1、 HYPERLINK 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理. 版權(quán)歸原作者所有) 如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的, 不要隨意相信. 請(qǐng)?jiān)L問(wèn)3722, 加入必要時(shí)可將此文件解密資產(chǎn)評(píng)估師2004年講座資產(chǎn)評(píng)估學(xué)第11講資產(chǎn)評(píng)估估總論講座（一）資產(chǎn)評(píng)估估的主要概念念和特點(diǎn) 1.資產(chǎn)評(píng)估的的概念 指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條條件下，由專專業(yè)機(jī)構(gòu)人員員，依據(jù)國(guó)家家有關(guān)規(guī)定，根根據(jù)特定的目目的，遵循適適用原則，依依照法定程序序，選擇適當(dāng)當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型型，運(yùn)用科學(xué)學(xué)的方法，對(duì)對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)進(jìn)行評(píng)定和估估算的行為。 2.評(píng)估要素 評(píng)估要素包括八八個(gè)方面的內(nèi)內(nèi)容： 評(píng)估主體：從從事資產(chǎn)評(píng)估估的機(jī)構(gòu)和人人員； 評(píng)估客體：即即被評(píng)估的資

2、資產(chǎn)，它是資資產(chǎn)評(píng)估的具具體對(duì)象，也也稱評(píng)估對(duì)象象。 評(píng)估依據(jù)：資資產(chǎn)評(píng)估工作作所遵循的法法律、法規(guī)等等； 評(píng)估目的：資資產(chǎn)業(yè)務(wù)引發(fā)發(fā)經(jīng)濟(jì)行為對(duì)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)結(jié)果的要求，或或資產(chǎn)評(píng)估結(jié)結(jié)果的具體用用途。它直接接決定和制約約資產(chǎn)評(píng)估價(jià)價(jià)值類型和方方法的選擇； 評(píng)估原則：資資產(chǎn)評(píng)估的行行為規(guī)范； 評(píng)估程序：評(píng)評(píng)估工作從開(kāi)開(kāi)始準(zhǔn)備到最最后結(jié)束的工工作順序； 評(píng)估價(jià)值類型型：對(duì)評(píng)估價(jià)價(jià)值的質(zhì)的規(guī)規(guī)定，它對(duì)資資產(chǎn)評(píng)估參數(shù)數(shù)的選擇具有有約束性； 評(píng)估方法：資資產(chǎn)評(píng)估所運(yùn)運(yùn)用的特定技技術(shù)，是分析析和判斷資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的的手段和途徑徑； 3.資產(chǎn)評(píng)估特特點(diǎn) 現(xiàn)實(shí)性、市場(chǎng)性性、預(yù)測(cè)性、公公正性、咨詢?cè)冃?4.資產(chǎn)

3、評(píng)估與與會(huì)計(jì)區(qū)別 反映和監(jiān)督是會(huì)會(huì)計(jì)的基本職職能，評(píng)估和和咨詢是資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估的基本本職能； 前提條件不同：會(huì)計(jì)活動(dòng)主主要以歷史成成本、持續(xù)經(jīng)經(jīng)營(yíng)為依據(jù)，資資產(chǎn)評(píng)估主要要以市場(chǎng)價(jià)值值為依據(jù)； 目的不同：會(huì)計(jì)計(jì)中資產(chǎn)計(jì)價(jià)價(jià)反映資產(chǎn)實(shí)實(shí)際價(jià)值量，資資產(chǎn)評(píng)估反映映資產(chǎn)的效用用。 操作者不同：資資產(chǎn)計(jì)價(jià)是本本企業(yè)財(cái)會(huì)人人員完成，評(píng)評(píng)估是由企業(yè)業(yè)之外的具有有評(píng)估資格的的社會(huì)中介機(jī)機(jī)構(gòu)完成 （二）資產(chǎn)評(píng)估估的對(duì)象 1.資產(chǎn)的含義義 是經(jīng)濟(jì)主體擁有有或控制的，能能以貨幣計(jì)量量的，能夠給給經(jīng)濟(jì)主體帶帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益益的經(jīng)濟(jì)資源源，具有以下下特征：必須是經(jīng)濟(jì)濟(jì)主體控制或或擁有；必須能以貨貨幣計(jì)量；必須是能夠夠給經(jīng)濟(jì)主體

4、體帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效效益的資源。資產(chǎn)的分類：按資產(chǎn)存在在形態(tài)分類分分為有形資產(chǎn)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)；按資產(chǎn)是否否具有綜合獲獲利能力分為為單項(xiàng)資產(chǎn)，整整體資產(chǎn)；按資產(chǎn)能否否獨(dú)立存在分分為可確指的的資產(chǎn)和不可可確指的資產(chǎn)產(chǎn)；按資產(chǎn)與生生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程程的關(guān)系分為為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)產(chǎn)和非經(jīng)營(yíng)性性資產(chǎn)，另外外，經(jīng)營(yíng)性資資產(chǎn)又可按是是否對(duì)盈利產(chǎn)產(chǎn)生貢獻(xiàn)分為為有效資產(chǎn)和和無(wú)效資產(chǎn)。 2.資產(chǎn)評(píng)估的的種類 資產(chǎn)評(píng)估的分類類方法不同得得出不同的分分類結(jié)果。 按資產(chǎn)評(píng)估服服務(wù)的對(duì)象、評(píng)評(píng)估的內(nèi)容和和評(píng)估者承擔(dān)擔(dān)的責(zé)任可以以分為：評(píng)估估、評(píng)估復(fù)核核和評(píng)估咨詢?cè)?按資產(chǎn)評(píng)估面面臨的條件、資資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)業(yè)過(guò)程遵循資資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則則的程度及對(duì)對(duì)

5、評(píng)估披露的的要求角度：完全評(píng)估和和限制評(píng)估，完完全評(píng)估一般般是指完全按按照評(píng)估準(zhǔn)則則及其規(guī)定的的程序和要求求進(jìn)行的資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估。限制制評(píng)估一般是是指評(píng)估機(jī)構(gòu)構(gòu)及其人員由由于評(píng)估條件件的限制不能能按照資產(chǎn)評(píng)評(píng)估準(zhǔn)則的要要求進(jìn)行執(zhí)業(yè)業(yè)，或在允許許的前提下，未未完全按照評(píng)評(píng)估準(zhǔn)則及其其規(guī)定的程序序和要求進(jìn)行行的資產(chǎn)評(píng)估估，評(píng)估結(jié)果果是在受限的的條件下得出出的。 按資產(chǎn)評(píng)估對(duì)對(duì)象的角度分分為：?jiǎn)雾?xiàng)資資產(chǎn)評(píng)估和整整體資產(chǎn)評(píng)估估 2.資產(chǎn)評(píng)估的的特點(diǎn) 市場(chǎng)性；公公正性；專業(yè)性；咨詢性：評(píng)評(píng)估師只對(duì)結(jié)結(jié)論本身合乎乎職業(yè)規(guī)范要要求負(fù)責(zé)，而而不對(duì)資產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)定價(jià)決策策負(fù)責(zé)。 3.資產(chǎn)評(píng)估的的功能和作用用（20044

6、年教材有變變動(dòng)） 資產(chǎn)評(píng)估的功能能包括評(píng)價(jià)管管理的功能和和鑒證的功能能。 管理功能：是國(guó)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估估在特定歷史史時(shí)期的特定定功能，會(huì)隨隨著國(guó)家在國(guó)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估估管理體制方方面的變化而而加強(qiáng)或弱化化。 鑒證功能：包括括鑒別和舉證證。鑒別是專專家做出的獨(dú)獨(dú)立判斷，舉舉證是對(duì)判斷斷提供的理論論和事實(shí)支撐撐。 （三）資產(chǎn)評(píng)估估的價(jià)值類型型、目的 1.資產(chǎn)評(píng)估的的價(jià)值類型 是指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)結(jié)果的價(jià)值屬屬性及其表現(xiàn)現(xiàn)形式。不同同屬性的價(jià)值值類型所代表表的資產(chǎn)評(píng)估估價(jià)值不僅在在性質(zhì)上不同同，在數(shù)量上上也存在著較較大的差異。資資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)價(jià)值類型的形形成，不僅與與引起資產(chǎn)評(píng)評(píng)估的特定經(jīng)經(jīng)濟(jì)行為，即即資產(chǎn)評(píng)估特

7、特定目的有關(guān)關(guān)，而且與被被評(píng)估對(duì)象的的功能、狀態(tài)態(tài)、評(píng)估時(shí)的的市場(chǎng)條件等等因素有著密密切的關(guān)系。 資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值值類型分類： 按估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)形形式表述的價(jià)價(jià)值類型：重重置成本、收收益現(xiàn)值、現(xiàn)現(xiàn)行市價(jià)（或或變現(xiàn)價(jià)值）、清清算價(jià)值 按評(píng)估假設(shè)的的角度表述價(jià)價(jià)值類型：繼繼續(xù)使用價(jià)值值、公開(kāi)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值和清算算價(jià)值 按資產(chǎn)業(yè)務(wù)的的性質(zhì)劃分的的價(jià)值類型：抵押價(jià)值、保保險(xiǎn)價(jià)值、課課稅價(jià)值、投投資價(jià)值、清清算價(jià)值、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)值、保保全價(jià)值、交交易價(jià)值、兼兼并價(jià)值、拍拍賣(mài)價(jià)值、租租賃價(jià)值、補(bǔ)補(bǔ)償價(jià)值等 按評(píng)估依據(jù)的的市場(chǎng)條件劃劃分的價(jià)值類類型：市場(chǎng)價(jià)價(jià)值類型和非非市場(chǎng)價(jià)值類類型 2.資產(chǎn)的評(píng)估估目的 資產(chǎn)的評(píng)估目的的

