1、二手房交易注意事項(xiàng)1、核實(shí)產(chǎn)權(quán)是否清晰:賣(mài)方必須是房屋的所有人，通過(guò)查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實(shí)，確認(rèn)無(wú)誤即可。只樣做到這一點(diǎn)，你才能防止無(wú)效買(mǎi)賣(mài)合同的出現(xiàn)或者合同詐騙案情況的發(fā)生。否則，糾紛在所難免。2、核實(shí)房屋狀況：你一定要謹(jǐn)慎對(duì)待看房行為，至少應(yīng)核實(shí)以下幾個(gè)方面： 房屋建筑狀況。如房屋坐落、戶型、結(jié)構(gòu)、朝向、通風(fēng)、采光、質(zhì)量、面積、層高、裝修、家具等。 房屋小區(qū)狀況。如周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化、噪聲、電梯、保安、業(yè)委會(huì)、物業(yè)管理等。房屋權(quán)利情況。如土地使用權(quán)類型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有權(quán)性質(zhì)、房屋共有人情況、房屋是否存在抵押、出租、查封、凍結(jié)轉(zhuǎn)讓、列入拆遷范圍等等。這些情

2、況的核實(shí)，有利于你控制好交易的實(shí)際成本和風(fēng)險(xiǎn)，比如房屋的裝修，有利于評(píng)估二次裝修的費(fèi)用；土地使用權(quán)為劃撥的，涉及補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金；房屋租賃期未滿的，涉及承租方有權(quán)租住至期滿以及優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；房屋仍在抵押期內(nèi)的，則涉及登記過(guò)戶前先行解除抵押的問(wèn)題；被查封或凍結(jié)轉(zhuǎn)讓的房屋，則在解除凍結(jié)之前不得買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)等等，你要先做到充分了解房屋狀況之后再履行合同才會(huì)讓你放心省心。3、明確交易程序：二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定時(shí)間付房款、過(guò)戶、交房幾大步驟。如果房屋涉及抵押或買(mǎi)方需要按揭付款的，還需要辦理相關(guān)的解除抵押或按揭貸款等手續(xù)。（1）看房、簽約： 看房滿意后，買(mǎi)方?jīng)Q定購(gòu)房，應(yīng)與賣(mài)方確定合同的內(nèi)容

3、，如房屋狀況、付款方式、交房條件、解押手續(xù)、買(mǎi)賣(mài)合同備案過(guò)戶、違約責(zé)任、稅費(fèi)承擔(dān)等等。房屋中介公司為體現(xiàn)其居間身份，往往作為合同第三方。由于房管局大多提供二手房買(mǎi)賣(mài)合同范本并要求交易雙方使用，因此實(shí)踐中買(mǎi)賣(mài)雙方常常還需要按照范本重簽買(mǎi)賣(mài)合同，可以說(shuō)這兩份買(mǎi)賣(mài)合同都是有效的，買(mǎi)賣(mài)雙方可以約定兩個(gè)版本合同發(fā)生沖突的解決原則，否則通常以后簽的協(xié)議為準(zhǔn)。所以注意讓兩個(gè)版本的合同內(nèi)容保持一致，是你和賣(mài)方雙方都務(wù)必注意的問(wèn)題。（2）按合同約定付房款：支付房款是買(mǎi)方的主要義務(wù)，一般有一次性付款或者按款付款兩種方式。前者常需要雙方足夠互信、買(mǎi)方有足夠資金、賣(mài)方已取得房產(chǎn)證、房屋可立即交付使用、房屋轉(zhuǎn)讓不存在（

4、或可立即解除）抵押等權(quán)利限制等條件，按交易進(jìn)度支付房款（簽合同付定金/過(guò)戶后付大部分房款/交房后付余款）。后者則簽合同付定金/簽按揭合同付首期款/余下的房款由銀行打到賣(mài)方帳戶上）。（3）交房：交房有利于防止賣(mài)方一房?jī)少u(mài)的機(jī)會(huì)，買(mǎi)方也可以盡快使用房屋，但需要明確以下事項(xiàng)：交房的時(shí)間和條件。交房一般與尾款支付同時(shí)或稍后進(jìn)行，如無(wú)約定交鑰匙視同交房。雙方應(yīng)明確交付房屋狀況，如賣(mài)方負(fù)責(zé)清空房間，不得留有大件廢棄家具等。物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等承擔(dān)方式。通常買(mǎi)方自收房后開(kāi)始繳納，賣(mài)方應(yīng)提供此前最后繳費(fèi)證明。房屋出租的，應(yīng)約定交房后由誰(shuí)收取剩余租金或買(mǎi)方如何重簽租賃合同等。（4）過(guò)戶：過(guò)戶即將房屋的權(quán)屬人由賣(mài)方變

5、更為買(mǎi)方。雙方對(duì)此須明確：到房管局辦理買(mǎi)賣(mài)合同登記和過(guò)戶的時(shí)限，一般為賣(mài)方取得產(chǎn)權(quán)證或解除抵押后的某一時(shí)間。過(guò)戶所涉稅收和費(fèi)用的承擔(dān)。買(mǎi)方的人數(shù)。買(mǎi)方應(yīng)確定過(guò)戶后產(chǎn)權(quán)證上登記的權(quán)屬人，避免簽約后家庭成員變化再考慮變更或增減房屋權(quán)屬人情形出現(xiàn)。戶口遷出。在賣(mài)方（原戶主）未遷出前，現(xiàn)行政策不同意買(mǎi)方（新戶主）戶籍遷入，因此賣(mài)方戶口遷出交易房屋的時(shí)限應(yīng)予以約定。4、明確違約責(zé)任：和賣(mài)方要明確嚴(yán)格的違約責(zé)任，是雙方誠(chéng)信履行二手房買(mǎi)賣(mài)合同的保障。實(shí)踐中，小額的定金處罰或簡(jiǎn)單的“違約方應(yīng)承擔(dān)守約方損失”，缺少實(shí)際效果。當(dāng)房?jī)r(jià)波動(dòng)、資金不足、稅費(fèi)改革等情況出現(xiàn)時(shí)，一方拖延或拒絕履行合同的情形時(shí)有發(fā)生。如有的

