1、SOHO東海廣場租賃市場實地調(diào)研報告(31頁)SOHO東海廣場租賃市場實地調(diào)研報告(31頁)目 錄上海寫字樓、商業(yè)區(qū)分布情況-3上海甲級寫字樓新增供應及成交統(tǒng)計-7南京西路區(qū)域?qū)懽謽亲赓U市場具體情況-9SOHO東海廣場和區(qū)域項目產(chǎn)品細節(jié)對比-21項目租賃、銷售的市場預期-24參考附件夜色中的上海人民廣場2目 錄上海寫字樓、商業(yè)區(qū)分布情況-上海甲級寫字樓分布示意圖：1-陸家嘴區(qū)域； 2-人民廣場區(qū)域； 3-南京西路沿線；4-淮海中路沿線； 5-徐家匯區(qū)域； 6-虹橋區(qū)域3上海甲級寫字樓分布示意圖：1-陸家嘴區(qū)域； 2-人民廣場區(qū)域評析：上海市甲級辦公樓仍主要分布在黃浦、靜安、盧灣、徐匯、長寧及浦

2、東六大區(qū)的內(nèi)環(huán)以內(nèi)區(qū)域，整體呈現(xiàn)四點兩線布局：四點分別是黃浦區(qū)人民廣場、長寧區(qū)虹橋、浦東區(qū)陸家嘴、徐匯區(qū)、徐家匯；兩線分別為靜安區(qū)南京西路沿線、盧灣區(qū)淮海中路沿線，其中浦東陸家嘴、南京西路區(qū)域分布的甲級、頂級寫字樓位列前茅。主要辦公樓分布區(qū)域列表：名稱區(qū)域主要行業(yè)代表樓盤租金（元/平方米.天)陸家嘴區(qū)域浦東金融、咨詢、商貿(mào)匯豐大廈、中銀大廈8-12南京西路沿線靜安服務、咨詢、貿(mào)易恒隆廣場、梅龍鎮(zhèn)廣場6-11人民廣場區(qū)域黃浦咨詢、商務來福士廣場、都市總部大樓6-8淮海中路沿線盧灣服務、廣告、咨詢香港廣場、企業(yè)天地6徐家匯區(qū)域徐匯IT、咨詢、電子港匯中心、美羅大廈6虹橋區(qū)域長寧電子、貿(mào)易萬都中心、

3、遠東國際廣場5（資料來源：易居中國）4評析：主要辦公樓分布區(qū)域列表：名稱區(qū)域主要行業(yè)代表樓盤租金（上海高端商業(yè)市場分布示意：1-陸家嘴商圈； 2-南京東路商圈； 3-南京西路商圈； 4-外灘商圈；5-淮海路商圈； 6-徐家匯商圈； 7-虹橋商圈5上海高端商業(yè)市場分布示意：1-陸家嘴商圈； 2-南京東路商圈上海市主要商圈列表：商圈市場特征參考租金（元/.天）陸家嘴商圈以周邊成熟辦公為依托，服務于周邊高檔住宅客戶12-70南京東路商圈面向大眾的傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)10-65南京西路商圈由眾多外資企業(yè)組成的高檔商業(yè)街10-70外灘商圈集聚國際頂級品牌旗艦店，是一流的高檔消費圈40-60淮海路商圈國際頂級名牌

4、的高雅購物街10-55徐家匯商圈錯位經(jīng)營10-50虹橋商圈以外籍人士為主力消費群的商業(yè)圈12-35評析：從全市高端商業(yè)的分布、業(yè)態(tài)業(yè)種以及服務對象上來看，主要呈現(xiàn)的市場特征有：依托成熟的商務中心，發(fā)展特色商業(yè)街區(qū)及商業(yè)中心；結(jié)合地理位置、區(qū)位、交通、環(huán)境等優(yōu)勢，打造具有自身特色的多元化綜合商圈；業(yè)態(tài)業(yè)種、商圈位置、周邊配套等綜合因素決定了各商圈的不同服務對象， 或面向大眾、或以周邊居民為主力消費群、或向外區(qū)輻射，各不相同，各具特色。從租金范圍段分布上來看，其特征為：外灘商圈及南京西路的租金最高，首層平均每天50-70元/；其他主要高端商業(yè)市場租金的低位數(shù)相差不大，約在10-15元/.天，而高位

5、數(shù)則因地段、業(yè)態(tài)等因素存在一定差距，其中淮海路商圈的租金高位數(shù)較高，為45-55元/.天。（資料來源：易居中國）6上海市主要商圈列表：商圈市場特征參考租金（元/.天）陸家嘴評析：從未來4年整體來看，上海甲級寫字樓市場仍有近376萬平方米的甲級寫字樓供應量，其中浦西、浦東市場供應分別約占43.3%和56.7%，由于大量供應量要趕上上海世博會的東風，2010年供應量相對充分：接近有130萬平米的辦公建筑面積上市供應。整體來看，浦東、浦西的新增供應量相對較為平衡。另據(jù)統(tǒng)計，截止2009年第二季度，整個上海市甲級寫字樓入住面積超過420萬平米，而目前整體存量約536萬平方米。（資料來源：savills