8、有一般目的的和特定目的的之分。資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估的一般般目的包含特特定目的，而而資產(chǎn)評(píng)估的的特定目的則則是一般目的的的具體化。 資產(chǎn)評(píng)估的一一般目的：資資產(chǎn)評(píng)估的一一般目的或資資產(chǎn)評(píng)估的基基本目標(biāo)，是是由資產(chǎn)評(píng)估估的性質(zhì)及其其基本功能決決定的。暫不不考慮資產(chǎn)交交易或引起資資產(chǎn)評(píng)估的特特殊要求，資資產(chǎn)評(píng)估的一一般目的：資資產(chǎn)在評(píng)估時(shí)時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)價(jià)值。 資產(chǎn)評(píng)估的特特定目的：資資產(chǎn)評(píng)估的特特定目的來(lái)源源于資產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)對(duì)評(píng)估結(jié)果果用途的具體體要求，資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)包括：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、企企業(yè)兼并、企企業(yè)出售、企企業(yè)聯(lián)營(yíng)、股股份經(jīng)營(yíng)，中中外合資、合合作，企業(yè)清清算、抵押、擔(dān)擔(dān)保、企業(yè)租租賃、債務(wù)重重組等等。 3.資產(chǎn)評(píng)估的

9、的特定目的在在資產(chǎn)評(píng)估中中的地位作用用 資產(chǎn)評(píng)估的特定定目的是由引引起資產(chǎn)評(píng)估估的特定經(jīng)濟(jì)濟(jì)行為（資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)）所決決定的，它對(duì)對(duì)評(píng)估結(jié)果的的性質(zhì)、價(jià)值值類型等有重重要的影響。資資產(chǎn)評(píng)估的特特定目的不僅僅是某項(xiàng)具體體資產(chǎn)評(píng)估活活動(dòng)的起點(diǎn)，同同時(shí)它又是資資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)動(dòng)所要達(dá)到的的目標(biāo)。資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估的特定定目的是界定定評(píng)估對(duì)象的的基礎(chǔ)；資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估的特定定目的對(duì)資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類類型的選擇具具有約束性。 在不同時(shí)期、地地點(diǎn)及市場(chǎng)條條件下，同一一資產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)結(jié)果的價(jià)值類類型的要求也也會(huì)有差別。 資產(chǎn)評(píng)估的業(yè)務(wù)務(wù)類型是影響響甚至是決定定資產(chǎn)評(píng)估結(jié)結(jié)果價(jià)值類型型的一個(gè)重要要因素，但是是，它決不是是決定

10、資產(chǎn)評(píng)評(píng)估結(jié)果價(jià)值值類型的惟一一因素。 （四）資產(chǎn)評(píng)估估假設(shè)、原則則 1.資產(chǎn)評(píng)估的的假設(shè)：交易易假設(shè)、公開(kāi)開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)、持持續(xù)使用假設(shè)設(shè)、清算假設(shè)設(shè)。 交易假設(shè)：是是最基本的前前提假設(shè)。它它是假定所有有待評(píng)資產(chǎn)已已經(jīng)處在交易易過(guò)程中，評(píng)評(píng)估師根據(jù)待待評(píng)估資產(chǎn)的的交易條件等等模擬市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行估價(jià)。交交易假設(shè)一方方面為資產(chǎn)評(píng)評(píng)估得以進(jìn)行行“創(chuàng)造”了條件，另另一方面它明明確限定了資資產(chǎn)評(píng)估的外外部環(huán)境。 公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)設(shè)：它是對(duì)資資產(chǎn)擬進(jìn)入的的市場(chǎng)條件，以以及資產(chǎn)在這這樣的市場(chǎng)條條件下接受何何種影響的一一種假定說(shuō)明明或限定。其其關(guān)鍵是把握握和認(rèn)識(shí)公開(kāi)開(kāi)市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)質(zhì)和內(nèi)涵，假假定較為完善善的、充分競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的

11、公開(kāi)市市場(chǎng)存在。其其他假設(shè)都是是以公開(kāi)市場(chǎng)場(chǎng)假設(shè)為基本本參照。 持續(xù)使用假設(shè)設(shè)：是對(duì)資產(chǎn)產(chǎn)擬進(jìn)入的市市場(chǎng)條件，以以及在這樣的的市場(chǎng)條件下下的資產(chǎn)狀態(tài)態(tài)的一種假定定性描述或說(shuō)說(shuō)明。它分為為在用續(xù)用、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)用續(xù)用和移移地續(xù)用三種種情況。在持持續(xù)使用假設(shè)設(shè)前提下的資資產(chǎn)評(píng)估及其其結(jié)果的適用用范圍常常是是有限制的。 清算假設(shè)：是是對(duì)資產(chǎn)在非非公開(kāi)市場(chǎng)條條件下被迫出出售或快速變變現(xiàn)條件的假假定說(shuō)明。在在清算假設(shè)下下，資產(chǎn)的評(píng)評(píng)估值通常要要低于在公開(kāi)開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)、持持續(xù)使用假設(shè)設(shè)下的同樣資資產(chǎn)的評(píng)估值值。在清算假假設(shè)下資產(chǎn)評(píng)評(píng)估結(jié)果的適適用范圍是非非常有限的。 2.資產(chǎn)評(píng)估的的原則： （1）工作原則則對(duì)評(píng)估主

12、體體而言，包括括：獨(dú)立性原原則、客觀性性原則、科學(xué)學(xué)性（2）技技術(shù)原則是對(duì)對(duì)評(píng)估業(yè)務(wù)而而言的，包括括：供求原則則、貢獻(xiàn)原則則、替代原則則、預(yù)期收益益原則、估價(jià)價(jià)日期原則。 3.評(píng)估的基本本方法：市場(chǎng)場(chǎng)法、成本法法、收益法。 （五）資產(chǎn)評(píng)估估在中國(guó)的發(fā)發(fā)展 1.中國(guó)資產(chǎn)評(píng)評(píng)估行業(yè)及發(fā)發(fā)展 1991年111月頒布國(guó)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估估管理辦法是是資產(chǎn)評(píng)估制制度基本形成成的重要標(biāo)志志。 19993年12月月，中國(guó)資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)正正式成立，他他表明中國(guó)資資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)業(yè)已逐步從政政府直接管理理向行業(yè)自律律管理過(guò)渡。 2001年9月月1日，資資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則則無(wú)形資資產(chǎn)頒布并并實(shí)施，它是是我國(guó)資產(chǎn)評(píng)評(píng)估第一個(gè)執(zhí)執(zhí)業(yè)

13、具體準(zhǔn)則則。 2.中國(guó)注冊(cè)評(píng)評(píng)估師職業(yè)法法律規(guī)范 （1）法律形式式的資產(chǎn)評(píng)估估師職業(yè)法律律規(guī)范 為股票發(fā)行出出具審計(jì)報(bào)告告、資產(chǎn)評(píng)估估報(bào)告或者法法律意見(jiàn)書(shū)等等文件的專業(yè)業(yè)機(jī)構(gòu)和人員員，在該股票票承銷期內(nèi)和和期滿后6個(gè)個(gè)月內(nèi)，不得得買(mǎi)賣(mài)該種股股票； 為上市公司出出具審計(jì)報(bào)告告和法律意見(jiàn)見(jiàn)書(shū)等文件的的專業(yè)機(jī)構(gòu)和和人員，自接接受上市公司司委托之日起起至上述文件件公開(kāi)后5日日內(nèi)，不得買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)該種股票票； 為證券的發(fā)行行、上市或證證券交易活動(dòng)動(dòng)出具資產(chǎn)評(píng)評(píng)估報(bào)告的資資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)構(gòu)，就其所應(yīng)應(yīng)負(fù)責(zé)的內(nèi)容容弄虛作假的的，沒(méi)收違法法所得，并處處以違法所得得1倍以上55倍以下的罰罰款，并可由由有關(guān)主管部部門(mén)責(zé)令該

14、機(jī)機(jī)構(gòu)停業(yè)，吊吊銷直接責(zé)任任人的資格證證書(shū)。造成損損失的，承擔(dān)擔(dān)連帶賠償責(zé)責(zé)任。構(gòu)成犯犯罪的，依法法追究刑事責(zé)責(zé)任。 承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估估的機(jī)構(gòu)因過(guò)過(guò)失提供有重重大遺漏的報(bào)報(bào)告，沒(méi)收違違法所得，并并處以違法所所得1倍以上上5倍以下的的罰款，并可可由有關(guān)主管管部門(mén)依法責(zé)責(zé)令該機(jī)構(gòu)停停業(yè)，吊銷直直接責(zé)任人的的資格證書(shū)。構(gòu)構(gòu)成犯罪的，依依法追究刑事事責(zé)任。 承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估估的機(jī)構(gòu)提供供虛假證明文文件的，沒(méi)收收違法所得，并并處以違法所所得1倍以上上5倍以下的的罰款，并可可由有關(guān)主管管部門(mén)依法責(zé)責(zé)令該機(jī)構(gòu)停停業(yè)，吊銷直直接責(zé)任人的的資格證書(shū)。 保險(xiǎn)事故的財(cái)財(cái)產(chǎn)評(píng)估人員員故意提供虛虛假的證明文文件，為他人人欺詐提

