1、1項目概況上海證大房產(chǎn)是證大集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的旗艦公司，也是香港主板的上市公司。公司專注于開發(fā)和管理優(yōu)質(zhì)住宅和商業(yè)地產(chǎn)項目，目前已成功開發(fā)了上海喜瑪拉雅中心和大拇指廣場等優(yōu)秀城市綜合體項目。南京證大大拇指項目是證大房產(chǎn)大拇指商業(yè)地產(chǎn)品牌在南京的延續(xù)和升級。項目地塊位于南京南站東南方向，項目占地總面積為93 526.4m2，規(guī)劃總建筑面積約628 835.4m2，采用了 HYPERLINK / BIM技術(shù)，這也是該技術(shù)在公司大型商業(yè)綜合體項目中的首次應(yīng)用。南京證大大大拇指項項目效果果圖2 HYPERLINK / BIMM應(yīng)用實實踐該項目 HYPERLINK / BIIM技術(shù)術(shù)的實施施需要從從三個層

2、層面規(guī)劃層層、實施施層及保保障層進進行。南京證大大大拇指項項目BIIM三層層框架圖圖規(guī)劃層主要要解決項項目應(yīng)用用的目標標和規(guī)劃劃，目標標設(shè)定項項目或者者公司BBIM應(yīng)應(yīng)用的方方向，規(guī)規(guī)劃解決決達到目目標的實實施步驟驟，規(guī)劃劃層需要要公司或或者項目目管理層層設(shè)定并并一致通通過。實實施層主主要定義義的是項項目實施施過程中中的BIIM應(yīng)用用方式及及方法，可可由BIIM執(zhí)行行團隊制制定并報報公司或或者項目目管理層層審核通通過。保保障層主主要定義義的是項項目應(yīng)用用過程中中需要提提供的相相關(guān)條件件，保障障層設(shè)定定的內(nèi)容容需要公公司或者者項目相相關(guān)管理理團隊審審核。2.1 BBIM應(yīng)應(yīng)用目標標應(yīng)用目標的的制

3、定對對于BIIM在項項目上的的應(yīng)用至至關(guān)重要要，關(guān)系系到BIIM應(yīng)用用的全局局和預(yù)期期的價值值評估。目目標需要要遵循SSMARRT原則則，并作作為BIIM在項項目應(yīng)用用的基本本出發(fā)點點，所有有BIMM活動，包包括應(yīng)用用點的制制定、服服務(wù)商的的選擇、合合同的制制定等都都需要在在目標的的指引下下完成。目目標制定定也需要要考慮項項目的重重點、難難點和公公司管理理流程等等。目標標制定完完成后，在在公司和和項目層層次，相相關(guān)人員員均應(yīng)明明確BIIM應(yīng)用用目標。本本項目依依據(jù)公司司特點和和項目重重點、難難點，運運用 HYPERLINK / BIIM技術(shù)術(shù)針對設(shè)設(shè)計、施施工和成成本管理理均制定定了相應(yīng)應(yīng)的目

4、標標要求。2.2 BBIM應(yīng)應(yīng)用規(guī)劃劃BIM應(yīng)用用規(guī)劃需需要結(jié)合合項目實實際工期期和公司司發(fā)展要要求來制制定切實實可行的的步驟計計劃，與與此同時時，每一一步需要要具備的的條件和和達到的的目標均均需要明明確。對對于新開開始BIIM應(yīng)用用的項目目或者公公司，首首先需要要解決的的問題是是基于BBIM的的工作流流程問題題。流程程制定的的基本目目標是讓讓公司或或者項目目相關(guān)參參與方知知道在什什么時間間做什么么事情，做做到什么么程度。基基于BIIM的流流程制定定需要在在公司現(xiàn)現(xiàn)有流程程的基礎(chǔ)礎(chǔ)上梳理理，流程程的梳理理需依據(jù)據(jù)目標展展開相應(yīng)應(yīng)的實施施活動，活活動應(yīng)該該包括主主要事件件、事件件的前提提和假設(shè)設(shè)

5、、實施施流程、工工作程序序、相關(guān)關(guān)角色在在本事件件上的職職責及事事件完成成的交付付物和標標準等。南京證大大大拇指項項目是本本公司第第一個應(yīng)應(yīng)用BIIM的大大型商業(yè)業(yè)綜合體體項目，為為了給公公司積累累更多的的BIMM項目管管理經(jīng)驗驗，本項項目要求求BIMM顧問方方依據(jù)證證大公司司內(nèi)部的的管理流流程和現(xiàn)現(xiàn)狀，在在充分調(diào)調(diào)研和訪訪談的基基礎(chǔ)上制制定項目目級別的的咨詢報報告，同同時結(jié)合合證大公公司的特特點，基基于總部部管控的的出發(fā)點點制定各各項目應(yīng)應(yīng)用BIIM的參參考標準準。BIM咨詢詢報告目目錄職責分工和和流程圖圖2.3 BBIM輔輔助設(shè)計計在設(shè)計階段段，BIIM應(yīng)依依據(jù)不同同的項目目特點和和項目各

