1、某地產(chǎn)大盤開發(fā)模式研究報(bào)告課件某地產(chǎn)大盤開發(fā)模式研究報(bào)告課件研究報(bào)告目錄PART1 項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目關(guān)鍵詞 | 基本信息 | 項(xiàng)目整體啟示PART2 研究總結(jié)定位策略 | 選址策略 | 盈利策略 | 配套策略 | 應(yīng)對(duì)策略 | 產(chǎn)品策略 | 開發(fā)策略 | 啟動(dòng)策略PART3 分期概要醞釀期 | 啟動(dòng)期 | 成熟期 | 收尾期研究報(bào)告目錄PART1 項(xiàng)目簡(jiǎn)介大盤研究成都南湖國際社區(qū)大盤研究成都南湖國際社區(qū)PART 項(xiàng)目簡(jiǎn)介PART 項(xiàng)目簡(jiǎn)介物業(yè)類型 高層最早開盤時(shí)間2008-11建筑形態(tài) 住宅：52棟高層建筑開發(fā)單位成都森宇實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司占地面積 366669建筑面積1500000容積率4.9總戶

2、數(shù)11400戶戶型面積公寓：40-450平方米裝修情況 毛坯車位配比1:1.1銷售報(bào)價(jià)公寓：8000-9000元/建筑設(shè)計(jì)四川成都瑞康建筑設(shè)計(jì)院物業(yè)公司森宇物業(yè)開發(fā)商為本土開發(fā)企業(yè)，主要利用雙流政府資源，占據(jù)南湖風(fēng)景區(qū)旁位置地塊，開發(fā)商通過與政府的交換協(xié)議，由開發(fā)商投資打造南湖風(fēng)景區(qū)的商業(yè)配套，而與政府達(dá)成用地協(xié)議，前期征地200畝，后期征地300左右，森宇公司開發(fā)的住宅地塊僅有500畝，而為政府代建6000畝南湖國際度假風(fēng)景區(qū)。在營(yíng)銷推廣上，項(xiàng)目著力拔高自己，力求在目前幾大資源性項(xiàng)目中爭(zhēng)的自己的一席之地；完全放大，是其營(yíng)銷上最主要的手法?；靖艣r項(xiàng)目介紹PART1 項(xiàng)目基本情況物業(yè)類型 高層

3、最早開盤時(shí)間2008-11建筑形態(tài) 住宅：52PART1 項(xiàng)目關(guān)鍵詞 項(xiàng)目關(guān)鍵詞城市近郊 大規(guī)模景觀資源 中等價(jià)格水平 資源與配套豐富 同類銷售第一 項(xiàng)目難點(diǎn)與解決途徑項(xiàng)目難點(diǎn)： 早期項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境比較荒涼，區(qū)域相對(duì)陌生，同時(shí)開發(fā)商資金鏈非常緊張，如何在開盤得到熱銷回籠現(xiàn)金，并未后期打開市場(chǎng)提供條件？解決途徑：?jiǎn)?dòng)期在營(yíng)銷上采取成本價(jià)認(rèn)購策略，回籠現(xiàn)金流的同時(shí)，對(duì)外形成項(xiàng)目熱銷的現(xiàn)象項(xiàng)目借鑒點(diǎn)1、項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)營(yíng)銷策略 2、項(xiàng)目“以小借大”的宣傳營(yíng)銷手段認(rèn)知策略借鑒PART1 項(xiàng)目關(guān)鍵詞 項(xiàng)目關(guān)鍵詞城市近郊 大規(guī)模景觀PART1 項(xiàng)目啟示總結(jié)項(xiàng)目定位策略森宇集團(tuán)根據(jù)地塊自身屬性以及企業(yè)后期品牌的

4、塑造，著力于打造集團(tuán)內(nèi)部乃至成都市的“國際社區(qū)”標(biāo)桿。選址投資策略項(xiàng)目地塊擁有良好的自然資源景觀，后期塑造性較強(qiáng)，森宇集團(tuán)考慮從自身?xiàng)l件和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等綜合原因，放棄走品質(zhì)溢價(jià)路線，選擇大體量獲取規(guī)模利益。盈利模式策略南湖國際社區(qū)盈利主要包括增值和收入的兩個(gè)部分，增值部分包括地塊升值帶來的項(xiàng)目整體價(jià)值提升，收入部分則包含后期住宅、配套等物業(yè)的出售以及部分商業(yè)物業(yè)的持有運(yùn)營(yíng)。配套跟進(jìn)策略前期本項(xiàng)目周邊環(huán)境較差，主要依靠風(fēng)景區(qū)內(nèi)部景觀資源和婚慶廣場(chǎng)吸引旅游人流；中期待部分業(yè)主入住，社區(qū)內(nèi)部生活配套逐漸成形；大型商業(yè)、娛樂配套的跟進(jìn)一般建議在中后期社區(qū)氛圍基本成形后投入使用。產(chǎn)品開發(fā)策略南湖國際社區(qū)分七

5、期開發(fā)，均為高層普通住宅產(chǎn)品；整體看來，前期小戶型基本以成本價(jià)內(nèi)部銷售，開拓市場(chǎng)；后期大平層產(chǎn)品高開低走，實(shí)現(xiàn)利益最大化；中期改善型產(chǎn)品為本項(xiàng)目的核心盈利產(chǎn)品。核心引擎策略開發(fā)商通過整合項(xiàng)目具備的自然、人文、景觀、商務(wù)、人氣、等六大資源，先期形成核心引擎的概念，后期通過高品質(zhì)配套將資源融入項(xiàng)目，主導(dǎo)項(xiàng)目發(fā)展。產(chǎn)品調(diào)整策略項(xiàng)目根據(jù)市場(chǎng)情況、自身?xiàng)l件等因素分別在不同時(shí)期做出相應(yīng)的調(diào)整策略，基本實(shí)現(xiàn)了高周轉(zhuǎn)、低風(fēng)險(xiǎn)、樹品牌的開發(fā)目標(biāo)。項(xiàng)目營(yíng)銷策略項(xiàng)目在早期面臨困難時(shí)采用的非常規(guī)銷售策略打開市場(chǎng)，后期銷售基本遵循推出形象與預(yù)售信息樣板房開放主題暖場(chǎng)活動(dòng)熱銷公告加推特價(jià)或特惠酬賓活動(dòng)的常規(guī)營(yíng)銷脈絡(luò)。項(xiàng)目

