1、拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛案仇慎齊 張洪要點(diǎn)提示：1、拆遷人人與被拆遷人人僅就安置補(bǔ)補(bǔ)償協(xié)議發(fā)生生爭議，人民民法院應(yīng)作為為民事案件受受理;2、特殊情情況下，違約約方仍然有權(quán)權(quán)起訴要求變變更或解除合合同，但應(yīng)當(dāng)當(dāng)承擔(dān)違約賠賠償責(zé)任;3、安置房房屋的實(shí)際面面積大于合同同約定的面積積，超過3%的部分，被被拆遷人不再再另行支付購購房款，而產(chǎn)產(chǎn)權(quán)卻歸被拆拆遷人所有;4、拆遷人人因違約造成成原合同不能能履行，而要要求拆遷安置置補(bǔ)償方式從從產(chǎn)權(quán)置換變變更為貨幣補(bǔ)補(bǔ)償?shù)?，?jì)算算房屋補(bǔ)償價(jià)價(jià)款的房屋面面積應(yīng)以建成成后的安置房房屋的實(shí)際面面積計(jì)算;5、房屋單單價(jià)應(yīng)以起訴訴時(shí)同類型同同地段房屋的的市場單價(jià)為為準(zhǔn)。案情：原

2、告：徐州州賈汪利民房房屋拆遷有限限公司(以下下簡稱拆遷公公司)被告：李景景陽2003年年9月4日，拆拆遷公司與李李景陽雙方簽簽訂房屋拆遷遷補(bǔ)償安置合合同，約定：拆遷公司拆拆除李景陽所所有的位于徐徐州賈汪夏橋橋洗運(yùn)北里33號(hào)樓12202室面積積為52.005平方米的的房屋一套，拆拆遷公司為李李景陽提供安安置房，位于于徐州賈汪祥祥頤小區(qū)6號(hào)號(hào)樓33001室，面積積為65.330平方米，并并于20044年5月311日交房。合合同第四條規(guī)規(guī)定，“協(xié)議議安置面積允允許上下浮動(dòng)動(dòng)3%，再超超出面積部分分(李景陽)不再交付購購房款，超過過過渡期限，拆拆遷公司按有有關(guān)規(guī)定進(jìn)行行賠償?！焙虾贤炗喓螅煨熘葙Z汪

3、祥頤頤小區(qū)6號(hào)樓樓33011室，面積為為96平方米米，并被開發(fā)發(fā)商靈行出售售給了他人，導(dǎo)導(dǎo)致拆遷公司司無法向李景景陽交付約定定的安置房。其其間，拆遷公公司多次找李李景陽協(xié)商變變更安置補(bǔ)償償方式，以產(chǎn)產(chǎn)權(quán)置換變更更為貨幣補(bǔ)償償，但李景陽陽一直不置可可否。20007年7月110日，拆遷遷公司向法院院起訴。原告認(rèn)為，開開發(fā)商將安置置房屋出賣給給他人致使原原告方違約，導(dǎo)導(dǎo)致原拆遷安安置補(bǔ)償合同同無法履行，原原告多次與李李景陽協(xié)商，達(dá)達(dá)不成變更安安置補(bǔ)償方式式協(xié)議，李景景陽又不主動(dòng)動(dòng)行使權(quán)利，現(xiàn)現(xiàn)起訴要求變變更或解除合合同，并愿意意承擔(dān)應(yīng)當(dāng)承承擔(dān)的違約賠賠償責(zé)任。被告認(rèn)為，如如果將拆遷安安置補(bǔ)償方式式從

4、原約定的的產(chǎn)權(quán)置換補(bǔ)補(bǔ)償變更為貨貨幣補(bǔ)償，房房屋面積則應(yīng)應(yīng)以96平方方米，市場每每平方米單價(jià)價(jià)1600元元計(jì)算，房屋屋補(bǔ)償金額應(yīng)應(yīng)為1504465.600元，過度補(bǔ)補(bǔ)助費(fèi)用277072元，合合計(jì)1775537.600元。審 判賈汪法院審審理認(rèn)為，拆拆遷公司與李李景陽僅就安安置補(bǔ)償合同同發(fā)生爭議，人人民法院應(yīng)作作為民事案件件受理。開發(fā)發(fā)商將安置房房屋出賣給他他人致使拆遷遷公司違約，導(dǎo)導(dǎo)致原拆遷安安置補(bǔ)償合同同無法履行，在在與李景陽協(xié)協(xié)商，達(dá)不成成變更安置補(bǔ)補(bǔ)償方式協(xié)議議，李景陽又又不主動(dòng)行使使權(quán)利的情況況下，拆遷公公司有權(quán)起訴訴要求變更或或解除合同，但但應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違違約賠償責(zé)任任。拆遷公司司要求以

