1、大理 FILENAME 海灣生態(tài)住宅區(qū)可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書）.docPAGE 1PAGE 32可行性研研究報(bào)告告大理海灣灣生態(tài)住住宅區(qū)可行性研研究報(bào)告告（代項(xiàng)目目建議書書）昆明劉家家駿建設(shè)設(shè)工程項(xiàng)項(xiàng)目管理理咨詢有有限公司司滇西辦辦事處泰宇集團(tuán)團(tuán)大理泰泰宇房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限責(zé)責(zé)任公司司二00六六年四月可行性研研究報(bào)告告（代項(xiàng)項(xiàng)目建議議書）編編寫人員員負(fù)責(zé)人：楊正貴貴 經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)專家家參加人：丁榆生生高級規(guī)規(guī)劃師國國家注冊冊規(guī)劃師師楊中雄 高高級工程程師楊鳳鳴工工程師許連軍工工程師杜德勝高高級工程程師國家家一級建建造師 張張文鼎 項(xiàng)項(xiàng)目投資資咨詢策策劃專家家寸浩森 項(xiàng)項(xiàng)目市場場營銷部部經(jīng)理目

2、 錄一、項(xiàng)目目背景與與建設(shè)必必要性1、項(xiàng)目目背景2、項(xiàng)目目建設(shè)必必要性二、項(xiàng)目目概述1、項(xiàng)目目基本情情況2、項(xiàng)目目性質(zhì)3、項(xiàng)目目開發(fā)單單位4、規(guī)劃劃的指導(dǎo)思思想和開開發(fā)理念念5、用地地及主要要經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)6、生態(tài)態(tài)住宅區(qū)區(qū)設(shè)計(jì)原原則和方方案三、投資資估算、資金籌籌措與投投資計(jì)劃劃1、總投投資額2、資金金籌措3、投資資計(jì)劃四、項(xiàng)目目資源與與建設(shè)條條件1、項(xiàng)目目用地分分析2、施工工期間交交通、水水、電供供應(yīng)3、建筑筑材料的的采供：五、項(xiàng)目目實(shí)施方方案和進(jìn)進(jìn)度安排排1、項(xiàng)目目實(shí)施方方案2、項(xiàng)目目實(shí)施的的組織計(jì)計(jì)劃3、項(xiàng)目目實(shí)施的的進(jìn)度安安排六、 市市場分析析與銷售售計(jì)劃1、大理理市場基基礎(chǔ)與消消費(fèi)狀況

3、況2、大理理市住宅宅需求預(yù)預(yù)測3、售價(jià)價(jià)分析4、銷售售對象5、銷售售計(jì)劃七、投資資效益與與財(cái)務(wù)分分析1、社會會效益2、環(huán)境境效益3、經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益與與財(cái)務(wù)分分析八、環(huán)境境保護(hù)措措施1、可能能形成的的污染因因素2、保護(hù)護(hù)和治理理措施：九、綜合合評價(jià)與與結(jié)論附件：1、用地地規(guī)劃地界界平面圖2、項(xiàng)目目概念性性規(guī)劃平平面圖3、公司司營業(yè)執(zhí)執(zhí)照、法法人代碼碼證、稅稅務(wù)登記記證4、法人人代碼證證5、稅務(wù)務(wù)登記證證大理海灣灣生態(tài)住住宅區(qū)可可行性研研究報(bào)告告（代項(xiàng)項(xiàng)目建議議書）一、項(xiàng)目目背景與與建設(shè)必必要性1、項(xiàng)目目背景按照規(guī)劃劃，大理理市城市市性質(zhì)確確定為：滇西經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)的的中心城城市，大大理白族族自治州州州府所

4、所在地，國家級級歷史文文化名城城和與國國際接軌軌的風(fēng)景景旅游城城市，大大理市作作為滇西西地區(qū)交交通樞紐紐，滇西西商貿(mào)旅旅游中心心，滇西西經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)的中心心城市。為使大理理成為最最適宜天天下人居居住和投投資創(chuàng)業(yè)業(yè)的城市市，城市市人口向向50萬萬人發(fā)展展；城區(qū)區(qū)面積將將達(dá)到335平方方公里，大理市市住宅市市場仍在在不斷產(chǎn)產(chǎn)生新的的需求。無論通通過何種種途徑增增加，城城市的發(fā)發(fā)展都需需要相應(yīng)應(yīng)的配套套建設(shè)和和住房。在不考考慮有效效購買力力的情況況下，單單從住房房需求分分析，大大理市每每年人口口增長拉拉動的住住房需求求，加之之城市外外來人口口的購買買需求和和城市拆拆遷需要要，將為為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)提供供廣闊的

5、的發(fā)展空空間。所所以，這這部分新新產(chǎn)生的的需求就就為我們們海灣生生態(tài)住宅宅區(qū)的項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)建設(shè)提提供了一一定的市市場。2、項(xiàng)目目建設(shè)必必要性（1）住住宅建設(shè)設(shè)在大理理城市建建設(shè)中具具有重要要意義。居住是是人們生生存活動動的重要要條件，住宅是是人們滿滿足居住住條件的的物質(zhì)基基礎(chǔ)，安安居才能能樂業(yè)。城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展、人民民生活水水平提高高，反映映在城市市面貌的的變化上上，其中中最直接接地反映映在城市市居民住住宅的變變化上。城市越越發(fā)達(dá)，居民住住宅建設(shè)設(shè)要求越越高。無無論是新新興城市市的建設(shè)設(shè)還是老老城市的的改造，住宅都都需同步步規(guī)劃建建設(shè)。大大理市政政府對城城市建設(shè)設(shè)長遠(yuǎn)規(guī)規(guī)劃發(fā)展展中的住住宅建設(shè)

6、設(shè)問題十十分重視視，該項(xiàng)項(xiàng)目是充充分合理理利用荒荒山荒進(jìn)進(jìn)行開發(fā)發(fā)建設(shè)，對生態(tài)態(tài)住宅建建設(shè)用地地提供了了必要的的用地保保證。 建設(shè)海灣灣生態(tài)住住宅區(qū)符符合大理理市大力力發(fā)展旅旅游、居居住產(chǎn)業(yè)業(yè)的要求求，符合合云南省省委、省省政府提提出的把把大理建建設(shè)成為為“山水園園林大城城市,風(fēng)風(fēng)花雪月月大花園園”，使大大理成為為最適宜宜天下人人居住和和投資創(chuàng)創(chuàng)業(yè)的城城市的要要求，符符合省長長辦公會會和州、市黨委委政府開開發(fā)海東東的戰(zhàn)略略思路。（2）本本生態(tài)住住宅區(qū)建建設(shè)項(xiàng)目目位于海海東鎮(zhèn)下下和村龍龍溝箐，已納入入大理市市建設(shè)規(guī)規(guī)劃，主主要為大大理州、市的政政府機(jī)關(guān)關(guān)、企事事業(yè)單位位人員和和外來創(chuàng)創(chuàng)業(yè)人士士、

7、經(jīng)營營者提供供生態(tài)居居住條件件，是成成規(guī)模的的生態(tài)住住宅生態(tài)態(tài)住宅區(qū)區(qū)。（3）海海灣生態(tài)態(tài)住宅區(qū)區(qū)項(xiàng)目的的建設(shè)，將帶來來社會、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)方方面的效效益。一一是通過過該項(xiàng)目目建設(shè)，可對大大理市投投資起到到一定的的推動和和促進(jìn)作作用，提提升該區(qū)區(qū)人氣，吸引外外來資金金投入開開發(fā)建設(shè)設(shè)；二是是該項(xiàng)目目建設(shè)，給大理理營造高高質(zhì)量的的人居環(huán)環(huán)境和美美麗的家家園，同同時(shí)也將將促進(jìn)周周圍的環(huán)環(huán)境條件件得到很很大改善善；三是是該項(xiàng)目目的實(shí)施施將給國國家?guī)韥矶愘M(fèi)和和財(cái)政收收入，也也給企業(yè)業(yè)帶來一一定經(jīng)濟(jì)濟(jì)收益，解決部部分就業(yè)業(yè)安排，對社會會、對國國家、對對企業(yè)都都是非常常有益的的。二、項(xiàng)目目概述1、項(xiàng)目目基本

