1、 成立代理公司的可行性分析報(bào)告 一、2003年江西房地產(chǎn)市場發(fā)展分析2003年年南昌房房地產(chǎn)市市場一路路走來，在在一片“泡沫”中發(fā)展展，年中中又有“非典”光顧，然然而卻贏贏得了“滿堂彩彩”，實(shí)屬屬不易11到11月份份，南昌昌市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資達(dá)達(dá)4026億元元，較去去年同期期增長55863；商品房房屋施工工面積4496萬萬平方米米，同比比增長66937；竣工面面積4009萬平方方米，商商品房預(yù)預(yù)銷售面面積2222萬平平方米，其其中住宅宅類為117746萬平平方米，非非住宅類類為45525萬平平方米，同同比增長長8230；空置一一年以上上商品房房726萬平平方米，較較上年同同期降低低5355；

2、存量房房交易1119117套，同同比增長長5479，交交易面積積114444萬平平方米，同同比增長長7150房地地產(chǎn)業(yè)之之所以能能取得如如此顯赫赫的成績績，除了了該行業(yè)業(yè)自身的的特點(diǎn)之之外，政政府宏觀觀調(diào)控的的增強(qiáng)也也是促成成樓市產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)的調(diào)整整，還有有二、三三級(jí)市場場的迅猛猛發(fā)展的的重要因因素。政府宏觀調(diào)調(diào)控加強(qiáng)強(qiáng)南昌市房地地產(chǎn)業(yè)相相關(guān)行政政主管部部門的宏宏觀調(diào)控控能力得得到了明明顯的增增強(qiáng)。為為進(jìn)一步步搞活房房地產(chǎn)市市場、規(guī)規(guī)范市場場秩序，南南昌市委委、市政政府于220033年年初初下發(fā)了了進(jìn)一一步搞活活房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的若干意意見，南南昌市房房管局也也專門印印發(fā)了解解釋，并并適時(shí)舉舉辦

3、了多多場現(xiàn)場場答疑會(huì)會(huì)，一時(shí)時(shí)間使得得意見見深入入人心；而針對對房地產(chǎn)產(chǎn)市場出出現(xiàn)“開發(fā)量量過大”的傾向向，以及及土地出出讓“過多過過頻”等現(xiàn)象象，南昌昌市房管管局、市市國土資資源局等等分別采采取措施施，毅然然決定從從“量”上予以以調(diào)控：開發(fā)量量縮減1100萬萬平方米米，今年年計(jì)劃土土地出讓讓30000畝，到到目前為為止實(shí)際際出讓僅僅為16666畝畝。而且且事實(shí)證證明，這這種調(diào)控控的效果果十分顯顯著，使使得南昌昌市房地地產(chǎn)業(yè)很很快地?cái)[擺脫了有有些“過熱”的情況況，繼續(xù)續(xù)保持了了持續(xù)、健健康、快快速發(fā)展展的良好好勢頭。結(jié)構(gòu)調(diào)整成成效顯著著產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不不均衡是是南昌市市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一一大“癥狀”，也

4、是是樓市復(fù)復(fù)蘇兩三三年以來來，人們們最為關(guān)關(guān)注，也也是最為為迫切地地期待解解決的重重要問題題之一。2003年年南昌樓樓市非住住宅的銷銷售面積積達(dá)45525萬平平方米。鴻鴻順德國國際商貿(mào)貿(mào)城、盛盛世東方方商貿(mào)城城、江西西國際家家居港、香香江家具具城等專專業(yè)市場場相繼推推出，都都以被搶搶購收盤盤；中小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品的全全面綻放放，如果果說20002年年東方巴巴黎項(xiàng)目目因推出出的小戶戶型還是是一枝獨(dú)獨(dú)秀的話話，那么么今年洪洪城時(shí)代代廣場、錦錦和爵士士館等小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品的“全面綻綻放”等，便便表明了了市場的的這種需需求有多多強(qiáng)大。在在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上，恒恒茂國際際華城也也適時(shí)調(diào)調(diào)整產(chǎn)品品，推出出了很為為熱銷的

