1、2008年廈門市房地產(chǎn)市場報告市場開發(fā)部 2009年2月2日目 錄前 言 2第一部分 政策分析 4一、2008上半年宏觀政策分析二、近期宏觀調(diào)控政策分析三、廈門政策分析四、2009年宏觀市場預測第二部分 一級土地市場分析 12一、2005年2008年廈門商住土地招掛拍情況二、2008年土地市場狀況三、土地流拍讓地價重回理性四、土地成交分析五、拿地企業(yè)分析第三部分 商品房銷售情況分析 15一、2004年2008年廈門商品房銷售圖表二、2008年廈門商品房銷售情況三、2008年廈門商品房交易分析四、2008年廈門各區(qū)域交易分析五、營銷方式分析第四部分 廈門島內(nèi)主要樓盤成交情況 33一、島內(nèi)成交量較

2、高的18個樓盤成交情況二、島內(nèi)關注樓盤銷售情況第五四部分 2009年走勢預測 38前 言回首2008年，毫無疑問是中國房地產(chǎn)市場的多事之秋。降價、斷供、退房、交易萎靡、救市新政等字眼屢屢見諸報端?？陀^地講，這個冬天的確有點冷。受2007年以來一系列宏觀調(diào)控政策以及總體經(jīng)濟形勢不景氣的影響，2008年的廈門房市在經(jīng)歷數(shù)年的狂飆突進后急轉(zhuǎn)直下 成交持續(xù)低迷、房價不斷探低、土地近半流拍、退房風潮時起，市場信心更是陷入谷底。據(jù)不完全統(tǒng)計，2008年廈門全市新建商品房共成交14333套，總成交面積205.53萬平方米，總成交金額約148億元。相比2007年，總成交面積同比下跌47%，總成交金額同比下跌5

3、9%。其中，商品住宅成交8902套，成交面積104.25萬平方米，成交金額101.35億元。住宅成交面積同比下跌65%，總成交金額同比下跌65%。相對于供需兩旺、火爆異常的2007年，廈門樓市在2008年遭遇了“滑鐵盧”式的大潰敗。綜觀全年商品住宅銷售走勢，基本上呈現(xiàn)出“靜”、“冷”、“轉(zhuǎn)”、“溫”四季特征。數(shù)據(jù)顯示，2008年廈門全年商品住宅銷量在5月和12月達到高峰，剛剛過去的12月成為去年月銷售冠軍。隨著島內(nèi)特價房的頻繁推出以及年底一些項目的開盤，全市銷量逐月攀升，在12月達到全年最高點。雖然年末在“新政”以及眾開發(fā)商此起彼伏的 “抄底價”集中火力的攻勢下，樓市交易出現(xiàn)了間歇式的強力反彈

4、，帶來2008樓市寒冬的第一抹“暖陽”，但成交量的“陰晴”不定、“降價風”的持續(xù)蔓延，仍然無一不預示著交易雙方市場信心以及樓市短時“回暖”的未可預知性，“低壓”或仍將長時間籠罩市場。今天的寒冬換個角度正是“進補”的好時節(jié)。練好體質(zhì)，冷冬過后，春天還會遠嗎？八大關鍵詞關鍵詞1：成交低迷冷清的房產(chǎn)交易大廳，折射全年交易之冷淡：據(jù)統(tǒng)計，2008年廈門樓市商品房成交面積比2007年下跌47%，住宅成交面積同比下跌65%，樓市之冷可見一斑。關鍵詞2：持續(xù)觀望購房者的觀望寫在臉上：面對錯綜復雜的后市和持續(xù)下滑的房價，何時才能收復陷入低谷的入市信心？關鍵詞3：人氣冷清門可羅雀的售樓處不復往日人氣：低迷的樓市

5、使得購房人謹慎觀望，就連看房的人流都失去了走進售樓處的動力。關鍵詞4：土地流拍樓市低迷波及土地拍賣：2008年的廈門土地市場遭遇 “滑鐵盧”，近半掛牌出讓的地塊流拍，多數(shù)成交地塊也都是以底價成交，與去年的火爆不可同日而語。關鍵詞5：二手遇冷二手房交易量大幅下挫：往日人流如織的二手房門店變得無人問津，走過路過就是懶得進去。關鍵詞：救市由抑制到扶持，政策轉(zhuǎn)向助市場信心回升：下半年，從中央到地方，各種刺激購房消費的政策不斷出臺，購房稅費明顯降低，促進市場信心回歸。關鍵詞6：成交回暖房產(chǎn)交易量日漸提升：進入11月，在政策和降價刺激下，廈門樓市成交量回升顯著，到12月達到全年最高峰。關鍵詞7：房博會作為

6、廈門樓市年度盛會，本報房博會重現(xiàn)昔日火爆人氣，充分說明購房需求仍很可觀，關鍵要看有沒有合適的平臺和項目。關鍵詞8：人氣回歸在新政和降價的雙重利好刺激下，久違的購房熱情再度被點燃。第一部分 政策分析對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，2008年可以說是政策年，是中國樓市進行深度調(diào)整的一年，政府從年初的打壓到年末救市政策的頻繁出臺，表明政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控方向發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變由控制轉(zhuǎn)為促進。一、2008上半年宏觀政策分析（一）住房保障體系的建立與完善1、3月3日，財政部、國家稅務總局下發(fā)關于廉租住房、經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知。2、3月12日，建設部發(fā)布的住房建設規(guī)劃與住房建設年度計劃制定工作的指

7、導意見中提出凡新審批、新開工的商品住房，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)總面積的70以上。3、3月21日，住房和城鄉(xiāng)建設部下發(fā)關于加強廉租住房質(zhì)量管理的通知。4、6月開始至12月，銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布關于開展加強住房公積金管理專項治理工作的實施意見。5、6月27日，國家發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設部近日下達了20億元中央補助投資計劃，支持新建廉租住房建設。評：建立與完善住房保障體系成為政府調(diào)控的重中之重，甚至提高到政治高度來看待。（二）金融政策的調(diào)整與實施1、4月16日，央行決定從2008年4月25日起，上調(diào)人民幣存款準備金率0.5個百分點。2、5月12日，央行