6、 DTZ 上海規(guī)劃與國土資源網(wǎng)）上海甲級及以上寫字樓新增供應量統(tǒng)計（至2012年）7評析：（資料來源：savills DTZ 上海規(guī)劃與上海2009上半年甲級寫字樓市場新增供應及成交情況單位：平米（建筑面積）評析：上海甲級寫字樓市場2009年第一季度租賃市場仍處于低迷狀態(tài)，新增成交量約3.8萬平米；第二季度則逐漸反彈，但仍處于較低水平，新增成交量約5.5萬平米。按照60%以上計算，上半年國際大行代理成交量約5.6萬平米。在低迷的市場中突破重圍、搶奪有限的客戶資源，SOHO東海廣場面臨著較大的壓力。2009年第一、二季度上海甲級及以上寫字樓租賃市場成交以到期續(xù)約為主，擴張型辦公需求較少。（資料來

7、源： savills ）8上海2009上半年甲級寫字樓市場新增供應及成交情況單位：平米上海甲級寫字樓入駐大品牌部分成交情況（500平米以上）區(qū)域項目公司面積（平米）代理越洋廣場歐萊雅（2008年）16000仲量聯(lián)行靜安區(qū)東海廣場Lee2900savills恒隆廣場TVB銀行545高緯環(huán)球KPMG4000高力國際嘉里中心華信惠悅3000CBRE來福士大廈諾華制藥1099高緯環(huán)球高騰大廈華夏鄧白氏1623高緯環(huán)球威立雅1700DTZ仙樂斯廣場阿特金斯2802DTZ長寧區(qū)東方維京大廈泰為4500savills小陸家嘴震旦大廈寧波銀行3700savills金茂大廈中怡保險經(jīng)紀2400savills匯豐

8、大廈大和證券2300savills徐匯苑大廈斯博瑞安1300savills浦東新區(qū)張江科技園億貝3992DTZ評析：2009年第一、二季度上海甲級及以上寫字樓租賃市場成交以到期續(xù)約或擴租為主，而擴張型辦公需求較少。以靜安區(qū)為例，甲級寫字樓大面積品牌成交市場的確沒有太活躍，大部分成交案例仍基本集中在200-300平米的小面積。因此，SOHO東海廣場的客戶群，尤其是中、低區(qū)的樓層，除了客戶品質(zhì)之外，對成交面積不可以拘泥太多。（統(tǒng)計時間：除歐萊雅外，均為09年上半年成交）9上海甲級寫字樓入駐大品牌部分成交情況（500平米以上）區(qū)域項靜安區(qū)（南京西路）寫字樓市場特征南京路的西半部，跨黃浦、靜安區(qū)。靜安

9、區(qū)路段東起成都北路，西迄延安西路，全長2933米，穿越靜安寺鬧市地區(qū)，橫貫全境。沿街匯集眾多的名特商店，集全區(qū)商業(yè)之精華。靜安區(qū)的黃金線。南京西路是滬上一流商務樓宇和星級賓館聚集的地方，大型跨國公司駐滬機構(gòu)首選南京西路安營扎寨，全國各地中小企業(yè)入駐南京西路寫字樓以求體現(xiàn)公司價值。區(qū)域內(nèi)投入或即將投入使用的寫字樓約34幢，其中甲級寫字樓約10幢，乙級寫字樓24幢， 已投入使用的寫字樓大多建于2000年左右，目前可使用的辦公面積合計超過135萬平米，入住率85%以上，其中甲級寫字樓面積約75萬平米，入住率約90%左右。南京西路擁有頂級寫字樓群、頂級商業(yè)業(yè)態(tài)群，靜安區(qū)政府對該板塊統(tǒng)籌規(guī)劃、軌道交通、

10、周圍配套設(shè)施極其便利，至2012年前將有華敏帝豪、1788號等數(shù)個甲級及頂級寫字樓項目在建。該地段為滬上最被企業(yè)、消費者一致認可的一流商務區(qū)。寫字樓客戶來源客戶行業(yè)構(gòu)成10靜安區(qū)（南京西路）寫字樓市場特征南京路的西半部，跨黃浦、靜安南京西路商圈截圖示意：東海廣場越洋廣場會德豐廣場靜安中華大廈中信泰富廣場華敏帝豪嘉里2期1788項目備注 / 已有供應：新增供應：11南京西路商圈截圖示意：東海廣場越洋廣場會德豐廣場靜安中華大廈南京西路甲級及以上寫字樓市場特點及供應量評析：上海南京西路寫字樓市場頂級寫字樓絕對數(shù)量較多、不同級別寫字樓軟、硬件的差距較大。從南京西路交付甲級及以上寫字樓的空置率計算，包括

