第四章市場比較法第四章市場比較法1第四章市場比較法第一節(jié)、市場比較法的基本原理第二節(jié)、市場比較法的估價步驟第三節(jié)、市場比較法的應(yīng)用舉例第四章市場比較法第一節(jié)、市場比較法的基本原理2學(xué)習(xí)目標

理解市場比較法的基本概念、基本原理和相關(guān)概念，了解市場比較法的適用條件；掌握市場比較法的計算公式和評估程序；熟練運用市場比較法的原理和方法評估房地產(chǎn)價格。學(xué)習(xí)目標理解市場比較法的基本概念、基本原理和相關(guān)概念，了解3第一節(jié)市場比較法的基本原理

一.市場比較法的概念二.市場比較法的基本原理三.市場比較法的適用范圍和條件第一節(jié)市場比較法的基本原理一.4一、市場比較法的含義

市場比較法（marketcomparisonapproach），將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚源斯浪愎纼r對象的客觀合理價格或價值的方法。市場比較法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場交易價格為導(dǎo)向求取估價對象的價值。市場比較法又叫市場法、交易實例比較法、買賣實例比較法、市場資料比較法、市價比較法、現(xiàn)行市價法等，它是房地產(chǎn)估價方法中最常用的基本方法之一，也是目前國內(nèi)外廣泛應(yīng)用的經(jīng)典估價方法。一、市場比較法的含義市場比較法（market5二、市場比較法的基本原理

市場比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成中的替代原理。根據(jù)替代原理，在市場上任何經(jīng)濟主體都謀求以最小的代價取得最大利潤或效用，所以在他們在選擇商品是會選擇效用大而價格低的商品。當效用與價格相比，效用太小或者價格太高時，購買者就會放棄購買，因此效用均等的物品或者服務(wù)在其價格上應(yīng)該相等二、市場比較法的基本原理市場比較法的理論依據(jù)6

我們把在效用上能夠相互替代的產(chǎn)品稱為替代品，在一個完全競爭的市場上，兩個以上具有同等效用的替代品同時存在時，該類商品的價格就會由于替代關(guān)系而通過相互競爭，最終促使其價格趨于一致。替代原理同樣適用于房地產(chǎn)市場。從理論上講，效用相等的房地產(chǎn)經(jīng)過市場的競爭，其價格最終會基本趨于一致。我們把在效用上能夠相互替代的產(chǎn)品稱為替代品，在7三、市場比較法的適用條件

在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達的情況下，在同一地區(qū)或同一供需圈內(nèi)，與待估房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)交易較多時，市場比較法才是有效的評估方法。具體來說，市場比較法的適用條件如下：1、要有足夠數(shù)量的比較案例2、交易案例資料與待估房地產(chǎn)具有相關(guān)性和替代性3、交易資料的可靠性4、交易資料的正常性5、交易資料的合法性市場比較法的原理和技術(shù)，除可直接用于評估房地產(chǎn)的價格為，也可以用于評估房地產(chǎn)租金，以及用于其他估價方法種的有關(guān)參數(shù)的求取，如經(jīng)營收入、成本費用等三、市場比較法的適用條件在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達8第二節(jié)市場比較法的估價步驟一.收集交易實例二.選取比準實例三.建立價格比較修正的基礎(chǔ)四.交易情況修正五.交易日期修正六.房地產(chǎn)狀況修正七.綜合求取比準價格第二節(jié)市場比較法的估價步驟9一.收集交易實例1、搜集交易資料及相關(guān)參考資料的途徑（1）查閱政府有關(guān)部門的關(guān)于房地產(chǎn)交易的資料。（2）從報刊、雜志、網(wǎng)絡(luò)上獲取有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告、信息等資料。（3）同開發(fā)商、代理商直接接觸了解房地產(chǎn)用途、結(jié)構(gòu)、布局、價格等。一.收集交易實例1、搜集交易資料及相關(guān)參考資料的途徑10（4）參加年度房地產(chǎn)交易會，索取房地產(chǎn)的各種行情方面的資料。（5）同行之間的信息共享。估價機構(gòu)或估價人員之間可以約定相互交換所搜集的交易實例及經(jīng)手的估價案例資料。（6）向當事人、潛在購買者、經(jīng)紀人、房地產(chǎn)登記代理人、金融機構(gòu)、司法機關(guān)等調(diào)查了解。（7）道聽途說的行情也要收集。

