《房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法》題庫

一,單選題(每題1分，選項(xiàng)中，只有一個(gè)符合題意)

1、某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年潛在毛租金收入700萬元，空置和收租損失5萬元，年房屋折舊費(fèi)30萬元，維修費(fèi)10萬元、保險(xiǎn)費(fèi)10萬元、管理費(fèi)等30萬元，水電供暖費(fèi)等40萬元，房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元。租賃合同約定，維修費(fèi)和水電供暖費(fèi)由承租人承擔(dān)，其他稅費(fèi)均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的年凈收益為（）萬元。

A.485

B.490

C.585

D.590【答案】D2、下列與報(bào)酬率性質(zhì)不同的名詞是（）。

A.利息率

B.折現(xiàn)率

C.內(nèi)部收益率

D.空置率【答案】D3、城鎮(zhèn)街道兩側(cè)的商業(yè)用地，即使形狀相同，面積相等，位置相鄰，但由于（）不同，價(jià)值也會(huì)有所不同，而且差異可能很大。

A.區(qū)域規(guī)劃

B.臨街狀況

C.周圍環(huán)境

D.地形地勢(shì)【答案】B4、估價(jià)對(duì)象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為86萬元，含有一個(gè)現(xiàn)價(jià)為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價(jià)值為3萬元的家具，家具為八成新。該可比實(shí)例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價(jià)格為（）萬元。

A.75.00

B.75.60

C.83.60

D.86.00【答案】B5、路線價(jià)法本質(zhì)上是一種（）。

A.長(zhǎng)期趨勢(shì)法

B.成本法

C.比較法

D.收益法【答案】C6、某估價(jià)報(bào)告中采用收益法評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值，估價(jià)結(jié)果偏高，其原因可能是（）。

A.空置率偏小

B.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用偏大

C.收益期限偏短

D.報(bào)酬率偏高【答案】A7、增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降，對(duì)收益性房地產(chǎn)來說，開征（）會(huì)減少房地產(chǎn)凈收益，從而會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。

A.房產(chǎn)稅

B.契稅

C.營(yíng)業(yè)稅

D.土地增值稅【答案】A8、關(guān)于比較法的說法，錯(cuò)誤的是（）。

A.測(cè)算結(jié)果容易被人們理解、認(rèn)可、接受

B.測(cè)算結(jié)果有時(shí)并不一定是合理、真實(shí)的

C.需要估價(jià)師對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情有足夠的把握

D.每個(gè)影響因素對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的影響程度都可采用定量分析予以量化【答案】D9、在使用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估在建工程價(jià)值時(shí)，利用直接成本利潤(rùn)率估算開發(fā)利潤(rùn)的公式為：開發(fā)利潤(rùn)＝（）×直接成本利潤(rùn)率。

A.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

B.土地成本＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息

C.土地成本＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用

D.土地成本＋開發(fā)成本【答案】D10、某商場(chǎng)建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用50萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60%，則該商場(chǎng)在2005年10月的價(jià)值最接近于（）萬元。

A.536

B.549

C.557

D.816【答案】A11、某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預(yù)計(jì)改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)（）應(yīng)按服裝店用途進(jìn)行估價(jià)。

A.合法原則

B.最高最佳使用原則

C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則

D.替代原則【答案】B12、一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告或估價(jià)結(jié)果的預(yù)期用途是指（）。

A.估價(jià)假設(shè)

B.估價(jià)原則

C.估價(jià)依據(jù)

D.估價(jià)目的【答案】D13、神不守舍，精神不集中，甚則失神狂亂，屬于

A.喜則氣緩

B.驚則氣亂

C.悲則氣消

D.恐則氣下【答案】A14、下列土地狀況中，不屬于土地權(quán)益狀況的是（）。

A.土地使用期限

B.土地使用管制

C.土地面積大小

D.土地權(quán)利性質(zhì)【答案】C15、可比實(shí)例所處的地區(qū)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)相同，或是（）。

A.同處于一個(gè)行政規(guī)劃區(qū)

B.同處在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)

C.同處于一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的環(huán)境

D.同處于公平競(jìng)爭(zhēng)的地區(qū)【答案】B16、一套建筑面積為100m2，單價(jià)為2000元/m2的住宅。首期付款5萬元，余款在未來10年內(nèi)以抵押款方式按月等額支付，貸款年利率為5.31%，則該套住宅的（）。

A.實(shí)際單價(jià)為2000元/m2，實(shí)際總價(jià)為30.16萬元

B.實(shí)際單價(jià)為1950元/m2，實(shí)際總價(jià)為20萬元

C.實(shí)際單價(jià)為2000元/m2，實(shí)際總價(jià)為20萬元

D.實(shí)際單價(jià)為2200元/m2，實(shí)際總價(jià)為30.16萬元【答案】C17、在某宗房地產(chǎn)估價(jià)中，三個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的比較價(jià)格分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評(píng)估得到的三個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測(cè)算最終的比較單價(jià)，則前者與后者的差值是（）元/m2。

A.-100

B.-50

C.50

D.100【答案】B18、匯率因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率______，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格______。（）

A.下降；上漲

B.下降；不變

C.上升；下降

D.上升；上漲【答案】D19、生產(chǎn)資料是由

A.勞動(dòng)者和勞動(dòng)對(duì)象構(gòu)成的

B.勞動(dòng)對(duì)象和勞動(dòng)資料構(gòu)成的

C.勞動(dòng)者和勞動(dòng)資料構(gòu)成的

D.勞動(dòng)者、勞動(dòng)對(duì)象、勞動(dòng)資料構(gòu)成的【答案】B20、對(duì)于應(yīng)遵循（）但確因情況特殊而未采用相同的估價(jià)方法或?qū)Υ绞竭M(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明并陳述理由。

A.替代原則

B.合法原則

C.一致性原則

D.一貫性原則【答案】C21、以房地產(chǎn)抵押為目的的估價(jià)，除了遵守一般原則外，還應(yīng)遵守()。

A.現(xiàn)實(shí)性原則

B.適宜性原則

C.技術(shù)性原則

D.客觀原則【答案】C22、關(guān)于確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值的先后次序的說法，正確的是（）。

A.確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)在先，得出評(píng)估價(jià)值在后

B.得出評(píng)估價(jià)值在先，確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)在后

C.確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值應(yīng)同時(shí)進(jìn)行

D.確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值沒有先后關(guān)系，誰先誰后都可以【答案】A23、與開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值（售價(jià)）對(duì)應(yīng)的利潤(rùn)率稱為（）。

A.開發(fā)利潤(rùn)率

B.投資利潤(rùn)率

C.土地利潤(rùn)率

D.銷售利潤(rùn)率【答案】D24、根據(jù)疾病傳變規(guī)律，先安未受邪之地，腎實(shí)證病應(yīng)安

A.脾

B.心

C.腎

D.肺【答案】B25、下列會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的價(jià)格偏高的情況是()。

A.政府協(xié)議出讓土地

B.購買相鄰房地產(chǎn)

C.賣方不了解行情

D.設(shè)立抵押的房地產(chǎn)【答案】B26、()對(duì)價(jià)值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)所獨(dú)有的。

A.區(qū)位

B.交通

C.環(huán)境景觀

D.外部配套設(shè)施【答案】A27、()是更加科學(xué)但較復(fù)雜的一種距離，它是把交通時(shí)間、交通費(fèi)用統(tǒng)一用貨幣來衡量，以反映距離。

