1、內(nèi)部資料注意保密評(píng)估報(bào)告工作底稿借款 人：廣州合生愉景房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目名稱：“愉景南苑”項(xiàng)目廣東省分行營(yíng)業(yè)部評(píng)估部二OO二年四月主評(píng)估人：梁伯翔評(píng)估小組:第一章借款人評(píng)價(jià)梁伯翔第一章項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)張帆第三章市場(chǎng)評(píng)估張帆第四章項(xiàng)目投資估算與籌資評(píng)價(jià)馬強(qiáng)第五章償債能力評(píng)估馬強(qiáng)第六章貸款風(fēng)險(xiǎn)分析馬強(qiáng)資料提供單位：廣州市廣州大道支行印制：廣東省分行營(yíng)業(yè)部評(píng)估部第 一 章 借 款 人 評(píng) 價(jià) TOC o 1-5 h z 、 借 款 人 概 況 4、 經(jīng) 營(yíng) 者 素 質(zhì) 評(píng) 價(jià) 5、 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 實(shí) 業(yè) 評(píng) 價(jià) 5、 股 東 評(píng) 價(jià) 6、 資 產(chǎn) 負(fù) 債 分 析 6、 盈 利 能 力 分 析 8六

2、 、 現(xiàn) 金 流 量 分 析 8、 信 用 狀 況 評(píng) 價(jià) 8第 二 章 建 設(shè) 條 件 評(píng) 價(jià)、 項(xiàng) 目 建 設(shè) 概 況 及 規(guī) 模 8、 項(xiàng) 目 審 批 手 續(xù) 及 進(jìn) 度 8第 三 章 市 場(chǎng) 評(píng) 價(jià)、 市 場(chǎng) 現(xiàn) 狀 及 發(fā) 展 趨 勢(shì) 10、 市 場(chǎng) 競(jìng) 爭(zhēng) 分 析 11、 發(fā) 展 前 景 12第 四 章 投 資 估 算 與 籌 資 評(píng) 價(jià)一 、 項(xiàng) 目 總 投 資 估 算 12 HYPERLINK l bookmark72 o Current Document 二 、 籌 資 來 源 14第 五 章 項(xiàng) 目 效 益 及 償 債 能 力 評(píng) 價(jià)一 、 項(xiàng) 目 財(cái) 務(wù) 效 益 評(píng) 價(jià)

3、14二 、 項(xiàng) 目 敏 感 性 分 析 15、 借 款 人 償 債 能 力 15第 六 章 貸 款 風(fēng) 險(xiǎn) 與 效 應(yīng) 評(píng) 價(jià)一 、 貸 款 項(xiàng) 目 風(fēng) 險(xiǎn) 度 測(cè) 算 16二 、 貸 款 效 應(yīng) 及 風(fēng) 險(xiǎn) 16第七章 項(xiàng)目貸款綜 合評(píng)價(jià)項(xiàng)目貸款 綜合評(píng)價(jià)第一章 借款人評(píng)價(jià)一、 借款人概況1、合作公司概況廣州合生愉景房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱合生愉景公司）是于 200 1 年 6 月 18 日 成 立 的 合 資 經(jīng) 營(yíng) （ 港 資 ） 企 業(yè) ， 注 冊(cè) 資 本 4, 72 5 萬 元 人民幣。合生 愉景公司 由三方股東投資組成：中方為廣州德裕發(fā)展 有限 公司（以下簡(jiǎn)稱德裕公司，甲 方），投

4、 資 200萬元，占 注冊(cè)資本的 4. 23%； 廣州聯(lián)嘉置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱聯(lián)嘉公司，乙方 ），投資 400萬元，占 注冊(cè)資本的 8. 47%；外 方為合 生集團(tuán)有限公司（ 香港）（以下簡(jiǎn)稱合生公 司，丙方），投資 4,125萬元，占注冊(cè)資本的 87. 3%。由于在各方合作前 甲 、乙 方 已 為 本 項(xiàng) 目 前 期 征 地 及 拆 平 本 用 地 原 有 建 筑 物 投 入 了 60 0 萬 元 人民幣資金，其中甲方占 200萬 元人民幣，乙方占 400 萬元人民幣，合 作各方同意該 600 萬元作為甲、乙方的注冊(cè)資金投入。丙方在合作公司 營(yíng)業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起 36 個(gè)月內(nèi)共分六期繳付應(yīng)繳

