1、河北興旺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北京大屯項目策劃方案 河北興旺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北京目錄前 言第一章 項目概況及周邊環(huán)境概述1、項目基本情況2、項目宗地及周邊環(huán)境分析第二章 宏觀環(huán)境解讀1、大環(huán)境下房地產(chǎn)政策趨勢分析2、區(qū)域商圈房地產(chǎn)分析第三章 項目SWOT分析篇1、項目SWOT分析2、SWOT延展與對策第四章 市場調(diào)研篇1、目標需求所面臨的問題2、住宅調(diào)研及現(xiàn)狀判定3、商業(yè)調(diào)研及現(xiàn)狀判定4、公寓調(diào)研及現(xiàn)狀判定第五章 項目整體定位篇1、項目綜合定位2、整體案名定位3、項目產(chǎn)品定位4、項目形象定位5、項目定位支撐點確立第六章 項目規(guī)劃建議1、項目整體規(guī)劃2、各分區(qū)規(guī)劃建議第七章 項目營銷推廣策略1

2、、營銷策略2、推廣策略附表目錄前 言3、商業(yè)調(diào)研及現(xiàn)狀判定前言：創(chuàng)新開發(fā)模式構(gòu)建特色主題構(gòu)建特色主題明確區(qū)域角色認清項目實質(zhì)開發(fā)模式的確定開發(fā)商贏利最優(yōu)化競爭對手分析 發(fā)揮比較優(yōu)勢發(fā)現(xiàn)區(qū)域空白立足資源基礎(chǔ)整合商務(wù)休閑娛樂元素整體定位規(guī)劃打造核心引爆點產(chǎn)品體系創(chuàng)新物業(yè)發(fā)展建議 本策劃報告結(jié)合對北京地產(chǎn)整體市場、公寓、商業(yè)、住宅等全面而細致的調(diào)研,通過對相似成功案例的歸納對比、反復(fù)論證和科學評估后編制而成。前言：創(chuàng)新開發(fā)模式構(gòu)建特色主題構(gòu)建特色主題明確區(qū)域角色認清項第一章 項目概況及開發(fā)背景第一章 項目概況及周邊環(huán)境概述第一章 項目概況及開發(fā)背景第一章 項目概況及周邊環(huán)境概述項目東側(cè)緊鄰安立路，北

3、鄰凱富國際酒店，南鄰第五大道，西鄰慧忠北里第一社區(qū)，總占地約29000 ，地上總建筑面積約15萬。地塊呈長條形，（詳見地塊圖） 東臨安立路，交通便利，四通八達。1. 項目基本情況本案項目東側(cè)緊鄰安立路，北鄰凱富國際酒店，南鄰第五大道，西鄰慧忠案本天創(chuàng)世緣新榮家園慧忠北里社區(qū)第五大道馬哥孛羅大廈安立花園凱富國際酒店項目處于奧亞商圈內(nèi)部，北部有國際公寓、大型超市、銀行、餐飲、商業(yè)步行街等；項目西側(cè)為大型居民區(qū)；項目東側(cè)臨街，隔街則分布有大型酒店、餐飲以及居民區(qū)。項目南側(cè)則分布有大型商業(yè)體、寫字樓、大型居民區(qū)及醫(yī)院等。2.項目宗地及周邊環(huán)境分析儲蓄銀行九臺2000家園大屯路大屯北路安立路案本天創(chuàng)世緣

4、新慧忠北里社區(qū)第五大道馬哥孛羅大廈安立花園凱富國第一章 項目概況及開發(fā)背景第一章 項目概況及開發(fā)背景第二章 宏觀環(huán)境解讀第一章 項目概況及開發(fā)背景第一章 項目概況及開發(fā)背景第二1.大環(huán)境下房地產(chǎn)政策趨勢分析2019年2月起全國各大城市紛紛制定“限購令”剛需觀望加重抑制改善住房需求打擊投資者打擊異地炒房開發(fā)資金來源緊縮養(yǎng)房成本增加資金鏈受到考驗對本項目如何準確定位規(guī)劃、吸引目標客群、制定有效銷售政策提出挑戰(zhàn)對本項目如何快速回籠資金、如何加快開發(fā)進度、如何處理好銷售與持有的關(guān)系提出新的挑戰(zhàn)2019年起，上海重慶等試點開征“房產(chǎn)稅”2019年5月18日起，央行今年第四次上調(diào)存款準備金率上升至21%的

