1、第一部份 綜合說明書第一章公司簡介一、企業(yè)概況XX物業(yè)管管理有限限公司成成立于220000年底，由由XX國際際XX房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司、XXXXXX房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司共同投投資組建建。公司司注冊資資本10000萬萬元人民民幣，是是具有物物業(yè)管理理資質(zhì)等等級二級級，專業(yè)業(yè)從事物物業(yè)管理理工作的的物業(yè)企企業(yè)。二、機構(gòu)設(shè)設(shè)置公司實行董董事會領(lǐng)領(lǐng)導下的的總經(jīng)理理負責制制，公司司下設(shè)行行政人事事部、財財務(wù)部、企企業(yè)發(fā)展展部、綜綜合經(jīng)營營部、物物業(yè)管理理服務(wù)中中心（負負責協(xié)調(diào)調(diào)、指導導、管理理各分公公司、各各管理處處）。董事會總經(jīng)理服心三、管理經(jīng)經(jīng)驗與成成果、榮榮譽創(chuàng)業(yè)初期，公公司聘請請了著名名

2、的物業(yè)業(yè)管理公公司XXX作為公公司的管管理顧問問，在借借鑒和學學習XXX系統(tǒng)、全全面、先先進的物物業(yè)理論論和管理理方式的的同時，通通過近年年公司的的自我實實際運作作，已形形成了一一套自己己的管理理模式，積積累了多多方經(jīng)驗驗，帶出出了一支支專業(yè)精精干的物物管隊伍伍。公司司目前在在XX成功功管理著著XX規(guī)模模最大的的、小區(qū)區(qū)配套最最齊全的的、業(yè)主主文化與與社會地地位層次次最高的的小區(qū)XXX小區(qū)和和XX最高高檔的別別墅區(qū)XXX別墅區(qū)區(qū)。XXX物業(yè)公公司通過過精心運運作、嚴嚴格管理理，以維維護業(yè)主主利益為為指導思思想，努努力提高高服務(wù)意意識和服服務(wù)技能能，用心心去思考考每一件件小事，以以小見大大，做好

3、好每一件件工作，不不斷自我我加壓，不不斷提高高。在湖湖城市民民及當?shù)氐刂鞴懿坎块T、同同行當中中也創(chuàng)下下了最好好的口碑碑。公司通過近近年的市市場運作作，積極極走向社社會、走走向市場場，注重重培育管管理隊伍伍和創(chuàng)建建品牌。2002年年10月公公司派遣遣管理人人員組建建XX物業(yè)業(yè)XX公司司并承接接XXXXXXXX的前期期物業(yè)管管理，在在20003年4月正式式交付使使用后，規(guī)規(guī)范各項項操作規(guī)規(guī)范，以以優(yōu)秀的的管理水水平，使使XXXXX成為為XX物業(yè)業(yè)管理最最優(yōu)秀的的典范和和XX房管管行政部部門推薦薦的物業(yè)業(yè)管理示示范小區(qū)區(qū)，在XXX物業(yè)業(yè)管理市市場樹立立了良好好形象。2003年年7月，公公司通過過招投

4、標標承接了了目前XXX最高高檔的別別墅區(qū)XXX一期的的前期物物業(yè)管理理， 004年3月開始始進駐管管理， 04年年6月30日，XXX湖畔居居全面交交付，優(yōu)優(yōu)秀的物物業(yè)、嚴嚴格的管管理，業(yè)業(yè)主對XXX管理理處給予予了極高高的評價價。2003年年底，公公司管理理的XXXXXXXX被評評為XXX市優(yōu)秀秀物業(yè)管管理示范范小區(qū)。2004年年1月，公公司通過過招投標標承接了了XX紅豐豐家園的的前期物物業(yè)管理理。2004年年4月，公公司通過過招投標標承接了了XX南潯潯潯溪秀秀城項目目前期物物業(yè)管理理。2004年年12月，公公司通過過招投標標承接了了XX花園園項目前前期物業(yè)業(yè)管理。2004年年12月，公公司通

5、過過招投標標承接了了南京XXXXXX項目前前期物業(yè)業(yè)管理。2005年年4月，公公司通過過招投標標承接了了XXXXX住宅宅區(qū)項目目前期物物業(yè)管理理。2005年年4月，公公司通過過招投標標承接了了XXXXX商務(wù)務(wù)樓項目目前期物物業(yè)管理理。根據(jù)各項目目開發(fā)建建設(shè)進程程的要求求，我司司成立了了由公司司總經(jīng)理理班子、各各前期項項目管理理處主任任、各相相關(guān)部門門負責人人組成“前期項項目介入入工作小小組”，擔任任項目前前期顧問問咨詢工工作。根根據(jù)項目目進展的的不同階階段，合合理安排排時間前前往項目目現(xiàn)場，與與開發(fā)商商溝通協(xié)協(xié)調(diào)，提提供顧問問咨詢意意見，并并適時向向開發(fā)商商提交顧顧問工作作報告。合合理的建建議

6、、XXX房產(chǎn)產(chǎn)的一流流品牌，為為各項目目的建設(shè)設(shè)與銷售售帶來了了較好的的促進作作用，使使開發(fā)商商非常滿滿意與我我公司的的合作。四、企業(yè)發(fā)發(fā)展方向向公司一直貫貫徹用一一流的人人員管理理一流的的小區(qū)的的原則，積積極培訓訓、引進進各類專專業(yè)人才才，開發(fā)發(fā)利用各各類資源源，為公公司的不不斷發(fā)展展壯大奠奠定堅實實的基礎(chǔ)礎(chǔ)。公司秉承“人本、誠誠信、卓卓越”的XX工作作理念，把把業(yè)主至至上，提提供周全全滿意的的主動服服務(wù)作為為物業(yè)工工作的出出發(fā)點，以以樹XXX品牌、創(chuàng)創(chuàng)優(yōu)秀示示范小區(qū)區(qū)為目標標，進行行全員服服務(wù)意識識培訓教教育，力力爭通過過全體員員工的努努力，積積極開展展開源節(jié)節(jié)流工作作，創(chuàng)造造良好的的社會

7、效效益和經(jīng)經(jīng)濟效益益，力爭爭培養(yǎng)優(yōu)優(yōu)秀的管管理隊伍伍，把企企業(yè)做強強做大。五、現(xiàn)公司司接管小小區(qū)情況況現(xiàn)公司管理理小區(qū)管理面積（M2）交付進駐管管理情況況備注XXXXXXX30萬全部交付多類型高檔檔住宅區(qū)區(qū)XXXX一一期5.8萬全部交付高檔別墅區(qū)區(qū)陽光銘樓1.3萬全部交付高檔商務(wù)樓樓XX紅豐家家園7.95萬萬一期交付多層住宅區(qū)區(qū)XX南潯潯潯溪秀城城13萬一期交付多類型高檔檔住宅區(qū)區(qū)XX花園18.511萬前期介入多類型住宅宅區(qū)、集集中商業(yè)業(yè)中心南京XXXXX18.366萬前期介入高層、小高高層住宅宅區(qū)XXXX4.1萬前期介入多層住宅區(qū)區(qū)XXXX1.25萬萬前期介入商務(wù)樓四、公司人人力資源源狀況第

8、二章 管理服服務(wù)人員員配備一、 XXX廣場管管理處組組織架構(gòu)構(gòu)和各部部門職責責我公司承接接【南京京XX廣場場】物業(yè)業(yè)項目后后，將根根據(jù)政府府要求設(shè)設(shè)置XXXXX物物業(yè)管理理有限公公司南京京分公司司，并專專設(shè)XXX廣場物物業(yè)管理理處管理理項目運運作所有有事務(wù)，同同時公司司會給予予XX廣場場管理處處以強有有力的支支撐，將將派遣具具有豐富富經(jīng)驗的的管理人人員、工工程技術(shù)術(shù)人員等等開展日日常工作作，保證證現(xiàn)場物物業(yè)管理理活動的的順利開開展。管理處機構(gòu)構(gòu)設(shè)置是是根據(jù)管管理服務(wù)務(wù)的總體體設(shè)想及及【XXX廣場】的的規(guī)模、管管理重點點、要點點、精干干高效的的原則建建立的。管管理處實實行公司司領(lǐng)導下下的管理理處