8、情情況項(xiàng)目名稱稱:大理理海灣生生態(tài)住宅宅區(qū)（暫暫定名）項(xiàng)目地址址：大理理海東鎮(zhèn)鎮(zhèn)下和村村龍溝箐箐建設(shè)規(guī)模模與投資資： 項(xiàng)項(xiàng)目總用地面面積：33200001.6，4800畝 凈凈用地面面積：22190048.4，3288.6畝畝 總總建筑面面積：11074470 總總居住戶戶數(shù)：3332戶戶總投資：206332萬元元，其中中：土地地投資224500萬元，建筑工工程投資資102209萬萬元，基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費(fèi)費(fèi)42669萬元元，不可可預(yù)見費(fèi)費(fèi)5000萬元。建設(shè)周期期：3年年2、項(xiàng)目目性質(zhì)把大理建建設(shè)成為為“山水園園林大城城市,風(fēng)風(fēng)花雪月月大花園園”，最適適宜天下下人居住住和投資資創(chuàng)業(yè)的的城市的的重

9、點(diǎn)配配套工程程海灣灣生態(tài)住住宅區(qū)。3、項(xiàng)目目開發(fā)單單位泰宇集團(tuán)團(tuán)大理泰泰宇房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限責(zé)責(zé)任公司司泰宇集團(tuán)團(tuán)是以房房地產(chǎn)開開發(fā)為龍龍頭，以以整合社社會優(yōu)勢勢人才、資金和和物資等等資源為為基礎(chǔ)，集房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)、房產(chǎn)產(chǎn)營銷、建筑設(shè)設(shè)計(jì)、施施工、監(jiān)監(jiān)理等為為一體，實(shí)行多多元化經(jīng)經(jīng)營的企企業(yè)集團(tuán)團(tuán)。集團(tuán)核心心企業(yè)為為大理泰泰宇房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限責(zé)責(zé)任公司司、大理理市第一一建設(shè)工工程有限限責(zé)任公公司、大大理生源源水務(wù)工工程有限限責(zé)任公公司、漾漾濞縣蒼蒼山西坡坡大花園園生態(tài)發(fā)發(fā)展有限限責(zé)任公公司、昆昆明劉家家駿建設(shè)設(shè)工程項(xiàng)項(xiàng)目管理理咨詢有有限公司司滇西辦辦事處、云南監(jiān)監(jiān)協(xié)監(jiān)理理咨詢有有限責(zé)任任公司

10、大大理項(xiàng)目目部等66個(gè)法人人實(shí)體。集團(tuán)可可在滇西西地區(qū)同同時(shí)開展展房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)、房產(chǎn)營營銷、投投資咨詢詢策劃、可行性性研究、建筑設(shè)設(shè)計(jì)、工工程施工工、旅游游服務(wù)等等多個(gè)門門類業(yè)務(wù)務(wù)。集團(tuán)是順順應(yīng)大理理市“十一五”規(guī)劃：把大理理市建設(shè)設(shè)成為滇滇西經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)中心心城市，建設(shè)成成為最適適宜天下下人居住住和投資資創(chuàng)業(yè)的的城市，將城市市人口發(fā)發(fā)展到550萬人人，城區(qū)區(qū)建設(shè)面面積達(dá)到到35平平方公里里這一目目標(biāo)而建建立，是是響應(yīng)州州、市政政府鼓勵(lì)勵(lì)發(fā)展旅旅游業(yè)、居住業(yè)業(yè)優(yōu)勢產(chǎn)產(chǎn)業(yè)而建建立。集團(tuán)堅(jiān)持持“高瞻遠(yuǎn)遠(yuǎn)矚、至至誠至信信”的經(jīng)營營理念，追求合合作共贏贏和共同同的成功功，集團(tuán)團(tuán)的建立立和發(fā)展展正是源源于社

11、會會各界的的信任、關(guān)愛和支支持。泰宇集團(tuán)團(tuán)的領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)：楊正貴：經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)專家。曾任大大理市輕輕工局局局長、黨黨委書記記；大理理市計(jì)委委主任、黨組書書記；大大理市人人大常務(wù)務(wù)副主任任、黨組組副書記記；大理理錦興股股份有限限公司董董事長、總經(jīng)理理；中外外合資大大理永昌昌祥房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司外方方代表、常務(wù)副副董事長長，是泰泰宇集團(tuán)團(tuán)的發(fā)起起人和組組織者。現(xiàn)任泰泰宇集團(tuán)團(tuán)總裁。楊中雄：高級工工程師。昆明劉劉家駿建建設(shè)工程程項(xiàng)目管管理咨詢詢有限公公司滇西西辦事處處主任、云南監(jiān)監(jiān)協(xié)監(jiān)理理詢有限限責(zé)任公公司大理理項(xiàng)目部部經(jīng)理。曾任大大理市設(shè)設(shè)計(jì)院院院長；大大理市建建委副主主任，大大理市建建設(shè)局黨黨委

12、書記記、副局局長、總總工程師師；大理理市供排排水公司司董事長長、總經(jīng)經(jīng)理；中中外合資資大理永永昌祥房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司總總經(jīng)理、總工程程師。現(xiàn)現(xiàn)任泰宇宇集團(tuán)常務(wù)務(wù)副總裁裁，楊鳳鳴：工程師師。大理理市第一一建設(shè)工工程有限限責(zé)任公公司董事事長、總總經(jīng)理。大理市市第一建建設(shè)工程程有限責(zé)責(zé)任公司司目前年年產(chǎn)值逾逾億元人人民幣，近期建建設(shè)的標(biāo)標(biāo)志性工工程有大大理崇圣圣寺大雄雄寶殿，大理風(fēng)風(fēng)花雪月月大酒店店、澳霖霖廣場等等。現(xiàn)任任泰宇集團(tuán)團(tuán)副總裁裁，許連軍：工程師師。大理理生源水水務(wù)工程程有限責(zé)責(zé)任公司司董事長長、總經(jīng)經(jīng)理。現(xiàn)現(xiàn)任泰宇宇集團(tuán)副總總裁，丁榆生：高級規(guī)規(guī)劃師，國家注注冊規(guī)劃劃師。曾曾任下關(guān)

13、關(guān)市副市市長，下下關(guān)市人人大副主主任，大大理市建建設(shè)局總總工程師師，中外外合資大大理永昌昌祥房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司總工工程師?，F(xiàn)任泰宇宇集團(tuán)總工工程師。杜德勝：高級工工程師，國家一一級建造造師。大大理市第第一建設(shè)設(shè)工程有有限責(zé)任任公司副副總經(jīng)理理。現(xiàn)任任泰宇集團(tuán)團(tuán)副總工工程師。大理泰宇宇房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限責(zé)任任公司成成立于220033年7月月，為泰泰宇集團(tuán)團(tuán)的核心心企業(yè)，已完成成房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)面面積6萬萬多平方方，開發(fā)發(fā)的項(xiàng)目目有 “興泰小小區(qū)”，“同心苑苑”和麗江江“中泰苑苑”等。公司司擁有工工程、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、會會計(jì)、統(tǒng)統(tǒng)計(jì)職稱稱人員1161人人，其中中工程系系列有1122人人（高中中級職稱稱3

