1、福州華僑城大型文化旅游綜合項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)福州項(xiàng)目工作組9月第1頁(yè)目 錄一、項(xiàng)目概況二、戰(zhàn)略、環(huán)境及資源分析三、市場(chǎng)分析四、關(guān)鍵商業(yè)條件五、經(jīng)濟(jì)與財(cái)務(wù)分析六、風(fēng)險(xiǎn)分析七、結(jié)論與提議第2頁(yè)1.1 項(xiàng)目背景3月16日，姚軍副總裁率戰(zhàn)略發(fā)展部、產(chǎn)品策劃中心、歡樂(lè)谷事業(yè)部赴福州就福州華僑城大型文化旅游綜合項(xiàng)目拓展事宜與福州市主要領(lǐng)導(dǎo)對(duì)接。7月12日，福建省委常委、福州市委書(shū)記楊岳專(zhuān)程到訪華僑城，任總、劉總等企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)熱情接待了楊書(shū)記一行。雙方就項(xiàng)目相關(guān)事宜進(jìn)行了深入溝通，并就力爭(zhēng)項(xiàng)目盡快落地福州達(dá)成一致。7月27日，福州華僑城大型文化旅游綜合項(xiàng)目在企業(yè)正式立項(xiàng)，明確選址于帝封江區(qū)域并適量搭配福峽路地鐵

2、沿線成熟地塊。10月18日，鄭總、劉總等企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)率隊(duì)赴福州，與福州市政府簽署項(xiàng)目框架協(xié)議。10月起，項(xiàng)目工作組組織完成了地質(zhì)勘探、概念規(guī)劃、用地方案設(shè)計(jì)、旅游市場(chǎng)調(diào)研、地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研等工作，并形成了系統(tǒng)匯報(bào)。截至年9月，經(jīng)過(guò)與福州市政府重復(fù)溝通與磋商，雙方已就項(xiàng)目關(guān)鍵商業(yè)條件形成基本共識(shí)，并就項(xiàng)目合作協(xié)議相關(guān)條款達(dá)成一致，項(xiàng)目具備簽約落地條件。第3頁(yè)永泰縣閩清縣閩侯縣羅源縣連江縣長(zhǎng)樂(lè)市平潭縣福清市1.晉安區(qū)2.馬尾區(qū)3.倉(cāng)山區(qū)4.臺(tái)江區(qū)5.鼓樓區(qū)福州下轄鼓樓、臺(tái)江、倉(cāng)山、晉安、馬尾5個(gè)區(qū)，閩侯、連江、羅源、閩清、永泰、平潭6個(gè)縣，福清、長(zhǎng)樂(lè)2個(gè)縣級(jí)市，總面積11,968平方公里，其中市區(qū)面積1,

3、043平方公里。截至末，福州戶(hù)籍人口655.27萬(wàn)人，其中市區(qū)戶(hù)籍人口192.06萬(wàn)人。1.2 基本情況第4頁(yè)1.2 基本情況帝封江地塊福州市政府福峽路地塊9.6KM8.2KM倉(cāng)山區(qū)政府福州南站4.4KM第5頁(yè)1.2 基本情況項(xiàng)目選址兩塊用地均位于倉(cāng)山區(qū)：帝封江地塊：東至螺洲大橋，南至烏龍江北岸，北至南三環(huán)路。福峽路地塊：福峽路地鐵沿線西側(cè)、海西百悅城南側(cè)地塊。用地指標(biāo)：帝封江地塊：規(guī)劃控制范圍3,758畝，可出讓凈用地1,962畝；對(duì)應(yīng)旅游建面15萬(wàn)平米，居住及商業(yè)混合建面112萬(wàn)平米。福峽路地塊：可出讓凈用地252畝；對(duì)應(yīng)居住及商業(yè)混合建面43萬(wàn)平米。第6頁(yè)1.2 基本情況帝封江地塊福州傳

4、統(tǒng)城市關(guān)鍵區(qū)金山關(guān)鍵區(qū)奧體片區(qū)地鐵沿線關(guān)鍵區(qū)倉(cāng)山老城區(qū)會(huì)展中心關(guān)鍵區(qū)福峽路地塊第7頁(yè)1.3 項(xiàng)目初步構(gòu)想第8頁(yè)目 錄一、項(xiàng)目概況二、戰(zhàn)略、環(huán)境及資源分析三、市場(chǎng)分析四、關(guān)鍵商業(yè)條件五、經(jīng)濟(jì)與財(cái)務(wù)分析六、風(fēng)險(xiǎn)分析七、結(jié)論與提議第9頁(yè)2.1 戰(zhàn)略可行性分析福建省民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，城鄉(xiāng)消費(fèi)潛力巨大，是華僑城大型文化旅游綜合項(xiàng)目重要備選區(qū)域。排名省市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）1上海40,1882北京36,4693浙江34,5504廣東30,2265江蘇29,6776天津29,6267福建28,0558山東25,7559遼寧23,22310內(nèi)蒙古23,15011重慶22,96812寧夏22,21113湖南

5、21,31914廣西21,24315云南21,07516安徽21,02417海南20,91818湖北20,83919河北20,54320河南20,442排名省市農(nóng)村居民人均可支配收入（元）1上海17,4012北京16,4763浙江14,5524天津13,5375江蘇12,2026廣東10,5427福建9,9678山東9,4469遼寧9,38410黑龍江8,60411吉林8,59812河北8,08113湖北7,85114江西7,82815內(nèi)蒙古7,61116河南7,52417湖南7,44018海南7,40819重慶7,38320安徽7,160福建省戰(zhàn)略地位第10頁(yè)2.1 戰(zhàn)略可行性分析華僑城現(xiàn)有

6、布局及發(fā)展機(jī)遇華僑城已在長(zhǎng)三角城市群、珠三角城市群及京津唐城市群三個(gè)一級(jí)經(jīng)濟(jì)區(qū)域進(jìn)行戰(zhàn)略布點(diǎn)。華僑城已完成成渝城市群、武漢城市群等二級(jí)經(jīng)濟(jì)區(qū)域初步布點(diǎn)工作。華僑城在同屬于二級(jí)經(jīng)濟(jì)區(qū)域海峽西岸城市群還未布點(diǎn)，該區(qū)域有理由成為華僑城未來(lái)大型文化旅游綜合項(xiàng)目標(biāo)重點(diǎn)發(fā)展方向。第11頁(yè)2.1 戰(zhàn)略可行性分析福州市是主要區(qū)域中心城市福州地域生產(chǎn)總值占福建省21.41%，比廈門(mén)高近50%。福州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入29,399元，高于成都、武漢及重慶。福州是福建省省會(huì)城市，也是海峽西岸城市群主要中心城市，含有遼闊經(jīng)濟(jì)腹地和良好發(fā)展前景。第12頁(yè)2.2 環(huán)境可行性分析福州環(huán)境分析福州整年平均氣溫在10-29，

