1、第二章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法第一節(jié) 成本法（The cost method）第二節(jié) 收益法第三節(jié) 市場(chǎng)比較法第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇資產(chǎn)評(píng)估估方法是在在工程技技術(shù)、統(tǒng)統(tǒng)計(jì)、會(huì)會(huì)計(jì)等學(xué)學(xué)科中的的技術(shù)方方法的基基礎(chǔ)上，結(jié)合自自身特點(diǎn)點(diǎn)形成的的一整套套方法體體系，是是實(shí)現(xiàn)評(píng)評(píng)定估算算資產(chǎn)價(jià)價(jià)值的技技術(shù)手段段 。按按分析原原理和技技術(shù)路線線不同，資產(chǎn)評(píng)評(píng)估方法法可以歸歸納為三三種基本本類型：成本法法、收益益法、市市場(chǎng)法。資產(chǎn)價(jià)值值形成資產(chǎn)價(jià)值值形成1.賣方市場(chǎng)場(chǎng)時(shí)期的的價(jià)值觀觀：生產(chǎn)費(fèi)用用價(jià)值論論供給（生生產(chǎn)）決決定價(jià)值值生產(chǎn)費(fèi)用用價(jià)值論論是成本本法的理理論基礎(chǔ)礎(chǔ)2.買方市場(chǎng)場(chǎng)時(shí)期的的價(jià)值觀觀：效用用

2、價(jià)值觀觀需求決定定價(jià)值，商品的的價(jià)值來來自消費(fèi)費(fèi)者對(duì)商商品的主主觀評(píng)價(jià)價(jià)。效用價(jià)值值論是收收益法的的理論基基礎(chǔ)。3.供求求決定價(jià)價(jià)值論：均衡價(jià)價(jià)值觀需求價(jià)格格：消費(fèi)費(fèi)者愿意意支付的的最高價(jià)價(jià)均衡價(jià)格格供給價(jià)格格：生產(chǎn)產(chǎn)者愿意意接受的的最低價(jià)價(jià)在均衡價(jià)價(jià)格中，生產(chǎn)費(fèi)費(fèi)用和效效用是影影響價(jià)格格的兩個(gè)個(gè)均等因因素，說說明資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估中中，既需需靠考慮慮資產(chǎn)的的購建成成本，又又需考慮慮資產(chǎn)的的效用。供求決定定價(jià)值論論是市場(chǎng)場(chǎng)法的理理論基礎(chǔ)礎(chǔ)。對(duì)資產(chǎn)價(jià)價(jià)值的理理解1.資產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)值值不是一一個(gè)靜態(tài)態(tài)的、性性質(zhì)不變變的概念念。2.價(jià)值值與價(jià)格格、成本本價(jià)格為取得得一項(xiàng)資資產(chǎn)所花花費(fèi)的實(shí)實(shí)際貨幣幣量成本為創(chuàng)建建

3、一項(xiàng)資資產(chǎn)所必必需的生生產(chǎn)要素素的貨幣幣價(jià)值價(jià)格成本不一定與與價(jià)值相相等第一節(jié)成成本法法（Thecost method）（三）注注意問題題1、歷史史資料的的真實(shí)性性2、形成成資產(chǎn)價(jià)價(jià)值的成成本耗費(fèi)費(fèi)是必要要的一、成本本法的基基本原理理（一）成成本法的的理論基基礎(chǔ)生產(chǎn)費(fèi)用用價(jià)值論論資產(chǎn)的價(jià)價(jià)值取決決于購建建時(shí)的成成本耗費(fèi)費(fèi)（二）成本本法的評(píng)評(píng)估思路路評(píng)估值=重置成本本-各項(xiàng)損耗實(shí)體性功能性經(jīng)濟(jì)性成本法(基本思思路是重重建或重重置被評(píng)評(píng)估資產(chǎn)產(chǎn))成本法是是指首先先估測(cè)被被評(píng)估資資產(chǎn)的重置成本本，然后估估測(cè)被評(píng)評(píng)估資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已存存在的各各種貶損因素素，并將其其從重置置成本中中予以扣扣除而得得到被評(píng)評(píng)估

4、資產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值的的各種評(píng)評(píng)估方法法的總稱稱。在條件允允許的情情況下，任何潛潛在的投投資者在在決定投資某項(xiàng)項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)時(shí)，所愿愿意支付付的價(jià)格格不會(huì)超超過購建該項(xiàng)項(xiàng)資產(chǎn)的的現(xiàn)行購購建成本本。如果投資資對(duì)象并并非全新新，投資資者所愿愿支付的的價(jià)格會(huì)在投資資對(duì)象全全新的購購建成本本的基礎(chǔ)礎(chǔ)上扣除除各種貶損因素素。二、成本本法的基基本計(jì)算算公式及及其各項(xiàng)項(xiàng)指標(biāo)的的計(jì)算基本公式式： 評(píng)估估值重重置成本本實(shí)體體性損耗耗功能性性損耗經(jīng)濟(jì)性性損耗重置成成本成成新率功能性性損耗經(jīng)濟(jì)性性損耗 評(píng)估估值重重置成本本綜合合成新率率 復(fù)原重置置成本更新重置置成本資產(chǎn)的重重置成本本就是資資產(chǎn)的現(xiàn)現(xiàn)行再取取得成本本。具體體來說，重