14、4人人）；持持證上崗崗施工員員50人人，安全全員100人，質(zhì)質(zhì)量檢查查員122人，預(yù)預(yù)算員223人，技師222人，達(dá)到符符合部級級企業(yè)資資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)要求。目前，公公司注冊冊資本金金已增加加到10000萬萬元人民民幣，年年開發(fā)建建設(shè)能力力可達(dá)110萬平平方米。4、規(guī)劃劃指導(dǎo)思思想和開開發(fā)理念念規(guī)劃指導(dǎo)導(dǎo)思想：面向二二十一世世紀(jì)人們們對高品品質(zhì)、多多功能、新理念念、生態(tài)態(tài)型住宅宅的需求求，建設(shè)設(shè)山水相相映、充充滿綠色色與陽光光的花園園式高尚尚海濱住住宅生態(tài)態(tài)住宅區(qū)區(qū)?！叭笆绞接^海建建筑 純生生態(tài)住宅宅區(qū)”是其項(xiàng)項(xiàng)目定位位。規(guī)劃劃方案將將圍繞提提供居民民良好居居住體驗(yàn)驗(yàn)這個(gè)核核心，充充分考慮慮人的生

15、生活需要要、交流流需要、文化需需要、健健康需要要，配置置完備便便捷的生生活配套套，倡導(dǎo)導(dǎo)鄰里交交流的場場所精神神，營造造良好的的文化氛氛圍，提提供人性性化的服服務(wù)，從從實(shí)際意意義上實(shí)實(shí)現(xiàn)了理理想家園園的生活活意境，達(dá)達(dá)到人對對生活的的自然向向往和回回歸。海灣生態(tài)態(tài)住宅區(qū)區(qū)創(chuàng)新的的開發(fā)理理念：（1）以以人為本本，尊重重自然海灣生態(tài)態(tài)住宅區(qū)區(qū)的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)，貫徹“以人為為本”、“尊重自自然”與“可持續(xù)續(xù)性發(fā)展展”的思想想，以建建設(shè)生態(tài)態(tài)型居住住空間環(huán)環(huán)境為規(guī)規(guī)劃目標(biāo)標(biāo)，滿足足住宅的的居住性性、舒適適性、安安全性、耐久性性和經(jīng)濟(jì)濟(jì)性，創(chuàng)創(chuàng)造一個(gè)個(gè)布局合合理、功功能齊備備、交通通便利、環(huán)境優(yōu)優(yōu)美、智智能

16、化的的高品質(zhì)質(zhì)現(xiàn)代住住宅區(qū)。規(guī)劃布局局從實(shí)際際出發(fā)，根據(jù)城城市總體體規(guī)劃與與設(shè)計(jì)要要求，著著眼海東東自然風(fēng)風(fēng)景和洱洱海自然然生態(tài)的的保護(hù)，在道路路、居住住組團(tuán)、住宅單單位結(jié)合合地形進(jìn)進(jìn)行設(shè)計(jì)計(jì)，力求求使生態(tài)態(tài)住宅區(qū)區(qū)融于山山水優(yōu)美美的自然然環(huán)境之之中，達(dá)達(dá)到以人人為本，人與自自然和諧諧融洽。（2）生生態(tài)先行行，保護(hù)護(hù)原始生生態(tài)系統(tǒng)統(tǒng)。海灣生生態(tài)住宅宅區(qū)的規(guī)規(guī)劃充分分考慮保保護(hù)原生生態(tài)及生生態(tài)景觀觀。首先先，保護(hù)護(hù)原生態(tài)態(tài)系統(tǒng)，使地形形、溪流流、植被被等都有有其連續(xù)續(xù)性。其其次，對對周邊的的生態(tài)環(huán)環(huán)境盡量量不破壞壞，而對對所開發(fā)發(fā)區(qū)內(nèi)的的環(huán)境盡盡量加強(qiáng)強(qiáng)綠化，做到區(qū)區(qū)內(nèi)區(qū)外外渾然一一體。第第三，

17、對對人為的的破壞進(jìn)進(jìn)行再恢恢復(fù)設(shè)計(jì)計(jì)，使之之為大自自然增添添美色。第四，不破壞壞山峰線線，保持持大自然然的美姿姿，盡量量按山地地等高線線設(shè)計(jì)，既使建建筑高低低錯(cuò)落有有致，又又盡量保保持原來來地貌。海灣生態(tài)態(tài)住宅區(qū)區(qū)在開發(fā)發(fā)過程中中強(qiáng)調(diào)選選擇地形形、保護(hù)護(hù)地貌，通過藝藝術(shù)的眼眼光，因因地制宜宜、種植植相適應(yīng)應(yīng)的建筑筑，營造造出具有有詩意的的棲居之之地。（3）景景觀先行行，做到到人工與與自然和和諧。園林設(shè)計(jì)計(jì)與景觀觀設(shè)計(jì)是是兩個(gè)不不同的概概念，景景觀設(shè)計(jì)計(jì)在我國國還比較較陌生。在海灣灣生態(tài)住住宅區(qū)的的開發(fā)中中，我們們提出了了“先造景景觀，后后蓋房子子”的建設(shè)設(shè)思想。在景觀觀設(shè)計(jì)的的中提出出“園林與

18、與自然和和諧，景景觀與文文化交融融”的設(shè)計(jì)計(jì)理念，注重回回歸自然然，以構(gòu)構(gòu)筑一幅幅陽光、清風(fēng)、綠意與與藍(lán)天的的美景，追求一一種“天人合合一”的意境境，留下下的將是是“人在畫畫中居，畫作 長卷 觀”并與山山河同存存的建筑筑。（4）人人自然建筑的的完美融融合。海灣生態(tài)態(tài)住宅區(qū)區(qū)講究以以人建筑環(huán)境的的完美融融合作為為設(shè)計(jì)理理念，以以人的生生活及生生活感受受為設(shè)計(jì)計(jì)主線，以簡約約的形式式、細(xì)膩膩的細(xì)節(jié)節(jié)、靈活活豐富的的空間，給人予予強(qiáng)大的的沖擊力力，環(huán)境境設(shè)計(jì)上上更是以以親近自自然，以以人為本本，體現(xiàn)現(xiàn)人文關(guān)關(guān)懷。為為客戶描描繪了一一種獨(dú)具具魅力的的生活方方式，通通過營造造出的臨臨水而居居的高尚尚生活

19、社社區(qū)，帶帶給準(zhǔn)業(yè)業(yè)主的將將是一種種全新的的生活品品質(zhì)。作作為未來來城市標(biāo)標(biāo)志性建建筑，讓讓擁有者者充分感感受到對對生活的的享受，成功與與自我的的實(shí)現(xiàn)海灣生態(tài)態(tài)住宅區(qū)區(qū)建筑形態(tài)態(tài)講究的的是通過過對地塊塊山形地地貌的理理解，找找到最佳佳的人與與自然和和建筑完完美融合合構(gòu)思方方案。一一是減少少接地，盡量保保持地表表的原有有地形和和植被，有效地地保護(hù)地地貌，避避免較多多土方工工程建筑筑內(nèi)部形形成不同同標(biāo)高底底面；二二是不定定基面，合理利利用地形形高差和和山體形形態(tài)，沿等高高線隨山山體布局局設(shè)計(jì)，形形成收放放自如、起伏跌跌宕的氣氣勢；三三是山與與建筑共共融，使使每幢建建筑順應(yīng)應(yīng)山勢，與坡地地交錯(cuò)，既豐