5、注 冊(cè)資本。經(jīng)廣州正 德會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限 公司 正驗(yàn)字（2001）第 382 號(hào)驗(yàn)資 報(bào)告確認(rèn)200 1 年 底 合 作 公 司 資 金 已 注 資 61 9 萬 元 。2 0001 年 12 月 ，由 于 合 生 集 團(tuán) 內(nèi) 部 管 理 調(diào) 動(dòng) 的 原 因 ，合 生 愉 景 公 司 的法人由蔡春萌替代謝世東出任該公司的法人。2、經(jīng)營(yíng)范圍及規(guī)模該司 現(xiàn)主 要經(jīng) 營(yíng)廣 州市 海珠 區(qū)新 港西 路 210、 212 號(hào) 大 院 地塊 ， 原 屬?gòu)V州市華南醫(yī)療器械廠和廣州光學(xué)儀器廠內(nèi)。建設(shè)用地規(guī)劃許可證 號(hào) ：穗 規(guī) 地 證字（ 1999）第 332 號(hào) 。項(xiàng)目 東 側(cè) 為客村 居 住 區(qū)，與 廣

6、州市 南 北大 動(dòng) 脈“廣 州大道 ”相 距 500 米 ；西 南 面 為敦 和路；北面 緊 臨 海珠 主 干道 “新 港西 路 ”， 與 成熟 住宅 小區(qū) “ 愉 景 雅 苑” 一街 之隔 。 合 作項(xiàng) 目 規(guī)劃 總 用 地面 積為 48, 290 平方 米 ，總 建 筑面 積約為 157,911 平方米 。3、資質(zhì)等級(jí)、信用等級(jí)現(xiàn)該司在我行信用等級(jí)為未評(píng)級(jí)優(yōu)質(zhì)客戶按A+級(jí)控制，并核定最高 綜 合授 信 額 度為 1. 5億 元 。該 司 領(lǐng)取 的是 房地 產(chǎn)開 發(fā)企 業(yè)暫 定資 質(zhì) 證書 。二、經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)評(píng)價(jià)該 公司 設(shè)董 事會(huì) ， 并 實(shí) 行 董 事 會(huì)領(lǐng) 導(dǎo)下 的總 經(jīng) 理 負(fù) 責(zé) 制

7、 。 公司 董 事 會(huì) 成員 共 五 人， 德裕公 司 委 派一 人 、聯(lián) 嘉 公司 委派 一人、合生 公 司 委派 三 人。 董 事 長(zhǎng)由 合 生 公司 委 派， 副董 事 長(zhǎng) 由聯(lián) 嘉公 司 委 派。董事 長(zhǎng)蔡春 萌 ， 男， 1965 年 出生 ， 中 級(jí) 職稱 ， 物 業(yè)管 理專 業(yè)， 曾在 英 國(guó)留 學(xué) ， 具有 15 年 的 房 地產(chǎn) 業(yè) 經(jīng) 驗(yàn)， 現(xiàn) 兼任 合生 創(chuàng)展 集團(tuán) 副 總 經(jīng)理 及 廣東 康 景 物業(yè) 服 務(wù) 公司 總 經(jīng)理 ， 具 有 豐 富的 物業(yè) 管理 經(jīng)驗(yàn) 。董事 謝世東 ， 男 ， 出 生 于 1958 年 ， 畢 業(yè)于 香 港 大學(xué)， 獲工 程 學(xué) 士學(xué) 位

8、 ， 曾 擔(dān)任香 港一 上市 房地 產(chǎn)發(fā) 展 公 司 的 執(zhí) 行 董事 ， 也 是 香港 工程 師學(xué) 會(huì) 會(huì)員 ， 在 房 地 產(chǎn)投資 、物 業(yè) 發(fā) 展、工程管 理及 銷售 與 市 場(chǎng)推 廣 等 方面 擁有十九年以上經(jīng)驗(yàn)。三、 經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)2001 年末公司資產(chǎn)總額為 19,591 萬元，其中 存貨 634 萬元，所有 者 權(quán) 益 619 萬 元 ， 目 前 開 發(fā) 的 愉 景 南 苑 項(xiàng) 目 總 建 筑 面 積 約 為 15 5878 平 方米，計(jì)劃投資總額約為 65877 萬元。 公司現(xiàn)有職工約 22 人 ，研究生 學(xué)歷占比 5%，大學(xué)學(xué)歷占比 68%，中高級(jí) 職稱占比 15%，公司整體經(jīng)

9、 濟(jì)技術(shù)實(shí)力較強(qiáng)，具有 豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并聚 集了一批 房地產(chǎn)開 發(fā)建設(shè)、銷售各方面的人才。四、股東評(píng)價(jià)合生集團(tuán)有限公司（香港）是香港合生創(chuàng)展集團(tuán)旗下的投資公司， 依靠集團(tuán)的實(shí)力，在內(nèi)地投 資創(chuàng)業(yè)，自 93 年在內(nèi)地 投資以來，擁有在 內(nèi)地注冊(cè)的十二個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng) 目公司的物業(yè)發(fā)展 及投資權(quán) 益，其 總注冊(cè)資 金為 68,054 萬元，總 建樓宇面積累計(jì)約為 2,621,300 平方米。98 年公司 股票在香港聯(lián)交所上市，籌 集資金達(dá) 64,300 萬元， 資金實(shí)力雄厚，加 上集團(tuán)對(duì)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的 深刻認(rèn)識(shí)，使 該集團(tuán)已成為廣州房地產(chǎn)界的 翹楚。合生創(chuàng) 展集團(tuán)擁有完整合理的 內(nèi)部結(jié)構(gòu)及各方