6、啟動(dòng)策略項(xiàng)目啟動(dòng)階段必須攻克區(qū)域陌生、資金鏈緊張兩個(gè)難題，開盤熱銷勢(shì)在必行；借勢(shì)6000畝南湖風(fēng)景度假區(qū)宣傳概念，放大項(xiàng)目?jī)r(jià)值，啟動(dòng)區(qū)宣傳策略的重要手段，也是貫穿整個(gè)項(xiàng)目銷售過程中的核心概念。項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略項(xiàng)目?jī)H一期開盤大部分產(chǎn)品以3000元/成本價(jià)內(nèi)部銷售，之后恢復(fù)正常定價(jià)，基本保持在比雙流縣區(qū)域均價(jià)略高的水平，而相對(duì)于城南區(qū)域，項(xiàng)目定價(jià)擁有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。PART1 項(xiàng)目啟示總結(jié)項(xiàng)目定位策略森宇集團(tuán)根據(jù)地塊自身屬性PART 2 研究總結(jié)PART 2 研究總結(jié)PART2 項(xiàng)目定位策略森宇集團(tuán)根據(jù)地塊自身屬性以及企業(yè)后期品牌的塑造，著力于打造集團(tuán)內(nèi)部乃至成都市的“國際社區(qū)”標(biāo)桿。產(chǎn)品定位策略：在產(chǎn)品定

7、位上，沒有規(guī)劃提升項(xiàng)目品質(zhì)的產(chǎn)品類型，更多考慮的是體量，因此全定位為高層電梯公寓，這也決定了項(xiàng)目無論如何宣傳其品質(zhì)與國際化，但是客戶群體多數(shù)為區(qū)域內(nèi)首次、部分2次置業(yè)者，而總價(jià)在40萬到60多萬的客戶也只是改善型居住的中間層次客戶而已形象定位策略：項(xiàng)目整體定位抓住6000畝南湖風(fēng)景區(qū)，突出自身規(guī)模與配套，；而實(shí)際自身項(xiàng)目本身占地只有500畝，利用政府資源，無限放大南湖區(qū)域優(yōu)勢(shì)，與東湖，北湖比較，突出放大項(xiàng)目的景觀資源價(jià)值；PART2 項(xiàng)目定位策略森宇集團(tuán)根據(jù)地塊自身屬性以及企業(yè)后期PART2 選址投資策略項(xiàng)目地塊規(guī)模大，主題特色明顯，景觀資源方面投入較大，后期開發(fā)具有一定資金壓力。項(xiàng)目地塊擁有

8、良好的自然資源景觀，后期塑造性較強(qiáng)，森宇集團(tuán)考慮從自身?xiàng)l件和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等綜合原因，放棄走品質(zhì)溢價(jià)路線，選擇大體量獲取規(guī)模利益。森宇集團(tuán)拿地時(shí)綜合考慮交通、區(qū)位、客戶等多個(gè)條件：交通：位于主城區(qū)近郊20分鐘車程內(nèi)，緊臨出入城要道天府大道；資源：府河、江安河在此交匯，潤(rùn)積出2200畝天然半島、1000畝自然活水，擁有良好的天然資源條件規(guī)劃：南湖度假風(fēng)景區(qū)被規(guī)劃為主城區(qū)內(nèi)部最大的水主題景觀樂園，定位為8000萬四川人游樂目的地，1000萬成都人度假目的地，具有極強(qiáng)的人氣帶動(dòng)作用配套：開發(fā)初期周邊較荒涼，無配套設(shè)施客戶需求：隨著2003年華陽逐步有了商業(yè)配套的規(guī)劃，配套抗性逐漸降低，越來越多的市區(qū)居民選

9、擇置業(yè)華陽；雙流機(jī)場(chǎng)為外地客戶的導(dǎo)入起到了重要作用南湖國際社區(qū)距機(jī)場(chǎng)15公里距三環(huán)10公里PART2 選址投資策略項(xiàng)目地塊規(guī)模大，主題特色明顯，景觀資PART2 盈利模式策略南湖國際社區(qū)盈利主要包括增值和收入的兩個(gè)部分，增值部分包括地塊升值帶來的項(xiàng)目整體價(jià)值提升，收入部分則包含后期住宅、配套等物業(yè)的出售以及部分商業(yè)物業(yè)的持有運(yùn)營(yíng)。提高物業(yè)售價(jià)，從而將土地的時(shí)間價(jià)值轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金，實(shí)現(xiàn)盈利土地升值增值過程：南湖國際社區(qū)收入來源：住宅方面：2009至2012年間，住宅項(xiàng)目銷售總額均超過20個(gè)億，是整個(gè)項(xiàng)目的主體收入部分。商業(yè)方面：沿街商鋪或底商先招后售，保證品質(zhì)的同時(shí)提升利潤(rùn)；后期大型商業(yè)街，會(huì)所，酒

10、店打造將會(huì)為項(xiàng)目帶來持續(xù)受益。南湖國際社區(qū)2008年-2012年年度收入總額（千萬元）協(xié)議地價(jià)銷售過程中還原為市場(chǎng)地價(jià)時(shí)間積淀土地增值06年項(xiàng)目拿地樓板價(jià)：247元/PART2 盈利模式策略南湖國際社區(qū)盈利主要包括增值和收入的PART2 配套跟進(jìn)策略前期本項(xiàng)目周邊環(huán)境較差，主要依靠社區(qū)外部景觀資源和婚慶廣場(chǎng)吸引旅游人流；中期待部分業(yè)主入住，社區(qū)內(nèi)部生活配套逐漸成形；社區(qū)外部大型商業(yè)、娛樂配套的跟進(jìn)在中后期社區(qū)氛圍基本成形后投入使用。 08年11月一期開盤 洛倫茲婚慶廣場(chǎng)局部開業(yè)09年1月商業(yè)街外裝完成09年4月 二期開盤 09年5月森林景觀完成9月南湖度假區(qū)整體開發(fā) 10年6月一、二期陸續(xù)交房

11、 11年6月七期開盤 后續(xù)歐洲商業(yè)街、五星級(jí)酒店逐步投入使用10年9月 六期開盤 10年12月 三期交房 13年年底，南湖國際社區(qū)入住率基本能達(dá)到七成前期配套以宣傳為主，以概念和資源景觀提高客戶關(guān)注度景觀資源配套中期以基礎(chǔ)支撐配套為主，一期陸續(xù)交房，超市、中小學(xué)等日常設(shè)施再次階段體現(xiàn)尤為重要的作用基礎(chǔ)配套：教育、生活類后期考慮到資金和人居氛圍的可行性，大型盈利性商業(yè)配套后期開發(fā)，前期對(duì)商業(yè)街的包裝僅是為了吸引人氣需要大型商業(yè)配套、娛樂配套社區(qū)外部配套社區(qū)內(nèi)部配套鄰里中心住宅項(xiàng)目區(qū)五星級(jí)酒店雙語幼兒園外部整體為南湖風(fēng)景度假區(qū)10年底運(yùn)動(dòng)中心開業(yè)碼頭、婚禮教堂、會(huì)議中心等配套投入使用PART2 配