9、主任任負責制制，推行行以管理理處為整整體管理理，管理理處各部部門為分分體管理理的管理理模式。小小區(qū)整體體交付后后，管理理處設(shè)管管理處主主任一名名、管理理處副主主任一名名，直管管環(huán)境清清潔部、工工程技術(shù)術(shù)部、安安全防范范與秩序序維護部部（保安安隊）、行行政內(nèi)務(wù)務(wù)部和客客戶服務(wù)務(wù)中心。管管理處內(nèi)內(nèi)部實行行垂直領(lǐng)領(lǐng)導，管管理處主主任構(gòu)成成管理處處的核心心層，各各部門為為操作層層。財務(wù)室公司總經(jīng)理理行政內(nèi)務(wù)部部分公司經(jīng)理理分公司財務(wù)務(wù)部綠化保潔部部管理處主任任管理處副主主任安全防范與與秩序維維護部工程技術(shù)部部客戶服務(wù)中中心 二二、各部部門職責責管理處是指指令下達達、信息息反饋的的樞紐，員員工的后后勤保

10、障障服務(wù)也也是在管管理處，便便于遇到到緊急情情況時及及時出擊擊。 11、行政政內(nèi)務(wù)部部主要負責社社區(qū)的文文化活動動策劃、組組織、實實施，與與業(yè)主、當當?shù)卣块T等等聯(lián)絡(luò)工工作，計計算機檔檔案文件件資料的的處理以以及后勤勤、人事事、倉庫庫、檔案案管理等等事務(wù)。2、安全防防范與秩秩序維護護部（保保安隊）負責物業(yè)的的公共秩秩序的維維護、道道路的暢暢通、車車庫管理理、外圍圍車輛停停放管理理以及消消防安全全管理，區(qū)區(qū)域巡查查保安擔擔當部分分客戶中中心的任任務(wù)，在在劃定的的區(qū)域里里承擔一一定范圍圍的客戶戶服務(wù)工工作，突突出人性性化的親親情服務(wù)務(wù)。 33、工程程維修部部負責物業(yè)及及設(shè)備設(shè)設(shè)施的維維修、保保

11、養(yǎng)以及及客戶委委托的維維修服務(wù)務(wù)項目。負負責對業(yè)業(yè)主或物物業(yè)使用用人裝修修的管理理及監(jiān)督督。 44、綠化化保潔部部負責環(huán)境清清潔、綠綠化維護護、衛(wèi)生生消殺、環(huán)環(huán)保監(jiān)測測和業(yè)主主委托的的保潔服服務(wù)項目目。 55、客戶戶服務(wù)中中心受理客戶報報修，委委托特約約服務(wù)，小小區(qū)收費費事項，進進行酒店店式接待待，開展展酒店式式服務(wù)。6、財務(wù)室室財務(wù)室向分分公司財財務(wù)部負負責，根根據(jù)國有有關(guān)財務(wù)務(wù)規(guī)定，履履行財務(wù)務(wù)職責。三、管理處處人員設(shè)設(shè)置我公司對承承接【XXX廣場場】物業(yè)業(yè)項目非非常重視視。我公公司將會會通過物物業(yè)管理理實踐形形成的管管理理念念、操作作程序、管管理經(jīng)驗驗等貫徹徹到管理理處操作作過程中中。該

12、管管理處主主任、副副主任和和部分主主要管理理人員將將從我公公司現(xiàn)有有人員中中精選派派遣，其其余管理理服務(wù)人人員通過過招聘，在在經(jīng)公司司本部和和現(xiàn)場的的專業(yè)培培訓后，派派駐現(xiàn)場場。在項項目交付付前，公公司將聘聘請上級級公司股股東方所所屬XXX酒店培培訓部教教員進行行酒店服服務(wù)專業(yè)業(yè)培訓后后上崗。項目交付后后，本公公司計劃劃為XXX廣場管管理處配配置人員員數(shù)量共共計1995名：管理處主任任1名；管理處副主主任1名；行政人事主主管1名；會計、出納納各1名；抄表、收費費員2名倉庫、檔案案管理11名；客戶服務(wù)中中心接待待、服務(wù)務(wù)員8名；保安隊主管管2名；安保班長、安安保隊員員92名；消、監(jiān)控班班長、消消

13、監(jiān)控員員17名綠化保潔部部主管11名；保潔員、綠綠化工551名；工程維修部部主管11名；工程弱電技技術(shù)員22名；水電萬能維維修工99名；高配電工44名四、崗位人人員任職職要求管理處主任任、副主主任：大專以上學學歷或中中級以上上職稱，經(jīng)經(jīng)過房地地產(chǎn)管理理及物業(yè)業(yè)管理專專業(yè)培訓訓并具全全國物業(yè)業(yè)管理經(jīng)經(jīng)理崗位位上崗證證，思想想進步、作作風正派派、敬業(yè)業(yè)精神強強，具有有較強的的口頭和和文字表表達能力力，具有有很強的的組織能能力、協(xié)協(xié)調(diào)能力力、改革革創(chuàng)新能能力和市市場競爭爭意識，具具有豐富富的物業(yè)業(yè)管理知知識和工工作經(jīng)驗驗，熟悉悉 ISS090000質(zhì)質(zhì)量管理理體系，能能獨擋一一面地負負責經(jīng)營營管理工

14、工作，年年齡在445歲以以下。行政人事主主管：大專以上文文化程度度，工作作計劃性性強、條條理性好好，熟悉悉相關(guān)人人事法律律法規(guī)，愛愛崗敬業(yè)業(yè)，有較較強的溝溝通能力力，能熟熟練操作作offficee系統(tǒng)軟軟件，從從事企業(yè)業(yè)管理工工作三年年以上。年年齡400周歲以以下。會計：全日制財會會大專以以上學歷歷，中級級以上職職稱，熟熟悉財務(wù)務(wù)分析、預預算，有有工業(yè)企企業(yè)財務(wù)務(wù)管理經(jīng)經(jīng)歷。年年齡400周歲以以下。出納：大專文化程程度以上上，財會會類專業(yè)業(yè)，能熟熟練使用用財務(wù)軟軟件，細細心、責責任心強強，年齡齡35周歲歲以下。抄表、收費費員：中專以上文文化程度度，細心心、責任任心強、吃吃苦耐勞勞、愛崗崗敬業(yè)、

15、能能熟練運運用電腦腦。年齡齡45周歲歲以下。倉庫、檔案案管理：中專以上文文化程度度，懂電電腦，細細心、責責任心強強,具備相相關(guān)生產(chǎn)產(chǎn)倉庫記記帳經(jīng)驗驗, 熟悉悉檔案管管理、能能熟悉運運用電腦腦辦公系系統(tǒng).。年齡齡35周歲歲以下。客戶服務(wù)中中心接待待員、服服務(wù)員：大專以上文文化程度度，熱愛愛本職工工作，能能熟練使使用電腦腦，頭腦腦靈敏、口口齒清楚楚、年齡齡在355歲以下下，經(jīng)過過酒店專專業(yè)培訓訓。保安主管：大專以上文文化程度度，3-5年三三星級以以上大型型物業(yè)保保安管理理工作經(jīng)經(jīng)驗，熟熟悉保安安工作流流程及豐豐富的保保安管理理工作經(jīng)經(jīng)驗，有有較強的的組織協(xié)協(xié)調(diào)能力力，責任任心強，品品行端正正。具備