（4）參加年度房地產(chǎn)交易會，索取房地產(chǎn)的各種行情方面的資料。112、搜集內(nèi)容的完整性和真實性（1）交易實例房地產(chǎn)的狀況，如名稱、坐落、面積、四至、用途、產(chǎn)權(quán)、土地形狀、建筑物建成年月、周圍環(huán)境、景觀等；（2）交易雙方，如賣方和買方的名稱、相互關(guān)系；（3）成交日期；2、搜集內(nèi)容的完整性和真實性12（4）成交價格，包括計價方式（如按建筑面積計價、按套內(nèi)建筑面積計價、按使用面積計價、按使用面積計價、按套計價）和價款；（5）付款方式，如一次性付款、分期付款、貸款方式付款；（6）交易情況，如交易目的，交易方式，交易稅費的負擔(dān)方式，有無厲害關(guān)系人之間的交易、急賣急買、人為哄抬等特殊交易情況。（4）成交價格，包括計價方式（如按建筑面積計價、按套內(nèi)建筑面13二、選取比準實例1、選取比準實例的質(zhì)量要求（1）物質(zhì)的同一性或類似性物質(zhì)的同一性和類似性體現(xiàn)在：a.與估價對象房地產(chǎn)的用途相同；b.與估價對象房地產(chǎn)的價格類型相同；c.與估價對象房地產(chǎn)的交易類型和估價目的相吻合。（2）地點的同一性和類似性地點的同一性和類似性是為了消除區(qū)位因素對房地產(chǎn)效用及價格的影響。（3）時間的接近性通常，比準實例的交易日期與待估對象房地產(chǎn)的交易日期相差不宜超過5年。（4）交易情況正常性收集的交易實例必須為正常的交易或可修正為正常的交易。二、選取比準實例1、選取比準實例的質(zhì)量要求142、選取比準實例的數(shù)量要求選取的比準實例數(shù)量從理論上講越多越好，但是如果要求選取的數(shù)量過多，可能由于交易實例的數(shù)量有限而難以實現(xiàn)，另外，后續(xù)進行修正、調(diào)整的工作量大。因此一般選取3－10個比準實例即可。2、選取比準實例的數(shù)量要求15三、建立價格比較修正的基礎(chǔ)選取了比準實例后，應(yīng)先對這些比準實例的成交價格進行換算處理，成交價格之間的口徑一致、相互可比，為進行后續(xù)的比較修正建立共同的基礎(chǔ)。建立價格可比基礎(chǔ)具體包括下列四個方面：1、統(tǒng)一的付款方法2、統(tǒng)一采用單價3、統(tǒng)一貨幣種類和貨幣單位4、統(tǒng)一面積內(nèi)涵與單位三、建立價格比較修正的基礎(chǔ)選取了比準實例后，應(yīng)16四、交易情況修正進行交易情況修正是為了排除交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價格偏差。1、造成成交價格偏差的原因房地產(chǎn)成交機構(gòu)往往容易受交易中的一些特殊因素的影響，從而使其偏離正常的市場價格。造成成交價格偏差的原因主要有以下七個：（1）有利害關(guān)系的人們互相之間的交易；（2）急于脫售或購買的依據(jù)不了解市場行情的交易；（3）交易雙方或一方有特別動機或偏好的交易；（4）受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；（5）相鄰房地產(chǎn)的合并交易；（6）交易稅費非正常負擔(dān)的交易；（7）特殊交易方式的交易。四、交易情況修正進行交易情況修正是為了排除交172、交易情況修正方法交易情況修正需估價的人員具有豐富的經(jīng)驗，對市場行情有充分了解，具體程序為：（1）剔除非正常的交易案例；（2）測定各種特殊因素對正常價格的影響程度；（3）交易情況修正。修正方法主要有百分率法和差額法第一，百分率法修正公式比準實例正常交易價格＝比準實例成交價格×交易情況修正系數(shù)第二，差額法修正公式比準實例正常交易價格＝比準實例成交價格±交易情況修正數(shù)額2、交易情況修正方法18五、交易日期修正1、交易日期修正的含義如果比準實例的成交日期與待估房地產(chǎn)的估價時點不同，房地產(chǎn)市場狀況可能在著期間發(fā)生了變化，價格就有可能不同，因此應(yīng)將比準實例在其成交日期時間的價格修正為在估價時點時的價格，如此才能將其作為估價對象的價格，這種修正稱為交易日期修正。五、交易日期修正1、交易日期修正的含義19五、交易日期修正2、交易日期修正的方法交易日期修正主要采用百分率法，其一般公式為：比準實例正常交易價格＝比準實例成交價格×交易日期修正系數(shù)利用房地產(chǎn)機構(gòu)指數(shù)進行交易期日修正時較為常用的修正方法。公式如下：