12、套跟進(jìn)策略前期本項(xiàng)目周邊環(huán)境較差，主要依靠社區(qū)PART2 產(chǎn)品開發(fā)策略南湖國際社區(qū)分七期開發(fā)，均為高層普通住宅產(chǎn)品；整體看來，前期小戶型基本以成本價(jià)內(nèi)部銷售，開拓市場(chǎng)；后期大平層產(chǎn)品高開低走，實(shí)現(xiàn)利益最大化；中期改善型產(chǎn)品為本項(xiàng)目的核心盈利產(chǎn)品。開發(fā)節(jié)奏策略一期“觀湖”二期“御湖”三期“映湖”四期“瞰湖”五期“晟湖”六期“鏡湖”七期“珍湖”08年11月一期開盤主力戶型：70-120 三房組團(tuán)位置較偏，基本以成本價(jià)結(jié)轉(zhuǎn)現(xiàn)金流和開拓市場(chǎng)為核心策略09年4月二期開盤主力戶型：100-170 三房組團(tuán)位置較好，項(xiàng)目開拓市場(chǎng)較為成功，戶型略微調(diào)大，進(jìn)入盈利階段借勢(shì)前兩期熱銷勢(shì)頭，快速推出“映湖”組團(tuán)10

13、年1、4、9月先后推出四、五、六期組團(tuán)主力戶型基本集中在：120-170 三房其中三個(gè)組團(tuán)開始增加200以上的躍層產(chǎn)品，二房小戶型產(chǎn)品開始明顯減少，項(xiàng)目?jī)r(jià)值不斷升高08年11月三期開盤主力戶型：120-160 三房11年10月七期開盤主力戶型：440-450 四房最后一期打造臨湖大平層產(chǎn)品，在項(xiàng)目?jī)r(jià)值被認(rèn)可甚至超出預(yù)期的狀況下，期望達(dá)到利益最大化PART2 產(chǎn)品開發(fā)策略南湖國際社區(qū)分七期開發(fā)，均為高層普通PART2 產(chǎn)品調(diào)整策略項(xiàng)目根據(jù)市場(chǎng)情況、自身?xiàng)l件等因素分別在不同時(shí)期做出相應(yīng)的調(diào)整策略，基本實(shí)現(xiàn)了高周轉(zhuǎn)、低風(fēng)險(xiǎn)、樹品牌的開發(fā)目標(biāo)。開發(fā)節(jié)奏策略一期“觀湖”二期“御湖”三期“映湖”四期“瞰湖

14、”五期“晟湖”六期“鏡湖”七期“珍湖”策略調(diào)整節(jié)點(diǎn)：節(jié)點(diǎn)1.08年11月，經(jīng)融危機(jī)，市場(chǎng)下行情況下一期開盤，以成本價(jià)內(nèi)部銷售結(jié)轉(zhuǎn)現(xiàn)金流，開拓市場(chǎng)，項(xiàng)目一炮打響節(jié)點(diǎn)2.09年4月，借勢(shì)一期熱銷以及市場(chǎng)回暖，適當(dāng)調(diào)整產(chǎn)品面積，提高價(jià)格，基本進(jìn)入盈利階段節(jié)點(diǎn)3. 10年整體形勢(shì)利好，項(xiàng)目?jī)r(jià)值不斷被認(rèn)可，圍繞社區(qū)中心景觀連開三個(gè)組團(tuán)，快速實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的規(guī)模利益節(jié)點(diǎn)4. 11年盡管面臨政策調(diào)整，但是本項(xiàng)目已經(jīng)被項(xiàng)目認(rèn)可，而華陽并非成都限購區(qū)域，森宇依然選擇大平層入市，以期獲取更高的利潤(rùn)產(chǎn)品面積調(diào)整08年一期組團(tuán)主推：70-12009年4月二期組團(tuán)主推：90-15011年10月七期主推：450大平層10年四

15、、五期主推：130-170時(shí)間軸PART2 產(chǎn)品調(diào)整策略項(xiàng)目根據(jù)市場(chǎng)情況、自身?xiàng)l件等因素分別PART2 項(xiàng)目啟動(dòng)策略項(xiàng)目啟動(dòng)階段必須攻克區(qū)域陌生、資金鏈緊張兩個(gè)難題，開盤熱銷勢(shì)在必行；借勢(shì)6000畝南湖風(fēng)景度假區(qū)宣傳概念，放大項(xiàng)目?jī)r(jià)值，啟動(dòng)區(qū)宣傳策略的重要手段，也是貫穿整個(gè)項(xiàng)目銷售過程中的核心概念。啟動(dòng)區(qū)策略成功引爆策略項(xiàng)目?jī)r(jià)值展示首期銷售策略成本價(jià)格銷售，類似于集資，較好的解決了森宇早期的資金困境景觀資源借勢(shì)產(chǎn)品品質(zhì)展示旅游設(shè)施展示項(xiàng)目本身只有500畝，卻借勢(shì)南湖宣傳6000畝景觀資源配套，與東湖、北湖比較，突出放大景觀資源價(jià)值產(chǎn)品為ARTDECO建筑風(fēng)格，時(shí)尚硬朗的線條結(jié)合公園景觀，凸顯項(xiàng)

16、目品質(zhì)高端大氣部分旅游景點(diǎn)（洛倫茲婚慶廣場(chǎng)）的展示，帶動(dòng)人氣的同時(shí)進(jìn)一步提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值首期客戶定位首批客戶認(rèn)購人群主要為政府官員，公司的合作伙伴，以及公司內(nèi)部員工等，快速銷售的同時(shí)，對(duì)外起到了較好的宣傳作用PART2 項(xiàng)目啟動(dòng)策略項(xiàng)目啟動(dòng)階段必須攻克區(qū)域陌生、資金鏈PART2 項(xiàng)目營(yíng)銷策略項(xiàng)目在早期面臨困難時(shí)采用的非常規(guī)銷售策略打開市場(chǎng)，后期銷售基本遵循推出形象與預(yù)售信息樣板房開放主題暖場(chǎng)活動(dòng)熱銷公告加推特價(jià)或特惠酬賓活動(dòng)的常規(guī)營(yíng)銷脈絡(luò)。成本價(jià)內(nèi)部銷售1.08年金融危機(jī)，市場(chǎng)行情較差；2.項(xiàng)目急需實(shí)現(xiàn)熱銷 1.11年政策調(diào)整2.大戶型產(chǎn)品受到冷落3.已無資金壓力銷售方式1.10年市場(chǎng)行情轉(zhuǎn)好2.

