1、美國(guó)次級(jí)房貸危機(jī)的原因分析及啟示今年以來，美國(guó)次級(jí)房貸危機(jī)爆發(fā)引發(fā)了市場(chǎng)的一系列連鎖反響，導(dǎo)致了投資者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)以及美國(guó)經(jīng)濟(jì)的擔(dān)憂。雖然美國(guó)次級(jí)房貸危機(jī)對(duì)我國(guó)影響有限，但次級(jí)房貸危機(jī)是我們的前車之鑒，為我們敲響了警鐘，我們應(yīng)該及時(shí)采取措施未雨綢繆，防患于未然。一、美國(guó)次級(jí)房貸危機(jī)爆發(fā)的原因分析次級(jí)房貸危機(jī)爆發(fā)的偶爾性中卻孕育著自身的必然性，這些原因主要可以歸納為以下幾點(diǎn)：一貸款機(jī)構(gòu)之間盲目降低貸款條件，惡性競(jìng)爭(zhēng)，埋下了危機(jī)的種子。為了能在劇烈的競(jìng)爭(zhēng)之中不斷擴(kuò)大市場(chǎng)份額，許多放貸機(jī)構(gòu)調(diào)低了針對(duì)所有借款人的信譽(yù)門檻。不少放貸機(jī)構(gòu)開場(chǎng)向一些信譽(yù)等級(jí)較低的借貸人推出次級(jí)抵押貸款。一些次級(jí)貸款公

2、司受利益驅(qū)使，開場(chǎng)了更加激進(jìn)的信貸擴(kuò)張，甚至推出“零首付、“零文件等貸款方式，不查收入、不查資產(chǎn)，貸款人可以在沒有資金的情況下購(gòu)房，僅需聲明其收入情況，而無須提供任何有關(guān)歸還才能的證明。一些放貸公司甚至編造虛假信息使不合格借貸人的借貸申請(qǐng)獲得通過。在這種情況下，本來根本不可能借到錢或者借不到那么多錢的“邊緣貸款者，也被蠱惑進(jìn)來。二房地產(chǎn)市場(chǎng)膨脹過后持續(xù)降溫，購(gòu)房者難以將房屋出售或者通過抵押獲得新的融資。自2000年美國(guó)經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)起，布什政府用低利率再配合減稅措施，鼓勵(lì)大家購(gòu)房，從而逐步帶動(dòng)了一波以住房為標(biāo)的的持續(xù)上漲的資產(chǎn)市常從2000年到2022年，美國(guó)全國(guó)房?jī)r(jià)上漲了80%，漲幅為歷史之最

3、。但從2022年開場(chǎng)，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步出現(xiàn)降溫跡象，房屋價(jià)格開場(chǎng)持續(xù)走低。在房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升的時(shí)候，放貸機(jī)構(gòu)和借款人以為，假如出現(xiàn)還貸困難，借款人只需出售房屋或進(jìn)展抵押再融資就可以了。但事實(shí)上，一旦整個(gè)住房市場(chǎng)存在降價(jià)預(yù)期，借款人很難再將自己的房屋賣出去，房屋價(jià)值也可能下跌到缺乏以歸還剩余貸款的地步。而逾期還款和喪失抵押品贖回權(quán)的情況一旦大幅增加，次級(jí)市場(chǎng)就可能發(fā)生嚴(yán)重震蕩，并涉及整個(gè)房貸市常三持續(xù)不斷的加息，加重了購(gòu)房者的還貸負(fù)擔(dān)。在美國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退以后，美聯(lián)儲(chǔ)的降息力度很大，從而刺激了消費(fèi)者的借錢欲望。但從年月到年月間美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)次調(diào)高利率程度，基準(zhǔn)利率從1%調(diào)到5.25%，導(dǎo)致以浮動(dòng)利

