1、 常營(yíng)項(xiàng)目暫時(shí)售樓處選址提議思源經(jīng)紀(jì)常營(yíng)項(xiàng)目組.2常營(yíng)項(xiàng)目臨時(shí)售樓處選址建議第1頁(yè)暫時(shí)售樓處選址前提項(xiàng)目本身不具備搭建售樓處條件，需另外設(shè)置售樓處工程進(jìn)展：當(dāng)前處于挖槽階段:預(yù)計(jì)5月出地面12月結(jié)構(gòu)封頂。常營(yíng)項(xiàng)目臨時(shí)售樓處選址建議第2頁(yè)選址要求具備條件面積要求成本投入距離項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)較近，交通便利，人流量大，展示性好，能夠有效攔截競(jìng)品客戶。面積適中、格局合理，滿足基本接待和辦公需求（約200平米左右）。營(yíng)銷費(fèi)用有限，不宜前期投入過(guò)大。常營(yíng)項(xiàng)目臨時(shí)售樓處選址建議第3頁(yè)針對(duì)售樓處選址基本要求，初步確定兩套方案 方案一：租賃周圍小區(qū)底商 方案二：使用項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)郵局用房常營(yíng)項(xiàng)目臨時(shí)售樓處選址建議第4頁(yè)方案一

2、：租賃底商萬(wàn)象新天底商：臨朝陽(yáng)北路柏林愛樂(lè)底商：臨東葦路東衛(wèi)城底商：臨朝陽(yáng)路項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)朝陽(yáng)北路朝陽(yáng)路楊閘環(huán)島底商分布情況：周圍成熟小區(qū)底商較少，且品質(zhì)差異較大，初步選取周圍底商中交通便利、品質(zhì)很好3個(gè)底商（柏林愛樂(lè)、東衛(wèi)城、萬(wàn)象新天）進(jìn)行深入調(diào)研。常營(yíng)項(xiàng)目臨時(shí)售樓處選址建議第5頁(yè)朝陽(yáng)路楊閘環(huán)島柏林愛樂(lè)底商客戶到訪售樓處動(dòng)線項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)朝陽(yáng)北路朝陽(yáng)路楊閘環(huán)島柏林愛樂(lè)底商常營(yíng)項(xiàng)目臨時(shí)售樓處選址建議第6頁(yè)柏林愛樂(lè)底商 位置：東葦路柏林愛樂(lè)底商 交通便捷：朝陽(yáng)路、朝陽(yáng)北路之間，自駕車、公交車較為方便，距項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)距離1.6公里。 人流量密集：周圍中低級(jí)商業(yè)配套完善，人流、車流十分密集 展示性良好：為二層底商，

3、面向東葦路，但門頭規(guī)范嚴(yán)格，展示性略受影響 突出攔截競(jìng)品客戶效果：該底商向南200m為柏林愛樂(lè)售樓處，向北1000m為萬(wàn)象新天 售樓處，兩項(xiàng)目后期都有同類競(jìng)品入市，攔截效果將比較顯著。區(qū)位條件面積格局租賃成本備選底商位置底商正面東葦路距項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)較近，看房便捷，攔截競(jìng)品客戶位置較佳。常營(yíng)項(xiàng)目臨時(shí)售樓處選址建議第7頁(yè)柏林愛樂(lè)底商一層層高4m左右，二層層高3.5m左右開間5m左右進(jìn)深13m左右 底商面積200平米左右，上下二層，單層面積100平米； 格局不夠方正，衛(wèi)生間將單層面積分割為兩部分，使得實(shí)際敞開可做展示、接待區(qū)面積相對(duì)較小，在40平米左右。區(qū)位條件面積格局租賃成本衛(wèi)生間底商面積適中。常營(yíng)項(xiàng)

4、目臨時(shí)售樓處選址建議第8頁(yè)柏林愛樂(lè)底商 租金：3-3.5元/平米*天 水電：按商業(yè)水電費(fèi)收取 物業(yè)費(fèi)：免收 取暖：免收區(qū)位條件面積格局租賃成本租賃成本較低，且免物業(yè)及取暖費(fèi)！常營(yíng)項(xiàng)目臨時(shí)售樓處選址建議第9頁(yè)柏林愛樂(lè)底商小結(jié)優(yōu)勢(shì)：區(qū)位條件相對(duì)突出，與項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)通達(dá)性很好，且對(duì)競(jìng)品項(xiàng)目客戶有很好攔截作用。面積適中，格局能夠滿足本項(xiàng)目需求；租賃費(fèi)用相對(duì)較低，可節(jié)約投入成本。劣勢(shì)：展示性略受影響，格局不夠方正。常營(yíng)項(xiàng)目臨時(shí)售樓處選址建議第10頁(yè)東衛(wèi)城底商項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)朝陽(yáng)北路朝陽(yáng)路楊閘環(huán)島東衛(wèi)城底商客戶到訪售樓處動(dòng)線常營(yíng)項(xiàng)目臨時(shí)售樓處選址建議第11頁(yè)東衛(wèi)城底商 位置：朝陽(yáng)路楊閘環(huán)島西北角 交通便利：城鐵八通線