17、成熟期項(xiàng)目口碑較好3.區(qū)域已經(jīng)炒熱快速加推，大力宣傳10年，市場(chǎng)行情和項(xiàng)目認(rèn)可度高每三個(gè)月一次加推，每?jī)蓚€(gè)月一次主題活動(dòng)變換，特價(jià)特惠活動(dòng)不斷，讓項(xiàng)目始終暴露在客戶視線中非常規(guī)措施低開高走減少宣傳，持續(xù)銷售保證溢價(jià)，持續(xù)銷售2009年2011年針對(duì)內(nèi)部認(rèn)購客戶，實(shí)行一次性付款優(yōu)惠首付款，同時(shí)讓客戶辦理按揭貸款開發(fā)商通過此種方式獲得較多的現(xiàn)金，緩解了資金的壓力；而對(duì)于購房者來說，具有較高的風(fēng)險(xiǎn)。11年，政策調(diào)整，市場(chǎng)下行適當(dāng)減少宣傳，降低成本，保證溢價(jià)，持續(xù)銷售PART2 項(xiàng)目營(yíng)銷策略項(xiàng)目在早期面臨困難時(shí)采用的非常規(guī)銷售PART2 項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略項(xiàng)目?jī)H一期開盤大部分產(chǎn)品以3000元/成本價(jià)內(nèi)部銷售

18、，之后恢復(fù)正常定價(jià)，基本保持在比雙流縣區(qū)域均價(jià)略高的水平，而相對(duì)于城南區(qū)域，項(xiàng)目定價(jià)擁有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。南湖國際社區(qū)備注：由于成都客戶非常注重地緣性，且本項(xiàng)目客戶大部分城區(qū)客戶均來自城南，故城南的成交均價(jià)相對(duì)市區(qū)整體更有參考價(jià)值住宅產(chǎn)品與市區(qū)價(jià)差比高于區(qū)域價(jià)差比低價(jià)入市快速銷售高于雙流價(jià)差：500元/低于市區(qū)價(jià)差：2000元/開盤以成本價(jià)3000元/PART2 項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略項(xiàng)目?jī)H一期開盤大部分產(chǎn)品以3000元PART2 核心引擎策略開發(fā)商通過整合項(xiàng)目具備的自然、人文、景觀、商務(wù)、人氣、等六大資源，先期形成核心引擎的概念，后期通過高品質(zhì)配套將資源融入項(xiàng)目，主導(dǎo)項(xiàng)目發(fā)展。自然資源府河、江安河在此蜿蜒交匯

19、，潤(rùn)積出2200畝天然半島、與1000畝自然活水、沿河生態(tài)景區(qū)一道。景觀資源6000畝南湖度假風(fēng)景區(qū)，16.8公里水岸風(fēng)景，200畝濕地生態(tài)景區(qū)，1.5公里原味歐洲風(fēng)情建筑，完美構(gòu)筑城南中央景區(qū)人文資源延續(xù)蓉城3000年錦江、浣花濱水人居文化，創(chuàng)造成都最大規(guī)?；钏坝^人文社區(qū)商務(wù)資源距中央商務(wù)區(qū)僅5公里，以1.5公里長(zhǎng)的歐洲商務(wù)休閑度假街區(qū)，5星級(jí)度假酒店、西餐廳、臨水咖啡吧、會(huì)議中心、酒吧，彰顯城市度假風(fēng)景區(qū)商務(wù)魅力人氣資源南湖度假風(fēng)景區(qū)作為8000萬四川人游樂目的地，1000萬成都人度假目的地，200萬國際城南人商務(wù)休閑目的地，為6萬南湖人打造出風(fēng)景區(qū)里面的都市生活PART2 核心引擎策略

20、開發(fā)商通過整合項(xiàng)目具備的自然、人文、PART 3 分期概要PART 3 分期概要PART3 階段分期主要策略醞釀期醞釀期開發(fā)目標(biāo)通過對(duì)市場(chǎng)、開發(fā)目標(biāo)、地塊屬性三個(gè)先決條件進(jìn)行綜合分析，為項(xiàng)目后期的整體發(fā)展提供宏觀方向及策略。項(xiàng)目在定位上借助南湖風(fēng)景區(qū)，期望打造成為西南區(qū)域湖居標(biāo)桿，樹立產(chǎn)品品牌，完成開發(fā)目標(biāo)。森宇在雙流開發(fā)過多個(gè)以自然資源主題的項(xiàng)目，雙流政府看重森宇的資源開發(fā)能力，作為開發(fā)6000畝南湖度假區(qū)的置換條件協(xié)議出讓南湖國際社區(qū)的500畝地塊。項(xiàng)目客戶初步判斷會(huì)在區(qū)域價(jià)值提升過程中發(fā)生改變，隨著旅游區(qū)的開放與成熟，除了營(yíng)銷策略上的內(nèi)部客戶會(huì)逐漸消失，外地客戶的導(dǎo)入將會(huì)逐漸增多。產(chǎn)品打

21、造上采用ART-DECO建筑風(fēng)格，整體打造高檔品質(zhì)形象；規(guī)劃上出于容積率的考慮，全部打造為高層產(chǎn)品，戶型基本集中在100-170，改善型客戶將成為本項(xiàng)目主力。本項(xiàng)目坐落于南湖度假風(fēng)景區(qū)內(nèi)部，共享南湖風(fēng)景區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施與景觀資源，南湖公園配套設(shè)施相比其他郊區(qū)大盤外部配套設(shè)施作用更直接；正是內(nèi)外部配套設(shè)施的結(jié)合開發(fā)形成本項(xiàng)目的高價(jià)值配套體系。本項(xiàng)目延續(xù)了森宇集團(tuán)一貫的先造景，再蓋房的開發(fā)風(fēng)格，通過對(duì)河道、湖面、交通、植被等四個(gè)層面的整治，提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值，驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展。項(xiàng)目盈利策略分為兩種模式，一種依靠低價(jià)、中小戶型住宅產(chǎn)品快速銷售結(jié)轉(zhuǎn)現(xiàn)金模式；另外一種依靠少部分高溢價(jià)產(chǎn)品持續(xù)銷售以及商業(yè)配套的持有進(jìn)

22、行盈利。拿地背景定位策略客戶定位產(chǎn)品策略配套體系驅(qū)動(dòng)引擎盈利策略PART3 階段分期主要策略醞釀期醞釀期開發(fā)目標(biāo)通過對(duì)市PART3 階段分期主要策略醞釀期政府意愿森宇集團(tuán)是成都本土開發(fā)企業(yè)10強(qiáng)，開發(fā)項(xiàng)目多為資源性項(xiàng)目，且基本集中在雙流縣，能夠獲得南湖國際度假區(qū)的開發(fā)權(quán)也與其過往開發(fā)經(jīng)驗(yàn)有關(guān)；政府出讓南湖國際社區(qū)地塊給森宇的置換條件是要求森宇代為開發(fā)南湖國際度假區(qū)森宇集團(tuán)06年以247元/的樓面價(jià)拿下南湖國際社區(qū)地塊，相比雙流縣06年住宅平均樓板價(jià)434元/低了近一倍。區(qū)域規(guī)劃森宇意愿拿地價(jià)格森宇具有良好的景觀資源打造經(jīng)驗(yàn)雙流被納入成都新一輪城市規(guī)劃意味著項(xiàng)目所在區(qū)域步入大成都發(fā)展范圍。同時(shí)雙