20、富富了住宅宅的立面面造型，又避免免了對自自然山體體的破壞壞，形成成與山體體形態(tài)相相協(xié)調(diào)的的建筑風(fēng)風(fēng)格。（5）遵遵循國際際文明居居住標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。海灣生態(tài)態(tài)住宅區(qū)區(qū)，一切遵遵循“國際文文明居住住標(biāo)準(zhǔn)”，最大大可能的的保留了了現(xiàn)有的的生態(tài)環(huán)環(huán)境，讓讓建筑與與自然和和諧融合合?！叭笆绞接^海建建筑，純生態(tài)態(tài)別墅”是住宅區(qū)區(qū)的項(xiàng)目目定位，其設(shè)計(jì)計(jì)理念、環(huán)保指標(biāo)標(biāo)、人居文化化必將領(lǐng)領(lǐng)航于大理海東東片區(qū)的的住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)發(fā)。5、用地地及主要要經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)（1）海海灣生態(tài)態(tài)住宅區(qū)區(qū)用地平平衡表項(xiàng) 目占地面積積（畝）占地比率率（%）總 用用 地地475.8100凈 用用 地328.670其中:建建筑用地地6413.6

21、6山 坡 面 積積146.330.88道路、綠綠化用地地265.555.66（2）生生態(tài)住宅宅區(qū)技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)居住總戶戶數(shù) 3332戶戶居住總?cè)巳藬?shù) 116600人總建筑面面積 10074770M2建筑密度度 133.366%容積率 0.334綠地率 633%住宅層數(shù)數(shù) 局部部3層6、生態(tài)態(tài)住宅區(qū)區(qū)設(shè)計(jì)原原則和方方案（1）設(shè)設(shè)計(jì)原則則：以人人為本，追求舒舒適的人人居環(huán)境境。具有有前瞻性性，使用用新材料料、新技技術(shù)，引引入新理理念，配配備現(xiàn)代代化管理理系統(tǒng)。達(dá)到功功能齊全全、安全全舒適、管理便便捷的優(yōu)優(yōu)良效果果。（2）設(shè)設(shè)計(jì)方案案單體設(shè)計(jì)計(jì)：獨(dú)立庭院生生態(tài)住宅宅36戶，雙拼住住宅944棟188

22、戶，連排排住宅966戶，疊拼住住宅122戶，共共計(jì)3332戶。套型設(shè)計(jì)計(jì)：獨(dú)立庭院生生態(tài)住宅宅凈用地地1畝（3%），建筑筑面積約約350M2、雙拼住住宅凈用用地5分分（3%），建筑筑面積約約2500M2，連排排住宅住住宅凈用用地3分（3%），建筑筑面積約約2000M2。疊拼住住宅建筑筑面積約約1800M2。底層設(shè)設(shè)停車房房、會客客廳、廚廚房、餐餐廳、衛(wèi)衛(wèi)生間、工人房房，二樓樓以上為為臥室、起居室室（或客客廳）、書房等等，三樓樓為臥室室、建身身房、露露臺等。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)：按九九度設(shè)防防、確保保結(jié)構(gòu)體體系的安安全性、合理性性、經(jīng)濟(jì)濟(jì)性?？伎紤]當(dāng)?shù)氐爻Ｄ暧杏酗L(fēng)的情情況，趨趨利避害害。為適適應(yīng)住宅宅空間

23、的的靈活性性、多樣樣性、適適應(yīng)性和和可改性性的要求求，采用用框架結(jié)結(jié)構(gòu)形式式，層高高2.88米。線網(wǎng)設(shè)計(jì)計(jì)：生態(tài)態(tài)住宅區(qū)區(qū)內(nèi)采取取地下隱隱蔽線網(wǎng)網(wǎng)設(shè)計(jì)，不架設(shè)設(shè)明線。所有電電線、電電視、通通訊等線線路采用用專用地地溝埋設(shè)。三、投資資估算、資金籌籌措與投投資計(jì)劃劃投資估算算主要是是根據(jù)地地價(jià)、地地形、地地質(zhì)狀況況，大理理市當(dāng)前前各種主主要建材材如鋼材材、水泥泥、木材材、砂石石料、管管材、玻玻璃等材材料的市市場價(jià)格格，以及及大理市市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)平平均投資資成本，結(jié)合本本項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)思路和和定位為為高尚住住宅生態(tài)態(tài)住宅區(qū)區(qū)的要求求來進(jìn)行行測算并并適當(dāng)放放寬投資資數(shù)額，以免物物價(jià)上漲漲或不可可預(yù)測

24、的的情況導(dǎo)導(dǎo)致投資資增長，造成實(shí)實(shí)際資金金緊張。1、總投投資額本項(xiàng)目總總投資2206332萬元元，其構(gòu)構(gòu)成如下下：（1）土土地費(fèi)：24500萬元出讓費(fèi)：4755.8畝畝5萬/畝=223799萬元契 稅稅237793%=71萬元元（2）前前期工程程費(fèi)14500萬元勘察設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)：2250萬萬元三通一平平及土石石方工程程：12000萬元（3）建建安裝飾飾費(fèi) 1102009萬元元基礎(chǔ)工程程費(fèi)：11074470MM250元元/M22=537萬元元建筑安裝裝工程：10774700M28000元/MM2=85998萬元元裝飾工程程：10074770M1000元/MM2=10744萬元（4）基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費(fèi)

25、費(fèi)4269萬元供電：11074470MM25元/M2=54萬元供、排水水：10074770M215元元/M22=1611萬元通訊、郵郵電：11074470MM25元/M2=54萬元 綠化、道路、照明等等：40000萬元（5）公公共配套套設(shè)施費(fèi)費(fèi) 5000萬元元保安 1100萬萬元停車場、棚 2200萬萬元公廁、拉拉圾清運(yùn)運(yùn)站、消消防等 2000萬元元（6）管管理費(fèi)（24550+14550+102209+4269+5500）=18887883%=5666萬元（7）財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用用（包含含貸款資資金利息息及其它它費(fèi)用）：500005.55%2.55=6888萬元（8）不不可預(yù)計(jì)計(jì)費(fèi)： 5000萬元元

26、合計(jì)： 206550萬元元單位產(chǎn)品品投資額額為：2206332萬元元10774700M2=19211元/MM2。2、資金金籌措建設(shè)項(xiàng)目目所需資資金主要要通過以以下渠道道解決：自籌資金金（含銀銀行貸款款）46600萬萬元預(yù)售商品品房收入入資金 1100883萬元元引入合作作資金 660000萬元3、投資資計(jì)劃在投資計(jì)計(jì)劃中，土地采采取一次次辦理使使用手續(xù)續(xù)后，一次付付清土地地出讓金金。開發(fā)計(jì)劃劃采取滾滾動開發(fā)發(fā)，分期期建設(shè)。第一期期20007年一220088年,為其建建設(shè)投資資期,主要集集中在220077年和220088年,完成成80%建設(shè)；第二期期為20009年20008年為為收尾階階段,主主

27、要完成成20%建設(shè)和和室外道道路、管管網(wǎng)、綠綠化等。四、項(xiàng)目目資源與與建設(shè)條條件1、項(xiàng)目目用地分分析位置：位位于海東東鎮(zhèn)下和和村龍溝溝箐，屬屬大理市市滿江規(guī)規(guī)劃片區(qū)區(qū)。（1）依依山面水水，符合合中國五五千年來來對住宅宅科學(xué)選選址的原原則。古人選址址住宅的的原則是是要求住住宅須選選擇：“背山面面水稱人人心，山山有來龍龍昂秀發(fā)發(fā)，水須須圍抱作作環(huán)形，明堂寬寬大斯為為福，水水口收藏藏積萬金金，關(guān)煞煞二方無無障礙，光明正正大旺門門庭”（清姚延鑾鑾陽宅宅集成），這這是合符符科學(xué)的的選址。山地要要選朝陽陽、背山山面水，植被繁繁茂，地地面寬敞敞者，才才適宜于于人們建建宅、居居住。“風(fēng)水”是中國國傳統(tǒng)民民宅選