比準實例在估價時點時的價格＝比準實例在成交日期時的價格×交易日期修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)＝待估房地產(chǎn)估價時點的價格指數(shù)/比較案例成交日期時點的價格指數(shù)房地產(chǎn)價格指數(shù)按基期不同又分為定基指數(shù)和環(huán)比指數(shù)。

五、交易日期修正2、交易日期修正的方法20六、房地產(chǎn)狀況修正如果比準實例和估價對象房地產(chǎn)自身情況之間有差異，則應(yīng)對比準實例成交價格進行房地產(chǎn)狀況修正。對房地產(chǎn)狀況進行修正后，比準實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格變成了在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。1、房地產(chǎn)狀況修正的內(nèi)容（1）區(qū)位狀況修正是將比準實例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價格調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價格。其內(nèi)容主要包括：繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境、配套設(shè)施、臨路狀況等房地產(chǎn)價格的因素。六、房地產(chǎn)狀況修正如果比準實例和估價對象房地產(chǎn)21六、房地產(chǎn)狀況修正（2）權(quán)益狀況修正是將比準實例在其權(quán)益狀況下的價格調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價格。其內(nèi)容有：土地使用權(quán)年期，城市規(guī)劃限制條件（容積率）等。a.房地產(chǎn)使用權(quán)年期修正比準實例進行房地產(chǎn)使用權(quán)年期修正后的價格＝比準實例價格×房地產(chǎn)使用權(quán)年期修正系數(shù)（K）b.容積率修正

容積率修正后的比準實例價格＝比準實例價格×容積率修正系數(shù)六、房地產(chǎn)狀況修正（2）權(quán)益狀況修正22（3）實物狀況修正房地產(chǎn)實物狀況修正是指影響房地產(chǎn)價格的房地產(chǎn)實物因素的狀況，進行修正，將比準實例房地產(chǎn)在其實物狀況下的價格調(diào)整為估價對象房地產(chǎn)實物狀況下的價格。實物狀況修正的內(nèi)容很多，對于土地主要有面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況等。對于建筑物主要有新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝飾裝修、平面布置、工程質(zhì)量等影響房地產(chǎn)價格的因素。（3）實物狀況修正23

2、房地產(chǎn)狀況修正的方法（1）房地產(chǎn)狀況修正步驟a.確定對估價對象房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)狀況方面的各因素；b.判定估價對象房地產(chǎn)和比準實例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況；c.將比準實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進行逐項比較，找出它們之間的差別造成的價格差異程度；d.根據(jù)差異程度對比準實例的價格進行修正。（2）房地產(chǎn)狀況修正公式房地產(chǎn)狀況修正方法主要有和差額法。a.采用百分率法修正公式比準實例在待估房地產(chǎn)狀況下的價格＝比準實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)b.采用差額法修正公式比準實例在待估房地產(chǎn)狀況下的價格＝比準實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格±房地產(chǎn)狀況修正數(shù)額2、房地產(chǎn)狀況修正的方法24七、綜合求取比準價格