8、宣布自2008年月20日起，上調(diào)人民幣存款準備金率0.5個百分點。3、6月7日，央行上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率1個百分點，達到17.5的歷史高位。評：2008上半年，宏觀調(diào)控逐步落實“貨幣從緊政策”，防止通脹。（三）2008上半年宏觀調(diào)控總結(jié)1、2008上半年宏觀調(diào)控的首要任務是“防過熱、防通脹”。2、上半年央行連續(xù)加息，調(diào)整利息稅，提高存款準備金率，表明政府“抑制投資、打擊投機、平抑房價”的決心。3、上半年出臺的政策見效很快。上調(diào)存款準備金率，提高了開發(fā)商獲取銀行資金的門檻；頻繁加息提高了消費者購房門檻；對多次置業(yè)客戶加大限制力度，有效抑制了投資和投機行為。4、貨幣從緊政策，二套房

9、貸政策的從嚴執(zhí)行，使得房地產(chǎn)市場中的投機和不理性的投資行為受到極大抑制，商品房銷售速度放緩，消費者購房意愿下降，部分剛性置業(yè)需求后延，市場逐漸回歸理性的同時，觀望情緒也日益濃厚。二、近期宏觀調(diào)控政策分析（一）宏觀政策調(diào)控方向1、國內(nèi)宏觀經(jīng)濟放寬貨幣政策，改善投資環(huán)境，刺激消費，拉動內(nèi)需，主要表現(xiàn)為：降低存貸款利率、降低存款準備金率、取消個人存款利息稅等。2、房地產(chǎn)領域 控制土地供應，降低購房門檻，放寬購房限制，支持購房，主要表現(xiàn)為：降低證券交易印花稅、單邊征收印花稅、2年二手房免征營業(yè)稅、首購90平米房契稅1%等（二）宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)向，步入降息通道 1、宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)向我國宏觀調(diào)控首要任務已由上半年的

10、“防過熱、防通脹”調(diào)整為下半年的“一保一控”(保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長、控制物價過快上漲)，再調(diào)整為當前的“扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟增速下滑”。步入降息通道：央行百日內(nèi)5次降息9月16日下調(diào)人民幣貸款基準利率0.27個百分點10月9日下調(diào)人民幣存貸款基準利率各0.27個百分點10月30日下調(diào)人民幣存貸款基準利率0.27個百分點11月27日大幅下調(diào)人民幣存貸款基準利率1.08個百分點12月23日下調(diào)人民幣存貸款基準利率0.27個百分點（三）近期宏觀政策回顧12月23日 央行第5次降息0.27個百分點12月17日 政府出臺“國3條”刺激樓市，放松二套房貸12月3日 政府出臺“國9條”刺激經(jīng)濟11月27日 央行大幅降息

11、1.08個百分點11月12日 國務院核準審批2059億固定資產(chǎn)投資項目11月5日 政府出臺擴大內(nèi)需十項措施，總投資達4萬億元10月30日 央行兩月內(nèi)第3次降息10月27日 暫免征收個人證券結(jié)算資金利息稅 10月24日 2萬億鐵路投資擴大內(nèi)需 10月23日 首套房契稅降至1%，首付款降至2成10月17日 國務院部署第四季度經(jīng)濟工作：宏觀經(jīng)濟調(diào)控目標轉(zhuǎn)為“保增長”10月9日 央行雙率齊降，再次降息0.27個百分點，同時暫免征收存款利息稅 9月18日 單邊征收印花稅9月16日 央行4年來首次降息0.27個百分點（四）近期宏觀政策分析1、金融杠桿的調(diào)整與實施（1）9月16日起，央行下調(diào)中小金融機構(gòu)人民

12、幣存款準備金率個百分點。（2）10月15日起，央行下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。（3）12月5日起，央行下調(diào)大型存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率1個百分點，下調(diào)中小型存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率2個百分點。（4）12月3日，國務院出臺“國九條”，明確提出必須認真實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策 ，促進貨幣信貸穩(wěn)定增長；并決定追加政策性銀行2008年度貸款規(guī)模1000億元。（5）12月17日，國務院出臺“國三條”支持有實力的房地產(chǎn)企業(yè)融資貸款需求等。（6）12月25日起，央行下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點，此次下調(diào)存款準備金率，將釋放銀行資金2312億元。

13、評：表明政府正在逐步落實適度寬松的貨幣政策，釋放銀行存量資金，支持房企合理貸款需求2、財政杠桿的調(diào)整與實施（1）首付比例10月27日起，居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為20%(原為30%)。（2）二套房貸12月17日，出臺“國三條”明確放寬二套房貸，支持居民合理的改善型置業(yè)需求。（3）貸款利率10月9日起，下調(diào)一年期人民幣存貸款基準利率各0.27個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調(diào)整。 10月27日起，商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7 倍(原為0.85 倍)。10月30日起，下調(diào)一年期人民幣存貸款基準利率各0.27個百分點；其他各檔次

14、存貸款基準利率相應調(diào)整。11月27日起，下調(diào)一年期人民幣存貸款基準利率各1.08個百分點，其他各檔次存貸款基準利率作相應調(diào)整。12月23日起，下調(diào)一年期人民幣存貸款基準利率各0.27個百分點；其他各檔次存貸款基準利率作相應調(diào)整。5次降息后，一年期貸款利率累計下降216個基點，至5.31%；一年期存款利率累計下降189個基點，至2.25%。評：5次降息、降低首付、放寬二套房貸，表明政府進一步刺激購房需求，促進住房消費的決心。3、稅收杠桿的調(diào)整與實施（1）契稅11月1日起，個人首次購買90平米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%(原1.5%) 。（2）其它稅費10月9日起，對儲蓄存款利息所得

15、暫免征收個人所得稅。11月1日起，個人買賣住房暫免征收印花稅(原為0.05%)； 免土地增值稅（原為1%）。12月17日，個人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅。評：降低稅費相當于降低購房成本，有助于提升成交量，表明政府促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的決心（五）近期宏觀政策總結(jié)1、新政出臺的背景是為應對愈演愈烈的國際金融危機，其根本目的是挽救市場信心，刺激購房需求，擴大內(nèi)需，防止經(jīng)濟增長過快下滑，從而維持國內(nèi)金融市場的穩(wěn)定。2、新政以保障民生為前提。歷次政策均將“加大保障性住房建設力度”放在首位，表明建設保障性住房已經(jīng)成為基本國策，及未來中國房地產(chǎn)住宅市場發(fā)展的大方向。3、新政以降低購房