11、恒隆廣場、嘉里中心、中信泰富、梅龍鎮(zhèn)、越洋廣場、中欣大廈等甲級及以上寫字樓待租面積超過10萬平米。而這類老牌寫字樓將直接與SOHO東海廣場形成較的客戶群爭奪戰(zhàn)，建議從傭金政策、推廣力度方面增加項目的競爭力。從區(qū)域?qū)⒁略龅募准壖耙陨蠈懽謽枪縼碛嬎?，包括會德豐廣場（寫字樓10萬平米、2010年交付）、華敏帝豪（寫字樓4.6萬平米）、1788建筑（寫字樓6.71萬平米）、嘉里二期（寫字樓8萬平米） 、協(xié)和城、恒基中心等最遲2012年前后可能交付的甲級及以上寫字樓供應量約在50萬平米以上。短期內(nèi)東海廣場面臨的新增供應競爭壓力較弱，但市場瞬息萬變，不宜掉以輕心，搶占先機、獲得市場主動權(quán)，成交速度是

12、SOHO東海廣場取勝的重要因素。單位：平米（建筑面積）（數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng) & savills）（至2012年）（存量待租）12南京西路甲級及以上寫字樓市場特點及供應量評析：單位：平米（建其中，新增供應具體情況：評析：受到世博會（2010.5.1-10.31）影響，部分項目的施工進度可能會有所放緩。綜合相關(guān)資料來看，2009年下半年南京西路甲級及頂級寫字樓沒有新增供應項目。因此SOHO東海廣場租賃前期受到的新增供應量的市場直接競爭相對較弱，而區(qū)域已有項目的待租競爭將是主要壓力所在。預計2010年一季度華敏帝豪、二季度嘉里中心2期、三季度1788號項目將分別上市形成有效供應，2010年末至2012

13、年左右則有協(xié)和城、恒基中心分別上市，從而不可避免對項目后續(xù)租賃造成一定壓力 。華敏帝豪嘉里2期1788項目協(xié)和城、恒基中心等無新增供應單位：平米（建筑面積）（資料來源：savills 上海規(guī)劃與國土資源網(wǎng)）13其中，新增供應具體情況：評析：華敏帝豪嘉里2期1788項目協(xié)南京西路甲級寫字樓季度平均成交租金走勢評析：受金融危機及國際、國內(nèi)宏觀環(huán)境的連帶影響，南京西路甲級寫字樓成交租金從08年第四季度開始持續(xù)下跌，按照6月底如中欣大廈等區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓成交租金計算，約6元/平米/天。據(jù)了解，該項目在去年第三季度高層部分最高成交價曾經(jīng)接近8元，目前下調(diào)超過20%。綜合情況來看，由于宏觀環(huán)境向好特征明顯

14、，加之短期區(qū)域新增供應極為有限，而區(qū)域地段被高度認可，雖然商業(yè)和辦公樓市場尚未完全走出下行通道，相信隨著投資者對樓市信心的恢復，滬上商辦市場也正透露出復蘇跡象，加之世博會等良好預期，對南京西路甲級寫字樓形成較好支撐。但SOHO東海廣場由于地段相對局限，車位、電梯配比等硬傷，在面臨一定的市場機遇同時，其市場競爭也將非常激烈，勢必在市場推廣、激勵政策等各方面給予重拳出擊，方能真正取得市場先機。（甲級寫字樓樣本來源為：中欣大廈、南證大廈、仙樂斯廣場、智慧廣場、海銀國際大廈、海森國際大廈等）單位：元/平米/天14南京西路甲級寫字樓季度平均成交租金走勢評析：（甲級寫字樓樣本南京西路頂級寫字樓季度平均成交

15、租金走勢評析：與甲級寫字樓情況類似，由于宏觀環(huán)境的消息影響，南京西路頂級寫字樓從08年第三季度到達階段性頂部之后開始持續(xù)調(diào)整，跌幅接近30%。目前區(qū)域內(nèi)頂級寫字樓如恒隆廣場按照部分6月底成交甲級寫字樓租金計算，均價約9元/平米/天，而在去年第三季度，恒隆廣場高層部分最高成交價約15元/平米/天。今年初延續(xù)去年底的跌勢，新增需求也大幅減少，成交租金繼續(xù)下跌目前國際經(jīng)濟環(huán)境雖然尚未完全企穩(wěn)，但國內(nèi)宏觀環(huán)境各項指標向好明顯，而該區(qū)域地段認可度極高、頂級寫字樓產(chǎn)品品質(zhì)無可挑剔，且在年底前無新增供應量，預計部分租戶將利用機會保有更多租賃面積以備經(jīng)濟轉(zhuǎn)好之際使用。整體由于租金仍處于下降通道，區(qū)域內(nèi)頂級寫字