經(jīng)過交易日期修正、房地產(chǎn)狀況修正、交易情況修正，就把比準實例房地產(chǎn)的實際成交價格變成了估價對象房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格。1.求取某個可比實例對應(yīng)比準價格的方法①百分率法修正系數(shù)連乘公式

估價對象價格=比準實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)七、綜合求取比準價格經(jīng)過交易日期修正、房地產(chǎn)狀25

②百分率法修正系數(shù)累加公式估價對象價格=比準實例價格×（1+交易情況修正系數(shù)+交易日期修正系數(shù)+房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)）③差額法公式

估價對象價格＝比準實例價格±交易情況修正數(shù)額±交易日期修正數(shù)額±房地產(chǎn)狀況修正數(shù)額2、將多個比準實例價格綜合成一個最終比準價格的方法方法通常有下列4種：①平均數(shù)；②中位數(shù)；③眾數(shù)；④其他方法②百分率法修正系數(shù)累加公式26第三節(jié)市場比較法的應(yīng)用舉例

一、房地產(chǎn)價格評估例4－6為評估某住宅樓的價格，估價人員在該住宅樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C、D、E共5個類似住宅樓的交易實例，其有關(guān)資料如下表：

實例A實例B實例C實例D實例E成交價格（元/平方米）51005800520053005000成交日期2002.11.302003.6.302003.1.312001.7.312003.5.31交易情況+2％+21％00-3％房地產(chǎn)狀況區(qū)位狀況0-3％+3％+1％0權(quán)益狀況-2％0+2％-1％-1％實物狀況-4％-5％-2％+2％+1％第三節(jié)市場比較法的應(yīng)用舉例一、房地產(chǎn)價格評估實例A實例B27

上表中，交易情況、房地產(chǎn)狀況中的各正、負值都是按直接比較所得結(jié)果。其中，房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同。另據(jù)調(diào)查得知，從2001年7月1日至2002年1月1日該類住宅樓市場價格每月遞增1.5％，其后至2002年11月1日則每月遞減0.5％，而從2002年11月1日著2003年4月30日的市場價格基本不變，以后每月遞增1％。試利用上述資料根據(jù)估價相關(guān)要求選取最合適的3個交易實例作為可比實例，并估算該住宅樓2003年8月31日的正常單價（如需計算平均值，請采用簡單算術(shù)平均法）。上表中，交易情況、房地產(chǎn)狀況中的各正、負值都是按直接比28二、土地價格評估例4－7評估某塊城市規(guī)劃確定的住宅用地且土地總面積為1500平方米。（1）收集有關(guān)資料：共調(diào)查了A、B、C三宗體的買賣實例作為比較實例。（2）可比實例的成交價格如下：可比實例A可比實例B可比實例C成交價格（元/平方米）120011501380成交日期2004－02－202004－04－202004－07－20交易情況正常比正常價格低3％比正常價格高5％二、土地價格評估可比實例A可比實例B可比實例C成交價格（元/29（3）該類土地2004年1－9月的價格變動情況如下表所示：注：表中的價格指數(shù)為環(huán)比價格指數(shù)，均以上個月為100。（4）房地產(chǎn)狀況的比較判斷結(jié)果，如下表所示月份123456789價格指數(shù)100100.398.5102.6101.3102.8103.5103.3103.8（3）該類土地2004年1－9月的價格變動情況如下表所示：月30試運用上述資料估算該土地2004年9月20日的正常市場價格房地產(chǎn)狀況權(quán)重估價對象可比實例A可比實例B可比實例C因素10.41009592106因素20.3510010596109因素30.251001109897試運用上述資料估算該土地2004年9月20日的正常房地產(chǎn)狀況31第四章市場比較法第四章市場比較法32第四章市場比較法第一節(jié)、市場比較法的基本原理第二節(jié)、市場比較法的估價步驟第三節(jié)、市場比較法的應(yīng)用舉例第四章市場比較法第一節(jié)、市場比較法的基本原理33學(xué)習(xí)目標