23、流在06年的成都市規(guī)劃修編中，被定為為：中國的西部航都，成都的南部新城森宇過往開發(fā)項(xiàng)目府河花園 國家建設(shè)部部長(zhǎng)俞正聲高度贊賞府河音樂花園 音樂主題花園森宇音樂花園 色彩靚麗、線條流暢,自然山水園林維也納森林別墅 半山森林純獨(dú)幢別墅社區(qū)美茵河谷 三重公園水岸華宅翰林上島 景觀里生長(zhǎng)出來的建筑地塊規(guī)劃項(xiàng)目未來所在地塊位于南湖國際風(fēng)景度假區(qū)內(nèi)部，擁有稀有的自然環(huán)境資源；同時(shí)，政府期望南湖國際風(fēng)景區(qū)打造為成都南部新型旅游度假資源，填補(bǔ)成都市城市度假旅游空白協(xié)議成交06年地塊周邊配套較差，區(qū)域相對(duì)陌生，但是隨著政府南移的確立，以及華陽領(lǐng)事館區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、國際級(jí)軟件園區(qū)、國際醫(yī)療板塊等多處配套的規(guī)劃，結(jié)

24、合天府大道的強(qiáng)勢(shì)交通導(dǎo)入能力，項(xiàng)目地塊具有較強(qiáng)的發(fā)展空間優(yōu)勢(shì)資源拿地森宇在雙流開發(fā)過多個(gè)以自然資源主題的項(xiàng)目，雙流政府看重森宇的資源開發(fā)能力，作為開發(fā)6000畝南湖度假區(qū)的置換條件協(xié)議出讓南湖國際社區(qū)的500畝地塊。PART3 階段分期主要策略醞釀期政府意愿森宇集團(tuán)是成都產(chǎn)品PART3 階段分期主要策略醞釀期項(xiàng)目在定位上借助南湖風(fēng)景區(qū)，期望打造成為西南區(qū)域湖居標(biāo)桿，樹立產(chǎn)品品牌，完成開發(fā)目標(biāo)。定位市場(chǎng)背景劣勢(shì)：區(qū)域相對(duì)陌生優(yōu)勢(shì)：規(guī)劃好，未來南部新城地塊屬性優(yōu)點(diǎn)：交通條件好，自然資源豐富缺點(diǎn)：周邊較荒涼，配套較差開發(fā)商憂慮：資金緊張目標(biāo)：低風(fēng)險(xiǎn)、高周轉(zhuǎn)、樹品牌西南世界級(jí)城市湖居典范項(xiàng)目充分借助南

25、湖資源環(huán)境，整體定位立足拔高形象，體現(xiàn)品質(zhì)，力圖樹立西南標(biāo)桿；產(chǎn)品打造上多集中在改善型產(chǎn)品，避免降低產(chǎn)品品質(zhì)，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)低，現(xiàn)金回流快近郊資源首席、標(biāo)桿品質(zhì)產(chǎn)品PART3 階段分期主要策略醞釀期項(xiàng)目在定位上借助南產(chǎn)品PART3 階段分期主要策略醞釀期項(xiàng)目客戶初步判斷會(huì)在區(qū)域價(jià)值提升過程中發(fā)生改變，隨著旅游區(qū)的開放與成熟，除了營(yíng)銷策略上的內(nèi)部客戶會(huì)逐漸消失，外地客戶的導(dǎo)入將會(huì)逐漸增多?？蛻魠^(qū)位價(jià)值低前期客戶初步判斷客戶來源購買意愿占比內(nèi)部客戶價(jià)格低，未來規(guī)劃好，投資意愿較強(qiáng)，經(jīng)過合作，對(duì)森宇集團(tuán)的品牌有一定信任度70%成都市區(qū)客戶位置較偏，區(qū)域較為陌生，周邊無配套設(shè)施，對(duì)森宇集團(tuán)的品牌度了解較少，

26、購買客戶更多的看重區(qū)域的低價(jià)格和后期發(fā)展20%郊區(qū)客戶對(duì)區(qū)域較為熟悉，在雙流或城南工作，主要考慮區(qū)域價(jià)格較低和交通便利5%外地客戶成都輻射能力內(nèi)城市，有機(jī)場(chǎng)導(dǎo)入；看好成都城南發(fā)展或者在成都工作，能夠承受區(qū)域價(jià)格5%客戶來源購買意愿占比成都市區(qū)客戶逐漸熟知南湖國際風(fēng)景度假區(qū)，交通便利，景觀資源較好，適合投資或者改善型居所，總價(jià)不高，多為城南改善型客戶50%郊區(qū)客戶對(duì)區(qū)域較為熟悉，在雙流或城南工作，主要考慮區(qū)域價(jià)格較低和交通便利；同時(shí)也出現(xiàn)部分投資客戶，看重南湖國際風(fēng)景區(qū)的資源環(huán)境25%外地客戶南湖國際風(fēng)景區(qū)逐漸被熟知，看好南湖國際風(fēng)景度假區(qū)的發(fā)展，外地旅游客戶對(duì)本項(xiàng)目認(rèn)可度較高，大部分認(rèn)為南湖國

27、際社區(qū)具有投資和居住價(jià)值25%區(qū)位價(jià)提升后期客戶發(fā)展判斷產(chǎn)品PART3 階段分期主要策略醞釀期項(xiàng)目客戶初步判斷會(huì)產(chǎn)品PART3 階段分期主要策略醞釀期產(chǎn)品打造上采用ART-DECO建筑風(fēng)格，整體打造高檔品質(zhì)形象；規(guī)劃上出于容積率的考慮，全部打造為高層產(chǎn)品，戶型基本集中在100-170，改善型客戶將成為本項(xiàng)目主力。產(chǎn)品理念項(xiàng)目坐落于南湖國際風(fēng)景區(qū)，整體景觀營(yíng)造是項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品外立面統(tǒng)一打造ART-DECO建筑風(fēng)格，使其融入南湖風(fēng)景之中，成為景點(diǎn)主角之一；同時(shí)，作為面向改善型客戶的產(chǎn)品，ART-DECO風(fēng)格的建筑外觀和品質(zhì)也能符合大部分中產(chǎn)階級(jí)的審美。產(chǎn)品規(guī)劃組團(tuán)之間呈圍合式布局，總共52棟3