16、樓客戶群雷同，直接爭奪戰(zhàn)不可避免，且頂級寫字樓租金等簽約條件仍有一定下調(diào)空間，這將給SOHO東海廣場帶來一部分直接的租金壓力。（頂級寫字樓樣本來源為：恒隆廣場、中新泰富廣場、越洋廣場、梅隴鎮(zhèn)廣場、嘉里中心）單位：元/平米/天15南京西路頂級寫字樓季度平均成交租金走勢評析：（頂級寫字樓樣本收縮持平擴張外資金融電子消費品快速消費品咨詢內(nèi)資金融南京西路甲級及頂級寫字樓租戶策略分析評析：從2008年4季度開始至2009年1季度，受到金融危機和供應持續(xù)放量的影響，上海甲級寫字樓市場進入深度調(diào)整周期。持續(xù)多年的業(yè)主市場轉(zhuǎn)為租戶市場，租金在連續(xù)上漲幾年后開始逆轉(zhuǎn)下跌。目前許多企業(yè)出于對前景的擔憂，開始控制成

17、本，收縮租賃面積或遷至更低檔的大樓。而同時，在外資金融機構(gòu)受到重創(chuàng)，紛紛收縮辦公面積的同時，一些高端服務業(yè)公司，如各類咨詢公司和內(nèi)資金融機構(gòu)等則利用當前的市場機會升級或擴張辦公面積。此外，不少醫(yī)藥和快速消費品公司也在增加或升級辦公環(huán)境。相信這些客戶群將是SOHO東海廣場潛在和重要的選擇方向。在目前尚有變數(shù)的宏觀經(jīng)濟環(huán)境和寫字樓市場背景下，2009年整體新增需求將比較少，大部分需求來自原租戶的換租、續(xù)約。而如果SOHO東海廣場采用更具競爭力的租金策略，其他較低級別寫字樓租戶除了搬遷所需的一次性支出以外，升級至SOHO東海廣場并不需額外的租金。如果SOHO東海廣場在軟、硬設(shè)施和租金及其他簽約條件上

18、更具競爭力，需求流向SOHO東海廣場將更具可能性，從而填補目前較高的空置面積。因此，市場中較低級別寫字樓的老租戶也將是“次新樓”SOHO東海廣場的市場機會之一。16收縮持平擴張外資金融電子消費品快速消費品咨詢內(nèi)資金融南京西路靜安區(qū)政府針對企業(yè)入駐的政策靜安區(qū)于2008年年底推出針對區(qū)域內(nèi)寫字樓用戶的“39計”（見相關(guān)資料），具體內(nèi)容包括：對區(qū)域內(nèi)的專業(yè)服務業(yè)、會展業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)和文化傳媒產(chǎn)業(yè)，設(shè)立地區(qū)總部發(fā)展專項資金；對新引進和已設(shè)立的跨國公司地區(qū)總部給予相應補貼；對金融服務、樓宇經(jīng)濟、高端品牌、中小企業(yè)發(fā)展等創(chuàng)設(shè)專項資金；對企業(yè)創(chuàng)新成果轉(zhuǎn)化大力推動，包括多項科技創(chuàng)新政策，制定區(qū)級“企業(yè)技術(shù)中

19、心”認定標準；對大型辦公樓宇節(jié)能開展審計，鼓勵企業(yè)采用先進的節(jié)能技術(shù)等等。關(guān)于歐萊雅入住越洋廣場：靜安區(qū)在雙方進行談判的過程中主動承擔起協(xié)調(diào)推進的作用，區(qū)政府為越洋廣場針對性的提供一條龍的服務，讓歐萊雅及其他關(guān)聯(lián)租戶能夠很快速地進駐，相關(guān)措施：在業(yè)務發(fā)展、人才培上對歐萊雅進行扶持主動調(diào)集各方資源，在招商注冊、優(yōu)化樓宇環(huán)境、現(xiàn)代服務業(yè)的集聚等方面歐萊雅合同租金在11元左右/天/平米，經(jīng)過區(qū)政府補貼后，實際承擔的租金在6.5-7元/天/平米整體來看，區(qū)政府會根據(jù)具體企業(yè)的注冊資金、市場前景、社會效益，特別是稅收貢獻等靈活給予支持政策。17靜安區(qū)政府針對企業(yè)入駐的政策靜安區(qū)于2008年年底推出針對區(qū)