16、備電腦操操作能力力，熟悉悉各消防防器材使使用。年年齡355周歲以以下。保安員、消消監(jiān)控員員：高中以上文文化程度度，能熟熟練使用用消防器器材，經(jīng)經(jīng)過酒店店保安專專業(yè)培訓訓。熱愛愛本職工工作，品品貌端正正，工作作責任心心強，身身體健康康，年齡齡在300歲以下下的男性性，退伍伍軍人優(yōu)優(yōu)先。維修主管、弱弱電技術(shù)術(shù)員：具有計算機機或相關(guān)關(guān)專業(yè)大大專以上上文化，熟熟悉弱電電系統(tǒng)專專業(yè)知識識。有3年以上上酒店工工程設(shè)備備操作及及管理工工作經(jīng)驗驗。熟悉悉各項工工程設(shè)施施的維修修及養(yǎng)護護。有上上崗資格格證。年年齡455周歲以以下。維修工：高中以上文文化程度度，熱愛愛本職工工作，具具有水電電維修及及物業(yè)維維修經(jīng)驗

17、驗，有上上崗證，身身體健康康，年齡齡在400歲以下下。保潔主管：旅游管理專專業(yè)中專專以上文文化程度度，熱愛愛本職工工作，外外官端正正，身體體健康，具具有2年以上上酒店清清衛(wèi)工作作經(jīng)驗。綠化、保潔潔員：初中以上文文化程度度，熱愛愛本職工工作，外外官端正正，身體體健康，年年齡在445歲以以下。五、擬派駐駐主要管管理人員員簡介1、分公司司經(jīng)理：XXX，男男，XXXXX年XX月出生生，大專專文化，XXX經(jīng)濟師師。1993年年8月于XX商業(yè)學學校（現(xiàn)現(xiàn)XX商業(yè)職職業(yè)技術(shù)術(shù)學院）旅旅游管理理專業(yè)畢畢業(yè)后分分配進XX國大集集團所屬屬杭州國國際大廈廈工作。先先后從事事國際大大廈客房房服務(wù)員員、客房房部主管管、

18、國大大集團人人力資源源部人事事主任。20000年6月調(diào)入XX國際XX房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司辦公室室任副主主任。20002年8月調(diào)任XXXXX物業(yè)管管理有限限公司經(jīng)經(jīng)理。同同年8月經(jīng)培培訓考核核取得物物業(yè)管理理經(jīng)理崗崗位證書書。2、管理處處主任：XXX，男男，XXXXX年X月出生生，大專專文化，XX工程師師。1987年年8月參加加工作，在在從事物物業(yè)管理理前，曾曾從事XX新華書書店總務(wù)務(wù)科X科長，XXX飯店工工程部副副經(jīng)理、客客房部經(jīng)經(jīng)理。20002年1月開始始從事物物業(yè)管理理工作，歷歷任XXXXX管理處處主任、X分公司司經(jīng)理2004年年12月，經(jīng)經(jīng)培訓考考核，獲獲得全國國物業(yè)管管理經(jīng)理理崗位

19、證證書。 33、擬任任管理處處副主任任：XXX，女XXX歲，大大專學歷歷，曾任任職XXXX技術(shù)術(shù)有限公公司營業(yè)業(yè)部經(jīng)理理、南京京XX主任任。20003年年4月開始始從事物物業(yè)管理理工作，歷歷任XXXXX物物業(yè)管理理有限公公司XXX管理處處客戶服服務(wù)部主主管，XXX管理理處主任任助理，XXX管理處主任。2004年年12月參參加全國國物業(yè)管管理經(jīng)理理崗位培培訓并獲獲崗位證證書。4、擬任保保安隊長長：XXXX，男男，XXX歲，大大專學歷歷，退伍伍軍人，現(xiàn)現(xiàn)任XXXXX保保安隊隊隊長。熟熟悉物業(yè)業(yè)管理工工作，懂懂安全保保衛(wèi)、治治安消防防等專業(yè)業(yè)知識，在在抓隊伍伍建設(shè)、制制度建設(shè)設(shè)及員工工教育培培訓等方

20、方面積累累了相當當?shù)慕?jīng)驗驗，為人人務(wù)實、處處事果斷斷，能獨獨擋一面面的負責責小區(qū)管管理工作作。2004年年12月參參加全國國物業(yè)管管理經(jīng)理理崗位培培訓并獲獲崗位證證書。5、擬任維維修主管管：XXXX，男男， 331歲，本本科學歷歷，工程程師職稱稱，現(xiàn)任任XXXXX管理理處維修修主管。思思想進步步、作風風正派、敬敬業(yè)精神神強，懂懂工程維維修專業(yè)業(yè)知識，從從事工程程管理工工作多年年，熟悉悉物業(yè)管管理環(huán)節(jié)節(jié)，有豐豐富的工工程管理理工作經(jīng)經(jīng)驗，具具有較高高的組織織協(xié)調(diào)能能力，能能獨擋一一面的負負責小區(qū)區(qū)管理工工作。第二部份 管理理方案及及內(nèi)容第一章 前期物物業(yè)管理理整體設(shè)設(shè)想一、項目總總體情況況【XX

21、廣場場】位于于南京市市XX區(qū)XX新城城區(qū)商務(wù)務(wù)中心區(qū)區(qū)，是XXX中央央商務(wù)區(qū)區(qū)13大標標志性建建筑之一一，單體體量居XXX133大建筑筑之首。北北靠奧體體主場館館，南鄰鄰地鐵11號線、22號線換換乘點，交交通便利利，是集集中高檔檔商務(wù)辦辦公、酒酒店式公公寓及各各類商業(yè)業(yè)服務(wù)設(shè)設(shè)施為一一體綜合合性建筑筑?！綳X廣場場】是由由4幢高層層主體建建筑和一一幢裙樓樓組成?？偪傮w布局局上，設(shè)設(shè)于青石石埂路高高級辦公公樓及經(jīng)經(jīng)四東路路東側(cè)酒酒店式辦辦公樓、經(jīng)經(jīng)四東路路西側(cè)及及項目西西面的酒酒店式公公寓，形形成了作作整個商商貿(mào)廣場場的標志志與背景景。北側(cè)側(cè)為各類類商業(yè)服服務(wù)，采采用回形形布局，形形成了完完整的

22、商商業(yè)體系系。商貿(mào)區(qū)總占占地面積積：3444 995M22；總建建筑面積積25442577M2，其中中酒店式式公寓建建筑面積積714435MM2，辦公公大樓建建筑面積積737795MM2，商業(yè)業(yè)面積4480668M22；地下下停車場場555572MM2（約地地下車位位11221只）。二、業(yè)主群群體特點點分析具現(xiàn)代化的的建筑氣氣質(zhì)反映映業(yè)主的的身份，尊尊貴富豪豪，品牌牌名店，品品牌公司司及有實實力的中中小投資資者、大大企業(yè)集集團白領(lǐng)領(lǐng)和金領(lǐng)領(lǐng)將是進進駐XX廣場的的主要群群體。對對物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)要求高高，思想想先進，消消費觀念念前衛(wèi)。三、管理的的重點及及難點分分析 經(jīng)經(jīng)認真分分析，我我們認為為【

23、XX廣場】物物業(yè)管理理工作及及配合營營造良好好商業(yè)氛氛圍的重重點與難難點主要要在以下下幾個方方面： 11、區(qū)內(nèi)內(nèi)人員構(gòu)構(gòu)成較為為復雜，安安防、消消防工作作難度較較大。區(qū)內(nèi)人員由由業(yè)主、物物業(yè)使用用人（承承租人）、務(wù)務(wù)工（營營業(yè)用房房職員等等）人員員、娛樂樂消費客客流及辦辦公樓洽洽談業(yè)務(wù)務(wù)構(gòu)成。人人員組成成比較復復雜。作作為XX中央商商業(yè)區(qū)，對對安全防防范工作作提出很很高的要要求。 22、高層層建筑、地地下二層層及5號集中中經(jīng)營的的餐飲區(qū)區(qū)及歌舞舞廳、桑桑拿房、茶茶室、咖咖啡吧等等休閑區(qū)區(qū)域，容容易發(fā)生生火災(zāi)事事故，對對整個商商區(qū)的安安全防范范與防火火要求非非常高。 33、由于于項目業(yè)業(yè)主群體體