7、高溫在6-9月份。近年來(lái)，福州平均氣溫逐年升高，被部分媒體評(píng)為中國(guó)最熱城市，室外旅游項(xiàng)目標(biāo)可運(yùn)行時(shí)間均較長(zhǎng)（預(yù)計(jì)水公園可運(yùn)行時(shí)間基本與深圳相同）。項(xiàng)目環(huán)境分析項(xiàng)目帝封江地塊位于倉(cāng)山區(qū)烏龍江沿線北岸，直面南岸五虎山，江景遼闊。項(xiàng)目帝封江地塊內(nèi)水系、植被豐富，且擁有數(shù)百畝優(yōu)質(zhì)茉莉花田景觀資源。第13頁(yè)2.3 資源可行性分析用地規(guī)模項(xiàng)目旅游可出讓凈用地675畝，對(duì)應(yīng)建面15萬(wàn)平米；另有防洪堤外托管濕地425畝及部分托管茉莉花田。上述資源為大型旅游項(xiàng)目發(fā)展留有足夠空間。項(xiàng)目居住與商業(yè)建面累計(jì)155萬(wàn)平米，為項(xiàng)目現(xiàn)金流平衡提供了足夠保障。交通條件帝封江地塊北鄰三環(huán)主干路，東臨螺州大橋，不論至福州老城區(qū)、

8、金山關(guān)鍵區(qū)還是福州高鐵南站，均交通非常便捷。福峽路地塊緊鄰福峽路（連通倉(cāng)山區(qū)東部與福州老城區(qū)主干路）和地鐵1號(hào)線（距最近地鐵口約200米，地鐵1號(hào)線預(yù)計(jì)投入使用），是福州未來(lái)公共交通最方便區(qū)域。第14頁(yè)2.3 資源可行性分析稀缺程度帝封江地塊是福州市區(qū)僅存少許可供成片開(kāi)發(fā)區(qū)域之一。帝封江地塊植被水系豐富、自然資源優(yōu)越，在有江景偏好傳統(tǒng)福州市場(chǎng)更顯寶貴。區(qū)域發(fā)展帝封江及福峽路地塊分別位于福州市區(qū)南部和東南部，是福州“向東向南”發(fā)展戰(zhàn)略?xún)?yōu)先受益區(qū)域和潛在增值區(qū)域。據(jù)了解，地塊北側(cè)義序軍用機(jī)場(chǎng)搬遷工作很可能近期開(kāi)啟，政府規(guī)劃將其打造為關(guān)鍵辦公及商貿(mào)區(qū)。該規(guī)劃實(shí)現(xiàn)將深入拉動(dòng)帝封江地塊增值。第15頁(yè)目

9、錄一、項(xiàng)目概況二、戰(zhàn)略、環(huán)境及資源分析三、市場(chǎng)分析四、關(guān)鍵商業(yè)條件五、經(jīng)濟(jì)與財(cái)務(wù)分析六、風(fēng)險(xiǎn)分析七、結(jié)論與提議第16頁(yè)3.1 旅游市場(chǎng)分析，福州共有星級(jí)酒店60家，客房10,082間；整年共接待境內(nèi)外游客3,192.55萬(wàn)人次，增加15.8%；實(shí)現(xiàn)旅游總收入550.12億元，增加21.3%。以城鎮(zhèn)居民人均可支配收入數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，在相同票價(jià)下，福州“門(mén)票/人均月可支配收入”低于成都、武漢及重慶，含有負(fù)擔(dān)更高票價(jià)潛力。第17頁(yè) 福州 寧德，莆田，南平，三明和郊區(qū)八縣寧德：G1501+G15 2小時(shí) 動(dòng)車(chē)，40分鐘莆田： G15 1小時(shí)50分鐘 動(dòng)車(chē)，40分鐘南平： G70 3小時(shí)10分 鐘 火車(chē)，2

10、小時(shí)30分鐘三明： G70 3小時(shí)50分 鐘 火車(chē)，5小時(shí)40分鐘羅源縣：G1501+G15 1小時(shí)40分鐘 動(dòng)車(chē)40分鐘平潭縣： G15+G1551 2小時(shí)30分鐘 無(wú)火車(chē)永泰縣：S203 2小時(shí) 無(wú)火車(chē)連江縣：G104 1小時(shí)10分鐘， 動(dòng)車(chē)25分鐘閩清縣：G306 1小時(shí)30分鐘 火車(chē)，1小時(shí)10分鐘閩侯縣：X115 1小時(shí) 無(wú)火車(chē) 福清市：G70+X177 1小時(shí)20分鐘 動(dòng)車(chē)35分鐘長(zhǎng)樂(lè)市：G316 1小時(shí) 無(wú)火車(chē) 3.1 旅游市場(chǎng)分析福州市區(qū)至各郊縣以及省內(nèi)周?chē)鞘薪煌ǚ奖悖蛇x交通方式眾多。汽車(chē)軌道地域第18頁(yè)現(xiàn)實(shí)狀況前景 在建項(xiàng)目杭州宋城投資在三江口建立以?shī)蕵?lè)、購(gòu)物、餐飲為一體

11、演藝綜合體，包含大型演藝游樂(lè)場(chǎng)，已經(jīng)開(kāi)工，預(yù)計(jì)明年完工福州地處省會(huì)，聚客能力較強(qiáng)品牌項(xiàng)目少，發(fā)展空間大，填補(bǔ)福建省沒(méi)有大型游樂(lè)公園空白 缺乏大型游樂(lè)園，達(dá)不到市民需求福州市當(dāng)前沒(méi)有建成大型主題游樂(lè)公園，市內(nèi)左海公園與西湖公園屬于公園加部分小型游樂(lè)設(shè)施布置，已經(jīng)遠(yuǎn)不能滿足福州市民休閑娛樂(lè)需要；福州旅游資源豐富，游樂(lè)產(chǎn)業(yè)與周?chē)鷺I(yè)態(tài)相互補(bǔ)充，豐富與完善福州旅游品牌前期調(diào)研顯示，福州地域游樂(lè)公園發(fā)展空間巨大：專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)及人士認(rèn)為福州市游樂(lè)公園發(fā)展前景良好，現(xiàn)實(shí)狀況遠(yuǎn)不能滿足消費(fèi)者需求。酒店與旅行社期待福州建立一座大型游樂(lè)公園。3.1 旅游市場(chǎng)分析第19頁(yè)3.1 旅游市場(chǎng)分析福州市2小時(shí)車(chē)程圈內(nèi)覆蓋福州、