20、租賃部人員薪金情況中信泰富、嘉里中心、梅龍鎮(zhèn)、中欣大廈等均只有底薪、沒有提成：1）租賃專員：3000元左右/月2）一般經(jīng)理（可以獨立見客戶）：5000元左右/月3）高級經(jīng)理（可獨立開發(fā)客戶，有獨立的客戶資源開發(fā)渠道）：6000-7000元/月恒隆廣場：底薪（以上同一水平）+提成（1-1.5%）（以上信息不含季度及年終獎金情況）建議：薪金模式：延用SOHO獨有的胡蘿卜+大棒的激勵模式：高壓力、高提成、高獎金；末尾淘汰。相信這種模式會在上海行業(yè)內(nèi)引起一定關(guān)注，并吸引有實力、有經(jīng)驗、尤其是有資源的人士加盟我們的團隊。租賃團隊：建議采用兩個副總監(jiān)各帶一個組，組員不宜太多，每組組員最好6-8名，過多則不

21、好保證組員的統(tǒng)一說辭及服務質(zhì)量，甚至直接給寫字樓的品質(zhì)減分。18租賃部人員薪金情況中信泰富、嘉里中心、梅龍鎮(zhèn)、中欣大廈等均只上海甲級寫字樓、商業(yè)租賃代理合作特點成交特點：60%以上成交集中在國際大行：仲量聯(lián)行、世邦魏理仕、第一太平戴維斯、戴德梁行、高力國際、高緯環(huán)球等原因分析：南京西路寫字樓市場頂級寫字樓絕對數(shù)量多，租戶資源以跨國公司、知名外資公司為主，國際大行由于自身獨有優(yōu)勢，更多的掌握了這類公司的資源合作政策：由業(yè)主支付1.25-1.5月傭金，根據(jù)市場競爭有逐漸提高2個月傭金的趨勢。同時根據(jù)客戶品質(zhì)等權(quán)重指標有額外獎勵政策。合作模式：獨家委托；體量較大項目則選擇聯(lián)合代理支付方式：客戶付清全

22、款后即全額支付合作細節(jié)：代理行提供包括營銷策劃、市場顧問、招商代理（側(cè)重）等服務，不含平面設(shè)計、營銷工具制作、樣板間建設(shè)等事項（資料來源：DTZ & savills & 中原等代理公司約訪座談）建議：基于東海廣場的自身品質(zhì)優(yōu)勢和客觀劣勢（單行道、內(nèi)街、車位、電梯配比、）等綜合情況，建議仍采用全面開放平臺的合作模式，延續(xù)SOHO固有優(yōu)勢，最大限度地用好當?shù)匕▏H大行的各代理公司的客戶資源。建議前期激勵政策采用大額獎勵策略如1.5-2個月傭金（根據(jù)客戶品質(zhì)、租賃面積大?。瑔?個月后逐漸調(diào)整1-1.5個月。19上海甲級寫字樓、商業(yè)租賃代理合作特點成交特點：原因分析：合作上海寫字樓買賣稅費： 1

23、、業(yè)主交稅列表：a、營業(yè)稅=合同銷售價減去原購入價的差額5%b、城市建設(shè)維護稅=營業(yè)稅1%c、印花稅=合同價0.05%d、個人所得稅=差額20%E. 交易手續(xù)費:3元/平方米2、買客交稅列表：a、印花稅=合同價0.05%b、契稅=合同價1.5%c、登記費：80元d、房產(chǎn)證貼花：5元e. 交易手續(xù)費:3元/平方米個人到個人辦公用房轉(zhuǎn)讓需：1、契稅3%；2、營業(yè)稅：（現(xiàn)價-原價）*20%；3、印花稅不多4、個稅，0%或1%5、評估費：評估總價 * 0。6%，可以打折，來去很大6、土地增值稅（此項交國土部門）：接近總價的3%個人產(chǎn)權(quán)租賃稅費：營業(yè)額 5%上海寫字樓市場相關(guān)交易費率對比租賃稅費統(tǒng)一為：

24、營業(yè)額 12%上海公司產(chǎn)權(quán)租賃稅費：營業(yè)額 12%北京20上海寫字樓買賣稅費： 個人產(chǎn)權(quán)上海寫字樓市場相關(guān)交易費率對比項目名稱東海廣場越洋廣場恒隆廣場1期恒隆廣場2期中信泰富梅隴鎮(zhèn)廣場嘉里中心地理位置內(nèi)街地鐵2號線上蓋外街外街外街外街外街寫字樓建筑面積（）67885899629000081460710005698733410合計樓層（F）F50F43F66F48F45F37F32裝修狀況墻面、架空地板、金屬吊頂金屬吊頂、架空地板、乳膠漆地板鋁合金吊頂、架空地板、墻紙鋁合金吊頂、架空地板、墻面礦面板、水泥地板、乳膠漆墻面墻面、地板找槽、吊頂?shù)V面板、水泥地坪物業(yè)管理費（RMB/月/）3035383