24、身份高高貴，要要保證一一個高檔檔商務(wù)區(qū)區(qū)的高標標準環(huán)境境衛(wèi)生要要求，保保潔工作作難度與與要求加加大。同同時對服服務(wù)的要要求也會會更高。4、停車主主要位于于地下室室，特別別是地下下二層機機械車位位需要人人工操作作，在集集中的上上下班時時間，停停車問題題會非常常突出。5、該項目目區(qū)域產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人為為多個而而非一個個業(yè)主，單單個業(yè)主主與多個個業(yè)主利利益在統(tǒng)統(tǒng)一管理理的運作作中矛盾盾會更加加突出。6、商務(wù)區(qū)區(qū)的出售售、招商商、招租租是否順順利、商商務(wù)區(qū)商商業(yè)氣氛氛形成期期長短對對物業(yè)的的保值升升值和該該商區(qū)的的品牌與與檔次將將產(chǎn)生極極大影響響并影響響物業(yè)的的銷售，并并對公共共能耗的的分攤帶帶來難度度。四、

25、管理的的整體設(shè)設(shè)想和策策劃根據(jù)投標文文件的介介紹及對對現(xiàn)場勘勘察的了了解，結(jié)結(jié)合XXX廣場實實際，對對于整個個項目的的管理，除除日常的的物業(yè)管管理工作作外，我我們將突突出以“酒店式式服務(wù)”的感覺覺為主題題。開展展“我們的的努力，業(yè)業(yè)主的滿滿意”、“體會細細節(jié)之處處的無微微不致”等主題題活動來來保證業(yè)業(yè)主、使使用人在在XX廣場場工作、生生活的便便利。 11、總體體思路根據(jù)【XXX廣場】物物業(yè)項目目的特點點，針對對管理的的重點和和難點，制制訂切實實有效的的管理措措施，以以專業(yè)技技能為保保證，增增強服務(wù)務(wù)理念，建建立健全全各項管管理制度度，全面面導入ISOO90000質(zhì)量管管理體系系，落實實各項考考

26、核責任任制度，發(fā)發(fā)揚團隊隊精神，踏踏實工作作，努力力爭創(chuàng)“全國城城市物業(yè)業(yè)管理示示范住宅宅小區(qū)（大大廈、工工業(yè)區(qū)）”。我公司對【XX廣場】物業(yè)管理整體設(shè)想是：“一個理念、兩條思路、三種保證、四項特色服務(wù)”來爭創(chuàng)“優(yōu)秀商務(wù)大廈”的稱號。一個理念 我我們長期期以來一一直秉承承“以人為為本、誠誠信服務(wù)務(wù)”的工作作理念，并并以此作作為指導導實際工工作的準準則。要要求每位位員工以以人為本本，以友友善、寬寬容的實實際行動動和住戶戶真誠合合作；以以最大的的熱誠最最高效的的服務(wù)作作風為住住戶提供供優(yōu)質(zhì)的的服務(wù)；以主人人翁的態(tài)態(tài)度參與與管理和和服務(wù)工工作。 兩兩條思路路 在追求求經(jīng)濟效效益的同同時，更更注重社社

27、會效益益。 我我們將人人文精神神融入【XX廣場】的物業(yè)管理和服務(wù)活動中，組織并配合業(yè)主開展多種形式的文化活動，豐富業(yè)主的業(yè)余生活，滿足業(yè)主對精神生活方面更高層次的追求，提高小區(qū)的文化品位。 一業(yè)為為主，多多種經(jīng)營營。 我我們在夯夯實物業(yè)業(yè)管理的的基礎(chǔ)上上，結(jié)合合運用本本公司管管理理念念和經(jīng)驗驗，充分分開發(fā)物物業(yè)管理理終端資資源，圍圍繞業(yè)主主開展多多種經(jīng)營營服務(wù)，拓拓展收入入渠道，走走市場化化自負盈盈虧道路路。 三三種保證證 公公司的管管理模式式與體系系 公公司通過過近年與與國際著著名品牌牌物管公公司的合合作及自自身的物物業(yè)管理理實際操操作經(jīng)驗驗，不斷斷積累總總結(jié)和完完善，形形成了一一套卓有有成

28、效的的管理模模式，將將成為維維護物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)品質(zhì)質(zhì)的重要要保證。 物業(yè)管管理前期期介入 物物業(yè)管理理的前期期介入對對于日后后物業(yè)正正式接管管和管理理有著重重要的作作用和意意義。憑憑借我公公司對管管理過的的小區(qū)的的物業(yè)管管理前期期介入的的工作經(jīng)經(jīng)驗，為為【XXX廣場】在在設(shè)施造提業(yè)業(yè)前詢 維修服服務(wù)連通通網(wǎng) 為為業(yè)主提提供周全全滿意的的服務(wù)永永遠是物物業(yè)管理理工作的的首要任任務(wù)，我我公司在在管理技技術(shù)力量量和股東東資源上上都具有有強大優(yōu)優(yōu)勢。我我公司在在為【XXX廣場場】配備備一支專專業(yè)隊伍伍的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，將將與南京京當?shù)匚镂锕芷髽I(yè)業(yè)等合作作，充分分利用合合作企業(yè)業(yè)的技術(shù)術(shù)力量和和人員在在服務(wù)

29、、維維修、養(yǎng)養(yǎng)護等方方面給予予強有力力的支持持。同時時通過南南京XXX的相鄰鄰優(yōu)勢進進行緊急急情況管管理員互互動調(diào)配配。四項特色服服務(wù)針對XX廣廣場酒店店式高層層辦公大大樓和公公寓樓顯顯赫、尊尊榮的設(shè)設(shè)計理念念和建筑筑特點，時時刻維護護和保障障業(yè)主的的利益，制制作可行行性的經(jīng)經(jīng)營策劃劃，努力力營造繁繁榮、先先進的商商業(yè)氣氛氛，提高高商務(wù)區(qū)區(qū)的商務(wù)務(wù)價值，堅堅持服務(wù)務(wù)以人為為本，管管理以物物為本，追追求“更加優(yōu)優(yōu)秀”之立意意及物業(yè)業(yè)和居住住的特點點，結(jié)合合物業(yè)管管理各個個要素，我我們確定定了以“酒店物物管、科科技物管管、人文文物管、品品質(zhì)物管管”的四項項特色服服務(wù)思路路。 酒店物物管針對入住XX

30、X廣場場的白領(lǐng)領(lǐng)、金領(lǐng)領(lǐng)乃至頂頂級富豪豪對物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)的需需求，我我們將引引進酒店店化服務(wù)務(wù)與管理理。在項目進駐駐前期與與星級酒酒店管理理公司合合作，根根據(jù)星級級酒店服服務(wù)的標標準聘請請酒店培培訓教員員對全體體員工進進行酒店店式禮儀儀、業(yè)務(wù)務(wù)知識、操操作規(guī)范范培訓。在大堂設(shè)置置服務(wù)臺臺，接待待業(yè)主來來電、來來訪、問問訊及投投訴處理理，并提提供留言言和小件件物品存存放服務(wù)務(wù)。在公寓及辦辦公樓的的入口設(shè)設(shè)置自動動擦鞋機機、行李李車。實行酒店式式尊重管管理，所所有住戶戶在服務(wù)務(wù)中心登登記資料料、照片片、車牌牌號等資資料，讓讓物業(yè)管管理人員員熟記業(yè)業(yè)主資料料，讓業(yè)業(yè)主在出出入XXX廣場更更體現(xiàn)優(yōu)優(yōu)

31、越感和和被尊重重感。努力將酒店店式服務(wù)務(wù)體現(xiàn)在在物業(yè)管管理各區(qū)區(qū)域、各各時段、各各環(huán)節(jié)，貫貫穿于物物業(yè)管理理服務(wù)全全過程。同同時結(jié)合合現(xiàn)代酒酒店個性性化的服服務(wù)趨勢勢，開展展“金鑰匙”式服務(wù)務(wù)。 科技物物管實行全電腦腦化辦公公系統(tǒng)：我們將將引進物物業(yè)管理理辦公系系統(tǒng)，實實現(xiàn)業(yè)主主報修、咨咨詢、收收費智能能化，節(jié)節(jié)省業(yè)主主時間。利用高科技技，建立立物業(yè)管管理信息息網(wǎng)。業(yè)業(yè)主只需需輕觸鍵鍵盤，可可以隨時時了解物物業(yè)公告告、通知知、規(guī)定定及近期期動態(tài)。在各道路出出入口設(shè)設(shè)置智能能化車輛輛管理系系統(tǒng)，為為所有車車主辦理理智能卡卡，刷卡卡出入，車車主只要要輕輕一一刷卡，即即可完成成停車收收費。利用網(wǎng)絡(luò)或