5、產(chǎn)權(quán)權(quán)置換方式變變更為貨幣補(bǔ)補(bǔ)償方式，計(jì)計(jì)算房屋補(bǔ)償償面積應(yīng)以安安置房的實(shí)際際面積96平平方米計(jì)算，單單價(jià)應(yīng)以起訴訴時(shí)同類型同同地段的房屋屋市場單價(jià)(1600元元/平方米)為準(zhǔn)，但應(yīng)應(yīng)當(dāng)扣除被拆拆遷人李景陽陽應(yīng)當(dāng)支付的的合同約定的的安置房與拆拆遷房的差價(jià)價(jià)部分。審理理過程中，22007年88月3日，雙雙方當(dāng)事人達(dá)達(dá)成如下調(diào)解解協(xié)議：拆遷遷公司于20007年8月月31日前給給付李景陽人人民幣1755000元，原原2003年年9月4日雙雙方簽訂的拆拆遷安置補(bǔ)償償合同解除。本本案最終以調(diào)調(diào)解結(jié)案。評(píng) 析隨著我國房房地產(chǎn)業(yè)的迅迅猛發(fā)展和住住房制度改革革的深化，同同時(shí)由于我國國不動(dòng)產(chǎn)立法法還不完善，市市

6、場機(jī)制還不不健全，商品品房開發(fā)拆遷遷行為很不規(guī)規(guī)范，特別是是一些房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)嚴(yán)重違背誠實(shí)實(shí)信用原則，有有的雖然簽訂訂了拆遷安置置補(bǔ)償合同，卻卻為了自身利利益故意違約約而造成合同同不能履行，或或根本不與被被拆遷人簽訂訂拆遷安置補(bǔ)補(bǔ)償合同，故故意制造麻煩煩而侵犯被拆拆遷人的利益益，從而造成成房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)拆遷安置補(bǔ)補(bǔ)償爭議高發(fā)發(fā)，這既侵犯犯了被拆遷人人的合法權(quán)益益，又造成房房地產(chǎn)開發(fā)市市場的非規(guī)范范化運(yùn)作，同同時(shí)因拆遷安安置補(bǔ)償不及及時(shí)到位造成成被拆遷人到到處上訪告狀狀行為的發(fā)生生，嚴(yán)重影響響了社會(huì)的穩(wěn)穩(wěn)定，與和諧諧社會(huì)的建設(shè)設(shè)發(fā)展背道而而馳。因此，人人民法院在處處理該類案件件的時(shí)候，應(yīng)應(yīng)本著

7、有利于于被拆遷人的的原則和有利利于房地產(chǎn)行行業(yè)良好運(yùn)作作和發(fā)展的原原則妥善處理理好該類案件件，用司法的的手段維護(hù)和和諧社會(huì)的良良好發(fā)展。本本案就是因拆拆遷安置補(bǔ)償償原拆遷人違違約造成合同同不能履行，拆拆遷人起訴要要求以產(chǎn)權(quán)補(bǔ)補(bǔ)償方式變更更為貨幣補(bǔ)償償方式而發(fā)生生的爭議。雖雖然本案最終終以調(diào)解結(jié)案案，但該案存存在的五個(gè)問問題值得探討討和明確，以以便為今后類類似案件的處處理提供參考考：一、拆遷人人與被拆遷人人僅就安置補(bǔ)補(bǔ)償協(xié)議發(fā)生生爭議，人民民法院是作為為民事案件受受理還是作為為行政案件受受理的問題。拆遷人與被被拆遷人僅就就安置補(bǔ)償協(xié)協(xié)議發(fā)生爭議議，人民法院院是作為民事事案件受理還還是作為行政政案