A.直線距離

B.空間距離

C.空間直線距離

D.經(jīng)濟(jì)距離【答案】D28、在使用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估在建工程價(jià)值時(shí)，利用直接成本利潤(rùn)率估算開發(fā)利潤(rùn)的公式為：開發(fā)利潤(rùn)＝（）×直接成本利潤(rùn)率。

A.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

B.土地成本＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息

C.土地成本＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用

D.土地成本＋開發(fā)成本【答案】D29、評(píng)估房地產(chǎn)的投資價(jià)值，采用的報(bào)酬率或折現(xiàn)率應(yīng)是（）。

A.典型投資者所要求的社會(huì)一般收益率

B.典型投資者所要求的社會(huì)最高收益率

C.特定投資者所要求的最低收益率

D.特定投資者所要求的最高收益率【答案】C30、賣方5年前以貸款方式購買了一套建筑面積為85m2的住宅，貸款總額為45萬元，期限為15年，年利率固定不變?yōu)?%。采用等額還本利息照付方式按月還款，現(xiàn)買賣合同約定買方付給賣方50萬元，并承擔(dān)賣方應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)及尚未償還的購房貸款。若賣方、買方應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的6%和4%，則該住宅的正常成交價(jià)格為（）元/m2。

A.9787

B.10013

C.10282

D.10539【答案】A31、偏陰者的人易發(fā)展演化成的病理體質(zhì)是

A.陽亢

B.陽虛

C.陰虛

D.痰濕【答案】B32、假設(shè)某住宅重置成本為500萬元，建筑物已使用10年，目前剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為10%，土地剩余使用年限為25年。此時(shí)該住宅的每年折舊額是（）萬元。

A.12.9

B.14.3

C.11.25

D.15【答案】C33、氣機(jī)失調(diào)可概括為虛實(shí)兩個(gè)方面，屬虛的有

A.氣滯

B.氣逆

C.氣閉

D.氣陷【答案】D34、按房地產(chǎn)的（）來分，房地產(chǎn)可分為居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)及特殊房地產(chǎn)等。

A.實(shí)物

B.用途

C.開發(fā)程度

D.權(quán)益狀況【答案】B35、在估價(jià)相關(guān)國(guó)際組織中，F(xiàn)IG是指（）。

A.世界估價(jià)組織協(xié)會(huì)

B.國(guó)際估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)

C.國(guó)際測(cè)量師聯(lián)合會(huì)

D.美國(guó)估價(jià)學(xué)會(huì)【答案】C36、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的（）。

A.實(shí)用價(jià)值

B.有效價(jià)值

C.折算價(jià)值

D.時(shí)間價(jià)值【答案】D37、欠債到期要還，無奈只有出售房地產(chǎn)償還，這種情況下房地產(chǎn)的成交價(jià)格往往（）。

A.偏高

B.正常

C.偏低

D.不正?！敬鸢浮緾38、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的最早頒布時(shí)間是（）年。

A.1994

B.1995

C.1999

D.2004【答案】C39、估價(jià)上的折舊注重的是（）。

A.原始取得價(jià)值的減價(jià)修正

B.資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)減損

C.重置價(jià)值的攤銷與回收

D.原始取得價(jià)值的攤銷與回收【答案】B40、某鋼混結(jié)構(gòu)廠房的耐用年限為60年，占用的土地是10年前通過出讓方式取得的使用期限為50年的工業(yè)用途的土地使用權(quán)，廠房建設(shè)期為2年。土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國(guó)家無償取得。采用直線法計(jì)算該廠房建筑物現(xiàn)在的成新率為（）。

A.70.00%

B.83.33%

C.84.00%

D.86.67%【答案】B41、()是指權(quán)利人對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。

A.物權(quán)

B.債權(quán)

C.租賃權(quán)

D.所有權(quán)【答案】A42、銷售稅費(fèi)是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費(fèi)用及應(yīng)由（）的稅費(fèi)。

A.賣方和買方雙方繳納的

B.賣方獨(dú)立承擔(dān)和繳納的

C.買方繳納的

D.買賣雙方協(xié)議承擔(dān)和繳納的【答案】B43、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500平方米，層高4.1米，土地剩余使用年限為30年，不可續(xù)期。目前市場(chǎng)上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重建成本為2000元/平方米。假定層高每增加0.1m，建造費(fèi)用每平米相應(yīng)增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費(fèi)2.5萬元能源費(fèi)用。以重建成本為基礎(chǔ)估算該建筑物的價(jià)值，則應(yīng)扣除的功能折舊為（）萬元。（建筑物報(bào)酬率為10%）

A.11.80

B.16.07

C.23.57

D.31.06【答案】D44、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開發(fā)成本為1500元/m2，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費(fèi)用為100元/m2，直接成本利潤(rùn)率為6%，則開發(fā)后地價(jià)為（）元/m2。

A.1840

B.2840

C.2966

D.3000【答案】D45、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來每年的有效毛收入不變?yōu)?8萬元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用第一年為9萬元，此后每年會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)2%，則該類房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限應(yīng)為（）年。

A.34

B.35

C.36

D.37【答案】C46、估價(jià)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)以（）名義統(tǒng)一受理，統(tǒng)一收取費(fèi)用。

A.估價(jià)師

B.估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)承接人員

C.估價(jià)機(jī)構(gòu)

D.項(xiàng)目負(fù)責(zé)人【答案】C47、中國(guó)大陸目前的土地使用權(quán)出讓中，拍賣、招標(biāo)的價(jià)格較能反映市場(chǎng)行情，而協(xié)議價(jià)格（）。

A.往往偏高

B.與市場(chǎng)行情大致是相符合的

C.隨情況不同而高低不同

D.往往偏低【答案】D48、某幢建筑物由于發(fā)生了地震，估算采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況所必需的費(fèi)用作為折舊額，這種折舊屬于（）。

A.物質(zhì)折舊

B.功能折舊

C.經(jīng)濟(jì)折舊

D.設(shè)備折舊【答案】A49、下列對(duì)房地產(chǎn)建筑物權(quán)益狀況的描述，不屬于主要說明的狀況的是（）。

A.他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況

B.維護(hù)情況和完損狀況

C.出租或占用情況

D.房屋所有權(quán)狀況【答案】B50、對(duì)于應(yīng)遵循（）但確因情況特殊而未采用相同的估價(jià)方法或?qū)Υ绞竭M(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明并陳述理由。

A.替代原則

B.合法原則

C.一致性原則

D.一貫性原則【答案】C51、某套建筑面積為100m2的住宅，含家電家具的成交價(jià)格為50萬元，首付40%，余款半年后一次付清，假設(shè)年利率為8%，家電家具價(jià)值為5萬元，現(xiàn)將該交易實(shí)例作為可比實(shí)例，評(píng)估類似住宅不含家電家具的市場(chǎng)價(jià)格，可比單價(jià)為（）元/m2。

A.4387

B.4398

C.4500

D.4887【答案】B52、（）有助于行政主管部門和行業(yè)組織對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師開展有關(guān)檢查，有助于解決之后可能發(fā)生的估價(jià)爭(zhēng)議，有助于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師展現(xiàn)估價(jià)業(yè)績(jī)。

A.交付估價(jià)報(bào)告

B.保存估價(jià)資料

C.確定估價(jià)結(jié)果

D.選定估價(jià)方法計(jì)算【答案】B53、某人在自己的住宅周圍種植花草樹木以美化環(huán)境，其鄰居也因賞心悅目和空氣新鮮而受益，但不會(huì)為此向他支付任何費(fèi)用。這是由于房地產(chǎn)的（）特性。