5、的“MINNI”房房型，金金色水岸岸、碧海海云天等等的也因因小戶型型而風(fēng)光光無限；中低收收入者的的住房問問題被普普遍關(guān)注注。政府府通過發(fā)發(fā)放住房房補(bǔ)貼，以以及分別別在城東東、南、西西、北分分別劃出出經(jīng)濟(jì)適適用房用用地進(jìn)行行開工建建設(shè)等來來解決這這一問題題；以及及別墅市市場的正正式啟動(dòng)動(dòng)等。該該舉措使使得樓市市同中部部城市相相比沒有有了差距距，與沿沿海城市市也縮短短了距離離。二三級(jí)市場場迅猛發(fā)發(fā)展南昌市房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展態(tài)勢勢良好還還表現(xiàn)在在二三級(jí)級(jí)市場的的迅猛發(fā)發(fā)展等方方面。據(jù)據(jù)南昌市市房管局局資料顯顯示，220033年111月，南南昌市存存量房交交易達(dá)1119117套，同同比增長長5497，交

6、交易面積積1155萬平方方米，同同比增長長7150，存存量房與與增量房房之比也也在1：154。存存量房旺旺銷態(tài)勢勢相當(dāng)明明顯。而而房產(chǎn)二二三級(jí)市市場之所所以出現(xiàn)現(xiàn)這種良良好的發(fā)發(fā)展態(tài)勢勢，其主主要因素素有以下下三點(diǎn)：第一，房改改房大量量上市的的勢頭仍仍然在延延續(xù)。作作為房產(chǎn)產(chǎn)二三級(jí)級(jí)市場的的物質(zhì)主主體，房房改房有有著大量量的市場場需求。而而“梯度消消費(fèi)、舊舊房換新新房”的意識(shí)識(shí)日益被被人們接接受，也也促使大大量已購購公房的的人們?yōu)闉楦纳谱∽》織l件件去出讓讓這種住住房。第二，隨著著南昌市市“區(qū)域中中心城市市”定位的的確立，以以及江西西省提出出“舉全省省之力做做大做強(qiáng)強(qiáng)南昌”所帶來來的重大大利好，

7、也也使得南南昌市吸吸引了大大量的外外地人來來昌投資資、就業(yè)業(yè)據(jù)有關(guān)關(guān)數(shù)據(jù)顯顯示，僅僅今年就就有二十十萬人到到南昌落落戶，他他們所擁擁有的購購房需求求，無疑疑也帶動(dòng)動(dòng)了南昌昌市住房房二三級(jí)級(jí)市場的的活躍。第三，市政政有關(guān)部部門簡化化房產(chǎn)交交易手續(xù)續(xù)、降低低交易費(fèi)費(fèi)等舉措措也促進(jìn)進(jìn)了南昌昌房產(chǎn)二二三級(jí)市市場的快快速發(fā)展展：辦理理產(chǎn)權(quán)證證由原來來三個(gè)月月的時(shí)限限到現(xiàn)在在15天內(nèi)內(nèi)辦完，交交易費(fèi)用用由原來來的8元平平方米降降到6元平平方米等等，都使使得南昌昌市房地地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展具有有了良好好的連貫貫性與可可持續(xù)、可可操作性性，如此此，南昌昌樓市其其前景沒沒有理由由不光輝輝燦爛。 二二、20004年年江西

8、房房地產(chǎn)市市場前景景分析2003年年對于整整個(gè)恒茂茂公司的的銷售量量按回款款統(tǒng)計(jì)來來算銷售售額達(dá)55億左右右，而在在20002年僅僅做了225個(gè)億不不到。恒恒茂公司司在20004年年的銷售售計(jì)劃是是確保88個(gè)億，力力爭100個(gè)億，從從這一組組數(shù)字可可以說明明，南昌昌房地產(chǎn)產(chǎn)雖然起起步較晚晚，但發(fā)發(fā)展速度度卻是非非常之快快的，若若干年以以后南昌昌還會(huì)穩(wěn)穩(wěn)步增長長?？捶康禺a(chǎn)市市場走勢勢，首先先就要分分析決定定房價(jià)有有哪些因因素。從從市場的的角度來來分析，決決定房價(jià)價(jià)的因素素有三：一是房房屋自身身的成本本；二是是供求矛矛盾；隨隨著房地地產(chǎn)運(yùn)作作的越來來越規(guī)范范，這兩兩年協(xié)議議出讓的的土地都都消化得得

