干凈整潔，有裝飾，如：墻畫(huà)、布幔、綠植、彩旗等，也可以通過(guò)墻面或圍合空間立面上材料和質(zhì)感的變化來(lái)豐富通道的選擇保證線路盡可能短和安全通暢保證通道有足夠的采光通風(fēng)有轉(zhuǎn)折的地方有提示有導(dǎo)示牌指引（方向、敬語(yǔ)）通道考慮背景音樂(lè)系統(tǒng)樓體間墻面應(yīng)有處理，懸掛展示都市生活情結(jié)的展板拐角處設(shè)

7、停電應(yīng)急燈，安全出口指示燈地面撲地毯電梯大堂應(yīng)裝修完畢，擺放標(biāo)示牌和綠花裝飾附：房地產(chǎn)項(xiàng)目形象識(shí)別系統(tǒng)（VI）核心部分1項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目標(biāo)志項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)色項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)字體運(yùn)用部分現(xiàn)場(chǎng)工地圍板彩旗歡迎牌營(yíng)銷(xiāo)中心形象墻門(mén)楣標(biāo)牌指示牌展板規(guī)范胸卡工作牌臺(tái)面標(biāo)牌工地辦公室經(jīng)理辦公室工程部保安部財(cái)務(wù)部功能標(biāo)牌請(qǐng)勿吸煙防火、防電、危險(xiǎn)配電房火警119消防通道監(jiān)控室四、銷(xiāo)售分期運(yùn)作策略第一階段：準(zhǔn)備期主題：精益求精、厲兵秣馬時(shí)間：2-6個(gè)月內(nèi)容：A、資料準(zhǔn)備：折頁(yè)、售樓書(shū)、價(jià)格表、模型、售樓文件套裝（認(rèn)購(gòu)書(shū)、購(gòu)房合同、認(rèn)購(gòu)須知、法律文件等）B、現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備：工地圍墻、營(yíng)銷(xiāo)中心、示范單位、展板等主要途徑：工地現(xiàn)場(chǎng)、售樓處、示

8、范單位、售樓書(shū)、路牌廣告特點(diǎn)：主要從工地形象認(rèn)知物業(yè)形象工地形象工地作為買(mǎi)家最為切身關(guān)注的地方，是最經(jīng)濟(jì)和最有效的宣傳媒體，工地形象如何，不僅直接與物業(yè)和公司形象有關(guān)，而且還能夠營(yíng)造銷(xiāo)售氣氛。工地路牌：表明項(xiàng)目的名稱(chēng)和位置，直接與工程形象相關(guān)聯(lián)。工地圍板：明確發(fā)展商和地產(chǎn)建造商的專(zhuān)業(yè)性，夜間要尤為重視燈光效果。工地氣氛：利用POP掛旗等宣傳物品，吸引注意力，營(yíng)造人氣。營(yíng)銷(xiāo)中心營(yíng)銷(xiāo)中心作為銷(xiāo)售的前沿陣地，直接影響買(mǎi)家的選擇。因此，營(yíng)銷(xiāo)中心的各方面資料和裝備應(yīng)較為齊備，從可見(jiàn)、所聽(tīng)全方位讓買(mǎi)家了解信息。售樓書(shū)：售樓書(shū)是銷(xiāo)售過(guò)程中給客戶提供的第一手樓盤(pán)信息及詳細(xì)資料；它包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、平面布局、戶型價(jià)

9、格等主要內(nèi)容，是銷(xiāo)售接待中心的重要宣傳資料。分類(lèi)：大售樓書(shū)格式精美，圖景創(chuàng)意，內(nèi)容全面，制作精良，內(nèi)容重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)特色（規(guī)劃、環(huán)保、服務(wù)），另加戶型價(jià)目單。建議首期印刷量30005000冊(cè)。小售樓書(shū)（又稱(chēng)折頁(yè)）：內(nèi)容簡(jiǎn)潔，強(qiáng)化位置、規(guī)劃、戶型、價(jià)格，形式簡(jiǎn)單，優(yōu)勢(shì)在于費(fèi)用紙，可大量發(fā)放、傳播范圍廣泛。建議項(xiàng)目在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)或之前作為樓盤(pán)信息向外發(fā)放。建議首期印刷量10000冊(cè)。透視圖及項(xiàng)目模型：模型與透視圖能增加買(mǎi)家對(duì)本項(xiàng)目的立體縱觀認(rèn)識(shí)，令買(mǎi)家置身其中，感覺(jué)各樓層的朝向和景物，清楚明了選購(gòu)單位所在位置，給人真實(shí)的感覺(jué)，令買(mǎi)家倍增信心。錄影帶：拍攝5分鐘左右的高質(zhì)素錄影帶在展銷(xiāo)中心內(nèi)播放，除了