5、歷史高位，貨幣政策收緊加劇。2019年4月6日，央行再次宣布加息0.25個百分點，5年以上貸款利率升至6.8%。端午節(jié)前后或再次加息。商業(yè)地產(chǎn)開始納入調(diào)控視野，北京嚴禁“商改住”1.1全國房地產(chǎn)政策分析1.大環(huán)境下房地產(chǎn)政策趨勢分析剛需觀望加重抑制改善住房需求打1.大環(huán)境下房地產(chǎn)政策趨勢分析 經(jīng)過十幾年的大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā),北京的城市面貌發(fā)生了巨大的變化與問題,而房價的居高不下是近幾年人們熱議的話題。北京房價的緩解從2019年初見端倪，各種政策紛紛出臺，對房地產(chǎn)市場進行打壓，到目前為止，北京房地產(chǎn)市場仍不容樂觀。 但就北京現(xiàn)況來觀察，新樓盤仍然層出不容，而對于新地塊的開發(fā)，房地產(chǎn)商們并沒有放手跡

6、象，而且就新樓盤的銷售情況而看，地段優(yōu)及價格優(yōu)的樓盤仍然是消費者們哄搶的對象，所以，北京是在限購中求發(fā)展，政策的調(diào)整對房地產(chǎn)的影響也并不能遏制房地產(chǎn)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)布局不均衡、開發(fā)熱點區(qū)域的轉(zhuǎn)換以及開發(fā)重心的逐漸外移都是對城市中心樓市的威脅點，對于空白商業(yè)點仍需要努力挖掘。1.2 北京：打壓政策中求生存1.大環(huán)境下房地產(chǎn)政策趨勢分析 經(jīng)過十幾年的大規(guī)模房地產(chǎn)上市房源：二手截止到目前為止奧亞商圈內(nèi)未出現(xiàn)新開發(fā)樓盤，所以成交的房源均為二手房源 。套型結(jié)構(gòu) ：二手中小戶型住宅占主流商圈內(nèi)高檔地產(chǎn)項目云集，但由于北京房價發(fā)展勢頭以及購房主要人群人均收入的限制，目前成交房源大部分為中小戶型房源。

7、價位結(jié)構(gòu) ：從21000-70000不等奧亞商圈內(nèi)大型成熟社區(qū)較多，如慧忠里小區(qū)、臥龍小區(qū)等，價位從21000到70000左右不等。商業(yè)結(jié)構(gòu) ：布局不協(xié)調(diào)區(qū)域內(nèi)擁有龐大的消費人流和很強的消費能力，但目前的商圈內(nèi)的商業(yè)供應(yīng)量略顯不足，存在大量消費外流的問題，尤其是休閑娛樂及較為高檔的購物場所更加缺乏。 公寓市場：規(guī)?；l(fā)展亞奧商圈內(nèi)存在多個公寓項目，主要分布在項目南側(cè)如匯園、匯欣、名人等。2.區(qū)域商圈房地產(chǎn)分析（奧亞）小區(qū)分布公寓分布上市房源：二手2.區(qū)域商圈房地產(chǎn)分析（奧亞）小公寓分布第一章 項目概況及開發(fā)背景第一章 項目概況及開發(fā)背景第三章 項目SWOT分析第一章 項目概況及開發(fā)背景第一章

8、項目概況及開發(fā)背景第三1.項目SWOT分析項目優(yōu)勢成熟社區(qū) 亞奧商圈中心 交通通達性強項目劣勢體量較小，無法形成規(guī)模優(yōu)勢周邊成型商業(yè)體競爭壓力S W T O SWOT項目威脅項目周邊均有成型的商業(yè)體及住宅區(qū)，需考慮周邊消化情況政策威脅項目機會休閑娛樂及較為高檔的購物場所較少、零售業(yè)不足1.項目SWOT分析項目優(yōu)勢項目劣勢S W T O SWOT2. SWOT延展與對策S延展W對策O延展T對策利用項目北側(cè)成熟商圈氛圍、便利的交通、五星酒店等優(yōu)勢，建立品牌發(fā)展道路利用業(yè)態(tài)差異化策略營造商氣、人氣；利用高品質(zhì)產(chǎn)品抵消規(guī)模上的不足；需合理規(guī)劃內(nèi)街，增加項目臨街面走業(yè)態(tài)錯位、側(cè)重發(fā)展休閑娛樂等服務(wù)業(yè)態(tài)路