16、者的置業(yè)成本為主要導向，通過減少消費者的購房交易成本、月供及稅費等措施，減緩其購房壓力，從而促進住房消費，提高房屋成交量。4、12月22日，溫家寶總理在經(jīng)濟工作會議上強調(diào)，必須把“扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟增速下滑”作為宏觀調(diào)控的最重要目標。隨后央行百日內(nèi)第5次降息、第4次降低存款準備金率，凸顯出政府“保增長”的決心。同時，也側(cè)面反映出國際金融危機對中國實體經(jīng)濟的影響和沖擊還在繼續(xù)加深。5、近期政府的救市政策以“放松”(原先的緊縮政策)和“鼓勵” (刺激購房需求)為主，主要針對“中低價位、中小套型”的普通商品房住宅市場，因此，部分首次置業(yè)的剛性需求將得到釋放，對整個房地產(chǎn)市場將起到一定積極影響。6、出于對投機、

17、炒房行為的擔憂，政府對改善型置業(yè)需求的限制尚未完全放開，因此，新政對非普通類住宅市場的利好有限，加上政策執(zhí)行的后滯性，新政見效需要一段較長的時日。7、在目前全球經(jīng)濟危機惡化，國內(nèi)經(jīng)濟增速放緩，市場觀望氣氛依然濃郁的情況下，消費者的信心難以在短期內(nèi)恢復；而在市場信心不足的情況下，宏觀調(diào)控難以起到立竿見影的效果，短期內(nèi)不會對樓市有明顯的提振作用。三、廈門政策分析1、8月1日，同安區(qū)翔安區(qū)通過“招掛拍”的土地，70-80平戶型可辦理不超過2 人的常住戶口。2、8月12日，保障性商品房管理新規(guī)：廈門保障性商品房不設收入、資產(chǎn)限制，本市戶籍無房戶可申請；公務人員可申請保障性商品房；保障性商品房以60平方

18、米兩房為主，并實行統(tǒng)一裝修；保障性商品房島內(nèi)均價初定在7000元/平方米以內(nèi)，島外5000元/平方米以內(nèi)；保障性商品房可辦理最高70%的銀行按揭貸款，可辦理住房公積金貸款。3、11月14日，廈門新政十條：（1）自08年11月1日起，普通商品住宅標準調(diào)整為：小區(qū)容積率1.0以上，套建面積144平方米以下，成交價格低于市均價的1.44倍以下。（2）自08年11月1日起，購買90平以下普通住房契稅從1.5%下調(diào)至1%。（3）自08年11月1日至09年12月31日，首次購買90平以下普通住房全額退還契稅。首次購（4）買90-144平普通住房退還契稅1%。（5）自08年11月1日起，住房交易免征收印花稅

19、及土地增值稅。（6）自08年11月1日至2009年12月31 日，轉(zhuǎn)讓滿兩年普通住房免征營業(yè)稅；轉(zhuǎn)讓自用滿兩年住房免征收個人所得稅。（7）自08 年10 月27日起，商業(yè)性個人住房貸款的下限利率擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付比例調(diào)整為20%。購買首套普通自住房或改善型普通住房的貸款可享受貸款利率和首付款比例的優(yōu)惠。（8）自08年10月27日起，下調(diào)個人住房公積金貸款利率。（9）自08年11月1日起，調(diào)整單職工住房公積金最高貸款額度到25 萬，雙職工調(diào)整到50 萬 ；調(diào)整住房公積金貸款最長期限為25年。首次購買普通自住房和改善型普通普通自住房，住房公積金最低首付款比例可調(diào)整為20%。（1

20、0）11月23日，廈門規(guī)定房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收過程中的首次購房界定以個人為信息查詢單位。評：為了刺激廈門房地產(chǎn)市場回暖，廈門政府積極發(fā)布相關政策“救市”，一定程度上促進了成交量的上升。四、2009年宏觀市場預測2009年，樓市能否回暖，不僅僅取決于政策的松動。國際金融環(huán)境、國內(nèi)資本市場、 GDP等一切宏觀經(jīng)濟指標的波動，都將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響！（一）2009年宏觀政策調(diào)控方向預測宏觀政策將采用“組合拳形式” ，以提振市場信心為主要調(diào)控方向，如放松二套房限制、加強土地供應限制、放松房企開發(fā)貸限制、繼續(xù)降低存貸款利率、繼續(xù)降低存款準備金率、繼續(xù)降低公積金存貸款利息、繼續(xù)提高公積金貸款最高限額等

21、。（二）宏觀市場形勢預測1、房地產(chǎn)調(diào)控是有周期性的，貨幣政策的放寬并不能導致房地產(chǎn)價格立即上漲，房價繼續(xù)下行的趨勢在短期內(nèi)很難逆轉(zhuǎn)，預計2009房價將持續(xù)下跌。2、目前政府出臺的救市政策以“放松”和“鼓勵”為主，政策見效需要一段較長的時日，因此，全國房地產(chǎn)行業(yè)的整體復蘇需要更長的時間。預計此輪調(diào)整周期將持續(xù)1-2年。3、2009年，我國房地產(chǎn)市場整體走勢極不樂觀。樓市仍將處于深度調(diào)整周期，繼續(xù)下行的市場預期不會改變，但市場有望逐步走出觀望、人氣逐漸回暖、信心逐漸恢復。同時不排除市場可能出現(xiàn)局部回暖或政策性回暖。4、預計2009年全國房屋成交量同比2008年有一定回升，但成交價格同比2008年出

22、現(xiàn)負增長。5、2009年，房地產(chǎn)企業(yè)將迎來大規(guī)模的兼并重組和行業(yè)洗牌，大型開發(fā)商吞并中小型開發(fā)商將成為普遍現(xiàn)象。第二部分 一級土地市場分析一、2005年2008年廈門商住土地招掛拍情況從上圖可看出，在經(jīng)歷2006年、2007年瘋狂“搶購”之后，土地市場逐漸重新回歸理性，2008年土地出讓面積、出讓金額均大幅下降。二、2008年土地市場狀況2007年廈門土地市場的火爆仍存在很多人的記憶之中，最高峰時島內(nèi)外土地雙雙破萬元，連續(xù)創(chuàng)下多項價格紀錄，“面包貴過面粉”的不合理現(xiàn)象已成為市場常見現(xiàn)象。步入2008年上半年在土地價格回落之下，土地出讓仍保持著較高的出讓水平，同時呈現(xiàn)中心區(qū)、配套成熟區(qū)域的土地受