12、廈門(mén)、泉州、寧德和莆田5市，家庭游群體約合207萬(wàn)戶(hù)，青年游群體約合666.9萬(wàn)人；其中福州市場(chǎng)家庭游目標(biāo)群體約合60.5萬(wàn)戶(hù)，青年游群體約合195萬(wàn)人。據(jù)前期調(diào)研粗略計(jì)算，在距離福州兩小時(shí)車(chē)程圈內(nèi)，家庭游市場(chǎng)年均出游總額約合32.4億元，青年游市場(chǎng)年均出游總花費(fèi)約合44.8億元。福建省游客在旅游地平均逗留天數(shù)約為2天。綜上，福州市擁有歡樂(lè)谷大型旅游綜合項(xiàng)目發(fā)展所需潛在市場(chǎng)和消費(fèi)勁。第20頁(yè)3.2 地產(chǎn)市場(chǎng)分析2006-年，除受金融危機(jī)影響外，福州市商品住宅年成交面積維持在500萬(wàn)平方米以上，且銷(xiāo)售面積一直大于完工面積。年，福州商品住宅成交超出700萬(wàn)平米，20截至6月底累計(jì)成交超540萬(wàn)平米

13、，創(chuàng)同期新高。2006-年，福州市商品住宅成交均價(jià)飛速上漲，由不足4,000元/平米升至超10,600元/平米。2006-年，除受金融危機(jī)影響外，福州市房地產(chǎn)投資完成額穩(wěn)步上升，至年投資完成額超出972億元，年化增加率近22%。第21頁(yè)3.2 地產(chǎn)市場(chǎng)分析-，福州市土地出讓增速放緩，其中：，福州市商品住宅銷(xiāo)售面積增加37.96%，同期土地出讓面積僅增加3.82%。-，受市區(qū)未開(kāi)發(fā)土地資源快速降低、拆遷成本及難度愈發(fā)增大等原因影響，福州市區(qū)土地出讓面積急劇下降，至已降至90萬(wàn)平米左右（占地面積口徑）。預(yù)期福州關(guān)鍵五城區(qū)土地出讓面積將延續(xù)當(dāng)前逐年下降態(tài)勢(shì)，項(xiàng)目地塊資源珍惜性將愈發(fā)凸顯。第22頁(yè)三盛

14、托斯卡納龍旺康橋丹堤融信大衛(wèi)城泰禾紅裕華潤(rùn)橡樹(shù)灣東方威尼斯3.3 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析-低密度產(chǎn)品第23頁(yè)融信大衛(wèi)城金山關(guān)鍵片區(qū)、近萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)；高層、聯(lián)排、雙拼混搭小區(qū)。當(dāng)前在售低密度全部為聯(lián)排，以四聯(lián)排為主，搭配少許三聯(lián)排。主力戶(hù)型產(chǎn)權(quán)面積約220平米，使用面積約421平米（含地下室、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)及閣樓）。標(biāo)配木鋁門(mén)窗及LOW-E中空玻璃，起價(jià)約30,000元/平米。園林品質(zhì)非常普通，戶(hù)型設(shè)計(jì)及配套設(shè)備基本沒(méi)有出彩之處，主要賣(mài)點(diǎn)在于其優(yōu)越區(qū)位及周?chē)涮住?.3 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析-低密度產(chǎn)品第24頁(yè)泰禾紅裕金山關(guān)鍵片區(qū)、近萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)；高層及疊拼混搭小區(qū)。產(chǎn)品以四排雙疊拼為主，搭配少許三排雙疊拼。主力戶(hù)型產(chǎn)權(quán)面積

15、176-243平米，上疊送閣樓，下疊送地下室，閣樓使用率較高，地下室采光良好；均價(jià)約30,000元/平米。園林品質(zhì)普通，戶(hù)型設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，主要賣(mài)點(diǎn)在于其優(yōu)越區(qū)位及周?chē)涮住?.3 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析-低密度產(chǎn)品第25頁(yè)三盛托斯卡納位于閩侯縣近烏龍江地段，高層、聯(lián)排、雙拼混搭小區(qū)，其中別墅區(qū)與普通高層住宅區(qū)有顯著區(qū)隔，且不一樣物業(yè)管理、地下車(chē)庫(kù)不相聯(lián)通。二期以四聯(lián)排為主，搭配少許三聯(lián)排和十棟左右獨(dú)棟。聯(lián)排主力戶(hù)型產(chǎn)權(quán)面積185-214平米，起價(jià)17,000元/平米；獨(dú)棟按套賣(mài)，起價(jià)750萬(wàn)元/套。園林品質(zhì)顯著優(yōu)于融信大衛(wèi)城及泰禾紅裕，基本代表福州低密度產(chǎn)品小區(qū)設(shè)計(jì)較高水平。3.3 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析-低密度

16、產(chǎn)品第26頁(yè)龍旺康橋丹堤位于閩侯縣近烏龍江地段，聯(lián)排、獨(dú)棟混搭純別墅小區(qū)。當(dāng)前在售低密度產(chǎn)品包含聯(lián)排及小獨(dú)棟，其中聯(lián)排為合圍式聯(lián)排結(jié)構(gòu)。聯(lián)排主力戶(hù)型產(chǎn)權(quán)面積約187平米，起價(jià)約17,000元/平米；小獨(dú)棟主力戶(hù)型產(chǎn)權(quán)面積約336平米，起價(jià)約21,000元/平米。園林品質(zhì)不次于三盛托斯卡納；合圍式聯(lián)排結(jié)構(gòu)確保了小區(qū)域私密性；別墅區(qū)地面在施工時(shí)整體抬高，沉降式地下室采光優(yōu)良。3.3 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析-低密度產(chǎn)品第27頁(yè)華潤(rùn)橡樹(shù)灣-疊拼位于金山板塊邊緣，三環(huán)內(nèi)毗鄰三環(huán)位置，高層、疊拼混搭小區(qū)。疊拼產(chǎn)品全部為四排三疊拼，戶(hù)戶(hù)獨(dú)立入戶(hù)，戶(hù)戶(hù)有地面院落。產(chǎn)品設(shè)計(jì)非常前衛(wèi)：面寬15.4米，進(jìn)深17.4米，進(jìn)深/

17、面寬百分比小于福州幾乎全部在售別墅盤(pán)（甚至包含絕大部分獨(dú)棟項(xiàng)目）。下疊、中疊、上疊產(chǎn)權(quán)面積分別約為160平米、224平米、234平米，起價(jià)約400萬(wàn)元/套。及年第三季度之前，因?yàn)楫a(chǎn)品設(shè)計(jì)過(guò)于超前及定價(jià)過(guò)高（起價(jià)超出500萬(wàn)元/套）等問(wèn)題其疊拼產(chǎn)品去化率非常低；進(jìn)入年第四季度后，伴隨市場(chǎng)回暖及定價(jià)下調(diào)，去化率顯著提升，當(dāng)前已推疊拼基本售罄。3.3 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析-低密度產(chǎn)品第28頁(yè)東方威尼斯位于城門(mén)鎮(zhèn)，近帝封江地塊，獨(dú)棟為主，搭配極少許雙拼，是項(xiàng)目低密度產(chǎn)品未來(lái)最主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。獨(dú)棟主力戶(hù)型約350平米，均價(jià)約1,000-1,100萬(wàn)元/套；雙拼主力戶(hù)型約290平米，均價(jià)約600萬(wàn)元/套。僅就項(xiàng)目本