32、或電話線線建立智智能化報報警平臺臺，當家家中發(fā)生生突發(fā)性性事件時時，將求求助信息息傳達到到物管中中心，啟啟動各類類應(yīng)急處處理預案案。大樓配備專專職設(shè)備備管理工工程師。負負責大樓樓設(shè)施設(shè)設(shè)備及智智能化系系統(tǒng)日常常維護、保保養(yǎng)工作作，確保保大樓設(shè)設(shè)備設(shè)施施達到良良好狀態(tài)態(tài)。 人文物物管 221世紀紀是提供供人文居居住環(huán)境境的時代代，我們們將在物物業(yè)管理理的各個個環(huán)節(jié)中中直接、集集中地體體現(xiàn)人文文關(guān)懷，在在做好日日常物業(yè)業(yè)管理工工作的同同時，營營造以人人為本的的居住環(huán)環(huán)境，形形成對外外安全第第一、對對內(nèi)關(guān)愛愛為主的的人性化化服務(wù)方方式。我我們從物物業(yè)管理理服務(wù)的的特性出出發(fā)，把把服務(wù)主主體結(jié)構(gòu)構(gòu)成分

33、為為兒童、青青年、老老年三個個層次，分分析他們們的消費費價值觀觀及不同同的生理理、心理理需求，并并積極引引導這種種需求，力力求形成成寬松、和和諧的人人文氣氛氛，將物物業(yè)管理理服務(wù)工工作變成成一種有有聲有色色、富有有情趣的的人際活活動。 品質(zhì)物物管在我們實施施酒店化化、科技技化、人人文化的的物業(yè)管管理工作作中，我我們追求求的核心心是提供供品質(zhì)化化的物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)。即即品質(zhì)樓樓宇、品品質(zhì)生活活、品質(zhì)質(zhì)空間需需要我們們用品質(zhì)質(zhì)物管去去創(chuàng)建和和營造，為為此，我我們還將將追求：精細化管理理：將管管理覆蓋蓋到每一一個環(huán)節(jié)節(jié)，控制制到每一一個細節(jié)節(jié)，規(guī)范范到每一一項操作作，精確確到每一一筆支出出。建立立起

34、嚴格格規(guī)范的的符合ISOO90001:220000國際質(zhì)質(zhì)量體系系需求的的管理與與服務(wù)運運作體系系。陽光化操作作：我們們將建立立管理報報告制，每每半年將將對物管管情況、收收支情況況、設(shè)施施設(shè)備維維保情況況、社區(qū)區(qū)活動以以書面公公告形式式在大堂堂處透明明公開聽聽取反饋饋每一位位業(yè)主的的意見建建議。溝通第一：我們將將在物業(yè)業(yè)交付前前制作關(guān)關(guān)于XX廣場物物業(yè)使用用說明、裝裝修注意意事項及及有關(guān)規(guī)規(guī)定、設(shè)設(shè)施設(shè)備備使用說說明周邊邊環(huán)境的的VCD光盤，寄寄送業(yè)主主。我們們還定期期出刊XX物業(yè)報報、XX廣場特特刊等等物管刊刊物，組組織各類類座談會會和交流流會進行行溝通，管管理處人人員定期期上門拜拜訪聽取取

35、意見。2、管理目目標為充分體體現(xiàn)開發(fā)發(fā)建設(shè)單單位建造造XX廣場場的開發(fā)發(fā)初衷，保保持現(xiàn)代代建筑風風格，為為業(yè)主創(chuàng)創(chuàng)造一個個安全、文文明、整整潔、舒舒適的工工作、生生活環(huán)境境。使廣廣大業(yè)主主和使用用人真切切的感受受高品位位的物業(yè)業(yè)和高品品質(zhì)的管管理所帶帶來的新新生活、新新理念，實實現(xiàn)物業(yè)業(yè)的保值值升值。項目管理理工作將將參照省省、市和和全國物物業(yè)管理理優(yōu)秀小小區(qū)評定定標準開開展，確確保業(yè)主主綜合滿滿意率達達到955%以上上。項目目整體交交付兩年年內(nèi)達到到南京市市物業(yè)管管理優(yōu)秀秀示范小小區(qū)（大大廈、商商務(wù)樓）標標準，三三年內(nèi)達達到全國國物業(yè)管管理示范范小區(qū)（大大廈、商商務(wù)樓）的的標準。3、管理理原

36、則為實現(xiàn)既既定管理理目標，追追求最佳佳的環(huán)境境效益、社社會效益益和經(jīng)濟濟效益，項項目物業(yè)業(yè)管理將將始終把把握以下下原則：（1）以情情服務(wù)和和依法管管理相結(jié)結(jié)合的原原則“客戶服務(wù)務(wù)第一”是物業(yè)業(yè)管理行行業(yè)的服服務(wù)宗旨旨，因此此管理中中要秉承承“以人為為本”的管理理理念，把把管理寓寓于服務(wù)務(wù)之中，從從使用人人的需求求出發(fā)，強強化服務(wù)務(wù)技能，豐豐富服務(wù)務(wù)內(nèi)涵，提提供優(yōu)質(zhì)質(zhì)、周到到、及時時的服務(wù)務(wù)。 “依依法管理理”是服務(wù)務(wù)的保障障和基礎(chǔ)礎(chǔ)，包括括對物業(yè)業(yè)的維護護管理、員員工的管管理以及及對使用用人不適適當行為為的管理理和勸阻阻，建立立嚴格、周周全的管管理制度度，實施施依法管管理、科科學管理理，把服服

37、務(wù)融于于管理之之中，以以確保物物業(yè)管理理服務(wù)收收到應(yīng)有有的成效效。（2）業(yè)主主（使用用人）自自治管理理與專業(yè)業(yè)管理相相結(jié)合的的原則根據(jù)物業(yè)區(qū)區(qū)分權(quán)的的概念，業(yè)業(yè)主有對對物業(yè)占占有、支支配等權(quán)權(quán)利，因因此對物物業(yè)也有有管理和和自治的的義務(wù)。管管理中就就要發(fā)揮揮業(yè)主委委員會、社社區(qū)居委委會作用用和業(yè)主主公約的的約束力力，使業(yè)業(yè)主能自自覺成為為園區(qū)管管理的主主人。物物業(yè)管理理企業(yè)就就是根據(jù)據(jù)業(yè)主對對物業(yè)管管理事務(wù)務(wù)委托實實施物業(yè)業(yè)管理。因因此，在在日常管管理中，要要充分發(fā)發(fā)揮兩個個積極性性，即物物業(yè)管理理公司的的積極性性和業(yè)主主（使用用人）的的積極性性。物業(yè)業(yè)管理公公司應(yīng)當當尊重并并按照廣廣大業(yè)主主

38、、使用用人的要要求，同同時積極極開展各各項社區(qū)區(qū)文化活活動，宣宣傳物業(yè)業(yè)管理的的要求，努努力引導導業(yè)主文文明消費費意識，爭爭取業(yè)主主（使用用人）的的支持配配合，使使其能正正確使用用和維護護物業(yè)，自自覺遵守守業(yè)主公公約，并并通過物物業(yè)管理理公司結(jié)結(jié)合物業(yè)業(yè)的特點點，在房房屋管理理、公共共設(shè)施設(shè)設(shè)備和社社區(qū)業(yè)主主共同事事務(wù)的管管理服務(wù)務(wù)中實施施專業(yè)化化管理服服務(wù)，共共同創(chuàng)建建文明社社區(qū)。（3）物管管為主、多多種經(jīng)營營的原則則在搞好日常常管理和和常規(guī)服服務(wù)的同同時，從從項目的的實際出出發(fā)，開開展一系系列服務(wù)務(wù)性質(zhì)的的多種延延伸有償償服務(wù)，既既滿足廣廣大住戶戶的不同同需求，又又增強物物業(yè)管理理公司的的

