萬科房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位策劃程序萬科房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位策劃程序萬科房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位策劃程序資料僅供參考文件編號：2022年4月萬科房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位策劃程序版本號：A修改號：1頁次：1.0審核：批準(zhǔn):發(fā)布日期：產(chǎn)品定位策劃程序編制陳銳彬日期2002-08-21審核唐激楊日期2002-08-21批準(zhǔn)劉榮先日期2002-08-22流程要素流程目標(biāo)：流程時間要求流程監(jiān)控點(diǎn)數(shù)目流程主要責(zé)任崗位流程涉及職位數(shù)目修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人2002-10-2A/14.2.2、、、、、7陳銳彬唐激揚(yáng)劉榮先2004-A/2取消編寫計劃，明確了產(chǎn)品建議書修訂記錄及分期項(xiàng)目處理方式。方志勇唐激揚(yáng)劉榮先目的根據(jù)公司項(xiàng)目經(jīng)營決策，完成項(xiàng)目的市場定位、產(chǎn)品建議。適用范圍適用于公司新項(xiàng)目完成購買決策之后，對項(xiàng)目進(jìn)行的深入市場定位和明確產(chǎn)品形態(tài)、主題、和建設(shè)指標(biāo)的工作。術(shù)語和定義市場定位：明確項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體及其特征。產(chǎn)品形態(tài)：項(xiàng)目產(chǎn)品類型選擇。產(chǎn)品主題：指對項(xiàng)目設(shè)計主題與產(chǎn)品形態(tài)的選擇。建設(shè)指標(biāo)：項(xiàng)目各類型物業(yè)建設(shè)量的數(shù)據(jù)指標(biāo)和比例關(guān)系。職責(zé)銷售經(jīng)營部負(fù)責(zé)制定《項(xiàng)目產(chǎn)品建議書》。組織項(xiàng)目市場定位市場調(diào)研以及產(chǎn)品建議調(diào)研工作。調(diào)研記錄的總結(jié)分析、歸檔管理工作?？偨?jīng)理批準(zhǔn)《項(xiàng)目產(chǎn)品建議書》。工作程序項(xiàng)目發(fā)展部提交的《項(xiàng)目可行性研究報告》是本階段產(chǎn)品策劃的輸入。工作準(zhǔn)備銷售經(jīng)營部項(xiàng)目銷售組安排調(diào)研時應(yīng)事先與項(xiàng)目發(fā)展部、項(xiàng)目經(jīng)理部協(xié)調(diào)和溝通。工作展開前，項(xiàng)目銷售組經(jīng)理應(yīng)組織銷售組成員準(zhǔn)備以下文件：《項(xiàng)目可行性研究報告》。過往同類項(xiàng)目的《項(xiàng)目產(chǎn)品建議書》。調(diào)研工作實(shí)施項(xiàng)目銷售組成員查閱并熟悉《項(xiàng)目可行性研究報告》、觀察各方面的工作現(xiàn)狀、現(xiàn)象和活動獲取項(xiàng)目相關(guān)信息。項(xiàng)目銷售組實(shí)施關(guān)于目標(biāo)客戶群體、產(chǎn)品主題、產(chǎn)品形態(tài)和產(chǎn)品各建設(shè)指標(biāo)的調(diào)研。每次調(diào)研完成后，項(xiàng)目銷售組必須完成一份《市場調(diào)研報告》，由項(xiàng)目銷售組經(jīng)理審核并保證調(diào)研報告的正確性和完整性。提交銷售經(jīng)營部總經(jīng)理，報告內(nèi)容應(yīng)包括：調(diào)研的目的和范圍。調(diào)研組成員。調(diào)研日期。調(diào)研所依據(jù)的文件。調(diào)研結(jié)果表述。調(diào)研結(jié)果分析、小結(jié)。銷售經(jīng)營部項(xiàng)目銷售組針對調(diào)研中的表述和結(jié)論性意見，提出修正性措施，形成《市場調(diào)研報告及初步產(chǎn)品建議書》，經(jīng)銷售經(jīng)營部項(xiàng)目銷售組分管經(jīng)理審核修正，銷售經(jīng)營部總經(jīng)理確認(rèn)。