6、買(mǎi)方簽約后認(rèn)為房?jī)r(jià)偏高或不想支付過(guò)戶稅費(fèi)，就拖延辦理過(guò)戶手續(xù)，致使賣(mài)方交房后無(wú)法及時(shí)收到余款；有的賣(mài)方發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)飆升，則稱未征得其他共有人同意的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，要求買(mǎi)方退房。因此，雙方在簽約時(shí)就應(yīng)當(dāng)明確違約責(zé)任，具體應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：合同義務(wù)的履行時(shí)限必須是簡(jiǎn)單易定的日期，盡量避免抽象的“之前”“之后”表述。每項(xiàng)主要義務(wù)均應(yīng)有違約責(zé)任一一對(duì)應(yīng)。違約責(zé)任承擔(dān)方式應(yīng)首選違約金，數(shù)額應(yīng)考慮違約造成的損失，但以不超過(guò)總房款的20%為宜，因?yàn)檫`約金被認(rèn)為過(guò)高時(shí)法院會(huì)依法調(diào)低，反而又處于不確定狀態(tài)。應(yīng)約定如解除合同，買(mǎi)方支付占用房屋期間使用費(fèi)用的計(jì)算方法以及賣(mài)方承擔(dān)買(mǎi)方裝修損失的計(jì)算依據(jù)。另外，守約方主張權(quán)利的

7、成本如訴訟費(fèi)、律師費(fèi)也可約定由違約方承擔(dān)。 總之，在二手房交易中堅(jiān)持以上原則，嚴(yán)格確認(rèn)產(chǎn)權(quán)情況、交易程序和違約責(zé)任，將大大降低買(mǎi)賣(mài)雙方的交易風(fēng)險(xiǎn)，特別是買(mǎi)方的風(fēng)險(xiǎn)。 物業(yè)交割注意事項(xiàng)二在收房做物業(yè)交割的時(shí)候一定要注意以下問(wèn)題：(1)結(jié)清水表賬單。交房之前，買(mǎi)家要詢問(wèn)賣(mài)家是否已付清水費(fèi)，同時(shí)別忘了保留交房日上個(gè)月份已繳納的水費(fèi)賬單收據(jù)。(2)告知電表狀況。在房屋交接驗(yàn)收時(shí)，買(mǎi)家必須親自查驗(yàn)電表有否移動(dòng)、改裝、線路走向是否正常等，同時(shí)保留交房日上個(gè)月份已繳納的電費(fèi)賬單收據(jù)。(3)協(xié)助煤氣過(guò)戶。按照燃?xì)夤镜囊?guī)定，買(mǎi)賣(mài)雙方必須憑房屋買(mǎi)賣(mài)合同且已寫(xiě)明本房?jī)r(jià)已包含燃?xì)庠O(shè)施費(fèi)以及雙方的身份證、賣(mài)家在交房日

8、前一個(gè)月已繳納的煤氣費(fèi)賬單，一起到燃?xì)獠块T(mén)辦理過(guò)戶手續(xù)。對(duì)于沒(méi)有約定或約定不清的，燃?xì)獠块T(mén)可能將拒絕辦理。(4)簽訂新的物業(yè)供暖協(xié)議。有供暖的城市要注意與物業(yè)簽訂新的物業(yè)供暖協(xié)議，以免影響來(lái)年供暖。(5)結(jié)清電話費(fèi)。有的家庭已經(jīng)安裝了多條電話線路，買(mǎi)家要問(wèn)清楚，并且在合同補(bǔ)充條款中約定是一根還是兩根線路，是普通電話線還是ISDN電話線，轉(zhuǎn)讓價(jià)是否包含電話線。購(gòu)房者可以讓原房主將電話移走，然后另外申請(qǐng)安裝電話。如確因電話線路或號(hào)源緊張而非要賣(mài)家的不可，那么在交房前就要和賣(mài)家一起到電信部門(mén)辦截止到交房日的結(jié)算賬單，一并結(jié)清后，再辦理過(guò)戶手續(xù)。(6)協(xié)助有線電視過(guò)戶。有線電視實(shí)行一戶一卡制，由于有些

9、二手房是空置房，平時(shí)無(wú)人居住，賣(mài)家也沒(méi)有去付有線電視的月租費(fèi)，造成拖欠。時(shí)間一長(zhǎng)，有線站會(huì)作封端處理。因此，在房屋交接時(shí)買(mǎi)家可要求賣(mài)家提交交房日上月的有線電視費(fèi)收據(jù)憑證，以及有線電視憑證。買(mǎi)家憑上述兩樣資料和新的房地產(chǎn)權(quán)證，即可辦理過(guò)戶手續(xù)。(7)結(jié)算維修基金。按照相關(guān)規(guī)定，住宅轉(zhuǎn)讓時(shí)，維修基金賬戶中剩余部分的款額是不予退還的，其中賣(mài)家繳納的剩余部分，由物業(yè)管理企業(yè)提供證明，憑住宅維修基金結(jié)算交割單可向買(mǎi)家收取，同時(shí)維修基金的所有人更名為買(mǎi)家。(8)附屬設(shè)施。一般來(lái)講，買(mǎi)方在交房時(shí)都會(huì)對(duì)房屋附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附贈(zèng)家電、家具等事項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問(wèn)題。(

10、9)遷移戶口。買(mǎi)賣(mài)二手房，除房屋交接和權(quán)利轉(zhuǎn)移以外，賣(mài)家的戶口沒(méi)有及時(shí)遷出，是發(fā)生糾紛最多的因素之一，也是最易危及到買(mǎi)家利益的一種糾紛。因此，買(mǎi)家在房屋交接日前一天可到相關(guān)部門(mén)查閱賣(mài)家的戶口是否已經(jīng)遷出。如果賣(mài)家戶口要在交房后才可遷出，則買(mǎi)家一定要與賣(mài)家就此問(wèn)題約定清楚。注意事項(xiàng)（1.）房屋手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。（2.）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共