A.不可移動(dòng)

B.用途多樣

C.相互影響

D.易受限制【答案】C54、比較法估價(jià)中，可比實(shí)例成交日期之后發(fā)生的下列事件中，不需要進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的是（）。

A.所在區(qū)域的消費(fèi)者觀念發(fā)生了變化

B.國(guó)家調(diào)整了房地產(chǎn)的稅費(fèi)政策

C.國(guó)際與國(guó)內(nèi)均出現(xiàn)了通貨膨脹

D.對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行了裝修改造【答案】D55、某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價(jià)格為4000元/m2，對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率為7%?，F(xiàn)假定報(bào)酬率為9%，該宗房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)條件下的價(jià)格最接近于（）元/m2。

A.3275

B.3287

C.3402

D.41375【答案】C56、某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價(jià)格為4000元/m2，對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率為7%?，F(xiàn)假定報(bào)酬率為9%，該宗房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)條件下的價(jià)格最接近于（）元/m2。

A.3275

B.3287

C.3402

D.41375【答案】C57、下列哪項(xiàng)屬于氣和血的關(guān)系失調(diào)

A.氣血不榮經(jīng)脈

B.氣隨血脫

C.氣血兩虛

D.以上均是【答案】D58、直線法求取建筑物折舊時(shí)，從粗到細(xì)來進(jìn)行劃分的是（）。

A.綜合折舊法→分類折舊加總法→個(gè)別折舊加總法

B.分類折舊加總法→個(gè)別折舊加總法→綜合折舊法

C.個(gè)別折舊加總法→分類折舊加總法→綜合折舊法

D.綜合折舊法→個(gè)別折舊加總法→分類折舊加總法【答案】A59、當(dāng)居民收入的增加是()的收入增加時(shí)，對(duì)居住房地產(chǎn)的需求會(huì)增加的最多。

A.低收入者

B.中等收入者

C.高收入者

D.可支配收入【答案】B60、張某2年前抵押貸款購買了一套產(chǎn)權(quán)40年，建筑面積50m2的商鋪，首期支付50%，目前貸款余額為11.8萬元，現(xiàn)欲出售該商鋪，類似商鋪目前月租金為建筑面積70元/m2，空置率為10%，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為有效毛收入的10%，資本化率為5%，若由買方支付銀行欠款，則張某出售該商鋪的合理實(shí)得金額為（）萬元。

A.42.64

B.55.40

C.56.24

D.68.04【答案】C61、某宗房地產(chǎn)估價(jià)中，三個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的比較單價(jià)分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評(píng)估得到的三個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比較單價(jià)的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測(cè)算最終的比較單價(jià)，則前者與后者的差值是（）元/m2。

A.－100

B.－50

C.50

D.100【答案】B62、采用收益法測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，公式V＝A/Y＋b/Y2表示（）。

A.房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增

B.房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞減

C.房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞增

D.房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞減【答案】A63、長(zhǎng)期趨勢(shì)法主要是用于推測(cè)、判斷房地產(chǎn)的（）。

A.實(shí)際價(jià)格

B.市場(chǎng)價(jià)格

C.未來價(jià)格

D.成本價(jià)格【答案】C64、某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為300萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100m2，假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價(jià)為（）元/m2。

A.25930

B.32980

C.30980

D.29980【答案】A65、按照謹(jǐn)慎原則，運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，當(dāng)估計(jì)未來收益可能會(huì)高也可能會(huì)低時(shí)，一般應(yīng)采用保守的較低的收益估計(jì)值，相比之下，一般的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估采用的是（）的收益估計(jì)值。

A.較高

B.較低

C.居中

D.最低【答案】C66、估算估價(jià)對(duì)象為某個(gè)商品房在建工程的后續(xù)建設(shè)期，通過市場(chǎng)法得到了類似商品房的建設(shè)期為36個(gè)月，該在建工程的正常建設(shè)期為24個(gè)月，則后續(xù)建設(shè)期為（）個(gè)月。

A.36

B.24

C.16

D.12【答案】D67、在采用假設(shè)開發(fā)法中的傳統(tǒng)方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，一般不計(jì)息的項(xiàng)目是()。

A.未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值

B.投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

C.銷售稅費(fèi)

D.開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用【答案】B68、某綜合樓的土地取得成本為1000萬元，建設(shè)成本為800萬元，管理費(fèi)用為60萬元，投資利息為140萬元，銷售稅金及附加和其他銷售稅費(fèi)分別為售價(jià)的5.6%和2%，契稅稅率為4%，直接成本利潤(rùn)率為25%。該綜合樓的價(jià)值為（）萬元。

A.2651.52

B.2667.75

C.2705.63

D.2771.49【答案】A69、間接比較的判定，某可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低2%；而估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高5%。若改為直接比較判定，將出現(xiàn)（）的情形。

A.估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高6%

B.可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低6%

C.可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.071

D.可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為0.933【答案】C70、某鋼混結(jié)構(gòu)廠房的耐用年限為60年，占用的土地是10年前通過出讓方式取得的使用期限為50年的工業(yè)用途的土地使用權(quán)，廠房建設(shè)期為2年。土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國(guó)家無償取得。采用直線法計(jì)算該廠房建筑物現(xiàn)在的成新率為（）。

A.70.00%

B.83.33%

C.84.00%

D.86.67%【答案】B71、后續(xù)的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用通常不是集中在一個(gè)時(shí)點(diǎn)發(fā)生，而是分散在一段時(shí)間內(nèi)不斷發(fā)生，但計(jì)息時(shí)通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時(shí)間段的（）。

A.期初

B.期中

C.期末

D.任意階段【答案】B72、某新建房地產(chǎn)的土地取得成本為200萬元，建設(shè)成本和管理費(fèi)用之和為500萬元，投資利息為50萬元。銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)分別為重新構(gòu)建價(jià)格的3%和6%，成本利潤(rùn)率為15%，則該房地產(chǎn)的重新購建價(jià)格為（）萬元。

A.939.56

B.947.80

C.952.51

D.986.84【答案】C73、中國(guó)目前的契稅是在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的時(shí)候，向（）征收的一種稅收。

A.權(quán)利人

B.使用人

C.承受人

D.農(nóng)民【答案】C74、()是更加科學(xué)但較復(fù)雜的一種距離，它是把交通時(shí)間、交通費(fèi)用統(tǒng)一用貨幣來衡量，以反映距離。

A.直線距離

B.空間距離

C.空間直線距離

D.經(jīng)濟(jì)距離【答案】D75、當(dāng)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí)，為吸引投資者通常會(huì)采?。ǎ┱摺?/p>

A.高地價(jià)

B.低地價(jià)

C.優(yōu)惠

D.折中【答案】B76、下列對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象的說法，錯(cuò)誤的是（）。

A.房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象是指房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益

B.房地產(chǎn)估價(jià)的對(duì)象有房屋、構(gòu)筑物、土地等

C.估價(jià)報(bào)告書中說明的估價(jià)對(duì)象限定了其用途

D.已開始開發(fā)建設(shè)而尚未竣工的房地產(chǎn)也屬于房地產(chǎn)估價(jià)的對(duì)象【答案】C77、采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為（）。

A.可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)＝可比實(shí)例正常價(jià)格

B.可比實(shí)例成交價(jià)格＋交易情況修正數(shù)額＝可比實(shí)例正常價(jià)格

C.可比實(shí)例成交價(jià)格－交易情況修正數(shù)額＝可比實(shí)例正常價(jià)格

D.可比實(shí)例成交價(jià)格÷交易情況修正系數(shù)＝可比實(shí)例正常價(jià)格【答案】A78、在消費(fèi)者收入增加時(shí)，反倒會(huì)減少對(duì)（）的需求。