9、線；走高端、精品道路；加快入市步伐，保證產(chǎn)品品質(zhì)，多元化發(fā)展，滿足市場不同消費群體的需求；塑造良好市場形象，提高市場競爭力。2. SWOT延展與對策S延展W對策O延展T對策利用項目北第一章 項目概況及開發(fā)背景第四章 市場調(diào)研篇第一章 項目概況及開發(fā)背景第四章 市場調(diào)研篇1.目標需求所面臨的問題做什么樣的綜合體能讓項目優(yōu)勢最大化，客戶收益最大化？商業(yè)、公寓、住宅如何定位規(guī)劃？組團如何確定才能確保項目利益最大化？項目確定怎樣的引爆點才能脫穎而出？項目產(chǎn)品體系如何確定？產(chǎn)品如何打造獨特的賣點？從區(qū)位各因素方面對地塊進行分析，以判斷本地塊能否適合商業(yè)綜合開發(fā)？1.目標需求所面臨的問題商業(yè)、公寓、住宅如

10、何定位規(guī)劃？項2.住宅調(diào)研及現(xiàn)狀判定2.1 住宅項目分布示意本案2.住宅調(diào)研及現(xiàn)狀判定2.1 住宅項目分布示意本案2.住宅調(diào)研及現(xiàn)狀判定2.2 住宅項目調(diào)研注：由于項目周邊無一手樓盤，故住宅調(diào)研項目以二手樓盤為主，體量為估算。項目名稱項目地址二手房均價（萬/平）房租均價區(qū)間主力戶型建筑風格體量(萬)入住時間安立花園安立路66號2.8960001萬150歐式202000天創(chuàng)世緣大屯路甲21號2.380001.8萬110、150簡歐252019慧忠北里大屯路,與安立路路口西北側(cè)2.53000700090、140中國302019新榮家園亞運村大屯2.85110簡歐102000金泉家園慧忠北里314號

11、 樓3.145008000120、140現(xiàn)代3020192.住宅調(diào)研及現(xiàn)狀判定2.2 住宅項目調(diào)研注：由于項目周2.住宅調(diào)研及現(xiàn)狀判定2.3住宅現(xiàn)狀判定本案附近住宅項目較多，且檔次較高；大體量住戶住宅以金泉家園最為典型，小區(qū)配套設(shè)施齊全；就戶型面積而言，針對本案位附近較多上班族的環(huán)境而言，小戶型面積并不充足；住宅年份多為2019年以前，配套較新樓盤有差距；金泉小區(qū)慧忠北里2.住宅調(diào)研及現(xiàn)狀判定2.3住宅現(xiàn)狀判定本案附近住宅項目較3.商業(yè)調(diào)研及現(xiàn)狀判定3.1周邊商業(yè)項目示意北辰購物中心第五大道漂亮廣場北辰時代金泉廣場本案3.商業(yè)調(diào)研及現(xiàn)狀判定3.1周邊商業(yè)項目示意北辰購物中心第五3.商業(yè)調(diào)研及現(xiàn)

12、狀判定3.2商業(yè)競爭項目調(diào)研表項目名稱地址體量（平米）銷售均價租金均價業(yè)態(tài)消費檔次入住年份第五大道大屯路與安立路交叉口 36000 35000元/15元/平米*日服裝、家電、超市、百貨、工藝、食品中2005漂亮廣場安立路 68 號 3000031768元/13元/平米*日服裝、家電、超市、百貨、工藝、餐飲中2001北辰購物中心北辰東路8號院251800013元/平米*日服裝、家電、超市、百貨、藥品、餐飲中1990北辰時代北辰東路8號院11100013元/平米*日 服裝、家電、百貨、工藝、奢侈品高2019華堂購物北四環(huán)東路108號 21000 32000元/服裝、家電、超市、百貨、工藝、食品中2

13、0013.商業(yè)調(diào)研及現(xiàn)狀判定3.2商業(yè)競爭項目調(diào)研表項目名稱地址體3.商業(yè)調(diào)研及現(xiàn)狀判定項目周邊在售的商業(yè)均為二手房源，一手商業(yè)銷售處于空白位置； 周邊代表性商業(yè)體租金在1315元區(qū)間內(nèi)，處于中等水平；附近與本案相類似的項目為北辰時代購物中心，為檔次較高的購物中心；周邊商業(yè)中心業(yè)態(tài)分布均以大型超市、服裝、餐飲、美容、家具精品為主；項目附近商業(yè)體消費檔次主要定在中高檔之間，但是缺少集中商業(yè)。3.3商業(yè)現(xiàn)狀判定北辰時代北辰購物室內(nèi)步行街第五大道3.商業(yè)調(diào)研及現(xiàn)狀判定項目周邊在售的商業(yè)均為二手房源，一手4.公寓、寫字樓調(diào)研及現(xiàn)狀判定4.1 公寓、寫字樓分布示意辰運大廈北辰時代大廈匯園公寓匯欣公寓名人