11、有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。（3.）交易房屋是否在租有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。（4）.土地情況是否清晰二手房中買(mǎi)受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓

12、，劃撥的土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。（5.）市政規(guī)劃是否影響有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。（6）.福利房屋是否合法房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所

13、有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣(mài)合同與國(guó)家法律沖突。（7.）單位房屋是否侵權(quán)一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。買(mǎi)受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。（8）物管費(fèi)用是否拖欠有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買(mǎi)受人不知情購(gòu)買(mǎi)了此房屋，所有費(fèi)用買(mǎi)受人有可能要全部承擔(dān)。（9）.中介公司是否違規(guī)有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買(mǎi)受人

14、提供零首付的服務(wù)，即買(mǎi)受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來(lái)。買(mǎi)受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。（10.）合同約定是否明確二手房的買(mǎi)賣(mài)合同雖然不需像商品房買(mǎi)賣(mài)合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮 HYPERLINK /view/229850.htm 編輯本段二手房交易流程二手房交易2的整個(gè)過(guò)程大致分以下幾個(gè)階段：（1）、買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。（2）、如

15、賣(mài)方提供的房屋合法，可以上市交易，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序），買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同（或稱房屋買(mǎi)賣(mài)契約）。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。（3）、買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。（4）、立契。房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按

16、交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣(mài)契，即大家所俗稱的“白契”。（5）繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。（6）、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。（7）、對(duì)貸款的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)在與賣(mài)方簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后由買(mǎi)賣(mài)雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買(mǎi)方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買(mǎi)方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買(mǎi)方

17、的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。（8）、買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣(mài)方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同全部履行完畢。 HYPERLINK /image/bbe0d311a8f69052b8127b65 o 查看圖片 t _blank HYPERLINK /thread-15050-1-1.html 專家解答二手房交易注意的八大問(wèn)題 HYPERLINK /thread-15050-1-1.html o 您的朋友訪問(wèn)此鏈接后，您將獲得相應(yīng)的積分獎(jiǎng)勵(lì) 復(fù)制鏈接 HYPERLINK /home.php?mod=space&uid=

18、16672&do=thread&type=reply&view=me&from=space t _blank 電梯直達(dá) HYPERLINK /thread-15050-1-1.html o 您的朋友訪問(wèn)此鏈接后，您將獲得相應(yīng)的積分獎(jiǎng)勵(lì) 樓主 發(fā)表于 2011-10-20 14:02:03 | HYPERLINK /forum.php?mod=viewthread&tid=15050&page=1&authorid=16672 只看該作者 | HYPERLINK /forum.php?mod=viewthread&tid=15050&extra=page%3D1&ordertype=1 倒序?yàn)g覽

19、 1、在簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)候應(yīng)注意些什么？答：當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，因此買(mǎi)賣(mài)雙方在簽署合同之前應(yīng)注意看清合同各條約約定的權(quán)利義務(wù)，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、履行期權(quán)、違約責(zé)任、糾紛解決等問(wèn)題，均應(yīng)全面考慮，結(jié)合自身情況對(duì)合同中約定做好預(yù)算，以免因合同簽訂的約定的條件對(duì)自己不利。2、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同何時(shí)生效？答：一、如果交易雙方?jīng)]有特別約定，則交易雙方簽字后合同即為生效。二、交易雙方對(duì)合同的效力可以約定附加條件，附件條件自合同成立時(shí)生效。三、交易雙方對(duì)合同的效力可以約定附件期限，附件期限的合同自期限到時(shí)而生效。3、物業(yè)存在租約或家私附帶交接，在簽署買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應(yīng)注意些

20、什么？答：根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，承租人享有在同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，因此在簽署合同之前要確定交易房產(chǎn)是否在租約或家私附帶轉(zhuǎn)讓的，如有租約一定要讓租客簽署放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的聲明，并且在合同中寫(xiě)明租約是否繼續(xù)履行，列明家私清單，交房保證金要保證高于租客的租賃押金及家私之價(jià)值總和。4、履行合同應(yīng)注意什么？答：根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行義務(wù)，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，因此合同各方當(dāng)事人應(yīng)注意履約的時(shí)間，如果一方違約，那么守約方也有義務(wù)防止損失擴(kuò)大，因此守約方應(yīng)按時(shí)履行自身義務(wù)。5、如何防范業(yè)主高價(jià)轉(zhuǎn)賣(mài)房產(chǎn)？答：當(dāng)今市場(chǎng)屬于賣(mài)方市場(chǎng)，并且變動(dòng)過(guò)快過(guò)大，因此如業(yè)主一旦發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲，因利益催動(dòng)就

21、會(huì)冒險(xiǎn)將房產(chǎn)另賣(mài)，因轉(zhuǎn)賣(mài)房產(chǎn)后業(yè)主如無(wú)其他可執(zhí)行之財(cái)產(chǎn)，客戶起訴也就無(wú)法保障執(zhí)行了，因此二手樓的客戶發(fā)現(xiàn)業(yè)主故意拖延履行時(shí)應(yīng)及時(shí)通知催告(包括電話錄音、書(shū)信)，盡最大的努力督促業(yè)主繼續(xù)履行合同、減少損失，同時(shí)讓中介密切留意房產(chǎn)變動(dòng)情況，隨時(shí)做好維權(quán)準(zhǔn)備。6、戶籍，學(xué)位如何保障？答：戶口遷移一直是二手房買(mǎi)賣(mài)的難題，因?yàn)閼艏芾韺儆诠矙C(jī)關(guān)專屬管轄的行政事務(wù)，法院不受理關(guān)于戶籍轉(zhuǎn)移的訴訟請(qǐng)求，且一個(gè)物業(yè)只能有一個(gè)戶主，因此在簽訂合同時(shí)要求業(yè)主出示戶口本，復(fù)印留存，并在合同中做明確約定未按時(shí)遷出戶口的違約責(zé)任;關(guān)于學(xué)位也因教育局不允許查詢導(dǎo)致無(wú)法舉證，因此也應(yīng)該在合同約定違約責(zé)任。7、合同款項(xiàng)的交付