28、址址的講究究之一，玄學(xué)講講究“藏風(fēng)聚聚氣”，求得得“人興財(cái)財(cái)聚”。建筑筑風(fēng)水學(xué)學(xué)選址法法則：好好的風(fēng)水水要后方方高起有有靠山，前方開開闊有水水；左（青龍）右（白白虎）兩兩翼有小小山丘圍圍繞中央央平地，形成“四神相相應(yīng)”，坐如龍椅。這這是風(fēng)水水學(xué)上講講的場氣氣（微波波）最好好的態(tài)勢勢， 而海灣生生態(tài)住宅宅區(qū)的選選址恰好好符合建筑筑風(fēng)水學(xué)學(xué)上講的的條件：其地勢就就是像一一把龍椅椅，背靠靠東南，面向西西北，其其地形簡簡潔明朗朗，背風(fēng)風(fēng)而聚氣氣，是藏藏龍臥虎虎，出人人才之地地。在縱縱的方向向上，與與自然相相融 一氣哈哈成，可可縱觀洱洱海全景景，蒼山山全貌，坐覽四四時(shí)的風(fēng)風(fēng)花雪月月。(2)交交通便利利，

29、符合合人們“回歸自自然”的心靈靈追求。對海灣生生態(tài)住宅宅區(qū)，可可用八個(gè)個(gè)字概括括：“親近都都市，擁擁抱自然然”，這正正是人類類追求居居所的最最高境界界。因?yàn)闉樗挥谟诖罄硎惺蟹比A與與寧靜交交匯處的的海東鎮(zhèn)鎮(zhèn)下和村村，地處處機(jī)場路路右邊，環(huán)境優(yōu)優(yōu)美，交交通便利利（距州州政府行行政中心心區(qū)僅為為3里，距開發(fā)發(fā)區(qū)管委委會擬建建的辦公公樓為22里，距距大理機(jī)機(jī)場約33里，距距大理火火車站和和客運(yùn)中中心5里里，驅(qū)車車從州政政府行政政中心區(qū)區(qū)到海灣灣生態(tài)住住宅區(qū)僅僅為5分分鐘，從從大理市市區(qū)到海海灣生態(tài)態(tài)住宅區(qū)區(qū)僅為110分鐘鐘），既既滿足了了人們生生活、工工作的便便利，想想享受都都市生活活的種種種繁華，

30、又遠(yuǎn)離離都市的的喧囂、感受大大自然的的沐浴，滿足了了人性渴渴望回歸歸自然的本真?？鬃诱f過過：“智者樂樂水，仁仁者。智智者動，仁者靜靜?！保ㄕ撜Z語雍也），南朝朝宋的著著名文人人謝靈運(yùn)運(yùn)寫有“山居賦賦”（宋宋書謝靈運(yùn)運(yùn)傳）詳詳說山居居的由來來，說山山居具有有“網(wǎng)羅天天地于門門戶，飲飲吸山川川于胸懷懷”的景觀觀意識。受其影影響人們們在保存存并發(fā)展展現(xiàn)代文文明的同同時(shí)，重重新將青青山疊翠翠、碧水水縈繞的的自然召召喚進(jìn)入入人們的的生活，海灣生生態(tài)住宅宅區(qū)其依山面面水的地地理區(qū)位位，既可可樂水又又可樂山山，是智智者和仁仁者必選選的家園園。(3)符符合生態(tài)態(tài)環(huán)境對對人類的的健康要要求。國際上有有一種頗頗為流

31、行行的“綠視率率”理論，認(rèn)為綠綠色在人人的視野野中達(dá)到到25%時(shí)，人人的感覺覺最為舒舒適。而而且森林林作為“城市之之肺”，其獨(dú)獨(dú)特的生生態(tài)服務(wù)務(wù)功能，早已獲獲得人們們的充分分認(rèn)可。 海灣灣生態(tài)住住宅區(qū)現(xiàn)現(xiàn)狀植被被好，土土層厚，山澗有有水，棕棕樹、松松樹已成成林，體體現(xiàn)著原原始質(zhì)樸樸本色，環(huán)境優(yōu)優(yōu)美，到到處洋溢溢著爛漫漫而清幽幽的生活活氣息。(4)符符合時(shí)代代居住發(fā)發(fā)展的主主流。大理是個(gè)個(gè)多山的的城市，依山而而居有著著十分悠悠久的歷歷史。隨隨著城市市的迅速速發(fā)展，人口的的不斷增增多，道道路的暢暢通為城城市居民民遷出市市中心、到城市市周邊的的山地建建造優(yōu)美美的住宅宅創(chuàng)造了了條件，住宅勢勢必向著著資

32、源豐豐富的山山地移動動，山地地生態(tài)住住宅勢必必成為時(shí)時(shí)代居住住發(fā)展的的主流。海灣生態(tài)態(tài)住宅區(qū)區(qū)倡導(dǎo)的的是自然然環(huán)境與與生態(tài)健健康的低低密度生生態(tài)住宅宅，有著著高綠化化率、低低密度、良好的的通風(fēng)采采光條件件，將受受到人們們的青睞睞。海灣灣生態(tài)別別墅的建建設(shè)了符符合時(shí)代代居住發(fā)發(fā)展的主主流。(5)片片區(qū)開發(fā)發(fā)已初具具規(guī)模：東北有有馬尾山山別墅項(xiàng)項(xiàng)目和在建的的東海岸岸國際花花園；西西南有新新大陸和和云南地礦開發(fā)的的石房子子山別墅墅區(qū)，以及及已經(jīng)啟啟動的滿江住宅宅片區(qū)，把把項(xiàng)目和和下關(guān)城城區(qū)連為為一體，區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢不言言而喻。2、施工工期間交交通、水水、電供供應(yīng)交通：目目前已有有可供大大型車輛輛進(jìn)出海海

33、灣生態(tài)態(tài)住宅區(qū)區(qū)的機(jī)耕耕道和礦礦山盤山山路從海海灣生態(tài)態(tài)住宅區(qū)區(qū)山頂通通過，施施工中材材料運(yùn)輸輸較為方方便。電力：施施工動力力用電可可從就近近引入。施工用水水：城市市自來水水管網(wǎng)尚尚未進(jìn)入入地塊，可臨時(shí)時(shí)取洱海海水用于于施工。3、建筑筑材料的的采供：現(xiàn)在基本本所有的的建筑材材料均已已全部取取消計(jì)劃劃供應(yīng)。根據(jù)工工程計(jì)劃劃和進(jìn)度度安排，可從市市場、廠廠家或商商家直接接訂貨和和購進(jìn)。主要建建材、鋼鋼材、水水泥、木木材、玻玻璃、砂砂石等的的供應(yīng)渠渠道，大大宗材料料直接從從廠家訂訂貨，其其它從專專業(yè)市場場選購。五、項(xiàng)目目實(shí)施方方案和進(jìn)進(jìn)度安排排1、項(xiàng)目目實(shí)施方方案采取總體體規(guī)劃、分期滾滾動實(shí)施施的辦法