14、公寓天創(chuàng)世緣安立寫字樓洛克時代中國石化本案4.公寓、寫字樓調(diào)研及現(xiàn)狀判定4.1 公寓、寫字樓分布示意辰4.公寓、寫字樓調(diào)研及現(xiàn)狀判定4.2 公寓寫字樓項目調(diào)研表項目名稱地址銷售均價（萬/平）體量（萬）租金均價主力戶型（）環(huán)比浮動裝修空調(diào)車位入駐年份匯欣公寓朝陽區(qū)亞運村匯園公寓北門2.25102.3元/平/日150/2200.39%精裝獨立2019匯園酒店公寓亞運村北辰購物中心西側(cè)鳥巢東側(cè)3.0102.3元/平/日110-2.43%精裝獨立1994名人公寓安立路101號院2.1152.5元/平/日110/2500.77%精裝獨立2000洛克時代慧忠里103號院3155元/平/日150/450-1

15、.57%普通中央2019天創(chuàng)世緣寫字樓大屯路附近2.3202.2元/平/日2003.31%普通中央2019注：由于時間限制，部分調(diào)研數(shù)據(jù)為估值4.公寓、寫字樓調(diào)研及現(xiàn)狀判定4.2 公寓寫字樓項目調(diào)研表項4.公寓調(diào)研及現(xiàn)狀判定該區(qū)域內(nèi)及附近周邊寫字樓總建面達92.03萬平方米，是寫字樓的聚集區(qū)，項目附近有安立寫字樓、金利大廈、洛克時代中心； 項目偏南側(cè)大屯路及惠忠路附近公寓項目較多，多為酒店式公寓如名人公寓等；周邊寫字樓入駐企業(yè)一小型企業(yè)為主，但也有少量大型企業(yè)，如大屯路南側(cè)中國石化；4.3 公寓、寫字樓現(xiàn)狀判定洛克時代名人公寓天創(chuàng)世緣4.公寓調(diào)研及現(xiàn)狀判定該區(qū)域內(nèi)及附近周邊寫字樓總建面達92第

16、一章 項目概況及開發(fā)背景第五章 項目整體定位篇第一章 項目概況及開發(fā)背景第五章 項目整體定位篇1.項目綜合定位1.1 項目價值解讀及風險預(yù)估差異化、錯位的商業(yè)業(yè)態(tài)填補市場空白，多元化品牌引進提升地區(qū)商業(yè)檔次區(qū)域內(nèi)加入酒店式公寓，滿足居住和辦公需求提高入住率項目的檔次和品質(zhì)決定項目價格將遠高于周邊其他樓盤，且升值潛力大。各物業(yè)類型比例結(jié)構(gòu)是保證開發(fā)商利益最大化的關(guān)鍵；市場其他項目對本項目的競爭性；商業(yè)部分是否具備吸引力，對樓盤的保值升值具有重大作用，業(yè)態(tài)定位需重點考慮；超越傳統(tǒng)產(chǎn)品復(fù)合地產(chǎn)是必由之路整合資源做區(qū)域市場的領(lǐng)導(dǎo)者1.項目綜合定位1.1 項目價值解讀及風險預(yù)估差異化、錯位的1.項目綜合

17、定位1.2 項目整體定位本項目為集高端住宅，商住公寓，特色商業(yè)室內(nèi)、室外步行街于一體，整合多種商業(yè)特色高端國際生活多元綜合體。 亞奧商圈首席高端國際生活多元綜合體住宅部分定位為高檔生活社區(qū)，低容積、高綠化、高科技、高質(zhì)量、多元戶型的景觀社區(qū)。商業(yè)部分定位為大型商業(yè)綜合體，集餐飲、休閑、娛樂、購物、文化于一體的大型國際商業(yè)體。精點提煉公寓部分定位為大型商住兩用公寓，豪華裝修、配套齊全。1.項目綜合定位1.2 項目整體定位本項目為集高端住宅，商住2.整體案名定位綜合體案名：萬方國際說明：綜合體名稱要包容公寓以及商業(yè)部分，取名“萬方”一語雙關(guān)，即方向與平方，預(yù)示項目四通八達，更能讓消費者和購房者所接