5、置成成本又分分為復(fù)原原重置成成本和更更新重置置成本兩兩種。是指采用用與評(píng)估估對(duì)象相同的材料、建筑或或制造標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)設(shè)計(jì)、規(guī)規(guī)格及技技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格格水平重新購建建與評(píng)估估對(duì)象相相同的全全新資產(chǎn)產(chǎn)所發(fā)生生的費(fèi)用用。是指采用用新型材料，新新的建筑筑或制造造標(biāo)準(zhǔn)，新型設(shè)設(shè)計(jì)、規(guī)規(guī)格和技技術(shù)等，以現(xiàn)行價(jià)格格水平購建與評(píng)評(píng)估對(duì)象象具有同等功能能的全新資資產(chǎn)所需需的費(fèi)用用。復(fù)原重置置成本和和更新重重置成本本 相同同點(diǎn)：均均采用現(xiàn)現(xiàn)行價(jià)格格計(jì)算。 不同同點(diǎn)：采采用的材材料、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)設(shè)計(jì)等方方面存在在差異。但是并并未改變變基本功功能。 有條條件情況況下，盡盡可能選選擇更新新重置成成本。理理由：（1）更更新

6、重置置成本比比復(fù)原重重置成本本便宜；（2）用用更新重重置成本本形成的的資產(chǎn)性性能可改改進(jìn)兩者差異異主要體體現(xiàn)在：超額投投資成本本與超額額運(yùn)營成成本重置核算算法價(jià)格指數(shù)數(shù)法規(guī)模經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益指指數(shù)法重置成本本的估算算方法具體方法法圍繞著著被評(píng)估估資產(chǎn)的的重置成本本、實(shí)體性貶貶值、功能性貶貶值和經(jīng)濟(jì)性貶貶值四大因素素采用不不同的方方式測(cè)算算形成的的。1、重置置核算法法按資產(chǎn)的的成本構(gòu)構(gòu)成，以以現(xiàn)行市價(jià)價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)重置成本本直接成本本+間接成成本直接成本本一般包包括：購買支出出、運(yùn)輸輸費(fèi)、安安裝調(diào)試試費(fèi)等。間接成本本主要指指企業(yè)管管理費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)費(fèi)等。該方法可可用于計(jì)計(jì)算復(fù)原原重置成成本，也可用于于計(jì)算更更新

7、重置置成本。注：采用用重置核算算法的前前提是能能夠獲得得處于全全新狀態(tài)態(tài)的被評(píng)評(píng)估資產(chǎn)產(chǎn)的現(xiàn)行行市價(jià)。2、功能能系數(shù)法法如果無法法獲得處處于全新狀態(tài)態(tài)的被估資資產(chǎn)的現(xiàn)現(xiàn)行市價(jià)價(jià)，就只只能尋找找與被估估資產(chǎn)相類似的處于全新狀態(tài)態(tài)的資產(chǎn)的的現(xiàn)行市市價(jià)作為為參照，通過調(diào)調(diào)整功能差異異，獲得被被估資產(chǎn)產(chǎn)的重置置成本。（1）功功能價(jià)值值法若功能與與成本呈呈線性關(guān)關(guān)系，計(jì)計(jì)算公式式：（2）規(guī)規(guī)模經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益指指數(shù)法（雖然功功能與成成本成正正相關(guān)的的關(guān)系，但不是是同比例例增加，隨著功功能的增增大，成成本的上上升幅度度會(huì)趨緩緩，表現(xiàn)現(xiàn)出規(guī)模模經(jīng)濟(jì)效效應(yīng)）若功能與與成本呈呈指數(shù)關(guān)關(guān)系，計(jì)計(jì)算公式式：該方法計(jì)計(jì)算的

8、一一般是更更新重置置成本(參照物物一般為為新技術(shù)術(shù)條件下下生產(chǎn)的的資產(chǎn))規(guī)模經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益指指數(shù)法例：被評(píng)估資資產(chǎn)生產(chǎn)產(chǎn)能力為為600000件/年年，參照照物重置置成本為為5000元，生產(chǎn)能能力為300000件件/年，設(shè)x值值0.7，求被被評(píng)估資資產(chǎn)的重重置成本本。5000（600000300000）=8122（元元）0.73、物價(jià)價(jià)指數(shù)法法如果與被被估資產(chǎn)產(chǎn)相類似似的參照照物的現(xiàn)現(xiàn)行市價(jià)價(jià)也無法法獲得，就只能能采用物物價(jià)指數(shù)數(shù)法。（1）定定基物價(jià)價(jià)指數(shù)（2）環(huán)環(huán)比物價(jià)價(jià)指數(shù)注意問題題物價(jià)指數(shù)數(shù)法計(jì)算算的是復(fù)復(fù)原重置置成本（僅考慮慮了價(jià)格格變動(dòng)的的影響，忽略了了技術(shù)進(jìn)進(jìn)步對(duì)資資產(chǎn)價(jià)值值的影響響）例