10、面專 業(yè)人員，在 廣州 市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中具備較 大的優(yōu)勢(shì)。該 集團(tuán)把控制成本放在各項(xiàng)工作 的首位，利用大批量生產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)，從設(shè)計(jì)方案上大套用、小調(diào)整，原材 料大批量采購(gòu)，加上采 用標(biāo)準(zhǔn)化管理模式施工建設(shè) 等方式，有效地 降低 開 發(fā) 成 本 ，使 得 中 高 檔 的 樓 盤 按 中 低 檔 的 價(jià) 格 出 售 ，從 而 取 得 價(jià) 格 優(yōu) 勢(shì) 、 規(guī)模優(yōu)勢(shì)，有效地提高了在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。近年來，合生創(chuàng)展集團(tuán)憑借其雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，良好的施工質(zhì)量， 不斷強(qiáng)化其品牌優(yōu)勢(shì)。公司 組織開發(fā)的 華景新城、暨南花園、愉景 雅苑、 駿景花園，帝景苑都各具特色，這些樓盤總建筑面積超出125萬平方米， 推出的住宅銷

11、售率達(dá)90%以上，市場(chǎng)反應(yīng)熱烈。該集團(tuán)在發(fā)展過中，與 金融部門、合作單位建立了良好的信用關(guān)系，也取得了良好的社會(huì)信譽(yù) 和廣泛的社會(huì)支持。其余兩股東德裕公司和聯(lián)嘉公司由于所占的股份比例較少，并且截 至評(píng)估之日，沒提供以上兩公司的具體資料，因此從略。五、資產(chǎn)負(fù)債分析年份 項(xiàng)目2001年12月2001年3月2000年12月2001年12月公司名稱廣州合生愉景房地產(chǎn)有限公司合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司一、資產(chǎn)總額19,591446,356486,9721、流動(dòng)資產(chǎn)18,863207,081227,763預(yù)付帳款7168其他應(yīng)收款10989存貨634二、負(fù)債總額18,9721、流動(dòng)負(fù)債18,972134,965

12、148,229其中短期借款077,52389,810其他應(yīng)付款189592、長(zhǎng)期負(fù)債082,205104,630其中長(zhǎng)期借款0三、所有者權(quán)益619167,963未分配利潤(rùn)068,05560,952資產(chǎn)負(fù)債率%97%流動(dòng)比率%96%速動(dòng)比率%96%存貨周轉(zhuǎn)率%應(yīng)收帳款轉(zhuǎn)率%分析公司資產(chǎn)負(fù)債表可知：（ 1） 該司 成立 時(shí)間 較短 ，成 立 時(shí)間 還不 到一 年 ，該公司 的 成 立，主要 是為了開發(fā)愉景南苑項(xiàng)目。2001年末公司資產(chǎn)總額為 19,591萬元 ， 資產(chǎn)負(fù)債率為 97% 。資 產(chǎn)負(fù) 債率較高的原 因是因?yàn)樵撍具M(jìn)入 項(xiàng)目 建設(shè)不久，剛開始進(jìn)行銷售，銷售收入未結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)。并且關(guān)聯(lián)企業(yè) 墊資

13、注入 ，其中廣 東珠江總承 包有限公 司 4,614 萬元，合生集團(tuán)內(nèi) 部往來 12,091 萬元。（2）預(yù)付帳款 7,169 萬元，其中廣告宣傳費(fèi) 35 萬元，工 程款 7,114 萬元，其 他 20萬元。（3）其他應(yīng)收款 10,989 萬元 ，其中：廣州聯(lián)嘉置業(yè)有限公司 6,201 萬元，及合生集團(tuán)公司內(nèi)部往來款 4,720萬 元，其他 68萬元。（4）所有者權(quán) 益中，該司的注 冊(cè)資金為 4,725萬元，現(xiàn)只注 入了第一 期資金，金額為 619萬 元占了總出 資額的 15%。 該司的出資總額共 分為六期，是在合作公司成立三十六個(gè)月內(nèi)全部投入完畢。六、盈利能力及現(xiàn)金流量分析合生愉景公司 20