18、身而言其瑕疵頗多（外立面比較低端、小區(qū)人車(chē)不分流、地下室采光條件相當(dāng)惡劣，閣樓利用率低，等等）。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)在于其是福州市區(qū)僅有兩個(gè)在售江景別墅盤(pán)之一，產(chǎn)品戶(hù)戶(hù)有水景，大部分都有獨(dú)立碼頭。3.3 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析-低密度產(chǎn)品第29頁(yè)海西佰悅城中茵上城國(guó)際華潤(rùn)橡樹(shù)灣-高層帝封江地塊3.3 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析-普通產(chǎn)品福峽路地塊第30頁(yè)華潤(rùn)橡樹(shù)灣-高層位于金山板塊邊緣，三環(huán)內(nèi)毗鄰三環(huán)位置，較高單元有二線江景。在推160、180、230、290平層戶(hù)型，均價(jià)約15,000元/平米。本項(xiàng)目代表了福州市區(qū)高層產(chǎn)品較高水平；受市場(chǎng)回暖影響，項(xiàng)目當(dāng)前能夠保持較高去化率，預(yù)計(jì)在推四期年內(nèi)可售罄；項(xiàng)目相對(duì)靠近金山關(guān)鍵區(qū)，就當(dāng)

19、前區(qū)位條件而言?xún)?yōu)于帝封江地塊，除一線江景房外，帝封江高層售價(jià)應(yīng)較華潤(rùn)橡樹(shù)灣高層有一定折讓。3.3 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析-普通產(chǎn)品第31頁(yè)海西佰悅城位于地鐵1號(hào)南部沿線，主打地鐵物業(yè)概念，無(wú)江景，含商業(yè)、SOHO辦公、傳統(tǒng)寫(xiě)字樓及住宅業(yè)態(tài)。高層毛坯住宅均價(jià)約12,500元/平米?；緵](méi)有小區(qū)園林，戶(hù)型設(shè)計(jì)很普通，賣(mài)點(diǎn)在于地鐵及周?chē)墒焐虡I(yè)配套。3.3 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析-普通產(chǎn)品第32頁(yè)中茵上城國(guó)際位于地鐵1號(hào)南部沿線，主打地鐵物業(yè)概念，無(wú)江景，純住宅。高層毛坯住宅均價(jià)約14,000元/平米（剩下尾盤(pán)兩套一口價(jià)12,000元/平米）；底商25,000-30,000元/平米。小區(qū)品質(zhì)及戶(hù)型設(shè)計(jì)普通，與保利香檳國(guó)

20、際、華潤(rùn)橡樹(shù)灣等國(guó)內(nèi)一線開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品相距甚遠(yuǎn)，但總體依然優(yōu)于海西佰悅城。3.3 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析-普通產(chǎn)品第33頁(yè)3.4 目標(biāo)市場(chǎng)分析依據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目地產(chǎn)部分全部產(chǎn)品均完全具備定位于城市第一居所客觀條件，當(dāng)前暫定項(xiàng)目各業(yè)態(tài)目標(biāo)市場(chǎng)人群以下：帝封江地塊低密度產(chǎn)品：聯(lián)排為主搭配少許雙拼；主要客群以福州市下屬各縣、市企業(yè)主為主，搭配部分福州周?chē)鞘衅髽I(yè)主人群。帝封江地塊普通產(chǎn)品：高層、小高層；主要客群以福州市下屬各縣、市企業(yè)主（滿足投資需求）、機(jī)關(guān)及事業(yè)單位人員為主，搭配部分高級(jí)白領(lǐng)及福州周?chē)鞘衅髽I(yè)主人群。福峽路地塊普通產(chǎn)品：高層；以福州市機(jī)關(guān)及事業(yè)單位人員、中高級(jí)白領(lǐng)為主。第3

21、4頁(yè)3.4 目標(biāo)市場(chǎng)分析依據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)研及相對(duì)穩(wěn)健標(biāo)準(zhǔn)，暫定項(xiàng)目各業(yè)態(tài)售價(jià)以下：帝封江地塊低密度產(chǎn)品：基期（）均價(jià)約26,000元/平米，以后每年增加5%，5年后保持穩(wěn)定。帝封江地塊普通產(chǎn)品：基期（）均價(jià)約11,500元/平米，以后每年增加5%，5年后保持穩(wěn)定。茉莉花田商業(yè)立項(xiàng)獨(dú)棟：基期（）均價(jià)約26,000元/平米，以后每年增加5%，5年后保持穩(wěn)定。福峽路地塊普通產(chǎn)品：基期（）均價(jià)約12,500元/平米，以后每年增加5%，5年后保持穩(wěn)定。福峽路地塊商鋪：基期（）均價(jià)約25,000元/平米，以后每年增加5%，5年后保持穩(wěn)定。第35頁(yè)目 錄一、項(xiàng)目概況二、戰(zhàn)略、環(huán)境及資源分析三、市場(chǎng)分析四、關(guān)鍵

22、商業(yè)條件五、關(guān)鍵與財(cái)務(wù)分析六、風(fēng)險(xiǎn)分析七、結(jié)論與提議第36頁(yè)4. 關(guān)鍵商業(yè)條件用地指標(biāo)帝封江地塊：旅游用地675畝，對(duì)應(yīng)建面15萬(wàn)平米；居住與商業(yè)混合用地1,160畝，對(duì)應(yīng)建面112萬(wàn)平米。福峽路地塊：居住與商業(yè)混適用地252畝，對(duì)應(yīng)建面43萬(wàn)平米。總地價(jià)旅游用地地價(jià)30萬(wàn)元/畝（累計(jì)2.025億元），即征即返；我方受讓旅游用地后，同時(shí)獲取其它項(xiàng)目用地土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)。其它項(xiàng)目用地掛牌起價(jià)53億元，若存在成交溢價(jià)（成交價(jià)款扣除掛牌起價(jià)金額），我方以土地一級(jí)開(kāi)發(fā)者名義，按不一樣區(qū)間累進(jìn)分成百分比參加土地溢價(jià)分成：成交溢價(jià)在掛牌起價(jià)40%（含）以?xún)?nèi)部分，我方與政府分成百分比為9：1，政府負(fù)責(zé)免去全部