9、差不多多了，土土地供應(yīng)應(yīng)量也在在減少，而而市場的的需求卻卻越來越越大，正正如市政政府提出出要拉開開城市的的框架，人人口達(dá)3300萬萬以上，并并要做大大做強(qiáng)南南昌，讓讓南昌在在中部地地區(qū)崛起起，這點(diǎn)點(diǎn)便證明明了需求求的增長長速度是是肯定的的。三是是要從消消費(fèi)者的的消費(fèi)信信心來考考慮；目目前不但但是南昌昌本地人人對南昌昌有了信信心，就就連溫州州購房團(tuán)團(tuán)也看好好南昌，這這是有目目共睹的的。綜合合以上三三點(diǎn)，我我認(rèn)為南南昌市的的房價(jià)一一定會(huì)向向上走。近日，從南南昌市房房管局公公布的一一組數(shù)據(jù)據(jù)看，南南昌市房房地產(chǎn)市市場20004年年12月份繼繼續(xù)保持持快速健健康發(fā)展展的強(qiáng)勁勁勢頭。12月，全市房地產(chǎn)開

10、發(fā)投資完成984億元，較上年同期增長294倍，其中，住宅投資658億元，同比增長530倍。商品房施工面積34646萬平方米，同比增長206倍，其中住宅施工面積27878萬平方米，同比增長197倍。商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積4823萬平方米（含紅谷灘新區(qū)定向銷售商品房3232萬平方米），同比增長145，其中住宅4648萬平方米，同比增長6995。商品房竣工面積1215萬平方米，同比增長8倍，其中住宅竣工859萬平方米，同比增長6倍。從南昌市房房地產(chǎn)市市場的發(fā)發(fā)展來看看，我們們可以看看出南昌昌市場發(fā)發(fā)展到飽飽和期，還還有一個(gè)個(gè)較長的的過程，也也就是說說近幾年年會(huì)有越越來越多多的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商進(jìn)軍軍南昌，

11、爭爭吃南昌昌這份“蛋糕”，這對對于房地地產(chǎn)代理理商和策策劃機(jī)構(gòu)構(gòu)無疑是是一個(gè)發(fā)發(fā)展的好好時(shí)機(jī)。三、江西房房地產(chǎn)策策劃公司司現(xiàn)狀江西現(xiàn)有的的房地產(chǎn)產(chǎn)策劃公公司有：天睿不不動(dòng)產(chǎn)策策劃、同同致地產(chǎn)產(chǎn)、廈門門季候風(fēng)風(fēng)、新德德安策劃劃、金百百利等。自自從20003年年連續(xù)出出現(xiàn)策劃劃公司被被強(qiáng)行解解除合約約事件：江西國國際家居居港與天天睿策劃劃解除合合約、白白金翰花花園和天天睿策劃劃解除合合約、金金色水岸岸和廈門門季候風(fēng)風(fēng)解除合合約等之之后，江江西本土土策劃公公司受到到了嚴(yán)重重的打擊擊，在房房地產(chǎn)界界引起了了軒然大大波。一一時(shí)間，找找策劃公公司到外外地的說說法傳遍遍整個(gè)江江西房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)，深圳圳瑞爾特

12、特、上海海經(jīng)佳、上上海經(jīng)貝貝、深圳圳同路等等策劃公公司陸續(xù)續(xù)進(jìn)入南南昌。這這種現(xiàn)象象的發(fā)生生我分析析有以下下幾點(diǎn)原原因：1、策劃思思路、策策劃理念念老套房地產(chǎn)策劃劃注重創(chuàng)創(chuàng)新，但但對于很很多策劃劃公司來來講只是是一句空空話，他他們只是是按照一一個(gè)固定定的模式式操作南南昌的任任何一個(gè)個(gè)樓盤。去去年的南南昌房地地產(chǎn)廣告告中出現(xiàn)現(xiàn)過一個(gè)個(gè)情況：一個(gè)策策劃公司司代理的的兩個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目在同同一個(gè)區(qū)區(qū)域，兩兩個(gè)房地地產(chǎn)廣告告同一天天出現(xiàn)在在報(bào)紙上上，其中中的廣告告詞和設(shè)設(shè)計(jì)風(fēng)格格基本相相同。象象類似于于這種事事件的公公司在江江西比較較多見。概念炒作基基本沒有有。目前前，南昌昌提出新新概念并并操作的的比較好好的

