物業(yè)服務(wù)實(shí)施方案物業(yè)服務(wù)實(shí)施方案物業(yè)服務(wù)實(shí)施方案V:1.0精細(xì)整理，僅供參考物業(yè)服務(wù)實(shí)施方案日期：20xx年X月物業(yè)服務(wù)方案一、物業(yè)基本情況物業(yè)類型：物業(yè)名稱：坐落位置：占地面積：萬平方米建筑面積：萬平方米棟數(shù)：棟二、管理服務(wù)事項(xiàng)1、物2、3、公用綠地、花木、建筑小品等的日常養(yǎng)護(hù)與管理。4、公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)。5、附屬配套建筑和設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。6、維護(hù)小區(qū)內(nèi)公共秩序，協(xié)助做好區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。7、交通秩序與車輛停放的管理。8、物業(yè)檔案資料管理。管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住戶檔案與竣工驗(yàn)收資料。9、物業(yè)項(xiàng)目使用專項(xiàng)維修資金的預(yù)算和計(jì)劃。10、房屋裝修管理。11、組織開展小區(qū)文化娛樂活動。12、物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其他相關(guān)費(fèi)用的收取。具體包括：物業(yè)服務(wù)費(fèi)、電梯使用費(fèi)、電梯維修維護(hù)費(fèi)等。13、法律政策規(guī)定應(yīng)由乙方管理服務(wù)的其它服務(wù)事項(xiàng)。14、接受業(yè)主委托，對其物業(yè)的專有部分進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。15、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反《裝修管理規(guī)定》、《業(yè)主臨時(shí)公約》等的行為，針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取規(guī)勸、制止等措施。16、有償服務(wù)。包括室內(nèi)設(shè)施設(shè)備的維修安裝、家政服務(wù)等。三、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)（一）房屋公用部位的日常養(yǎng)護(hù)維修：對房屋屋頂、外墻面、樓道等共用部位進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)維修，保持完好。（二）共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)：配電設(shè)施、主供水、供電、供氣管線等設(shè)施設(shè)備定期進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)維修，保證其正常運(yùn)行。（三）共用畜水池的維護(hù)管理：共用蓄水池每季度清洗、消毒一次，保證飲用水符合衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。（四）排污設(shè)施管理：定期清疏和維修業(yè)主共用的排水排污下水管道、化糞池的日常檢查養(yǎng)護(hù)，確保正常使用。（五）道路維修管理：對小區(qū)內(nèi)的小區(qū)級道路（不含市政道路）進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)維修，保持道路良好。（六）清潔衛(wèi)生1、樓道每天清掃，欄桿、扶手每天擦拭干凈，確保地面無油污、欄桿無積灰，保潔率達(dá)92%以上。2、道路、院壩等公共場地每天清掃干凈，做到果皮、紙屑、煙頭等垃圾隨有隨撿，保潔率達(dá)90%以上。3、定期組織實(shí)施化糞池清掏（每年一次），銜接處理好費(fèi)用來源。4、生活垃圾每日定時(shí)到指定位置收集清運(yùn)2次（上午：—8：30；下午：—5：30），垃圾桶隨時(shí)清洗，保持干凈。5、共用地段墻面無廣告張貼物。6、墻上積灰、天花板蜘蛛網(wǎng)等隨時(shí)清掃。7、陰陽溝等衛(wèi)生死角每周清掃，并根據(jù)季節(jié)變化噴灑藥物。（七）綠化物日常養(yǎng)護(hù)管理：1、花卉樹木按季節(jié)適時(shí)松土、修枝整形、剪草、施肥、治蟲和澆水，保持綠化物生長良好。2、按單位要求及實(shí)際情況增添更換花卉樹木。3、綠地完好率達(dá)到97%以上。（八）公共秩序維護(hù)及安全防范1、小區(qū)實(shí)行24小時(shí)保安值班制度，設(shè)置固定崗和巡邏崗。2、對外來人員（物品）的出入進(jìn)行詢問、登記，核查屬實(shí)后方能放行，禁止閑雜人員進(jìn)入小區(qū)內(nèi)。3、負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)主信件、報(bào)刊等的發(fā)放工作。4、發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。5、定期對保安人員進(jìn)行安全防范技能培訓(xùn)及消防演練，強(qiáng)化保安人員自身素質(zhì)。6、保安人員配置對講機(jī)等器械，以便及時(shí)應(yīng)對突發(fā)事件。7、定期檢查小區(qū)的安全防范、消防設(shè)施情況，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)整改，并作好記錄。8、協(xié)助搞好小區(qū)治安管理。（九）維修服務(wù)1、小區(qū)內(nèi)提供24小時(shí)維修值班服務(wù)，停水、停電、水管破裂、下水道、沙井堵塞等急修，報(bào)修后15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場；日常零星維修，報(bào)修后30分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場或預(yù)約維修處理時(shí)間。