23、對(duì)應(yīng)規(guī)費(fèi)；成交溢價(jià)在掛牌起價(jià)40%-80%（含）部分，我方與政府分成百分比為7：3；成交溢價(jià)大于掛牌起價(jià)80%部分，我方與政府分成百分比為6：4。第37頁(yè)4. 關(guān)鍵商業(yè)條件土地出讓進(jìn)度1月31日前完成項(xiàng)目第一宗用地出讓公告公布，并于2月28日前完成項(xiàng)目第一宗用地出讓工作。其余用地在3月31日前完成出讓工作。土地交付進(jìn)度文化旅游用地（不含義序水廠）交付工作應(yīng)于6月30日前完成。住宅及商業(yè)配套用地應(yīng)于6月30日前交付不少于400畝；帝封江其余項(xiàng)目用地交付工作應(yīng)于12月30日前完成；福峽路項(xiàng)目用地交付工作應(yīng)于12月30日前完成50%，其余用地交付工作應(yīng)于年3月30日前完成。第38頁(yè)4. 關(guān)鍵商業(yè)條件

24、政府承諾允許我方將土地成交價(jià)款作為后續(xù)計(jì)量土地增值稅時(shí)“納稅人為取得土地使用權(quán)所支付地價(jià)款”分項(xiàng)金額。政府承諾允許我方將以下支出（我方其它項(xiàng)目均基本負(fù)擔(dān)了以下建設(shè)義務(wù)）納入地產(chǎn)部分計(jì)稅基礎(chǔ)：帝封江地塊土地填方及平整帝封江地塊河道建設(shè)帝封江地塊市政道路及其配套設(shè)施（項(xiàng)目用地內(nèi)連接三環(huán)路至環(huán)島路南北向市政路除外）福峽路地塊內(nèi)西北側(cè)市政路1條托管用地綠化及步行系統(tǒng)第39頁(yè)4. 關(guān)鍵商業(yè)條件基礎(chǔ)設(shè)施支持政府負(fù)責(zé)與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相關(guān)拆遷、安置及收儲(chǔ)用地紅線外市政配套。政府保障項(xiàng)目標(biāo)道路、電力、給排水、天然氣、通訊、郵政、有線電視、交通系統(tǒng)等滿足項(xiàng)目施工及后續(xù)運(yùn)行要求。政府負(fù)責(zé)在項(xiàng)目游樂(lè)設(shè)備調(diào)試前投資建設(shè)完成單

25、回路110KV變電站一座，并從附近其它變電站引入一條10KV電源作為備用電源。政府負(fù)責(zé)在項(xiàng)目運(yùn)行前依據(jù)雙方認(rèn)可設(shè)計(jì)方案投資建設(shè)一處公交首末站。政府負(fù)責(zé)無(wú)償調(diào)集建筑棄土給予填方支持滿足項(xiàng)目需求。政府負(fù)責(zé)綠化帶內(nèi)2萬(wàn)平米停車(chē)場(chǎng)建設(shè)、管理與維護(hù)，并確保該停車(chē)場(chǎng)于項(xiàng)目一期運(yùn)行前投入使用。政府負(fù)責(zé)于帝封江項(xiàng)目用地內(nèi)在建防洪堤西側(cè)增設(shè)一處水閘，并確保在項(xiàng)目首期開(kāi)工建設(shè)前，完成本項(xiàng)目三環(huán)路以北水域河道整改及截污工作。政府同意按我方提出方案調(diào)整環(huán)島路規(guī)劃路線。政府承諾于項(xiàng)目運(yùn)行前在我方建設(shè)幼稚園、小學(xué)（倉(cāng)山小學(xué)）、初中（福州市屬第十六中學(xué)對(duì)該倉(cāng)山區(qū)屬中學(xué)進(jìn)行教學(xué)教研活動(dòng)對(duì)口支持）配置優(yōu)質(zhì)教育資源。第40頁(yè)4.

26、 關(guān)鍵商業(yè)條件地產(chǎn)政策支持政府承諾90/70、限價(jià)政策均在全市范圍內(nèi)平衡，不對(duì)我方項(xiàng)目做要求。政府承諾項(xiàng)目地產(chǎn)部分滿足正負(fù)零標(biāo)準(zhǔn)即可預(yù)售。稅費(fèi)優(yōu)惠支持營(yíng)業(yè)稅或增值稅：項(xiàng)目旅游景區(qū)門(mén)票收入按文化體育產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取營(yíng)業(yè)稅或增值稅；項(xiàng)目運(yùn)行后前3年內(nèi)，對(duì)營(yíng)業(yè)稅或增值稅地方本級(jí)財(cái)政留存部分給予50%返還。城鎮(zhèn)土地使用稅：項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)，對(duì)城鎮(zhèn)土地使用稅地方本級(jí)財(cái)政留存部分即征即獎(jiǎng)。企業(yè)所得稅：項(xiàng)目運(yùn)行后前3年地方本級(jí)財(cái)政留存部分給予50%返還。水電氣價(jià)格：為支持項(xiàng)目可連續(xù)發(fā)展，項(xiàng)目文化旅游部分水、電、氣按照福州市除生活類(lèi)別之外最優(yōu)惠價(jià)格給予支持。第41頁(yè)目 錄一、項(xiàng)目概況二、戰(zhàn)略、環(huán)境及資源分析三、市場(chǎng)分

27、析四、關(guān)鍵商業(yè)條件五、經(jīng)濟(jì)與財(cái)務(wù)分析六、風(fēng)險(xiǎn)分析七、結(jié)論與提議第42頁(yè)5.1 地產(chǎn)測(cè)算前提稅費(fèi)及利率契稅：3%。營(yíng)業(yè)稅：5%。城市維護(hù)建設(shè)稅：7%。教育費(fèi)附加：3%。房產(chǎn)稅率：按原值70%1.2%計(jì)。土地增值稅：依據(jù)福州現(xiàn)行要求征收上限，假設(shè)別墅及銷(xiāo)售商業(yè)預(yù)征率5%，小高層預(yù)征率3%，車(chē)庫(kù)預(yù)征率2%，銷(xiāo)售完成后清算土地增值稅。企業(yè)所得稅：25%；假設(shè)不考慮地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)繳情況。利率：取五年以上金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率6.80%。營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用占比：3%。管理費(fèi)用占比：前兩年3,000萬(wàn)元/年，從第三年起為MIN（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入3%，5,000萬(wàn)元）。第43頁(yè)5.1 地產(chǎn)測(cè)算前提成交地價(jià)：暫按74.2億元（即掛

28、牌起價(jià)上浮40%，不含契稅）測(cè)算。建安成本：項(xiàng)目高層總體平均成本約5,000元/平米（折合可售面積口徑，下同）。項(xiàng)目別墅總體平均成本約7,000元/平米。為審慎起見(jiàn)該成本預(yù)估相對(duì)較高，項(xiàng)目企業(yè)應(yīng)依據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況嚴(yán)把成本關(guān)、提升銷(xiāo)售毛利率；后續(xù)測(cè)算中也列出了在成本適當(dāng)控制下項(xiàng)目綜合投資收益情況，以作對(duì)比和參考。第44頁(yè)5.1 地產(chǎn)測(cè)算前提開(kāi)工進(jìn)度（單位：萬(wàn)平米）累計(jì)帝封江-小高層6.0 7.0 8.0 9.0 10.0 13.0 16.0 18.0 87.0 帝封江-別墅1.5 1.5 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 15.0 帝封江-車(chē)庫(kù)2.1 2.4 2.8 3.1 3.4