9、題：1.某項(xiàng)項(xiàng)資產(chǎn)構(gòu)構(gòu)建于1990年，賬賬面原值值為10萬元，2000年進(jìn)進(jìn)行評(píng)估估，已知知1990年至至2000年該該類資產(chǎn)產(chǎn)定基物物價(jià)指數(shù)數(shù)分別為為100%和160%。求該該項(xiàng)資產(chǎn)產(chǎn)的重置置成本。2.某項(xiàng)項(xiàng)資產(chǎn)構(gòu)構(gòu)建于1990年，賬賬面原值值為20萬元，2000年進(jìn)進(jìn)行評(píng)估估，已知知1990年至至2000年該該項(xiàng)資產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格每每年上漲漲10%，求該該項(xiàng)資產(chǎn)產(chǎn)的重置置成本。4、統(tǒng)計(jì)計(jì)分析法法（點(diǎn)面面推算法法）當(dāng)被估資資產(chǎn)單價(jià)價(jià)較低，數(shù)量較較多時(shí)，為降低低評(píng)估成成本，可可采用此此方法。 計(jì)算算步驟：（1）將將被估資資產(chǎn)按一一定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)分類。（2）抽抽樣選擇擇代表性性資產(chǎn)，并選擇擇適當(dāng)方方法計(jì)算算其

10、重置置成本。（3）計(jì)計(jì)算調(diào)整整系數(shù)K。（4）據(jù)據(jù)K值計(jì)計(jì)算被估估資產(chǎn)重重置成本本。某類資產(chǎn)產(chǎn)重置成成本某某類資產(chǎn)產(chǎn)原始成成本K計(jì)量方法法:1、觀察察法被估資產(chǎn)產(chǎn)的有形形損耗重置成成本（1成成新率）2、使用用年限法法實(shí)際已使使用年限限名義已已使用年年限資資產(chǎn)利用用率對(duì)于經(jīng)過過更新改改造的資資產(chǎn)，需需計(jì)算加權(quán)平均均已使用用年限。有形損耗耗率有形損耗耗（實(shí)體體性貶值值）及其其計(jì)量實(shí)際已使使用年限限某資產(chǎn)1999年1月月構(gòu)建，2009年1月進(jìn)行行評(píng)估。根據(jù)該該資產(chǎn)技技術(shù)指標(biāo)標(biāo)，正常常情況下下，每天天應(yīng)工作作8小時(shí)時(shí)，實(shí)際際每天工工作7.6小時(shí)時(shí)。計(jì)算算該資產(chǎn)產(chǎn)的實(shí)際際已使用用年限。實(shí)際已使使用年限限：

11、107.68=9.5例題某資產(chǎn)曾曾經(jīng)歷了了兩次更更新改造造，現(xiàn)需需估計(jì)已已使用年年限，資資料如下下：投資時(shí)間間成成本已已使用用年限加加權(quán)投投資成本本1994年（購購入）200000162000年60000102005年8000053200000600000400000加權(quán)平均均已使用用年限=4200000340000=12.35（年）功能性貶貶值（因因功能陳陳舊引起起的貶值值）由于技術(shù)術(shù)相對(duì)落落后造成成的貶值值。估算算功能性性貶值時(shí)時(shí)，主要要根據(jù)資資產(chǎn)的效效用、生生產(chǎn)加工工能力、工耗、物耗、能耗水水平等功功能方面面的差異異造成的的成本增增加或效效益降低低，相應(yīng)應(yīng)確定功功能性貶貶值額。1.從運(yùn)營

12、成成本看，產(chǎn)出相相等的情情況下，被估資產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)營成成本要高高于同類類技術(shù)先先進(jìn)資產(chǎn)產(chǎn)2.從產(chǎn)出能能力看，運(yùn)營成成本類似似情況下下，被估資產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)出能能力要低低于同類類技術(shù)先先進(jìn)資產(chǎn)產(chǎn)第一，將將被評(píng)估估資產(chǎn)的的年運(yùn)營營成本與與功能相同同但性能能更好的新資產(chǎn)產(chǎn)的年運(yùn)營成成本進(jìn)行比較較第二，計(jì)計(jì)算二者者的差異異，確定定凈超額額運(yùn)營成成本第三，估估計(jì)被評(píng)評(píng)估資產(chǎn)產(chǎn)的剩余余壽命第四，以以適當(dāng)?shù)牡恼郜F(xiàn)率率將被評(píng)評(píng)估資產(chǎn)產(chǎn)在剩余余壽命內(nèi)內(nèi)每年的的超額運(yùn)運(yùn)營成本本折現(xiàn)，這些折折現(xiàn)值之之和就是是被評(píng)估估資產(chǎn)功功能性損損耗，計(jì)計(jì)算公式式為：被評(píng)估資資產(chǎn)功能能性貶值值額（被被評(píng)估資資產(chǎn)年凈凈超額運(yùn)運(yùn)營成本本折現(xiàn)現(xiàn)系數(shù)）

13、（三）功功能性損損耗及其其計(jì)量1.功能性損損耗的含含義是無形損損耗的一一種，體體現(xiàn)在兩兩方面：(1)運(yùn)運(yùn)營成成本（物物耗、能能耗、工工耗等）(2)產(chǎn)產(chǎn)出能能力2.超額運(yùn)營營成本的的計(jì)算步步聚：(1)計(jì)計(jì)算年超超額運(yùn)營營成本(2)計(jì)計(jì)算年凈凈超額運(yùn)運(yùn)營成本本年凈超額額運(yùn)營成成本年年超額運(yùn)運(yùn)營成本本（1所得得稅率）(3)據(jù)據(jù)資產(chǎn)的的剩余壽壽命和折折現(xiàn)率將將年凈超超額運(yùn)營營成本折折現(xiàn)，計(jì)算其功功能性貶貶值額:被估資產(chǎn)產(chǎn)功能性性貶值額額年超超額運(yùn)營營成本（1所得稅稅率）（P/A,r,n）例：某種機(jī)器器設(shè)備，技術(shù)先先進(jìn)的設(shè)設(shè)備比原原有的陳陳舊設(shè)備備生產(chǎn)效效率高，節(jié)約工工資費(fèi)用用，有關(guān)關(guān)資料及及計(jì)算結(jié)結(jié)果