A.正常商品

B.炫耀性物品

C.高檔商品

D.低檔商品【答案】D79、“治痰先治氣”是的()具體應(yīng)用。

A.氣能行津

B.氣能生津

C.津能生氣

D.氣能攝津【答案】A80、下列房地產(chǎn)不是按經(jīng)營(yíng)使用方式來劃分的類型是（）。

A.出租的房地產(chǎn)

B.自用的房地產(chǎn)

C.餐飲的房地產(chǎn)

D.自營(yíng)的房地產(chǎn)【答案】C81、某鋼混結(jié)構(gòu)廠房的耐用年限為60年，占用的土地是10年前通過出讓方式取得的使用期限為50年的工業(yè)用途的土地使用權(quán)，廠房建設(shè)期為2年。土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國(guó)家無償取得。采用直線法計(jì)算該廠房建筑物現(xiàn)在的成新率為（）。

A.70.00%

B.83.33%

C.84.00%

D.86.67%【答案】B82、如果一組數(shù)字中含有異常的或極端的數(shù)值，采用平均數(shù)就有可能得到非典型的甚至是誤導(dǎo)的結(jié)果，這時(shí)采用（）較合適。

A.平均數(shù)

B.中位數(shù)

C.眾數(shù)

D.最高或最低值法【答案】B83、某估價(jià)機(jī)構(gòu)于2003年6月10日20日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2003年6月15日。因估價(jià)結(jié)果有爭(zhēng)議，2003年8月15進(jìn)行復(fù)估，則復(fù)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為()。

A.2003年6月15日

B.2003年8月15日

C.簽訂估價(jià)委托合同之日

D.估價(jià)人員與委托人商定的某日【答案】A84、征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照（）計(jì)算。

A.農(nóng)業(yè)人口

B.需要安置的農(nóng)業(yè)人口

C.原占用耕地的人口

D.原耕地供養(yǎng)的人口【答案】B85、在比較法選擇可比實(shí)例的過程中，可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的（）范圍之內(nèi)。

A.0.5～2.0

B.1.5～2.0

C.0.5～1.5

D.1.0～1.5【答案】A86、下列哪項(xiàng)不會(huì)因氣不攝血導(dǎo)致

A.咯血

B.吐血

C.衄血

D.發(fā)斑【答案】D87、常兼他邪合而傷人的是邪

A.熱

B.寒

C.風(fēng)

D.火【答案】C88、《物權(quán)法》規(guī)定，（）可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。所以也可稱其為空間利用權(quán)或空間權(quán)。

A.宅基地使用權(quán)

B.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

C.建設(shè)用地使用權(quán)

D.土地租賃權(quán)【答案】C89、《物權(quán)法》規(guī)定，（）可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。所以也可稱其為空間利用權(quán)或空間權(quán)。

A.宅基地使用權(quán)

B.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

C.建設(shè)用地使用權(quán)

D.土地租賃權(quán)【答案】C90、某一房地產(chǎn)的（）是該房地產(chǎn)對(duì)于某個(gè)特定投資者的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，是投資者基于個(gè)人需要或意愿，對(duì)房地產(chǎn)所估計(jì)的價(jià)值或作出的評(píng)價(jià)。

A.使用價(jià)值

B.交換價(jià)值

C.市場(chǎng)價(jià)值

D.投資價(jià)值【答案】D91、現(xiàn)評(píng)估一個(gè)半年前停工的在建工程價(jià)值，經(jīng)測(cè)算，完成全部工程的建造費(fèi)用為1500元/m2，其中主體工程900元/m2，安裝及裝飾裝修工程費(fèi)為600元/m2。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設(shè)計(jì)要求在1年內(nèi)完成，未完成部分的費(fèi)用均勻投入。若折現(xiàn)率為15%，則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的續(xù)建費(fèi)用為（）元/m2。

A.486.52

B.521.74

C.559.50

D.1398.76【答案】C92、某新建房地產(chǎn)的土地取得成本為200萬元，建設(shè)成本和管理費(fèi)用之和為500萬元，投資利息為50萬元。銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)分別為重新構(gòu)建價(jià)格的3%和6%，成本利潤(rùn)率為15%，則該房地產(chǎn)的重新購建價(jià)格為（）萬元。

A.939.56

B.947.80

C.952.51

D.986.84【答案】C93、參與津液的輸布，不參與津液排泄的是

A.脾

B.胃

C.腎

D.肝【答案】D94、某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價(jià)為700元/m2?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價(jià)為960元/m2。理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)（）萬元。

A.78

B.882

C.1210

D.1272【答案】D95、超過估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期使用估價(jià)報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由（）承擔(dān)。

A.政府主管部門

B.估價(jià)機(jī)構(gòu)

C.使用者

D.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師【答案】C96、（）是對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的一種限制，因此它的存在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有一定的影響。

A.相鄰關(guān)系

B.使用管制

C.市政府監(jiān)督

D.其他管制【答案】A97、某可比實(shí)例的實(shí)物狀況比估價(jià)對(duì)象優(yōu)9%，則其實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)為（）。

A.0.91

B.0.92

C.1.09

D.1.10【答案】B98、下列房地產(chǎn)中，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)的是（）。

A.用途專業(yè)的房地產(chǎn)

B.價(jià)值較大的房地產(chǎn)

C.獨(dú)立使用的房地產(chǎn)

D.不可分割的房地產(chǎn)【答案】C99、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500m2，層高為4.1m，土地剩余使用期限為30年，不可續(xù)期。目前市場(chǎng)上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6m，建筑物重建價(jià)格為2000元/m2。假定層高每增加0.1m，建造費(fèi)用每平方米相應(yīng)增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費(fèi)2.5萬元能源費(fèi)用。以重建價(jià)格為基礎(chǔ)估算該建筑物的價(jià)值，則應(yīng)扣除的功能折舊為（）萬元。（建筑物報(bào)酬率為10%）

A.11.80

B.16.07

C.23.57

D.31.07【答案】D100、估價(jià)對(duì)象及下列交易實(shí)例均為單層標(biāo)準(zhǔn)廠房，估價(jià)對(duì)象的建筑面積為1200m2，現(xiàn)空置。估算估價(jià)對(duì)象的租金時(shí)，最適宜作為可比實(shí)例的是（）。

A.建筑面積1800m2，兩年前出租，年租金35萬元，位于同一工業(yè)區(qū)

B.建筑面積1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外

C.建筑面積10000m2，近期出租，年租金180萬元，位于同一工業(yè)區(qū)

D.建筑面積1000m2，近期出租，年租金20萬元，位于同一工業(yè)區(qū)【答案】D二,多選題(共100題，每題2分，選項(xiàng)中，至少兩個(gè)符合題意)

101、求取建筑物折舊的方法主要有（）。

A.年限法

B.分解法

C.分部分項(xiàng)法

D.市場(chǎng)提取法

E.指數(shù)調(diào)整法【答案】ABD102、下列房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中，符合估價(jià)行為規(guī)范的有（）。

A.估價(jià)師向某銀行說明其為借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)

B.估計(jì)師要求估價(jià)委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，同時(shí)查驗(yàn)原件

C.估價(jià)師按貸款銀行要求對(duì)報(bào)酬率進(jìn)行取值

D.估價(jià)師委托工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)對(duì)象的建安成本進(jìn)行核算，并在估價(jià)報(bào)告中說明