5、、朝陽(yáng)路快速公交、多條公交線路，但交通比較擁堵，公交線路需換乘。距項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)距離2.46公里左右。 人流量較大：為集中商業(yè)底商，人流量大，周邊有華潤(rùn)超市、管莊建材城等。 展示性優(yōu)越：該底商為一層西南角位置，面向楊閘環(huán)島。 有一定攔截競(jìng)品客戶效果：該底商正對(duì)朗廷售樓處，向東1000m為北京新天地項(xiàng)目，對(duì)這兩項(xiàng)目客戶攔截效果將較為明顯，考慮到朗廷項(xiàng)目體量有限，后期客戶流量下降，攔截客戶效果將減弱。備選底商位置區(qū)位條件面積格局租賃成本距離項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)較遠(yuǎn)，看房便捷性較差。常營(yíng)項(xiàng)目臨時(shí)售樓處選址建議第12頁(yè)東衛(wèi)城底商吊頂后層高3.5m左右開間柱間距66.5m左右進(jìn)深柱間距7m左右，最大進(jìn)深20m 底商面積可

6、出租自行分割， 格局方正。開間12m，進(jìn)深20m分割。區(qū)位條件面積格局租賃成本面積可依據(jù)需求，自行分割。常營(yíng)項(xiàng)目臨時(shí)售樓處選址建議第13頁(yè)東衛(wèi)城底商 租金：10元/平米*天 水電：按商業(yè)水電費(fèi)收取 物業(yè)費(fèi)：免收 取暖：中央空調(diào)，50元/平米*年 付款方式：一次性區(qū)位條件面積格局租賃成本租賃成本較高，付款方式較嚴(yán)。常營(yíng)項(xiàng)目臨時(shí)售樓處選址建議第14頁(yè)東衛(wèi)城底商結(jié)論：優(yōu)勢(shì)：本身區(qū)位條件比較優(yōu)越，做售樓處展示性很好，面積、戶型格局符合售樓處需求。劣勢(shì)：但與項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)通達(dá)性很差，租賃成本昂貴，且需一次性支付。常營(yíng)項(xiàng)目臨時(shí)售樓處選址建議第15頁(yè)朝陽(yáng)路楊閘環(huán)島萬(wàn)象新天底商客戶到訪售樓處動(dòng)線項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)朝陽(yáng)北路朝陽(yáng)

7、路楊閘環(huán)島萬(wàn)象新天底商：臨朝陽(yáng)北路常營(yíng)項(xiàng)目臨時(shí)售樓處選址建議第16頁(yè)萬(wàn)象新天底商 位置：臨朝陽(yáng)北路萬(wàn)象新天底商 交通比較方便：緊鄰朝陽(yáng)北路，自駕車較方便、公交車相對(duì)少于柏林愛樂(lè)，距項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)距離1.5公里左右。 人流量少：商業(yè)配套集中在東葦路，朝陽(yáng)北路相對(duì)比較荒涼，人流較少。 展示性效果普通：開間較大，但因?yàn)槿肆鬏^少、周圍底商空置比較嚴(yán)重，展示性普通。 攔截競(jìng)品客戶效果理想：該底商向北800m為萬(wàn)象新天售樓處，向南為柏林愛樂(lè)底商，兩項(xiàng)目后期都有同類競(jìng)品入市，具備一定攔截效果。區(qū)位條件面積格局租賃成本備選底商位置距離項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)較近，看房便捷，對(duì)競(jìng)品項(xiàng)目客源有一定攔截性。常營(yíng)項(xiàng)目臨時(shí)售樓處選址建議第1

8、7頁(yè)萬(wàn)象新天底商吊頂后層高3.5m左右西側(cè)開間5m左右，東側(cè)開間8m左右，開間共13米。 底商面積偏小，120平米左右。（此戶型呈刀把型，進(jìn)深10米，偏東面積40平米左右，偏西側(cè)70平米左右）。 格局較差，多處隔斷，不便于分割，使用率低。東側(cè)較為方正，可用于接待、展示區(qū)；西側(cè)格局較差，死角多，不便分割，浪費(fèi)面積多。區(qū)位條件面積格局租賃成本底商戶型不規(guī)則，格局較差，不利于售樓處布局。常營(yíng)項(xiàng)目臨時(shí)售樓處選址建議第18頁(yè)萬(wàn)象新天底商 租金：3-3.5元/平米*天 水電：按商業(yè)水電費(fèi)收取 物業(yè)費(fèi)： 4元/平米*年，可協(xié)商是否收取 取暖：35元/平米*年，可協(xié)商是否收取區(qū)位條件面積格局租賃成本租賃成本較