14、01 年建立，截至評(píng)估日，銷售 收入未結(jié)轉(zhuǎn)，報(bào)表 未能反映出該司的盈利能力 。但愉景南苑從三月初公開銷售至今，已銷 售出 130 多套，并且接 受了 270套的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)登記 ，證明有較高的社會(huì) 認(rèn)受度，應(yīng)具有較好的盈利前景。2001 年 底 該 司 經(jīng) 營(yíng) 活 動(dòng) 現(xiàn) 金 流 入 2239 萬 元 ，流 出 269 6 萬 元 ，經(jīng) 營(yíng) 活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)糁?456萬元，籌 資產(chǎn)生凈現(xiàn)值 527萬元，總的現(xiàn)金流量 為 7 1 萬 元 。七、信用狀況評(píng)價(jià)該司組織機(jī)構(gòu)合理 ，經(jīng)營(yíng)管理制度健全，具有經(jīng)驗(yàn)豐富、經(jīng)營(yíng)管理 能力強(qiáng)的領(lǐng)導(dǎo)層及一批高素質(zhì)的專業(yè)管理人員。該公司由于所投項(xiàng)目尚 處于前期建設(shè)階段，第一

15、期期樓剛開始公開銷售，公司財(cái)務(wù)狀況在經(jīng)營(yíng) 業(yè)績(jī)方面尚不能反映企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，但根據(jù)股東實(shí)力及項(xiàng)目條件 衡量，該公司符合我行競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)質(zhì)客戶的條件，2001年我行審批認(rèn)定該企 業(yè)為未評(píng)級(jí)客戶，信用等級(jí)按A +級(jí)掌握。第二章 建設(shè)條件評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目建設(shè)概況及規(guī)?！坝渚澳显贰表?xiàng)目位于廣州市海珠區(qū)新港西路210、212號(hào)大院， 原屬?gòu)V州市華南醫(yī)療器械廠和廣州光學(xué)儀器廠內(nèi)。該項(xiàng)目占地面積48, 340 M（其中凈用地面積35, 762 M2,道路面積 1 2,578 M2）總建筑面積155, 878 M2,（商鋪1 2, 679 M2該數(shù)為預(yù)測(cè)數(shù)，車 庫(kù)382個(gè)車位，住宅1 35, 228 M2,會(huì)所 3

16、, 278 M2）,容積率 3. 25 ,是由三 種住宅類型組成，共1 8棟，可售面積1 47, 907 M2.商品房住宅建筑情況 列表如下：建筑區(qū)域樓層建筑面積M2客戶數(shù)A區(qū)4棟12 1 3 層1 7,493. 11 76B區(qū)3棟1 8 1 9 層30, 579. 3306C區(qū)2棟1 8 1 9 層2 1 , 648. 1198D區(qū)2棟19層1 9, 684. 5204E區(qū)2棟1 8 1 9 層1 9, 278. 2204F區(qū)2棟1 8 1 9 層1 9, 226. 3204G區(qū)2棟12層7,118. 080K區(qū)1棟8層4 , 344. 575合計(jì)1 39, 572. 41 , 447設(shè)計(jì)、

17、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)：施工單位設(shè)計(jì)單位監(jiān)理單位廣東珠江工程總 承包有限公司廣東珠江建筑工程設(shè) 計(jì)公司廣東珠江建設(shè)工程監(jiān) 理有限公司貳級(jí)企業(yè)證書甲級(jí)（設(shè)計(jì)證）:乙級(jí)（暫定）設(shè)計(jì)、施工及監(jiān)理單位均具有承攬此項(xiàng)目相關(guān)工程任務(wù)的資質(zhì)及能 力。二、項(xiàng)目審批手續(xù)及進(jìn)度目前項(xiàng)目建設(shè)已領(lǐng)取了建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn) 書、商品房預(yù)售許可證及部分建筑面積的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 從項(xiàng)目建設(shè)文件依據(jù)方面看，該項(xiàng)目國(guó)有土地使用證、施工許可證 尚在辦理之中，對(duì)今后項(xiàng)目銷售及銀行貸款抵押手續(xù)的辦理將會(huì)造成影 響，合生愉景公司須盡快辦理有關(guān)手續(xù)，方能確保項(xiàng)目正常按計(jì)劃 運(yùn)作。 只要項(xiàng)目建設(shè)的有關(guān)報(bào)批手續(xù)抓緊辦理，開發(fā)建

18、設(shè)資金得以落實(shí)，項(xiàng)目 施工按計(jì)劃完工將具有一定的保證?！坝渚澳显贰苯ㄔO(shè)條件、形象進(jìn)度良好，該項(xiàng)目進(jìn)入主體及配套 設(shè)施建設(shè)階段。2001年初動(dòng)工建設(shè)以來該項(xiàng)目A、B區(qū)共7棟已結(jié)構(gòu)封 頂，C、D、E、F區(qū)已達(dá)7 8層，G區(qū)開工現(xiàn)已+0 0。該項(xiàng)目整體計(jì)劃 于2003年中全部竣工交付使用。第三章 市場(chǎng)評(píng)價(jià)一、市場(chǎng)供求現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢(shì)分析從目前廣州市房地產(chǎn)市來看，隨著我市居民住宅需求從生存需要 向舒適需要轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)方式由速度、規(guī)模型向質(zhì)量、效益型 轉(zhuǎn)變。這樣廣州市樓市供大于求與結(jié)構(gòu)短缺現(xiàn)象將長(zhǎng)期存在。1、 全省在建商品房突破一億平方米，其中廣州市開工的項(xiàng)目高達(dá)4,000萬平方米，去年全省商品