E.估價(jià)師在提供估價(jià)報(bào)告之前征求貸款銀行對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見【答案】ABD103、下列房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素中，屬于一般因素的有()。

A.土地的位置、面積、形狀、地勢(shì)、地質(zhì)條件

B.通貨膨脹率

C.環(huán)境改善、基礎(chǔ)設(shè)施

D.利率因素E土地面積【答案】BD104、一宗房地產(chǎn)的權(quán)益包括（）。

A.額外的利益或好處

B.該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況

C.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利

D.該房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽(yù)

E.該房地產(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況【答案】ABC105、關(guān)于長(zhǎng)期趨勢(shì)法的功用，下列說法正確的有()。

A.長(zhǎng)期趨勢(shì)法可以用于收益法中對(duì)未來的凈收益進(jìn)行預(yù)測(cè)

B.長(zhǎng)期趨勢(shì)法可以用于收益法中對(duì)還原利率的直接測(cè)算

C.長(zhǎng)期趨勢(shì)法可以用于市場(chǎng)法中對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行交易日期調(diào)整

D.長(zhǎng)期趨勢(shì)法用來填補(bǔ)某些房地產(chǎn)價(jià)格歷史資料的缺乏E長(zhǎng)期趨勢(shì)法可以用來比較、分析兩宗(或兩類)以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展?jié)摿挖厔?shì)【答案】ACD106、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的效果，還要求有一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，包括（）。

A.透明、穩(wěn)定及具可預(yù)見性的房地產(chǎn)政策

B.一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)

C.一個(gè)公平交易的房地產(chǎn)信息資料庫

D.一個(gè)公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境

E.一個(gè)全面、連續(xù)及開放的房地產(chǎn)信息資料庫【答案】AB107、在明確了估價(jià)基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)對(duì)估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行初步分析，擬定估價(jià)作業(yè)方案，估價(jià)作業(yè)方案的內(nèi)容主要包括()。

A.擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法

B.擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道

C.預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)

D.估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排E違約責(zé)任【答案】ABCD108、求取出租的寫字樓凈收益，從有效毛收入中應(yīng)扣除的項(xiàng)目包括（）。

A.房產(chǎn)稅

B.承租人支付的物業(yè)管理費(fèi)

C.空調(diào)設(shè)備重置提拔款

D.所得稅

E.房屋保險(xiǎn)費(fèi)【答案】AC109、可用于報(bào)酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的收入或收益有（）。

A.潛在毛租金收入

B.有效毛收入

C.凈運(yùn)營(yíng)收益

D.稅前現(xiàn)金流量

E.稅后現(xiàn)金流量【答案】ABC110、下列房地產(chǎn)中，通常適用比較法估價(jià)的有（）。

A.標(biāo)準(zhǔn)廠房

B.行政辦公室

C.寫字樓

D.房地產(chǎn)開發(fā)用地

E.在建工程【答案】ACD111、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)，是下列哪些房地產(chǎn)特性決定的（）。

A.獨(dú)一無二

B.壽命長(zhǎng)久

C.供給有限

D.價(jià)值量大

E.保值增值【答案】AD112、最高最佳利用原則必須同時(shí)滿足（）條件。

A.法律上允許

B.技術(shù)上可能

C.財(cái)務(wù)上可行

D.價(jià)值最大化

E.公益最大化【答案】ABCD113、用比較法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，需要對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行（）的修正和調(diào)整。

A.交易過程

B.交易情況

C.市場(chǎng)狀況

D.交易價(jià)格

E.房地產(chǎn)狀況【答案】BC114、估價(jià)報(bào)告中合理且有依據(jù)地說明估價(jià)假設(shè)，其主要作用在于（）。

A.體現(xiàn)估價(jià)師的專業(yè)勝任能力

B.反映估價(jià)師的職業(yè)道德

C.保護(hù)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)

D.保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用人

E.規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)【答案】CD115、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，適用長(zhǎng)期趨勢(shì)法的有（）。

A.比較某項(xiàng)目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價(jià)值

B.判斷某經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的未來運(yùn)營(yíng)費(fèi)用水平

C.預(yù)測(cè)某地區(qū)限購政策出臺(tái)后對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度

D.對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整

E.對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估【答案】BD116、關(guān)于運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估某酒店在建工程的投資價(jià)值（其中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值采用收益法測(cè)算）的說法，正確的有（）。

A.可選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提或被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提估價(jià)

B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值可以是以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價(jià)值

C.收益法測(cè)算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)可采用投資者的預(yù)算收益測(cè)算

D.后續(xù)開發(fā)的必要支出不應(yīng)包括家具、設(shè)備等房地產(chǎn)以外財(cái)產(chǎn)的購置費(fèi)用

E.折現(xiàn)率應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上類似在建工程項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率【答案】ABC117、關(guān)于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說法，錯(cuò)誤的是（）。

A.對(duì)不同用途房地產(chǎn)的價(jià)格，房地產(chǎn)區(qū)位因素的影響方向都是一致的

B.比較調(diào)整的內(nèi)容或因素越多，調(diào)整后的比較價(jià)值就越準(zhǔn)確

C.根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況差異進(jìn)行比較調(diào)整

D.可比實(shí)例狀況比估價(jià)對(duì)象狀況好的，應(yīng)對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行減價(jià)調(diào)整

E.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容包括租賃、查封、拖欠稅費(fèi)因素【答案】ABC118、關(guān)于長(zhǎng)期趨勢(shì)法用途的說法，正確的有（）。

A.可用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

B.可用于收益法中預(yù)測(cè)未來租金、經(jīng)營(yíng)收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、空置率或凈收益

C.可用于比較法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整

D.可用來比較分析兩宗房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低

E.可用于填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏【答案】AB119、下列費(fèi)用中屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的有（）。

A.房地產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、人員工資、房地產(chǎn)折舊額

B.房地產(chǎn)稅、人員工資、維修費(fèi)、所得稅

C.保險(xiǎn)費(fèi)、辦公費(fèi)用、正常運(yùn)營(yíng)成本、房地產(chǎn)稅

D.為承租人提供服務(wù)的費(fèi)用、人員工資、保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)

E.所得稅、房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、為承租人提供服務(wù)的費(fèi)用、房地產(chǎn)折舊額【答案】CD120、城市規(guī)劃對(duì)土地使用管制的內(nèi)容，主要包括（）等。

A.建筑高度

B.建筑結(jié)構(gòu)

C.容積率

D.土地使用權(quán)來源

E.土地用途【答案】AC121、下列估價(jià)目的中，對(duì)已出租的房地產(chǎn)應(yīng)考慮租約影響的有（）。

A.房地產(chǎn)抵押估價(jià)

B.房屋征收評(píng)估

C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)

D.房地產(chǎn)火災(zāi)保險(xiǎn)估價(jià)

E.房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)【答案】ACD122、選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)符合的要求包括（）。

A.可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)必須相同

B.可比實(shí)例的交易類型與估價(jià)目的吻合

C.可比實(shí)例的規(guī)模與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)

D.可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格

E.可比實(shí)例大類用途與估價(jià)對(duì)象的大類用途相同【答案】BCD123、根據(jù)現(xiàn)行法律，下列房地產(chǎn)中不應(yīng)作為以抵押為目的的估價(jià)對(duì)象的有（）。

A.土地所有權(quán)

B.依法承包的荒山的土地使用權(quán)

C.宅基地使用權(quán)

D.固有汽車加油站

E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房【答案】AC124、路線價(jià)法與一般的比較法的主要不同之處有（）。