34、法。擬分分為兩期期開發(fā)，自下而而上，先先易后難難。第一一期建雙拼住宅宅1400戶和部份份連排住宅宅以及獨(dú)獨(dú)立庭院生生態(tài)住宅宅，建筑面面積8229711平方米米。第二期期完成其其它住宅宅，建筑面面積244999平方方米和室外道道路、管管網(wǎng)、綠綠化等，第二期期待第一一期住宅宅銷售至至60%時(shí)開工工。二、項(xiàng)目目實(shí)施的的組織計(jì)計(jì)劃（1）現(xiàn)現(xiàn)場組織織管理項(xiàng)目的組組織與實(shí)實(shí)施由大大理泰宇宇集團(tuán)負(fù)負(fù)責(zé)，由由項(xiàng)目開開發(fā)單位位、施工工單位和和工程監(jiān)監(jiān)理單位位組成現(xiàn)現(xiàn)場指揮揮部（或或聯(lián)合辦辦公室），各方方密切配配合，現(xiàn)現(xiàn)場研究究解決施施工中出出現(xiàn)的問問題?，F(xiàn)場指揮揮部 項(xiàng)目單單位現(xiàn)場辦公公室 施工單單位項(xiàng)目經(jīng)理理

35、部 工 程程 監(jiān) 理單位現(xiàn)場場辦公室室現(xiàn)場指揮揮部設(shè)指指揮長一一人，由由大理泰泰宇集團(tuán)團(tuán)工程負(fù)負(fù)責(zé)人擔(dān)擔(dān)任，主主要負(fù)責(zé)責(zé)召集、協(xié)調(diào)各各方關(guān)系系，共同同研究解解決現(xiàn)場場的有關(guān)關(guān)問題，成員為為項(xiàng)目單單位、施施工單位位、監(jiān)理理單位現(xiàn)現(xiàn)場負(fù)責(zé)責(zé)人。（2）施施工力量量的組織織施工隊(duì)伍伍的選擇擇：采取取招投標(biāo)標(biāo)方式選選擇專業(yè)業(yè)施工隊(duì)隊(duì)伍。要要求：具具備科研研、設(shè)計(jì)計(jì)、采購購、施工工、服務(wù)務(wù)的能力力，具有有管理、技術(shù)、資金實(shí)實(shí)力和較較高的社社會信譽(yù)譽(yù)。工程質(zhì)量量保障措措施：聘聘請工程程監(jiān)理公公司進(jìn)行行工程監(jiān)監(jiān)理。同同時(shí)本公公司現(xiàn)場場督促管管理。施工隊(duì)伍伍的來源源：選擇擇知名度度較高的的正規(guī)建建筑公司司。3、

36、項(xiàng)目目實(shí)施的的進(jìn)度安安排項(xiàng)目實(shí)施施進(jìn)度，對項(xiàng)目目的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益有有著直接接的影響響。嚴(yán)密密有效的的實(shí)施進(jìn)進(jìn)度安排排和高質(zhì)質(zhì)量的施施工組織織計(jì)劃，是保證證項(xiàng)目順順利實(shí)施施的關(guān)鍵鍵。本項(xiàng)項(xiàng)目的實(shí)實(shí)施，應(yīng)應(yīng)根據(jù)開開發(fā)區(qū)統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃劃布局要要求和基基礎(chǔ)設(shè)施施配套工工程建設(shè)設(shè)情況而而確定。為使工工作順利利開展，暫制定定項(xiàng)目實(shí)實(shí)施的具具體進(jìn)度度計(jì)劃，到時(shí)可可根據(jù)實(shí)實(shí)際情況況順延和和調(diào)整。（1）辦辦理項(xiàng)目目前期有有關(guān)手續(xù)續(xù)： 20006.04一20006.061、可行行性研究究報(bào)告 20006.04一20006.062、項(xiàng)目目評估、立項(xiàng) 20006.04一20006.083、辦理理用地手手續(xù) 220066.04

37、4一20006.104、報(bào)批批初步規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案 20006.04一20006.10（2）完完成前期期準(zhǔn)備工工作 20006.04一220066.1221、勘察察、設(shè)計(jì)計(jì)、審定定方案和和圖紙 20006.04一20006.082、辦理理規(guī)劃建建設(shè)的有有關(guān)手續(xù)續(xù) 20006.004一20006.093、項(xiàng)目目用地的的三通一一平 220077.01一220077.06（3）項(xiàng)項(xiàng)目開、竣工日日期 20007.01一220099.122一期工程程 220077.01一220088.122二期工程程 220088.06一220099.122六、 市市場分析析與銷售售計(jì)劃 1、大大理市場場基礎(chǔ)與與消費(fèi)狀

38、狀況（1）市市場基礎(chǔ)礎(chǔ)大理市房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)從起步步到發(fā)展展，大致致經(jīng)歷了了三個(gè)階階段：119888年至119933年為第第一階段段，以房房屋統(tǒng)代代建為主主，所建建住房多多為福利利性，商商品化率率低，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)處于萌萌芽狀態(tài)態(tài)。19994年年至19998年年為第二二階段，統(tǒng)代建建行為逐逐步消失失，商品品房開發(fā)發(fā)逐漸興興起。119999年至今今為房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展與規(guī)規(guī)范階段段。以舊舊城改造造和項(xiàng)目目的成片片開發(fā)為為起點(diǎn)，掀起了了城市建建設(shè)新一一輪高潮潮。尤其其20002年后后，城市市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)步伐加加快，城城市建成成區(qū)人口口、規(guī)模模迅速擴(kuò)擴(kuò)張，城城市建設(shè)設(shè)與房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)兩者良良性互動動，房

39、地地產(chǎn)場進(jìn)進(jìn)入有序序發(fā)展時(shí)時(shí)期。到到目前為為止，大大理市房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)基本實(shí)實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)創(chuàng)業(yè)任務(wù)務(wù)，完成成了原始始積累。居民住住房質(zhì)量量顯著改改善，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)趨向合合理，市市場體系系基本建建立。大大理市房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營特點(diǎn)點(diǎn)主要表表現(xiàn)：一一是新區(qū)區(qū)開發(fā)與與舊城改改造相結(jié)結(jié)合；二二是外來來私營大大客商入入圍開發(fā)發(fā)比重較較大；三三是典型型的借雞雞生蛋的的特點(diǎn)，投資項(xiàng)項(xiàng)目一經(jīng)經(jīng)確定，房地產(chǎn)產(chǎn)商即異異域貸款款或民間間融資購購置土地地，以預(yù)預(yù)定和預(yù)預(yù)售的方方式收取取購房款款，在建建筑市場場處于賣賣方市場場的條件件下，迫迫使建筑筑企業(yè)墊墊款施工工。從購房能能力看：伴隨著著經(jīng)濟(jì)增增長，城城鎮(zhèn)居民民可支配配收入逐逐

40、年增多多，盡管管房價(jià)上上漲，但但消費(fèi)市市場仍保保持旺熱熱。從投資角角度看：由于股股市長期期低迷，銀行存存款利率率低，而而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)保值值、增值值功能顯顯著，使使得房地地產(chǎn)市場場成為投投資的重重要領(lǐng)域域。加上上銀行信信貸的支支持，大大大刺激激了市場場的需求求，目前前通過按按揭貸款款購買商商品房的的比例大大為提高高。從消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)看：隨著房房地產(chǎn)市市場的發(fā)發(fā)展，居居民住房房消費(fèi)觀觀念發(fā)生生了明顯顯的變化化。人們們已不能能滿足于于“夠住就就行”的傳統(tǒng)統(tǒng)觀念，改善型型住房的的需求較較為明顯顯。住房房消費(fèi)正正由“居住型型”向“享受型型”轉(zhuǎn)變。二次置置業(yè)、三三次置業(yè)業(yè)的消費(fèi)費(fèi)群體逐逐步擴(kuò)大大。房地產(chǎn)開開發(fā)與