理解市場比較法的基本概念、基本原理和相關(guān)概念，了解市場比較法的適用條件；掌握市場比較法的計算公式和評估程序；熟練運用市場比較法的原理和方法評估房地產(chǎn)價格。學(xué)習(xí)目標理解市場比較法的基本概念、基本原理和相關(guān)概念，了解34第一節(jié)市場比較法的基本原理

一.市場比較法的概念二.市場比較法的基本原理三.市場比較法的適用范圍和條件第一節(jié)市場比較法的基本原理一.35一、市場比較法的含義

市場比較法（marketcomparisonapproach），將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場比較法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場交易價格為導(dǎo)向求取估價對象的價值。市場比較法又叫市場法、交易實例比較法、買賣實例比較法、市場資料比較法、市價比較法、現(xiàn)行市價法等，它是房地產(chǎn)估價方法中最常用的基本方法之一，也是目前國內(nèi)外廣泛應(yīng)用的經(jīng)典估價方法。一、市場比較法的含義市場比較法（market36二、市場比較法的基本原理

市場比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成中的替代原理。根據(jù)替代原理，在市場上任何經(jīng)濟主體都謀求以最小的代價取得最大利潤或效用，所以在他們在選擇商品是會選擇效用大而價格低的商品。當效用與價格相比，效用太小或者價格太高時，購買者就會放棄購買，因此效用均等的物品或者服務(wù)在其價格上應(yīng)該相等二、市場比較法的基本原理市場比較法的理論依據(jù)37

我們把在效用上能夠相互替代的產(chǎn)品稱為替代品，在一個完全競爭的市場上，兩個以上具有同等效用的替代品同時存在時，該類商品的價格就會由于替代關(guān)系而通過相互競爭，最終促使其價格趨于一致。替代原理同樣適用于房地產(chǎn)市場。從理論上講，效用相等的房地產(chǎn)經(jīng)過市場的競爭，其價格最終會基本趨于一致。我們把在效用上能夠相互替代的產(chǎn)品稱為替代品，在38三、市場比較法的適用條件

在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達的情況下，在同一地區(qū)或同一供需圈內(nèi)，與待估房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)交易較多時，市場比較法才是有效的評估方法。具體來說，市場比較法的適用條件如下：1、要有足夠數(shù)量的比較案例2、交易案例資料與待估房地產(chǎn)具有相關(guān)性和替代性3、交易資料的可靠性4、交易資料的正常性5、交易資料的合法性市場比較法的原理和技術(shù)，除可直接用于評估房地產(chǎn)的價格為，也可以用于評估房地產(chǎn)租金，以及用于其他估價方法種的有關(guān)參數(shù)的求取，如經(jīng)營收入、成本費用等三、市場比較法的適用條件在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達39第二節(jié)市場比較法的估價步驟一.收集交易實例二.選取比準實例三.建立價格比較修正的基礎(chǔ)四.交易情況修正五.交易日期修正六.房地產(chǎn)狀況修正七.綜合求取比準價格第二節(jié)市場比較法的估價步驟40一.收集交易實例1、搜集交易資料及相關(guān)參考資料的途徑（1）查閱政府有關(guān)部門的關(guān)于房地產(chǎn)交易的資料。（2）從報刊、雜志、網(wǎng)絡(luò)上獲取有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告、信息等資料。（3）同開發(fā)商、代理商直接接觸了解房地產(chǎn)用途、結(jié)構(gòu)、布局、價格等。一.收集交易實例1、搜集交易資料及相關(guān)參考資料的途徑41（4）參加年度房地產(chǎn)交易會，索取房地產(chǎn)的各種行情方面的資料。（5）同行之間的信息共享。估價機構(gòu)或估價人員之間可以約定相互交換所搜集的交易實例及經(jīng)手的估價案例資料。（6）向當事人、潛在購買者、經(jīng)紀人、房地產(chǎn)登記代理人、金融機構(gòu)、司法機關(guān)等調(diào)查了解。（7）道聽途說的行情也要收集。