9、低，物業(yè)費(fèi)及取暖費(fèi)“收取”視情況而定。常營(yíng)項(xiàng)目臨時(shí)售樓處選址建議第19頁(yè)萬(wàn)象新天底商方案小結(jié)優(yōu)勢(shì)：區(qū)位條件適中，與項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)通達(dá)性很好，做售樓處展示性普通。劣勢(shì)：戶型面積過(guò)小，格局較差。常營(yíng)項(xiàng)目臨時(shí)售樓處選址建議第20頁(yè)方案一各底商綜合評(píng)選各底商綜合比較方案一東衛(wèi)城底商柏林愛樂(lè)底商萬(wàn)象新天底商優(yōu)勢(shì)本身區(qū)位條件比較優(yōu)越區(qū)位條件相對(duì)突出，與項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)通達(dá)性很好；面積適中，格局能夠滿足本項(xiàng)目需求；租賃成本適中與項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)通達(dá)性很好區(qū)位適中劣勢(shì)與項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)通達(dá)性很差；租賃成本昂貴格局不夠方正；展示性略受影響戶型面積過(guò)小，格局較差 只有柏林愛樂(lè)底商能夠基本滿足三項(xiàng)選址要求，其余各方案均不能同時(shí)滿足； 各方案中柏

10、林愛樂(lè)底商劣勢(shì)均可經(jīng)過(guò)其它方式處理或躲避，但東衛(wèi)城、萬(wàn)象新天底商租賃成本、面積格局難題無(wú)法處理。常營(yíng)項(xiàng)目臨時(shí)售樓處選址建議第21頁(yè)提議 “柏林愛樂(lè)”底商做暫時(shí)暫時(shí)售樓處假如以底商做暫時(shí)售樓處：常營(yíng)項(xiàng)目臨時(shí)售樓處選址建議第22頁(yè) 方案一：租賃周圍小區(qū)底商 方案二：使用項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)郵局用房常營(yíng)項(xiàng)目臨時(shí)售樓處選址建議第23頁(yè)郵局用房工程進(jìn)度 郵局還未開始建設(shè)，當(dāng)前項(xiàng)目整體仍處于挖槽階段，預(yù)計(jì)5月工程0后方能開工建設(shè)； 預(yù)計(jì)郵局用房建設(shè)工期6個(gè)月左右，則郵局最快投入使用時(shí)間為11月，不滿足當(dāng)前10月開盤籌備條件；工程進(jìn)度擔(dān)心，極難滿足營(yíng)銷進(jìn)度要求1月施工現(xiàn)場(chǎng)常營(yíng)項(xiàng)目臨時(shí)售樓處選址建議第24頁(yè)郵局位置朝陽(yáng)北

11、路公交車站公交車站郵局用房基本條件 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)西北角，不臨朝陽(yáng)北路，郵局西側(cè)規(guī)劃道路還未開始修建； 當(dāng)前只能經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)唯一出入口繞過(guò)工地抵達(dá)郵局；公交線路：991、675、639、306項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)唯一出入口客戶看房動(dòng)線項(xiàng)目位置常營(yíng)項(xiàng)目臨時(shí)售樓處選址建議第25頁(yè)郵局用房 交通路徑單一：朝陽(yáng)北路公交線路較少，多數(shù)客戶需在朝陽(yáng)路、楊閘環(huán)島等地?fù)Q乘。 人流量稀少：當(dāng)前項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)均為在建項(xiàng)目，無(wú)入住居民、無(wú)商業(yè)，人流量十分有限。 展示性較差：不臨朝陽(yáng)北路，推廣無(wú)法形成良好展示效果。 攔截競(jìng)品客戶效果差：項(xiàng)目即使離萬(wàn)象新天較近，但該項(xiàng)目客戶不經(jīng)過(guò)本案現(xiàn)場(chǎng)位置，基本無(wú)法攔截競(jìng)品客戶。區(qū)位條件面積格局租賃成本項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)