19、房的銷售增幅低于10%;2、廣州市商品房空置面積近 2,0002、仍在兩位數(shù)以上，加上今年 1萬平 方米的新 開發(fā)量。 以上已反映供應(yīng)量高于需求量。但在這種狀況下廣州市的樓市還是存在著不同層次的發(fā)展空間。1 、 國(guó) 經(jīng) 濟(jì) 的 高 速 發(fā) 展 以 及 入 世 的 利 好 , 對(duì) 中 國(guó) 房 地 尤 其 是 對(duì) 廣 東樓市的促進(jìn)作用是直接而實(shí)在的,雖然去年廣東全省商品 銷售下降，但這是在廣東樓市多年來銷售高速增長(zhǎng)后基數(shù)變 大而致。2 、 廣 州 市 近 三 年 商 品 房 當(dāng) 年 成 交 量 均 超 過 同 期 批 準(zhǔn) 上 市 量 。3、 廣州空置房數(shù)量為 560 萬平方米，而廣州市人口高達(dá) 9

20、00 多 萬人，每一 人增加一平方米，便可將 560萬平方米 的空置房 消化殆盡。當(dāng)前世界發(fā)達(dá)國(guó)家人均居住 面積高 35 平方米， 而廣州人均住房不足 14 平方米 ，故且不計(jì)外來與新增人口 對(duì)住房的需求，僅是廣州現(xiàn)有居民改善住需求提供給房地發(fā) 展的潛 力與空間便是極其 巨大。這 說明廣州市的樓市 還是有 能力扛起這巨大的空置房，而且發(fā)展空間還是有的。4 、 在 這 可 發(fā) 展 空 間 里 ， 門 檻 也 提 高 了 。 這 就 是 部 分 環(huán) 境 優(yōu) 美 、 設(shè)計(jì)合理、配套齊全和交通便利的樓盤仍具有較大的市場(chǎng)。二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力分析1、地理位置情況：本項(xiàng)目位居海珠要沖，中山大學(xué)、廣東教育學(xué)院、

21、廣東省經(jīng)濟(jì)管理 干部學(xué)院等著名學(xué)府近在咫尺，東臨廣州大道、北靠新港西路、地鐵二 號(hào)線貫穿整個(gè)路線，交通極為便利，人文地理環(huán)境較好。小區(qū)附近配套設(shè)施齊全，區(qū)域內(nèi)有大型會(huì)所、超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、公 交車場(chǎng)、餐館灑店、學(xué)校、醫(yī)院及體育場(chǎng)館等配套建設(shè)，可滿足居民的 基本生活文娛需要加上該項(xiàng)目合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)、完善的配套設(shè)施、優(yōu)雅 的園區(qū)環(huán)境、專業(yè)的物業(yè)管理，戶型設(shè)計(jì)實(shí)用，住宅首層大部分規(guī)劃為 架空層等都已樹立了極高的聲譽(yù)，贏得人們廣泛歡迎。合生創(chuàng)展集團(tuán)公 司所開發(fā)的商品房比較適合現(xiàn)在消費(fèi)者的需求特點(diǎn)，無論是在地段、面 積、層次、居住環(huán)境、物業(yè)管理上有廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司具有豐 富的小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)。都已在人

22、們心目中有了一個(gè)較為具體、良好的定位， 同時(shí)也樹立了品牌形象。2、形態(tài)結(jié)構(gòu)規(guī)劃小區(qū)規(guī)劃總目標(biāo)：特色鮮明、生態(tài)優(yōu)良、經(jīng)濟(jì)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的居 住園區(qū)。住宅立面處理以具有現(xiàn)代化氣息的嶺南特色為目標(biāo)。底層部位 架空結(jié)合布置，將室外鋪地自然延伸進(jìn)入架空層，避免架空層無人光顧 的情景，屋頂部分作綠化處理，頂蓋弧型飄板，局部漏空，體身通透輕 盈的特點(diǎn)。標(biāo)準(zhǔn)層處理為標(biāo)準(zhǔn)凸窗臺(tái)，透空鐵飾陽(yáng)臺(tái)欄桿，同時(shí)戶型之 間避免視線干擾。小區(qū)設(shè)計(jì)有三種住宅類型，共18棟，戶型從二房一 廳一衛(wèi)至四房二廳二衛(wèi)等6種戶型，住宅面積從66.95 140平方米（套 內(nèi)面積）周邊樓盤分析及售價(jià)定位（同類產(chǎn)品已有開發(fā)量和潛力）項(xiàng)目名稱項(xiàng)目