22、如何防范風(fēng)險(xiǎn)？答：合同中約定的款項(xiàng)應(yīng)以權(quán)利人為支付對(duì)象，如傭金收費(fèi)主體是中介方，稅費(fèi)收費(fèi)主體是國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)，擔(dān)保費(fèi)的收費(fèi)主體是擔(dān)保公司，因此客戶在繳納相關(guān)款項(xiàng)時(shí)應(yīng)該要求收款權(quán)利人出具收據(jù)或者發(fā)票;同時(shí)大額款項(xiàng)如首期款等均應(yīng)采用銀行監(jiān)管方式。8、二手房交房應(yīng)注意些什么？答：二手房交易最后一關(guān)是交房手續(xù)，雖然它在整個(gè)交易流程中并不算特別重要的一步，但如果不注意一些細(xì)節(jié)問(wèn)題，同樣會(huì)引發(fā)許多糾紛和后遺癥。綜合而言，在接受二手房屋時(shí)應(yīng)注意以下事項(xiàng)：一、要注意接受全部鑰匙，包括各房間及信箱鑰匙;二、檢查房屋質(zhì)量問(wèn)題;三、交接家私、家電時(shí)，要檢查是否和家私清單中列明的品牌數(shù)量保持一致;四、注意結(jié)清相關(guān)水、電

23、、煤氣、物業(yè)管理等費(fèi)用。 HYPERLINK /thread-10429-1-1.html 收房時(shí)有三大“二手房交易注意” HYPERLINK /thread-10429-1-1.html o 您的朋友訪問(wèn)此鏈接后，您將獲得相應(yīng)的積分獎(jiǎng)勵(lì) 復(fù)制鏈接 HYPERLINK /space-uid-14458.html t _blank 一路有你 HYPERLINK /space-uid-14458.html t _blank HYPERLINK /home.php?mod=space&uid=14458&do=thread&type=reply&view=me&from=space t _blank

24、 電梯直達(dá) HYPERLINK /thread-10429-1-1.html o 您的朋友訪問(wèn)此鏈接后，您將獲得相應(yīng)的積分獎(jiǎng)勵(lì) 樓主 發(fā)表于 2011-10-2 21:33:57 | HYPERLINK /forum.php?mod=viewthread&tid=10429&page=1&authorid=14458 只看該作者 | HYPERLINK /forum.php?mod=viewthread&tid=10429&extra=page%3D1&ordertype=1 倒序?yàn)g覽 在購(gòu)買(mǎi)新房時(shí)，買(mǎi)家懂得事事小心，手續(xù)以及相關(guān)保障等都能確保無(wú)誤后才收房，相對(duì)于一手房交易而言，二手房交易卻更

25、容易出現(xiàn)疏漏，由此引起糾紛也屢見(jiàn)不鮮。據(jù)中原地產(chǎn)最近調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，二手樓市初次置業(yè)者的比例已提高到了78.3%。為避免稍有不慎而引發(fā)的糾紛以及相關(guān)后遺癥，二手房買(mǎi)家更應(yīng)留意在收房時(shí)二手房交易注意些什么。二手房交易注意清楚了解業(yè)主交樓時(shí)房屋設(shè)施的狀況如果購(gòu)買(mǎi)的二手房業(yè)主已將屋中家私、電器等設(shè)施設(shè)備連同房屋一起出售，在合同中應(yīng)注明這些設(shè)施設(shè)備是包含在總房款之內(nèi)。在簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)先對(duì)留下來(lái)的物品進(jìn)行檢查，將這些設(shè)施設(shè)備的品牌、型號(hào)、成色、數(shù)量以及能否正常使用等細(xì)節(jié),標(biāo)識(shí)清楚寫(xiě)入合同約定的清單中。在收房時(shí)，買(mǎi)家可嚴(yán)格按照合同約定的清單一一核查，確保其狀況跟所簽合同差別不大。二手房交易注

26、意檢查房屋質(zhì)量問(wèn)題二手房買(mǎi)家收房時(shí)，應(yīng)注意檢查房屋內(nèi)水、電、煤氣等屋內(nèi)管道設(shè)施是否正常運(yùn)行。還應(yīng)特別注意查看房屋的工程質(zhì)量問(wèn)題，例如，窗臺(tái)位、陽(yáng)臺(tái)位、天花板、墻壁、地面有無(wú)裂痕、滲漏、積水等情況，以及門(mén)、窗是否密封，有無(wú)破損。如果所買(mǎi)的房子是頂層，還要查看頂面是否有雨水滲漏的痕跡。如買(mǎi)家覺(jué)得把握不準(zhǔn)，可請(qǐng)專業(yè)維修工檢查一遍,以確保房屋質(zhì)量。二手房交易注意各項(xiàng)費(fèi)用需結(jié)清買(mǎi)家在收房時(shí)，需親自到相關(guān)部門(mén)核查原業(yè)主是否已經(jīng)結(jié)清房屋的各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用，包括水、電、煤氣、寬帶、電話、電視、物業(yè)管理費(fèi)等。若沒(méi)有結(jié)清費(fèi)用可要求業(yè)主結(jié)清費(fèi)用。二手房交易注意只有確認(rèn)業(yè)主已將各項(xiàng)費(fèi)用俱已結(jié)清，雙方方可辦理相關(guān)的過(guò)戶手續(xù)

27、。 HYPERLINK /thread-11463-1-1.html 二手房交易注意“意向金”條款 HYPERLINK /thread-11463-1-1.html o 您的朋友訪問(wèn)此鏈接后，您將獲得相應(yīng)的積分獎(jiǎng)勵(lì) 復(fù)制鏈接 HYPERLINK /space-uid-14469.html t _blank HYPERLINK /home.php?mod=space&uid=14469&do=thread&type=reply&view=me&from=space t _blank 電梯直達(dá) HYPERLINK /thread-11463-1-1.html o 您的朋友訪問(wèn)此鏈接后，您將獲得相應(yīng)