29、3.9 4.5 4.5 26.6 福峽路-高層7.0 8.0 8.0 9.0 9.0 41.0 福峽路-車(chē)庫(kù)2.0 2.2 2.5 2.8 3.9 13.4 福峽路-商鋪2.0 2.0 持有型商業(yè)-超市1.5 1.5 持有型商業(yè)-餐飲4.5 4.5 持有型商業(yè)-酒店2.0 2.0 茉莉花田-會(huì)所0.5 0.5 茉莉花田-商業(yè)立項(xiàng)獨(dú)棟 1.51.5 第45頁(yè)5.1 地產(chǎn)測(cè)算前提預(yù)售進(jìn)度（單位：萬(wàn)平米）20222023累計(jì)帝封江-小高層4.8 6.8 7.8 8.8 9.8 12.4 15.4 17.6 3.6 87.0 帝封江-別墅1.2 1.5 1.9 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0

30、0.4 15.0 帝封江-車(chē)庫(kù)0.8 1.2 1.4 1.5 1.7 2.0 2.4 2.7 0.6 13.6 福峽路-高層5.6 7.8 8.0 8.8 9.0 1.8 0.0 0.0 0.0 41.0 福峽路-車(chē)庫(kù)0.8 1.1 1.1 1.2 1.3 0.3 0.0 0.0 0.0 6.4 福峽路-商鋪1.6 0.4 2.0 茉莉花田-商業(yè)立項(xiàng)獨(dú)棟1.2 0.3 1.5 第46頁(yè)5.1 地產(chǎn)測(cè)算前提建安支付進(jìn)度：其中： 建安結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)度：假設(shè)t年預(yù)售金額于t+1年結(jié)轉(zhuǎn)。第47頁(yè)5.1 地產(chǎn)測(cè)算前提可售部分售價(jià)預(yù)測(cè)（單位：元/平米）持有部分租金等相關(guān)指標(biāo)預(yù)測(cè)（除尤其標(biāo)注外，單位：元/平米年）2

31、02220232024帝封江-小高層12,07512,67913,31313,97814,67714,67714,67714,67714,67714,67714,677帝封江-別墅27,30028,66530,09831,60333,18333,18333,18333,18333,18333,18333,183帝封江-車(chē)庫(kù)4,3004,3004,3004,3004,3004,3004,3004,3004,3004,3004,300福峽路-高層13,12513,78114,47015,19415,95415,95415,95415,95415,95415,95415,954福峽路-車(chē)庫(kù)4,300

32、4,3004,3004,3004,3004,3004,3004,3004,3004,3004,300福峽路-商鋪26,25027,56328,94130,38831,90731,90731,90731,90731,90731,90731,907茉莉花田-商業(yè)立項(xiàng)獨(dú)棟27,30028,66530,09831,60333,18333,18333,18333,18333,18333,18333,183202220232024持有型商業(yè)-超市504529556583613613613613613613613持有型商業(yè)-餐飲504529556583613613613613613613613茉莉花田會(huì)籍銷(xiāo)

33、售進(jìn)度（個(gè)）1005050茉莉花田會(huì)籍價(jià)格（萬(wàn)元/個(gè)）303030出租率70%75%80%85%90%95%95%95%95%第48頁(yè)5.2 地產(chǎn)測(cè)算指標(biāo)利潤(rùn)表（單位：萬(wàn)元）：截至2024年累計(jì)凈利潤(rùn)約47.23億元（本測(cè)算假設(shè)地價(jià)分成引致?tīng)I(yíng)業(yè)外收入在-分?jǐn)偼瓿?，?shí)際其有可能在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)分?jǐn)?；如在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)分?jǐn)倓t結(jié)果要比本測(cè)算更理想，下同。）。項(xiàng)目202220232024累計(jì)預(yù)售結(jié)轉(zhuǎn)00223,514269,811339,207357,672366,307286,833302,871336,48568,5192,551,218租金結(jié)轉(zhuǎn)005,3344,1254,4413,1243,3083,4

34、923,4923,4923,49234,300營(yíng)業(yè)外收入95,40095,400190,800建安成本結(jié)轉(zhuǎn)0067,48485,13999,923103,754107,79284,83890,826101,80420,760762,320土地成本結(jié)轉(zhuǎn)0067,34282,01293,17797,720101,72674,53978,32088,22218,005701,062營(yíng)業(yè)稅金及附加0012,58715,06618,90119,84420,32915,96816,85018,6993,961142,204房產(chǎn)稅1,6071,6071,6071,6071,6071,6071,6071,60

35、71,60714,460折舊4,7824,7824,7824,7824,7824,7824,7824,7824,78243,035土地增值稅-帝封江小高層2,9724,2104,8295,4486,0677,6779,53410,8962,229053,863土地增值稅-帝封江別墅6,9718,71411,03711,61811,61811,61811,61811,6182,324087,136土地增值稅-帝封江車(chē)庫(kù)00000000000土地增值稅-福峽路高層2,8703,9984,1004,5104,613923000021,014土地增值稅-福峽路車(chē)庫(kù)00000000000土地增值稅-福峽

36、路商鋪6,6001,650000000008,251土地增值稅-商業(yè)立項(xiàng)獨(dú)棟006,1221,5300000007,652營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用006,8658,21810,30910,82411,0888,7109,19110,1992,16077,566管理費(fèi)用3,0003,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0002,16048,160財(cái)務(wù)費(fèi)用26,74034,07741,41335,30925,35714,5472,4320000179,875利潤(rùn)總額65,66038,9103,19610,71561,48580,42194,64273,73077,274

37、105,11218,577629,722所得稅16,4159,7287992,67915,37120,10523,66018,43219,31826,2784,644157,431凈利潤(rùn)49,24529,1832,3978,03646,11460,31670,98155,29757,95578,83413,933472,292第49頁(yè)5.2 地產(chǎn)測(cè)算指標(biāo)現(xiàn)金流量表（單位：萬(wàn)元）：截至2024年累計(jì)凈現(xiàn)金流入約29.06億元，內(nèi)部收益率約16.76%。項(xiàng)目202220232024累計(jì)1.1預(yù)售收入0223,514269,811339,207357,672366,307286,833302,871

38、336,48568,51902,551,2181.2租金收入005,3344,1254,4413,1243,3083,4923,4923,4923,49234,3001.3優(yōu)惠返還95,40095,400190,8001.4借款393,230215,790609,020一、現(xiàn)金流入累計(jì)488,630534,704275,144343,332362,112369,431290,141306,363339,97772,0113,4923,385,3382.1地價(jià)支出（含契稅）382,130382,130764,2602.2建安支出（地產(chǎn)、商業(yè)及基建）60,33890,864106,581110,7