18、受。興旺國際說明：取名 “興旺”，其一是因為引用公司名稱，其二是借“興旺”二字預(yù)示本項目前景大好。住宅案名：朝陽金座概念城/朝陽先生說明：小區(qū)取名“朝陽金座”朗朗上口，“朝陽”一詞，點名小區(qū)位置，“金座”富貴象征，雅俗共賞，命名為先生，是因為住宅本身擁有硬朗華麗的外力面。2.整體案名定位綜合體案名：住宅案名：3.項目產(chǎn)品定位123 住宅商業(yè)體 公寓住宅部分，小區(qū)打造區(qū)域內(nèi)高端、高檔型住宅，從環(huán)境、風格、配套等整體等整體上提高項目競爭性，以區(qū)域內(nèi)稀缺戶型為打造主力，制造項目賣點。公寓部分，考慮公寓的優(yōu)勢以及區(qū)域內(nèi)為主要辦公中心，該部分打造成為中高檔公寓，其中包括平層公寓和部分loft公寓，以滿足

19、居住和住宅需求。商業(yè)部分，項目建立區(qū)域集中、整合式商業(yè)，從整體上把握區(qū)域商業(yè)特點，在原有業(yè)態(tài)基礎(chǔ)上填補商業(yè)空白點，打造室內(nèi)步行街，建立一站式購物、娛樂、休閑中心。3.項目產(chǎn)品定位123 住宅商業(yè)體 公寓住宅部分，小區(qū)打4.項目形象定位從項目整體出發(fā)，將其打造成為區(qū)域內(nèi)集住宅、商業(yè)、公寓的高檔綜合體高端經(jīng)濟，引領(lǐng)購物、休閑、娛樂的一站是體驗新生活標準。努力將本項目打造成為區(qū)域內(nèi)除奧運、亞運以外的另一新名片整體效果景觀節(jié)點4.項目形象定位從項目整體出發(fā)，將其打造成為區(qū)域內(nèi)集住宅、商5.項目定位支撐點確立5.1住宅支撐點小區(qū)內(nèi)設(shè)立水景，多元化景觀階段，假山，綠植，增加社區(qū)居民的生活幸福感小區(qū)整體設(shè)計

20、為現(xiàn)在建筑風格，引入先進設(shè)計理念，電梯入戶，金牌無關(guān)增加項目優(yōu)越感景觀節(jié)點住宅效果5.項目定位支撐點確立5.1住宅支撐點小區(qū)內(nèi)設(shè)立水景，多元化5.項目定位支撐點確立5.2商業(yè)支撐點全方位立體步行街形式，鋪鋪臨街，戶戶獨立室內(nèi)步行街與室外步行街相結(jié)合，充分利用每一平米的面積大體量臨街商業(yè)的設(shè)計充分利用周邊消費資源整合周邊非集中商業(yè)業(yè)態(tài)布局，并填補商業(yè)空白點室內(nèi)步行街商業(yè)整體效果5.項目定位支撐點確立5.2商業(yè)支撐點全方位立體步行街形式，5.項目定位支撐點確立5.3公寓支撐點優(yōu)質(zhì)的辦公及居住環(huán)境成為公寓新標準項目中還設(shè)置loft公寓設(shè)計理念，滿足大戶型公寓需求考慮周邊公寓年代較久遠，本案可發(fā)揮自身

21、時間優(yōu)勢，加入新元素滿足更多配套及設(shè)計需求戶型面積方面可考慮稀缺戶型進行設(shè)計公寓效果公寓內(nèi)部5.項目定位支撐點確立5.3公寓支撐點優(yōu)質(zhì)的辦公及居住環(huán)境成第一章 項目概況及開發(fā)背景第六章 項目規(guī)劃建議第一章 項目概況及開發(fā)背景第六章 項目規(guī)劃建議1.項目整體規(guī)劃新建道路住宅A座住宅B座商業(yè)+1層公寓社區(qū)幼兒園項目總建筑面積15萬米，包括兩棟平米26層多層高端住宅共計5萬，以及10萬余平的住宅加商住公寓，是集住宅、辦公、休閑、購物、娛樂的大型一站式中心體。整體規(guī)劃1.1整體規(guī)劃示意下沉廣場安立路1.項目整體規(guī)劃新建道路住宅A座住宅B座商業(yè)+社區(qū)幼兒園項目1.項目整體規(guī)劃1.1規(guī)劃效果外立面效果幼兒