15、供條條件的，以保保險(xiǎn)詐騙的共共犯論處。 承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估估職責(zé)的中介介組織的人員員故意提供虛虛假證明文件件，情節(jié)嚴(yán)重重的，處5年年以下有期徒徒刑或拘役，并并處罰金。 承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估估職責(zé)的中介介組織的人員員，索取他人人財(cái)務(wù)或非法法收受他人財(cái)財(cái)務(wù)，犯擾亂亂市場(chǎng)秩序罪罪的，處5年年以下10年年以上有期徒徒刑，并處罰罰金。 承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估估職責(zé)的中介介組織的人員員，嚴(yán)重不負(fù)負(fù)責(zé)任，出具具的證明問(wèn)家家有重大失實(shí)實(shí)，造成嚴(yán)重重后果的，處處3年以下有有期徒刑或拘拘役，并處或或單處罰金。 （2）行政法規(guī)規(guī)和部門(mén)規(guī)章章形式的資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)業(yè)法律規(guī)范 構(gòu)忽使結(jié)國(guó)理部布結(jié)并節(jié)該機(jī)下告頓有資 對(duì)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)機(jī)構(gòu)違法行為為的

16、行政處罰罰種類有：警警告；罰款；沒(méi)收所得；暫停執(zhí)行部部分或者全部部業(yè)務(wù)，暫停停執(zhí)業(yè)期限為為312個(gè)個(gè)月；吊銷資資產(chǎn)評(píng)估資格格證書(shū) 對(duì)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)機(jī)構(gòu)予以警告告的行為 對(duì)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)機(jī)構(gòu)責(zé)令改正正并予以警告告的行為 資產(chǎn)評(píng)估學(xué)第22講資產(chǎn)評(píng)估估的基本方法法市場(chǎng)法、收益法法講座本講是資產(chǎn)評(píng)估估學(xué)的第二講講，講述資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估學(xué)的第第二章的資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估的基本本方法的前兩兩個(gè)：市場(chǎng)法法、收益法。主主要內(nèi)容包括括：市場(chǎng)法應(yīng)應(yīng)用的前提條條件；參照物物差異調(diào)整因因素；運(yùn)用市市場(chǎng)法評(píng)估資資產(chǎn)的程序。收收益法的基本本涵義、收益益法及其適用用的前提條件件、收益法應(yīng)應(yīng)用的形式、收收益法中各項(xiàng)項(xiàng)指標(biāo)的確定定、收益法評(píng)評(píng)估資產(chǎn)的

17、步步驟及優(yōu)缺點(diǎn)點(diǎn)。 一、市場(chǎng)法 1市場(chǎng)法的概概念 市場(chǎng)法是指利用用市場(chǎng)同樣或或類似資產(chǎn)的的近期交易價(jià)價(jià)格，經(jīng)過(guò)直直接比較或類類比分析以估估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值值的各種評(píng)估估技術(shù)方法的的總稱。 2.市場(chǎng)法應(yīng)用用的前提條件件： （1）要有一個(gè)個(gè)充分發(fā)育活活躍的資產(chǎn)市市場(chǎng) （2）可搜集到到參照物及其其與評(píng)估資產(chǎn)產(chǎn)可比較的指指標(biāo)、技術(shù)參參數(shù)等資料。 市場(chǎng)法在國(guó)際上上比較通行，在在我國(guó)現(xiàn)在市市場(chǎng)不很開(kāi)放放的情況下使使用會(huì)受到限限制。 3.資產(chǎn)及其交交易的可比性性具體表現(xiàn) （1）參照物與與評(píng)估對(duì)象在在功能上具有有可比性 （2）參照物與與被評(píng)估對(duì)象象面臨的市場(chǎng)場(chǎng)條件具有可可比性 （3）參照物成成交時(shí)間與評(píng)評(píng)估基準(zhǔn)日間

18、間隔時(shí)間不能能過(guò)長(zhǎng)，應(yīng)在在一個(gè)適度的的時(shí)間范圍內(nèi)內(nèi) 4.單項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)應(yīng)考慮的可比比因素： 資產(chǎn)的功能、資資產(chǎn)的實(shí)體特特征和質(zhì)量、市市場(chǎng)條件、交交易條件。 5.運(yùn)用市場(chǎng)法法評(píng)估資產(chǎn)的的程序： （1）選擇參照照物； （2）在評(píng)估對(duì)對(duì)象與參照物物之間選擇比比較因素； （3）指標(biāo)對(duì)比比、量化差異異； （4）在各參照照物成交價(jià)格格的基礎(chǔ)上調(diào)調(diào)整已經(jīng)量化化的對(duì)比指標(biāo)標(biāo)差異； （5）綜合分析析確定評(píng)估結(jié)結(jié)果； 6.市場(chǎng)法的優(yōu)優(yōu)缺點(diǎn) （1）優(yōu)點(diǎn)： 評(píng)估價(jià)更能反反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)實(shí)價(jià)格， 評(píng)估結(jié)果易于于被各方面理理解和接受。 （2）缺點(diǎn)： 要有公開(kāi)活躍躍的市場(chǎng)作為為基礎(chǔ)，有時(shí)時(shí)因缺少可對(duì)對(duì)比數(shù)據(jù)難以以應(yīng)用， 不適用于專

19、用用機(jī)械設(shè)備和和大部分的無(wú)無(wú)形資產(chǎn)，以以及受到地區(qū)區(qū)、環(huán)境嚴(yán)格格限制的一些些資產(chǎn)的評(píng)估估。 7.市場(chǎng)法中的的具體評(píng)估方方法 （1）直接比較較法：利用參參照物的交易易價(jià)格及參照照物的某一基基本特征直接接與評(píng)估對(duì)象象的同一基本本特征進(jìn)行比比較而判斷評(píng)評(píng)估對(duì)象價(jià)值值的方法。 評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物成交交價(jià)格*評(píng)估估對(duì)象A特征征/參照物AA特征 優(yōu)點(diǎn)：直觀簡(jiǎn)潔潔，便于操作作。 缺點(diǎn)：對(duì)參照物物與評(píng)估對(duì)象象之間的可比比性要求較高高。 包括： a.現(xiàn)行市價(jià)法法 b.市價(jià)折扣法法：資產(chǎn)評(píng)估估價(jià)值=參照照物成交價(jià)格格*（1-價(jià)價(jià)格折扣率） c.功能價(jià)值類類比法：資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交交價(jià)格*（評(píng)評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)

20、產(chǎn)能力/參照照物生產(chǎn)能力力）x d.價(jià)格指數(shù)法法： 資產(chǎn)評(píng)評(píng)估價(jià)值=參參照物成交價(jià)價(jià)格*（1+物價(jià)變動(dòng)指指數(shù)） e. 成新率價(jià)價(jià)格調(diào)整法：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)價(jià)值=參照物物成交價(jià)格*（評(píng)估對(duì)象象成新率/參參照物成新率率） （2）類比調(diào)整整法：它是市市場(chǎng)法中最基基本的評(píng)估方方法。該方法法對(duì)參照物與與評(píng)估對(duì)象之之間的可比性性要求不高。只只要參照物與與評(píng)估對(duì)象在在大的方面基基本相同或相相似即可。 市場(chǎng)售價(jià)類比比法：以參照照物的成交價(jià)價(jià)格為基礎(chǔ)，考考慮參照物與與評(píng)估對(duì)象在在功能、市場(chǎng)場(chǎng)條件和銷售售時(shí)間等方面面的差異，通通過(guò)對(duì)比分析析和量化差異異，調(diào)整估算算出評(píng)估對(duì)象象價(jià)值的方法法。 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)價(jià)+

21、功能差異異值+時(shí)間差差異值+交易情況況差異值 或或資產(chǎn)評(píng)估價(jià)價(jià)值=參照物物售價(jià)*功能能差異修正系系數(shù)+時(shí)間差差異修正系數(shù)數(shù)+交易情情況差異修正正系數(shù) 成本市價(jià)法：以評(píng)估對(duì)象象的現(xiàn)行合理理成本為基礎(chǔ)礎(chǔ)，利用參照照物的成本市市價(jià)比率來(lái)估估算評(píng)估對(duì)象象的價(jià)值的方方法。 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象現(xiàn)現(xiàn)行合理成本本*參照物成成交價(jià)格/參參照物現(xiàn)行合合理成本 市盈率乘數(shù)法法：以參照物物的市盈率作作為乘數(shù)（倍倍數(shù)），以此此乘數(shù)與評(píng)估估對(duì)象的收益益額相乘估算算評(píng)估對(duì)象價(jià)價(jià)值的方法。該該方法主要適適用與整體企企業(yè)價(jià)值的評(píng)評(píng)估。 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象繁繁榮收益額*參照物市盈盈率 8.市場(chǎng)法的適適用條件 （1）參照物

22、與與評(píng)估對(duì)象必必具有可比性性 （2）參照物的的交易時(shí)間與與評(píng)估基準(zhǔn)日日間隔不能過(guò)過(guò)長(zhǎng) 二、收益法 （一）收益法的的概念 是指通過(guò)估算被被評(píng)估資產(chǎn)未未來(lái)預(yù)期收益益并折算成現(xiàn)現(xiàn)值，借以確確定被評(píng)估資資產(chǎn)價(jià)值的一一種資產(chǎn)評(píng)估估方法。它服服從資產(chǎn)評(píng)估估中將利求本本的思路。 采用收益法對(duì)資資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估估，所確定的的資產(chǎn)價(jià)值，是是指為獲得該該項(xiàng)資產(chǎn)以取取得預(yù)期收益益的權(quán)利所支支付的貨幣總總額。資產(chǎn)的的評(píng)估價(jià)值與與資產(chǎn)的效用用或有用程度度密切相關(guān)。資資產(chǎn)的效用 越大，獲力力能力越強(qiáng)，它它的價(jià)值也就就越大。 資產(chǎn)成交后能為為新的所有者者帶來(lái)一定的的收益，所有有者支付的貨貨幣量不會(huì)超超過(guò)該項(xiàng)資產(chǎn)產(chǎn)的期望收益益的