28、的積分獎(jiǎng)勵(lì) 樓主 發(fā)表于 2011-10-9 15:41:44 | HYPERLINK /forum.php?mod=viewthread&tid=11463&page=1&authorid=14469 只看該作者 | HYPERLINK /forum.php?mod=viewthread&tid=11463&extra=page%3D1&ordertype=1 倒序?yàn)g覽 近期有關(guān) HYPERLINK /info/fangdichan/ershoufang/ t _blank 二手房買(mǎi)賣(mài)的消費(fèi)投訴的內(nèi)容看，有些二手房產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，還有些房屋性質(zhì)特殊，都不適合普通交易。專家指出，在購(gòu)買(mǎi)二手房前，

29、消費(fèi)者需到房地產(chǎn)管理部門(mén)了解有關(guān)房屋的“老底”。在房屋產(chǎn)權(quán)上，消費(fèi)者應(yīng)確認(rèn)賣(mài)房人是否為獨(dú)立擁有房屋產(chǎn)權(quán)之人，如果與其他人共有，必須與全部共有人訂簽房屋買(mǎi)賣(mài)合同；如果購(gòu)買(mǎi)的房屋曾被租賃，需了解房屋租賃情況，如果購(gòu)買(mǎi)時(shí)該房屋已出租，只要租賃合同不到期，購(gòu)買(mǎi)人就無(wú)法正常入住。此外，福利房屬于交易受限制的房屋，國(guó)家對(duì)于福利政策房轉(zhuǎn)讓年限、買(mǎi)房人資格等有特別規(guī)定，消費(fèi)者必須提前了解。 同時(shí)，部分二手房交易合同上的“意向金”也可能給消費(fèi)者帶來(lái)煩惱。目前房產(chǎn)中介經(jīng)常要求消費(fèi)者在簽訂二手房交易合同前支付“意向金”，并在相關(guān)單據(jù)上注明“意向金自動(dòng)轉(zhuǎn)定金”條款。部分消費(fèi)者對(duì)此類條款不夠重視，誤認(rèn)為“意向金”可無(wú)條

30、件退回而輕易付款。其實(shí)，二手房交易中“意向金”雖不具有“定金”的性質(zhì)，但依據(jù)雙方約定轉(zhuǎn)為“定金”后，將適用擔(dān)保法有關(guān)定金罰則的規(guī)定，消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎支付。 提醒，二手房交易要注意簽訂好三個(gè)合同，分別是與房產(chǎn)中介簽訂的“居間合同”、與賣(mài)房人交易的“二手房交易合同”、向銀行貸款的“貸款抵押合同”。簽訂合同前，可向相關(guān)機(jī)構(gòu)咨詢；簽訂合同時(shí)，要看清合同條款，口頭約定務(wù)必以書(shū)面形式寫(xiě)入合同內(nèi)容。 由于二手房多為舊房，其房屋建筑在使用過(guò)程中會(huì)或多或少地暴露出一些問(wèn)題，特別是一些特殊的樓層更是如此。因此，購(gòu)房者在選擇二手房時(shí)，應(yīng)明確自己的購(gòu)房目的和使用狀況，分析各樓層的優(yōu)劣，選擇最適宜自己的樓層。二手房交易在

31、選擇一些特殊樓層(如底層、頂層)時(shí)，更要注意仔細(xì)分析和考察。雖然說(shuō)現(xiàn)在有“頂天立地”的說(shuō)法，底層可利用周邊空地種草養(yǎng)花，臨街面還能穿墻作店，頂層也可搞“屋頂花園”，但由于二手房中老式建筑居多，建筑水平有所局限，不僅“頂天立地”會(huì)受到一定限制，而且還可能隱藏著不少其他樓層不一定具有的問(wèn)題建議您在買(mǎi)二手房的時(shí)候,請(qǐng)先瀏覽以下二手房交易注意事項(xiàng): 二手房交易注意事項(xiàng):屋手續(xù)是否齊全 房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證,沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài),即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后,房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易

32、。二手房交易注意事項(xiàng):房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰 有些房屋有多個(gè)共有人,如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的,對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn),買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。二手房交易注意事項(xiàng):交易房屋是否在租 有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證,只注重過(guò)戶手續(xù),而不注意是否存在租賃時(shí),買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”,也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視,也被許多出賣(mài)人利用從而引起較

33、多糾紛。 二手房交易注意事項(xiàng):土地情況是否清晰 買(mǎi)受人應(yīng)注意二手房土地的使用性質(zhì),看是劃撥還是出讓,劃撥的土地一般是無(wú)償使用,政府可無(wú)償收回,出讓是房主已繳納了土地出讓金,買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限,房屋的土地使用權(quán)是40年還是70年,價(jià)格肯定應(yīng)該有所區(qū)別。二手房交易注意事項(xiàng):市政規(guī)劃是否影響 有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷,或者房屋附近要建高層住宅,可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況,才急于出售,作為買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。二手房交易注意事項(xiàng):福利房屋是否合法 房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房,在轉(zhuǎn)讓

34、時(shí)有一定限制,而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定,買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣(mài)合同與國(guó)家法律沖突。二手房交易注意事項(xiàng):單位房屋是否侵權(quán) 一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房,還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房,二者土地性質(zhì)均為劃撥,轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者,對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán),職工在轉(zhuǎn)讓時(shí),單位享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。買(mǎi)受人如果沒(méi)有注意這些,可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。二手房交易注意事項(xiàng):物業(yè)管費(fèi)用是否拖欠 有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí),其物業(yè)管理費(fèi)、電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠,且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用,買(mǎi)受人不知情購(gòu)買(mǎi)了此房屋,所有費(fèi)用買(mǎi)受人有可能要全部承擔(dān)。