4、率為主的次級(jí)抵押貸款利率不斷進(jìn)步，借款人的還款負(fù)擔(dān)逐漸加重，還款壓力迅速增大。在不堪重負(fù)的情形下，違約現(xiàn)象大量出現(xiàn)。很多貸款者，成為名符其實(shí)的“房奴，特別是那些“次級(jí)信譽(yù)的人，如打零工、新移民和年輕單身母親等人，如今就面臨著沒法付出利息的窘境，更別說歸還本金了，于是抵押貸款市場(chǎng)違約率不斷上升。四高風(fēng)險(xiǎn)房貸產(chǎn)品創(chuàng)新對(duì)房貸市場(chǎng)泡沫形成推波助瀾。美國(guó)次級(jí)房貸在2022年推出時(shí)，曾被認(rèn)為是一項(xiàng)了不起的金融創(chuàng)新，因?yàn)樗鼒A了沒有充分財(cái)力置業(yè)且信譽(yù)欠佳人的購(gòu)房夢(mèng)想。在眾屢次級(jí)市場(chǎng)貸款公司“創(chuàng)新精神的推動(dòng)下，各種新的房貸產(chǎn)品大量涌現(xiàn)。這些貸款的共同特點(diǎn)是，降低貸款初期的貸款利率，一般在還款的開頭幾年，每月按揭

5、支付很低且固定，等到一定時(shí)間之后，還款壓力陡增。很多炒房地產(chǎn)短線的“信譽(yù)優(yōu)質(zhì)人士認(rèn)定房?jī)r(jià)短期內(nèi)只會(huì)上升，自己完全來得及出手套現(xiàn)，還有眾多“信譽(yù)一般的人，用這類貸款去負(fù)擔(dān)遠(yuǎn)超過自己實(shí)際支付才能的房屋。但當(dāng)房?jī)r(jià)持平或下跌時(shí)，這些貸款就可能變成高危品種，就會(huì)出現(xiàn)資金缺口而形成壞賬。五次級(jí)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓過程中風(fēng)險(xiǎn)并未完全轉(zhuǎn)移，利益相關(guān)者一損俱損，一榮俱榮。抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)成就了新世紀(jì)金融公司等次級(jí)抵押貸款公司的規(guī)模擴(kuò)張，但證券化過程中的風(fēng)險(xiǎn)殘留最終導(dǎo)致了該公司的破產(chǎn)命運(yùn)，對(duì)其而言，不徹底的證券化可謂“成也蕭何、敗也蕭何。這是因?yàn)樵诘盅嘿J款證券化后，各行業(yè)的聯(lián)絡(luò)更加千絲萬縷。抵押貸款公司將手中的抵

6、押貸款出售給銀行，銀行將它重新打包成抵押貸款證券后出售給投資者來分散風(fēng)險(xiǎn)。但同時(shí)，銀行還會(huì)與抵押貸款公司簽署協(xié)議，在個(gè)人貸款者拖欠還貸的情況下，必須回購(gòu)抵押貸款。在這種情況下，次級(jí)貸款公司的風(fēng)險(xiǎn)并未完全、徹底轉(zhuǎn)移出去。二、我國(guó)部分地區(qū)具備次級(jí)房貸危機(jī)發(fā)生的可能對(duì)照美國(guó)次級(jí)房貸發(fā)生的背景和原因，似乎在我國(guó)部分地區(qū)也能找到它將來可能或者必然發(fā)生的影子：一我國(guó)將進(jìn)入持續(xù)加息周期，房地產(chǎn)業(yè)面臨利率上升的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)從2022年開場(chǎng)就出現(xiàn)了過熱現(xiàn)象，于今更是愈演愈烈，特別是2022年以來全國(guó)居民消費(fèi)物價(jià)總指數(shù)PI一直持續(xù)上揚(yáng),居高不下，其中7月份為5.6%，創(chuàng)十年來新高，可以說現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)已經(jīng)面臨通貨膨

7、脹的威脅。今后一段時(shí)期內(nèi)我國(guó)宏觀調(diào)控的措施可能更大，收緊流動(dòng)性的力度也會(huì)越來越強(qiáng)。理論證明，貨幣政策總體從緊最可能采娶最有效的措施就是調(diào)高存貸款利率。在這種情況下，無疑個(gè)人住房按揭貸款利率將不斷走高，一定程度上成為個(gè)人住房貸款信譽(yù)惡化和房?jī)r(jià)下跌的催化劑。二針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控仍是將來一段時(shí)期的主基調(diào)和主戰(zhàn)場(chǎng)，對(duì)長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生深入影響，房?jī)r(jià)后市不容樂觀。出于房市安康開展的考慮，我國(guó)陸續(xù)出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，但未能有效落實(shí)。今后將會(huì)出臺(tái)更加綜合化、詳細(xì)化、細(xì)那么化的措施，以令房?jī)r(jià)及炒賣活動(dòng)有效地被壓制。在此情況下，房市有可能進(jìn)入震蕩整理，甚至出現(xiàn)下滑。假如仍“調(diào)而不控，房市繼續(xù)過快上漲，最