23、折現(xiàn)值。投投資者投資購(gòu)購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)時(shí)一一般要進(jìn)行可可行性分析，其其預(yù)計(jì)的內(nèi)部部回報(bào)率只有有在超過(guò)評(píng)估估的折現(xiàn)率時(shí)時(shí)才肯支付貨貨幣以取得該該項(xiàng)資產(chǎn)。 （二）應(yīng)用收益益法評(píng)估資產(chǎn)產(chǎn)必須具備的的前提條件： （1）被評(píng)估資資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)預(yù)期收益可以以預(yù)測(cè)并可以以用貨幣衡量量； （2）資產(chǎn)擁有有者獲得預(yù)期期收益所承擔(dān)擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可可以預(yù)測(cè)并可可以用貨幣來(lái)來(lái)計(jì)量 （3）被評(píng)估資資產(chǎn)預(yù)期獲利利年限可以預(yù)預(yù)測(cè) （三）收益法評(píng)評(píng)估資產(chǎn)的程程序及優(yōu)缺點(diǎn)點(diǎn) 1.收益法評(píng)估估的程序 （1）收集驗(yàn)證證與評(píng)估對(duì)象象未來(lái)預(yù)期收收益有關(guān)經(jīng)營(yíng)營(yíng)、財(cái)務(wù)狀況況的信息資料料； （2）分析測(cè)算算被評(píng)估對(duì)象象未來(lái)預(yù)期收收益； （3）確定折現(xiàn)現(xiàn)率

24、或本金化化率； （4）將預(yù)期收收益折現(xiàn)或本本金化處理為為現(xiàn)值 （5）分析確定定評(píng)估結(jié)果。 2.收益評(píng)估資資產(chǎn)的優(yōu)缺點(diǎn)點(diǎn) 優(yōu)點(diǎn)： （1）能真實(shí)和和較準(zhǔn)確地反反映企業(yè)本金金化的價(jià)值； （2）與投資決決策相結(jié)合，應(yīng)應(yīng)用此法評(píng)估估的資產(chǎn)價(jià)值值，易為買(mǎi)賣(mài)賣(mài)雙方所接受受。 缺點(diǎn)： （1）預(yù)期收益益額預(yù)測(cè)難度度較大，易受受較強(qiáng)的主觀觀判斷和未來(lái)來(lái)不可預(yù)見(jiàn)因因素的影響； （2）在評(píng)估中中使用范圍較較小，一般適適用企業(yè)整體體資產(chǎn)和可預(yù)預(yù)測(cè)未來(lái)（四四）收益法中中各項(xiàng)指標(biāo)的的確定 收益法中的主要要指標(biāo)（也稱稱三個(gè)基本要要素）有三個(gè)個(gè)，即收益額額、折現(xiàn)率或或本金化率、收收益期限。 1.收益額 收益額是指根據(jù)據(jù)投資回報(bào)

25、的的原理，資產(chǎn)產(chǎn)在正常情況況下所能獲得得的歸其產(chǎn)權(quán)權(quán)主體的所得得額。 特點(diǎn)： （1）收益額是是資產(chǎn)未來(lái)預(yù)預(yù)期收益額，而而不是資產(chǎn)的的歷史收益額額或現(xiàn)（2）用用于資產(chǎn)評(píng)估估的收益額是是資產(chǎn)的客觀觀收益，而不不是資產(chǎn)的實(shí)實(shí)際收益。 關(guān)于收益額的構(gòu)構(gòu)成，以企業(yè)業(yè)為例，目前前有幾種觀點(diǎn)點(diǎn)： 稅后利潤(rùn)，即即凈利潤(rùn)； 現(xiàn)金流量； 至于選擇哪一種種作為收益額額，評(píng)估人員員應(yīng)根據(jù)所評(píng)評(píng)估資產(chǎn)的類類型、特點(diǎn)以以及評(píng)估目的的決定，重要要的是準(zhǔn)確反反映資產(chǎn)收益益，并與折現(xiàn)現(xiàn)率或本金化化率口徑保持持一致。 2.折現(xiàn)率和本本金化率 （1）從本質(zhì)上上講，折現(xiàn)率率是一種期望望投資報(bào)酬率率，是投資者者在投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)一定的前提提

26、下，對(duì)投資資所期望的回回報(bào)率。 （2）從構(gòu)成來(lái)來(lái)講，它由無(wú)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬酬率組成，無(wú)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率率一般指同期期國(guó)庫(kù)券利率率；風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬酬率是超過(guò)無(wú)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率率以上部分的的投資回報(bào)率率。 （3）確定折現(xiàn)現(xiàn)率，首先應(yīng)應(yīng)該明確折現(xiàn)現(xiàn)的內(nèi)涵。折折現(xiàn)作為一個(gè)個(gè)時(shí)間優(yōu)先的的概念，認(rèn)為為將來(lái)得收益益或利益低于于現(xiàn)在的同樣樣收益或利益益，并且，隨隨著收益時(shí)間間向?qū)?lái)推遲遲的程度而有有系統(tǒng)地降低低價(jià)值。 （4）折現(xiàn)率選選擇時(shí)還要注注意所選收益益額的計(jì)算口口徑與折現(xiàn)率率的口徑保持持一致。 （5）本金化率率與折現(xiàn)率在在本質(zhì)上是沒(méi)沒(méi)有區(qū)別的。只只是使用場(chǎng)合合不同。折現(xiàn)現(xiàn)率是將未來(lái)來(lái)有限期的預(yù)預(yù)期收益折算算成

27、現(xiàn)值的比比率，用于有有限預(yù)期收益益還原，本金金化率則是將將未來(lái)永續(xù)性性預(yù)期收益折折算成現(xiàn)值的的比率。 3.收益期限 收益期限是指資資產(chǎn)收益的期期間，通常指指收益年限。 （五）收益法應(yīng)應(yīng)用的形式 收益法的應(yīng)用，實(shí)實(shí)際上就是對(duì)對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)產(chǎn)未來(lái)期望收收益進(jìn)行折現(xiàn)現(xiàn)或本金化過(guò)過(guò)程。 1.純收益不變變情況下的收收益法應(yīng)用，公公式參照教材材 在資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期期收益具有特特定時(shí)期的情情況下，通過(guò)過(guò)預(yù)測(cè)有限期期限內(nèi)各期的的收益額，以以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)現(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn)現(xiàn)，各年預(yù)期期收益折現(xiàn)值值之和，即為為評(píng)估值。 基本公式是： 其中： Ri未來(lái)第第i 個(gè)收益益期的預(yù)期收收益額，收益益期有限時(shí)，RRi中還包括括期末資產(chǎn)剩剩

28、余凈額 n 收益年年期 r 折現(xiàn)率率 （1）未來(lái)收益益年金化的情情形。在這種種情形下，首首先預(yù)測(cè)其年年收益額，然然后對(duì)年收益益額進(jìn)行本金金化處理，即即可確定其評(píng)評(píng)估值。 基本公式為： 資產(chǎn)評(píng)估值（收收益現(xiàn)值）=年收益額/本金化率 p=A/r （2）在收益年年期有限，資資本化率大于于零的條件下下，公式： （3）在收益年年期有限，資資本化率為零零的條件下，公公式：p=AA*n 2. 純收益益在若干年后后保持不變，公公式參照教材材 （1）無(wú)限年期期收益 （2）有限年期期收益 3. 純收益按按等差級(jí)數(shù)變變化 公式參照教材 （1）純收益按按等差級(jí)數(shù)遞遞增，收益年年期無(wú)限制， （2）純收益按按等差級(jí)數(shù)遞遞

29、增，收益年年期有限制， （3）純收益按按等差級(jí)數(shù)遞遞減，收益年年期無(wú)限制， （4）純收益按按等差級(jí)數(shù)遞遞減，收益年年期有限制， 4. 純收益按按等比級(jí)數(shù)變變化 公式參照教材 （1）純收益按按等比級(jí)數(shù)遞遞增，收益年年期無(wú)限制， （2）純收益按按等比級(jí)數(shù)遞遞增，收益年年期有限制， （3）純收益按按等差級(jí)數(shù)遞遞減，收益年年期無(wú)限制， （4）純收益按按等差級(jí)數(shù)遞遞減，收益年年期有限制， 5.在有的資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估時(shí)，其其未來(lái)預(yù)期收收益盡管不完完全相等，但但生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)相對(duì)穩(wěn)定定，各期收益益相差不大，這這種情況下也也可以采用上上述方法進(jìn)行行評(píng)估，其步步驟如下： 第一步，預(yù)測(cè)該該項(xiàng)資產(chǎn)未來(lái)來(lái)若干年（一一般為5

30、年左左右）的收益益額，并折現(xiàn)現(xiàn)求和； 第二步，通過(guò)折折現(xiàn)值之和求求取年等值收收益額。 得收本確產(chǎn) （3）未來(lái)收益益是不等額的的情形。在這這種情形下，首首先預(yù)測(cè)未來(lái)來(lái)若干年內(nèi)（一一般為5年）的的各年預(yù)期收收益額，對(duì)其其進(jìn)行折現(xiàn)。再再假設(shè)從若干干年的最后一一年開(kāi)始，以以后各年預(yù)期期收益額均相相同，將這些些收益額進(jìn)行行本金化處理理，最后，將將前后兩部分分收益現(xiàn)值求求和。 基本公式為： 資產(chǎn)評(píng)估值（預(yù)預(yù)期收益現(xiàn)值值）=前若干年收收益額各年折現(xiàn)系系數(shù)+以后各各年的年金化化收益/本金金化率 以前若干干年最后一年年的折現(xiàn)系數(shù)數(shù)資產(chǎn)評(píng)估學(xué)第33講資產(chǎn)評(píng)估估的基本方法法成本法講座（一）成本法及及其適用的前前提條