35、二手房交易注意事項(xiàng):中介公司是否違規(guī) 有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù),如在二手房貸款時(shí),為買(mǎi)受人提供零首付的服務(wù),即買(mǎi)受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來(lái)。買(mǎi)受人以為自己占了便宜,豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn),所有的責(zé)任有可能都要自己承擔(dān)。二手房交易注意事項(xiàng):合同約定是否明確二手房交易十個(gè)注意事項(xiàng)是什么？（1.）房屋手續(xù)是否齊全 房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。 （2.）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰 有些房屋有好多個(gè)共有人，

36、如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。 （3.）交易房屋是否在租 有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。 （4）.土地情況是否清晰 二手房中買(mǎi)受人應(yīng)注

37、意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。 （5.）市政規(guī)劃是否影響 有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。 （6）.福利房屋是否合法 房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)

38、有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣(mài)合同與國(guó)家法律沖突。 （7.）單位房屋是否侵權(quán) 一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。買(mǎi)受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。 （8）物管費(fèi)用是否拖欠 有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買(mǎi)受人不知情購(gòu)買(mǎi)了此房屋，所有費(fèi)用買(mǎi)受人有可能要全部承擔(dān)。 （9）.中介公司是否違規(guī) 有

39、些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買(mǎi)受人提供零首付的服務(wù)，即買(mǎi)受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來(lái)。買(mǎi)受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。 （10.）合同約定是否明確 二手房的買(mǎi)賣(mài)合同雖然不需像商品房買(mǎi)賣(mài)合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮 。房改房又可以叫做已購(gòu)公房。已購(gòu) HYPERLINK /view/449793.htm t _blank 公有住房，是指 HYPERLINK /view/719681.htm t _blank 城鎮(zhèn)職

40、工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照 HYPERLINK /view/407846.htm t _blank 成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的已建公有住房。按照成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的，房屋所有權(quán)歸 HYPERLINK /view/460948.htm t _blank 職工個(gè)人所有，按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的，職工擁有部分房屋 HYPERLINK /view/26756.htm t _blank 所有權(quán)，一般在5年后歸職工個(gè)人所有。 1房改房是國(guó)家對(duì)職工工資中沒(méi)有包含住房消費(fèi)資金的一種補(bǔ)償，是住房制度向住房商品化過(guò)渡的形式，它的價(jià)格不由市場(chǎng)供求關(guān)系決定，而是由政府根據(jù)實(shí)現(xiàn)住房簡(jiǎn)單再生產(chǎn)和建立具

41、有社會(huì)保障性的住房供給體系的原則決定，是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)出售。 12房改房的銷售對(duì)象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的優(yōu)惠政策，購(gòu)買(mǎi)房改出售的住房的人只能是承住獨(dú)用成套公有住房的居民和符合分配住房條件的職工。 3在房改售房中對(duì)購(gòu)房的面積有所控制，規(guī)定人均可購(gòu)房的 HYPERLINK /view/43753.htm t _blank 建筑面積的控制指標(biāo)，以防止一些人人大量低價(jià)購(gòu)買(mǎi)公有住房，造成國(guó)有資產(chǎn)的流失。 4購(gòu)買(mǎi)房改出售的公有住房有一定的優(yōu)惠政策，公有住房的價(jià)格在標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)的基礎(chǔ)上還有工齡、職務(wù)或職稱方面的優(yōu)惠折扣。 另外購(gòu)買(mǎi)房改中的公有住房，在進(jìn)入市場(chǎng)方面是有限制的。出售給職工的公

42、有住房，一般要在住用若干年以后才可出售，如職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房。 HYPERLINK /view/30878.htm?wtp=tt 編輯本段過(guò)戶流程1買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及 HYPERLINK /view/73580.htm t _blank 產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。 2如賣(mài)方提供的房屋合法，可以上市交易，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是 HYPERLINK /view/30881.htm t _blank 商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序），買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂 HYPERLINK /view/3320848.htm

43、 t _blank 房屋買(mǎi)賣(mài)合同（或稱房屋買(mǎi)賣(mài)契約）。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。 3買(mǎi)賣(mài)雙方共同向 HYPERLINK /view/9346.htm t _blank 房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。 HYPERLINK /albums/30878/30878/0/0.html l 0$0

44、27a45b55590b38e36d3ca98 o 查看圖片 t _blank 4立契。房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契 HYPERLINK /view/1464530.htm t _blank 手續(xù)?，F(xiàn)在 HYPERLINK /view/2431.htm t _blank 北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣(mài)契，即大家所俗稱的“白契”。 5繳納 HYPERLINK /view/1103003.htm t _blank 稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改 HYPERLINK

45、/view/752896.htm t _blank 回遷房、 HYPERLINK /view/58124.htm t _blank 經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。 6辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)方憑領(lǐng)取 HYPERLINK /view/278892.htm t _blank 房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的 HYPERLINK /view/2065123.htm t _blank 產(chǎn)權(quán)證。 7對(duì) HYPERLINK /view/62273.htm t _blank 貸款的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)在與賣(mài)方簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同

46、后由買(mǎi)賣(mài)雙方共同到貸款 HYPERLINK /view/20233.htm t _blank 銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買(mǎi)方的 HYPERLINK /view/2062942.htm t _blank 資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買(mǎi)方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買(mǎi)方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。 8買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣(mài)方交付房屋并結(jié)清所有 HYPERLINK /view/1168513.htm t _blank 物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同全部履行完畢。 HYPERLINK /view/30878.htm?wtp=tt 編

47、輯本段過(guò)戶詳細(xì)流程1首先，去房改辦政策法規(guī)科（在市房產(chǎn)局）領(lǐng)取房改房上市交易申請(qǐng)表； 2產(chǎn)權(quán)所有人填寫(xiě)好上述申請(qǐng)表后，到原產(chǎn)權(quán)單位蓋章并領(lǐng)取職工個(gè)人住房檔案建檔登記表房改出售公有住房完全產(chǎn)權(quán)評(píng)估價(jià)核定表； 3拿單位蓋好章的申請(qǐng)表到市房產(chǎn)局公房科蓋章（需要10個(gè)工作曰左右時(shí)間）； 4完成后，帶齊上述三張表及房改房相關(guān)資料回到房改辦，需要帶的資料有： HYPERLINK /view/1157057.htm t _blank 房屋產(chǎn)權(quán)證、 HYPERLINK /view/36230.htm t _blank 土地證、 HYPERLINK /view/403802.htm t _blank 房屋所有權(quán)