（4）參加年度房地產(chǎn)交易會，索取房地產(chǎn)的各種行情方面的資料。422、搜集內(nèi)容的完整性和真實性（1）交易實例房地產(chǎn)的狀況，如名稱、坐落、面積、四至、用途、產(chǎn)權(quán)、土地形狀、建筑物建成年月、周圍環(huán)境、景觀等；（2）交易雙方，如賣方和買方的名稱、相互關(guān)系；（3）成交日期；2、搜集內(nèi)容的完整性和真實性43（4）成交價格，包括計價方式（如按建筑面積計價、按套內(nèi)建筑面積計價、按使用面積計價、按使用面積計價、按套計價）和價款；（5）付款方式，如一次性付款、分期付款、貸款方式付款；（6）交易情況，如交易目的，交易方式，交易稅費的負擔(dān)方式，有無厲害關(guān)系人之間的交易、急賣急買、人為哄抬等特殊交易情況。（4）成交價格，包括計價方式（如按建筑面積計價、按套內(nèi)建筑面44二、選取比準實例1、選取比準實例的質(zhì)量要求（1）物質(zhì)的同一性或類似性物質(zhì)的同一性和類似性體現(xiàn)在：a.與估價對象房地產(chǎn)的用途相同；b.與估價對象房地產(chǎn)的價格類型相同；c.與估價對象房地產(chǎn)的交易類型和估價目的相吻合。（2）地點的同一性和類似性地點的同一性和類似性是為了消除區(qū)位因素對房地產(chǎn)效用及價格的影響。（3）時間的接近性通常，比準實例的交易日期與待估對象房地產(chǎn)的交易日期相差不宜超過5年。（4）交易情況正常性收集的交易實例必須為正常的交易或可修正為正常的交易。二、選取比準實例1、選取比準實例的質(zhì)量要求452、選取比準實例的數(shù)量要求選取的比準實例數(shù)量從理論上講越多越好，但是如果要求選取的數(shù)量過多，可能由于交易實例的數(shù)量有限而難以實現(xiàn)，另外，后續(xù)進行修正、調(diào)整的工作量大。因此一般選取3－10個比準實例即可。2、選取比準實例的數(shù)量要求46三、建立價格比較修正的基礎(chǔ)選取了比準實例后，應(yīng)先對這些比準實例的成交價格進行換算處理，成交價格之間的口徑一致、相互可比，為進行后續(xù)的比較修正建立共同的基礎(chǔ)。建立價格可比基礎(chǔ)具體包括下列四個方面：1、統(tǒng)一的付款方法2、統(tǒng)一采用單價3、統(tǒng)一貨幣種類和貨幣單位4、統(tǒng)一面積內(nèi)涵與單位三、建立價格比較修正的基礎(chǔ)選取了比準實例后，應(yīng)47四、交易情況修正進行交易情況修正是為了排除交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價格偏差。1、造成成交價格偏差的原因房地產(chǎn)成交機構(gòu)往往容易受交易中的一些特殊因素的影響，從而使其偏離正常的市場價格。造成成交價格偏差的原因主要有以下七個：（1）有利害關(guān)系的人們互相之間的交易；（2）急于脫售或購買的依據(jù)不了解市場行情的交易；（3）交易雙方或一方有特別動機或偏好的交易；（4）受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；（5）相鄰房地產(chǎn)的合并交易；（6）交易稅費非正常負擔(dān)的交易；（7）特殊交易方式的交易。四、交易情況修正進行交易情況修正是為了排除交482、交易情況修正方法交易情況修正需估價的人員具有豐富的經(jīng)驗，對市場行情有充分了解，具體程序為：（1）剔除非正常的交易案例；（2）測定各種特殊因素對正常價格的影響程度；（3）交易情況修正。修正方法主要有百分率法和差額法第一，百分率法修正公式比準實例正常交易價格＝比準實例成交價格×交易情況修正系數(shù)第二，差額法修正公式比準實例正常交易價格＝比準實例成交價格±交易情況修正數(shù)額2、交易情況修正方法49五、交易日期修正1、交易日期修正的含義如果比準實例的成交日期與待估房地產(chǎn)的估價時點不同，房地產(chǎn)市場狀況可能在著期間發(fā)生了變化，價格就有可能不同，因此應(yīng)將比準實例在其成交日期時間的價格修正為在估價時點時的價格，如此才能將其作為估價對象的價格，這種修正稱為交易日期修正。五、交易日期修正1、交易日期修正的含義50五、交易日期修正2、交易日期修正的方法交易日期修正主要采用百分率法，其一般公式為：比準實例正常交易價格＝比準實例成交價格×交易日期修正系數(shù)利用房地產(chǎn)機構(gòu)指數(shù)進行交易期日修正時較為常用的修正方法。公式如下：