8、件受理，司司法實(shí)踐中有有兩種爭議的的觀點(diǎn)：第一一種觀點(diǎn)認(rèn)為為，應(yīng)作為行行政案件受理理。理由是，因因?yàn)槲覈壳扒凹w土地還還不能任意出出讓，必須經(jīng)經(jīng)過國家征收收后作為國有有土地才能出出讓，拆遷安安置補(bǔ)償協(xié)議議的本質(zhì)是國國家征收補(bǔ)償償行為，因此此，拆遷安置置補(bǔ)償合同實(shí)實(shí)際上是一種種行政合同。行行政合同不同同于民事合同同雙方地位的的平等性，行行政合同雙方方簽訂主體的的地位是不平平等的，拆遷遷安置補(bǔ)償合合同因此具有有國家強(qiáng)制性性。因此，因因拆遷安置補(bǔ)補(bǔ)償合同履行行問題發(fā)生爭爭議起訴到法法院，則應(yīng)作作為行政案件件受理和審理理;第二種觀觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)應(yīng)作為民事案案件受理。雖雖然拆遷安置置補(bǔ)償合同解解決的實(shí)際

9、問問題是征收補(bǔ)補(bǔ)償問題，但但合同簽訂的的雙方主體的的地位仍然是是平等的，完完全是基于當(dāng)當(dāng)事人的意思思自治而簽訂訂的合同。因因拆遷安置補(bǔ)補(bǔ)償合同履行行問題發(fā)生的的爭議，應(yīng)屬屬于平等民事事主體之間的的民事權(quán)益糾糾紛。另外，最最高人民法院院法復(fù)(19996)122號(hào)關(guān)于受受理拆遷、補(bǔ)補(bǔ)償、安置等等案件問題的的批復(fù)下下稱法復(fù)(11996)112號(hào)文中中規(guī)定：“公公民、法人或或者其他組織織對(duì)人民政府府或者城市房房屋主管行政政機(jī)關(guān)依職權(quán)權(quán)作出的有關(guān)關(guān)房屋拆遷、補(bǔ)補(bǔ)償、安置等等問題的裁決決不服，依法法向人民法院院提起訴訟的的，人民法院院應(yīng)當(dāng)作為行行政案件受理理。拆遷人與與被拆遷人因因房屋補(bǔ)償、安安置等問題發(fā)

10、發(fā)生爭議,或或者雙方當(dāng)事事人達(dá)成協(xié)議議后,一方或或者雙方當(dāng)事事人反悔，未未經(jīng)行政機(jī)關(guān)關(guān)裁決，僅就就房屋補(bǔ)償、安安置等問題，依依法向人民法法院提起訴訟訟的，人民法法院應(yīng)當(dāng)作為為民事案件受受理?！贝艘?guī)規(guī)定也確認(rèn)了了房屋拆遷糾糾紛是平等民民事主體之間間的民事權(quán)益益糾紛。因此此，拆遷人與與被拆遷人僅僅就安置補(bǔ)償償協(xié)議發(fā)生爭爭議，人民法法院應(yīng)作為民民事案件受理理。筆者同意意第二種意見見。本案拆遷遷人拆遷公司司與被拆遷人人李景陽僅就就安置補(bǔ)償拆拆遷合同發(fā)生生爭議，人民民法院作為民民事案件受理理無疑是正確確的。二、違約方方是否有權(quán)起起訴要求變更更合同或解除除合同的問題題。由于現(xiàn)實(shí)生生活和司法實(shí)實(shí)踐中基本上上

11、都是權(quán)利方方而非違約方方行使訴權(quán)而而要求變更或或解除合同，因因此合同法法也基本上上對(duì)此作了同同樣的規(guī)定。根根據(jù)合同法法的有關(guān)規(guī)規(guī)定，除了當(dāng)當(dāng)事人協(xié)商一一致和不可抗抗力，合同的的雙方當(dāng)事人人(不論是違違約方還是非非違約方)都都有合同變更更權(quán)或解除權(quán)權(quán)外，對(duì)違約約方是否有權(quán)權(quán)要求變更或或解除合同，合合同法沒有有作出任何規(guī)規(guī)定。正如上上文分析而言言，雖然違約約方主動(dòng)起訴訴要求變更或或解除合同的的情況鮮見，但但法律規(guī)定卻卻不能掛一漏漏萬，否則將將導(dǎo)致司法實(shí)實(shí)踐中無法可可依。筆者認(rèn)認(rèn)為，特殊情情況下，違約約方有權(quán)主動(dòng)動(dòng)起訴要求解解除合同。這這和“提存”制制度的法理是是一樣的。提提存，是指債債權(quán)人沒有正正