12、朝陽(yáng)北路現(xiàn)實(shí)狀況項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)朝陽(yáng)北路現(xiàn)實(shí)狀況交通不便捷，人流量少，推廣展示性較弱。常營(yíng)項(xiàng)目臨時(shí)售樓處選址建議第26頁(yè)郵局用房 面積：約1500 成本：無(wú)租賃成本，僅需支付水、電、取暖費(fèi)用區(qū)位條件面積格局租賃成本面積較大，適用售樓處氣勢(shì)打造！無(wú)租賃費(fèi)，節(jié)約成本！常營(yíng)項(xiàng)目臨時(shí)售樓處選址建議第27頁(yè)郵局用房方案小結(jié)優(yōu)勢(shì)：能夠滿足售樓處面積、格局要求，節(jié)約成本。劣勢(shì)：工程進(jìn)度擔(dān)心，無(wú)法滿足營(yíng)銷進(jìn)度要求；客戶看房不便；郵局不臨市政道路，展示效果較差。常營(yíng)項(xiàng)目臨時(shí)售樓處選址建議第28頁(yè)各方案綜合評(píng)選柏林愛樂(lè)底商項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)郵局優(yōu)勢(shì)區(qū)位條件相對(duì)突出，與項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)通達(dá)性很好；面積適中，格局能夠滿足本項(xiàng)目需求；租賃成本適

13、中面積、格局滿足售樓處要求節(jié)約成本劣勢(shì)格局不夠方正；展示性略受影響工程進(jìn)度擔(dān)心，無(wú)法滿足營(yíng)銷進(jìn)度要求；客戶看房不便；展示效果較差 柏林愛樂(lè)底商優(yōu)勢(shì)顯著； 柏林愛樂(lè)底商、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)郵局劣勢(shì)均可經(jīng)過(guò)其它方式處理或躲避，但郵局工程進(jìn)度存在較大風(fēng)險(xiǎn)。常營(yíng)項(xiàng)目臨時(shí)售樓處選址建議第29頁(yè)暫時(shí)售樓處選址提議1、柏林愛樂(lè)底商做為暫時(shí)售樓處首選方案，其劣勢(shì)可經(jīng)過(guò)其它方法盡可能躲避；2、如首選方案無(wú)法實(shí)施，提議選擇項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)郵局作為備選方案。常營(yíng)項(xiàng)目臨時(shí)售樓處選址建議第30頁(yè)次選方案準(zhǔn)備工作 盡快開啟郵局建設(shè)工程，以期盡早投入使用； 開辟朝陽(yáng)北路至郵局單獨(dú)出入通道，與項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)出口相隔離； 在朝陽(yáng)北路投放戶外圍擋

14、、樹立指示牌，填補(bǔ)售樓處展示性缺點(diǎn)，同時(shí)盡可能攔截周圍競(jìng)品客戶。常營(yíng)項(xiàng)目臨時(shí)售樓處選址建議第31頁(yè)售樓處功效區(qū)劃分及面積需求 當(dāng)前計(jì)劃現(xiàn)場(chǎng)辦公人員：銷售7人、策劃2人、銷管客服及財(cái)務(wù)人員3-4人。功效區(qū)數(shù)量所占面積（）備注接待展示區(qū)展示區(qū)120項(xiàng)目、區(qū)域看板，戶型模型，其它宣傳物料前臺(tái)15LOGO墻、資料公告架、展架等洽談區(qū)1505組四人組桌業(yè)務(wù)員室1154組辦公桌椅銷售經(jīng)理辦公室151組辦公桌椅，1組文件柜辦公區(qū)總監(jiān)辦公室1101組辦公桌椅，1組文件柜開發(fā)商辦公室00甲方反饋不需要在售樓處辦公策劃辦公區(qū)1153組辦公桌椅，1組文件柜銷管客服辦公區(qū)1203組辦公桌椅，文件柜若干財(cái)務(wù)室1101組

15、辦公桌椅，1組文件柜簽約室1101組辦公桌椅，1組沙發(fā)會(huì)議室115其它庫(kù)房115更衣室15衛(wèi)生間15累計(jì)200考慮到走廊等其它過(guò)渡空間，售樓處實(shí)際需求面積在200左右常營(yíng)項(xiàng)目臨時(shí)售樓處選址建議第32頁(yè)售樓處裝修提議 因?yàn)闀簳r(shí)售樓處使用時(shí)間較短，不提議進(jìn)行整體裝修； 可參考首開暢心園售樓處，僅在底商現(xiàn)有條件下進(jìn)行簡(jiǎn)單分割、吊頂，輔以銷售道具和簡(jiǎn)單配飾。首開暢心園售樓處內(nèi)景常營(yíng)項(xiàng)目臨時(shí)售樓處選址建議第33頁(yè)售樓處裝修費(fèi)用預(yù)算當(dāng)前市場(chǎng)裝修單項(xiàng)報(bào)價(jià)參考： 多樂(lè)士五合一第二代涂料：20元平米（包工料）； 鋪地磚：25元平米（包輔料）； 貼磁磚：25元平米（包輔料）； 吸音板吊頂：70元/平米（包工料） ； 石膏板隔斷：80元/平米（包工料）。因?yàn)槭?/p>