2、負(fù)責(zé)擬定保修期后房屋公共部位、公用設(shè)施設(shè)備等的大中修維修方案，送交貴單位或業(yè)委會審核后實(shí)施改造。3、對小區(qū)房屋公用部位、公用設(shè)施設(shè)備等定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)及巡視檢查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)維修。4、不得擅自占用公用部位和改變公用設(shè)施設(shè)備的使用功能。5、公用路燈做到隨壞隨換，保障住戶出入方便。6、做到維修合格率達(dá)98%以上，維修及時(shí)率達(dá)96%以上。7、做好房屋、設(shè)施設(shè)備的檢查、保養(yǎng)、報(bào)修、維修、回訪等項(xiàng)的書面記錄，整理存檔。（十）水、電、氣管理1、直供一戶一表，代收代繳水、電、氣費(fèi)，單價(jià)按地方核定標(biāo)準(zhǔn)收取。2、如不是直供表，則嚴(yán)格水、電、氣的管理，讓水、電、氣總表與分表的差額控制在合理范圍內(nèi)，除公用部分外，水的差額控制在10%以內(nèi)，電的差額控制在8%以內(nèi)，氣的差額控制在5%以內(nèi)。如超出規(guī)定控制率部分視為物業(yè)公司管理不善，應(yīng)承擔(dān)其相應(yīng)的費(fèi)用。3、共用地段衛(wèi)生或綠化、庭院路燈等公用部分用水、電的費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。4、每月定時(shí)抄錄水、電、氣總表及分表，根據(jù)總表、分表計(jì)算出水、電、氣單價(jià)，并將賬目公布上墻。5、若發(fā)現(xiàn)住戶偷竊水、電、氣，一經(jīng)查實(shí)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)全額承擔(dān)當(dāng)月該單元水、電、氣的差額。（十一）電梯使用管理規(guī)定電梯是小區(qū)人每位業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)，也是所有共有財(cái)產(chǎn)中最為昂貴的設(shè)備之一，保護(hù)和延長其使用壽命是每位業(yè)主的責(zé)任，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行以下規(guī)定：1、除裝修期間外，嚴(yán)禁用電梯運(yùn)載貨物及施工材料。2、裝修期間，裝修材料（河沙、巖沙等）和裝修垃圾必須全部袋裝，并均勻放在轎廂內(nèi)，勿將石子、河沙等雜物踢入地坎內(nèi)，超大、超長材料及物品嚴(yán)禁用電梯運(yùn)送，以免發(fā)生危險(xiǎn)。3、使用電梯時(shí)應(yīng)文明操作、嚴(yán)禁用鑰匙等硬物按動或拍打顯示按鈕，以及隨意按動警鈴按鈕。4、不得超載運(yùn)作，當(dāng)超載信號鈴聲響時(shí)，站在門口的乘客應(yīng)自覺退出，不得采取任何形式的強(qiáng)制關(guān)門手段。5、禮貌乘梯、禮讓老人、婦女和兒童，2歲以下兒童須由大人帶領(lǐng)乘梯。6、為了您和大家的健康，請不要在電梯內(nèi)吸煙、吐痰、棄物和損壞轎箱內(nèi)的裝飾物。7、當(dāng)電梯在運(yùn)行中突然發(fā)生停運(yùn)等故障時(shí)，乘客不必驚慌，可按警鈴報(bào)告，耐心等待維修搶救人員的到來，不得采取拍打按鈕、廂體以及強(qiáng)行撬門等急躁行為。8、業(yè)主看到電梯門前放有停運(yùn)標(biāo)志時(shí)不得采取按運(yùn)按鈕和移動標(biāo)志牌的行為，以免發(fā)生人身、設(shè)備意外事故。9、乘電梯時(shí)，不可以將身體倚靠轎門，防止發(fā)生意外，進(jìn)出門時(shí)不許長時(shí)間站在門中間，以免擋住電眼。10、電梯出現(xiàn)下列情況，應(yīng)及時(shí)報(bào)告管理處：（1）門開和關(guān)失去控制；（2）運(yùn)行時(shí)有明顯的速度異常；（3）運(yùn)行時(shí)有異常的振動和響聲；（4）有漏電現(xiàn)象。11、凡因違反上述規(guī)定所產(chǎn)生的責(zé)任和費(fèi)用概由當(dāng)事人承擔(dān)。（十二）房屋裝修管理1、辦理房屋的交接手續(xù)。2、辦理房屋的裝修手續(xù)，簽訂《裝修管理規(guī)定》。3、負(fù)責(zé)裝修人員的出入管理（辦理出入證），隨時(shí)檢查裝修現(xiàn)場，杜絕違規(guī)裝修，確保裝修質(zhì)量。4、裝修結(jié)束后，對房屋的裝修進(jìn)行全面驗(yàn)收，對違規(guī)裝修勸其整改。（十三）綜合服務(wù)管理1、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)相關(guān)職能部門的關(guān)系，傳達(dá)其相關(guān)精神。2、通過發(fā)放宣傳資料，辦黑板報(bào)等方式宣傳國家政策及物業(yè)管理知識。3、協(xié)助相關(guān)部門搞好計(jì)劃生育、社會治安綜合管理、流動人口管理和精神文明建設(shè)等。4、建立住戶評議制度，廣泛征求住戶意見，克服物業(yè)管理工作中的不足，使住戶的滿意率保持在90%以上。5、協(xié)調(diào)處理住戶與物業(yè)公司、住戶與住戶之間的矛盾或糾紛。6、熟悉和掌握小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的基本情況，并負(fù)責(zé)實(shí)施管理、使用、保養(yǎng)和維修。7、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)業(yè)主的來訪接待，做到及時(shí)回復(fù)并處理，積極做好住戶回訪工作，主動為孤寡、老、弱住戶提供服務(wù)。（十四）有償服務(wù)。是指住戶自有部分的水電氣設(shè)施設(shè)備及管線的維修、安裝等，其材料和工時(shí)費(fèi)由住戶承擔(dān)（更換水龍頭、插座等細(xì)小維修免工時(shí)費(fèi)），家政服務(wù)實(shí)行雙方協(xié)商定價(jià)收費(fèi)的原則。