A.要做“交易情況修正”

B.不做“市場(chǎng)狀況調(diào)整”

C.先對(duì)多個(gè)“可比實(shí)例價(jià)格”進(jìn)行綜合，然后再進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”

D.利用相同的“可比實(shí)例價(jià)格”即路線價(jià)，同時(shí)評(píng)估出許多“估價(jià)對(duì)象”

E.是先對(duì)“可比實(shí)例價(jià)格”進(jìn)行有關(guān)修正、調(diào)整，然后再進(jìn)行綜合【答案】BCD125、某宗房地產(chǎn)是采用抵押貸款方式購買的，購買總價(jià)為50萬元，首付款為房?jī)r(jià)的30%，余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付，銀行貸款年利率為5.58%。則下列說法中正確的有()。

A.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格等于名義價(jià)格

B.該房地產(chǎn)的名義價(jià)格為50萬元

C.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格高于50萬元

D.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為50萬元E該房地產(chǎn)不存在名義價(jià)格【答案】D126、下列選項(xiàng)中，屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素的有（）。

A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展

B.居民收入

C.利率

D.匯率

E.城市化【答案】ABCD127、根據(jù)房地產(chǎn)獲取收益的方式不同，收益法中的凈收益測(cè)算包括（）。

A.直接資本化法

B.基于租賃收入測(cè)算

C.收益乘數(shù)法

D.基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算

E.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法【答案】BD128、下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的表述中，正確的有()。

A.不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向和程度是不盡相同的

B.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無關(guān)

C.理論上，房地產(chǎn)價(jià)格與利率因素呈負(fù)相關(guān)

D.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響均可用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來量化E匯率因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲；相反，則導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降【答案】AC129、在求取土地的重新購建成本時(shí)，通常是假設(shè)該土地上的建筑物不存在，除此之外的狀況均維持不變，然后采用（）等方法求取該土地的重新購置價(jià)格。

A.市場(chǎng)法

B.成本法

C.假設(shè)開發(fā)法

D.基準(zhǔn)地價(jià)修正法

E.長(zhǎng)期趨勢(shì)法【答案】ABD130、下列房地產(chǎn)中，難以采用比較法估價(jià)的有（）。

A.房地產(chǎn)開發(fā)用地

B.學(xué)校

C.在建工程

D.別墅

E.特殊廠房【答案】BC131、就收益性房地產(chǎn)而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評(píng)估其價(jià)值，往往要求估價(jià)師對(duì)其凈收益同時(shí)給出（）。

A.較樂觀的估計(jì)值

B.較保守的估計(jì)值

C.過高的估計(jì)值

D.過低的估計(jì)值

E.最可能的估計(jì)值【答案】AB132、建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。下列屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有()。

A.功能落后

B.功能缺乏

C.環(huán)境污染

D.交通擁擠E正常使用的磨損【答案】CD133、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)誤差的說法錯(cuò)誤的有（）。

A.判斷評(píng)估價(jià)值誤差大小或者準(zhǔn)確性，是將其與估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格進(jìn)行比較

B.估價(jià)會(huì)有誤差，可用一般物理測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)誤差標(biāo)準(zhǔn)

C.所有評(píng)估價(jià)值都有誤差，可以說所有評(píng)估價(jià)值都是近似值

D.估價(jià)誤差應(yīng)有一定限度，因此需要確定合理誤差范圍

E.判斷評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性的是合格估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果【答案】AB134、在假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中，為確定估價(jià)對(duì)象的最佳開發(fā)利用方式，應(yīng)確定的主要內(nèi)容有（）。

A.用途

B.區(qū)位

C.建筑規(guī)模

D.建筑檔次

E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)【答案】ACD135、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，不符合職業(yè)道德的行為有（）。

A.某估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了該機(jī)構(gòu)某股東財(cái)產(chǎn)的司法鑒定評(píng)估

B.某估價(jià)機(jī)構(gòu)在承接估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，涉及特殊構(gòu)筑物估價(jià)，主動(dòng)聘請(qǐng)有關(guān)專家提供專業(yè)幫助

C.某估價(jià)機(jī)構(gòu)把在估價(jià)工作中需要了解的估價(jià)委托人的商業(yè)資料提供給房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織檢查

D.估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)結(jié)果提出了明確要求，由于時(shí)間緊，加上估價(jià)業(yè)務(wù)簡(jiǎn)單，某估價(jià)機(jī)構(gòu)按其要求完成了估價(jià)

E.某估價(jià)師臨時(shí)接到出差任務(wù)，實(shí)際負(fù)責(zé)估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)人員以該估價(jià)師名義在估價(jià)報(bào)告上簽字后提交估價(jià)報(bào)告【答案】ACD136、關(guān)于投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值異同點(diǎn)的說法，正確的有（）。

A.市場(chǎng)價(jià)值是客觀的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值

B.用收益法評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，凈收益的計(jì)算通常要扣除所得稅，而評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅

C.用收益法評(píng)估投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，其中的報(bào)酬率取值應(yīng)相同

D.用成本法評(píng)估投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，其中的利息取值可能不相同

E.投資價(jià)值的評(píng)估結(jié)果一般大于市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估結(jié)果【答案】AB137、下列制度政策的調(diào)整，在其他因素不變的情況下，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的有（）。

A.提高購房最低首付款比例

B.在賣方市場(chǎng)的情況下，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收

C.在買方市場(chǎng)的情況下，減少賣方的稅收

D.減少房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量

E.建立嚴(yán)格的交易管理制度遏制房地產(chǎn)投機(jī)【答案】AC138、房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)中，估價(jià)假設(shè)和限制條件的內(nèi)容應(yīng)包括（）。

A.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告使用期限

B.經(jīng)實(shí)地查勘無理由懷疑房屋存在安全隱患且無相應(yīng)專業(yè)鑒定的情況下，對(duì)房屋安全的合理假定

C.對(duì)估價(jià)所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項(xiàng)的合理假定

D.因被征收人拒絕注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)入被征收房屋內(nèi)進(jìn)行實(shí)地查勘，對(duì)估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況的合理假定

E.為降低估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況進(jìn)行假定【答案】ABCD139、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，現(xiàn)需房地產(chǎn)估價(jià)，()。

A.私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的

B.辦理了出讓手續(xù)，變劃撥土地為出讓土地，由受讓方繳納出讓金

C.按照國(guó)務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的

D.是不改變土地劃撥性質(zhì)，對(duì)轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金E轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的【答案】BD140、估價(jià)當(dāng)事人包括（）。

A.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

B.估價(jià)師協(xié)會(huì)

C.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)

D.估價(jià)委托人

E.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人【答案】ACD141、下列關(guān)于明確房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的表述中，正確的有()。

A.對(duì)當(dāng)前的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，一般以實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間或估價(jià)作業(yè)期內(nèi)的某個(gè)日期為估價(jià)時(shí)點(diǎn)

B.城市房屋拆遷估價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日

C.分期實(shí)施的房屋拆遷，應(yīng)以房屋拆遷公告之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)

D.房地產(chǎn)估價(jià)人員可以假定估價(jià)時(shí)點(diǎn)E對(duì)原估價(jià)結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價(jià)，應(yīng)以申請(qǐng)復(fù)核之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)【答案】AB142、下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的表述中，正確的有()。

A.不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向和程度是不盡相同的

B.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無關(guān)

C.理論上，房地產(chǎn)價(jià)格與利率因素呈負(fù)相關(guān)