25、831.531.733整層得房率60%75%70%70%72%65%67%付款方式押3付1押3付1押3付1押3付1押3付1押3付1押3付1層高（m）2.732.682.72.682.42.5-2.8停車位數(shù)量及面積配比120個（566：1）402（224：1）498（商業(yè)合用）（181：1）345 （商業(yè)合用）（236）378 （商業(yè)合用）（188：1）330 （商業(yè)合用）（173：1）247（135：1）車位費（RMB/月/位）15001200-200018001800150015001500空調(diào)運營時間周一周五AM8點-PM7點周一周五AM8點-PM7點周一周五AM8點-PM7點周一周五A

26、M8點-PM7點周一周五AM8點-PM7點周一周五AM8點-PM7點周一周五AM8點-PM7點空調(diào)超時費(h/平米)0.2元0.3元0.3元0.3元0.2元0.2元0.2元空調(diào)系統(tǒng)4管制FCU4管制VAV4管制VAV4管制VAV4管制FCU4管制FCU4管制FCU電梯品牌、數(shù)量三菱13部日立19部迅達20部 迅達11部 GEL18部 三菱10部三菱9部大堂面積1000平米高8米1200平米高12米1200平米高10米1000平米高12米750平米高8米700平米高8米800平米高8米免租期裝修期3-9個月3-4個月各1-3個月各1-3個月各1-3個月各1-3個月各1-3個月各1-3個月出租率3

27、5%80%90%90%85%90%90%經(jīng)營策略目前自持自持自持自持自持自持自持主要知名客戶國外知名：阿克蘇諾貝爾、Sisley500強如：歐萊雅、斐格律師、朗盛集團500強如：BP/KPMG/戴德梁/GE(中國)浦發(fā)銀行/新加坡航空/NIKE/GMSH&MWyeth/富士通(中國),惠氏制藥,利樂中國,輝瑞AsahiKonami/日資公司居多美邁斯律師事務所/Jones/DayFangda租金（不含物業(yè)費）（RMB/天/）7.510109.5-107-86.5-7.57-8項目產(chǎn)品對比表21項目名稱東海廣場越洋廣場恒隆廣場1期恒隆廣場2期中信泰富梅隴所屬區(qū)域靜安區(qū)附近商圈靜安寺地址南京西路1

28、486號（近銅仁路）交通狀況地鐵2號線靜安寺站總樓層50層標準層1200-1450平米空調(diào)系統(tǒng)美國開利中央空調(diào)空調(diào)開放時間8:0019:00周一五物業(yè)管理費30.00元/平米/月電信系統(tǒng)中國電信,中國網(wǎng)通,光纖接入電梯品牌三菱電梯數(shù)量13部,：高4部；中低各3部；貨梯1部；扶梯2部車位數(shù)量120個車位費1,660.00元/個/月得房率60%樓層凈高2.7米交房標準金屬吊頂、架空網(wǎng)絡地板、乳膠墻面竣工日期2007-12-1公交線路地鐵2號線、20路、57路、67路、20路等涉外代表處注冊是物業(yè)公司savills描述說明東海廣場項目情況技術(shù)指標總面積：71667平方米，辦公樓建筑面積：67885平

29、方米（3F-50F），商鋪建筑面積：3782平方米（1F-2F），地下3層為停車場（含一期、二期），辦公樓43F至50F每層建筑面積為1200平方米。從實際情況看，大堂顯得相對簡樸、缺乏品質(zhì)感， 120個車位、10部客梯、每層配置男/女衛(wèi)生間僅 2個蹲位以上配置均明顯偏低；且層高相對較低；22層及以下樓層視野被周邊的陳舊辦公樓、民宅環(huán)繞，環(huán)境較差。這些都將制衡SOHO東海廣場的市場表現(xiàn)。22所屬區(qū)域靜安區(qū)附近商圈靜安寺地址南京西路1486號交通狀況地出租現(xiàn)狀總建筑面積71671.07 m已出租面積21731.58 m寫字樓面積67828.8 m商業(yè)面積3842.27 m已租寫字樓面積23740

30、 m已租商業(yè)面積842.9 m寫字樓出租率35%商業(yè)出租率21%寫字樓成交平均租金8.71元/天/m商業(yè)成交平均租金11.1元/天/m寫字樓待租面積44088.72 m商業(yè)待租面積2999.37 m備注：1）租金分析：按實際成交租金計算，扣除裝修期、免租期、裝修補貼等各項支出名目：40層以上樓層實際凈租金收入單價為8-10元/天/平米；25層-40層實際凈租金收入為7-8元/天/平米；25層以下樓層實際凈租金收入為6-7元/天/平米。2）寫字樓簽約客戶行業(yè)構(gòu)成：以化工、IT、貿(mào)易、咨詢、消費品為主，如：Lee、iPod、Dior、阿克蘇諾貝爾（涂料）、sisley（化妝品）、美福集（網(wǎng)絡科技）