6、各階段的的困難制制定相應(yīng)應(yīng)的應(yīng)用用點。BBIM建建模是重重要的基基礎(chǔ)工作作，模型型必須要要靈活應(yīng)應(yīng)用才能能產(chǎn)生價價值，因因此，不不同階段段的工作作重點是是如何應(yīng)應(yīng)用模型型。鑒于于南京大大拇指廣廣場項目目體量大大、功能能布局變變化快的的特點，在在擴初階階段建立立了面積積模型，動動態(tài)跟蹤蹤各棟各各層的建建筑面積積，如下下圖所示示。面積統(tǒng)計報報告本項目由于于層高比比較低（地地下室33層，其其中B22層3.55m，B3層3.77m，地地上部分分最低層層高為33.155m），空空間比較較緊張，在在整個設(shè)設(shè)計階段段BIMM的重點點研究任任務(wù)除了了碰撞檢檢查和管管線綜合合之外，就就是凈高高復(fù)核。從擴初階段的

7、主要路由和干線，到施工圖階段考慮施工過程中的噴淋頭及檢修空間等，BIM在設(shè)計階段圍繞凈高檢查快速建立和更新模型，核查并反饋給施工圖設(shè)計團隊。擴初及施工圖早期，BIM團隊將模型復(fù)核的凈高分區(qū)域呈現(xiàn)給設(shè)計方，這樣施工圖設(shè)計方在收到說明之后能夠快速地定位問題和危險區(qū)域，并在總體原則上進行區(qū)域協(xié)調(diào)，避免從一開始就陷入解決局部單個問題的泥潭。凈高區(qū)域分分析定位位圖施工圖階段段，安排排施工總總承包商商的BIIM團隊隊和機電電安裝團團隊參與與進行設(shè)設(shè)計階段段的管線線綜合，提提出機電電安裝上上的相關(guān)關(guān)要求，BIM團隊對這些要求進行合理采納并在模型上進行綜合排布，將排布好的結(jié)果依據(jù)施工圖紙反饋給施工圖設(shè)計方。經(jīng)

8、過多輪的建模、復(fù)核、反饋和調(diào)整之后，至施工圖出圖階段，地下室復(fù)雜區(qū)域和公共走道的凈高在管線綜合調(diào)整后均滿足要求，下圖是BIM配合設(shè)計方進行局部管線和路由優(yōu)化調(diào)整后局部凈高由3.0m提升到3.1m的截圖。凈高分析和和調(diào)整前前后對比比圖本項目另外外一個重重點和難難點就是是幕墻部部分。幕幕墻除了了本身的的形體復(fù)復(fù)雜，優(yōu)優(yōu)化技術(shù)術(shù)難度大大之外，在在設(shè)計時時還需要要考慮幕幕墻與主主體結(jié)構(gòu)構(gòu)及幕墻墻與屋頂頂機電等等的碰撞撞，下圖圖是幕墻墻玻璃翼翼與頂層層樓板的的碰撞報報告。幕墻與主體體結(jié)構(gòu)碰碰撞報告告大拇指項目目一期整整體的模模型圖如如下圖所所示：一期BIMM模型外外部漫游游視頻的的截圖2.4 BBIM配

9、配合招投投標本項目的招招投標是是項目進進展的大大事之一一，但由由于工期期緊，整整個招投投標的實實際發(fā)生生時間為為一個月月左右。如如果在一一個月的的時間內(nèi)內(nèi)，要求求投標方方對項目目BIMM施工階階段的應(yīng)應(yīng)用做一一次匯報報，一方方面這么么短的時時間內(nèi)很很難看到到實施的的實際效效果，通通常情況況下投標標方會在在短期內(nèi)內(nèi)借用內(nèi)內(nèi)、外部部資源，集集中突擊擊以滿足足招標方方的要求求，這樣樣的結(jié)果果可能沒沒有辦法法如實反反應(yīng)投標標方在正正常工作作速度下下真實的的工作水水平；另另一方面面，業(yè)主主內(nèi)部團團隊在短短期內(nèi)增增加了評評標的工工作量和和難度?；谶@樣樣的考慮慮，本項項目BIIM配合合招標提提出了事事前

10、進行行兩輪考考察的辦辦法。（1）第一一輪：BBIM開開放式問問卷與考考察該階段，首首先制定定一系列列開放式式問題并并要求在在規(guī)定時時間內(nèi)匯匯報。問問題的制制定要結(jié)結(jié)合本項項目未來來BIMM將要解解決的重重點和難難點問題題提出，并并充分考考慮本項項目的發(fā)發(fā)包體系系和本公公司的管管理體系系。所有有的書面面作答內(nèi)內(nèi)容要求求結(jié)合項項目案例例，而不不是空洞洞地來自自于互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)的拷拷貝版。在在第一輪輪匯報完完之后，選選取有代代表性的的項目，到到項目現(xiàn)現(xiàn)場參觀觀考察。考考察的重重點既包包括BIIM工作作本身，也也包括實實際項目目的管線線排布等等關(guān)乎BBIM應(yīng)應(yīng)用結(jié)果果的內(nèi)容容。（2）第二二輪：項項目BIIM