比準實例在估價時點時的價格＝比準實例在成交日期時的價格×交易日期修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)＝待估房地產(chǎn)估價時點的價格指數(shù)/比較案例成交日期時點的價格指數(shù)房地產(chǎn)價格指數(shù)按基期不同又分為定基指數(shù)和環(huán)比指數(shù)。

五、交易日期修正2、交易日期修正的方法51六、房地產(chǎn)狀況修正如果比準實例和估價對象房地產(chǎn)自身情況之間有差異，則應(yīng)對比準實例成交價格進行房地產(chǎn)狀況修正。對房地產(chǎn)狀況進行修正后，比準實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格變成了在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。1、房地產(chǎn)狀況修正的內(nèi)容（1）區(qū)位狀況修正是將比準實例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價格調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價格。其內(nèi)容主要包括：繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境、配套設(shè)施、臨路狀況等房地產(chǎn)價格的因素。六、房地產(chǎn)狀況修正如果比準實例和估價對象房地產(chǎn)52六、房地產(chǎn)狀況修正（2）權(quán)益狀況修正是將比準實例在其權(quán)益狀況下的價格調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價格。其內(nèi)容有：土地使用權(quán)年期，城市規(guī)劃限制條件（容積率）等。a.房地產(chǎn)使用權(quán)年期修正比準實例進行房地產(chǎn)使用權(quán)年期修正后的價格＝比準實例價格×房地產(chǎn)使用權(quán)年期修正系數(shù)（K）b.容積率修正

容積率修正后的比準實例價格＝比準實例價格×容積率修正系數(shù)六、房地產(chǎn)狀況修正（2）權(quán)益狀況修正53（3）實物狀況修正房地產(chǎn)實物狀況修正是指影響房地產(chǎn)價格的房地產(chǎn)實物因素的狀況，進行修正，將比準實例房地產(chǎn)在其實物狀況下的價格調(diào)整為估價對象房地產(chǎn)實物狀況下的價格。實物狀況修正的內(nèi)容很多，對于土地主要有面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況等。對于建筑物主要有新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝飾裝修、平面布置、工程質(zhì)量等影響房地產(chǎn)價格的因素。（3）實物狀況修正54

2、房地產(chǎn)狀況修正的方法（1）房地產(chǎn)狀況修正步驟a.確定對估價對象房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)狀況方面的各因素；b.判定估價對象房地產(chǎn)和比準實例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況；c.將比準實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進行逐項比較，找出它們之間的差別造成的價格差異程度；d.根據(jù)差異程度對比準實例的價格進行修正。（2）房地產(chǎn)狀況修正公式房地產(chǎn)狀況修正方法主要有和差額法。a.采用百分率法修正公式比準實例在待估房地產(chǎn)狀況下的價格＝比準實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)b.采用差額法修正公式比準實例在待估房地產(chǎn)狀況下的價格＝比準實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格±房地產(chǎn)狀況修正數(shù)額2、房地產(chǎn)狀況修正的方法55七、綜合求取比準價格

經(jīng)過交易日期修正、房地產(chǎn)狀況修正、交易情況修正，就把比準實例房地產(chǎn)的實際成交價格變成了估價對象房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格。1.求取某個可比實例對應(yīng)比準價格的方法①百分率法修正系數(shù)連乘公式

估價對象價格=比準實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)七、綜合求取比準價格經(jīng)過交易日期修正、房地產(chǎn)狀56

②百分率法修正系數(shù)累加公式估價對象價格=比準實例價格×（1+交易情況修正系數(shù)+交易日期修正系數(shù)+房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)）③差額法公式

估價對象價格＝比準實例價格±交易情況修正數(shù)額