31、、長瀨（貿(mào)易）等 3）基本簽約條款：押三付一、免租期3-9個月，裝修期均3-4個月入住的寫字樓客戶特征：寫字樓出租面積中，國內(nèi)客戶成交730.06平米，占總出租率的3.1%；外資客戶成交23009.94平米，占總出租率的96.9%已入住寫字樓大部分為外資客戶23出租現(xiàn)狀總建筑面積71671.07 m已出租面積21731市場預期租賃預期：部分代理行預期租賃成交價（低-高區(qū)）在5.5-9元/天/平米（不含物業(yè)費、4-6個月裝修期、3個月免租期）。租賃亮點：次新樓：租金、簽約條件、激勵政策預期會較靈活；SOHO入主，市場有一定認同度，且普遍給予較高期望。注意點：a/前期對租金表現(xiàn)不宜期望過高，宜以提

32、高出租率為第一要務；b/簽約期：租期一般為2-3年、租金無遞增；3年以上則考慮租金遞增，遞增幅度一般為5%左右。（資料來源：全佳房產(chǎn)、中原地產(chǎn)、高緯環(huán)球約訪）銷售預期：部分代理行預期SOHO東海廣場銷售均價6萬元/平方米。銷售賣點：“可售”便是最大賣點南京西路可售型甲級寫字樓非常稀缺“有錢也買不到”。注意點：a/租、售結(jié)合；銷售層和自持層分布明確；b/銷售對象鎖定機構(gòu)投資對象，暫不對個人，且銷售面積以整層為主；c/租賃合同條款：同等價位原租戶優(yōu)先續(xù)租和購買。散售案例：南京西路附近的散售型物業(yè)有恒利國際、天安中心等，單價均4-6萬元/平方米。因可售物業(yè)較為稀缺，銷售情況較好。案例具體情況：恒利國

33、際：原名為“海銀國際”，動工時間約在2003年左右。2005年3月，該項目預售均價約為4.5萬元平方米，當時也算是高價樓盤，并制定了整層出售的銷售計劃，按每層建筑面積1300平方米計算，購置者的付款門檻高達6000萬元，因此銷售一直不暢。2005年11月，高力國際接盤代理銷售和物業(yè)管理，為了突破銷售零紀錄，均價一度降到31500元/平方米，起價為26000元/平方米，當時共銷售了近40套房源。2007年年底，該大廈更名為恒利國際大廈之后，曾與一些海外基金洽談轉(zhuǎn)讓事宜，據(jù)說確有海外基金欲整棟收購該項目。美國、澳洲的幾家知名基金公司都表達了收購意向，某基金甚至愿意以30000元/平方米左右的價格整

34、棟接收，但最終整購案仍未能有結(jié)果。目前報價約4.6-4.9萬元/平方米，可分割出售，但戶型面積最小約260平方米，也可整層出售，整層面積約1300平方米。銷售情況較為順暢。天安中心：開盤時間2003年，售價約40000-50000元。已售罄。目前該項目二手寫字樓轉(zhuǎn)讓價格約5-6萬元/平方米。租賃案例：同類產(chǎn)品成交租金情況（均不含物業(yè)費）恒隆廣場：約9元-11元/天/平米【物業(yè)費（38元/月/平米）、裝修期（1個月）及免租期（1個月），1、2期出租率均在90%以上】。越洋廣場：約11元/天/平米【高峰期面市，租賃幾乎已經(jīng)達到70-80%，金融危機才爆發(fā)，今年上半年幾乎無成交。SOHO東海廣場重點

35、競爭對手】。中欣大廈：約6.5元/天/平米【SOHO東海廣場競爭對手之一】。24市場預期租賃預期：（資料來源：全佳房產(chǎn)、中原地產(chǎn)、高緯環(huán)球約2009年主要項目2010年主要項目（資料來源：savills 上海規(guī)劃與國土資源網(wǎng)）附件1、上海甲級及頂級寫字樓供應項目（未來4年）252009年2010年（資料來源：savills 上海規(guī)劃2011年主要項目2012年主要項目（資料來源：savills 上海規(guī)劃與國土資源網(wǎng)）262011年2012年（資料來源：savills 上海規(guī)劃級別項目名稱簡介寫字樓配套商業(yè)圖片簽約條款出租率行業(yè)日租金出租率業(yè)態(tài)頂級恒隆廣場總建面20萬平米，其中寫字樓11.8萬平