14、如表表:項(xiàng)目技術(shù)先進(jìn)設(shè)備技術(shù)陳舊設(shè)備月產(chǎn)量單件工資月工資成本月差異額年工資成本超支額減：所得稅（稅率33%）扣除所得稅后年凈超額工資資產(chǎn)剩余使用年限假定折現(xiàn)率10%，5年年金折現(xiàn)系數(shù)功能性貶值額10000件0.80元8000元10000件1.20元12000元12000-8000=4000元400012=48000元15840元32160元5年3.7908121912.128元功能性貶貶值的估估算還可可以通過過超額投投資成本本的估算算進(jìn)行，即超額額投資成成本可視同為為功能性性貶值，計(jì)算公公式為：功能性貶貶值復(fù)復(fù)原重置置成本更新重重置成本本（四）經(jīng)經(jīng)濟(jì)性損損耗及其其計(jì)量1.經(jīng)濟(jì)性損損耗的含含義因

15、資產(chǎn)的的外部環(huán)環(huán)境變化化所導(dǎo)致致的資產(chǎn)產(chǎn)貶值而而非資產(chǎn)產(chǎn)本身的的問題。2.表現(xiàn)形式式 資產(chǎn)產(chǎn)利用率率下降 資產(chǎn)產(chǎn)年收益益額減少少3.計(jì)算方式式（1）因因資產(chǎn)利利用率下下降導(dǎo)致致的經(jīng)濟(jì)濟(jì)性損耗耗的計(jì)量量經(jīng)濟(jì)性貶貶值額（重置全全價(jià)有有形損耗耗功能能性損耗耗）經(jīng)經(jīng)濟(jì)性貶貶值率其中x為功能價(jià)價(jià)值指數(shù)數(shù)（0.60.7）（2）因因收益減減少而導(dǎo)導(dǎo)致的經(jīng)經(jīng)濟(jì)性損損耗的計(jì)計(jì)量經(jīng)濟(jì)性貶貶值額年收益益損失額額（1所得得稅率）（P/A,r,n）三、對(duì)重重置成本本法的評(píng)評(píng)價(jià)1、從成成本耗費(fèi)費(fèi)角度評(píng)評(píng)估資產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值。2、運(yùn)用用中一般般沒有嚴(yán)嚴(yán)格的前前提條件件。3、并非非所有評(píng)評(píng)估對(duì)象象都適合合采用成成本法。成本法的的應(yīng)用

16、條條件1.被評(píng)評(píng)估資產(chǎn)產(chǎn)處于或或被假定定處于持持續(xù)使用用狀態(tài)2.應(yīng)具具備可利利用的歷歷史資料料3.被評(píng)評(píng)估資產(chǎn)產(chǎn)的實(shí)體體特征、內(nèi)部結(jié)結(jié)構(gòu)和功功能與假假設(shè)的重重置全新新資產(chǎn)具具有相通通性或可可比性4.形成成資產(chǎn)價(jià)價(jià)值的耗耗費(fèi)是必必需的5.被評(píng)評(píng)估資產(chǎn)產(chǎn)必須是是可再生生的，或或可以復(fù)復(fù)制的。適用：評(píng)評(píng)估沒有有收益、市場(chǎng)上上又很難難找到參參照物的的評(píng)估對(duì)對(duì)象，如如學(xué)校、公路、橋梁、圖書館館、政府府辦公樓樓等。成本法評(píng)評(píng)估實(shí)例例2008年7月月擬對(duì)某某企業(yè)一一條生產(chǎn)產(chǎn)線進(jìn)行行評(píng)估，已知該該生產(chǎn)線線歷史總總成本為為600萬元，有關(guān)數(shù)數(shù)據(jù)如下下：1.通過過細(xì)節(jié)分分析，如如重置該該生產(chǎn)線線，需人人工費(fèi)3萬元

17、，材料費(fèi)費(fèi)15萬萬元，零零部件費(fèi)費(fèi)2萬元元，機(jī)器器設(shè)備購購置費(fèi)675萬萬元，間間接費(fèi)用用3萬元元，措施施費(fèi)2萬萬元。2.該生生產(chǎn)線于于10年年前購置置，預(yù)計(jì)計(jì)還可使使用15年，自自動(dòng)化程程度較低低，與普普通使用用的同類類設(shè)備相相比，多多使用10名工工人，每每人每月月工資為為3000元，所得稅稅稅率25%，折現(xiàn)率率為10%。3.由于于市場(chǎng)供供大于求求，預(yù)計(jì)計(jì)該生產(chǎn)產(chǎn)線每年年產(chǎn)量減減少650件，每件產(chǎn)產(chǎn)品利潤潤150元。要求：計(jì)計(jì)算該生生產(chǎn)線的的評(píng)估值值。（折折現(xiàn)率為為10%，年限限為15年的年年金現(xiàn)值值系數(shù)為為7.6061）1.重置置成本=3+15+2+675+3+2=700（萬元元）2.實(shí)體體