39、69112,863106,903103,736102,64073,49244,34411,360923,8902.3營(yíng)業(yè)稅金及附加0012,58715,06618,90119,84420,32915,96816,85018,6993,961142,2042.4房產(chǎn)稅001,6071,6071,6071,6071,6071,6071,6071,6071,60714,4602.5土地增值稅-帝封江小高層01,8262,7163,2713,8754,3155,4606,7817,7501,58516,28553,8632.6土地增值稅-帝封江別墅01,7202,2573,0023,3183,3183

40、,3183,3183,31866462,90187,1362.7土地增值稅-帝封江車(chē)庫(kù)07210011713014217320923648-1,22802.8土地增值稅-福峽路高層02,3153,3863,6474,2124,3078610002,28621,0142.9土地增值稅-福峽路車(chē)庫(kù)067949610610822000-49402.10土地增值稅-福峽路商鋪02,20557900000005,4678,2512.11土地增值稅-商業(yè)立項(xiàng)獨(dú)棟0006,1221,5300000007,6522.12營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用06,7058,25410,30010,86311,0838,7049,19110

41、,1992,16010577,5662.13管理費(fèi)用3,0003,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0002,16048,1602.14償還本金089,770146,350158,980178,15035,77000609,0202.15償還利息26,74034,07741,41335,30925,35714,5472,4320000179,8752.16所得稅16,4159,7287992,67915,37120,10523,66018,43219,31826,2784,644157,431二、現(xiàn)金流出累計(jì)488,623534,709275,14

42、3343,334362,113369,429211,073163,147137,770100,385109,0533,094,780三、盈余資金7-51-2-1279,068143,216202,207-28,373-105,561290,559第50頁(yè)5.2 地產(chǎn)測(cè)算指標(biāo)各產(chǎn)品單位盈利指標(biāo)（除尤其標(biāo)注外，單位：元/平米）銷(xiāo)售收入三項(xiàng)費(fèi)用外總成本毛利總額毛利率帝封江小高層14,39810,2904,10828.53%帝封江別墅32,31318,46513,84842.86%福峽路高層15,22611,1044,12227.07%福峽路商鋪27,83816,46111,37740.87%茉莉花田

43、商業(yè)立項(xiàng)獨(dú)棟31,91918,61113,30841.69%可售部分加權(quán)平均16,45910,5955,86535.63%第51頁(yè)5.3 旅游測(cè)算前提歡樂(lè)谷一期總投資額：10億元?dú)g樂(lè)谷入園人數(shù)（單位：萬(wàn)人）與購(gòu)票入園比歡樂(lè)谷門(mén)票價(jià)（元）與折扣率歡樂(lè)谷人均園內(nèi)消費(fèi)（元） 2022 2023 2024入園人數(shù)181.50 196.02 205.00 210.00 210.00 210.00 210.00 210.00 210.00 購(gòu)票比75%75%75%75%75%75%75%75%75% 2022 2023 2024門(mén)票價(jià)180.00 180.00 190.00 190.00 200.00 2

44、00.00 200.00 210.00 210.00 折扣率75%78%75%78%75%78%78%78%78% 2022 2023 2024園內(nèi)消費(fèi)27.00 28.35 29.20 30.08 30.98 31.91 32.87 33.85 34.87 第52頁(yè)5.3 旅游測(cè)算前提水公園一期投資3億元，后續(xù)三期改造9,000萬(wàn)元，累計(jì)3.9億元。水公園入園人數(shù)與購(gòu)票入園人數(shù)（單位：萬(wàn)人）水公園門(mén)票價(jià)（元）與折扣率水公園人均園內(nèi)消費(fèi)（元）2022年2023年2024年入園人數(shù) 30.00 40.00 44.00 48.40 50.00 50.00 50.00 50.00 購(gòu)票人數(shù) 27.0

45、0 36.00 39.60 43.56 45.00 45.00 45.00 45.00 2022年2023年2024年門(mén)票價(jià) 140.00 140.00 150.00 150.00 150.00 160.00 160.00 160.00 折扣率80.00%80.00%80.00%82.00%82.00%85.00%85.00%85.00%2022年2023年2024年園內(nèi)消費(fèi) 35.00 36.05 37.13 38.25 39.39 40.57 41.79 43.05 第53頁(yè)5.4 旅游測(cè)算指標(biāo)利潤(rùn)及現(xiàn)金流量情況歡樂(lè)谷：截至2030年累計(jì)利潤(rùn)總額約7.52億元。截至2030年累計(jì)凈現(xiàn)金流入

46、約8.17億元，內(nèi)部收益率約6.83%。水公園：截至2031年累計(jì)利潤(rùn)總額約2.94億元。截至2031年累計(jì)凈現(xiàn)金流入約1.76億元，內(nèi)部收益率約5.71%。第54頁(yè)5.5 項(xiàng)目綜合指標(biāo)利潤(rùn)表（單位：萬(wàn)元）：截至2024年累計(jì)凈利潤(rùn)約46.25億元。項(xiàng)目202220232024累計(jì)預(yù)售結(jié)轉(zhuǎn)00223,514269,811339,207357,672366,307286,833302,871336,48568,5192,551,218租金結(jié)轉(zhuǎn)005,3344,1254,4413,1243,3083,4923,4923,4923,49234,300營(yíng)業(yè)外收入95,40095,400190,800旅

47、游貢獻(xiàn)稅前利潤(rùn)-2,6969402,9593,3915,1815,8206,3076,5437,3807,13742,962建安成本結(jié)轉(zhuǎn)0067,48485,13999,923103,754107,79284,83890,826101,80420,760762,320土地成本結(jié)轉(zhuǎn)0067,34282,01293,17797,720101,72674,53978,32088,22218,005701,062營(yíng)業(yè)稅金及附加0012,58715,06618,90119,84420,32915,96816,85018,6993,961142,204房產(chǎn)稅1,6071,6071,6071,6071,60

48、71,6071,6071,6071,60714,460折舊4,7824,7824,7824,7824,7824,7824,7824,7824,78243,035土地增值稅-帝封江小高層2,9724,2104,8295,4486,0677,6779,53410,8962,229053,863土地增值稅-帝封江別墅6,9718,71411,03711,61811,61811,61811,61811,6182,324087,136土地增值稅-帝封江車(chē)庫(kù)00000000000土地增值稅-福峽路高層2,8703,9984,1004,5104,613923000021,014土地增值稅-福峽路車(chē)庫(kù)0000

49、0000000土地增值稅-福峽路商鋪6,6001,650000000008,251土地增值稅-商業(yè)立項(xiàng)獨(dú)棟006,1221,5300000007,652營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用006,8658,21810,30910,82411,0888,7109,19110,1992,16077,566管理費(fèi)用3,0003,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0002,16048,160財(cái)務(wù)費(fèi)用31,03939,86048,68244,65434,50223,40610,9112,825000235,878利潤(rùn)總額61,36130,431-3,1324,32955,73276,7