D.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響均可用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來量化E匯率因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲；相反，則導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降【答案】AC143、房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)行業(yè)的主流是由()決定的。

A.需要專業(yè)估價(jià)的資產(chǎn)必須是同時(shí)具有獨(dú)一無二和價(jià)值量大兩個(gè)特性

B.房地產(chǎn)估價(jià)師不僅懂得房地產(chǎn)價(jià)值及其評(píng)估，而且具備其他專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)

C.房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景

D.房地產(chǎn)量大面廣，其他資產(chǎn)的數(shù)量相對(duì)較少E房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形很多，其他資產(chǎn)需要估價(jià)的情形很少【答案】AD144、下列選項(xiàng)中，屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素的有（）。

A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展

B.居民收入

C.利率

D.匯率

E.城市化【答案】ABCD145、實(shí)際估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象范圍的界定包括（）的界定。

A.實(shí)物構(gòu)成范圍

B.權(quán)益范圍

C.空間范圍

D.時(shí)間范圍

E.影響范圍【答案】ABC146、關(guān)于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說法，錯(cuò)誤的是（）。

A.對(duì)不同用途房地產(chǎn)的價(jià)格，房地產(chǎn)區(qū)位因素的影響方向都是一致的

B.比較調(diào)整的內(nèi)容或因素越多，調(diào)整后的比較價(jià)值就越準(zhǔn)確

C.根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況差異進(jìn)行比較調(diào)整

D.可比實(shí)例狀況比估價(jià)對(duì)象狀況好的，應(yīng)對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行減價(jià)調(diào)整

E.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容包括租賃、查封、拖欠稅費(fèi)因素【答案】ABC147、下列房地產(chǎn)中，屬于按權(quán)益狀況劃分的類型有（）。

A.已依法公告列入征收、征用范圍內(nèi)的房地產(chǎn)

B.已滅失的房地產(chǎn)

C.有租約限制的房地產(chǎn)

D.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)

E.手續(xù)不全的房地產(chǎn)【答案】AC148、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，適用長(zhǎng)期趨勢(shì)法的有（）。

A.比較某項(xiàng)目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價(jià)值

B.判斷某經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的未來運(yùn)營(yíng)費(fèi)用水平

C.預(yù)測(cè)某地區(qū)限購政策出臺(tái)后對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度

D.對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整

E.對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估【答案】BD149、“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了通路、（）等設(shè)施或條件以及場(chǎng)地平整。

A.給水

B.排水

C.電力

D.通信

E.熱力【答案】ABCD150、關(guān)于建筑物物質(zhì)折舊的可修復(fù)費(fèi)用的說法，正確的有（）。

A.采用最合理修復(fù)方案進(jìn)行修復(fù)發(fā)生的必要費(fèi)用

B.修復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況的必要費(fèi)用

C.大于修復(fù)后所能帶來房地產(chǎn)增加額的費(fèi)用

D.小于或者等于修復(fù)后所能帶來房地產(chǎn)增加額的費(fèi)用

E.包括長(zhǎng)壽命項(xiàng)目發(fā)生的修復(fù)費(fèi)用，不包括短壽命項(xiàng)目發(fā)生的修復(fù)費(fèi)用【答案】ABD151、按開發(fā)程來對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行劃分，可以分為（）。

A.自有房地產(chǎn)

B.生地

C.毛地

D.熟地

E.現(xiàn)房【答案】BCD152、對(duì)部分或全部超出了自己專業(yè)勝任能力的估價(jià)項(xiàng)目，估價(jià)師合理的處理方式有（）。

A.放棄這個(gè)項(xiàng)目

B.努力學(xué)習(xí)，邊學(xué)邊干

C.埋頭苦干，克服困難完成項(xiàng)目

D.找別人完成項(xiàng)目，簽自己的名

E.對(duì)自己不能勝任的部分工作，主動(dòng)請(qǐng)有關(guān)專家提供專業(yè)幫助【答案】A153、關(guān)于長(zhǎng)期趨勢(shì)法用途的說法，正確的有（）。

A.可用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

B.可用于收益法中預(yù)測(cè)未來租金、經(jīng)營(yíng)收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、空置率或凈收益

C.可用于比較法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整

D.可用來比較分析兩宗房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低

E.可用于填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏【答案】AB154、在具體估算建筑物重新購建成本的方法中，單位比較法實(shí)質(zhì)上是一種比較法，單位比較法主要有（）。

A.分部分項(xiàng)法

B.工料測(cè)量法

C.年限法

D.單位面積法

E.單位體積法【答案】D155、下列房地產(chǎn)估價(jià)方法的運(yùn)用中，符合謹(jǐn)慎原則要求的有（）。

A.比較法估價(jià)時(shí)，不選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例為可比實(shí)例

B.收益法估價(jià)時(shí)，不高估收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

C.成本法估價(jià)時(shí)，不高估土地取得成本、建設(shè)成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)和折舊

D.假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，不高估未來開發(fā)完成后的價(jià)值或低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)

E.長(zhǎng)期趨勢(shì)法預(yù)測(cè)房地產(chǎn)未來價(jià)格時(shí)，不高估市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)水平【答案】AD156、對(duì)某房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)將其裝修改造后能獲得最大收益，這時(shí)應(yīng)遵循的估價(jià)原則有（）。

A.替代原則

B.謹(jǐn)慎原則

C.合法原則

D.最高最佳利用原則

E.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則【答案】ACD157、城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)使用管制的內(nèi)容，主要包括（）。

A.建筑高度

B.建筑結(jié)構(gòu)

C.容積率

D.土地使用權(quán)來源

E.土地用途【答案】AC158、根據(jù)房地產(chǎn)獲取收益的方式不同，收益法中的凈收益測(cè)算包括（）。

A.直接資本化法

B.基于租賃收入測(cè)算

C.收益乘數(shù)法

D.基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算

E.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法【答案】BD159、下列（）等的限制屬于房地產(chǎn)權(quán)益中受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素限制的情況。

A.地役權(quán)

B.租賃權(quán)

C.土地用途

D.建筑高度

E.相鄰關(guān)系【答案】CD160、房地產(chǎn)供給形成的條件有（）。

A.供給計(jì)劃

B.供給決策

C.供給意愿

D.供給能力

E.供給行為【答案】CD161、下列估價(jià)假設(shè)中，屬于背離事實(shí)假設(shè)的有（）。

A.房屋已被查封，司法拍賣估價(jià)中假設(shè)其未被查封

B.未進(jìn)入被征收房屋內(nèi)實(shí)地勘察，估價(jià)中對(duì)內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理設(shè)定

C.受專業(yè)能力限制，未對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑安全進(jìn)行專業(yè)鑒定，假設(shè)其是安全的

D.估價(jià)對(duì)象已出租，征收估價(jià)中假設(shè)其無租約限制

E.受托對(duì)估價(jià)委托人擬購買的尚無規(guī)劃條件的土地進(jìn)行評(píng)估，對(duì)可能的容積率等指標(biāo)進(jìn)行的合理設(shè)定【答案】AD162、從房地產(chǎn)估價(jià)角度來說，一宗土地的空間范圍包括（）。

A.地表

B.地上空間

C.地下空間

D.權(quán)益空間

E.區(qū)位空間【答案】ABC163、地價(jià)與一般物品價(jià)格的不同之處是()。

A.生產(chǎn)成本不同

B.折舊不同

C.價(jià)格差異不同

D.貨幣性質(zhì)不同E供求變化不同【答案】ABC164、關(guān)于資本化率應(yīng)用及內(nèi)涵的說法，正確的有（）。

A.資本化率應(yīng)用在直接資本化法中

B.資本化率是有效毛收入乘數(shù)的倒數(shù)