10、介紹項(xiàng)目本身發(fā)展外，還可介紹發(fā)展商、物業(yè)管理公司情況，使投資者對(duì)項(xiàng)目所在地有更深入的了解和認(rèn)識(shí)。同時(shí)增加營(yíng)銷(xiāo)中心熱鬧氣氛，幫助銷(xiāo)售人員的講解。展板及場(chǎng)地布置：有系統(tǒng)地帶領(lǐng)買(mǎi)家由了解項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)及至推動(dòng)買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)決定。展板編排最主要的是突出項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)，并設(shè)計(jì)最方便最有利的擺設(shè)，縮短買(mǎi)家了解項(xiàng)目的時(shí)間，作出迅速的購(gòu)買(mǎi)決定。展板內(nèi)容：項(xiàng)目各戶型透視圖、交通位置示意、小區(qū)規(guī)劃、住宅單位室內(nèi)布置、發(fā)展商背景、物業(yè)管理、價(jià)目表及付款方式、主要法律文件。3、示范單位：總原則：以展示空間優(yōu)點(diǎn)為目的，做到高、大、通透、明亮。分項(xiàng)細(xì)則：房間內(nèi)家私規(guī)格小、數(shù)量少；除入戶門(mén)外，僅廚、衛(wèi)間加門(mén)框；吊頂上提、地臺(tái)下降，增大房間

11、高度；照明充分、色彩明快，自然光照不足的地方用淺色彩或用玻璃彌補(bǔ),并加強(qiáng)照明；少用木活，避免淺色木材的選用；房間內(nèi)播放背景音樂(lè)，用空氣清新劑或香料保持室內(nèi)空氣良好；重點(diǎn)部位（廳、主人房、廚衛(wèi)）營(yíng)造視覺(jué)焦點(diǎn)；門(mén)口設(shè)戶型說(shuō)明（包括面積、使用率）室內(nèi)多布置綠化及裝飾品，飾品要精；窗戶及陽(yáng)臺(tái)門(mén)的分扇圖案由設(shè)計(jì)院專(zhuān)門(mén)出圖；10、樣板房所在層公共部分及看樓通道應(yīng)整潔明亮，電梯廳精裝并保證照明亮度；11、在樣板房層上兩層陽(yáng)臺(tái)等入口部位設(shè)檔板，以防上面施工掉物；12、為看房客戶設(shè)置拖鞋架或發(fā)放鞋套，并設(shè)置座椅方便換鞋；第二階段：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期主題：諄諄善誘，制造熱點(diǎn)時(shí)間：30-40天內(nèi)容：A、導(dǎo)入期運(yùn)用軟性新聞話

12、題，試探性進(jìn)入市場(chǎng)，通過(guò)制造新聞熱點(diǎn)，引起市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的關(guān)注。 B、選擇總量20%套住宅進(jìn)行內(nèi)部?jī)?nèi)購(gòu)，用實(shí)際可觀的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鰪?qiáng)新聞的可信度。C、通過(guò)公司股東單位及高層領(lǐng)導(dǎo)的內(nèi)部資源，提前組織、制造買(mǎi)家，以買(mǎi)家“連環(huán)套”帶旺銷(xiāo)售，形成市場(chǎng)跟風(fēng)購(gòu)買(mǎi)狀態(tài)。特點(diǎn)：全面介紹本項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，及與本項(xiàng)目有密切聯(lián)系的發(fā)展商背景情況，以引起和刺激目標(biāo)市場(chǎng)的潛在消費(fèi)者的注意和查詢，力爭(zhēng)做到目標(biāo)市場(chǎng)眾人皆知，有一定轟動(dòng)效應(yīng)。因此，這個(gè)階段的宣傳推廣特點(diǎn)在于普及性，全面撒網(wǎng)，目標(biāo)的針對(duì)性不強(qiáng)。主要傳媒：報(bào)紙（軟、硬性廣告）、折頁(yè)、路牌廣告。目標(biāo)：全力出擊，達(dá)到90%的社會(huì)認(rèn)知度，銷(xiāo)售量力爭(zhēng)突破30%。分期推售據(jù)我們對(duì)市場(chǎng)