28、2-34層的高層建筑組成；整體來說，森宇為了保證達(dá)到4.9的容積率，規(guī)劃中出現(xiàn)建筑密度較高，特定戶型朝向較差等問題；對(duì)于較差戶型產(chǎn)品，森宇采取低價(jià)或特價(jià)銷售的方式，同時(shí)以南湖的整體價(jià)值優(yōu)勢(shì)來弱化規(guī)劃劣勢(shì)開發(fā)節(jié)奏策略產(chǎn)品產(chǎn)品PART3 階段分期主要策略醞釀期產(chǎn)品打造上采用AR產(chǎn)品PART3 階段分期主要策略醞釀期本項(xiàng)目坐落于南湖度假風(fēng)景區(qū)內(nèi)部，共享南湖風(fēng)景區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施與景觀資源，南湖公園配套設(shè)施相比其他郊區(qū)大盤外部配套設(shè)施作用更直接；內(nèi)外部配套設(shè)施的結(jié)合開發(fā)形成本項(xiàng)目的高價(jià)值配套體系。配套配套體系整體配套開發(fā)時(shí)序：前期以外部景觀資源配套及公園打造為主，吸引人氣的同時(shí)也做為本項(xiàng)目的核心宣傳概念和

29、展示面中期以社區(qū)內(nèi)部基礎(chǔ)支撐配套為主，滿足部分入住客戶的日常生活需求后期待資金穩(wěn)定、社區(qū)入住率較高、南湖公園整體開發(fā)接近完成時(shí)，推出大型商業(yè)配套，例如五星級(jí)酒店、商業(yè)街等；生活類：1.2萬底部商業(yè)，滿足日常生活需要教育類：3000國際雙語幼兒園，滿足年輕家庭教育需要綜合類：1萬鄰里購物中心，由超市賣場(chǎng)等多種業(yè)態(tài)組成社區(qū)內(nèi)部配套社區(qū)外部配套景觀資源配套：6000畝南湖國際風(fēng)景度假區(qū)，豐富自然資源商業(yè)配套：歐洲風(fēng)情商業(yè)街，五星級(jí)酒店，南湖會(huì)議中心，運(yùn)動(dòng)中心等生活?yuàn)蕵放涮祝捍笮椭黝}公園、生態(tài)公園等大盤項(xiàng)目開發(fā)過程中基本配套設(shè)施本項(xiàng)目鄰近資源提供外部配套本項(xiàng)目?jī)r(jià)值優(yōu)勢(shì)重要部分產(chǎn)品PART3 階段分期主

30、要策略醞釀期本項(xiàng)目坐落于南湖度產(chǎn)品PART3 階段分期主要策略醞釀期本項(xiàng)目延續(xù)了森宇集團(tuán)一貫的先造景，再蓋房的開發(fā)風(fēng)格，通過對(duì)河道、湖面、交通、植被等四個(gè)層面的整治，提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值，驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展。引擎河流、湖面沿線的改造整治對(duì)府河以及江灣河的河道進(jìn)行改造以及南湖周邊的環(huán)境進(jìn)行整治，通過實(shí)景展示，驅(qū)動(dòng)旅游客戶進(jìn)入，帶動(dòng)項(xiàng)目銷售。內(nèi)部交通道路的修繕沿河、道路綠化改造前道路改造后道路產(chǎn)品PART3 階段分期主要策略醞釀期本項(xiàng)目延續(xù)了森宇集項(xiàng)目盈利策略分為兩種模式，一種依靠低價(jià)、中小戶型住宅產(chǎn)品快速銷售結(jié)轉(zhuǎn)現(xiàn)金模式；另外一種依靠少部分高溢價(jià)產(chǎn)品持續(xù)銷售以及商業(yè)配套的持有進(jìn)行盈利。PART3 階段分期主要

31、策略醞釀期盈利快速結(jié)轉(zhuǎn)現(xiàn)金慢銷或持有獲得高額回報(bào)啟動(dòng)期成本價(jià)銷售住宅回現(xiàn)成熟期住宅低開高走，獲取規(guī)模利益收尾期高價(jià)持銷大型商業(yè)持有長(zhǎng)期回報(bào)2008年2009年2010年2011年2012年2013年沿街商業(yè)銷售盈利盈利策略一盈利策略二項(xiàng)目盈利策略分為兩種模式，一種依靠低價(jià)、中小戶型住宅產(chǎn)品快速啟動(dòng)期開發(fā)目標(biāo)PART3 階段分期主要策略啟動(dòng)期啟動(dòng)期是本項(xiàng)目的關(guān)鍵時(shí)期，快速回現(xiàn)、開拓市場(chǎng)、良好的資源展示凸顯項(xiàng)目?jī)r(jià)值，是啟動(dòng)期需要完成的開發(fā)目標(biāo)。一期選擇項(xiàng)目東南角組團(tuán)進(jìn)行開發(fā)，位置較偏，組團(tuán)價(jià)值相對(duì)較低，以成本價(jià)進(jìn)行銷售的同時(shí)盡可能減少項(xiàng)目損失；二期組團(tuán)位置較好，產(chǎn)品面積較集中，尋求項(xiàng)目溢價(jià)以及核心

32、客戶。啟動(dòng)期的配套基本以景觀打造和氛圍營(yíng)造為主，從吸引游客到傳遞項(xiàng)目?jī)r(jià)值，突出項(xiàng)目主題，放大價(jià)值優(yōu)勢(shì)。展示區(qū)設(shè)置在南湖公園中心為主，從動(dòng)線，展示節(jié)點(diǎn)等各方面都在向客戶傳遞本項(xiàng)目景觀價(jià)值，整體上營(yíng)造出一個(gè)歐洲小鎮(zhèn)的氛圍，力圖使客戶完全脫離項(xiàng)目外部荒涼的印象。產(chǎn)品策略配套策略展示區(qū)策略營(yíng)銷策略客戶定位非常規(guī)措施的成本價(jià)內(nèi)部營(yíng)銷盡管犧牲了小部分的項(xiàng)目?jī)r(jià)值，但是卻為本項(xiàng)目擺脫了資金困境，同時(shí)對(duì)外起到了較好的宣傳作用。啟動(dòng)期由內(nèi)部客戶開拓市場(chǎng)，形成較強(qiáng)的市場(chǎng)關(guān)注度和銷售表象，從而成功的在將二期客戶轉(zhuǎn)變?yōu)橘徺I能力較強(qiáng)，需求度較高的成都市區(qū)客戶，良好的形象展示和資源打造，也為本項(xiàng)目吸引了較多的外地客戶。啟動(dòng)

33、期開發(fā)目標(biāo)PART3 階段分期主要策略啟動(dòng)期啟動(dòng)期是開發(fā)產(chǎn)品產(chǎn)品PART3 階段分期主要策略啟動(dòng)期一期選擇項(xiàng)目東南角組團(tuán)進(jìn)行開發(fā)，位置較偏，組團(tuán)價(jià)值相對(duì)較低，以成本價(jià)進(jìn)行銷售的同時(shí)盡可能減少項(xiàng)目損失；二期組團(tuán)位置較好，產(chǎn)品面積較集中，尋求項(xiàng)目溢價(jià)以及核心客戶。項(xiàng)目開盤當(dāng)期市場(chǎng)狀況較差區(qū)域相對(duì)陌生，周邊荒涼開發(fā)商資金鏈相對(duì)緊張一期開盤較差位置組團(tuán)，以降低價(jià)格銷售，為二期熱銷造勢(shì)阻力對(duì)策2008年11月2009年 9月一期入市產(chǎn)品：24萬方觀湖組團(tuán)位置較偏內(nèi)部去化2009年 4月市場(chǎng)趨熱二期后續(xù)產(chǎn)品搭配：位置較一期好的產(chǎn)品入市，戶型面積更為集中產(chǎn)品升值啟動(dòng)期：一期約24萬方，二期約30萬方一期主力