11、實際際應(yīng)用能能力考評評該階段針對對項目圖圖紙的現(xiàn)現(xiàn)狀，圍圍繞本項項目BIIM的應(yīng)應(yīng)用制定定可操作作性強的的考評辦辦法。本本項目考考評時利利用擴初初階段的的圖紙進進行了建建模、土土方施工工模擬、混凝土算量及結(jié)合模型評估地下室凈高的要求等多種考核方式?？己诉^程中中，考核核標準和和執(zhí)行辦辦法必須須在公司司內(nèi)部審審核通過過，所有有考核必必須本著著公平公公正的基基本原則則作為BBIM的的出發(fā)點點?？己撕说哪繕藰嗽谟谔籼暨x出合合適的能能夠勝任任的投標標單位，因因此對考考核結(jié)果果需要關(guān)關(guān)注相對對排名，最最終的相相對排名名在招投投標的實實際發(fā)生生之前完完成，這這樣既能能體現(xiàn)BBIM專專業(yè)的主主張，也也不影響響

12、招投標標時間，投投標單位位也有更更多的時時間關(guān)注注施工技技術(shù)和商商務(wù)條件件。當所有單位位都基于于同樣的的要求完完成匯報報后，每每家單位位的實力力和水平平顯露無無疑，因因此，最最終的結(jié)結(jié)果在公公司內(nèi)部部很容易易達成一一致。當當然，每每家公司司的BIIM應(yīng)用用實力也也可以通通過多種種角度去去反應(yīng)，比比如地下下室混凝凝土算量量的總量量，本項項目聘請請的投資資顧問公公司基于于同一版版施工圖圖（二維維CADD圖紙）按按照傳統(tǒng)統(tǒng)方法進進行了算算量，把把該量作作為基準準量去評評估每家家的算量量（尤為為重要的的一點是是，該基基準參考考量是公公司成本本控制條條線認可可的），然然后以此此基準量量去衡量量每家投投標

13、單位位從模型型里面提提取的混混凝土量量。在考考核方法法制定之之初，對對于各家家的混凝凝土總量量是否準準確，筆筆者作為為規(guī)則的的制定者者也沒有有把握，最最后的結(jié)結(jié)果顯示示，有兩兩家單位位地下室室的混凝凝土總量量在誤差差1%以內(nèi)內(nèi)，這樣樣的結(jié)果果也超過過了筆者者本人的的預(yù)期。由由于混凝凝土的基基準量是是獲得公公司內(nèi)部部成本控控制條線線認可的的，那么么“3家單單位的算算量結(jié)果果在5%的誤差差范圍內(nèi)內(nèi)”這一結(jié)結(jié)果也大大大增強強了公司司內(nèi)部成成本控制制條線對對BIMM算量的的信心。2.5設(shè)設(shè)計階段段的BIIM應(yīng)用用對施工工階段的的思考本項目在方方案階段段就已經(jīng)經(jīng)確定了了BIMM應(yīng)用的的方向，從從節(jié)約資資

14、源、提提高效率率和縮短短整體工工作時間間的角度度，提出出了設(shè)計計階段的的BIMM模型傳傳遞并應(yīng)應(yīng)用于施施工階段段的基本本要求，因因此，設(shè)設(shè)計階段段的模型型規(guī)劃需需要進一一步考慮慮施工因因素。首首先從建建模方法法上提出出了模型型按照樓樓層及專專業(yè)拆分分的要求求，如下下圖所示示，這樣樣做可以以保證施施工階段段的模型型能夠按按照專業(yè)業(yè)和樓層層提取。同時，在構(gòu)構(gòu)件的建建模方法法上進行行了統(tǒng)一一，而且且按照施施工的要要求建模模，如墻墻、柱按按照樓層層建立，梁按照跨度建立，樓板按照分割區(qū)域建立。有了統(tǒng)一的規(guī)則和方法之后，基本能夠保證設(shè)計模型傳遞給施工模型的大方向。另外，在實際操作過程中，在設(shè)計階段充分考慮施工因素，定期安排總承包商的BIM團隊對設(shè)計階段的模型進行審查，充分考慮施工安裝對設(shè)計階段的管線綜合提出的要求。業(yè)主可針對總承包提出的合理化建議，要求采納甚至更改設(shè)計階段的模型。3小結(jié)本項目目前前施工圖圖設(shè)計階階段已經(jīng)經(jīng)接近尾尾聲，施施工階段段的BIIM相關(guān)關(guān)工作正正在有條條不紊地地展開，施施工階段段的應(yīng)用用尚未正正式開始始。根據(jù)據(jù)近半年年的BIIM實踐踐，筆者者將商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項項目的BBIM實實踐經(jīng)驗驗總結(jié)為為如下幾