31、件 1成本法的概概念 成本法是指首先先估測(cè)被評(píng)估估資產(chǎn)的重置置成本，然后后估測(cè)被評(píng)估估資產(chǎn)業(yè)已存存在的各種貶貶損因素，并并將其從重置置成本中予以以扣除而得到到被評(píng)估資產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值的各種種評(píng)估方法的的總稱。成本本法的基本思思路是：重置置或重建被評(píng)評(píng)估資產(chǎn) 2采用成本法法評(píng)估資產(chǎn)的的前提條件是是： （1）被評(píng)估資資產(chǎn)處于持續(xù)續(xù)使用狀態(tài)或或被假定處于于持續(xù)使用狀狀態(tài)。 （2）應(yīng)當(dāng)具備備可利用的歷歷史資料 （3）形成資產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)費(fèi)是必須的。 （二）成本法的的基本計(jì)算公公式： 被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估估值=資產(chǎn)的的重置成本實(shí)體性貶值值功能性貶貶值經(jīng)濟(jì)性性貶值 （三）成本法的的基本要素1.成本法的四四個(gè)基本要素素

32、資產(chǎn)的重置成本本、資產(chǎn)的實(shí)實(shí)體性貶值、資資產(chǎn)的功能性性貶值、資產(chǎn)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶貶值 2.資產(chǎn)的重置置成本 資產(chǎn)的重置成本本是資產(chǎn)的現(xiàn)現(xiàn)行再取得成成本，分為復(fù)復(fù)原重置成本本和更新重置置成本。 復(fù)原重置成本是是指運(yùn)用原來(lái)來(lái)相同的材料料、建筑或制制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)設(shè)計(jì)、格式及及技術(shù)等，以以現(xiàn)時(shí)價(jià)格復(fù)復(fù)原購(gòu)建這項(xiàng)項(xiàng)全新資產(chǎn)所所發(fā)生的支出出。 更新重置成本是是指利用新型型材料，并根根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)及格格式，以現(xiàn)時(shí)時(shí)價(jià)格生產(chǎn)和和建造具有同同等功能的全全新資產(chǎn)所需需的成本。 3.資產(chǎn)的實(shí)體體性貶值 資產(chǎn)的實(shí)體性貶貶值即是有形形損耗，是指指資產(chǎn)由于使使用及自然力力作用導(dǎo)致的的資產(chǎn)的物理理性能的損耗耗或下降引起起的

33、資產(chǎn)的價(jià)價(jià)值損失。公公式表示為： 實(shí)體性貶值率=資產(chǎn)實(shí)體性性貶值/資產(chǎn)產(chǎn)重置成本 4.資產(chǎn)的功能能性貶值 資產(chǎn)的功能性貶貶值是指由于于技術(shù)進(jìn)步引引起的資產(chǎn)功功能相對(duì)落后后而造成的資資產(chǎn)價(jià)值損失失。 5.資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)性貶值 資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶貶值是指由于于外部條件的的變化引起資資產(chǎn)閑置收益益下降等而造造成的資產(chǎn)價(jià)價(jià)值損失。 （四）重置成本本及其估算 在同時(shí)可獲得復(fù)復(fù)原重置成本本和更新重置置成本的情況況下，應(yīng)選擇擇更新重置成成本。在無(wú)更更新重置成本本時(shí)可采用復(fù)復(fù)原重置成本本。一般來(lái)說(shuō)說(shuō)，復(fù)原重置置成本大于更更新重置成本本。 重置成本的估算算一般可以采采用下列方法法 ： 1.重置核算法法。 也稱細(xì)節(jié)分析

34、法法、核算法，是是利用成本核核算的原理，根根據(jù)重新取得得資產(chǎn)所需的的費(fèi)用項(xiàng)目，逐逐項(xiàng)計(jì)算然后后累加得到資資產(chǎn)的重置成成本。 在實(shí)際測(cè)算中又又具體劃分為為兩種類型：購(gòu)買(mǎi)型和自自建型。 購(gòu)買(mǎi)型資產(chǎn)的重重置成本具體體是由資產(chǎn)的的現(xiàn)行購(gòu)買(mǎi)價(jià)價(jià)格、運(yùn)雜費(fèi)費(fèi)、安裝調(diào)試試費(fèi)以及其他他必要費(fèi)用構(gòu)構(gòu)成，將上述述取得資產(chǎn)的的必需費(fèi)用累累加起來(lái)，便便可計(jì)算出資資產(chǎn)的重置成成本。 自建型資產(chǎn)的重重置成本是根根據(jù)重新建造造資產(chǎn)所需的的料、工、費(fèi)費(fèi)及必要的資資金成本和開(kāi)開(kāi)發(fā)者的合理理收益等分析析和計(jì)算出資資產(chǎn)的重置成成本。 資產(chǎn)的重置成本本應(yīng)包括開(kāi)發(fā)發(fā)者的合理收收益。一般的的資產(chǎn)重置成成本中的收益益部分的確定定，應(yīng)以現(xiàn)行

35、行行業(yè)或社會(huì)會(huì)平均資產(chǎn)收收益水平為依依據(jù)。 2.價(jià)格指數(shù)法法。 這種方法是利用用與資產(chǎn)有關(guān)關(guān)的價(jià)格變動(dòng)動(dòng)指數(shù)，將被被估資產(chǎn)的歷歷史成本（賬賬面價(jià)值）調(diào)調(diào)整為重置成成本的一種方方法，計(jì)算公公式為： 重置成本=資產(chǎn)產(chǎn)的帳面原值值*（1+價(jià)價(jià)格變動(dòng)指數(shù)數(shù)）或=資產(chǎn)產(chǎn)的帳面原值值*價(jià)格指數(shù)數(shù)（該公式今今年有變化） 上式中，價(jià)格變變動(dòng)指數(shù)可以以是定基價(jià)格格變動(dòng)指數(shù)或或環(huán)比價(jià)格變變動(dòng)指數(shù)。定定基價(jià)格變動(dòng)動(dòng)指數(shù)是評(píng)估估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格格指數(shù)與資產(chǎn)產(chǎn)購(gòu)建時(shí)點(diǎn)的的價(jià)格指數(shù)之之比，即： 定基價(jià)格變動(dòng)指指數(shù)=（評(píng)估估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格格指數(shù)/資產(chǎn)產(chǎn)購(gòu)建時(shí)點(diǎn)的的價(jià)格指數(shù)）xx100% 環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指指數(shù)=（1+a1）（1+a22）

36、（1+a33）（1+aan）100% 式中：an第n年環(huán)比比價(jià)格指數(shù)，nn=1、2、33、4、5n 價(jià)格指數(shù)法與重重置核算法的的比較： （1）物價(jià)指數(shù)數(shù)法估算的重重置成本，僅僅考慮了價(jià)格格變動(dòng)因素，因因而確定的是是復(fù)原重置成成本；而重置置核算法既考考慮了價(jià)格因因素，也考慮慮了生產(chǎn)技術(shù)術(shù)進(jìn)步和勞動(dòng)動(dòng)生產(chǎn)率的變變動(dòng)化因素，因因而可以估算算復(fù)原重置成成本和更新重重置成本。 （2）物價(jià)指數(shù)數(shù)法建立在不不同時(shí)期的某某一種或某類類甚至全部資資產(chǎn)的物價(jià)變變動(dòng)水平上；而重置核算算法建立在現(xiàn)現(xiàn)行價(jià)格水平平與購(gòu)建成本本費(fèi)用核算的的基礎(chǔ)上。一一項(xiàng)科學(xué)技術(shù)術(shù)進(jìn)步較快的的資產(chǎn)采用物物價(jià)指數(shù)法估估算的重置成成本往往會(huì)偏偏

37、高。物價(jià)指指數(shù)法和重置置核算法也有有其相同點(diǎn)，都都是建立在利利用歷史資料料基礎(chǔ)上。 3.功能價(jià)值法法， 也稱生產(chǎn)能力比比例法。這種種方法是尋找找一個(gè)與被評(píng)評(píng)估資產(chǎn)相同同或相似的資資產(chǎn)為參照物物，計(jì)算其每每一單位生產(chǎn)產(chǎn)能力價(jià)格或或參照物與被被評(píng)估資產(chǎn)生生產(chǎn)能力的比比例，據(jù)以估估算被評(píng)估資資產(chǎn)的重置成成本。計(jì)算公公式為： 被評(píng)估資產(chǎn)重置置成本=（被被評(píng)估資產(chǎn)年年產(chǎn)量/參照照物年產(chǎn)量）參照物重置成本 前提條件和假設(shè)設(shè)是資產(chǎn)的成成本與其生產(chǎn)產(chǎn)能力成線性性關(guān)系，生產(chǎn)產(chǎn)能力越大，成成本越高，而而且是成正比比例變化。 4.規(guī)模經(jīng)濟(jì)效效益指數(shù)法。 由于規(guī)模經(jīng)濟(jì)效效益作用的結(jié)結(jié)果，資產(chǎn)生生產(chǎn)能力和成成本之間只成

38、成同方向變化化，而不是等等比例變化。計(jì)計(jì)算公式參照照教材 x是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)數(shù)據(jù)，成為規(guī)模經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)數(shù)，一般介于于0.411之間。 5.統(tǒng)計(jì)分析法法 在用成本法對(duì)企企業(yè)整體資產(chǎn)產(chǎn)及某一項(xiàng)同同類型資產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，為為了簡(jiǎn)化評(píng)估估業(yè)務(wù)，還可可以采用統(tǒng)計(jì)計(jì)分析法確定定某類資產(chǎn)重重置成本。 第一，在核實(shí)資資產(chǎn)數(shù)量的基基礎(chǔ)上，把全全部資產(chǎn)按照照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)化化分為若干類類別。 第二，在各類資資產(chǎn)中抽樣選選擇適量具有有代表性資產(chǎn)產(chǎn)，估算其重重置成本。 第三，依據(jù)分類類抽樣估算資資產(chǎn)的重置成成本額與帳面面歷史成本，計(jì)計(jì)算出分類資資產(chǎn)的調(diào)整系系數(shù)。根據(jù)調(diào)調(diào)整系數(shù)估算算被評(píng)估資產(chǎn)產(chǎn)的重置成本本。 （五）實(shí)體性貶貶