34、戶型：70-120二期主力戶型：100-170經(jīng)過一期產(chǎn)品的熱銷和試水，二期開盤的產(chǎn)品位置更好，房型和面積更為集中，售價(jià)也調(diào)整為市場(chǎng)正常價(jià)格開發(fā)節(jié)奏策略一期“觀湖”二期“御湖”開發(fā)產(chǎn)品產(chǎn)品PART3 階段分期主要策略啟動(dòng)期一期選擇項(xiàng)PART3 階段分期主要策略啟動(dòng)期啟動(dòng)期的配套基本以景觀打造和氛圍營(yíng)造為主，從吸引游客到傳遞項(xiàng)目?jī)r(jià)值，突出項(xiàng)目主題，放大價(jià)值優(yōu)勢(shì)。配套08年10月洛倫茲婚慶廣場(chǎng)局部開業(yè)配套開發(fā)項(xiàng)目發(fā)展08年11月一期開盤09年1月商業(yè)街外裝完成2008年2009年09年4月二期開盤09年5月森林景觀完成09年9月南湖度假區(qū)整體開發(fā)2010年2011年啟動(dòng)區(qū)配套打造基本以外裝飾及景觀

35、打造為主，著力于營(yíng)造出一個(gè)歐洲臨湖小鎮(zhèn)景觀，ART-DECO建筑風(fēng)格作為工業(yè)藝術(shù)的一種，也成為景區(qū)風(fēng)景之一；在前期的資源借勢(shì)和形象展示中，本項(xiàng)目做的比較成功社區(qū)啟動(dòng)期內(nèi)部打造PART3 階段分期主要策略啟動(dòng)期啟動(dòng)期的配套基本以景觀PART3 階段分期主要策略啟動(dòng)期展示區(qū)設(shè)置在南湖公園中心為主，從動(dòng)線，展示節(jié)點(diǎn)等各方面都在向客戶傳遞本項(xiàng)目景觀價(jià)值，整體上營(yíng)造出一個(gè)歐洲小鎮(zhèn)的氛圍，力圖使客戶完全脫離項(xiàng)目外部荒涼的印象。展示區(qū)洛倫茲婚慶廣場(chǎng)銷售中心動(dòng)線位置：示范區(qū)位于南湖公園中心位置，擁有寬闊湖景以及景觀資源動(dòng)線：動(dòng)線上，經(jīng)過規(guī)劃路進(jìn)入示范區(qū)，一路上先經(jīng)過歐式風(fēng)格的銷售中心，出來后直達(dá)位于湖邊的婚慶

36、廣場(chǎng)，擁有寬闊的景觀視野景觀展示：歐式小鎮(zhèn)氛圍的營(yíng)造以及哥特式的婚禮教堂的展示示范區(qū)規(guī)劃道路展示節(jié)點(diǎn)印象過渡項(xiàng)目周邊環(huán)境示范區(qū)環(huán)境PART3 階段分期主要策略啟動(dòng)期展示區(qū)設(shè)置在南湖公園中PART3 階段分期主要策略啟動(dòng)期營(yíng)銷非常規(guī)措施的成本價(jià)內(nèi)部營(yíng)銷盡管犧牲了小部分的項(xiàng)目?jī)r(jià)值，但是卻為本項(xiàng)目擺脫了資金困境，同時(shí)對(duì)外起到了較好的宣傳作用。成本價(jià)內(nèi)部銷售核心宣傳賣點(diǎn)非常規(guī)措施一期主導(dǎo)力量：成本價(jià)銷售大型景觀示范區(qū)宣傳與展示，借勢(shì)6000畝南湖資源景觀，放大項(xiàng)目?jī)r(jià)值銷售方式二期主導(dǎo)力量：景觀資源、區(qū)域價(jià)值每?jī)蓚€(gè)月一次主題活動(dòng)變換，特價(jià)特惠活動(dòng)不斷，讓項(xiàng)目始終暴露在客戶視線中針對(duì)內(nèi)部認(rèn)購客戶，實(shí)行一次

37、性付款優(yōu)惠首付款，同時(shí)讓客戶辦理按揭貸款開發(fā)商通過此種方式獲得較多的現(xiàn)金，緩解了資金的壓力；而對(duì)于購房者來說，具有較高的風(fēng)險(xiǎn)?？焖偌油?，大力宣傳低開高走PART3 階段分期主要策略啟動(dòng)期營(yíng)銷非常規(guī)措施的成本價(jià)PART3 階段分期主要策略啟動(dòng)期客戶啟動(dòng)期由內(nèi)部客戶開拓市場(chǎng)，形成較強(qiáng)的市場(chǎng)關(guān)注度和銷售表象，從而成功的在將二期客戶轉(zhuǎn)變?yōu)橘徺I能力較強(qiáng)，需求度較高的成都市區(qū)客戶，良好的形象展示和資源打造，也為本項(xiàng)目吸引了較多的外地客戶。產(chǎn)品升級(jí)首改客戶價(jià)格外逼首置客戶成都市客戶：除內(nèi)部客戶外，主要來自市區(qū)或者地緣性客戶投資兼度假客戶類型客戶購因產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入客戶來源客戶占比0-5%20%35%外地游客或者周邊

38、城市客戶置業(yè)投資置業(yè)投資首置首改投資客戶5-10%35%一期大部分為內(nèi)部客戶PART3 階段分期主要策略啟動(dòng)期客戶啟動(dòng)期由內(nèi)部客戶開成熟期開發(fā)目標(biāo)PART3 階段分期主要策略成熟期成熟期是本項(xiàng)目的核心盈利階段，景觀、配套逐漸成熟，快速加推，高密度報(bào)廣媒體推廣，獲取規(guī)模利益。產(chǎn)品策略成熟期項(xiàng)目分四期推盤，推出的產(chǎn)品基本集中在100-170的改善型產(chǎn)品，項(xiàng)目憑借低總價(jià)，優(yōu)資源的特點(diǎn)快速售罄，回籠資金。配套策略成熟期項(xiàng)目配套以基礎(chǔ)支撐配套為主，面臨一期、二期的交房，沿街底商、幼兒園、運(yùn)動(dòng)中心等生活設(shè)施在10年底陸續(xù)投入運(yùn)營(yíng)，滿足入住業(yè)主的日常生活需要。成熟期銷售基本遵循推出形象與預(yù)售信息樣板房開放主