13、項(xiàng)目目不多，只只有：提提出教育育概念的的學(xué)府雅雅園、親親水住宅宅紅谷春春天等，實(shí)實(shí)際上也也是策劃劃理念的的問題。2、策劃服服務(wù)質(zhì)量量令開發(fā)發(fā)商擔(dān)憂憂許多策劃公公司在談?wù)勴?xiàng)目的的時(shí)候，口口口聲聲聲一定要要怎么做做等等，但但最后操操作時(shí)由由于種種種原因，不不是市場場調(diào)查不不準(zhǔn)確就就是市場場定位不不準(zhǔn)確，使使得開發(fā)發(fā)商在談?wù)劦奖镜氐氐拇砝砉緯r(shí)時(shí)，大都都無可奈奈何。去去年南昌昌新成立立的一家家目前南南昌最大大的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商江西城城開集團(tuán)團(tuán)明確表表示，合合作的代代理公司司必須是是深圳或或北京等等發(fā)達(dá)地地區(qū)的代代理公司司。3、規(guī)模不不大、實(shí)實(shí)力不強(qiáng)強(qiáng)江西成規(guī)模模的策劃劃公司不不多，并并且人員員的流

14、動(dòng)動(dòng)性比較較大，雖雖然說有有一些策策劃公司司可能有有10多個(gè)個(gè)項(xiàng)目同同時(shí)運(yùn)作作，但實(shí)實(shí)際上按按照人員員配置遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠夠，很多多工作都都是拷貝貝，這對對項(xiàng)目的的銷售帶帶來了很很多的麻麻煩。南昌現(xiàn)在的的代理公公司內(nèi)，平平面設(shè)計(jì)計(jì)能力、策策劃水平平、產(chǎn)品品設(shè)計(jì)等等方面齊齊全并都都比較優(yōu)優(yōu)秀的公公司基本本沒有，項(xiàng)項(xiàng)目操作作方法停停留在比比較傳統(tǒng)統(tǒng)的方式式上，雖雖然南昌昌的策劃劃公司基基本每月月都有新新增，但但與我們們成立公公司的初初衷是不不矛盾的的，相反反對于我我們來講講更多的的是機(jī)遇遇。 四、成成立策劃劃公司經(jīng)經(jīng)營思路路經(jīng)營方向：力求減減輕利恒恒公司的的負(fù)擔(dān)，為為利恒的的后續(xù)發(fā)發(fā)展作鋪鋪墊。以“凝聚

15、精精英，開開拓進(jìn)取取”為價(jià)值值導(dǎo)向、“全程策劃對位服務(wù)”為宗旨，以卓越的戰(zhàn)略發(fā)展眼光和獨(dú)具創(chuàng)新的手法，突破傳統(tǒng)意義上策劃公司的內(nèi)涵和外沿，全新打造江西一流的新生代房地產(chǎn)策劃公司！具體從以下下幾個(gè)方方面做起起：1、培養(yǎng)一一批優(yōu)秀秀的團(tuán)隊(duì)隊(duì)。公司要想在在同行業(yè)業(yè)中立于于不敗之之地，首首選就是是在人員員問題，除除了本人人現(xiàn)有的的一批人人員外，準(zhǔn)準(zhǔn)備從廣廣州、深深圳或北北京等地地引進(jìn)一一名高級(jí)級(jí)策劃師師加盟，力力爭在223年年內(nèi)使公公司成為為匯聚房房地產(chǎn)各各方面專專業(yè)精英英之地，建建設(shè)為江江西省一一流的策策劃代理理公司。2、提高公公司項(xiàng)目目的服務(wù)務(wù)質(zhì)量。公司的贏利利是靠服服務(wù)贏得得的，只只有提高高服務(wù)