39、值、功能性性貶值、經(jīng)濟(jì)濟(jì)性貶值及其其估算 1.實(shí)體性貶值值 實(shí)體性貶值的估估算，一般可可以采取以下下幾種方法： （1）觀察法。計(jì)計(jì)算公式為： 資產(chǎn)實(shí)體性貶值值=重置成本本（1-成新新率） （2）使用年限限法。 資產(chǎn)的實(shí)體性貶貶值=（重重置成本-預(yù)預(yù)計(jì)殘值）/總使用年限限實(shí)際已使用用年限 預(yù)計(jì)殘值是指指被評(píng)估資產(chǎn)產(chǎn)在清理報(bào)廢廢時(shí)凈收回的的金額。在資資產(chǎn)評(píng)估中，通通常只考慮數(shù)數(shù)額較大的殘殘值，如殘值值數(shù)額較小可可以忽略不計(jì)計(jì)。 總使用年限指指的是實(shí)際已已使用年限與與尚可使用年年限之和。計(jì)計(jì)算公式為： 總使用年限=實(shí)實(shí)際已使用年年限+尚可使使用年限 實(shí)際已使用年限限=名義已使使用年限資產(chǎn)利用率率 名

40、義義已使用年限限是指資產(chǎn)從從購(gòu)進(jìn)使用到到評(píng)估時(shí)的年年限。實(shí)際已已使用年限是是指資產(chǎn)在使使用中實(shí)際損損耗的年限。實(shí)實(shí)際已使用年年限與名義已已使用年限的的差異，可以以通過(guò)資產(chǎn)利利用率來(lái)調(diào)整整。資產(chǎn)利用用率計(jì)算公式式為： 資產(chǎn)利用率=截截至評(píng)估日資資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際際利用時(shí)間/截至評(píng)估日日資產(chǎn)累計(jì)法法定利用時(shí)間間100% （3）修復(fù)費(fèi)用用法 利用恢復(fù)資產(chǎn)功功能所支出費(fèi)費(fèi)用金額來(lái)直直接估算資產(chǎn)產(chǎn)實(shí)體性貶值值的方法 2. 功能性貶貶值及估算 功能性貶值是由由于技術(shù)相對(duì)對(duì)落后造成的的貶值。功能能性貶值的估估算可以按下下列步驟進(jìn)行行： （1）將被評(píng)估估資產(chǎn)的年運(yùn)運(yùn)營(yíng)成本與功功能相同但性性能更好的新新資產(chǎn)的年運(yùn)運(yùn)營(yíng)

41、成本進(jìn)行行比較。 （2）計(jì)算二者者的差別，確確定凈超額運(yùn)運(yùn)營(yíng)成本。凈凈超額運(yùn)營(yíng)成成本是超額運(yùn)運(yùn)營(yíng)成本扣除除所得稅以后后的余額。 （3）估計(jì)被評(píng)評(píng)估資產(chǎn)得剩剩余壽命。 （4）以適當(dāng)?shù)牡恼郜F(xiàn)率將被被評(píng)估資產(chǎn)在在剩余壽命內(nèi)內(nèi)每年的超額額運(yùn)營(yíng)成本折折現(xiàn)，這些折折現(xiàn)值之和就就是被評(píng)估資資產(chǎn)功能性損損耗（貶值），計(jì)計(jì)算公式為： 能資額 此外，功能性貶貶值的估算還還可以通過(guò)超超額投資成本本的估算進(jìn)行行，計(jì)算公式式為： 功能性貶值=復(fù)復(fù)原重置成本本-更新重置置成本 3. 經(jīng)濟(jì)性貶貶值及其估計(jì)計(jì) 經(jīng)濟(jì)性貶值是由由于外部環(huán)境境變化造成資資產(chǎn)的貶值。 經(jīng)濟(jì)性貶值率=100%1-（資資產(chǎn)預(yù)計(jì)可被被使用生產(chǎn)能能力/資產(chǎn)

42、原原設(shè)計(jì)使用能能力）x x為功能價(jià)值指指數(shù)，多采用用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，一一般在0.660.7之之間 （六）運(yùn)用成本本法評(píng)估資產(chǎn)產(chǎn)的步驟 1.確定被評(píng)評(píng)估資產(chǎn),并并估算重置成成本; 2.確定被評(píng)評(píng)估資產(chǎn)的年年限; 3.估算被評(píng)評(píng)估資產(chǎn)的損損耗或貶值; 4.計(jì)算確定定被評(píng)估資產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)值。 （七）資產(chǎn)評(píng)估估方法的關(guān)系系 資產(chǎn)評(píng)估方法很很多，各種方方法都有其各各自的特點(diǎn)。同同時(shí)，這些方方法之間又是是互相關(guān)聯(lián)的的。研究資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估方法的的特點(diǎn)，并分分析比較各種種方法之間的的聯(lián)系和區(qū)別別，對(duì)于選擇擇資產(chǎn)評(píng)估方方法具有重大大意義。 1.資產(chǎn)評(píng)估方方法之間的聯(lián)聯(lián)系 評(píng)估方法是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)評(píng)估目的的的手段。評(píng)估估基本目的決決定

43、了評(píng)估方方法間的內(nèi)在在聯(lián)系。而該該聯(lián)系為評(píng)估估人員運(yùn)用多多種評(píng)估方法法評(píng)估同一條條件下的同一一資產(chǎn)，并做做相互驗(yàn)證提提供了理論依依據(jù)。但是，運(yùn)運(yùn)用不同的評(píng)評(píng)估同一資產(chǎn)產(chǎn)，必須保證證評(píng)估目的、評(píng)評(píng)估前提、被被評(píng)估對(duì)象狀狀態(tài)的一致，以以及運(yùn)用不同同評(píng)估方法所所選擇的經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)參數(shù)合合理。多種方方法得出的結(jié)結(jié)果應(yīng)該趨同同。 2.資產(chǎn)評(píng)估方方法之間的區(qū)區(qū)別 各種評(píng)估方法是是對(duì)評(píng)估對(duì)象象在一定條件件下的價(jià)值的的描述，他們們之間是有內(nèi)內(nèi)在聯(lián)系并可可相互替代的的。但是，各各種評(píng)估方法法都有自成一一體的運(yùn)用過(guò)過(guò)程，都要求求具備相應(yīng)的的信息基礎(chǔ)，評(píng)評(píng)估結(jié)論是從從某一角度反反映資產(chǎn)的價(jià)價(jià)值，所以，各各種方法之間間

44、是有區(qū)別的的。評(píng)估人員員應(yīng)該具備選選擇最直接、最最有效的評(píng)估估方法完成評(píng)評(píng)估任務(wù)的能能力。 （八）資產(chǎn)評(píng)估估方法的選擇擇 資產(chǎn)評(píng)估方法的的選擇主要應(yīng)應(yīng)考慮下面因因素： 1.資產(chǎn)評(píng)估方方法的選擇必必須與評(píng)估目目的，評(píng)估時(shí)時(shí)的市場(chǎng)條件件，被評(píng)估對(duì)對(duì)象在評(píng)估過(guò)過(guò)程中所處的的狀態(tài)，以及及由此所決定定的資產(chǎn)評(píng)估估價(jià)值類型相相適應(yīng)。 2.評(píng)估方法的的選擇受評(píng)估估對(duì)象的類型型、理化狀態(tài)態(tài)等因素的制制約。 評(píng)估對(duì)對(duì)象是單項(xiàng)資資產(chǎn)還是整體體資產(chǎn)，是有有形資產(chǎn)還是是無(wú)形資產(chǎn)等等，往往要求求不同的評(píng)估估方法與之相相適應(yīng)。同時(shí)時(shí)，資產(chǎn)評(píng)估估對(duì)象的狀態(tài)態(tài)不同，所要要求的評(píng)估方方法也往往不不同。 3.評(píng)估方法的的選擇受各

45、種種評(píng)估方法運(yùn)運(yùn)用所需的數(shù)數(shù)據(jù)資料及主主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)參數(shù)能否收收集的制約。 總之，在評(píng)估方方法的選擇過(guò)過(guò)程中，應(yīng)注注意因地制宜宜和因事制宜宜。但是，不不論選擇哪種種評(píng)估方法進(jìn)進(jìn)行評(píng)估，都都應(yīng)保證評(píng)估估目的、評(píng)估估時(shí)所依據(jù)的的各種假設(shè)和和條件與評(píng)估估所使用的各各種參數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)，及其評(píng)估估結(jié)果在性質(zhì)質(zhì)和邏輯上的的一致。在運(yùn)運(yùn)用多種方法法評(píng)估同一評(píng)評(píng)估對(duì)象時(shí)，要要確保運(yùn)用不不同評(píng)估方法法所得到的評(píng)評(píng)估結(jié)果的可可比性和相互互可驗(yàn)證性。資產(chǎn)評(píng)估學(xué)第44講資產(chǎn)評(píng)估估程序講座一、資產(chǎn)評(píng)估程程序的定義和和分類 （一）資產(chǎn)評(píng)估估程序的定義義： 資產(chǎn)評(píng)估程序是是指資產(chǎn)評(píng)估估機(jī)構(gòu)和人員員執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)評(píng)估業(yè)務(wù)、形形成資產(chǎn)

