1、Word - 6 -物業(yè)投標(biāo)文件中常見的問題及改進措施 近年來，隨著物業(yè)管理條例前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行方法的實施，物業(yè)管理招投標(biāo)制度不斷健全、完美，物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動可以在藏匿、公正、公平、誠實信用的原則下有序開展。但是，物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)過程中也展現(xiàn)出諸多問題，特殊是投標(biāo)文件瑕疵較多降低了投標(biāo)企業(yè)在物業(yè)項目投標(biāo)活動中的競爭力。本文就投標(biāo)人在招投標(biāo)活動中的不規(guī)范行為及投標(biāo)文件中的常見問題舉行闡述并明確改進辦法。 投標(biāo)人的不規(guī)范行為 投標(biāo)人在招投標(biāo)活動中的不規(guī)范行為主要集中在以下三點：一是與招標(biāo)人、代理公司勾結(jié)，私下聯(lián)系、賄賂甲方或代理機構(gòu)，利用不正值手段中標(biāo)。二是投標(biāo)人間利用圍標(biāo)輪番坐莊或私

2、下約定投標(biāo)報價，其中一家公司中標(biāo)后再返給其他公司益處。三是投標(biāo)人利用借用他人資質(zhì)、篡改企業(yè)業(yè)績等行為隱瞞真切狀況，主要在財務(wù)信息、納稅社保、企業(yè)資歷、企業(yè)業(yè)績、項目人員資格及業(yè)績、認(rèn)證證書等方面作偽，使其符合招標(biāo)文件要求并具備投標(biāo)資歷，或利用虛假資料騙取中標(biāo)。 投標(biāo)人的不正規(guī)行為，使其中標(biāo)無效，投標(biāo)單位還會受到法律制裁。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照自身狀況、實力情況參加業(yè)務(wù)水平相當(dāng)?shù)捻椖客稑?biāo)，對不能達到招標(biāo)文件要求的，應(yīng)總結(jié)企業(yè)不足之處，增加業(yè)務(wù)本事、提高綜合實力、提升投標(biāo)文件編制水平以適應(yīng)市場需求。 投標(biāo)文件中的常見問題及解決方法 一是符合性審查項目不滿足招標(biāo)文件要求。符合性審查是依據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定，

3、從投標(biāo)文件的有效性、完整性和對招標(biāo)文件的響應(yīng)程度舉行檢查，以確定是否對招標(biāo)文件的實質(zhì)性要求作出響應(yīng)。投標(biāo)人應(yīng)嚴(yán)格根據(jù)招標(biāo)文件中的格式要求舉行編制、簽章、密封。按招標(biāo)文件中規(guī)定的金額提交投標(biāo)保證金，并在規(guī)定時光內(nèi)遞交投標(biāo)文件。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在投標(biāo)文件編制完成后一定要多人多遍檢查，確保投標(biāo)文件完整有效、徹低響應(yīng)招標(biāo)文件要求，任何一點疏忽都會存在使標(biāo)書成為無效標(biāo)或廢標(biāo)的風(fēng)險。 二是資歷性審查項目不滿足招標(biāo)文件要求。資歷性審查主要是對資歷預(yù)審申請人或投標(biāo)人的經(jīng)營資歷、專業(yè)資質(zhì)、財務(wù)情況、技術(shù)本事、管理本事、業(yè)績、信譽等方面內(nèi)容舉行審查，以判定其是否具有參加項目投標(biāo)和履行合同的資歷及本事。資歷性審查是審核

4、企業(yè)及其工作人員的資質(zhì)是否符合標(biāo)書要求，是否有弄虛作假的行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)整合企業(yè)各方面力氣，真切反映企業(yè)現(xiàn)狀，不能用欺詐手段騙取中標(biāo)，對不能滿足招標(biāo)文件要求的部分，分析緣由盡快彌補不足以達到市場需求，用正值手段參加日后投標(biāo)、擴大市場份額。 三是存在重大負偏離、未能實質(zhì)響應(yīng)招標(biāo)文件要求。技術(shù)、商務(wù)偏離表是編制投標(biāo)文件的核心內(nèi)容之一，特殊是其中的星標(biāo)條款尤為重要。投標(biāo)人一定要按照自身狀況逐項標(biāo)注正、負偏離或無偏離，并按招標(biāo)文件要求備注須要說明。未能按招標(biāo)文件要求填寫的或浮現(xiàn)有招標(biāo)人不能接受的負偏離，都會使其成為廢標(biāo)。若偏離表標(biāo)注無偏離，但不能按招標(biāo)文件要求提供證實材料的，也會按未徹低響應(yīng)招標(biāo)文

5、件處理。 四是服務(wù)計劃沒有針對性。服務(wù)計劃千篇一律，甚至幾個投標(biāo)項目共用同一計劃，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能有些放矢地針對該項目做出合理的技術(shù)計劃。某些物業(yè)服務(wù)企業(yè)甚至在投標(biāo)文件中浮現(xiàn)其他物業(yè)項目的名稱或地址。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在編征服務(wù)計劃時應(yīng)著重分析本項目的重點、難點，并做出有針對性的解決計劃，切實可行地滿足招標(biāo)人的項目需求。 五是應(yīng)急措施不全面、可實施性差。多數(shù)投標(biāo)人通常在投標(biāo)項目中使用同一套應(yīng)急措施，生搬硬套的措施計劃不切合實際、可實施性差。全面、具體、合理是編制應(yīng)急預(yù)案的關(guān)鍵，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照投標(biāo)項目的現(xiàn)狀和特征，結(jié)合企業(yè)優(yōu)勢，做出適合本企業(yè)、合乎該項目的應(yīng)急預(yù)案，并成立應(yīng)急預(yù)案小組，確定責(zé)任