48、人及配偶身份證、 HYPERLINK /view/549884.htm t _blank 戶口簿、 HYPERLINK /view/364942.htm t _blank 結(jié)婚證等（需要查看原件及留復(fù)印件2份）（夫妻離異的提供財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議書(shū)、夫妻一方已故的提供財(cái)產(chǎn)分割兌證書(shū)、未婚的提供未婚證明原件）； 5用以上資料在房改辦辦理房改房上市交易備案表，即說(shuō)的上市證。 6完成了在房改辦的所有手續(xù)。 HYPERLINK /albums/30878/30878/0/0.html l 0$570f8c583b77159e9d820464 o 查看圖片 t _blank HYPERLINK /view/30

49、878.htm?wtp=tt 編輯本段雙方準(zhǔn)備資料(全款)產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶材料舊產(chǎn)權(quán)證、買(mǎi)賣(mài)契約、權(quán)屬申請(qǐng)登記表 賣(mài)方身份證、授權(quán)委托公證書(shū)（在賣(mài)方不能到場(chǎng)時(shí)可授權(quán)他人代辦） 買(mǎi)方身份證、一張委托書(shū)（在買(mǎi)方不能到場(chǎng)時(shí)可授權(quán)他人代辦） 注：在辦理產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶時(shí)，要先配圖 HYPERLINK /view/30878.htm?wtp=tt 編輯本段土地證過(guò)戶當(dāng)新的產(chǎn)權(quán)證辦理出件后便可到土地局辦理土地證的過(guò)戶手續(xù)了 材料：新產(chǎn)權(quán)證（原、復(fù)印件）、買(mǎi)賣(mài)契約、老土地證原件、產(chǎn)權(quán)人身份證 （原、復(fù)印件） 注：若產(chǎn)權(quán)人不能親自辦理土地證可委托他人辦理，委托人需提供本人身份證（原、復(fù)印件）、土地登記委托書(shū) HYPERL

50、INK /albums/30878/30878/0/0.html l 0$814b07d84eba177532fa1c62 o 查看圖片 t _blank HYPERLINK /view/30878.htm?wtp=tt 編輯本段房改房稅費(fèi)房改房，又稱為“已購(gòu)公房”、“上市公房”，是職工將單位以 HYPERLINK /view/2108854.htm t _blank 福利分房形式分配的房產(chǎn)以有關(guān)部門(mén)指定的價(jià)格將產(chǎn)權(quán)買(mǎi)斷為個(gè)人所有的房產(chǎn)類型，在房改房中，只有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為“成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)”的房產(chǎn)可以直接上市交易： 契稅、印花稅按照商品房的 HYPERLINK /view/30882.htm t _bl

51、ank 契稅和 HYPERLINK /view/259.htm t _blank 印花稅標(biāo)準(zhǔn)交納； 土地出讓金房改房需要交納 HYPERLINK /view/58984.htm t _blank 土地出讓金，計(jì)算公式為：當(dāng)年成本價(jià)建筑面積1%/?！久~解釋：當(dāng)年成本價(jià)指的是該房產(chǎn)實(shí)際上市出售的當(dāng)年，由政府頒布的房改房成本價(jià)，也就是“今年”的成本價(jià)】，北京市市區(qū) HYPERLINK /view/528737.htm t _blank 目前的房改房成本價(jià)為1560元/平米（部分郊區(qū)縣有所下浮），也就是說(shuō)，成本價(jià)房改房的土地出讓金實(shí)際上就是15.60元/建筑平米；房改房在上市出售并且交納土地出讓金之

52、后，其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)即等同于商品房產(chǎn)權(quán)了； 個(gè)人所得稅房改房的 HYPERLINK /view/118.htm t _blank 個(gè)人所得稅計(jì)算方法與商品房相同，只是起算時(shí)間上，房改房是以該房產(chǎn)當(dāng)初房改時(shí)，交納房改價(jià)款（購(gòu)房款）的實(shí)際交付時(shí)間為起算，需提供當(dāng)時(shí)的繳款憑證作為計(jì)算依據(jù)，另外，在按照“（實(shí)際成交價(jià)格原購(gòu)買(mǎi)價(jià)格合理費(fèi)用）20%”的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算時(shí)，房改房的原購(gòu)買(mǎi)價(jià)格不是以房改時(shí)所交納的款項(xiàng)為計(jì)算依據(jù)，而是統(tǒng)一核定為4000元/平米； 需要注意的是，除了可以直接上市的成本價(jià)房改房以外，還存在有“優(yōu)惠價(jià)”、“標(biāo)準(zhǔn)價(jià)”兩類房改房類型，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和優(yōu)惠價(jià)的房改房上市，需要先交納部分款項(xiàng)變更為成本價(jià)房改房方可

53、直接上市，優(yōu)惠價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)補(bǔ)足成本價(jià)的計(jì)算公式為：當(dāng)年成本價(jià)（1560元/平米）建筑面積6%，交納該款項(xiàng)后就可以按照成本價(jià)房改房有關(guān)規(guī)定上市交易了。 按相關(guān)規(guī)定，以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)得的“房改房”上市時(shí)，應(yīng)先補(bǔ)足標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和成本價(jià)之間的差價(jià)。消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)這種二手“房改房”時(shí)，要確認(rèn)該房屋是否已按照成本價(jià)補(bǔ)足差價(jià)。 流程與稅費(fèi)會(huì)因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)性質(zhì)、 HYPERLINK /view/3411.htm t _blank 房產(chǎn)證簽發(fā)時(shí)間等因素而有所不同。 HYPERLINK /albums/30878/30878/0/0.html l 0$8367d1fc589c2cc2b801a069 o 查看圖片 t _blank H