四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和其它費(fèi)用（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)：包括管理、房屋設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)公共秩序、小區(qū)秩序維護(hù)、設(shè)備日常保養(yǎng)、清潔衛(wèi)生、綠化管理以及提供物業(yè)服務(wù)的其他公共性服務(wù)收費(fèi)。1、物業(yè)交付業(yè)主前，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由委托單位承擔(dān)；物業(yè)交付業(yè)主后，由業(yè)主承擔(dān)。2、本住宅樓物業(yè)服務(wù)費(fèi)，擬定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下。（1）住宅：按元/平方.月收取。（2）其它：按元/平方.月收取。（二）房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施、公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)、大中修、更新等費(fèi)用的承擔(dān)：1、保修期內(nèi)屬保修范圍的由承建方承擔(dān)。2、不屬保修范圍的由該共有部分業(yè)主按建筑面積比例承擔(dān)，或從房屋共用部位、共用設(shè)備的專項(xiàng)維修資金中列支，不包括在物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目內(nèi)。（四）有償服務(wù)收費(fèi)。實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，并堅(jiān)持自愿原則，不得強(qiáng)行服務(wù)收費(fèi)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商議定。（五）代收代繳費(fèi)用。1、代收代繳衛(wèi)生垃圾清運(yùn)費(fèi)（以物價(jià)部門核定標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)）。2、水、電、氣的代收代繳按前第三項(xiàng)第（十）款履行。3、其它委托性代收代繳費(fèi)。五、人員設(shè)置及物業(yè)服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成測算（一）人員設(shè)置：現(xiàn)場主管名，管理人員名，維修人員名，保潔員名，保安員名。（二）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成測算：1、物管費(fèi)收入：元。2、支出部分：（1）（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)元；（3）物業(yè)區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生費(fèi)元；（4）物業(yè)區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)元；（5）物業(yè)區(qū)域內(nèi)秩序維護(hù)費(fèi)元；（6）辦公費(fèi)用元；（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)元；（8）法定稅費(fèi)元；（9）其它費(fèi)用元；3、合理利潤，收支相減余額為元。六、物業(yè)公司的權(quán)利和義務(wù)（一）起草物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分的使用要求、注意事項(xiàng)和物業(yè)服務(wù)制度。（二）依照本方案和物業(yè)服務(wù)合同的有關(guān)規(guī)定向業(yè)主提供服務(wù)和收取服務(wù)費(fèi)用，并接受業(yè)主監(jiān)督。（三）對業(yè)主和物業(yè)使用人違反《業(yè)主臨時(shí)公約》和《裝修管理規(guī)定》的行為進(jìn)行處理。（四）向業(yè)主和物業(yè)使用人告之物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，告之有關(guān)注意事項(xiàng)和禁止行為，訂立書面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督。（五）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)以及向業(yè)主提供有償服務(wù)的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)。（六）協(xié)助有關(guān)部門制止違法、違規(guī)的行為，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序。（七）不得在處理物業(yè)服務(wù)事務(wù)的活動中侵犯業(yè)主的合法權(quán)益。（八）不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)以外的經(jīng)營活動。七、物業(yè)驗(yàn)收與接管（一）驗(yàn)收接管資料（復(fù)印件）1、接收全套建筑施工資料；2、總平面圖；3、整改后的供水、供電、供氣及公共設(shè)施線路圖；4、消防設(shè)施圖；5、機(jī)電設(shè)備說明書、合同、保險(xiǎn)合同、保修合同（保修協(xié)議）、操作設(shè)備、維修養(yǎng)護(hù)說明書及圖紙資料。（二）驗(yàn)收接管工作流程1、匯同委托方進(jìn)行物業(yè)及其設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收，重點(diǎn)是樓宇本體設(shè)施與公用配套設(shè)施，并且認(rèn)真、如實(shí)填報(bào)質(zhì)量驗(yàn)收記錄。2、明確保修項(xiàng)目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式，重大保修項(xiàng)目附細(xì)則與圖紙。3、填報(bào)書面移交手續(xù)，簽署正式接收文件。八、物業(yè)管理用房（