39、造血功功能，增增加經(jīng)濟濟積累，以以利于更更好地為為住戶服服務(wù)。4、突出四四個重點點XX廣場為為高層公公寓、高高層辦公公、5層大型型商業(yè)樓樓組成。因因此，在在XX廣場場的物業(yè)業(yè)管理中中，應(yīng)當當突出四四個管理理重點。 11）安全全防范方方面 必必須制定定嚴密可可靠的安安全防范范制度，并并采取行行之有效效的措施施保證實實施，盡盡可能保保護經(jīng)營營者、客客流的安安全。 （1）實行行動態(tài)（不不間斷）管管理與瓶瓶頸管理理相結(jié)合合。明確確劃分保保安責任任區(qū)域，配配備的保保安人員員，確定定周密的的巡邏路路線、時時間和操操作流程程。實行行24小時安安保值勤勤。（22）制定定可行性性突發(fā)事事件和意意外事故故預案。

40、（3）加強強與政府府相關(guān)部部門的業(yè)業(yè)務(wù)聯(lián)系系，定期期匯報治治安狀況況，了解解大環(huán)境境治安動動態(tài)，有有重點、有有計劃的的做好安安全防范范工作。如如重大節(jié)節(jié)日、地地方性傳傳統(tǒng)節(jié)日日的安防防工作，以以及治安安專項整整治活動動的協(xié)助助配合工工作。 （4）、【XX廣場】屬屬高層重重點消防防單位，需需特別加加強消防防工作，應(yīng)應(yīng)貫徹“預防為為主，防防消結(jié)合合”的消防防方針，做做到三個個落實，即“隊伍落實、制度落實、器材落實”。 狠狠抓消防防隊伍建建設(shè)，制制定嚴格格的消防防制度，在在公共場場所定點點設(shè)置消消防器材材，做好好消防設(shè)設(shè)施器材材的維護護保養(yǎng)工工作。加加強消防防宣傳教教育工作作，制定定火警處處置方法法

41、和裝修修工程消消防措施施管理辦辦法。同同時，定定期邀請請消防職職能部門門指導監(jiān)監(jiān)督及業(yè)業(yè)務(wù)培訓訓，最大大限度保保護【XX廣場】物物業(yè)產(chǎn)權(quán)權(quán)人、使使用人、客客流的安安全。 22）、環(huán)環(huán)境衛(wèi)生生管理方方面 作作為XX一個高高檔的新新開發(fā)大大型商務(wù)務(wù)區(qū)，接接照開發(fā)發(fā)商的高高檔物業(yè)業(yè)定位，對對物業(yè)管管理公司司的環(huán)境境衛(wèi)生管管理的要要求很高高。因此此，必須須加強清清潔工作作和綠化化養(yǎng)護工工作，以以高檔酒酒店、商商場的標標準制定定操作規(guī)規(guī)范。3）房屋及及設(shè)施設(shè)設(shè)備管理理項目房屋及及配套設(shè)設(shè)施齊全全，采用用先進技技術(shù)多，我我司將（1）建立立一支穩(wěn)穩(wěn)定的高高素質(zhì)的的工程技技術(shù)人員員隊伍。擬擬采取公公司內(nèi)部部選

42、派和和外部招招聘相結(jié)結(jié)合的方方式，由由專業(yè)人人員組成成工程維維修部，做做好設(shè)施施設(shè)備的的日常維維護養(yǎng)護護服務(wù)和和有償維維修服務(wù)務(wù)。（2）建立立技術(shù)設(shè)設(shè)備資料料檔案庫庫，完善善接管驗驗收程序序，收集集必要的的圖紙資資料，為為后期工工作奠定定基礎(chǔ)。此此外，通通過工程程技術(shù)人人員早期期介入的的形式，提提前熟悉悉設(shè)施設(shè)設(shè)備與管管線。（3）充分分利用關(guān)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)務(wù)單位的的工程技技術(shù)力量量。經(jīng)過過多年的的運作，我我司已和和一些專專業(yè)公司司建立了了長期合合作關(guān)系系。在項項目的日日常管理理中，我我司將充充分利用用公司的的工程技技術(shù)力量量和外部部資源，進進一步降降低維修修養(yǎng)護的的成本。4）綜合協(xié)協(xié)調(diào)工作作與社區(qū)區(qū)

43、文化建建設(shè)物業(yè)管理是是一項綜綜合性的的系統(tǒng)管管理工作作，我司司將積極極做好各各方面的的協(xié)調(diào)工工作，包包括與開開發(fā)商、建建設(shè)施工工單位，以以及社區(qū)區(qū)、派出出所、城城管部門門、環(huán)衛(wèi)衛(wèi)部門等等相關(guān)部部門的協(xié)協(xié)調(diào)聯(lián)系系，同時時要做好好業(yè)主的的工作，既既要做耐耐心細致致的解釋釋工作，又又要設(shè)身身處地為為業(yè)主解解決能夠夠解決的的實際問問題。我司將在當當?shù)赜嘘P(guān)關(guān)部門的的指導和和支持下下，在社社區(qū)居委委會的積積極配合合下，努努力加強強社區(qū)建建設(shè)。要要積極提提供各類類社區(qū)服服務(wù)，開開展多種種形式的的社區(qū)文文化活動動，以滿滿足廣大大業(yè)主政政治、文文化、生生活、心心理等方方面的需需求。5、創(chuàng)五大大特色在XX廣場場的

44、物業(yè)業(yè)管理中中，我公公司將努努力創(chuàng)造造自己的的管理特特色。（1）探索索物業(yè)管管理與社社區(qū)管理理相結(jié)合合的管理理模式在經(jīng)濟飛速速發(fā)展的的背景下下，物業(yè)業(yè)的品質(zhì)質(zhì)發(fā)生了了很大的的變化，物物業(yè)管理理業(yè)不能能墨守成成規(guī)。我我公司將將根據(jù)XXX廣場場和業(yè)主主的特點點，掌握握廣大業(yè)業(yè)主的心心態(tài)，研研究社區(qū)區(qū)管理的的規(guī)律，尋尋求物業(yè)業(yè)管理與與社區(qū)管管理之間間的最佳佳結(jié)合點點，以創(chuàng)創(chuàng)造符合合XX廣場場實際的的、受廣廣大業(yè)主主歡迎的的社區(qū)管管理和社社區(qū)服務(wù)務(wù)新模式式，即個個性化服服務(wù)與規(guī)規(guī)范化服服務(wù)相結(jié)結(jié)合。在在XX廣場場物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)中，既既要強調(diào)調(diào)規(guī)范化化服務(wù)，又又要重視視個性化化服務(wù)。既既要有大大眾化的

45、的社區(qū)服服務(wù)的方方式和內(nèi)內(nèi)容，又又要有酒酒店式的的社區(qū)服服務(wù)的方方式和內(nèi)內(nèi)容，使使XX廣場場的業(yè)主主和使用用人能夠夠各取所所需，各各得其樂樂。（2）提高高物業(yè)管管理的智智能化水水平我公司將將根據(jù)XXX廣場場物業(yè)管管理的需需要，逐逐步建立立物業(yè)管管理軟件件操作平平臺。真真正實現(xiàn)現(xiàn)與住戶戶信息聯(lián)聯(lián)網(wǎng)，方方便、豐豐富住戶戶的生活活、工作作，增進進物業(yè)與與住戶間間、住戶戶與住戶戶間的交交流。（3）積極極堅持物物業(yè)管理理服務(wù)中中事先告告知的基基本規(guī)則則在物業(yè)銷銷售時與與客戶簽簽訂前期期物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)協(xié)議和和業(yè)主臨臨時公約約。讓業(yè)業(yè)主提前前了解今今后在物物業(yè)管理理中的權(quán)權(quán)力和義義務(wù)、繳繳費標準準和保險險