41、住住宅市場場：目前前,大理理市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)共共有五十十家，有有80%左右開開展了正正常業(yè)務(wù)務(wù)，600%的公公司已經(jīng)經(jīng)售房或或開始預(yù)預(yù)售房，另外有有少數(shù)昆昆明及縣縣區(qū)的房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司已涉足足大理市市的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)，但開開發(fā)規(guī)模模不大。 2、大理理市住宅宅需求預(yù)預(yù)測（1）住住宅需求求特點(diǎn)：對環(huán)境和和戶型設(shè)設(shè)計(jì)要求求提高，人們喜喜歡生態(tài)態(tài)住宅區(qū)區(qū)環(huán)境優(yōu)優(yōu)美、陽陽光充沛沛、單元元住宅戶戶型在880一1130MM2/戶，二室二二廳至四四室二廳廳；別墅墅戶型在在1600一350M2/套的的住房。過去曾曾經(jīng)熱賣賣的底層層鋪面，樓上住住宅的房房子已遭遭到冷落落；人們們喜歡購購地自建建，以便便節(jié)約

42、資資金、保保證質(zhì)量量、合符符自己的的愿望。鐘愛別別墅，經(jīng)經(jīng)濟(jì)能力力較高的的人一般般都喜歡歡購別墅墅；部分分人購房房具有一一種投資資行為。（2）住住宅供需需現(xiàn)狀大理市進(jìn)進(jìn)行房改改較早，多數(shù)機(jī)機(jī)關(guān)、事事業(yè)單位位和效益益好的企企業(yè)職工工都有了了住房或或通過集集資建房房擁有了了住房。一些私私營業(yè)主主、個(gè)體體戶和收收入較高高者最近近幾年也也相繼購購房或購購地建房房。加上上現(xiàn)在房房地產(chǎn)企企業(yè)增加加，開發(fā)發(fā)量增大大，改變變了前幾幾年購銷銷兩旺的的局面。住宅市場場仍在不不斷產(chǎn)生生新的需需求，按按照規(guī)劃劃，大理理市城市市性質(zhì)確確定為：滇西經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)的的中心城城市，大大理白族族自治州州州府所所在地，國家級級歷史文文

43、化名城城和與國國際接軌軌的風(fēng)景景旅游城城市，大大理市作作為滇西西地區(qū)交交通樞紐紐，滇西西商貿(mào)旅旅游中心心，滇西西經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)的中心心城市，無論通通過何種種途徑增增加，都都需要相相應(yīng)的配配套建設(shè)設(shè)和住房房。在不不考慮有有效購買買力的情情況下，單從住住房需求求分析，大理市市每年人人口增長長拉動的的住房需需求，加加之城市市外來人人口的購購買需求求和城市市拆遷需需要，將將為房地地產(chǎn)業(yè)提提供廣闊闊的發(fā)展展空間。所以，這部分分新產(chǎn)生生的需求求就為我我們的項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)提供了了一定的的銷售市市場。（3）海海灣生態(tài)態(tài)住宅區(qū)區(qū)優(yōu)勢海灣生態(tài)態(tài)住宅區(qū)區(qū)項(xiàng)目建建設(shè)符合合大理居居民的需需求特點(diǎn)點(diǎn)，并且且有明顯顯的區(qū)位位環(huán)境優(yōu)

44、優(yōu)勢。根根據(jù)需求求特點(diǎn)，進(jìn)行規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)和建設(shè)設(shè)，使其其至善至至美，完完全可以以滿足消消費(fèi)者的的要求。依山旁旁海，臨臨風(fēng)望月月，遠(yuǎn)眺眺蒼山如如畫，近近看洱海海似銀，處于最最好的位位置，海海灣生態(tài)態(tài)住宅區(qū)區(qū)區(qū)一定定是新的的需求者者最佳置置業(yè)選擇擇地點(diǎn)。3、售價(jià)價(jià)分析（1）大大理住宅宅售價(jià)情情況：調(diào)調(diào)查結(jié)果果顯示，房價(jià)平平穩(wěn)上升升，其主主要原因因是土地地價(jià)格上上漲；另另外由于于對生態(tài)態(tài)住宅區(qū)區(qū)環(huán)境綠綠化、美美化和配配套要求求提高，用地成成本和建建筑成本本相應(yīng)增增加。（2）價(jià)價(jià)格定位位定價(jià)的依依據(jù)和原原則：本本生態(tài)住住宅區(qū)住住宅定位位的主要要依據(jù)一一是建設(shè)設(shè)成本；二是大大理住宅宅市場銷銷售價(jià)格格；三

45、是是大理市市居民對對住宅的的消費(fèi)承承受力；四是大大理市居居民的收收入水平平；五是是生態(tài)住住宅區(qū)的的地理位位置和環(huán)環(huán)境。定定價(jià)的原原則是高高品位、中價(jià)位位，低利利潤。定定價(jià)的策策略：采采取成本本價(jià)、吉吉祥數(shù)字字入市，先買優(yōu)優(yōu)惠，分分期定價(jià)價(jià)的辦法法。住宅基本本定價(jià): 依據(jù)據(jù)比較定定價(jià)和市市場定價(jià)價(jià)相結(jié)合合的原則則，就該該項(xiàng)目的的預(yù)算綜綜合定價(jià)價(jià)為：獨(dú)獨(dú)立庭院生生態(tài)住宅宅凈用地地1畝（3%），建筑筑面積約約350M2的一幢生生態(tài)住宅宅銷售價(jià)價(jià)格1005萬元。雙拼住住宅凈用用地5分分（3%），建筑筑面積約約2500M2的一戶生生態(tài)住宅宅銷售價(jià)價(jià)格755萬元。連排住住宅凈用用地3分（3%），建筑筑面積

46、約約2000M2的一戶生生態(tài)住宅宅銷售價(jià)價(jià)格600萬元。4、銷售售對象（1）總總體市場場定位：為21世世紀(jì)大理理人和事事業(yè)成功功人士量量身打造造的海濱濱高尚住住宅生態(tài)態(tài)住宅區(qū)區(qū)。地域域以大理理市為中中心輻射射周邊市市縣，以以滇西及及外銷市市場為輔輔。（2）市市場劃分分：大理理70%，周邊邊縣市220%，外銷（指大理理州以外外）100%（3）主主力客戶戶群大理市及及其周邊邊市縣中中高收入入者,這這類客戶戶擁有年年4萬元元以上的的穩(wěn)定收收入,年年齡在330一445歲之之間,家家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)簡單,生活品品位較高高,擁有有較高的的學(xué)歷層層次,并并擁有一一定的身身份和事事業(yè)。（5）主主要對象象：大理知名名企

47、業(yè)的的中高級級職員和和營銷精精英；當(dāng)?shù)亟鹑谌?、通信信、醫(yī)療療、保險(xiǎn)險(xiǎn)等企業(yè)業(yè)就職的的成功中中級階層層；當(dāng)?shù)貜氖率聜€(gè)體、小規(guī)模模加工的的私營業(yè)業(yè)主、建建筑業(yè)老老板等；機(jī)關(guān)、事事業(yè)單位位中層以以上干部部；投資房地地產(chǎn)保值值增值的的人士；周邊或外外地的工工商界人人士、私私營業(yè)主主；二次置業(yè)業(yè)者。5、銷售售計(jì)劃（1）銷銷售的分分期目標(biāo)標(biāo)計(jì)劃總銷售面面積10074770M2，其中中：一期期工程的的銷售面面積500000M2，二期期工程的的銷售面面積574770M2。（2）銷銷售工作作的組織織人員、機(jī)機(jī)構(gòu)由公公司策劃劃品牌室室、銷售售部負(fù)責(zé)責(zé)實(shí)施營營銷計(jì)劃劃，售后后服務(wù)由由公司組組建管家家中心或或委托專專