12、當(dāng)理由而拒拒絕接受履行行，或者無從從查找債權(quán)人人而無法履行行時(shí)，債務(wù)人人按照法律規(guī)規(guī)定將標(biāo)的物物提交有關(guān)部部門保存待領(lǐng)領(lǐng)。提存有利利于債務(wù)糾紛紛的及時(shí)解決決，更好地平平衡債權(quán)人與與債務(wù)人雙方方之間的利益益沖突，保障障市場機(jī)制的的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。筆筆者認(rèn)為，根根據(jù)常人的判判斷，當(dāng)因違違約導(dǎo)致合同同的履行已經(jīng)經(jīng)沒有任何必必要或者因違違約導(dǎo)致合同同根本無法履履行的情況下下，非違約方方不行使合同同變更權(quán)或解解除權(quán)時(shí)，違違約方可以起起訴或提起仲仲裁要求變更更或解除合同同。合同履行沒沒有任何必要要的情況。如如甲、已兩國國發(fā)生戰(zhàn)爭，甲甲國與丙國簽簽訂了軍火供供應(yīng)合同。但但是，丙國因因?yàn)闆]有按時(shí)時(shí)制造好供應(yīng)應(yīng)軍火，

13、當(dāng)其其供應(yīng)軍火制制造好時(shí)，甲甲、已兩國戰(zhàn)戰(zhàn)爭已經(jīng)結(jié)束束，那么，根根據(jù)常人一般般的判斷，甲甲、丙兩國的的軍火供應(yīng)合合同實(shí)際上就就沒有了再實(shí)實(shí)際履行的必必要。丙國于于是將這批軍軍火另外作了了處理，而等等待甲國提出出解除合同并并要求違約賠賠償。但，時(shí)時(shí)隔不久，甲甲國仍然要求求丙國繼續(xù)履履行原軍火供供應(yīng)合同。這這無形中打了了丙國個(gè)措手手不及，一定定程度上也影影響了丙國的的利益。因此此，當(dāng)出現(xiàn)上上述情況，甲甲國惡意不及及時(shí)提出解除除合同或變更更合同時(shí)，丙丙國為了自身身利益可以有有權(quán)以仲裁或或訴訟的方式式要求變更或或解除合同。合同履行實(shí)實(shí)際不能的情情況。導(dǎo)致合合同履行實(shí)際際不能的情況況有許多原因因，如合同

14、標(biāo)標(biāo)的物的毀損損、滅失或移移轉(zhuǎn)他人，導(dǎo)導(dǎo)致合同標(biāo)的的物無法實(shí)際際交付;合同同一方當(dāng)事人人的死亡或權(quán)權(quán)利義務(wù)終止止，沒有合同同履行方面的的權(quán)利義務(wù)承承受人，也沒沒有可供履行行合同的“遺遺產(chǎn)”等，導(dǎo)導(dǎo)致合同無法法履行;等等等。比如本案案，拆遷安置置補(bǔ)償合同的的原標(biāo)的物徐徐州賈汪祥頤頤小區(qū)6號(hào)樓樓33011室因第三人人開發(fā)商出售售于他人，導(dǎo)導(dǎo)致拆遷公司司無法再實(shí)際際將原合同標(biāo)標(biāo)的物交付給給被拆遷人李李景陽，而拆拆遷公司作為為政府的一個(gè)個(gè)準(zhǔn)職能部門門為了處理遺遺留問題，在在被拆遷人既既不要求變更更合同履行方方式，也不要要求賠償損失失的情況下，雖雖然是作為違違約方，拆遷遷公司仍然有有權(quán)以提起仲仲裁或訴訟