23、歡迎的格局，體現(xiàn)了開發(fā)商在未來市場預期看淡，追求穩(wěn)健的開發(fā)策略,同時也表明部分開發(fā)商仍保持著較雄厚的資金。而步入2008下半年，無人競拍、土地流拍成了土地市場的主要旋律，直至10月份之后取消了雙月八日出讓商住土地的慣例，采用了公開預告，開發(fā)商可以就地價、交款方式等進入建議；土地出讓方與開發(fā)商之間關系發(fā)生徹底的改變，開發(fā)企業(yè)普遍資金緊張造成了土地由賣方市場變化成買方市場。三、土地流拍讓地價重回理性2008年土地拍賣，共成功出讓25幅，其中島內(nèi)成交13幅，成交面積293179.36平方米，占比34%；島外成交12幅，成交面積574197.23平方米，占比66%。受自身區(qū)域發(fā)展狀況的局限，廈門島內(nèi)特

24、別是思明老城區(qū)可供推出的土地日益減少，稀缺性尤為凸顯，這也是市場之所以逐漸向島外轉(zhuǎn)移的客觀因素。而廈門島外各區(qū)的迅速發(fā)展，對未來所帶來的良好預期，使得島外土地市場越來越受到青睞。2008年，廈門商住地塊頻頻流拍，透過現(xiàn)象看出，大體量、高總價地塊成為開發(fā)商不能承受之重，在政策方面、市場方面和貨幣調(diào)控方面都未出現(xiàn)明顯利好的情況下，開發(fā)商都對其保持謹慎態(tài)度。“面粉貴過面包”是土地市場一度的特有氣象，但在今年樓市變局下，土地價格已漸漸回歸理性。四、土地成交分析成交類型方面，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2008年土地成交仍以商住用地為主，達48%，但成交比重較2007年有所下滑，幅度為7%。其次為辦公用地、工業(yè)用地

25、，比重分別為32%、8%，辦公用地成交比重上升明顯，幅度為19%。成交宗數(shù)方面，今年成交的12幅商住用地，思明、湖里、海滄、同安四區(qū)均各成交3幅。成交面積方面，以湖里和同安最多，二者平分秋色，均占成交面積的33.2%。思明區(qū)今年出讓的三幅商住地塊相對較小，占比僅為14.2%。翔安區(qū)無新的商住地塊推出。成交金額方面，數(shù)額最多的是同安區(qū)，共成交17.91億元。思明區(qū)今年出讓地塊總金額為11.78億元，湖里7.5715億元，海滄5.99億元。成交溢價率方面，今年以底價成交為主，溢價率較高的為2008G01，溢價率為13.6%。資金流動性由過剩轉(zhuǎn)為不足，開發(fā)企業(yè)信心不足，土地交易市場開始放緩，使得今年

26、溢價率較低。附：廈門2008年商住用地出讓結(jié)果明細表五、拿地企業(yè)分析全年58.33%的商住地塊由國有企業(yè)競得，如特房、海投等，占據(jù)主導地位，外地開發(fā)企業(yè)和民營開發(fā)企業(yè)較少，只有金都、紫金等。2008年廈門開發(fā)企業(yè)不但普遍面臨資金緊張的問題，而且也普遍改變了對土地市場和地價走勢的預期，即使市場土地價格有所回落，開發(fā)企業(yè)仍不敢貿(mào)然拿地，而是集中精力處理手中已有土地。回顧去年的廈門土地市場，唱主角的是廈門本土的實力開發(fā)商。各個區(qū)域基本上都形成了各自的主流開發(fā)商，區(qū)域“壟斷”態(tài)勢明顯。其中國貿(mào)集團、源昌集團、新景地集團、聯(lián)發(fā)集團傲立“五緣灣”；海投房產(chǎn)雄霸海滄，古龍集團、住宅集團、夏商地產(chǎn)、杏林建設主

27、攻集美，特房集團、匯景集團二分翔安市場。第三部分 商品房銷售情況分析一、2004年2008年廈門商品房銷售圖表（一）2004年-2008年廈門商品房銷售情況（二）2004年-2008年廈門商品房預售批準面積情況（三）2004年-2008年廈門商品房銷售面積情況（四）2004年-2008年廈門商品住宅供銷情況（五）2004年-2008年廈門商品居住用房購買對象情況（六）2004年-2008年廈門商品房購買對象中外地人比例情況（七）2004年-2008年一手二手居住用房成交情況二、2008年廈門商品房銷售情況（一）、2007年、2008年商品房銷售月度走勢1、2007年、2008年住宅成交套數(shù)情況

28、2、2007年、2008年住宅成交面積情況3、2007年、2008年住宅成交均價情況（二）、2008年廈門島內(nèi)外住宅銷售情況1、2008年島內(nèi)外住宅成交套數(shù)情況2、2008年島內(nèi)外住宅成交均價情況三、2008年廈門商品房交易分析2008年，廈門全市新建商品房共成交14333套，總成交面積205.53萬平方米，總成交金額約148億元。相比2007年，總成交面積同比下跌47%，總成交金額同比下跌59%。其中，商品住宅成交8902套，成交面積104.25萬平方米，成交金額101.35億元，占新房市場總成交額的68。住宅成交面積同比下跌65%，總成交金額同比下跌65%。相對于一路狂飆突進的2007年廈

29、門樓市，2008年廈門樓市似乎顯得不慍不火。2008年，全市寫字樓成交886套，成交面積21.23萬平方米，成交金額15.49億元。商場成交1411套，成交面積9.97萬平方米，成交金額15.15億元。車庫成交2776套，成交面積11.27萬平方米，成交金額4119萬余元。別墅成交40套，成交面積1.8萬平方米，成交金額3267萬元。廠房成交269套，成交面積54.4萬平方米，成交金額7.69億元。其他物業(yè)類型成交成交49套，成交面積2.61萬平方米，成交金額約9464萬元?？v觀近年廈門樓市發(fā)展，20042008年廈門商品住宅成交走勢呈倒S形發(fā)展，在到達2007年317.53萬平方米的制高點后

30、，2008年旋即跌落至102.19萬平方米的新低，月均成交量不足10萬平方米。從2008年全年的成交走勢來看，112月商品住宅成交呈現(xiàn)W形走勢，全年成交102.19萬平方米，同比大跌67.8%。經(jīng)過前半年極盡艱難的爬升，全市商品住宅成交在相對的傳統(tǒng)銷售旺季5月份來到全年的次高點12.26萬平方米，6月因市場后續(xù)效應影響繼續(xù)保持在11.76萬平方米的相對高度，5月和6月也因此成為全年的相對銷售高峰。另一傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”也未能出現(xiàn)，銷售量持續(xù)下挫，直至11月廈門十條新政的出臺以及市場“抄底價”的連續(xù)震撼出擊，商品住宅成交才出現(xiàn)強勁反彈，于12月躍升至13.89萬平方米的全年最高點，為歷盡深