18、性貶值值=重置置成本（1成新率率）=700 10/(10+15)=280(萬萬元)3.功能能性貶值值（1）年年超額運(yùn)運(yùn)營成本本=10 3000 12=36（萬萬元）（2）年年凈超額額運(yùn)營成成本=36（1-25%）=27（萬萬元）功能性貶貶值=277.6061=205.36（萬萬元）4.經(jīng)濟(jì)濟(jì)性貶值值=650150 （1-25%） 7.6061=55.62（萬元）5.該生生產(chǎn)線的的評(píng)估值值=？成本法要要點(diǎn)知識(shí)點(diǎn)一知識(shí)點(diǎn)二知識(shí)點(diǎn)三重置成本重置核算法功能系數(shù)法物價(jià)指數(shù)法實(shí)體性損耗（貶值）成新率（有形損耗率）實(shí)際已使用年限加權(quán)平均已使用年限功能性貶值比較年運(yùn)營成本（超額）計(jì)算年凈超額運(yùn)營成本折現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性

19、貶值 資產(chǎn)利用率下降（經(jīng)濟(jì)性貶值率）收益減少（折現(xiàn)）指標(biāo)要點(diǎn)計(jì)算題某項(xiàng)被評(píng)評(píng)估資產(chǎn)產(chǎn)于1998年年購置，賬面原原值為12萬元元，2004年年進(jìn)行了了一次技技術(shù)改造造，其費(fèi)費(fèi)用為2萬元。2008年進(jìn)進(jìn)行評(píng)估估，已知知1998年、2004年和和2008年該該類資產(chǎn)產(chǎn)的定基基物價(jià)指指數(shù)分別別為100%、120%和140%，經(jīng)過過技術(shù)鑒鑒定，該該項(xiàng)資產(chǎn)產(chǎn)的成新新率是60%。要求：計(jì)計(jì)算該資資產(chǎn)的評(píng)評(píng)估值。第二節(jié)收收益法一、收益益法的基基本原理理（一）收收益法的的理論基基礎(chǔ)效用價(jià)值值論資產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)值值取決于于效用，即資產(chǎn)產(chǎn)為其擁擁有者帶帶來的收收益。（二）收收益法的的基本涵涵義收益法是是指通過過估測(cè)被被評(píng)

20、估資資產(chǎn)未來來預(yù)期收收益的現(xiàn)現(xiàn)值來判判斷資產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值的的各種評(píng)評(píng)估方法法的總稱稱。被評(píng)估資資產(chǎn)預(yù)期期收益折現(xiàn)率取得預(yù)期收益益持續(xù)時(shí)間間評(píng)估思路路:服從資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估中中將利求本本的思路，即采用用本金化化和折現(xiàn)現(xiàn)的方法法判斷和和估算資資產(chǎn)價(jià)值值。“一種現(xiàn)值值貨幣與與將來不不斷取得得貨幣收收入的權(quán)權(quán)利之間間的交換換”（三）應(yīng)應(yīng)用收益益法必須須具備的的前提條條件：被評(píng)估資資產(chǎn)的未未來預(yù)期期收益可可以預(yù)測(cè)測(cè)并可以以用貨幣幣衡量被評(píng)估資資產(chǎn)預(yù)期期獲利年年限可以預(yù)測(cè)測(cè)資產(chǎn)擁有有者獲得得預(yù)期收收益所承承擔(dān)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)也可可以預(yù)測(cè)測(cè)并可以以用貨幣幣衡量收益法的的基本程程序和基基本參數(shù)數(shù)5、分析確確定評(píng)估估結(jié)果4、用折現(xiàn)

21、現(xiàn)率將評(píng)評(píng)估對(duì)象象未來預(yù)預(yù)期收益益折算成成現(xiàn)值3、確定折現(xiàn)率2、分析測(cè)測(cè)算被評(píng)評(píng)估對(duì)象象的未來預(yù)期期收益1、搜集并并驗(yàn)證數(shù)數(shù)據(jù)收益法中中的主要要技術(shù)方方法收益法中中的具體體方法可可以分為為兩類：1針對(duì)評(píng)估對(duì)象未來預(yù)期收益有無限期來劃分，分為有限期和無限期的評(píng)估方法2針對(duì)評(píng)估對(duì)象預(yù)期收益額的情況劃分，分為等額收益評(píng)估方法、非等額收益法等P評(píng)估值；t年序號(hào)；Pt未來第t年的評(píng)估值；Rt未來第t年的預(yù)期收益益；r折現(xiàn)率或或資本化化率；rt第t年的折現(xiàn)現(xiàn)率或資本化化率；n收益年期期；A年金。二、收益益法的基基本計(jì)算算公式收益法的的基本要要素：預(yù)期收益益、折現(xiàn)現(xiàn)率（資資本化率率或本金金化率）、收益益的持

22、續(xù)續(xù)時(shí)間（一）未未來收益益有限期期1、每期期收益不不等額2、每期期收益等等額（二）未未來收益益無限期期（當(dāng)n時(shí)時(shí)，0）根據(jù)未來來收益是是否穩(wěn)定定分為兩兩種方法法：1、穩(wěn)定定化收益益法（年年金化法法）穩(wěn)定化收收益A的的估算方方法：（1）預(yù)測(cè)未來來收益倒倒算A（2）歷史收益益加權(quán)平平均法計(jì)算評(píng)估估基準(zhǔn)日日以前若若干年收收益的加加權(quán)平均均數(shù)1（1+r）ni通過預(yù)測(cè)測(cè)未來若若干年收收益倒求求A某企業(yè)進(jìn)進(jìn)行股份份制改造造，根據(jù)據(jù)企業(yè)目目前經(jīng)營營情況和和未來市市場(chǎng)預(yù)測(cè)測(cè)，未來來5年的的收益分分別為：13萬萬元、14萬元元、11萬元、12萬萬元、15萬元元，折現(xiàn)現(xiàn)率與資資本化率率均為為為10%，用年年金化法