15、的的方式要求變變更或解除合合同，但應(yīng)當(dāng)當(dāng)承擔(dān)違約賠賠償責(zé)任。這這既有利于政政府拆遷工作作和社會(huì)穩(wěn)定定的大局，又又能使被拆遷遷人的利益得得到及時(shí)的實(shí)實(shí)現(xiàn)和保護(hù)，同同時(shí)也與合合同法的誠誠實(shí)信用原則則不相違背。因因此，拆遷公公司雖然作為為違約人，其其仍然有權(quán)起起訴要求變更更或解除合同同，但應(yīng)當(dāng)及及時(shí)承擔(dān)違約約賠償責(zé)任。當(dāng)當(dāng)然，根據(jù)最最高人民法院院關(guān)于審理理商品房買賣賣合同糾紛案案件適用法律律若干問題的的解釋(以下簡稱商商品房買賣合合同糾紛適用用法律問題解解釋)第七七條的規(guī)定，如如果是拆遷人人與被拆遷人人按照所有權(quán)權(quán)調(diào)換形式訂訂立拆遷補(bǔ)償償安置協(xié)議，明明確約定拆遷遷人以位置、用用途特定的房房屋對(duì)被拆遷

16、遷人予以補(bǔ)償償安置，如果果拆遷人將該該補(bǔ)償安置房房屋另行出賣賣給第三人，被被拆遷人請(qǐng)求求優(yōu)先取得補(bǔ)補(bǔ)償安置房屋屋的，仲裁機(jī)機(jī)構(gòu)或人民法法院應(yīng)予支持持被拆遷人的的請(qǐng)求，保障障其優(yōu)先權(quán)的的實(shí)現(xiàn)。三、實(shí)際安安置房屋面積積超出合同約約定面積3%以上的部分分的房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)歸屬問題。28.741平平方米，產(chǎn)權(quán)權(quán)應(yīng)歸被拆遷遷人李景陽所所有。這體現(xiàn)現(xiàn)了商品房房買賣合同糾糾紛適用法律律問題解釋規(guī)規(guī)定的“懲罰罰性賠償責(zé)任任”制度?！皯蛻土P性賠償責(zé)責(zé)任”制度是是來源于英美美法系國家的的一項(xiàng)民事制制度，最早主主要適用于侵侵權(quán)責(zé)任，但但后來逐漸被被廣泛適用于于合同責(zé)任。司司法解釋吸收收“懲罰性賠賠償責(zé)任”，這這樣既充分注

17、注意到依法維維護(hù)買受人的的合法權(quán)益，又又考慮到商品品房開發(fā)經(jīng)營營過程中的實(shí)實(shí)際情況，有有利于促進(jìn)房房地產(chǎn)市場的的健康發(fā)展和和良好運(yùn)行。3%根據(jù)商品房買賣合同糾紛適用法律問題解釋第十四條規(guī)定：“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：(一)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持;(二)面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在

18、3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人?！睆纳鲜鰲l文中可以看出，實(shí)際安置房屋面積超出合同約定面積3%以上的部分的房屋面積，其價(jià)款由拆遷人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸被拆遷人所有。本案原拆遷安置補(bǔ)償合同約定安置房屋面積為65.30平方米，上下可浮動(dòng)3%，實(shí)際安置房屋的面積為96平方米。因此，其超出的部分96-65.30-65.30四、產(chǎn)權(quán)補(bǔ)補(bǔ)償方式變更更為貨幣補(bǔ)償償方式房屋面面積的計(jì)算依依據(jù)問題。3%)是超出合合同約定面積積但屬于合同同約定的上下下浮動(dòng)3%以以內(nèi)的面積。根根據(jù)商品房房買賣合同糾糾紛適用法律律問題解釋第第十四條規(guī)定定的立法精神神，因此，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)置換補(bǔ)償償方式變更為為貨幣補(bǔ)償方方式的房屋面面積原則上應(yīng)應(yīng)以安置房的的實(shí)際面積996平方米計(jì)計(jì)算。當(dāng)然應(yīng)應(yīng)扣除合同約約定面積和超超出合同約定定面積3%以以內(nèi)的差價(jià)部部分。3%)平方米范圍圍內(nèi)支付了相相應(yīng)的安置房房與拆遷房的的差額價(jià)款后后，就要得到到96平方米米的房屋。在在這