31、寒的廈門樓市帶來一絲暖意。（一）住宅銷售不慍不火 年底迎來成交小高潮2008年商品住宅銷售量比去年的302.19萬平方米減少了197.94萬平方米，跌幅達47%。其中，島內(nèi)商品住宅全年總成交4896套，島外商品住宅銷售套數(shù)不及島內(nèi)，全年成交4006套。全年商品住宅銷售量走勢基本上體現(xiàn)在三個時間段：15月、510月、1012月。全年銷量在5月和12月達到銷售高峰，剛剛過去的12月成為08年月銷售冠軍。隨著島內(nèi)特價房的頻繁推出以及年底一些項目的開盤，全市銷量從10月的498套逐步攀升至11月的790套，在12月達到全年最高點。08年1月仍有一絲07年的余熱，住宅成交量為616套，到了2月，因春節(jié)的

32、緣故，住宅的銷售量跌到谷底，僅為228套。3月小陽春，住宅的整體成交量回升至1月水平，相較1月還有小幅回升。由于五一勞動節(jié)的促銷活動，5月達到今年前三季度的最高點，5月銷售套數(shù)為1017套。從5月開始，住宅銷售量持續(xù)走低，一貫的金九銀十早已被冠名為“土九泥十”。11月新政以來，經(jīng)過理性的觀望后，剛性需求開始釋放，11月住宅成交量相較10月，大幅攀升，廈門樓市的觀望氣氛逐漸淡去，到08年最后一個月迎來銷售最高峰。（二）房價跌幅驚人 價格回落至07年年初水平2008年廈門房價一路走低。全年商品住宅均價為9722元/平方米，比去年的9456元/平方米，一平米單價多了265元。從08年年初開始直至08

33、年7月，住宅均價仍在萬元以上。而就在今年的8月，住宅均價首次跌破萬元，價格為9834元/平方米。9月更是跌破8千，引起一片嘩然。隨后的三個月，廈門房價一直徘徊在8500元左右。島內(nèi)全年住宅均價平穩(wěn)下滑，最高價位僅在1月份突顯，均價為15424元/平方米，2月開始走低，3月小幅回升，自08年4月至6月，均價由14000元/平方米降至13000元/平方米，08年6月至8月，均價由13000元/平方米降至12000元/平方米，9月相比8月，一平方米銳減1851元。10月島內(nèi)房價小幅回升，11月首次跌破萬元，12月每平方米又回漲了600元左右。此外，廈門島外住宅均價走勢6月為分水嶺，6月之前，島外價格

34、呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲的態(tài)勢，08年6月之后整體呈現(xiàn)下滑的趨勢，具體表現(xiàn)為，島外住宅均價的由1月6933元/平方米平穩(wěn)上升至08年2月的7364元/平方米。08年2月至6月，島外均價在70007200元/平方米之間徘徊，7月島外均價跌為6833元/平方米。8月相比7月，島外住宅均價跌了9%，為6287元/平方米。9月島外均價跌破六千。自此，島外均價就在50005500元元/平方米之間徘徊。（三）成交樓盤特征縱觀2008年1月12月的樓盤成交情況，主要的樓盤成交前三季度主要集中在島外，特別是集美和海滄區(qū)，主力戶型為120-130平方米三房和80-90平方米二房，均價在6300元/平方米左右。第四季度島內(nèi)樓

35、盤由于集體降價影響，成交表現(xiàn)開始異軍突起，其中以都市港灣項目為最，都市港灣單11月一月就實現(xiàn)了289套3.92萬平方米的銷售量，一躍成為全年全市成交排行之首。英皇湖畔華庭也吸引了眾多購房者的目光，10月和11月合計44套0.59萬平方米的成交量。主力成交樓盤共同的市場特征表現(xiàn)為：其一，項目性價優(yōu)勢相對明顯，合理或優(yōu)勢定價對應的產(chǎn)品、資源表現(xiàn)突出；其二，成交主力戶型多為中等或偏小戶型，剛性需求消費特征顯現(xiàn)；其三，營銷表現(xiàn)相對突出，項目市場形象塑造明確。（四）性價比決定成交高低2008年商品住宅各區(qū)域成交分布同比去年同期基本一致，思明區(qū)仍以38%的成交占比為各區(qū)域之首，同比上升7個百分點，萬科金域

36、藍灣、海峽國際社區(qū)、英皇湖畔華庭及羅賓森廣場等項目為其主力成交項目。湖里區(qū)次之，占比23%，同比上升2個百分點，以都市港灣、水晶森林、總裁行館、源昌鑫海灣等項目為主力支撐。海滄區(qū)則繼續(xù)為島外市場成交主導，占比16%，同比下降8個百分點，未來海岸系列項目及綠苑水岸名筑、禹洲華僑金海岸、彼岸Patio等仍為區(qū)域成交主力構(gòu)成。集美區(qū)由于夏商大學康城二期、樂活小鎮(zhèn)和泉舜泉水灣等項目的相對強力支撐也實現(xiàn)了12%的成交占比，同比上升3個百分點。同安區(qū)本年度主力成交項目為同安大唐世家三期、廈航同城灣二期、麗水云天和蕓溪居住公園3期等項目，區(qū)域成交占比為10%，同比上升1個百分點。翔安區(qū)占比1%，同比下降5個

37、百分點，以匯景新城中心和特房錦繡翔安為主力成交。四、2008年廈門各區(qū)域交易分析（一）思明區(qū)思明08年房價同比下跌 一平米少了635元思明區(qū)全年住宅成交3066套，高居全市區(qū)域成交榜首，占全市的34%。但對比07年的6507套，下跌了52%。價格方面，該區(qū)08年住宅均價為12043元/平方米，比07年的12678元/平方米，一平米少了635元。綜觀思明區(qū)住宅均價全年走勢，1月為全年最高價，一平方米高達15717元，2月至6月，價格幅度在1200014000元/平方米，自7月開始，價格下降幅度越發(fā)明顯，由7月的11921元/平方米下跌至8月的10111元/平方米，9月均價首次破萬，僅為9331元