23、法評(píng)估該該企業(yè)的的價(jià)值。A=（P/A,10%,5）=12.9689（萬萬元）P=A/r=12.9689 10%=129.689(萬萬元)2131215111+10%14（1+10%）（1+10%）（1+10%）（1+10%）543+例題（歷歷史收益益加權(quán)平平均）某資產(chǎn)在在評(píng)估前前5年的的收益與與加權(quán)平平均計(jì)算算結(jié)果如如圖所示示：年份歷歷史收收入（萬萬元）權(quán)權(quán)重2003500120045802200562032006620420076925要求：通通過年金金化法確確定該資資產(chǎn)的價(jià)價(jià)值。（該項(xiàng)資資產(chǎn)的資資本化率率為11%）2、分段段法若預(yù)期未未來收益益不穩(wěn)定定，但收收益又是是持續(xù)的的，則需采用用分

24、段法法。（r為資本化化率；r折現(xiàn)率）P28前期（設(shè)設(shè)n=5）后期0123456789分段法圖解選擇前期期期限的的基本原原則（1）延延至企業(yè)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營進(jìn)入入穩(wěn)態(tài)；（2）盡盡可能長長，但也也不宜過過長。（三）未未來收益益有限期期下的特特殊計(jì)算算公式需分段：第t年以前有有變化，第t年以后保保持不變變?nèi)?、收益益法中各各?xiàng)指標(biāo)標(biāo)的確定定（一）預(yù)預(yù)期收益益額1.預(yù)預(yù)期收益益的類型型 稅后利潤潤與凈現(xiàn)現(xiàn)金流的的差異在在于確定定原則不不同凈現(xiàn)金流流稅后后利潤+折舊追加投投資從資產(chǎn)評(píng)評(píng)估角度度出發(fā)，凈現(xiàn)金流流更適宜作作為預(yù)期期收益。(1)稅稅后利潤潤(2)凈凈現(xiàn)金流流(3)利利潤總額額稅后凈收收益，被被普遍采

25、采用2、預(yù)期期收益的的測(cè)算以歷史數(shù)數(shù)據(jù)為基基礎(chǔ)，考考慮資產(chǎn)產(chǎn)在未來來可能發(fā)發(fā)生的有有利的和和不利的的因素來來確定預(yù)預(yù)期收益益。（1）時(shí)時(shí)間序列列法適宜預(yù)期期收益趨趨勢(shì)明顯顯的情況況2003200420052006200720082009201020112012收益時(shí)間 使用時(shí)間序列法預(yù)測(cè)某企業(yè)的凈收益評(píng)估前每每年收益益年 份凈收益（萬元）20031 00020041 15020051 21020061 30020071 340按時(shí)間序序列計(jì)算算的回歸歸方程：預(yù)測(cè)年收收益（年份數(shù)數(shù)83）163638（2）因因素分析析法確定影影響資產(chǎn)產(chǎn)收益具具體因素素（成本、銷售收收入、稅稅金等）；預(yù)測(cè)這這些因素

26、素未來可可能的變變動(dòng)情況況；估算基基于因素素變動(dòng)的的未來收收益水平平。（二）折折現(xiàn)率與與本金化化率1.二者無本本質(zhì)區(qū)別別（比率率：有限限期/永續(xù)）2.內(nèi)涵上略略有區(qū)別別:折現(xiàn)率被視為投投資中對(duì)對(duì)收益流流要求的的回報(bào)率率，需考考慮投資資的機(jī)會(huì)會(huì)成本和和收益的的不確定定性或者者說風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。資本化率率也反映無無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)報(bào)酬率和和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)報(bào)酬率，但它還還反映資資產(chǎn)收益益的長期增長前景景。 折現(xiàn)率(r)無風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)報(bào)酬率率+風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)報(bào)酬率率本金化率率(r)折現(xiàn)率率未來來年收入入的增長長率當(dāng)其他條條件相同同時(shí)，收收入增長長越快的的資產(chǎn)價(jià)價(jià)值越高高，因此此需將增增長率從從折現(xiàn)率率中扣除除。若資產(chǎn)年年收入增增長率為為零，

27、則則二者相相等。3.確定折現(xiàn)現(xiàn)率的基基本方法法(1)、加和法法折現(xiàn)率無風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)報(bào)酬率率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬酬率無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)報(bào)酬率的的確定：國債收收益率影響風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)報(bào)酬率率的因素素：企業(yè)規(guī)規(guī)模產(chǎn)業(yè)業(yè)政策財(cái)務(wù)狀狀況行業(yè)業(yè)狀況管理水水平宏觀觀經(jīng)濟(jì)收益質(zhì)質(zhì)量法律律約束風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬酬率的確確定：風(fēng)險(xiǎn)累加加法系數(shù)法適用于股股權(quán)被頻頻繁交易易的上市市公司的的評(píng)價(jià)CAPM：市場(chǎng)平均均收益率率Capitalassetpricing model無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)報(bào)酬率被估企業(yè)業(yè)所在行行業(yè)（或或被估企企業(yè)自身身）的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬酬率反映被估估企業(yè)的的風(fēng)險(xiǎn)程程度,(RmRf)表示市場(chǎng)場(chǎng)平均風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬酬率四、對(duì)收收益法的的評(píng)價(jià)1、該方方法最適適宜：資產(chǎn)的