16、質(zhì)質(zhì)量，做做好口碑碑宣傳，才才能使我我們立于于不敗之之地，從從公司服服務(wù)項(xiàng)目目的每一一件事情情做起，包包括設(shè)計(jì)計(jì)、策劃劃創(chuàng)意、文文案、活活動(dòng)策劃劃、招商商等。3、作好公公司的形形象宣傳傳。一個(gè)公司運(yùn)運(yùn)作的成成功與否否，與媒媒體的輿輿論也有有很大關(guān)關(guān)系。本本人將利利用現(xiàn)有有的資源源優(yōu)勢，做做好公司司的宣傳傳和代理理項(xiàng)目的的宣傳，在在最短的的時(shí)間內(nèi)內(nèi)讓公司司的聲譽(yù)譽(yù)傳遍整整個(gè)房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)。4、努力拓拓展其他他行業(yè)，形形成強(qiáng)大大的資源源優(yōu)勢。諸如：廣告告、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)、經(jīng)經(jīng)營管理理等公司司，逐漸漸形成房房地產(chǎn)行行業(yè)一條條龍服務(wù)務(wù)的強(qiáng)大大優(yōu)勢。五、策劃公公司啟動(dòng)動(dòng)計(jì)劃公司名稱：香港中中城國際際投資顧顧

17、問有限限公司經(jīng)營范圍：注冊資金：1000萬元公司成立后后即可代代理利恒恒公司豐豐城項(xiàng)目目的全程程策劃，以以此作為為公司啟啟動(dòng)的項(xiàng)項(xiàng)目，創(chuàng)創(chuàng)建中城城品牌，利利用利恒恒公司和和本人的的社會(huì)資資源關(guān)系系尋找新新的業(yè)務(wù)務(wù)。一般而言，一一個(gè)房地地產(chǎn)項(xiàng)目目的運(yùn)作作周期是是兩年，也也就是說說等公司司正常運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)（正正式運(yùn)作作第一個(gè)個(gè)項(xiàng)目起起）半年年內(nèi)再有有一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目操作作，公司司發(fā)展的的機(jī)會(huì)就就會(huì)越來來越大，等等兩個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目正式式開始銷銷售后，再再有其它它項(xiàng)目的的不斷洽洽談和正正式接手手運(yùn)作，公公司步入入良性發(fā)發(fā)展?fàn)顟B(tài)態(tài)后，公公司的品品牌影響響也就日日漸增大大，以后后的業(yè)務(wù)務(wù)也就不不用擔(dān)憂憂。 1、策策劃公司司

18、的經(jīng)營營管理和和財(cái)務(wù)核核算：公司管理實(shí)實(shí)行總經(jīng)經(jīng)理負(fù)責(zé)責(zé)制，財(cái)財(cái)務(wù)實(shí)行行獨(dú)立核核算。2、策劃公公司組織織架構(gòu)： 3、崗崗位工資資標(biāo)準(zhǔn)1、總經(jīng)理理助理：20000元/月2、營銷總總監(jiān)：550000元/月+提成3、策劃部部、市場場部經(jīng)理理：16600元元/月4、銷售部部經(jīng)理112000元/月+提成5、設(shè)計(jì)人人員：115000元/月6、策劃、文文案策劃劃：10000元元/月7、銷售主主任：110000元/月+提成8、銷售人人員：8800元元/月+提成9、人力資資源專員員、辦公公室文員員：8000元/月10、會(huì)計(jì)計(jì)：10000元元/月11、出納納：8000元/月12、司機(jī)機(jī)：8000元/月工資每月支支出共計(jì)計(jì)（含本本人工資資）：3349000元/月（以以最后實(shí)實(shí)際定崗崗后為準(zhǔn)準(zhǔn)）4、策劃公公司開辦辦經(jīng)費(fèi)：（1）、注注冊資金金 1000萬元元（2）、商商務(wù)車一一輛 115萬元元（3）、辦辦公用品品費(fèi)用辦公桌椅：80000元電腦5臺(tái)（設(shè)計(jì)1臺(tái)臺(tái)、文字字處理22臺(tái)、財(cái)財(cái)