8、終也極有可能出現(xiàn)崩盤情況，如同90年代的日本或亞洲金融危機(jī)爆發(fā)后的香港。屆時(shí)，這兩種情況最終都將引致銀行住房貸款面臨宏大的信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。轉(zhuǎn)貼于論文聯(lián)盟.ll.三房?jī)r(jià)過快上漲，加大了房地產(chǎn)抵押貸款的價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，在全球美元泛濫、人民幣升值預(yù)期、流動(dòng)性過剩等各種內(nèi)外部因素作用下，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)無論在投資、交易以及價(jià)格方面均出現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)。另外據(jù)調(diào)查顯示，當(dāng)前過快增長(zhǎng)的房市已是亂象叢生、泥沙混雜、投機(jī)盛行。部分開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)和個(gè)人，籌劃、參與或直接炒房進(jìn)展房地產(chǎn)投機(jī)，加劇了市場(chǎng)緊張。房地產(chǎn)市場(chǎng)同股票市場(chǎng)一樣，假設(shè)陷入不標(biāo)準(zhǔn)、非理性繁榮，那么存在過熱，甚至泡沫，當(dāng)前在我國(guó)至少部分地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了“虛熱已是

9、不爭(zhēng)的事實(shí)。在房?jī)r(jià)泡沫上漲的情況下，銀行以房地產(chǎn)為標(biāo)的的抵押資產(chǎn)價(jià)值攀升，但一旦諸如人民幣升值、美元貶值預(yù)期等國(guó)內(nèi)外因素出現(xiàn)拐點(diǎn)，房市出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下調(diào)，銀行的信貸資產(chǎn)質(zhì)量就會(huì)惡化。四在房貸快速增長(zhǎng)的同時(shí)，由于科學(xué)管理仍不到位，銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)也在日益累積。這些年我國(guó)個(gè)人住房貸款普遍增長(zhǎng)很快，但是在房貸快速增長(zhǎng)的同時(shí)，卻隱藏著不容無視的潛在風(fēng)險(xiǎn)。一是近幾年我國(guó)銀行業(yè)在向零售銀行轉(zhuǎn)型過程中，普遍視住房按揭貸款為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，個(gè)別銀行過度迎合客戶需求，放松業(yè)務(wù)辦理?xiàng)l件，貸前審查流于形式，貸中向客戶提供不合理的便利，貸后疏于跟蹤管理，從而為不良個(gè)貸增長(zhǎng)埋下隱患。二是我國(guó)的住房抵

10、押貸款市場(chǎng)雖然沒有次級(jí)抵押貸款之分，但對(duì)一些按揭貸款者來說，估計(jì)其中很大部分人甚至連“次級(jí)信譽(yù)都沒有，風(fēng)險(xiǎn)并不比美國(guó)低。近幾年的個(gè)人房貸現(xiàn)場(chǎng)檢查也說明，存在大量用假收入證明等虛假文件到銀行進(jìn)展虛假按揭、套貸、騙貸等現(xiàn)象。這部分住房按揭貸款者所具有的信譽(yù)，可想而知。只不過在房?jī)r(jià)上漲期間，上漲的房?jī)r(jià)會(huì)把這類缺乏信譽(yù)的住房按揭貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)掩蓋起來。三是為了爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，近年來許多銀行在個(gè)人房貸方面紛紛推出刺激消費(fèi)的新品種，如“房貸通、“循環(huán)貸、“氣球貸等，其中如“氣球貸等具有類似美國(guó)可調(diào)整利率貸款A(yù)Rs的特征，這種按揭產(chǎn)品實(shí)際上隱藏了一定風(fēng)險(xiǎn)。銀行在營(yíng)銷貸款時(shí)對(duì)借款人可能的風(fēng)險(xiǎn)提醒也不充分。四是一