6、人、明確分工。 六是培訓(xùn)計劃不能與時俱進。投標(biāo)人制定的培訓(xùn)計劃通常是針對保潔、保安、客服人員的教導(dǎo)內(nèi)容和培訓(xùn)方案。這是最基礎(chǔ)的一線作業(yè)培訓(xùn)內(nèi)容，任何一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)都會有相關(guān)培訓(xùn)?？梢猿尸F(xiàn)企業(yè)培訓(xùn)特征的是如何提高服務(wù)質(zhì)量、如何提升物業(yè)管理效率的培訓(xùn)。因此，在編制投標(biāo)文件時，企業(yè)應(yīng)利用培訓(xùn)計劃彰顯企業(yè)在項目實施中注意提高進展，以及給客戶帶來更好服務(wù)體悟的意愿和本事。 七是項目人員、機械設(shè)備配備不足。項目組織機構(gòu)、各工種人員數(shù)量、人員資格、業(yè)績以及設(shè)備設(shè)施的規(guī)格型號、數(shù)量應(yīng)徹低滿足招標(biāo)文件要求，若招標(biāo)文件無明確要求也應(yīng)按服務(wù)計劃內(nèi)容配備相應(yīng)人員和設(shè)備。計劃與配備力氣不對等也簡單給評審專家留下服務(wù)計

7、劃脫離實際的印象。 八是同類業(yè)績不能滿足招標(biāo)文件要求。企業(yè)在提供業(yè)績時應(yīng)與本項目的服務(wù)內(nèi)容、對象相類似，如招標(biāo)文件要求提供政府、事業(yè)單位物業(yè)服務(wù)同類業(yè)績時，就不能提供社區(qū)、商業(yè)物業(yè)項目業(yè)績，同時業(yè)績的合同金額、服務(wù)面積、項目時光等也應(yīng)滿足招標(biāo)文件要求。業(yè)績資料需提供合同首頁、服務(wù)內(nèi)容頁、合同金額頁、簽字蓋章頁等，如要求提供中標(biāo)通知書的也應(yīng)一并提供。若隨意一項不符合招標(biāo)文件要求都不能作為合格業(yè)績。此外，增設(shè)物業(yè)服務(wù)評價考核指標(biāo)，更能反映物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量，同時體現(xiàn)出物業(yè)服務(wù)企業(yè)的實力和優(yōu)良口碑。 九是服務(wù)允諾、增值服務(wù)沒有亮點。多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投標(biāo)文件在服務(wù)允諾和增值服務(wù)上沒有突出

8、之處，基本是“萬能條款”，用在哪個投標(biāo)項目均可。但這兩點正是招標(biāo)人較為關(guān)注的內(nèi)容，它體現(xiàn)了投標(biāo)單位對項目的重視程度。投標(biāo)單位應(yīng)講信譽、重允諾，在投標(biāo)文件中明示自身在人力、物力、財力、時光上的允諾，呈現(xiàn)履約本事。有實力的投標(biāo)單位還能夠在服務(wù)品質(zhì)和售后服務(wù)上作出進一步的允諾，給招標(biāo)人全方位的保障。增值服務(wù)可謂是投標(biāo)文件的點睛之處，可讓平凡的物業(yè)服務(wù)計劃平添幾分顏色。增值服務(wù)要有新意，要能拉近甲、乙方距離，讓招標(biāo)人感觸到投標(biāo)單位的誠意。增值服務(wù)也體現(xiàn)了投標(biāo)單位的綜合實力、業(yè)務(wù)本事和企業(yè)文化，能給客戶更好的服務(wù)體悟。高品質(zhì)的物業(yè)項目往往會給房地產(chǎn)銷售、商業(yè)租賃帶來更多收益。 十是投標(biāo)報價低于成本或報價組成不合理。商務(wù)報價是投標(biāo)文件的重要組成部分，合理低價能夠使招標(biāo)人得到性價比高的物業(yè)服務(wù)。但報價低于成本，則讓項目有難以實現(xiàn)服務(wù)品質(zhì)的風(fēng)險。投標(biāo)單位可按照服務(wù)業(yè)務(wù)費用和自身管理成本核算項目成本，再加上合理利潤、稅金構(gòu)成項目總費用，若考慮競標(biāo)效果，再做出可接受的讓利。報價的凹凸還要考慮報價分值計算辦法，投標(biāo)時利用測算評估使報價更趨于基準(zhǔn)價。 招投標(biāo)活動是優(yōu)勝劣汰、適者生存的市場洗禮，每一位物業(yè)人都應(yīng)當(dāng)做好挑戰(zhàn)的預(yù)備。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要遵守法律規(guī)矩，利用提升自身管理水平和服務(wù)質(zhì)量，在激烈的