22、園小區(qū)進出口下沉廣場1.項目整體規(guī)劃1.1規(guī)劃效果外立面效果幼小區(qū)進出口下2.各分區(qū)規(guī)劃建議2.1住宅規(guī)劃建議新建道路住宅A座住宅B座商業(yè)+1層公寓社區(qū)幼兒園本項目住宅部分分為A、層的高層住宅兩棟，位于項目西側(cè)，總建筑面積在萬平以上；每棟住宅均為個單元，一梯兩戶，考慮區(qū)域內(nèi)的稀缺戶型，建議60的一居及70-90小兩居小戶型比重控制在左右，110三居戶型再左右。下沉廣場安立路2.各分區(qū)規(guī)劃建議2.1住宅規(guī)劃建議新建道路住宅A座住宅B座2.各分區(qū)規(guī)劃建議小區(qū)內(nèi)引進多種景觀節(jié)點，高科技物管，以及大型地下停車庫、幼兒園，并采用安全電梯入戶模式，為住戶提供最可靠、放心、優(yōu)美的居住環(huán)境。2.住宅規(guī)劃效果住

23、宅效果電梯入戶金牌物管地下車庫2.各分區(qū)規(guī)劃建議小區(qū)內(nèi)引進多種景觀節(jié)點，高科技物管，以及大2.各分區(qū)規(guī)劃建議商業(yè)部分位于項目東側(cè)，東臨安立路，商業(yè)面積萬千余平，是一個集大型購物、娛樂、休閑、餐飲于一體的一站式商業(yè)綜合體綜合體；商業(yè)項目設(shè)置五個出入口，三個外街出口，其余為小區(qū)住戶出入口，其中小區(qū)住戶出入口為小區(qū)住戶唯一識別系統(tǒng)，只供小區(qū)居民出入；每層設(shè)置三組扶梯和兩部直梯；此外，項目為方便居民出入以及聚攏商業(yè)體人流量，在項目北側(cè)打通一條長約米寬至米的道路，與慧忠北里第一社區(qū)所在路相接。2.商業(yè)規(guī)劃建議新建道路住宅A座住宅B座商業(yè)+1層公寓社區(qū)幼兒園下沉廣場安立路2.各分區(qū)規(guī)劃建議商業(yè)部分位于項目

24、東側(cè)，東臨安立路，商業(yè)面積2.各分區(qū)規(guī)劃建議B1層：超市和部分停車場富一層：地下停車場大型超市層：休閑娛樂會所/品牌餐飲電影城層：體育用品運動休閑服飾精品店層：家居廣場/數(shù)碼廣場/兒童模擬城層：品牌服飾店/餐飲酒吧街將商業(yè)設(shè)計成室內(nèi)步行街形式，既能充分發(fā)揮空間優(yōu)勢又能聚攏人氣和商氣。五層商業(yè)底座為50150平米的多元業(yè)態(tài)分布，一層劃分為90個大小不一商鋪，滿足不同購物與娛樂需求。地下面積為千。鋪位劃分圖2.各分區(qū)規(guī)劃建議B1層：超市和部分停車場富一層：地下停車場2.各分區(qū)規(guī)劃建議2.商業(yè)規(guī)劃示意及效果商業(yè)步梯室內(nèi)步行街空中步行街室內(nèi)商鋪室內(nèi)商鋪2.各分區(qū)規(guī)劃建議2.商業(yè)規(guī)劃示意及效果商業(yè)步梯室

25、內(nèi)步行街2.各分區(qū)規(guī)劃建議2.公寓規(guī)劃示意及效果本項目中的公寓部分位于大商業(yè)上部，分布 1層公寓共計11萬七千余平，是針對商住兩用的戶型類別。公寓分ABCD四區(qū)，共390套，包括平層和loft公寓。其中l(wèi)oft分布在A、C區(qū)。新建道路住宅A座住宅B座商業(yè)+15層公寓社區(qū)幼兒園商業(yè)以上公寓部分DACB下沉廣場安立路室內(nèi)效果公寓立面2.各分區(qū)規(guī)劃建議2.公寓規(guī)劃示意及效果本項目中的公寓部分2.各分區(qū)規(guī)劃建議2.6戶型建議（小戶型比重加大）一居戶型三居戶型2.各分區(qū)規(guī)劃建議2.6戶型建議（小戶型比重加大）一居戶型三第一章 項目概況及開發(fā)背景第七章 項目營銷推廣策略第一章 項目概況及開發(fā)背景第七章 項