39、題暖場(chǎng)活動(dòng)熱銷公告加推特價(jià)或特惠酬賓活動(dòng)的常規(guī)營(yíng)銷脈絡(luò)。營(yíng)銷策略由于項(xiàng)目本身講客戶定位為改善型客戶，成熟期基本客戶組成和層次均為發(fā)生改變；但是隨著南湖風(fēng)景區(qū)的開發(fā)逐漸完成，游客量的增加，更多的外地人選擇置業(yè)南湖?？蛻舳ㄎ怀墒炱陂_發(fā)目標(biāo)PART3 階段分期主要策略成熟期成熟期是產(chǎn)品PART3 階段分期主要策略成熟期成熟期項(xiàng)目分四期推盤，推出的產(chǎn)品基本集中在100-170的改善型產(chǎn)品，項(xiàng)目憑借低總價(jià)，優(yōu)資源的特點(diǎn)快速售罄，回籠資金。產(chǎn)品開發(fā)節(jié)奏策略三期“映湖”四期“瞰湖”五期“晟湖”六期“鏡湖”2008年11月2009年 9月三期入市產(chǎn)品：20萬方映湖組團(tuán)主力戶型：90-1502009年 4月四期

40、開盤產(chǎn)品：76萬方瞰湖組團(tuán)成熟期總開發(fā)體量為153萬平方米，均為高層產(chǎn)品五期開盤產(chǎn)品：21萬方晟湖組團(tuán)六期開盤產(chǎn)品：36萬方鏡湖組團(tuán)主力戶型： 120-180 主力戶型： 110-170 主力戶型： 110-170 項(xiàng)目進(jìn)入成熟期，配套和景觀都實(shí)施過半；經(jīng)過啟動(dòng)期的熱銷和宣傳，項(xiàng)目市場(chǎng)熱度逐漸攀升，一年之內(nèi)，加推四次共計(jì)153萬方高層產(chǎn)品，準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位和推售節(jié)奏，是項(xiàng)目快速獲得規(guī)模利益的重要策略森宇根據(jù)自身開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和地塊容積率，選擇中端產(chǎn)品作為本項(xiàng)目的主力，基本實(shí)現(xiàn)了高周轉(zhuǎn)、低風(fēng)險(xiǎn)、樹品牌的開發(fā)目標(biāo)產(chǎn)品PART3 階段分期主要策略成熟期成熟期項(xiàng)目分四期推PART3 階段分期主要策略成熟期成熟

41、期項(xiàng)目配套以基礎(chǔ)支撐配套為主，面臨一期、二期的交房，沿街底商、幼兒園、運(yùn)動(dòng)中心等生活設(shè)施在10年底陸續(xù)投入運(yùn)營(yíng)，滿足入住業(yè)主的日常生活需要。配套配套開發(fā)項(xiàng)目發(fā)展10年6月一期二期陸續(xù)交房10年7月沿街底商陸續(xù)開業(yè)2010年10年8月雙語幼兒園簽約2011年2012年10年12月三期交房10年底運(yùn)動(dòng)中心開業(yè)10年9月六期開盤2011年南湖景觀打造基本完成09年9月三期開盤10年1月四期開盤PART3 階段分期主要策略成熟期成熟期項(xiàng)目配套以基礎(chǔ)支PART3 階段分期主要策略成熟期營(yíng)銷成熟期銷售基本遵循推出形象與預(yù)售信息樣板房開放主題暖場(chǎng)活動(dòng)熱銷公告加推特價(jià)或特惠酬賓活動(dòng)的常規(guī)營(yíng)銷脈絡(luò)。高密度轟炸式

42、營(yíng)銷借勢(shì)南湖資源，頻繁舉行暖場(chǎng)主題活動(dòng)，營(yíng)銷了案場(chǎng)氣氛，促進(jìn)銷售南湖5.1游園活動(dòng)，即將絢爛揭幕 2010年6月11日-7月11日，“南湖世界杯啤酒狂歡節(jié)”激情開幕，黃健翔現(xiàn)場(chǎng)助陣南湖成都家庭歡樂主場(chǎng) 2010首屆南湖荷花節(jié)7月31日盛情綻放 中秋南湖升明月2010南湖桂花節(jié)中秋嘉年華9月22日盛大開幕平面投放：9個(gè)報(bào)刊投放平面廣告，包括重慶晚報(bào)、新疆都市報(bào)、烏魯木齊晚報(bào)等外地報(bào)刊，足見森宇對(duì)外地客戶的重視電視投放：電視廣告投放主要集中在10年下半年，基本集中在成都本地電臺(tái)播放戶外投放：戶外候車亭、擎天柱、地鐵站牌等，多點(diǎn)投入項(xiàng)目宣傳09年9月至10年9月，森宇共計(jì)投放2000萬元平面廣告、2

43、63萬電視廣告、175萬戶外設(shè)施廣告事件營(yíng)銷+經(jīng)過冬博會(huì)調(diào)查，新疆特別是烏魯木齊有大量的外地購房需求；同時(shí)，相比青島、威海、大連等城市，7成新疆客戶更愿意選擇成都樓盤PART3 階段分期主要策略成熟期營(yíng)銷成熟期銷售基本遵循PART3 階段分期主要策略成熟期客戶產(chǎn)品升級(jí)首改客戶價(jià)格外逼首置客戶成都市客戶：主要來自市區(qū)或者地緣性客戶投資兼度假客戶類型客戶購因產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入客戶來源客戶占比25%15%25%外地游客或者周邊城市客戶置業(yè)投資置業(yè)投資首置首改投資客戶10%25%由于項(xiàng)目本身講客戶定位為改善型客戶，成熟期基本客戶組成和層次均為發(fā)生改變；但是隨著南湖風(fēng)景區(qū)的開發(fā)逐漸完成，游客量的增加，更多的外地人選擇置業(yè)南湖。相比啟動(dòng)期，外地投資客戶明顯增多PART3 階段分期主要策略成熟期客戶產(chǎn)品升級(jí)首改客戶價(jià)PART3 階段分期主要策略收尾期收尾期開發(fā)目標(biāo)收尾期主要推售大平層產(chǎn)品，是項(xiàng)目整體中溢價(jià)最高的部分；大型商業(yè)配套設(shè)施將會(huì)待社區(qū)氛圍相對(duì)成熟后投入使用。產(chǎn)品策略收尾期項(xiàng)目打造12萬方大平層樓王產(chǎn)品，由于面積較大，總價(jià)較高，相比前期熱銷的局面，七期去化相對(duì)較慢。配套策略項(xiàng)目進(jìn)入收尾期，南湖風(fēng)景區(qū)整體開發(fā)基本完成，大部分的旅游設(shè)施配套已經(jīng)在2011年陸續(xù)投入使用，待2013年底入住率超過7成左右，大型商業(yè)配套以及高端