1、物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)法律實(shí)務(wù)新鷗鵬物管家 胡元洪新鷗鵬物管家 健康生活設(shè)計(jì)師中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè) 中國物業(yè)百強(qiáng)滿意度領(lǐng)先企業(yè)第五名 目錄1法律基礎(chǔ)知識2名詞解釋釋3案例分析1法律基礎(chǔ)知識1憲法 2民法 民法通則、合同法、擔(dān)保法、專利法、商標(biāo)法、著作權(quán)法、婚姻法 、物權(quán)法3商法 公司法、證券法、保險(xiǎn)法、票據(jù)法、企業(yè)破產(chǎn)法、海商法 4經(jīng)濟(jì)法 建筑法、招標(biāo)投標(biāo)法、反不正當(dāng)競爭法、稅法 5行政法 行政處罰法、行政復(fù)議法、行政監(jiān)察法、治安管理處罰法 6勞動(dòng)法與社會保障法 勞動(dòng)法、安全生產(chǎn)法、消防法 1法律基礎(chǔ)礎(chǔ)知識-構(gòu)成體系系序部門 包括的主要法律 7自然資源與環(huán)境保護(hù)法 土地管理法、節(jié)約能源法、環(huán)境保護(hù)法、環(huán)

2、境影響評價(jià)法、噪聲污染環(huán)境防治法 8刑法 刑法 9訴訟法 民事訴訟法、行政訴訟法、刑事訴訟法、仲裁法、律師法、法官法、檢察官法 法律基礎(chǔ)礎(chǔ)知識-構(gòu)成體系系1制定單位 名稱 法律地位 憲法 全國人大 憲法 地位和效力最高 法律 全國人大及常委會 XX法 效力低于憲法，高于其他法 行政法規(guī) 國務(wù)院 XX條例 效力低于憲法和法律 地方性法規(guī) 地方人大及常委會 XX地方XX條例 只在本轄區(qū)有效，效力低于法律和行政法規(guī) 1法律基礎(chǔ)礎(chǔ)知識-構(gòu)成形式式制定單位 名稱 法律地位 行政規(guī)章 部門規(guī)章國務(wù)院各部委地方政府規(guī)章地方政府 XX辦法、規(guī)定XX地XX辦法、規(guī)定 部門規(guī)章效力低于法律、行政法規(guī)地方政府規(guī)章效

3、力低于法律、行政法規(guī)，低于同級或上級地方性法規(guī) 最高人民法院司法解釋規(guī)范性文件 關(guān)于XX的解釋、意見 運(yùn)用于司法實(shí)踐 自治條例和單行條例、特別行政區(qū)法律 1法律基礎(chǔ)礎(chǔ)知識-構(gòu)成形式式物業(yè)管理理?xiàng)l例屬于哪個(gè)個(gè)部門制制定？2名詞解釋釋墻體地板天花墻體中心線1、專有部部分屋頂外墻地下室外墻停車位DEFCBA樓梯2、共有部部分贈送的露露臺屬于于專屬部部分？3、入伙包括公民民、外國國人以及及無國籍籍人自然人包包含的3種民事行行為能力力1、完全民民事行為為能力（18+16）2、限制民民事行為為能力（10+部分精神神病人）3、無民事事行為能能力（10+部分精神神病人）4、自然人人依法成立立有必要的的財(cái)產(chǎn)和和

4、經(jīng)費(fèi)有自己的的名稱、組織機(jī)機(jī)構(gòu)和場場所能夠獨(dú)立立承擔(dān)民民事責(zé)任任5、法人6、滯納金金和違約約金提問：物業(yè)合同同約定應(yīng)應(yīng)該是滯納金還還是違約金？什么是滯納金？滯納金是是指國家家為維護(hù)護(hù)社會公公共利益益，保障障國家職職能的順順利實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，對遲遲延履行行繳納法法定稅費(fèi)費(fèi)義務(wù)的的公民、法人和和其他組組織，收收取的帶帶有國家家強(qiáng)制力力的懲罰罰性的貨貨幣金額額。什么是違約金？違約金是指當(dāng)事事人在簽簽訂合同同時(shí)，由由當(dāng)事人人約定或或者法律律直接規(guī)規(guī)定的在在一方違違反合同同（或違違反約定定）后向向?qū)Ψ街еЦ兜囊灰欢〝?shù)額額的貨幣幣或代表表一定價(jià)價(jià)值的財(cái)財(cái)物。結(jié)論：前者屬行行政領(lǐng)域域，后者者屬民事事領(lǐng)域；前者系系懲

5、罰性性的，后后者在主主要是合合同約定定補(bǔ)償性性的，僅僅有限度度地體現(xiàn)現(xiàn)懲罰性性；前者者內(nèi)容為為法定，后者分分法定與與約定兩兩種；前前者以收收取貨幣幣為形式式，后者者可以是是貨幣也也可以是是其他代代表一定定價(jià)值的的財(cái)務(wù)等等。重慶市物物業(yè)管理理?xiàng)l例第86條業(yè)主、使使用人未未按物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同約定定交納物物業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)有權(quán)要要求有關(guān)關(guān)業(yè)主限限期交納納，逾期期不交的的，業(yè)主主委員會會或物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)可要要求業(yè)主主交納并并按日加加收應(yīng)交交納費(fèi)用用千分之之三的滯滯納金。逾期不交交納物業(yè)業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)的業(yè)主主應(yīng)承擔(dān)擔(dān)違約責(zé)責(zé)任，物物業(yè)管理理企業(yè)可可以訴請請人民法法院要求求限期交交納。1、傾力

6、調(diào)解，盡量協(xié)商一致2、一般接受當(dāng)庭舉證、甚至庭后補(bǔ)交證據(jù) 1、也期望調(diào)解成功，但法官不會有太多時(shí)間拘泥于調(diào)解2、須在舉證期限屆滿前進(jìn)行 勞動(dòng)仲裁法院訴訟7、勞動(dòng)仲仲裁和法法院訴訟訟的區(qū)別別提問：那么申請請勞動(dòng)仲仲裁后，還可以以到法院院進(jìn)行訴訴訟？8、訴訟的的時(shí)效普通的訴訴訟時(shí)效效短期訴訟訟時(shí)效特殊的訴訟時(shí)效權(quán)利的最長保護(hù)期限9、訴訟的的時(shí)效的的終止和和終斷訴訟時(shí)效效的終止止訴訟時(shí)效效的終斷斷一樓業(yè)主主不使用用電梯，那可以以不交電電梯費(fèi)？3案例小結(jié)電梯是否否屬于共有設(shè)設(shè)施物權(quán)法72條：業(yè)主主不得以以放棄權(quán)權(quán)利而不不履行義義務(wù)物權(quán)法80條：建筑筑物的收收益、公公攤沒有有約定或或者不明明確的，按照專專有部分分占總建建筑面積積確定游泳池事事故案例例3案例小結(jié)合同約定定工作人員員服務(wù)是否到到位應(yīng)急措施施是否到位位是否設(shè)立立警