26、目營銷推廣策略1.營銷策略1.1一期組團議新建道路住宅B座商業(yè)+層公寓社區(qū)幼兒園ADCB住宅A座123456建議一期推出一層商鋪和住宅的A座1、2、3單元，以及公寓A座40套，包括平層公寓和loft公寓，共23416 ?？梢曌≌?、公寓推出數(shù)量，對車庫進行銷售。下沉廣場安立路1.營銷策略1.1一期組團議新建道路住宅B座商業(yè)+層公寓社1.營銷策略1.2銷售時間及地點安排銷售策略 住宅、商鋪、公寓一起推出認 購，制造火爆宣傳推廣氣勢 項目南側(cè)售樓部已經(jīng)包裝完畢， 可以擇日入住售樓部包裝入駐 住宅、商鋪同時進行當認購量 達到1:1.1時可以組織開盤組織爆破式開盤 備注：認購時不確定房號、鋪位號以及公寓

27、號1.營銷策略1.2銷售時間及地點安排銷售策略 住宅、商1.營銷策略1.3銷售策略開盤后10日內(nèi)，交房款、簽商品房買賣合同開盤當天簽定定購協(xié)議，認購金可沖抵房款定購程序住宅5萬/套商業(yè)8萬/套公寓6萬/套簽協(xié)議收取認購金交款時分為全款、按揭和貸款；全款、貸款、按揭優(yōu)惠見定購協(xié)議1.營銷策略1.3銷售策略開盤后10日內(nèi)，交房款、簽商品房買1.營銷策略1.4價格體系制定租金定價法地段定價法路演測試法宏觀政策定價法同類物業(yè)定價法成本定價法 結(jié)合本項目自身實際情況，確定項目銷售區(qū)間，最終通過“路演測試法”實現(xiàn)“利潤最大化、風險最小化”，對項目進行科學定價?？蛻粜睦矶▋r法備注：項目實際銷售價格視認購進度

28、及情況而定1.營銷策略1.4價格體系制定租金定價法地段定價法路演測試法1.營銷策略1.5回款預(yù)期類別住宅（）商業(yè)（）公寓（）推出面積1185670004560均價（萬元）2.272.6比重貸款85%80%85%全款15%20%15%預(yù)計回款14997.84294006816.7總計回款51214.541.營銷策略1.5回款預(yù)期類別住宅（）商業(yè)（）公寓（）2.推廣策略Hello!Mr.朝陽：12萬方高端生活商業(yè)綜合中心以幸福的名義住在這里:別了，寄居的年代!5萬方高端生活社區(qū)，360全戶型。從此，做逍遙的留鳥！原創(chuàng)中國建筑，溝通世界經(jīng)濟：3萬方商業(yè)中心，多元業(yè)態(tài)吃喝玩樂購一站體驗！主廣告語住宅商

29、業(yè)2.1廣告推廣2.推廣策略Hello!Mr.朝陽：以幸福的名義住在這里:別2.推廣策略2.2推廣渠道與推廣進度推廣渠道經(jīng)費比重分配類別網(wǎng)絡(luò)DM單折頁活動地鐵電視經(jīng)費比例10%30%30%20%10%推廣類型推廣形式具體要求內(nèi)容計劃完成時間備注網(wǎng)絡(luò)推廣網(wǎng)絡(luò)廣告新浪、搜房、焦點等宣傳項目及活動11.12月12.1月配合活動網(wǎng)絡(luò)論壇/博客/口碑/軟文/活動各大主流網(wǎng)媒打造項目口碑美譽度11.1月12.1月配合活動投放報紙報紙硬廣北京主流媒體宣傳項目及活動主要活動前后配合活動報紙軟文北京主流媒體宣傳項目及活動主要活動前后配合活動電視廣播地鐵電視各地鐵線路宣傳項目及活動播放到12年3月配合活動廣播北京

30、宣傳項目信息提升項目形象12年6之前階段播放配合活動短信/彩信短信/彩信群發(fā)北京搜集相應(yīng)客群手機數(shù)據(jù)庫，配合主要活動群發(fā)階段推廣配合活動使用直遞推廣DM單項目介紹及品質(zhì)宣傳項目信息11.1月12.1月售樓部/外派折頁項目介紹及品質(zhì)宣傳宣傳項目/提升項目形象12.2月12.5月售樓部/外派2.推廣策略2.2推廣渠道與推廣進度推廣渠道經(jīng)費比重分配類別附進場及入駐前準備工作綱要類別物料數(shù)量家具類前臺桌0.8*2.6米1個前臺椅子2個談判桌椅6套經(jīng)理辦公桌1個經(jīng)理室椅子3個員工衣柜1個電器類臺式電腦1臺飲水機及設(shè)備1套立式空調(diào)1臺類別物料數(shù)量電器類復(fù)印打印傳真一體機1臺電話2部靚號2個包裝物料類展板9