13、認(rèn)知及經(jīng)驗(yàn)所得，項(xiàng)目宜分期分批推出，以便售價(jià)的逐步攀升和工作的總結(jié)部署，第一期：用少量的單位（約總量20%）進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，樓層好劣搭配，（最好以整棟形式推出）以略低于市價(jià)的優(yōu)惠價(jià)格推出，引起市場(chǎng)注意； 第二期：迅速以略高于一期的價(jià)格推出30%單位，并導(dǎo)入“前期認(rèn)購(gòu)踴躍，升值潛力大”的信息，制造市場(chǎng)熱點(diǎn)；第三、四期：理性賣(mài)樓，隨著物業(yè)買(mǎi)點(diǎn)的逐步兌現(xiàn)，有效提升價(jià)格，價(jià)格調(diào)幅大小視市場(chǎng)反應(yīng)程度而定，保留一部分上好戶型，在最關(guān)鍵時(shí)推出剩余20%，最終使整體售價(jià)高于前期價(jià)。分期入市需有以下方面作為前提保證：工程進(jìn)度與銷(xiāo)售進(jìn)度之間應(yīng)保證互為促進(jìn)的健康關(guān)系。保障二手價(jià)高于一手價(jià)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值不斷提升，發(fā)展商

14、要給炒家預(yù)留一定的利潤(rùn)空間。在推廣過(guò)程中，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)物業(yè)內(nèi)在價(jià)值，籍此不斷調(diào)整完善銷(xiāo)售戰(zhàn)略。市場(chǎng)推廣戰(zhàn)略與公司行為之間需保持通暢的關(guān)系以及整體協(xié)作精神。自我評(píng)價(jià)如果銷(xiāo)售情況很好，可不拘離于上述時(shí)間限制，趁高峰期進(jìn)入“正式發(fā)售環(huán)節(jié)”，不過(guò)，兩個(gè)環(huán)節(jié)之間最好有10天左右的封盤(pán)期，只接受客戶認(rèn)購(gòu)，不予銷(xiāo)售。如果在上述時(shí)間段內(nèi)，沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的銷(xiāo)售目標(biāo)，就要自省以下方面銷(xiāo)售人員的專(zhuān)業(yè)化程度（這是最重要的）；現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售環(huán)境是否布置精細(xì)和到位；宣傳手法是否創(chuàng)新，有創(chuàng)意？第三階段：銷(xiāo)售強(qiáng)勢(shì)期時(shí)間：開(kāi)盤(pán)后三個(gè)月 主題：貨真價(jià)實(shí)，物超所值 內(nèi)容： A：以報(bào)紙硬性廣告為主，針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)圍繞系列主題以密集性的廣告攻勢(shì)，強(qiáng)

15、調(diào)本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)分析比較，以及消費(fèi)觀念的引導(dǎo)，喚起購(gòu)買(mǎi)者的需求，促進(jìn)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)。B、利用節(jié)假日和公眾假期活動(dòng)促銷(xiāo)，一方面鞏固銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，另一方面達(dá)到銷(xiāo)售高潮。C、價(jià)格與銷(xiāo)售量的關(guān)系：進(jìn)入市場(chǎng)一段時(shí)間以后，價(jià)格應(yīng)相應(yīng)作出調(diào)整，較前期略有上揚(yáng)，從而顯示出優(yōu)質(zhì)物業(yè)的超值概念。主要傳媒：報(bào)紙、展銷(xiāo)會(huì)、關(guān)系活動(dòng)。目標(biāo)：完成50%銷(xiāo)售量。第四階段 銷(xiāo)售硬銷(xiāo)期時(shí)間：3個(gè)月主題：活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)征文有獎(jiǎng)?wù)骷?暑期1+1開(kāi)心夏令營(yíng) 中秋花好月圓話團(tuán)圓內(nèi)容： 采用多元化的廣告訴求、促銷(xiāo)和公關(guān)活動(dòng)，既助于物業(yè)銷(xiāo)售率的提高，更有利于建立良好的發(fā)展商形象。文化活動(dòng)策略通過(guò)舉辦藝術(shù)、科學(xué)和文化等方面多元化主題的展覽、沙龍和講