38、/平方米，10月小幅回升至10855元/平方米，11月又下滑至9907元/平方米，12月又攀回10800元/平方米。該區(qū)全年成交量最多的樓盤是萬科金域藍灣。該項目全年簽約356套，均價13617元/平方米，每月銷售量基本可以名列全市前茅，萬科的品質(zhì)還是受到諸多購房者的認可。位居該區(qū)第二的是羅賓森廣場一期，該樓盤簽約338套，均價5984元/平方米，該樓盤在6、7、8月份集中放量，另外，其全年價格走勢起伏也很大。今年59月其價位在5500元/平方米上下波動，10月漲至7480元/平方米，11月一度飆升到8900元/平方米，最后一個月12月再度回落至6180元/平方米。羅賓森廣場5月17日開盤之后

39、，就以相對較低的價位贏得購房者的青睞。名列該區(qū)排行第三的樓盤是嘉盛豪園。該項目今年可謂噱頭十足，現(xiàn)房抄底價，不能再低的價格等，頻頻亮相。全年銷售套數(shù)為216套，均價10078元/平方米。位于島內(nèi)濱北板塊的英皇湖畔華庭二期國慶大優(yōu)惠推震撼價8228元/平，08年簽約196套，均價為11454元/平方米。另外，鴻圖嘉園、福隆國際、海峽國際社區(qū)和新華城等項目今年也有不錯的銷售量，鴻圖嘉園承諾兩年內(nèi)若降價補償全部差價等方式緊抓市民的眼球。福隆國際、海峽國際社區(qū)兩項目也因島內(nèi)優(yōu)質(zhì)的地段給兩個樓盤帶來了可觀的銷量。位于新華路北側(cè)、華僑大廈（大酒店）斜對面的新華城，尾盤銷售，14000元/平米起價。其他還有

40、南中山景疊院和世茂國際等盤銷售量也還不錯，交易量均在百套。以上樓盤都是思明區(qū)2008年主要的成交樓盤。（二）湖里區(qū)湖里特價房08賣的最好 區(qū)域價格波動大湖里區(qū)08年住宅成交1830套，占全市住宅成交的21%。對比07年的5587套，下跌67%。價格方面，該區(qū)08年住宅均價為11508元/平方米，比07年的12062元/平方米，一平方米單價少了554元。綜觀湖里區(qū)住宅均價全年走勢，8月為全年最高價，一平方米高達16010元，1月至4月，價格相對平穩(wěn)，在14000元/平方米以上，5月開始，小幅下跌至13613元/平方米。6月跌至11929元/平方米，7月小幅回升至13209元/平方米，繼8月竄到全

41、年單價最高后，9月小幅下跌，均價15401元/平方米，10月開始大幅度下跌，11月住宅均價為8518元/平方米，為全年最低，12月微漲至8561元/平方米。該區(qū)08年成交最多的樓盤來自濱北的都市港灣，該樓盤在11月和12月兩個月內(nèi)放量成交，全年成交407套，均價8187元/平方米，該盤也是08年賣得最好的樓盤。都市港灣項目自10月21日推出島內(nèi)震撼價6588元/平的價格后，已讓都市港灣占據(jù)11月份上半月全市住宅銷售總量的半壁江山。位于雙十中學正對面的水晶森林(晶尚名居)同樣因降價而取得不錯的成績，該樓盤08年簽約327套，均價8633元/平方米，事實上該盤簽約量集中在12月，而在該月的均價僅7

42、062元/平方米。另外，位于嘉禾路與呂嶺路交匯處，也是湖里區(qū)與思明區(qū)的交匯處，近距蓮花商圈、SM商圈、江頭商圈等多個商圈領地的福隆國際國慶后推新挑高小戶型，總價36.8萬元起，讓諸多購房者眼前一亮，該項目今年銷量排在第三位，08年簽約157套，均價13266元/平方米。該區(qū)其他項目，比如由廈門住宅集團打造的悅?cè)A園項目今年也有136套入賬，均價9770元/平方米?？偛眯叙^（源昌豪庭）和聯(lián)發(fā)五緣灣1號各自成交124套和121套簽約，均價分別為15110元/平方米和13720元/平方米。位于枋湖的幸福密碼，小戶型特色三層設計屬廈門首創(chuàng)，更以島內(nèi)房島外價6380元/平贏得關注，今年成交量也在百套。（三

43、）海滄區(qū)房價一路走低 單價同比微漲62元08年海滄住宅成交均價走勢和07年恰恰相反，07年一路上揚，而08年卻一路走低，08年住宅均價基本回落至07年年初水平。數(shù)據(jù)顯示，08住宅均價為6910元/平方米，相比07年的6848元/平方米，每平只微漲62元。綜觀海滄區(qū)住宅均價全年走勢，以7月份為分水嶺，整體先揚后抑、高開低走，呈平穩(wěn)下降走勢。1月份仍延續(xù)07年上升勢頭，以8368元/平方米的價位高開，創(chuàng)下全年最高記錄；2月至4月，雖略有回落，但仍維持在7700元/平方米以上的高位；5-7月份較前期回落明顯，已降至7101元/平方米；8月份風云突變，從上月7325元/平方米跌至6308元/平，跌幅達

44、14%；之后幾個月，均價持續(xù)走低，9月至12月，價格均低于6000元/平方米，10月份更是跌至全年最低的5672元/平方米。最終以12月份的5812元/平方米“慘淡”收場。08年海滄樓市中，禹洲華僑金海岸表現(xiàn)出眾，該盤全年成交299套，占全區(qū)五分之一以上；7840元/平的均價，撐起全區(qū)的半邊天，是使海滄全年均價仍“咬”住7000元大關的“功臣”之一。成交量銳減4312套 個盤表現(xiàn)搶眼08年全市住宅成交量明顯萎縮，從07年的26146套降至8902套；海滄區(qū)08年成交1449套，占全市住宅成交量的16.3%。較07年的5761套，銳減4312套，跌幅達75%。 位于海滄興港路西側(cè)的禹洲華僑金海岸

45、因其地段優(yōu)勢及較高的性價比，榮登08年海滄區(qū)住宅成交量“頭把交椅”，該樓盤全年共成交299套，均價7840元/平方米。4月份，禹洲華僑金海岸推出50套總價66-79萬房源后，更是錦上添花，該月的成交量飆升至77套，高居全市住宅成交量首位。但受整體經(jīng)濟環(huán)境影響，禹洲華僑金海岸08年后半程略顯“疲憊”，其下半年僅成交67套，占全年比重的22%。08年初，海投房產(chǎn)便制定了主打天御和天心島的營銷策略，兩盤果不負眾望，在該區(qū)全年成交量排行榜上，海投旗下未來海岸系天御、未來海岸系天心島兩盤表示搶眼，位列二、三名；其成交量分別為：未來海岸系天御290套，未來海岸系天心島230套；占海滄區(qū)全年成交量的36%。