C.資本化率是通過折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率

D.資本化率能明確表示房地產(chǎn)的獲利能力

E.資本化率通常用未來第一年的凈收益除以價(jià)格來計(jì)算【答案】A165、建筑物的功能折舊又稱精神磨損，其原因主要是()。

A.自然環(huán)境惡化

B.消費(fèi)觀念變更

C.設(shè)備陳舊落后

D.城市規(guī)劃改變E政府政策變化【答案】BC166、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，適用長(zhǎng)期趨勢(shì)法的有（）。

A.比較某項(xiàng)目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價(jià)值

B.判斷某經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的未來運(yùn)營(yíng)費(fèi)用水平

C.預(yù)測(cè)某地區(qū)限購政策出臺(tái)后對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度

D.對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整

E.對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估【答案】BD167、在運(yùn)用收益法求取凈收益時(shí)，要考慮房地產(chǎn)的（）。

A.客觀收益

B.實(shí)際收益

C.有形收益

D.無形收益

E.潛在收益【答案】ABCD168、房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，包括（）。

A.增加抵押貸款

B.抵押期間對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)

C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款

D.處置抵押房地產(chǎn)

E.租賃抵押房地產(chǎn)【答案】ABCD169、下列估價(jià)假設(shè)中，屬于背離事實(shí)假設(shè)的有（）。

A.房屋已被查封，司法拍賣估價(jià)中假設(shè)其未被查封

B.未進(jìn)入被征收房屋內(nèi)實(shí)地勘察，估價(jià)中對(duì)其內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理設(shè)定

C.受專業(yè)能力限制，未對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑安全進(jìn)行專業(yè)鑒定，假設(shè)其是安全的

D.估價(jià)對(duì)象已出租，征收估價(jià)中假設(shè)其無租約限制

E.受托對(duì)估價(jià)委托人擬購買的尚無規(guī)劃條件的土地進(jìn)行評(píng)估，對(duì)可能的容積率等指標(biāo)進(jìn)行的合理設(shè)定【答案】AD170、與非專業(yè)估價(jià)相比，專業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)包括（）

A.是一種專業(yè)意見

B.估計(jì)價(jià)格或價(jià)值

C.實(shí)行有償服務(wù)

D.承擔(dān)法律責(zé)任

E.估價(jià)作業(yè)日期長(zhǎng)【答案】ACD171、按經(jīng)營(yíng)使用方式劃分，房地產(chǎn)的類型主要有（）。

A.現(xiàn)房

B.出售

C.出租

D.自用

E.自營(yíng)【答案】BCD172、某小區(qū)中有一幢沿街商業(yè)樓，一、二層為商業(yè)用房，三～六層為住宅，現(xiàn)需評(píng)估其中第四層某套住宅價(jià)格，擬選取該小區(qū)中另一幢6層住宅樓第四層的某套住宅為可比實(shí)例，該樓為同期建造但不臨街。對(duì)該可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行對(duì)比，進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時(shí)，判斷錯(cuò)誤的有（）

A.因位于同一小區(qū)，區(qū)位因素相同，不需進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整

B.因同期建造，質(zhì)量一致，不需進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整

C.因房地產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)相同，不需進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整

D.因樓層相同，不需進(jìn)行樓層因素調(diào)整

E.因臨街狀況不同，應(yīng)進(jìn)行噪聲污染因素調(diào)整【答案】ABCD173、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告簽名、蓋章的說法，正確的有（）。

A.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師可以蓋個(gè)人印章不簽名

B.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師可以只簽名不蓋個(gè)人印章

C.至少有兩名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名

D.法定代表人或執(zhí)行合伙人必須簽名

E.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章【答案】BC174、某套期房住宅的套內(nèi)建筑面積為120m2，套內(nèi)墻體面積為20m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為30m2，套內(nèi)建筑面積的購買單價(jià)為15000元／m2，購買人采用的付款方式為：首付60萬元，余款向銀行申請(qǐng)貸款。關(guān)于該房地產(chǎn)價(jià)格的說法，正確的有（）。

A.使用面積的購買單價(jià)為12500元／m2

B.建筑面積的購買單價(jià)為12000元／m2

C.名義價(jià)格為180萬元

D.實(shí)際價(jià)格為180萬元

E.現(xiàn)房?jī)r(jià)格低于180萬元【答案】BCD175、最高最佳利用原則必須同時(shí)滿足（）條件。

A.法律上允許

B.技術(shù)上可能

C.財(cái)務(wù)上可行

D.價(jià)值最大化

E.公益最大化【答案】ABCD176、房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置發(fā)生變化，可能是由于（）等引起。

A.交通建設(shè)

B.外部配套設(shè)施

C.人口素質(zhì)變化

D.地區(qū)衰落

E.城市建設(shè)【答案】ABD177、估價(jià)假設(shè)應(yīng)說明的內(nèi)容包括（）。

A.背離事實(shí)假設(shè)

B.不相一致假設(shè)

C.一般假設(shè)

D.未定事項(xiàng)假設(shè)

E.真實(shí)合理假設(shè)【答案】ABCD178、下列制度政策的調(diào)整，在其他因素不變的情況下，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的有（）。

A.提高購房最低首付款比例

B.在賣方市場(chǎng)的情況下，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收

C.在買方市場(chǎng)的情況下，減少賣方的稅收

D.減少房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量

E.建立嚴(yán)格的交易管理制度遏制房地產(chǎn)投機(jī)【答案】AC179、下列關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法的表述中，正確的有（）。

A.標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法是一種批量估價(jià)方法

B.標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)必須是實(shí)際存在的

C.房地產(chǎn)分組包括分用途.分類型.分區(qū)域

D.估價(jià)范圍僅指估價(jià)的區(qū)域范圍

E.主要用于存量房交易稅收估價(jià)和房地產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)格評(píng)估【答案】AC180、收集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)收集的交易實(shí)例信息包括（）。

A.成交價(jià)格

B.議價(jià)時(shí)間

C.成交日期

D.交易方式

E.交易目的【答案】ACD181、在建筑物折舊中，可以將物質(zhì)折舊項(xiàng)目分為（）。

A.物質(zhì)缺乏項(xiàng)目

B.物質(zhì)落后項(xiàng)目

C.物質(zhì)過剩項(xiàng)目

D.可修復(fù)項(xiàng)目

E.不可修復(fù)項(xiàng)目【答案】D182、某工業(yè)房地產(chǎn)的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設(shè)用地使用權(quán)，類似工業(yè)用地的重新購建價(jià)格為200萬元，重新建造該房地產(chǎn)的建設(shè)成本為300萬元，管理費(fèi)用為15萬元，銷售費(fèi)用為20萬元，銷售稅費(fèi)為50萬元。正常建設(shè)期為1.5年，假設(shè)土地取得費(fèi)用在建設(shè)期初一次性投入，其他費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻發(fā)生，年利率為6.31%，投資利潤(rùn)率為12%，土地報(bào)酬率為6%。下列運(yùn)用成本法評(píng)估該房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值中的有關(guān)說法，正確的有（）。

A.評(píng)估對(duì)象土地取得成本為196萬元

B.應(yīng)計(jì)算利息項(xiàng)目的總金額為535萬元

C.土地取得成本的計(jì)息期為1.5年

D.土地取得成本之外其他計(jì)息項(xiàng)目應(yīng)計(jì)投資利息總額為15.73萬元

E.開發(fā)利