23、地點(diǎn)目前銷售均價(jià)開發(fā)樓盤發(fā)展商愉景雅苑新港西路5,500元/平方米32 棟 12-18層廣州合生明暉房地 產(chǎn)有限公司疊彩園天雄布市4,315元/平方米32 棟 12-26層廣州市合景盈富房地產(chǎn)有限公司順景雅苑新港西路立新東街5,110元/平方米14棟13層廣東杰偉實(shí)業(yè)有限 公司南景園江燕路5,077元/平方米23棟13層廣州市珠光南景房地產(chǎn)有限公司順華名庭新港西路4,915元/平方米5棟12-20層順得振華房地產(chǎn)有 限公司以上所開發(fā)產(chǎn)品在河南地區(qū)都是較為良好，隨著國(guó)家對(duì)居民居住房屋政策的不斷出臺(tái)及居民生活水平的不斷提高等，其發(fā)展?jié)摿σ苍诩尤?、市?chǎng)發(fā)展前景目前該項(xiàng)目附近多個(gè)正在興建和發(fā)售的樓盤均

24、價(jià)（帶裝修）在 4,900-5,500之間，綜合衡量該項(xiàng)目所在的地理位置、居住環(huán)境及周邊樓 盤的售價(jià)，評(píng)估認(rèn)為本項(xiàng)目樓盤銷售均價(jià)定為住宅5,000元/平方米、商 鋪6,000元/平方米基本合理。評(píng)估認(rèn)為，“愉景南苑”的地理位置、周邊環(huán)境和規(guī)劃設(shè)計(jì)等均符 合目前市場(chǎng)需求及消費(fèi)傾向，定價(jià)也具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力，項(xiàng)目推向市場(chǎng) 后，銷售前景將看好。第四章投資估算與籌資評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目總投資估算本項(xiàng)目投資費(fèi)用有關(guān)數(shù)據(jù)的評(píng)估均是依據(jù)廣州市及我行貸款評(píng)估 有關(guān)規(guī)定并結(jié)合實(shí)際投入進(jìn)行估算，數(shù)據(jù)由企業(yè)項(xiàng)目可行性報(bào)告及最新 資料核算得來，愉景南苑總計(jì)劃投資65,877萬元，具體明細(xì)如下列表：?jiǎn)挝唬浩椒矫醉?xiàng)目數(shù)值（萬元）取

25、值占地面積48,340總建筑面積155,878總銷售面積147,907135,228+15,727-3,048=147,907銷售收入80,1875,000*135,228+(15727-3048)*6,000+382*130,000=80,187.4 萬元、土地費(fèi)用13,5491土地出讓金3,499合同2拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)10,050規(guī)劃道路補(bǔ)償+非規(guī)劃道路補(bǔ)償=(21,970+14,685)*2,100+(5,266+6,392)*525+5,800* 3,000=10,050 力兀二 、前期工程費(fèi)1,9821三通一平費(fèi)77950元*155,878 平方米=779萬元2規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)953建安

26、工程費(fèi)27,229 *3.5%=953 萬元3可行性研究費(fèi)及開 辦費(fèi)用250三、房屋開發(fā)費(fèi)34,7111建安工程費(fèi)27,229 27,229 萬元2附屬工程費(fèi)4,676 -100*155,878=4,676萬元3室外工程費(fèi)2,806 180*155,878平方米=2,806 萬元四、其他費(fèi)用4,084建安工程費(fèi)*15%=4084 萬元五、銷售費(fèi)用4,009銷售收入80,187 *5%=4009 萬元六、管理費(fèi)用1,507 50,253 萬元 *3%=1507.59 萬元七、不可預(yù)見費(fèi)1,507 510,253 萬元 *3%=1507.59 萬元八、財(cái)務(wù)費(fèi)用4,528合計(jì)（總投入）65,877（

27、二）測(cè)算依據(jù)1、土地費(fèi)用：土地出讓金按合同規(guī)定，本項(xiàng)目應(yīng)繳349 9 萬元；征地費(fèi)根據(jù)拆遷合同取數(shù)，一部分根據(jù)須拆遷的房改房面 積估算，總計(jì)約為10061萬元。2、前期費(fèi)用：規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)按建安工程費(fèi)的3。5%計(jì) 提約為95 3萬元；三通一平費(fèi)按50元/平方米計(jì)提約為779萬元； 可研及開辦費(fèi)用約為250萬元；3、房屋開發(fā)費(fèi)：建安工程費(fèi)為27229萬元，根據(jù)企業(yè)提供 取數(shù)；附屬 工程 按 300 元/平 方米 建筑 面積計(jì)提 ，室外 工程 按 180 元/平方 米計(jì) 提；4、其他 直接 費(fèi)用 ：取建安 工程 費(fèi)的 15%；5、銷售 費(fèi)用 ：按 銷售收入 的 5%計(jì)提；6、管理 費(fèi)用 ：按 土