46、6500元/平方米左右的價格略低于海滄區(qū)全年均價，是天御、天心島受購房者青睞的重要原因之一，但作為國企的“海投房產(chǎn)”，其品牌效應及影響也不容小視。 值得一提的是，近來成交情況不錯的“綠苑”系列已并入“海投房產(chǎn)”，這樣一來，海投旗下將擁有海滄兩大明星樓盤系列“綠苑”、“未來海岸系”，經(jīng)過海投的優(yōu)化整合，09年這兩大系列的表現(xiàn)值得期待！ 另外，8月份海滄諸盤大幅度調(diào)整營銷策略，成交量立竿見影，該月成交174套，創(chuàng)下全年最高。但之后，隨著島內(nèi)各盤價格的大幅下調(diào)，購房者的眼球迅速轉(zhuǎn)移到島內(nèi)，912月海滄的成交量也略顯疲態(tài)，每月縮水至100套左右。（四）集美區(qū)集美成交量縮水六成 均價6554元/平 集美

47、區(qū)全年住宅成交1290套，占全市的14%。相對07年的3606套，下跌了64%。價格方面，該區(qū)08年住宅均價為6554元/平方米，比07年的6502元/平方米，一平米多了52元。 綜觀集美區(qū)住宅均價全年走勢，1月至4月價格幅度在63006600元/平方米之間。5月該區(qū)域住宅均價每平米上漲到7210元，6月為全年最高價，一平方米高達7325元。從2008年7月開始集美房價持續(xù)下跌，9月均價6270元/平方米，10月大幅下跌至5588元/平方米；11月跌至5479元/平方米；12月繼續(xù)下滑至5318元/平方米，為全年最低價。該區(qū)全年成交量最多的樓盤是夏商大學康城二期。該項目全年簽約357套，均價6

48、187元/平方米。夏商大學康城二期1號樓今年3月8日首度公開發(fā)售，起價5800元/平，推出即取得不錯的銷售成績；3月19日又緊接著打出“僅島內(nèi)1/3房價”廣告語，會員價5508元/，掀起集美置業(yè)熱潮。12月30日，項目年底沖刺，推出全新團購價 3588元/平起，年底熱銷使該盤穩(wěn)居08全年集美區(qū)銷售冠軍寶座。位居該區(qū)第二的是樂活小鎮(zhèn)，該樓盤簽約291套，均價5674元/平方米。3月14日正式推出100套精選戶型，49885988元/，五一期間在4988元每平起價的基礎上，購房便送價值6萬元精裝修；9月5日起價正式調(diào)整至4588元每平米起；12月25日項目銷售價格調(diào)整至2888元/平方米起，首付僅

49、5.2萬，引發(fā)搶盤高潮。名列該區(qū)排行第三的樓盤是泉舜泉水灣。全年銷售套數(shù)為135套，均價9324元/平方米。項目9月26日正式推出國慶特惠，6888元每平米，10月16日價格小幅度上漲7600元/平方米起。同樣位于該區(qū)的祥和雅筑，自今年1月開盤以來，銷售了119套，均價5918元/平方米；而囊括大中小戶型的金海灣項目自從11月推出“58平小戶型首付6.5萬起”也取得了不俗的銷售業(yè)績，共銷售111套，均價6678元/平方米；“雙橋明珠”08年初推出觀湖組團，4998元起，12月15日價格調(diào)整為3800元每平米起，共售89套，均價4597元/平方米。集美大學灣一期銷售87套，均價7367元每平米，

50、集美大學灣二期（天鵝美苑）12月5日推出4998元每平米的特價房也吸引了不少購房者目光。以上樓盤均為集美區(qū)2008年主要的成交樓盤。（五）同安區(qū)同安08年量跌五成 住宅均價5644元/平 同安區(qū)08年住宅成交1068套，占全市住宅成交的12%。對比07年的2106套，下跌49%。該區(qū)08年住宅均價為5644元/平米，比07年的5463元/平米，一平方米單價多了181元。 縱觀同安區(qū)住宅均價全年走勢，2008年1月至4月，樓市價格基本處于平穩(wěn)上升態(tài)勢，均保持在6600元/平米以上。5月均價為全年最高價，一平方米高達7250元。盡管上半年住宅均價呈現(xiàn)攀升之勢，但自2008年6月起，同安樓市就開始了

51、長達半年的“降價之旅”，住宅均價從6字頭一直跌至4字頭。與5月相比，6月均價下跌近800元/平米，跌至6474元/平米。此后兩月均價以每月400元下跌。8月住宅均價首次“破6”，僅為5785元/平米。時隔一個月之后的9月，同安區(qū)住宅均價再次下降近千元，以4844元/平開啟了“4字頭”房價的先河。10月價格略有回升，11月住宅均價降低，為4529元/平米。12月住宅均價跌至4322元/平米，為全年住宅均價最低。作為08年同安區(qū)成交之首的同安大唐世家三期，全年共成交280套，均價7040元/平米，占同安區(qū)全年成交總套數(shù)的26%。1月至5月，同安大唐世家三期共成交210套，遠遠超過同安其他樓盤，單月

52、成交量亦均穩(wěn)坐該區(qū)榜首。大唐世家三期的熱銷主要是地段、品質(zhì)和適時推盤時間三重作用的結(jié)果：該樓盤于08年4月開盤，此時同安區(qū)住宅均價仍處在上行階段，購房者買房心切；加之周邊配套齊全，地處繁華地段，因而銷量十分可觀。廈航同城灣二期因其甲殼蟲小戶型走俏，帶動整體成交量的上漲，從而成為同安區(qū)2008年成交量第二的樓盤。全年共成交216套，均價為4628元/平米。其中，9月成交量最為集中，當時同安區(qū)住宅成交256套，廈航同城灣二期成交183套，占該區(qū)成交量71%。究其原因，主要是因為廈航同城灣二期戶型多樣，45至60平米精裝修甲殼蟲系列極受年輕人士追捧，而四千至五千的住宅均價也較實惠，因而成交量不俗。