36、米、商業(yè)5.5萬,標準層1780平米，凈高2.7M，使用率68%， 66層，恒邦物業(yè)：38元/月/平米，停車位483個，1800元/個/月，交付時間：2001年9.5-10（不含物業(yè)費），免租期、裝修期合計2-3月，押3付190%戴德梁、GE(中國)有限公司,衛(wèi)材(中國)藥業(yè)有限公司,畢馬威華、浦發(fā)銀行、新加坡航空、路威酩軒等45-65（使用面積）（首層）85%購物中心：包括LV等國際頂級品牌頂級越洋廣場總建面近20萬平方米，寫字樓15萬平米、約4萬平米商業(yè)（在建），標準層2550平米， 層高：2.8M,70%使用率，43層，弘進物業(yè)：35元/月/平米，停車位400個,固定2500元/個/月，

37、不固定1200元/個/月，交付時間：2008年9-12（不含物業(yè)費），免租期、裝修期3個月，押3付180%歐萊雅、賽力（上海）投資顧問、斐格律師、朗盛集團5層商業(yè)在建，暫定百貨公司運營模式，費用為按商家營業(yè)額提成，無固定租金（國際一線品牌以及高檔休閑、餐飲業(yè)）頂級中信泰富廣場總建面14萬平米，其中寫字樓71000平米、商業(yè)34500平米，標準層2000平米，層高2.74M，72%使用率，43層，中信泰富物業(yè)：31.5元/月/平米，停車位380個，1800元/個/月，交付時間：2000年7.5-10（不含物業(yè)費），免租期、裝修期3個月、押3付185%全球國際貨運代理(中國)有限公司,富士通(中國

38、),惠氏制藥,利樂中國,輝瑞投資50 （使用面積）85%購物中心：星巴克、麥當勞等附件2：南京西路商圈頂級寫字樓租賃情況（資料來源：以客戶身份上門咨詢）27級別項目名稱簡介寫字樓配套商業(yè)圖片簽約條款出租率行業(yè)日租金出級別項目名稱簡介寫字樓配套商業(yè)圖片簽約條件出租率行業(yè)租金出租率業(yè)態(tài)頂級梅隴鎮(zhèn)廣場總建面11萬平米，其中寫字樓3.3萬平米、6萬平米，標準層1500平米，層高2.5M,使用率65%，32層，梅龍鎮(zhèn)物業(yè)：31.73元/月/平米，停車位300個，1800元/個/月，交付時間：2000年前6.5-8元，1個月裝修期+免租期，押3付1，撤離須恢復毛坯90%外資公司居多，其中，日資公司占70%

39、20-50 （使用面積）90%購物中心+超市頂級嘉里中心總建面41000平米，其中寫字樓34478平方米、商業(yè)5800平米，標準層1500平米，層高2.7M,使用率65%，45層，商維物業(yè)：33元/月/平米，停車位350個，1500元/個/月，交付時間：2003年8-9元（不含物業(yè)費），1個月裝修期+免租期，押3付190%美國美邁斯律師事務所上海代表處20-30 （使用面積）85%餐飲、中國銀行頂級會德豐國際廣場總建面15.5萬平方米，其中寫字樓10萬平米、商業(yè)約5萬平米（在建），54層，標準層2100平米，交付時間：2010年在建（開發(fā)商：九龍倉，預計2010年交付，錯過世博會前期投入市場的

40、契機，預計租金相對保守）南京西路商圈頂級甲寫字樓租賃情況（資料來源：以客戶身份上門咨詢）28級別項目名稱簡介寫字樓配套商業(yè)圖片簽約條件出租率行業(yè)租金出租級別項目名稱簡介寫字樓配套商業(yè)圖片簽約條件出租率行業(yè)租金出租率業(yè)態(tài)甲級上海商城總建面18.5萬平米，其中寫字樓3萬平米、 3層高檔購物中心、波特曼酒店， 標準層1500平米，凈高2.4M,使用率65%，48層，物業(yè)費30元/月/平米，停車位300個，1500元/個/月，交付時間：1990年6-7元（不含物業(yè)費），1-2個月裝修期+免租期，押3付180%上海致拓軟件、愛馬德文化服務 12-40 （使用面積）80%購物中心、城市超市甲級中欣大廈總建面7萬平米，其中寫字樓6萬平米、商業(yè)約1萬平米，標準層2800平米，層高2.7M,使用率70-75%，43層，物業(yè)費32元/月/平米，停車位260個，1500元/個/月，交付時間：2002年7元（不含物業(yè)費），2個月裝修期+免租期，押3付180%通用電氣、阿聯(lián)酋航空、美國博通；無線電等科技公司10-25 （使用面積）70%新加坡大華上海分行等甲級靜安中