16、座，聚集濃厚的商務(wù)氣氛和人氣，增加項(xiàng)目的藝術(shù)內(nèi)涵，塑造獨(dú)特的物業(yè)形象，擴(kuò)展知名度。1、展覽系列主題“凝固的音樂(lè)”，世界建筑藝術(shù)展百年經(jīng)典建筑展時(shí)間廊方式圖片配釋文字，以照片或噴繪形式，懸掛于廊柱之上，供業(yè)主、市民或游人觀賞。展覽結(jié)束后，可將該作品永久掛飾在樓宇內(nèi)公共走廊、電梯間、會(huì)所等公共地方。沙龍系列主題音樂(lè)沙龍攝影沙龍方式音樂(lè)沙龍 不定期在營(yíng)銷(xiāo)中心或三角地舉辦小型音樂(lè)欣賞會(huì)，邀請(qǐng)當(dāng)?shù)貥?lè)隊(duì)表演，作為市民休閑、消夏場(chǎng)所；攝影沙龍 定向組織麗島花園業(yè)主或武漢外資機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì)，舉行專(zhuān)題攝影（如海景、殖民建筑、百姓生活等）攝影比賽，由麗島花園設(shè)立獎(jiǎng)勵(lì)方式，作品由麗島花園收藏。專(zhuān)業(yè)講座、研討會(huì)系列主

17、題藝術(shù)類(lèi)經(jīng)濟(jì)類(lèi)政策法規(guī)類(lèi)方式發(fā)展商充分利用社會(huì)和政府資源，邀請(qǐng)各行業(yè)、領(lǐng)域?qū)＜?、學(xué)者，不定期舉辦各類(lèi)專(zhuān)題講座、研討會(huì)或信息發(fā)布會(huì)。第五階段：銷(xiāo)售鞏固期時(shí)間：2個(gè)月主題：再接再勵(lì)，鞏固成績(jī)內(nèi)容：A、集中火力，對(duì)剩余單位進(jìn)行策略性促銷(xiāo)，如免費(fèi)（優(yōu)惠）贈(zèng)送家私、電器、車(chē)位等；B、充分運(yùn)用已有的廣告形象，作持續(xù)性的住戶證言式、記憶式和提醒式廣告刺激有需求意向的消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)；C、業(yè)主推介：和現(xiàn)有業(yè)主進(jìn)行深入溝通，采取登門(mén)拜訪、問(wèn)卷調(diào)查，業(yè)主聯(lián)絡(luò)會(huì)等形式，了解入住心態(tài)，建立親善友好的唇齒關(guān)系，從而令買(mǎi)家自覺(jué)向外傳播樓宇的利好消息，發(fā)展新客戶。特點(diǎn)：老客戶營(yíng)銷(xiāo)主要途徑：適當(dāng)運(yùn)用報(bào)紙、電視廣告，人員促銷(xiāo)成為主力

18、，公共活動(dòng)、業(yè)主聯(lián)誼會(huì)廣為開(kāi)展，銷(xiāo)售服務(wù)和售后服務(wù)成為主流。五、媒體選擇及宣傳組合策略1、報(bào)刊類(lèi) 當(dāng)?shù)卮蟊娭髁髅襟w，如省/市報(bào)、黨報(bào)全國(guó)專(zhuān)業(yè)性媒體。如證券時(shí)報(bào)、三聯(lián)周刊、世界經(jīng)理人文摘。2、戶外類(lèi)樓宇掛幅公司專(zhuān)用車(chē)輛車(chē)體市內(nèi)主干道立柱燈箱/路牌公共車(chē)體/站臺(tái)廣告3、夾報(bào)、直郵類(lèi)4、電視類(lèi)制作15秒、30秒電視廣告系列，展示系列賣(mài)點(diǎn)8-10分鐘資料片，分多次高頻率播放5、互聯(lián)網(wǎng)設(shè)計(jì)新穎個(gè)性網(wǎng)頁(yè)，登錄互聯(lián)網(wǎng)。媒介組合策略1引導(dǎo)上市期的阻隔戰(zhàn)略和全面宣傳戰(zhàn)略本項(xiàng)目在整體規(guī)劃、單體設(shè)計(jì)基本完成后，在具體推出時(shí)間前，具有引導(dǎo)及阻隔作用的工地現(xiàn)場(chǎng)包裝，工地廣告牌，即先付出實(shí)施，同時(shí)加強(qiáng)新聞攻勢(shì)，為報(bào)界時(shí)常