46、責任及及了解并并利于監(jiān)監(jiān)督物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)的責責任義務(wù)務(wù)和服務(wù)務(wù)標準質(zhì)質(zhì)量。業(yè)業(yè)主房屋屋二次裝裝修前，嚴嚴格裝修修審批程程序，結(jié)結(jié)合業(yè)主主公約及及裝修管管理規(guī)定定，告之之業(yè)主在在裝修過過程中可可能會出出現(xiàn)的問問題預防防等。避避免各方方面告之之不及時時而導致致物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)活動中中的失誤誤和給客客戶帶來來的不必必要的損損失。（4）增加加物業(yè)管管理的文文化含量量我司將在在對物業(yè)業(yè)進行日日常管理理的同時時，十分分重視社社區(qū)軟環(huán)環(huán)境的建建設(shè)，與與業(yè)主的的交流、人人際關(guān)系系的協(xié)調(diào)調(diào)和溝通通、精神神文明的的宣傳、社社會公德德的倡導導、社區(qū)區(qū)文化的的普及等等等。物物業(yè)管理理文化含含量的增增加，是是一個漸漸

47、進的過過程，既既不能無無所作為為，也不不能急功功近利。要要從大處處著手，因因地制宜宜，持之之以恒。（5）引進進酒店業(yè)業(yè)等各專專業(yè)人才才，積極極開展增增收節(jié)支支活動實行以人為為本的管管理理念念，積極極引進具具有酒店店管理、商商場管理理、消防防安全、工工程管理理等管理理經(jīng)驗的的各類骨骨干技術(shù)術(shù)人才，努努力建立立一支中中青年結(jié)結(jié)合、素素質(zhì)較高高、思維維活躍、進進取心強強、專業(yè)業(yè)較精、業(yè)業(yè)務(wù)熟練練的管理理服務(wù)隊隊伍。充分利用人人力、物物力資源源，最大大限度地地節(jié)約開開支，降降低成本本，強調(diào)調(diào)采取“以業(yè)養(yǎng)養(yǎng)業(yè)，多多項經(jīng)營營”的發(fā)展展思路與與激勵機機制，從從而最終終實現(xiàn)社社會、經(jīng)經(jīng)濟、環(huán)環(huán)境三方方面效益益

48、的統(tǒng)一一和同步步增長。能耗使用大大是商務(wù)務(wù)樓物業(yè)業(yè)管理的的顯著特特點，而而物業(yè)公公司如能能采取強強有力的的措施節(jié)節(jié)約一切切可能節(jié)節(jié)約而不不影響物物業(yè)使用用及檔次次的能耗耗，一年年節(jié)約下下來費用用是非常?？捎^的的，把此此費用用用于項目目文化建建設(shè)和項項目物業(yè)業(yè)宣傳，對對物業(yè)的的保值增增值將帶帶來意想想不到的的效果。6、兼顧局局部與全全體、動動態(tài)與靜靜態(tài)的管管理與服服務(wù)（1）由于于本項目目物業(yè)類類型的特特殊性，我我們在為為商業(yè)業(yè)業(yè)主提供供完善服服務(wù)的同同時，也也要為住住宅區(qū)業(yè)業(yè)主提供供溫馨、舒舒適、安安全的生生活環(huán)境境。（2）針對對公寓樓樓、辦公公樓的功功能不同同，進行行服務(wù)上上的合理理分割，保保

49、持相對對獨立，保保證住宅宅區(qū)域的的舒適、安安靜和商商務(wù)區(qū)域域的有序序、開放放。（3）在對對園區(qū)配配套設(shè)施施的利用用上，也也要根據(jù)據(jù)物業(yè)類類型的不不同，有有效利用用、合理理使用。7、完善配配套服務(wù)務(wù)，強化化服務(wù)質(zhì)質(zhì)量（1）為增增強服務(wù)務(wù)功能，滿滿足業(yè)主主的需要要，在今今后的管管理中，我我司除充充分利用用項目原原有配套套外，還還將不斷斷完善各各種配套套服務(wù)，給給業(yè)主及及使用人人提供便便利。（2）拓寬寬范圍內(nèi)內(nèi)容，滿滿足各類類業(yè)主的的需求。為為業(yè)主解解決日常常生活問問題，我我司還將將提供委委托代理理服務(wù)，如如：代定定機票、車車票，個個人行李李托運，出出租車預預約服務(wù)務(wù)，代訂訂報刊雜雜志、鐘鐘點工、洗

50、洗衣服務(wù)務(wù)等。針針對商業(yè)業(yè)中心的的區(qū)域大大，業(yè)態(tài)態(tài)復雜的的情況，我我們將對對商業(yè)中中心的整整體立面面管理及及道路暢暢通，整整潔美化化方面加加大管理理力量，力力爭創(chuàng)建建一個管管理最有有序，立立面最統(tǒng)統(tǒng)一，環(huán)環(huán)境最整整潔的高高尚建筑筑。（3）服務(wù)務(wù)中心采采用大堂堂總臺服服務(wù)制。物物管工作作就是滿滿足業(yè)的的需求，必必須配備備一個既既負責內(nèi)內(nèi)部管理理又負責責對外服服務(wù)接待待管理的的服務(wù)中中心，連連接業(yè)主主需求與與物管工工作。外部服務(wù)：服務(wù)中中心采用用大堂前前臺122小時接接待，224小時時服務(wù)制制，接待待各類投投訴、求求助及便便民服務(wù)務(wù)。內(nèi)部管理：服務(wù)中中心把業(yè)業(yè)主需求求和意見見經(jīng)分析析分類，利利用全

51、電電腦辦公公系統(tǒng)發(fā)發(fā)揮智能能化網(wǎng)絡(luò)絡(luò)優(yōu)勢，合合理調(diào)配配人力、物物力、實實行包括括治安、衛(wèi)衛(wèi)生、綠綠化、維維修等綜綜合一體體化管理理。8、提高從從業(yè)人員員素質(zhì)人員的素質(zhì)質(zhì)是管理理工作順順利實施施的重要要因素，因因此，我我們一方方面將委委派公司司現(xiàn)有高高素質(zhì)的的管理人人員從事事項目管管理，另另一方面面將通過過多種形形式的培培訓提高高人員素素質(zhì)，強強化服務(wù)務(wù)意識，充充分發(fā)揮揮員工的的能動性性。以“以人為為本、誠誠信服務(wù)務(wù)”的工作作理念作作為指導導實際工工作的準準則，要要求每位位員工以以人為本本，以友友善、寬寬容的實實際行動動和住戶戶真誠合合作；以以最大的的熱誠最最高效的的服務(wù)作作風為住住戶提供供優(yōu)質(zhì)

52、的的服務(wù)；以主人人翁的態(tài)態(tài)度參與與管理和和服務(wù)工工作；開開展“體會細細節(jié)之處處無微不不至的水水晶服務(wù)務(wù)”、“評選微微笑大使使”活動等等措施；不斷學學習，不不斷提高高，把主主動服務(wù)務(wù)理念灌灌輸?shù)矫棵课粏T工工來提高高管理服服務(wù)水平平。第二章管理理人員錄錄用、培培訓考核核及激勵勵措施企業(yè)員工是是企業(yè)經(jīng)經(jīng)營（服服務(wù)）的的基本資資源，員員工在物物業(yè)管理理服務(wù)中中毫無疑疑問居于于核心地地位。只只有管好好人，才才能管好好事。因因此我公公司在員員工錄用用考核、定定期考核核、淘汰汰機制等等人員管管理上開開成一套套規(guī)范性性強、操操作簡便便的高效效運作管管理體系系。 一一、錄用用、考核核與淘汰汰機制 11、錄用用機