46、評(píng)估估結(jié)論所履行行的系統(tǒng)性工工作步驟。資資產(chǎn)評(píng)估程序序由具體的工工作步驟組成成，資產(chǎn)評(píng)估估具體程序或或工作步驟可可不同，但資資產(chǎn)評(píng)估基本本程序是相同同或相通的，可可以適用各種種類型的資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。狹狹義上的資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估程序開(kāi)開(kāi)始于資產(chǎn)評(píng)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人人員接受委托托，終止于向向委托人和相相關(guān)當(dāng)事人提提交資產(chǎn)評(píng)估估報(bào)告書(shū)。廣廣義的資產(chǎn)評(píng)評(píng)估程序則開(kāi)開(kāi)始于承接資資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)務(wù)前的明確資資產(chǎn)評(píng)估基本本事項(xiàng)，終止止于資產(chǎn)評(píng)估估報(bào)告書(shū)提交交后的資產(chǎn)評(píng)評(píng)估文件歸檔檔管理。 （二）資產(chǎn)評(píng)估估程序的分類類：資產(chǎn)評(píng)估估程序根據(jù)不不同的標(biāo)準(zhǔn)可可以有不同分分類。根據(jù)各各工作步驟的的重要性，資資產(chǎn)評(píng)估程序序通常包括以以下

47、主要環(huán)節(jié)節(jié)： 1.明確資產(chǎn)評(píng)評(píng)估業(yè)務(wù)基本本事項(xiàng) 2.簽訂資產(chǎn)評(píng)評(píng)估業(yè)務(wù)約定定書(shū) 3.編制資產(chǎn)評(píng)評(píng)估計(jì)劃 4.資產(chǎn)勘查 5.收集資產(chǎn)評(píng)評(píng)估資料 6.評(píng)定估算 7.編制和提交交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)報(bào)告書(shū) 8.資產(chǎn)評(píng)估工工作檔案歸檔檔 （三）資產(chǎn)評(píng)估估程序的重要要性 資產(chǎn)評(píng)估程序應(yīng)應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)評(píng)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人人員為主體，反反映它們?yōu)閳?zhí)執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估估業(yè)務(wù)、形成成資產(chǎn)評(píng)估結(jié)結(jié)論所必須和和必要履行的的系統(tǒng)工作步步驟。資產(chǎn)評(píng)評(píng)估程序的重重要性如下： 1.資產(chǎn)評(píng)估程程序是規(guī)范資資產(chǎn)評(píng)估行為為、提高資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)質(zhì)質(zhì)量的重要保保證 2.資產(chǎn)評(píng)估程程序是相關(guān)當(dāng)當(dāng)事方評(píng)價(jià)資資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)務(wù)的重要依據(jù)據(jù) 3.資產(chǎn)評(píng)估程程序是資產(chǎn)評(píng)評(píng)

48、估機(jī)構(gòu)和人人員防范執(zhí)業(yè)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、保護(hù)護(hù)自身合法權(quán)權(quán)益、合理抗抗辯的重要手手段之一。 二、資產(chǎn)評(píng)估具具體程序 （一）明確資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基基本事項(xiàng) 明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)項(xiàng)是資產(chǎn)評(píng)估估程序的第一一個(gè)基本環(huán)節(jié)節(jié)，包括在簽簽訂資產(chǎn)評(píng)估估業(yè)務(wù)約定書(shū)書(shū)之前的一系系列基礎(chǔ)性工工作，對(duì)資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、承承接與否以及及資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)項(xiàng)目的實(shí)施有有意義。具體體如下： 1.委托方和相相關(guān)當(dāng)事方基基本狀況：相相關(guān)當(dāng)事人主主要包括：資資產(chǎn)占有方、資資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告告使用方、其其他利益關(guān)聯(lián)聯(lián)方等，在可可能的情況下下還應(yīng)要求委委托人明確資資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告告的使用人或或使用人范圍圍以及資產(chǎn)評(píng)評(píng)估報(bào)告的使使用方式。 2.資產(chǎn)評(píng)

49、估目目的：應(yīng)盡可可能細(xì)化資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估目的，說(shuō)說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估估業(yè)務(wù)的具體體目的和用途途，避免籠統(tǒng)統(tǒng) 3.評(píng)估對(duì)象基基本狀況：資資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)當(dāng)特別了解有有關(guān)評(píng)估對(duì)象象權(quán)利受限狀狀況。 4.價(jià)值類型及及定義：應(yīng)在在明確資產(chǎn)評(píng)評(píng)估目的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，恰當(dāng)確確定價(jià)值類型型，并確信所所選擇的價(jià)值值類型是否適適用于資產(chǎn)評(píng)評(píng)估目的 5.資產(chǎn)評(píng)估基基準(zhǔn)日：明確確資產(chǎn)評(píng)估基基準(zhǔn)日，并確確信資產(chǎn)評(píng)估估基準(zhǔn)日有利利于資產(chǎn)評(píng)估估結(jié)論有效地地服務(wù)于資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估目的，減減少和避免不不必要的資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日日期后事項(xiàng)。 6.資產(chǎn)評(píng)估限限制條件和重重要假設(shè) 7.其他需要明明確的重要事事項(xiàng) 確定是否承接資資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目目要考慮下面

50、面因素： 1.進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)評(píng)價(jià)，分析執(zhí)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)； 2.分析資產(chǎn)評(píng)評(píng)估機(jī)構(gòu)、人人員的專業(yè)勝勝任能力及相相關(guān)經(jīng)驗(yàn) 3.分析資產(chǎn)評(píng)評(píng)估機(jī)構(gòu)、人人員的獨(dú)立性性，確認(rèn)與委委托人或相關(guān)關(guān)當(dāng)事方存在在現(xiàn)實(shí)或潛在在利益沖突 （二）簽訂資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約約定書(shū) 1.資產(chǎn)評(píng)估業(yè)業(yè)務(wù)約定書(shū)定定義：資產(chǎn)評(píng)評(píng)估業(yè)務(wù)約定定書(shū)是資產(chǎn)評(píng)評(píng)估機(jī)構(gòu)和委委托人共同簽簽訂的，以確確認(rèn)資產(chǎn)評(píng)估估業(yè)務(wù)的委托托與受托關(guān)系系，明確委托托目的、被評(píng)評(píng)估資產(chǎn)范圍圍及雙方權(quán)利利義務(wù)等相關(guān)關(guān)重要事項(xiàng)的的合同。 2.資產(chǎn)評(píng)估業(yè)業(yè)務(wù)約定書(shū)的的基本內(nèi)容： （1）資產(chǎn)評(píng)估估機(jī)構(gòu)和委托托方名稱 （2）資產(chǎn)評(píng)估估目的 （3）資產(chǎn)評(píng)估估對(duì)象 （4）資產(chǎn)評(píng)估估基準(zhǔn)日

51、（5）出具資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的的時(shí)間要求 （6）資產(chǎn)評(píng)估估報(bào)告使用范范圍 （7）資產(chǎn)評(píng)估估收費(fèi) （8）雙方的權(quán)權(quán)利、義務(wù)及及違約責(zé)任 （9）簽約時(shí)間間 （10）雙方認(rèn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定定的其他重要要事項(xiàng) （三）編制資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃 資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃是是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)機(jī)構(gòu)和人員為為執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)評(píng)估業(yè)務(wù)擬訂訂的資產(chǎn)評(píng)估估工作思路和和實(shí)施方案，對(duì)對(duì)合理安排工工作、工作進(jìn)進(jìn)度、專業(yè)人人員調(diào)配、按按時(shí)完成資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)具具有重要意義義。資產(chǎn)評(píng)估估計(jì)劃應(yīng)當(dāng)涵涵蓋資產(chǎn)評(píng)估估工作的全過(guò)過(guò)程。編制資資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃劃應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)考考慮以下因素素： 1.資產(chǎn)評(píng)估目目的、資產(chǎn)評(píng)評(píng)估對(duì)象狀況況 2.資產(chǎn)評(píng)估業(yè)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、資資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目目的規(guī)模和復(fù)復(fù)

52、雜程度 3.資產(chǎn)評(píng)估對(duì)對(duì)象的性質(zhì)、行行業(yè)特點(diǎn)、發(fā)發(fā)展趨勢(shì) 4.資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)項(xiàng)目所涉及資資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、類類別、數(shù)量及及分布狀況 5.相關(guān)資料收收集狀況 6.委托人或資資產(chǎn)占有方過(guò)過(guò)去委托資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)歷歷、誠(chéng)信狀況況及提供資料料的可靠性、完完整性和相關(guān)關(guān)性 7.資產(chǎn)評(píng)估人人員的專業(yè)勝勝任能力、經(jīng)經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)、助助理人員配備備情況 （四）資產(chǎn)勘查查 資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和和人員執(zhí)行資資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)務(wù)，應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行行必要的勘查查，包括對(duì)不不動(dòng)產(chǎn)和其它它實(shí)物資產(chǎn)應(yīng)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行必要要的現(xiàn)場(chǎng)勘查查。 （五）收集資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估資料 資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和和人員所收集集資料的全面面、詳實(shí)、深深度、廣度及及來(lái)源的可靠靠性與否很大大程度