28、地費(fèi) 用、前期 工程費(fèi) 和房 屋開 發(fā) 費(fèi)三 項(xiàng) 之和 的 3%計(jì)提；7、財(cái)務(wù)費(fèi)用：銀行貸款按年利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮2 0 % ， 貸 款 期 三 年 計(jì) ， 股 東 投 入 按 同 期 銀 行 貸 款 利 率 計(jì) 息 ；8、不可 預(yù)見 費(fèi)： 按 土地 費(fèi)用、前 期工程 費(fèi)和 房屋 開 發(fā)費(fèi) 三 項(xiàng)之 和的 3%計(jì)提 。二、籌 資 來 源該項(xiàng) 目總投資 65,877 元，截止評(píng)估日，項(xiàng)目已投入資金約 19,520 萬元，約 占總 投資的 30%。所投入的 資金中 包括已到 位注冊(cè)資 金 619 萬 元 ,其 余 部 分 由 合 生 公 司 集 團(tuán) 內(nèi) 部 調(diào) 撥 形 成 。 所 投 入 資

29、 金 主 要 用 于 200 1 年項(xiàng)目的建設(shè)；銀行 貸款 1.5 億元，約 占總投 資的 23%，其 中 5,000 萬元用于支付 土地費(fèi)用，1 億元用于 2002 年后的建安費(fèi)用；銷售 回籠款 31,368 萬 元，約占總 投資的 47%。本評(píng)估預(yù) 計(jì)項(xiàng)目 2002 年、 2003 年 和 2004 年分 別實(shí)現(xiàn)銷售收入24, 056 萬 元 、 24, 056 萬 元 、 20, 0 56 萬 元 。 預(yù) 售 款 回 籠 可 以 補(bǔ) 足 項(xiàng) 目 建 設(shè)資金缺口。綜上所述，投資估算內(nèi)容基本齊全，依據(jù)和取費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)基本合理，若項(xiàng)目銷售能如預(yù)計(jì)的實(shí)現(xiàn)，項(xiàng)目建設(shè)資金的落實(shí)有定保障。第五章 項(xiàng)目效益

30、及償債能力評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)項(xiàng)目于 2001年 初動(dòng)工興建，計(jì)劃于 2003 年中竣工交付使用，2002 年開始銷售，計(jì) 劃 2006 年銷售完畢 。項(xiàng) 目可售面積 147,907 平方米（ 包 括住宅和商鋪面積），平均售價(jià)定為 5,000元/平方米，另 外有 382 個(gè)可 售車位，售價(jià)定為 130,000 元，預(yù) 計(jì)項(xiàng)目全部 銷售完畢后可實(shí)現(xiàn) 銷售收 入 80 ,1 8 7 萬 元 ， 扣 除 各 項(xiàng) 開 發(fā) 成 本 費(fèi) 用 ， 項(xiàng) 目 可 實(shí) 現(xiàn) 稅 前 利 潤(rùn) 總 額 為 9,488 萬 元，銷 售利 潤(rùn)率 為 11.85%，投 資 利 潤(rùn)率 14.01%，具 有 教好 的經(jīng) 濟(jì)效

31、益。經(jīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全部投資現(xiàn)金 流量分析，當(dāng)基準(zhǔn)貼現(xiàn)率取 12%時(shí)， 項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值（FN PN ）為1,628萬元，全部投資內(nèi)部收益率為15.25% , 動(dòng)態(tài)投資回收期為 4.63年， 表明項(xiàng) 目 在財(cái)務(wù)上是可行 的。二、項(xiàng)目敏感性分析對(duì)項(xiàng)目 開發(fā)成本和銷售收入兩個(gè)影響項(xiàng)目 效益的主要因素向不利 方向變化時(shí)進(jìn)行敏感性分析 ：項(xiàng)目 開發(fā)成本分 別增加 5%和 10%時(shí)， 項(xiàng) 目 凈現(xiàn)值為-214萬元和-2,051 萬元， 內(nèi) 部收益 率分別為 11. 6%和 8.4%； 項(xiàng)目 銷售收入分別減少 5%和 10%時(shí)， 項(xiàng)目 財(cái)務(wù)凈現(xiàn) 值為 -258 萬 元和 -2,138 萬元，內(nèi) 部收益 率分別為 1