53、08年同安區(qū)成交量第三的樓盤為禹洲大學城。盡管該樓盤12月才開始正式對外，但其每平米三千元左右的團購價格，以及與集大老師簽訂的團購協(xié)議直接拉動了銷量的上漲。在短短一個月內(nèi)，禹洲大學城共成交126套，均價為4209元/平米。除此以外，12月14日開盤的陽光清境項目表現(xiàn)亦不俗，該樓盤半個月內(nèi)簽約64套，占同安區(qū)當月總成交量的23%。其推出的3850元/平米開盤價，以及極富地域特色的東南亞實景園林最令購房者心動。古莊新城項目，由于價格的下調(diào)也促進了成交量的上漲，9月入帳25套，均價為4122元/平方米。另一方面，占據(jù)同安區(qū)2008年住宅成交量前十強的還有：鳳凰城、蕓溪居住公園、尚美花城、麗水云天等。

54、（六）翔安區(qū)08翔安成交大幅下跌 住宅均價6954元/平 翔安區(qū)08年住宅成交199套，占全市住宅成交的2%，同比07年的2579套，少了2380套。價格方面，該區(qū)08年住宅均價為6954元/平方米，同比07年的6056元/平方米，上漲了15%。綜觀翔安區(qū)住宅均價全年走勢，8月為全年最高價，一平方米高達8052元/平，1月至3月，價格相對平穩(wěn)，在6200元/平方米以上，4月攀升到7863平/元，5月份略跌至7660元/平，6月份繼續(xù)小幅下跌，均價7365元/平，7月份跌回6885元/平，8月躥升到全年單價最高8052元/平后，9月下跌至均價7173元/平方米，10月繼續(xù)下跌，11月出現(xiàn)大幅度下

55、跌，11月住宅均價為5388元/平方米，為全年最低，12月反彈回7175元/平方米。翔安區(qū)08年度共有4個項目有成交備案，片區(qū)銷售節(jié)點集中于上半年。據(jù)統(tǒng)計，14月份翔安區(qū)住宅共成交106套，占去了該區(qū)年度總成交量的半壁江山。值得一提的是，在翔安區(qū)08年度住宅成總交量中 ，位于區(qū)府大道與馬新路交叉口的匯景新城中心，以極其明顯的優(yōu)勢，領跑翔安樓市，可謂該片區(qū)08年最熱的樓盤。該項目自3月30日開盤來，看好翔安前景的各方購房者紛紛出手，使得項目在4月份取得不錯的成交量，項目全年成交120套，均價7769元/平，占去翔安區(qū)08年度成交量的60% 。該區(qū)其他項目，如由廈門特房集團打造的兩個項目：位于翔安

56、水瓊線以南的“特房錦繡翔安”和位于翔安區(qū)馬巷鎮(zhèn)東部“特房美地雅登”今年也各有44套和34套簽約入賬，均價分別為6092元/平和6793元/平。五、營銷方式分析2008年的地產(chǎn)寒流令許多人猝不及防，開發(fā)商們更是想盡辦法積極應對?；仡?8年廈門樓市，可用“萬象紛呈”四個字來形容，但這“萬象”并非均勻分布在一年的各個時段。 08上半年，持續(xù)降溫下，廈門樓市呈現(xiàn)出不溫不火的局勢；2008年下半年的六個月時間內(nèi) ，地產(chǎn)商們開始著力抗擊“逆市”，此時“萬象”開始展現(xiàn)盡管大家可能覺得“特價房 ”不足為奇，但島內(nèi)“6字頭”房價著實火了一把，“低價開盤”、“團購”、“換算價” 等說法頻出，側(cè)面反映出開發(fā)商們在價

57、格上做的文章。此外，由于地產(chǎn)不景氣，“現(xiàn)房”比 “期房”更受購房者青睞，一時間“現(xiàn)房準現(xiàn)房”四起?？傊?，開發(fā)商為了緩解資金壓力，促進銷售，利用各種營銷策略進行宣傳推廣銷售，并取得了不錯的銷售業(yè)績。（1）異地營銷陌生到熟知在逐漸結(jié)束“賣房子像賣白菜”的日子后，廈門消費群體的理性程度愈發(fā)深化。加之2007年頻繁調(diào)控的影響，市場龐大的供應量依靠一島之力已經(jīng)顯得蒼白無力。而海峽西岸中心城市的輻射影響力也決定廈門不可能拘泥于此，更大市場需求空間則來自于像泉州、漳州、龍巖、三明、莆田等廈門周邊地級市，甚至延伸至省外、國外正所謂“海納百川，方能成其深”。未來海岸是廈門異地行銷的先行者，今年還是延續(xù)巡回展銷的

58、傳統(tǒng)，普遍撒網(wǎng)，重點開花；無獨有偶，特房美地雅登和特房錦繡祥安以“十地同步公平銷售”賺了個滿堂彩；信貸新政之后，樂活小鎮(zhèn)也放眼省內(nèi)其他市場，涉足三明，龍巖等城市，在逆市中扭轉(zhuǎn)大局，扮演新政后廈門住宅交易市場“中流砥柱”的角色。如此案例舉不勝舉，對于廈門市場而言，未來大型地產(chǎn)項目的跨區(qū)域化已是大勢所趨，“大眾營銷”也將逐步為“分眾營銷”所取代。（2）活動營銷吹拉彈唱奏作為廈門活動營銷踐行者的突出代表，每逢重大節(jié)假日，未來海岸推出的“五一城市狂歡節(jié)”、“十一城市趣味運動會”，“元旦第二故鄉(xiāng)年”等大型社區(qū)活動，使社區(qū)氛圍獲得相當程度的提高。夏商大學康城和樂活小鎮(zhèn)則更成為杏北新區(qū)的代言，“美食節(jié)”、“

59、七夕牽手會”、“中秋博餅”等活動提高樓盤知名度的同時，也彰顯了開發(fā)企業(yè)的品牌效應。值得關注的是，活動雖豐富熱鬧，但其定位需與各自樓盤相得益彰，方能收效顯著?；顒訝I銷的恰如其分，可以迅速引起市場轟動，從而樹立起樓盤鮮明的旗幟形象。（3）體驗式營銷理念與價值2007年面市的萬科金域藍灣，銷售業(yè)績有目共睹，其深諳的體驗式營銷也發(fā)揮得淋漓盡致。裝修樣板房、布置購房通道、設定好交付毛坯房的標準等措施，將人性化與標準化緊密融合，讓潛在置業(yè)人群親身體驗到萬科的品質(zhì)。這無疑給廈門市場帶來了閃亮的新意，也帶來了意味深長的思考。現(xiàn)在，越來越多的廈門樓盤開始在顧客體驗上下功夫。源昌鑫海灣典型的樣板房營造，將各種戶型形象呈