內(nèi)容包括但不限于：項(xiàng)目定位潛在消費(fèi)者背景資料分析潛在消費(fèi)者產(chǎn)品需求對比分析市場現(xiàn)狀產(chǎn)品定位類型：生活設(shè)計、形象定位檔次風(fēng)格：價格定位、建筑風(fēng)格定位建筑比例建議：建筑類型比例面積（萬平方米）套數(shù)（平方米）合計預(yù)期價格（采用可類比物業(yè)加權(quán)比較法）注意營造的要點(diǎn)交通設(shè)施環(huán)境小區(qū)配套物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)營模式的考慮住宅部分公建部分物業(yè)服務(wù)模式的提升機(jī)構(gòu)潛在消費(fèi)建議機(jī)構(gòu)消費(fèi)者類型使用目的產(chǎn)品需求概念設(shè)計階段工作重點(diǎn)工作目的工作重點(diǎn)開發(fā)節(jié)奏由銷售經(jīng)營部向萬創(chuàng)提交《初步項(xiàng)目產(chǎn)品建議書》，供萬創(chuàng)進(jìn)行項(xiàng)目概念設(shè)計。概念設(shè)計確認(rèn)后，由銷售經(jīng)營部、萬創(chuàng)公司共同向成本管理部提交《初步項(xiàng)目產(chǎn)品建議書》及項(xiàng)目概念設(shè)計成果，由成本管理部進(jìn)行新項(xiàng)目建安成本概算，概算后提交財務(wù)管理部進(jìn)行新項(xiàng)目完全成本概算及經(jīng)營指標(biāo)及資金要求概算。經(jīng)新項(xiàng)目成本概算后，由銷售經(jīng)營部項(xiàng)目銷售組根據(jù)概念設(shè)計研究、新項(xiàng)目經(jīng)營成本概算等資料組織編寫《項(xiàng)目產(chǎn)品建議書》。內(nèi)容包括但不限于：項(xiàng)目定位項(xiàng)目與周邊的關(guān)系：與所在區(qū)域定位和規(guī)劃的關(guān)系、地塊或周邊可利用的自然資源、地塊或周邊可利用的社會資源、項(xiàng)目周邊的交通情況、項(xiàng)目周邊的社會配套、市場現(xiàn)狀、市場需求。項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位描述、項(xiàng)目差異性的營造。客戶資源：潛在消費(fèi)者消費(fèi)判定、潛在消費(fèi)者消費(fèi)特征、客戶購房用途、消費(fèi)行為分析、內(nèi)外銷分析。產(chǎn)品描述產(chǎn)品規(guī)劃要點(diǎn)綜述產(chǎn)品描述：總建筑面積、住宅、會所、商業(yè)（社區(qū)配套和特色商業(yè)）、其它公建、住宅產(chǎn)品（住宅產(chǎn)品具體內(nèi)容見下表）建筑類型比例面積（萬㎡）套數(shù)平均面積（㎡）均價(元/㎡)共計項(xiàng)目的環(huán)境定位要求項(xiàng)目的公建定位功能設(shè)計：會所、商業(yè)配套、學(xué)校。（公建視產(chǎn)品情況需要有補(bǔ)充報告）服務(wù)目前已有關(guān)聯(lián)項(xiàng)目提供的服務(wù)針對項(xiàng)目客戶提供的服務(wù)、特殊產(chǎn)品提供的服務(wù)經(jīng)營項(xiàng)目的出發(fā)點(diǎn)和經(jīng)營模式經(jīng)營方式建議項(xiàng)目開發(fā)方案方案選取原則方案建議（含初步成本、財務(wù)測算）操作風(fēng)險及規(guī)避方式項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏(主要產(chǎn)品的分期重點(diǎn))營銷思路《項(xiàng)目產(chǎn)品建議書》經(jīng)銷售經(jīng)營部總經(jīng)理確認(rèn)后，銷售經(jīng)營部組織萬創(chuàng)公司、項(xiàng)目經(jīng)理部、成本管理部、財務(wù)管理部向公司總經(jīng)理匯報。公司總經(jīng)理最終批準(zhǔn)，由銷售經(jīng)營部提交萬創(chuàng)公司、項(xiàng)目經(jīng)理部，供萬創(chuàng)公司進(jìn)行設(shè)計招標(biāo)；供項(xiàng)目經(jīng)理部編寫《項(xiàng)目開發(fā)工作指導(dǎo)書》。項(xiàng)目商業(yè)部份的產(chǎn)品建議按《產(chǎn)品建議書（商業(yè)部份）作業(yè)指引》執(zhí)行?！懂a(chǎn)品建議書》定稿后，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展對其所做的補(bǔ)充及修訂，以會議紀(jì)要等形式備案，并提供萬創(chuàng)公司作為設(shè)計輸入資料。分期開發(fā)的項(xiàng)目，