19、提供銷(xiāo)售訊息，制造一連串的有助銷(xiāo)售的議題灌輸給買(mǎi)家，增加樓盤(pán)上市銷(xiāo)售時(shí)的影響力，達(dá)到“未見(jiàn)其人，先聞其聲”的效果。項(xiàng)目推出上市后，采用報(bào)紙、條幅、各大路口戶外廣告等大眾傳媒方式進(jìn)行全面宣傳推廣。同時(shí)通過(guò)售樓處派發(fā)宣傳資料，以及樣板房的示范作用達(dá)到廣泛宣傳的震撼效果。公開(kāi)發(fā)售期的強(qiáng)化攻擊戰(zhàn)略，重點(diǎn)突破戰(zhàn)略和短兵相接戰(zhàn)略以報(bào)紙廣告、新聞造勢(shì)的高頻率對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行地毯式轟炸，廣告以系列廣告強(qiáng)化地段、價(jià)格、建筑風(fēng)格、環(huán)境、物業(yè)管理各優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)，便主力客戶群真正了解到樓盤(pán)實(shí)實(shí)在在的信息，同時(shí)采用直接郵寄形式，針對(duì)各區(qū)域內(nèi)特定對(duì)象，郵發(fā)精美賀年卡、小型記事本等紀(jì)念品，直接到達(dá)精選客戶手中，激發(fā)其好奇心和購(gòu)買(mǎi)欲望

20、，吸引其到工地參觀。售樓現(xiàn)場(chǎng)布置有親切感的接待中心，精致樣板房，與連續(xù)播刊的報(bào)紙、電視廣告、工地現(xiàn)場(chǎng)包裝應(yīng)形成統(tǒng)一形象，使參觀者從內(nèi)到外，從實(shí)至虛，印象逐步具體深刻，富有感染力。特別挑選能力強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富，熟悉市場(chǎng)、民情的銷(xiāo)售人員進(jìn)行接待銷(xiāo)售，最好有建筑工程師進(jìn)場(chǎng)輔助銷(xiāo)售，并做好意愿購(gòu)房者的統(tǒng)計(jì)跟蹤工作，形成高效率的銷(xiāo)售網(wǎng)。3持續(xù)期的促銷(xiāo)性戰(zhàn)略和企業(yè)文化戰(zhàn)略 持續(xù)期促銷(xiāo)時(shí)期，是為使消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目有不斷認(rèn)識(shí)和信息接受，維護(hù)和加深項(xiàng)目的品牌形象的促銷(xiāo)過(guò)程，此時(shí)期對(duì)市場(chǎng)的再分析，促銷(xiāo)政策的優(yōu)化就顯得很重要，這便于促使消費(fèi)者能立刻抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)參觀，不斷吸引大量人潮，以期創(chuàng)造銷(xiāo)售高峰。在這個(gè)時(shí)期，本項(xiàng)目的基本

21、風(fēng)格已經(jīng)成型，作為住房和居家的各項(xiàng)設(shè)備已經(jīng)具備，這就迫切要求售后服務(wù)的優(yōu)良和精細(xì)，樹(shù)立良好的口碑，同時(shí)努力營(yíng)造小區(qū)文化氛圍，不斷為住戶提供好的精神食糧，真正使住戶達(dá)到買(mǎi)房子和買(mǎi)生活方式的雙重目的。這有利于我們加強(qiáng)對(duì)剩余房的銷(xiāo)售，從而最終達(dá)到社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益雙豐收。六、推廣費(fèi)用預(yù)估及總體安排1預(yù)計(jì)銷(xiāo)售總額 按住宅均價(jià)元/ M2，商業(yè)元/M2進(jìn)行估算面積預(yù)計(jì)銷(xiāo)售額住宅面積M2億元商業(yè)面積M2 億元合計(jì)億元二、宣傳推廣總費(fèi)用按照目前市場(chǎng)的平均水平，推廣總費(fèi)用大約占總銷(xiāo)售額的23%，由于本項(xiàng)目規(guī)模較大，本項(xiàng)目以下限1.5%計(jì)，則項(xiàng)目全程宣傳推廣總費(fèi)用約為 萬(wàn)元。包括包裝費(fèi)用、廣告費(fèi)用及活動(dòng)費(fèi)用。1、費(fèi)用總體安排在產(chǎn)品導(dǎo)入期和公開(kāi)發(fā)售期，推廣力度大，推廣費(fèi)用較多，主要包括須在前期投入的包裝費(fèi)用及電視廣告片制作、播放費(fèi)用、報(bào)紙廣告費(fèi)用等，約占整體推廣費(fèi)用的50%；蓄勢(shì)調(diào)整期推廣費(fèi)用以活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用為主，約占10%；其后各期由于距現(xiàn)在時(shí)間較長(zhǎng)，分階