53、制 為為了優(yōu)化化人結(jié)構(gòu)構(gòu)和層次次，我們們將以公公司抽調(diào)調(diào)和對外外招聘相相結(jié)合的的方式配配備XXX廣場管管理處員員工。我公司對外外招聘的的工作程程序如圖圖所示 22、考核核機制 對對管理處處的員工工，除必必需的入入職培訓訓外，公公司還將將按崗位位工作要要求跟蹤蹤考核，驗驗證其是是否適崗崗。同時時建立月月度、年年度考核核制，做做好各種種考核記記錄。對對工作表表現(xiàn)出色色的員工工進行獎獎勵、晉晉升；對對不能滿滿足崗位位要求的的員工，則則予以淘淘汰?？己四康牡谋Ｙ|(zhì)保量完完成工作作任務(wù)，科科學合理理運用分分配機制制，客觀觀公正做做好人員員管理，激激勵調(diào)動動員工積積極性?？己藘?nèi)容容 員員工品行行、工作作能力

54、、工工作態(tài)度度、工作作業(yè)績。 考核標標準 把把公司質(zhì)質(zhì)量方針針、各崗崗位工作作操作規(guī)規(guī)程作為為考核員員工的標標準： 把把工作計計劃、臨臨時任務(wù)務(wù)及目標標作為考考核員工工標準的的補充。 33、淘汰汰機制 （1）我們們將在XXX廣場場推行“末位淘淘汰制”，真正正體現(xiàn)“能者上上、平者者讓、庸庸者下”的用人人思想，通通過綜合合考評，對對位列最最后5%的員工工實行強強制性淘淘汰。 （2）為充充分體現(xiàn)現(xiàn)“督促后后進、共共同進步步”的原則則，被淘淘汰員工工將經(jīng)過過待崗學學習、限限期改進進、辭退退等階段段。這種種機制對對于員工工既有約約束，也也有激勵勵，從而而推動整整個管理理處，做做好XXX廣場的的各項服服務(wù)

55、工作作。二、員工培培訓高素質(zhì)的員員工是物物業(yè)管理理的基礎(chǔ)礎(chǔ)，而提提高員工工綜合素素質(zhì)的關(guān)關(guān)鍵是培培訓。我我司為提提高員工工素質(zhì)，重重視并有有計劃的的進行員員工培訓訓，把提提高員工工綜合素素質(zhì)提高高到企業(yè)業(yè)發(fā)展的的戰(zhàn)略目目標這一一高度。目目前我司司形成了了一套較較為規(guī)劃劃的培訓訓資料和和培訓體體系，正正在培養(yǎng)養(yǎng)和造就就一支專專業(yè)化的的物業(yè)管管理員工工隊伍，這這是我們們完成XXX廣場場物業(yè)管管理目標標的有力力保證。 11、培訓訓目的：是使物物業(yè)管理理處的全全體員工工，掌握握并不斷斷完善管管理處的的各項規(guī)規(guī)章制度度，明確確本人、本本崗的職職責、權(quán)權(quán)力、義義務(wù)，嚴嚴格執(zhí)行行操作規(guī)規(guī)程，規(guī)規(guī)范言行行舉止

56、、儀儀容儀表表，樹立立良好的的形象，為為廣大業(yè)業(yè)主提供供盡善盡盡美的酒酒店式物物業(yè)服務(wù)務(wù)。2、培訓的的幾個階階段 入職前前培訓 入入職前的的培訓分分兩部分分內(nèi)容，一一是入司司培訓，二二是崗前前培訓，主主要對員員工進行行公司概概況、管管理理念念、法律律法規(guī)、儀儀表儀容容、服務(wù)務(wù)態(tài)度及及物業(yè)管管理和操操作技能能的基本本知識培培訓，使使員工在在上崗時時能具備備公司的的服務(wù)理理念和業(yè)業(yè)務(wù)基本本知識。 在職培培訓 在在員工上上崗后根根據(jù)崗位位（工種種）的需需要，進進行各種種層次及及內(nèi)容的的培訓，以以滿足日日常管理理和操作作的要求求。 專門培培訓 在在有新技技術(shù)、新新標準、新新法律法法規(guī)頒布布時及時時組織

57、員員工進行行專門培培訓，使使員工能能及時了了解和掌掌握這些些專門知知識，以以便更好好地為業(yè)業(yè)主服務(wù)務(wù)。 外送培培訓 根根據(jù)工作作需要，選選派業(yè)務(wù)務(wù)骨干或或崗位變變動的員員工參加加行業(yè)主主管部門門和相關(guān)關(guān)單位組組織的各各種崗位位培訓、操操作資格格培訓等等，不斷斷提高物物業(yè)管理理水平。3、培訓內(nèi)內(nèi)容 基本素素質(zhì)的培培訓：政政治思想想素質(zhì)、職職業(yè)道德德素質(zhì)、作作風建設(shè)設(shè) 業(yè)務(wù)的的培訓4、培訓計計劃 （1）、管管理處新新員工培培訓計劃劃序號培訓內(nèi)容時間授課方培訓對象培訓方式培訓目標1基礎(chǔ)培訓，公公司質(zhì)量量手冊，程程序文件件，作業(yè)業(yè)指導書書和公司司規(guī)章制制度等五天公司本部管理處全體體新員工工公司內(nèi)部培培

58、訓讓新員工了了解公司司的組織織、企業(yè)業(yè)文化、政政策及公公司各部部門職能能和運作作方式2結(jié)合接管前前期人員員培訓計計劃有關(guān)關(guān)內(nèi)容進進行強化化培訓十天公司本部管理處全體體新員工工公司內(nèi)部培培訓了解管理內(nèi)內(nèi)容、接接管程序序及運作作方式3崗位職責及及物業(yè)管管理制度度一天公司本部管理處全體體新員工工公司內(nèi)部培培訓熟悉本職工工作程序序、管理理運作程程序4物業(yè)管理方方案和要要求一天公司本部管理處全體體新員工工公司內(nèi)部培培訓對物業(yè)管理理有較深深層次的的認識5進行各工種種專業(yè)培培訓五天各有關(guān)主管管部門和和協(xié)辦單單位管理處全體體新員工工公司內(nèi)部培培訓熟悉掌握本本專業(yè)的的工作技技巧，適適應(yīng)工作作之要求求6職業(yè)道德培

59、培訓三天公司本部管理處全體體新員工工公司內(nèi)部培培訓加強職業(yè)道道德建設(shè)設(shè)、提高高職務(wù)水水平和管管理水平平7融入各崗位位進行上上崗見習習培訓二至三天公司本部管理處全體體新員工工公司內(nèi)部培培訓學習、會基基本操作作方法為為正式上上崗提供供經(jīng)驗 （2）、接接管前期期員工培培訓計劃劃序號培訓內(nèi)容時間授課方培訓對象培訓方式培訓目標1管理目標模模式及投投標書的的有關(guān)內(nèi)內(nèi)容二天公司本部管理處全體體新員工工公司內(nèi)部培培訓明確各項工工作要求求、目標標模式2崗位職責和和物業(yè)管管理運作作制度二天公司本部管理處全體體新員工工公司內(nèi)部培培訓掌握崗位要要求和考考核標準準3房屋整體布布局、水水電設(shè)施施、消防防設(shè)施等等內(nèi)容介介紹

60、二天設(shè)計、安裝裝單位管理處全體體新員工工公司內(nèi)部培培訓熟悉小區(qū)管管理、運運行4房屋驗收交交接程序序一天公司本部管理、維修修技術(shù)人人員公司內(nèi)部培培訓要求掌握房房屋交接接的全過過程5設(shè)施及設(shè)備備維護標標準及作作業(yè)程序序一天公司本部管理、維修修人員公司內(nèi)部培培訓明確公用設(shè)設(shè)施維修修范圍及及標準6安全交通工工作目標標及作業(yè)業(yè)程序一天公司本部全體人員公司內(nèi)部培培訓熟悉治安保保衛(wèi)的范范圍和職職責7清潔衛(wèi)生標標準及作作業(yè)程序序一天公司本部保潔員、保保安員公司內(nèi)部培培訓熟悉清潔衛(wèi)衛(wèi)生范圍圍和職責責8綠化標準及及作業(yè)程程序一天綠化專業(yè)單單位園藝工公司內(nèi)部培培訓熟悉綠化范范圍和目目標9各工種工作作技巧和和服務(wù)語語