28、購購建成本本與其獲獲利能力力不對(duì)稱稱的情況況；成本費(fèi)用用無法或或難以計(jì)計(jì)算的資資產(chǎn)。2、該方方法的局局限性：需具備一一定的前前提條件件；含有較大大成分的的主觀性性。因此該方方法的運(yùn)運(yùn)用比成成本法難難度大。計(jì)算題某收益性性資產(chǎn)預(yù)預(yù)計(jì)未來來5年收收益額分分別為11萬元元、12萬元、13萬萬元、14萬元元和15萬元。假定從從第6年年開始，以后各各年均為為16萬萬元，確確定的折折現(xiàn)率和和本金化化率為10%，計(jì)算該該收益性性資產(chǎn)在在永續(xù)經(jīng)經(jīng)營下和和50年年收益的的評(píng)估值值。第三節(jié)市市場(chǎng)場(chǎng)比較法法一、市場(chǎng)場(chǎng)比較法法的基本本原理（一）理理論基礎(chǔ)礎(chǔ)均衡衡價(jià)值論論均衡價(jià)值值論:認(rèn)為資產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)值值是在公公開市場(chǎng)場(chǎng)

29、上買賣賣雙方力量量達(dá)成一一致時(shí)的的均衡價(jià)價(jià)格所決決定的。（一）理理論基礎(chǔ)礎(chǔ)均衡衡價(jià)值論論由于資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估是是一個(gè)模模擬市場(chǎng)場(chǎng)過程的的結(jié)果，因此均均衡價(jià)值值論表現(xiàn)現(xiàn)為承認(rèn)認(rèn)市場(chǎng)交交易結(jié)果果（市價(jià)價(jià)）的相相對(duì)合理理性，并并通過替代原則則來為被估估資產(chǎn)定定價(jià)。以被估資資產(chǎn)相類類似的交交易案例例為參照照，來確定被被評(píng)估資資產(chǎn)的評(píng)評(píng)估值。（即一項(xiàng)項(xiàng)資產(chǎn)的的價(jià)值等等于為獲獲得同等滿足足的替代代品所花花費(fèi)的成成本）（二）評(píng)評(píng)估思路路如何選擇擇參照物物（類似似資產(chǎn)或或交易案案例）？1.功能能上可比比-用途、性性能上相相同或相相似2.市場(chǎng)場(chǎng)條件可可比-市場(chǎng)供求求關(guān)系、競(jìng)爭狀狀況、交交易條件件3.參照照物成交交時(shí)間

30、接接近評(píng)估估基準(zhǔn)日日（三）運(yùn)運(yùn)用的前前提條件件1、充分分發(fā)育活活躍的資資產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)（交易頻頻繁，類類似交易易案例易易獲得）2、參照照物及其其與被估估資產(chǎn)可可比較的的指標(biāo)、參數(shù)等等資料均均能被搜搜集到。二、市場(chǎng)場(chǎng)比較法法的基本本程序及及有關(guān)指指標(biāo)（一）尋尋找參照照物1、成交交價(jià)必須須真實(shí)（報(bào)價(jià)，拍拍賣底價(jià)價(jià)）2、至少少三個(gè)交交易案例例3、與被被估資產(chǎn)產(chǎn)相類似似（可替代代，即功功能相同同）4、成交交價(jià)是正正常交易易的結(jié)果果（關(guān)聯(lián)交易易）5、盡可可能選擇擇近期成成交的交交易案例例。（二）調(diào)調(diào)整差異異1、時(shí)間間因素2、區(qū)域域因素參照物所所在區(qū)域域比被估估資產(chǎn)好好：；反之系數(shù)數(shù)1一般以被被評(píng)資產(chǎn)產(chǎn)為100

31、，3、功能能因素功能系數(shù)數(shù)法4、成新新率因素素5、交易易情況調(diào)調(diào)整（融融資條件件差異）（三）確確定評(píng)估估值將若干個(gè)個(gè)經(jīng)過調(diào)調(diào)整的調(diào)調(diào)整值進(jìn)進(jìn)行加權(quán)權(quán)平均或或算術(shù)平平均，確確定評(píng)估估值。三、市場(chǎng)場(chǎng)比較法法的具體體操作方方法（一）直直接比較較法參照物與與被估資資產(chǎn)之間間僅在某某一方面面存在差差異，例例如：成成新率、功能等等。（二）類比比調(diào)整法法參照物與與被估資資產(chǎn)大體體相似，但仍在在多方面面存在差差異 交易案例例A的調(diào)調(diào)整值參照物物A的成成交價(jià)時(shí)間因因素系數(shù)數(shù)區(qū)域域因素系系數(shù)功功能因素素系數(shù)情況補(bǔ)補(bǔ)正系數(shù)數(shù)例某商業(yè)用用房，面面積為600平方米，現(xiàn)因企企業(yè)聯(lián)營營需要進(jìn)進(jìn)行評(píng)估估，評(píng)估估基準(zhǔn)日日為20