32、1. 5%和 7.97%。整 個(gè)項(xiàng)目 總的看來具 備一定抗風(fēng)險(xiǎn)能力。項(xiàng)目 對(duì) 銷售收入的變化更 敏感。三、借款人償債能力評(píng)價(jià)該項(xiàng) 目 貸款 1.5 億元， 企業(yè)計(jì)劃于 2004年一次 性償清。根據(jù)本項(xiàng) 目 借款 償 還 表來 看，如 果我 行 按 計(jì)劃 發(fā) 放 貸款 1.5 億 元，2005 年企 業(yè)尚 有 還貸 盈 余 資金 29,853 萬 元，項(xiàng)目 借款 償還 綜合 保證 比為 3.1，具 備 一 定的償債能力。從項(xiàng)目目前的情況和銷售預(yù)測(cè)來看，如無異常，按計(jì)劃 償還貸款具有一定的保證。第六章 貸款風(fēng)險(xiǎn)與效應(yīng)評(píng)價(jià)一、貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)度測(cè)算經(jīng) 測(cè) 定 ，借 款 企 業(yè)信用 等級(jí) 綜合 得分 為

33、34.5 分 ，企 業(yè)信 用等 級(jí)被我行評(píng)為未評(píng)級(jí)優(yōu)質(zhì)客戶按 A+級(jí)控制。貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)綜合評(píng)定得分 為 79. 8 分 ， 項(xiàng) 目 等 級(jí) 為 A 級(jí) ， 貸 款 項(xiàng) 目 綜 合 風(fēng) 險(xiǎn) 度 為 0. 3 。二、貸款效應(yīng)及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)1、貸款效應(yīng)按 現(xiàn) 行 的 貸 款 利 率 上浮 20%計(jì) 算，對(duì)該 項(xiàng) 目 發(fā)放 貸 款 ，在還 貸 期 三年 內(nèi)可為 我 行 帶來 約 5929萬 元 的利 息 收 入和 約 3 億 的 按 揭貸 款 業(yè) 務(wù)。同 時(shí)可 進(jìn) 一步 密切 與我 行 優(yōu) 質(zhì) 客 戶 -合 生 創(chuàng)展 公司 的銀 企合 作關(guān) 系 ， 為 我 行 爭(zhēng)取 更多 的 優(yōu) 質(zhì) 項(xiàng) 目 奠 定

34、良 好基 礎(chǔ) ， 并 促 進(jìn)我 行 的 信 貸 結(jié)構(gòu)調(diào)整。2、擔(dān)保評(píng)價(jià)本次貸款由廣東合生明暉房地產(chǎn)有限公司和廣東華景新城房地產(chǎn) 有限公 司共 同提供擔(dān)保，承擔(dān) 連帶 償還責(zé)任。1、廣東合生明 暉房 地產(chǎn) 有限公司為該筆貸款提供 1 億元的擔(dān)保。2001 年度我 行評(píng)定企業(yè)信用等 級(jí) 為 AA 級(jí) ， 至 2 0 01 年 末 ， 總 資 產(chǎn) 2 0, 8 3 0 萬 元 ， 總 負(fù) 債 9 , 54 4 萬 元 ， 凈資產(chǎn)額為 11,286 萬 元。該司已對(duì)外提供擔(dān)保 297 萬元，現(xiàn) 對(duì)外可擔(dān) 保額 10，989 萬 元，具 有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力及一定的 擔(dān)保能力； 2、廣東 華景新城房地產(chǎn)有限

35、公司為 該筆貸款提供 5,000 萬 元的擔(dān)保， 至 2001 年 末，該 司 總資 產(chǎn) 66, 561 萬 元，總 負(fù) 債 46,615 萬元 ，凈資產(chǎn) 額為 19,946 萬 元 。該 司 已 對(duì) 外 提 供 擔(dān) 保 1, 19 5 萬 元 ，現(xiàn) 對(duì) 外 可 擔(dān) 保 額 18, 7 51 萬 元 。 兩個(gè)公司的擔(dān)保能力充足，但 考慮到 該兩公司與本次貸款的借款企業(yè)均 是合生創(chuàng)展旗下的關(guān)聯(lián)公 司，且 該兩公司與 借款企業(yè) 的所有資 金均由合 生創(chuàng)展統(tǒng)一調(diào)配運(yùn)作，故 由該兩公司 為本次貸款提供擔(dān)保尚不能充分保 障我行貸款安全。3、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估認(rèn)為，本貸款主要存在以下風(fēng)險(xiǎn)：1 、 市 場(chǎng) 銷 售 風(fēng) 險(xiǎn) 。 廣 州 的 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 總 體 已 進(jìn) 入 供 大 于 求 的 階 段 ， 房 地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。本項(xiàng)目的周邊有許多正在建設(shè)或銷售的樓 盤，與本項(xiàng)目樓盤競(jìng)爭(zhēng)激烈。另外，本項(xiàng)目的周邊環(huán)境尚未整治，比較 臟、亂，也將在一定程度上影響到本項(xiàng)目樓盤的銷售，本項(xiàng)目面臨一定 的市場(chǎng)銷售