48、業(yè)屋業(yè)業(yè)公司負(fù)負(fù)責(zé)。（3）銷銷售工作作的內(nèi)容容和時(shí)間間計(jì)劃制訂銷售售方案，進(jìn)行銷銷售人員員培訓(xùn)，做好銷銷售的準(zhǔn)準(zhǔn)備工作作，時(shí)間間為20006年年10月月一20006年年12月月進(jìn)行廣告告制作與與投放，規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)銷售售環(huán)境，營造銷銷售現(xiàn)場場，樹立立公司形形象，推推廣項(xiàng)目目的品牌牌和概念念，提高高公司和和項(xiàng)目的的知名度度，推動動項(xiàng)目的的預(yù)售和和內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購。時(shí)時(shí)間為220066年122月一220088年6月月完善銷售售環(huán)境,組合推推出廣告告,展開開現(xiàn)場銷銷售和直直銷活動動,全面面進(jìn)入強(qiáng)強(qiáng)勢銷售售。時(shí)間間為20006年年10月月-20009年6月月 尋求求銷售難難點(diǎn),針針對性地地進(jìn)行突突破,做做好銷售

49、售工作。時(shí)間為為20009年6月月-20009年122月。（5）做做好廣告告與公關(guān)關(guān)抓住四個(gè)個(gè)有利時(shí)時(shí)機(jī)進(jìn)行行公關(guān)：一是奠奠基儀式式（開盤盤）；二二是內(nèi)部部認(rèn)購（造市）；三是是結(jié)構(gòu)封封頂（展展開）；四是全全面竣工工（強(qiáng)化化）。抓好廣告告的優(yōu)化化組合。充分利利用電視視、報(bào)紙紙、網(wǎng)站站、廣播播、路牌牌、宣傳傳冊以及及車身廣廣告等形形式，優(yōu)優(yōu)化組合合進(jìn)行發(fā)發(fā)布投放放，形成成全方位位、立體體的促銷銷網(wǎng)絡(luò)。七、投資資效益與與財(cái)務(wù)分分析1、社會會效益海灣生態(tài)態(tài)住宅區(qū)區(qū)項(xiàng)目的的開發(fā)實(shí)實(shí)施，所所產(chǎn)生的的社會效效益主要要體現(xiàn)在在以下幾幾方面：（1）增增加就業(yè)業(yè)機(jī)會：本項(xiàng)目目形成的的社區(qū)管管理、服服務(wù)系統(tǒng)統(tǒng)將提供

50、供約2000人以以上的就就業(yè)機(jī)會會，對社社會穩(wěn)定定具有積積極作用用。（2）為為社會提提供了高高尚住宅宅：增加加了住房房的有效效供給，為國家家推行住住宅商品品化和貨貨幣分房房增加物物質(zhì)基礎(chǔ)礎(chǔ)。（3）為為國家財(cái)財(cái)政增加加收入：本項(xiàng)目目建設(shè)將將為國家家和地方方帶來上上千萬元元的稅費(fèi)費(fèi)收入，為當(dāng)?shù)氐亟?jīng)濟(jì)建建設(shè)作出出一定貢貢獻(xiàn)。（4）促促進(jìn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)：項(xiàng)目目啟動后后，政府府必將啟啟動用地地及周圍圍片區(qū)的的基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)，才能能保證項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)施施。（5）促促進(jìn)大理理市項(xiàng)目目招商引引資：本本項(xiàng)目建建設(shè)將使使周圍環(huán)環(huán)境得到到改善，帶動基基礎(chǔ)設(shè)施施完善，集聚人人氣，增增強(qiáng)投資資者的信信心，從

51、從而促進(jìn)進(jìn)招商引引資工作作。2、環(huán)境境效益（1）社社區(qū)及周周圍交通通條件得得到改善善：生態(tài)態(tài)住宅區(qū)區(qū)建設(shè)將將使該片片區(qū)形成成新的、四通八八達(dá)的路路網(wǎng)，向向周圍輻輻射，增增加城市市的可入入性。（2）促促進(jìn)新的的社區(qū)文文化形成成：高尚尚住宅社社區(qū)的建建成，將將使這片片本來毫毫不引人人注意的的冷清地地方顯現(xiàn)現(xiàn)出生機(jī)機(jī)勃勃的的景象，隨著商商業(yè)、教教育、娛娛樂等各各種設(shè)施施的完善善，住戶戶的入住住把各種種知識、信息、技術(shù)帶帶進(jìn)社區(qū)區(qū)，社區(qū)區(qū)將形成成獨(dú)特的的文化氛氛圍。（3）改改善了社社區(qū)及周周圍環(huán)境境質(zhì)量：生態(tài)住住宅區(qū)建建設(shè)不僅僅因上述述交通條條件改善善和社區(qū)區(qū)文化形形成，給給周圍村村莊居民民帶來生生活

52、環(huán)境境方面質(zhì)質(zhì)的改善善，而且且生態(tài)住住宅區(qū)獨(dú)獨(dú)特的建建筑和區(qū)區(qū)內(nèi)綠化化將起到到示范性性效果，使周圍圍居民重重視環(huán)境境綠化，以提高高環(huán)境質(zhì)質(zhì)量。3、經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益與與財(cái)務(wù)分分析（1）銷銷售收入入與稅金金本項(xiàng)目除除去各種種配套公公建設(shè)施施外，實(shí)實(shí)際銷售售面積為為10774700M2。銷售售定價(jià)為為獨(dú)立庭院生生態(tài)住宅宅凈用地地1畝（3%），建筑筑面積約約3500M2，每一幢幢生態(tài)住住宅銷售售價(jià)格1105萬萬元。雙雙拼住宅宅凈用地地5分（3%），建筑筑面積約約2500M2，每一戶戶生態(tài)住住宅銷售售價(jià)格775萬元元。連排排住宅凈凈用地33分（3%），建筑筑面積約約2000M2，每一戶戶生態(tài)住住宅銷售售價(jià)格6

53、60萬元。A銷售總總收入： 2335500萬元36套1055萬元+1888戶75萬元元+966戶60萬元+112戶*45萬萬元=235550萬萬元B稅金： 112733萬元營業(yè)稅2235550萬元元5%=11777萬元元城鄉(xiāng)建設(shè)設(shè)維護(hù)稅稅11777萬元元5%=59萬元元教育費(fèi)附附加12236萬萬元3%=37萬元元單位稅收收：1227310774700=1188元/MM2（2）成成本估算算A直接成成本 1188778萬元土地出讓讓費(fèi) 224500萬元前期工程程費(fèi) 11450萬元建安裝飾飾費(fèi) 1102009萬元元基礎(chǔ)設(shè)施施費(fèi) 4269萬元元公共配套套設(shè)施費(fèi)費(fèi) 5500萬萬元B間接成成本：21333

54、萬元元管理費(fèi)用用 5592萬元元銷售費(fèi)用用 22355501.55%=3353萬萬元財(cái)務(wù)費(fèi)用用 6888萬元元不可預(yù)見見費(fèi)用 5500萬萬元C項(xiàng)目總總成本： 1188778+21333=210111萬元元D單位銷銷售成本本： 221011110774700=19555元/MM2E單位經(jīng)經(jīng)營成本本：單位銷售售成本+單位稅稅收=119555+1188=20773元/M2（3）利利稅總額額利稅總額額：銷售售收入一一項(xiàng)目總總成本=235550-210111=25339萬元元利潤總額額：利稅稅總額一一銷售稅稅金=225399-12773=12666萬元元企業(yè)所得得稅：11266633%=4118萬元元企業(yè)凈利利潤：利利潤總額額一所得得稅=112666-4188=8488