11、些不良房地產(chǎn)開發(fā)商、房產(chǎn)中介、評(píng)估機(jī)構(gòu)等相關(guān)利益者串謀，高估房?jī)r(jià)、虛構(gòu)交易，套娶騙取銀行房貸資金。一些中介在二手房交易過程中甚至憑借信息優(yōu)勢(shì)，挑動(dòng)銀行之間競(jìng)相壓低按揭門檻，形成無序競(jìng)爭(zhēng)，既加大了銀行的經(jīng)營(yíng)本錢，也給銀行帶來極大的信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。綜上分析，可以得出，我國(guó)有些方面和部分地區(qū)與美國(guó)次級(jí)房貸危機(jī)發(fā)生以前的情況比擬相像，造成美國(guó)次級(jí)房貸危機(jī)的因素不同程度地存在于我國(guó)當(dāng)前的住房抵押貸款市場(chǎng)中。對(duì)于我國(guó)房貸市場(chǎng)來說，住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)比我們想象的要大得多，只不過在目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然繁榮時(shí)大家視而不見而已。因此，各銀行業(yè)對(duì)此都要保持高度的警覺，防止重蹈美國(guó)次級(jí)房貸危機(jī)的覆轍。三、對(duì)我國(guó)銀行業(yè)房

12、貸業(yè)務(wù)的啟示及應(yīng)對(duì)建議各銀行應(yīng)重視對(duì)住房信貸市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)和分析預(yù)警，準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢(shì)，提早采取措施防止房?jī)r(jià)回落的不利影響。要積極開展“房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)壓力測(cè)試，模擬在房?jī)r(jià)下跌或者其他政策改變的各種情況下，給銀行帶來的壓力，提防住房信貸危機(jī)因素的累積。各銀行應(yīng)進(jìn)一步健全房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的長(zhǎng)效機(jī)制，在業(yè)務(wù)拓展與風(fēng)險(xiǎn)管控之間獲得平衡，未雨綢繆，防止危機(jī)到來時(shí)手足無措。各銀行應(yīng)嚴(yán)格保證現(xiàn)行按揭貸款首付政策的執(zhí)行，并適時(shí)對(duì)銀行按揭首付比例進(jìn)展構(gòu)造性調(diào)整，對(duì)90平方米以上、按揭第二套房等情況，可考慮將首付比例進(jìn)步到40%50%。當(dāng)前應(yīng)有步驟、有方案地通過增加首付比例、嚴(yán)格資產(chǎn)評(píng)估、進(jìn)步貸款門檻

13、等方式提早將銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)加以釋放。同時(shí)，各銀行應(yīng)采取嚴(yán)格的貸前調(diào)查杜絕虛假按揭，并加強(qiáng)貸后的跟蹤管理。各銀行應(yīng)重新審視“住房按揭貸款為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的觀念，從美國(guó)次級(jí)房貸危機(jī)的教訓(xùn)來看，不要把個(gè)人住房按揭貸款一味看做優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而應(yīng)當(dāng)視為一種風(fēng)險(xiǎn)較高的貸款，只不過這種貸款的風(fēng)險(xiǎn)具有周期性、滯后性等特征而已。如今要居安思危，在形勢(shì)外表大好的情況下，清醒認(rèn)識(shí)到潛在的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，各銀行要打好根底，扎好籬笆，按照貸款數(shù)量充足提取撥備，對(duì)該核銷的要及時(shí)加以核銷。各銀行在貸款過程中首先應(yīng)注重借款人的信譽(yù)狀況和實(shí)際還款才能，而不能僅僅依賴抵押的房產(chǎn)等第二還款來源。在發(fā)放貸款時(shí)就考慮抵押物的變現(xiàn)價(jià)值這本身就是一個(gè)誤區(qū)，因?yàn)殂y行不是當(dāng)鋪，抵押不應(yīng)也不能替代對(duì)借款人實(shí)際還款才能的評(píng)估。各銀行應(yīng)開拓思路，積極探