53、上體現(xiàn)現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)機(jī)構(gòu)和人員的的執(zhí)業(yè)能力。資資料收集工作作是資產(chǎn)評(píng)估估業(yè)務(wù)質(zhì)量的的重要保障。是是評(píng)定估算的的基礎(chǔ) （六）評(píng)定估算算 評(píng)定估算主要包包括以下具體體工作步驟： 1.分析資產(chǎn)評(píng)評(píng)估資料；確確定其可靠、相相關(guān)和可比信信息。 2.選擇資產(chǎn)評(píng)評(píng)估方法；有有成本法、市市場(chǎng)法和收益益法 3.初步及綜合合分析確定資資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論論； 4.結(jié)論內(nèi)部復(fù)復(fù)核； 資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)人人員應(yīng)當(dāng)對(duì)所所收集的資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估資料進(jìn)進(jìn)行充分分析析，確定其可可靠性、相關(guān)關(guān)性、可比性性。理論上在在任何資產(chǎn)評(píng)評(píng)估項(xiàng)目中，資資產(chǎn)評(píng)估人員員都應(yīng)當(dāng)考慮慮成本法、市市場(chǎng)法和收益益法三種方法法的適用性，若若不采用某種種資產(chǎn)評(píng)估基基本方法，資

54、資產(chǎn)評(píng)估人員員應(yīng)當(dāng)予以必必要說(shuō)明。對(duì)對(duì)宜采用兩種種以上資產(chǎn)評(píng)評(píng)估方法的評(píng)評(píng)估項(xiàng)目，應(yīng)應(yīng)當(dāng)采用兩種種以上的資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估方法。 （七）編制和提提交資產(chǎn)評(píng)估估報(bào)告書(shū) 資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)人人員在執(zhí)行了了必要的資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估程序、形形成資產(chǎn)評(píng)估估結(jié)論后，按按有關(guān)資產(chǎn)評(píng)評(píng)估報(bào)告的規(guī)規(guī)范編制資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)書(shū)。資產(chǎn)評(píng)估估報(bào)告書(shū)基本本內(nèi)容包括： 1.資產(chǎn)評(píng)估機(jī)機(jī)構(gòu)和委托方方情況 2.資產(chǎn)評(píng)估目目的 3.價(jià)值類型 4.資產(chǎn)評(píng)估基基準(zhǔn)日 5.評(píng)估方法及及其說(shuō)明 6.資產(chǎn)評(píng)估假假設(shè)和相關(guān)條條件 （八）資產(chǎn)評(píng)估估工作檔案歸歸檔 資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和和人員在向委委托人提交資資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告告書(shū)后，應(yīng)當(dāng)當(dāng)將資產(chǎn)評(píng)估估工作檔案歸歸檔。利于資資產(chǎn)

55、評(píng)估項(xiàng)目目備查、資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和和人員業(yè)務(wù)水水平的提高，同同時(shí)按國(guó)家有有關(guān)規(guī)定對(duì)資資產(chǎn)評(píng)估工作作檔案進(jìn)行保保存、使用和和銷毀。 三、執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)評(píng)估程序的基基本要求 1.資產(chǎn)評(píng)估機(jī)機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)應(yīng)當(dāng)在國(guó)家和和資產(chǎn)評(píng)估行行業(yè)規(guī)定的范范圍內(nèi)，建立立、健全資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估程序制制度。 2.資產(chǎn)評(píng)估機(jī)機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)當(dāng)根據(jù)具體資資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目目的情況和資資產(chǎn)評(píng)估程序序制度，確定定并履行適當(dāng)當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)評(píng)估估程序，不得得隨意簡(jiǎn)化或或刪減資產(chǎn)評(píng)評(píng)估程序。 3.資產(chǎn)評(píng)估機(jī)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立立相關(guān)工作制制度，指導(dǎo)和和監(jiān)督資產(chǎn)評(píng)評(píng)估項(xiàng)目經(jīng)辦辦人員及助理理人員實(shí)施資資產(chǎn)評(píng)估程序序。 4.如果由于資資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目目的特

56、殊性，資資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)構(gòu)和人員無(wú)法法或沒(méi)有履行行資產(chǎn)評(píng)估程程序中的基本本環(huán)節(jié)，考慮慮資產(chǎn)評(píng)估結(jié)結(jié)論的合理性性，并在報(bào)告告書(shū)中明確其其結(jié)論可能具具有的影響。 5.資產(chǎn)評(píng)估機(jī)機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)應(yīng)當(dāng)將資產(chǎn)評(píng)評(píng)估程序的組組織實(shí)施情況況記錄于工作作底稿，并將將主要資產(chǎn)評(píng)評(píng)估程序執(zhí)行行情況在資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)書(shū)中予以披露露。 四、資產(chǎn)評(píng)估中中信息收集與與分析方法 （一）資產(chǎn)評(píng)估估中需要收集集的信息 資產(chǎn)評(píng)估人員應(yīng)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立獲取取評(píng)估所依據(jù)據(jù)的信息，并并確信信息來(lái)來(lái)源是可靠的的和適當(dāng)?shù)摹Ｐ判畔?lái)源應(yīng)包包括委托方在在內(nèi)的各方人人士提供的信信息資料。 1.有關(guān)資產(chǎn)權(quán)權(quán)利的法律文文件或其他證證明材料 2.資產(chǎn)的性質(zhì)質(zhì)、目前和

57、歷歷史狀況信息息 3.有關(guān)資產(chǎn)的的剩余經(jīng)濟(jì)壽壽命和法定壽壽命信息 4.有關(guān)資產(chǎn)的的使用范圍和和獲利能力的的信息 5.資產(chǎn)以往的的評(píng)估及交易易情況信息 6.資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的的可行性信息息 7.類似的資產(chǎn)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格格信息 8.賣(mài)方承諾的的保證、賠償償及其他附加加條件 9.可能影響資資產(chǎn)價(jià)值的宏宏觀經(jīng)濟(jì)前景景信息 10.可能影響響資產(chǎn)價(jià)值的的行業(yè)狀況及及前景信息 11.可能影響響資產(chǎn)價(jià)值的的企業(yè)狀況及及前景信息 12.對(duì)不可比比信息的調(diào)整整 （二）資產(chǎn)評(píng)估估中信息的來(lái)來(lái)源 在資產(chǎn)評(píng)估中，資資產(chǎn)評(píng)估人員員所依據(jù)的信信息通常由資資產(chǎn)所有者內(nèi)內(nèi)部的資料和和外部資料構(gòu)構(gòu)成。 1.收集資產(chǎn)所所有者內(nèi)部的的信息資料

58、：它通常是與與被評(píng)估的目目標(biāo)資產(chǎn)直接接相關(guān)的信息息。包括公司司歷史、合同同義務(wù)等；目目標(biāo)資產(chǎn)的相相關(guān)文件；使使資產(chǎn)達(dá)到目目前狀態(tài)所花花費(fèi)的成本；涉及目標(biāo)資資產(chǎn)及類似資資產(chǎn)的交易；預(yù)期剩余壽壽命的信息等等等。 2.收集資產(chǎn)所所有者外部的的信息資料（政政府部門(mén)、證證券交易機(jī)構(gòu)構(gòu)、媒體、行行業(yè)協(xié)會(huì)或管管理機(jī)構(gòu)及其其出版物、學(xué)學(xué)術(shù)及法律出出版物） （三）資產(chǎn)評(píng)估估中信息的初初步處理 1.資產(chǎn)信息資資料的鑒定 資產(chǎn)信息資料的的鑒定是指對(duì)對(duì)資產(chǎn)信息資資料的真?zhèn)渭凹按硇缘淖R(shí)識(shí)別。 信息源的可靠性性可通過(guò)對(duì)如如下因素的考考察判斷： （1）該渠道過(guò)過(guò)去提供的信信息的質(zhì)量 （2）該渠道提提供信息的動(dòng)動(dòng)因 （3）

59、該渠道是是否擁有該信信息 （4）渠道的可可信度 資料本身的可靠靠性可通過(guò)參參考其他來(lái)源源查證。常采采用的兩種方方法是電話詢?cè)儐?wèn)查證和擴(kuò)擴(kuò)大調(diào)查范圍圍。 信息的可靠性為為6級(jí)：完全全可靠；通常?？煽?；比較較可靠；通常常不可靠；不不可靠；無(wú)法法評(píng)價(jià)可靠性性； 信息本身的準(zhǔn)確確度為6級(jí)：經(jīng)其他渠道道證實(shí)；很可可能是真實(shí)的的；可能是真真實(shí)的；真實(shí)實(shí)性值得懷疑疑；很不可能能；無(wú)法評(píng)價(jià)價(jià)真實(shí)性； 2.資產(chǎn)信息資資料的篩選與與調(diào)整 一般可將鑒定后后的資產(chǎn)信息息資料按兩種種標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分分類： （1）按可用性性原則劃分： a、可用性資產(chǎn)產(chǎn)信息資料 b、有參考價(jià)值值的資產(chǎn)信息息資料 c、不可用信息息資料 （2）按信

60、息來(lái)來(lái)源劃分： a、 一級(jí)級(jí)信息 b、二級(jí)信息 （四）評(píng)估中常常用的邏輯分分析方法 1.比較 比較就是對(duì)照各各個(gè)事物，以以確定其間差差異點(diǎn)和共同同點(diǎn)的邏輯方方法。在比較較時(shí)注意以下下幾點(diǎn)： （1）要注意可可比性 （2）要注意比比較方式的選選擇 （3）要注意比比較內(nèi)容的深深度 2.分析與綜合合 （1）分析 分析是正確認(rèn)識(shí)識(shí)客觀事物的的一種邏輯方方法。 1)分析的基本本步驟： a、明確分析的的目的 b、將事物整體體分解為若干干個(gè)相對(duì)獨(dú)立立的要素 c、分別考察和和研究各個(gè)事事物以及構(gòu)成成事物整體的的各個(gè)要素的的特點(diǎn) d、探明各個(gè)事事物以及構(gòu)成成事物整體的的各個(gè)要素之之間的相互關(guān)關(guān)系、性質(zhì)、表表現(xiàn)行式