50、4291,98377,21283,817112,49225,714616,680所得稅15,3407,608029913,93319,18622,99619,30320,95428,1236,429154,170凈利潤(rùn)46,02122,823-3,1324,03041,79957,55768,98857,90962,86284,36919,286462,510第55頁(yè)5.5 項(xiàng)目綜合指標(biāo)現(xiàn)金流量表（單位：萬(wàn)元）：截至2024年累計(jì)凈現(xiàn)金流入約22.63億元，內(nèi)部收益率約13.56%，投資回收期約7.27年。項(xiàng)目202220232024累計(jì)1.1預(yù)售收入0223,514269,811339,20

51、7357,672366,307286,833302,871336,48568,51902,551,2181.2租金收入005,3344,1254,4413,1243,3083,4923,4923,4923,49234,3001.3優(yōu)惠返還95,40095,400000000000190,8001.3旅游收入5,9249,92411,89913,54814,87915,92016,39717,83018,167124,4881.4借款456,450259,460715,910一、現(xiàn)金流入累計(jì)551,850578,374281,068353,257374,011382,979305,020322,

52、283356,37489,84121,6593,616,7162.1地價(jià)支出（含契稅）382,130382,130764,2602.2建安支出（地產(chǎn)、商業(yè)及基建）60,33890,864106,581110,769112,863106,903103,736102,64073,49244,34411,360923,8902.3旅游投入60,00040,00030,0003,0003,000136,0002.4營(yíng)業(yè)稅金及附加0012,58715,06618,90119,84420,32915,96816,85018,6993,961142,2042.5房產(chǎn)稅001,6071,6071,6071,6

53、071,6071,6071,6071,6071,60714,4602.6土地增值稅-帝封江小高層01,8262,7163,2713,8754,3155,4606,7817,7501,58516,28553,8632.7土地增值稅-帝封江別墅01,7202,2573,0023,3183,3183,3183,3183,31866462,90187,1362.8土地增值稅-帝封江車(chē)庫(kù)07210011713014217320923648-1,22802.9土地增值稅-福峽路高層02,3153,3863,6474,2124,3078610002,28621,0142.10土地增值稅-福峽路車(chē)庫(kù)06794

54、9610610822000-49402.11土地增值稅-福峽路商鋪02,20557900000005,4678,2512.12土地增值稅-商業(yè)立項(xiàng)獨(dú)棟0006,1221,5300000007,6522.13營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用06,7058,25410,30010,86311,0838,7049,19110,1992,16010577,5662.14管理費(fèi)用3,0003,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0002,16048,1602.15償還本金059,230149,300163,170183,760118,91041,540715,9102.16償還利息3

55、1,03939,86048,68244,65434,50223,40610,9112,825000235,8782.17所得稅15,3407,608029913,93319,18622,99619,30320,95428,1236,429154,170二、現(xiàn)金流出累計(jì)551,847578,373281,072353,250374,010382,980305,027208,382139,406102,230113,8373,390,413三、盈余資金31-471-1-7113,901216,968-12,388-92,178226,303第56頁(yè)5.5 項(xiàng)目綜合指標(biāo)資金利用表（單位：萬(wàn)元）：借款

56、峰值出現(xiàn)在，約71.59億元。地產(chǎn)可售部分全部結(jié)轉(zhuǎn)之后2025年：項(xiàng)目旅游部分年利潤(rùn)總額逾7,200萬(wàn)元。項(xiàng)目留存商業(yè)約8.5萬(wàn)平米，僅以純租賃計(jì)算，年貢獻(xiàn)收入約3,500萬(wàn)元。項(xiàng)目累計(jì)年初借款累計(jì)456,450456,450715,910656,680507,380344,210160,45041,540本年借款0259,460000000259,460本年應(yīng)計(jì)應(yīng)付利息31,03939,86048,68244,65434,50223,40610,9112,825235,878本年還本0059,230149,300163,170183,760118,91041,540715,910第57頁(yè)5.

57、6 敏感性分析項(xiàng)目敏感原因排序：銷(xiāo)售價(jià)格、成交地價(jià)、建安成本。我們預(yù)估地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格較為保守，且伴隨福州市區(qū)向東向南發(fā)展及義序機(jī)場(chǎng)搬遷，地塊區(qū)域日趨成熟，我們認(rèn)為在宏觀經(jīng)濟(jì)不發(fā)生較大惡化、不出臺(tái)更嚴(yán)厲調(diào)控政策情況下，地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格顯著下降可能性不大。地價(jià)分成模式能夠在較大程度上對(duì)沖地價(jià)敏感原因帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。建安成本是我們能夠控制敏感原因，預(yù)計(jì)在做好成本管理情況下能夠?qū)⑵淇刂圃陬A(yù)期范圍內(nèi)。項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)凈現(xiàn)金流入IRR預(yù)計(jì)市場(chǎng)情況462,510萬(wàn)元226,303萬(wàn)元13.56%成交地價(jià)提升10%（剔除分成原因）396,504萬(wàn)元155,358萬(wàn)元11.43%銷(xiāo)售價(jià)格降低10%309,575萬(wàn)元73,368萬(wàn)

58、元9.80%建安成本提升10%411,625萬(wàn)元165,493萬(wàn)元11.96%第58頁(yè)5.7 地價(jià)支付凈現(xiàn)金流分析單位：億元上浮比值成交價(jià)溢價(jià)稅前分成稅后分成地價(jià)支付凈現(xiàn)金流平均等效樓面地價(jià)（元/平米）1.00 53.00 0.00 0.00 0.00 53.00 3,4191.05 55.65 2.65 2.39 1.79 53.86 3,4751.10 58.30 5.30 4.77 3.58 54.72 3,5301.15 60.95 7.95 7.16 5.37 55.58 3,5861.20 63.60 10.60 9.54 7.16 56.45 3,6421.25 66.25 13

59、.25 11.93 8.94 57.31 3,6971.30 68.90 15.90 14.31 10.73 58.17 3,7531.35 71.55 18.55 16.70 12.52 59.03 3,8081.40 74.20 21.20 19.08 14.31 59.89 3,8641.45 76.85 23.85 20.56 15.42 61.43 3,9631.50 79.50 26.50 22.05 16.54 62.96 4,0621.55 82.15 29.15 23.53 17.65 64.50 4,1611.60 84.80 31.80 25.02 18.76 66.04

60、 4,2611.65 87.45 34.45 26.50 19.88 67.58 4,3601.70 90.10 37.10 27.98 20.99 69.11 4,4591.75 92.75 39.75 29.47 22.10 70.65 4,5581.80 95.40 42.40 30.95 23.21 72.19 4,6571.85 98.05 45.05 32.22 24.17 73.88 4,7671.86 98.58 45.58 32.48 24.36 74.22 4,7881.87 99.11 46.11 32.73 24.55 74.56 4,8101.88 99.64 46.