32、08年10月31日。評(píng)估估人員在在房地產(chǎn)產(chǎn)交易市市場(chǎng)上找找到三個(gè)個(gè)成交時(shí)時(shí)間與評(píng)評(píng)估基準(zhǔn)準(zhǔn)日接近近的商業(yè)業(yè)用房交交易案例例，具體體情況如如下表所所示。單單位：參照物 ABC交易單價(jià) 5,000 5,960 5,918 成交日期 2008.6 .312008.9 .312008.10.31區(qū)域條件 比被評(píng)估資產(chǎn)好 比被評(píng)估資產(chǎn)好 比被評(píng)估資產(chǎn)好 交易情況 正常 高于市價(jià)4% 正常 1.被評(píng)估商商業(yè)用房房與參照照物商業(yè)業(yè)用房結(jié)結(jié)構(gòu)相似似、新舊舊程度相相近，故故無需對(duì)對(duì)功能因因素和成成新率因因素進(jìn)行行調(diào)整。2.被評(píng)估商商業(yè)用房房所在區(qū)區(qū)域的綜綜合評(píng)分分為100，三個(gè)參參照物所所在區(qū)域域條件均均比被評(píng)

33、評(píng)估商業(yè)業(yè)用房所所在區(qū)域域好，綜綜合評(píng)分分分別為為107、110和108。3.當(dāng)時(shí)房產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格月月上漲率率為4%，故參照照物A的時(shí)間因因素調(diào)整整系數(shù)?參照物B的時(shí)間因因素調(diào)整整系數(shù)?參照物C因在評(píng)估估基準(zhǔn)日日當(dāng)月交交易，故故無需調(diào)調(diào)整。三個(gè)參照照物成交交價(jià)格的的調(diào)整過過程見下下頁參照物 ABC交易單價(jià) 5,000 5,960 5,918 時(shí)間因素修正 區(qū)域因素修正 交易情況修正修正后的價(jià)格 5,467 5,418 5,480 被評(píng)估資資產(chǎn)單價(jià)價(jià)（5,4675,4185,480）35,455被評(píng)估資資產(chǎn)總價(jià)價(jià)5,4556003,273,000元117/100104/100100/100100/10

34、7100/110100/108100/104100/100100/100四、清算算問題（一）清算價(jià)格格是指企業(yè)業(yè)由于破破產(chǎn)或其其他原因因，要求求其在一一定期限限內(nèi)將企企業(yè)或資資產(chǎn)進(jìn)行行變現(xiàn)，在企業(yè)業(yè)清算之之日預(yù)期期出售資資產(chǎn)可收收回的快快速變現(xiàn)現(xiàn)價(jià)格。（清算算價(jià)格屬屬于非正正常價(jià)格格）（二）清清算價(jià)格格法運(yùn)用用的前提提1.以具具有法律律效力的的文件或或合同為為依據(jù)；2.資產(chǎn)產(chǎn)以整體體或拆零零在市場(chǎng)上可以快速速變現(xiàn)；3.所賣賣收入足足以補(bǔ)償償因出售售資產(chǎn)的的附加支支出總額額。（三）清清算價(jià)格格的使用用范圍企業(yè)破產(chǎn)產(chǎn)；抵押；清理（四）清清算價(jià)格格的確定定方法1、市價(jià)價(jià)折扣法法清算價(jià)格格公允允市價(jià)折

35、扣率率2、模擬擬拍賣法法（意向向詢價(jià)法法）例題有一臺(tái)大大型施工工機(jī)械，擬評(píng)估估其拍賣賣清算價(jià)價(jià)格。評(píng)評(píng)估人員員經(jīng)過對(duì)對(duì)兩個(gè)施施工技術(shù)術(shù)人員、兩個(gè)設(shè)設(shè)備管理理人員和和一名經(jīng)經(jīng)銷施工工機(jī)械人人員詢價(jià)價(jià)，其估估價(jià)分別別為15萬元、15.5萬元元、16萬元、14.8萬元元和14.5萬萬元，經(jīng)經(jīng)調(diào)查發(fā)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)場(chǎng)銷售狀狀況欠佳佳，價(jià)格格應(yīng)下調(diào)調(diào)2，要求：采用模模擬拍賣賣法計(jì)算算該施工工機(jī)械的的清算價(jià)價(jià)格。五、評(píng)價(jià)價(jià)1、最具具客觀性性的評(píng)估估方法，運(yùn)用最最廣泛的的方法:2、該方方法的運(yùn)運(yùn)用需具具備一定定的前提提條件（1）對(duì)對(duì)市場(chǎng)成成熟度的的需求；（2）對(duì)對(duì)被估對(duì)對(duì)象的要要求。第四節(jié)資資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估方方法的選選擇一、資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估方方法的多多樣性和和可選擇擇性從理論上上講，在在相對(duì)完完善的市市場(chǎng)中，對(duì)于可可以在市市場(chǎng)上公公開交易易的資產(chǎn)產(chǎn)，如果果資產(chǎn)的的購建成成本與效效用是對(duì)對(duì)稱的，那么采采用三種種方法評(píng)評(píng)估同一一資產(chǎn)的的公允市市價(jià)，其其評(píng)價(jià)結(jié)結(jié)果不應(yīng)應(yīng)存在太太大差異異。二、資產(chǎn)產(chǎn)