54、YPERLINK /view/30878.htm?wtp=tt 編輯本段房改房政策一覽一、已購(gòu)公有住房上市需知 A、何謂公有住房？又何謂公有住房上市？ 公有住房是指職工已按照國(guó)家 HYPERLINK /view/467274.htm t _blank 住房制度改革政策購(gòu)買(mǎi)的公有住房；而公有住房上市是指已購(gòu)公有住房依法出售、交換、出租的行為。 B、已購(gòu)公有住房必須具備什么條件才可出售、交換及贈(zèng)與？已購(gòu)公有住房具備下列條件的可以出售、交換、贈(zèng)與： 1已取得房地產(chǎn)權(quán)證； 2出售的，已按揭準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)付清房款； 3交換、贈(zèng)與的，已按成本價(jià)付清房款； 4交納應(yīng)分?jǐn)?HYPERLINK /view/588

55、28.htm t _blank 共有建筑面積價(jià)款； 5已按規(guī)定交納 HYPERLINK /view/36206.htm t _blank 國(guó)有土地使用權(quán)出讓金； 已購(gòu)公有住房已按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)付清房款，取得房地產(chǎn)權(quán)證的，可以 HYPERLINK /view/136756.htm t _blank 抵押、出租。 C、未分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的已購(gòu)公有住房在出售、交換及贈(zèng)與時(shí)，須作什么安排？ 1未分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e的已購(gòu)公有住房出售、交換、贈(zèng)與時(shí)，需經(jīng)廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所測(cè)量計(jì)算屬于該房屋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e； 2對(duì)于10層以上（包括10層）的高層建筑，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，由產(chǎn)權(quán)人以該面積的交易評(píng)估價(jià)的20

56、%向原產(chǎn)權(quán)單位購(gòu)買(mǎi)； 3對(duì)于10層以下的 HYPERLINK /view/735834.htm t _blank 多層建筑，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，由產(chǎn)權(quán)人以該面積的交易評(píng)估價(jià)的10%向原產(chǎn)權(quán)單位購(gòu)買(mǎi)； 4原產(chǎn)權(quán)單位已撤消的，該房款應(yīng)交付其 HYPERLINK /view/2300916.htm t _blank 上級(jí)主管部門(mén)；無(wú)上級(jí)主管部門(mén)的，應(yīng)交付 HYPERLINK /view/5649.htm t _blank 廣州市住房制度改革辦公室； 5以上收入應(yīng)全額存入廣州市住房制度改革辦公室在銀行開(kāi)設(shè)的單位 HYPERLINK /view/407862.htm t _blank 住房基金專戶管理；

57、 6已購(gòu)公有住房應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e的測(cè)量費(fèi)用，由收取共有分?jǐn)偨ㄖ娣e價(jià)款的單位負(fù)責(zé)； 7已購(gòu)買(mǎi)所分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e的已購(gòu)公有住房出售、交換、贈(zèng)與時(shí)，所得價(jià)款應(yīng)全額歸原產(chǎn)權(quán)人。 D、出售、交換及贈(zèng)與已購(gòu)公有住房需要繳交什么費(fèi)用？ HYPERLINK /albums/30878/30878/0/0.html l 0$6648d73d74409d879e3d6274 o 查看圖片 t _blank 1、已購(gòu)公有住房出售、交換、贈(zèng)與的，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按交易 HYPERLINK /view/1450654.htm t _blank 評(píng)估價(jià)格的1%繳納國(guó)有土地使用權(quán)出讓金； 2原產(chǎn)權(quán)單位已繳納國(guó)有土地使用權(quán)出讓金

58、的，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)補(bǔ)交的國(guó)有土地使用權(quán)出讓金向原產(chǎn)權(quán)單位交納； 3已購(gòu)公有住房上市時(shí)，應(yīng)當(dāng)依照國(guó)家、省、市的有關(guān)規(guī)定征收稅費(fèi)，但交易時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅（及其附征的城市建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等）、 HYPERLINK /view/58986.htm t _blank 土地增值稅； 4、自住滿5年以上的，免征個(gè)人所得稅。 E、何種公有住房不得出售、交換及贈(zèng)與？下列已購(gòu)公有住房不得上市： 1 HYPERLINK /view/296545.htm t _blank 司法機(jī)關(guān)和 HYPERLINK /view/35736.htm t _blank 行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其它形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； 2在市房屋拆

59、遷主管機(jī)關(guān)拆遷公告范圍內(nèi)的； 3產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意上市的； 4違反產(chǎn)權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位購(gòu)房約定的； 5國(guó)家、省、市規(guī)定不能上市的。 F、已購(gòu)公有住房在出售、交換及贈(zèng)與時(shí)的各項(xiàng)注意事項(xiàng)： 1經(jīng)廣州市住房制度改革辦公室核準(zhǔn)； 2按出售、交換、贈(zèng)與、抵押、出租的有關(guān) HYPERLINK /view/17641.htm t _blank 法律、 HYPERLINK /view/168345.htm t _blank 法規(guī)，辦理 HYPERLINK /view/160484.htm t _blank 交易過(guò)戶、 HYPERLINK /view/3296553.htm t _blank 產(chǎn)權(quán)登

60、記、租賃登記手續(xù)； 3出售以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的已購(gòu)公有住房時(shí)，賣(mài)方應(yīng)在辦理交易確認(rèn)后30日內(nèi)，把出售中屬于原產(chǎn)權(quán)單位收益的部分存入基金專戶，方可辦理 HYPERLINK /view/4209595.htm t _blank 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記； 4已購(gòu)公有住房出售時(shí)，交易雙方應(yīng)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格，在同等條件下，原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)； 5原產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)自收到廣州市房地產(chǎn)交易所發(fā)出的書(shū)面通知書(shū)之日起10日內(nèi)作出書(shū)面答覆，并辦理交易手續(xù)； 6逾期不答覆或不辦理交易手續(xù)的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)； 7已購(gòu)公有住房中超過(guò)本人職務(wù)住房面積分配標(biāo)準(zhǔn)部分，已按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的，出售時(shí)該超標(biāo)部分免繳國(guó)有土地使用權(quán)出讓金； 8已購(gòu)公有