31、塊Logo墻1塊項目區(qū)位圖1塊銷售平面圖1塊門口地墊1塊綠植若干附進場及入駐前準備工作綱要類別物料數(shù)量前臺桌0.8*2.6米附名稱類別數(shù)量銷售物料DM單(商、住)各1款折頁1款戶型單頁各1款講義夾15個文件柜1個效果圖A4彩8套計算器8個印泥8個簽字筆2盒認購協(xié)議若干定購協(xié)議若干預(yù)訂房協(xié)議若干透明膠帶2卷名稱類別數(shù)量銷售物料A4紙1箱銷售平面圖A3彩各層8張鉛筆1盒橡皮若干文件柜1個效果圖A4彩8套銷售人員名片若干工牌若干項目資料袋若干訂書機3臺回形針若干牛皮文件袋30個雙面膠帶5個 剪刀3把附名稱類別數(shù)量DM單(商、住)各1款折頁1款戶型單頁各1款講附平面報紙廣告文案附平面報紙廣告文案附He

32、llo！Mr.朝陽：15萬超大高端國際生活綜合體鉆石領(lǐng)地 駕馭商機12月10日 霸道上市住宅、商業(yè)、公寓！給你我們的全部！ 或喝彩或艷羨或仰視：讓每天的生活都不平凡生活就像水面，多數(shù)人只看到表面，于是就有了尊貴，我們專注于表象之里，專注于綜合，亦即生活的本質(zhì)，于是才有更多人追隨！【機會】演練睿智 把握財富【地段】蘊量優(yōu)勢 蓄勢待發(fā)【投資】穩(wěn)妥靠山 以一敵百 logoHello！Mr.朝陽！地址：朝陽區(qū)安立路電話：88888888區(qū)位圖平面報紙廣告文案附Hello！Mr.朝陽：15萬超大高端國際生活綜合體 附S延展W對策O延展T對策整體宣傳軟文“朝陽先生” 地產(chǎn)新貴亞奧商圈是這座城市的新貴，它的

33、優(yōu)勢并非與生俱來，而是借乘了歷史的機會，經(jīng)歷了亞運會到奧運會的繁榮，得以迅速騰飛。留下了獨特的“鳥巢”、“水立方”兩座藝術(shù)品遙相呼應(yīng)，造就了核心的吸引力，并逐漸向周圍的地產(chǎn)、商業(yè)、居住區(qū)輻射，其價值在奧運會召開時開始飆升。這一機會，在其他區(qū)域來看，可望而不可即。但是遺憾的是亞奧商圈內(nèi)缺少了一處真正意義上的綜合性地標建筑。如今亞奧商圈正不斷聚集能量，使亞奧商圈含金量日漸提高。不過輝煌過后，它們的后繁華時代開始得很從容。相對于完善的生活設(shè)施及濃厚的商務(wù)會展氛圍，亞奧商圈還缺乏地標性商業(yè)設(shè)施。目前的多個購物中心只對周邊幾個社區(qū)有輻射作用，遠未影響到奧運中心區(qū)，不免影響到該地區(qū)的總體發(fā)展。 “Mr.朝

34、陽”綜合體項目凝聚了12萬方的精華，集大型商業(yè)體、高端概念住宅、商住公寓于一體的高檔生活休閑娛樂區(qū)，“Mr.朝陽”的到來，必將引領(lǐng)亞奧商圈的新潮流！亞運會與奧運會，給這個商圈留下了一種歷史性的貴氣，一番國際化與民族性交織的多重味道。民族園內(nèi)的歌舞升平，馬哥孛羅大廈與眾多高檔寫字樓的現(xiàn)代與華貴，點綴著濃濃的文化氣息和曾經(jīng)輝煌的記憶，這里成為緊挨北四環(huán)的“富人區(qū)”，形成一個高檔的商務(wù)消費之地。而“朝陽先生”恰恰與馬哥孛羅大廈隔街相望，聚斂高檔商務(wù)消費，項目住宅區(qū)和公寓區(qū)內(nèi)又擁有上萬消費群體，加之項目自身定位的全面性與輻射性，成為了一個得天獨厚的潛力股。不得不提的是，早在1990年前的北京，這里還是以低矮的蘇式建筑和胡同為主。如果站在鐘樓上向北遠望，呈現(xiàn)在眼前的是一片延伸至天邊的空曠麥田。當年住在北土城外的都是郊區(qū)人了。那時的人們也許從沒有料想過這里會成為